2023年房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法押題練習(xí)試題A卷含答案

2023年房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法押題練習(xí)試

題A卷含答案

單選題（共40題）

1、某商品住宅期房建筑面積為100平米，尚需6個(gè)月建成交付使用，類似商品

住宅現(xiàn)房的市場(chǎng)價(jià)格為5000元/平方米，該房每月末凈租金收益為2000元/

套，年折現(xiàn)率為12樂風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為現(xiàn)房?jī)r(jià)格的5%,則該期房目前的市場(chǎng)價(jià)格為

（）萬(wàn)元。

A.46.30

B.46.341

C.47.50

D.50.00

【答案】B

2、按房地產(chǎn)的（）來(lái)分，房地產(chǎn)可分為居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地

產(chǎn)及特殊房地產(chǎn)等。

A.實(shí)物

B.用途

C.開發(fā)程度

D.權(quán)益狀況

【答案】B

3、明確了“治寒以熱藥”的是

A.《難經(jīng)》

B.《黃帝內(nèi)經(jīng)》

C.《神農(nóng)本草經(jīng)》

D.《傷寒雜病論》

【答案】C

4、在運(yùn)用移動(dòng)平均法時(shí)，一般應(yīng)按照房地產(chǎn)價(jià)格變化的（）進(jìn)行移動(dòng)平均。

A.平均速度

B.周期長(zhǎng)度

C.經(jīng)濟(jì)壽命

D.剩余經(jīng)濟(jì)壽命

【答案】B

5、某在建商城的建設(shè)用地使用權(quán)于2年前以出讓方式取得，土地使用期限40

年，不可續(xù)期。預(yù)計(jì)尚需L5年建成，總建筑面積為50000m2,可供出租的面

積為總建筑面積的80%經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查，目前當(dāng)?shù)卦擃惿坛堑氖袌?chǎng)租金為每月90

元/m2,空置率為10%；預(yù)測(cè)該商城建成后當(dāng)?shù)卦擃惿坛堑氖袌?chǎng)租金為每月100

元/m2,空置率為15愴運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為30機(jī)報(bào)酬率為10%,折現(xiàn)率為12%,該商

城開發(fā)完成后的現(xiàn)值為（）萬(wàn)元。

A.22253

B.23352

C.26488

D.27796

【答案】B

6、某宗面積為3000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8,樓面地價(jià)為700元/m2。現(xiàn)

按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.0,樓面地價(jià)為960元/m2。理論上應(yīng)補(bǔ)地

價(jià)（）萬(wàn)元。

A.78

B.882

C.1210

D.1272

【答案】D

7、某可比實(shí)例成交價(jià)格為100萬(wàn)美元，成交時(shí)人民幣兌美元的匯率為

6.5：1,至價(jià)值時(shí)點(diǎn)按人民幣計(jì)的類似房地產(chǎn)價(jià)格上漲5%,人民幣兌美元的匯

率為6.3：1,對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整后的價(jià)格為人民幣（）萬(wàn)元。

A.630.0

B.650.0

C.661.5

D.682.5

【答案】D

8、替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果沒有不合理偏離（）在同等條件下的正常價(jià)

格。

A.同一城市房地產(chǎn)

B.同樣用途房地產(chǎn)

C.相同房地產(chǎn)

D.類似房地產(chǎn)

【答案】D

9、有一房地產(chǎn)，未來(lái)第一年凈收益為20萬(wàn)元，預(yù)計(jì)此后各年的凈收益會(huì)在上

一年的基礎(chǔ)上增加2萬(wàn)元，收益期為無(wú)限年，該類房地產(chǎn)資本化率為10%,則

該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。

A.400

B.450

C.500

D.540

【答案】A

10、某寫字樓的采光受到影響，為克服該影響，改造該寫字樓照明系統(tǒng)需花費(fèi)

30萬(wàn)元，每年增加電費(fèi)等運(yùn)營(yíng)費(fèi)用5萬(wàn)元。該寫字樓的預(yù)期剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30

年，報(bào)酬率為8版該寫字樓因采光受影響造成的損失為（）萬(wàn)元。

A.35.00

B.56.29

C.86.29

D.180.00

【答案】C

11、某商場(chǎng)是6年前一幢已使用5年的舊廠房改變用途并簡(jiǎn)單裝修而成，同時(shí)

補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用期限為40年，出讓合同約定建設(shè)用地使

用期限屆滿時(shí)建筑物的殘余價(jià)值應(yīng)給予相應(yīng)補(bǔ)償。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為60年，殘

值為零，采用直線法計(jì)算該商場(chǎng)建筑物目前的成新率為（）。

A.75.56%

B.81.67%

C.85.00%

D.86.67%

【答案】B

12、對(duì)以買賣為目的的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，當(dāng)租約租金與市場(chǎng)租金有差異且租

期較長(zhǎng)時(shí)，租約租金與市場(chǎng)租金差異的影響（）。

A.應(yīng)考慮

B.不考慮

C.無(wú)所謂

D.不大

【答案】A

13、待開發(fā)的土地一般不適用（）來(lái)估價(jià)。

A.比較法

B.收益法

C.成本法

D.假設(shè)開發(fā)法

【答案】C

14、選取了可比實(shí)例之后，應(yīng)先對(duì)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，使

其成交價(jià)格之間的口徑一致、（），為進(jìn)行后續(xù)的比較修正建立共同的基礎(chǔ)。

A.客觀合理

B.有根有據(jù)

C.基礎(chǔ)相當(dāng)

D.相互可比

【答案】D

15、房地產(chǎn)的（）特性，是房地產(chǎn)的最重要的特性。

A.不可移動(dòng)

B.供給有限

C.價(jià)值量大

D.用途多樣

【答案】A

16、下列哪一位是“金元四大家”

A.吳鞠通

B.葉天士

C.薛生白

D.劉完素

【答案】D

17、威廉?阿朗索的在任意區(qū)位處的地租計(jì)算公式Pc(t)=N[Pc-C-kc

(t)]中，N表示()。

A.單位面積土地上農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量

B.市場(chǎng)上每單位農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格

C.生產(chǎn)每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本

D.向市場(chǎng)運(yùn)輸每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本

【答案】A

18、假設(shè)開發(fā)法是以()為理論依據(jù)的。

A.收益遞增原理

B.均衡原理

C.預(yù)期原理

D.未來(lái)趨勢(shì)原理

【答案】C

19、在成本法求取折舊中，采用（）更符合實(shí)際情況。

A.有效經(jīng)過(guò)年數(shù)

B.實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)

C.剩余經(jīng)過(guò)年數(shù)

D.自然經(jīng)過(guò)年數(shù)

【答案】A

20、下列哪項(xiàng)不屬于扶正的具體方法

A.滋陰

B.養(yǎng)血

C.溫陽(yáng)

D.消導(dǎo)

【答案】D

21、東方之人易得癰瘍是因

A.其民樂野處而乳

B.其民嗜酸而食腐

C.民食魚而嗜咸

D.民華食而脂肥

【答案】C

22、采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定報(bào)酬率的基本公式為（）。

A.報(bào)酬率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率一投資帶來(lái)的優(yōu)惠率

B.報(bào)酬率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+投資帶來(lái)的優(yōu)

惠率

C.報(bào)酬率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+通貨膨脹補(bǔ)償

一投資帶來(lái)的優(yōu)惠率

D.報(bào)酬率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)

償率一投資帶來(lái)的優(yōu)惠率

【答案】D

23、下列對(duì)房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。

A.不可移動(dòng)特性是指房地產(chǎn)的位置不可移動(dòng)

B.房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性決定了其受制其所在的空間環(huán)境

C.房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)全球性的市場(chǎng)

D.房地產(chǎn)市場(chǎng)按照地域可分為若干個(gè)子市場(chǎng)

【答案】C

24、分布于下肢外側(cè)前緣的經(jīng)脈是

A.足陽(yáng)明胃經(jīng)

B.足少陽(yáng)膽經(jīng)

C.足太陽(yáng)膀胱經(jīng)

D.足少陰腎經(jīng)

【答案】A

25、由于房地產(chǎn)的（），使得完全相同的房地產(chǎn)幾乎沒有，但在同一市場(chǎng)上具

有相近效用的房地產(chǎn)，其價(jià)格是相近的。

A.獨(dú)一無(wú)二性

B.不可移動(dòng)性

C.價(jià)值高大性

D.增值保值性

【答案】A

26、某在建工程現(xiàn)擬拍賣，已知該在建工程是半年前通過(guò)一次性付款取得土

地，目前已經(jīng)完成地上一層結(jié)構(gòu)部分，半年后開始預(yù)售，1年后可竣工，銷售

期為1年，銷售收入在銷售期內(nèi)均勻?qū)崿F(xiàn)，則采用成本法評(píng)估該在建工程價(jià)值

中計(jì)算土地取得費(fèi)用的投資利息的計(jì)息期和采用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估該在建工程價(jià)

值中對(duì)開發(fā)完成后的價(jià)值進(jìn)行折現(xiàn)時(shí)的折現(xiàn)期分別為（）。

A.0.5年和1年

B.0.5年和1.5年

C.0.5年和2年

D.1年和1.5年

【答案】A

27、按直接比較法判定某可比實(shí)例價(jià)格的區(qū)域因素修正系數(shù)為0.98,則其依據(jù)

為（）。

A.可比實(shí)例的區(qū)域因素優(yōu)于估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素，對(duì)價(jià)格的影響幅度為2%

B.可比實(shí)例的區(qū)域因素劣于估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素，對(duì)價(jià)格的影響幅度為2%

C.可比實(shí)例的區(qū)域因素劣于估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素，對(duì)價(jià)格的影響幅度為2.04%

D.可比實(shí)例的區(qū)域因素優(yōu)于估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素，對(duì)價(jià)格的影響幅度為2.04%

【答案】D

28、某房地產(chǎn)每年凈收益為20萬(wàn)元，加裝空調(diào)系統(tǒng)后不考慮空調(diào)系統(tǒng)重置提撥

款下的每年凈收益為25萬(wàn)元，空調(diào)系統(tǒng)需在10年后以15萬(wàn)元更換，更換空調(diào)

系統(tǒng)后立即轉(zhuǎn)售的價(jià)格為260萬(wàn)元，償債基金儲(chǔ)蓄的年利率為4%,貸款年利率

為7%,報(bào)酬率為10%,在考慮重置提撥款下，該房地產(chǎn)價(jià)值為（）萬(wàn)元。

A.223.13

B.246.18

C.247.18

D.253.86

【答案】B

29、收集信息（）的交易實(shí)例，是提高估價(jià)精度的一個(gè)基本保證。

A.充實(shí)、完整、準(zhǔn)確

B.豐富、完整、真實(shí)

C.廣泛、真實(shí)、完整

D.完整、真實(shí)、準(zhǔn)確

【答案】D

30、新開發(fā)的房地產(chǎn)、舊的房地產(chǎn)、在建工程、計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，都可

運(yùn)用（）進(jìn)行估價(jià)。

A.市場(chǎng)法

B.收益法

C.假設(shè)開發(fā)法

D.成本法

【答案】D

31、某房屋的建筑面積為100ni2,單位建筑面積的重置價(jià)格為1000元/m2,建

筑物自然壽命為45年，殘值率為2.5%。經(jīng)測(cè)算，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)該建筑物有效年

齡為10年，建筑物市場(chǎng)價(jià)格為7.5萬(wàn)元。假設(shè)該建筑物在經(jīng)濟(jì)壽命內(nèi)每年折舊

率相等。該建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為（）年。

A.29

B.39

C.40

D.45

【答案】B

32、適用于陽(yáng)盛格陰的真熱假寒證治法

A.熱因熱用

B.寒因寒用

C.寒者熱之

D.熱者寒之

【答案】B

33、有理性的買者在購(gòu)買商品時(shí)，會(huì)選擇（）。

A.效用最大而價(jià)格最低的

B.效用最小而價(jià)格最低

C.效用最大而價(jià)格最高的

D.效用最小而價(jià)格最高的

【答案】A

34、最適用的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率是（）。

A.全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率

B.本地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率

C.全國(guó)同類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)

D.本地區(qū)同類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率

【答案】D

35、下列哪項(xiàng)不是暑邪的致病特點(diǎn)

A.暑為陽(yáng)邪，其性炎熱

B.暑性升散，耗氣傷津

C.暑多夾濕

D.暑熱易生風(fēng)動(dòng)血

【答案】D

36、某大廈總建筑面積為10000m2,房地總價(jià)值6000萬(wàn)元，其中，土地總價(jià)值

2500萬(wàn)元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價(jià)值為180萬(wàn)元，建筑

面積為2401n2。如果按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，則該人占有的土地份額為（）。

A.2.4%

B.3.0%

C.3.8%

D.7.2%

【答案】C

37、下面不屬于造成功能折舊的因素是（）。

A.建筑設(shè)計(jì)缺陷

B.人們消費(fèi)觀念的改變

C.建筑技術(shù)進(jìn)步

D.環(huán)境污染

【答案】D

38、下列估價(jià)工作中，宜首先進(jìn)行的是（）。

A.制訂估價(jià)作業(yè)方案

B.實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象

C.確定估價(jià)結(jié)果

D.撰寫估價(jià)報(bào)告

【答案】A

39、創(chuàng)建了溫?zé)岵〉男l(wèi)氣營(yíng)血.辨證理論的書是

A.《溫病條辨》

B.《濕熱條辨》

C.《溫?zé)嵴摗?/p>

D.《脾胃論》

【答案】C

40、路線價(jià)法與一般的比較法主要的不同點(diǎn)不包括（）。

A.利用路線價(jià)法求取街道兩側(cè)的土地價(jià)值時(shí)不進(jìn)行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”和“市

場(chǎng)狀況調(diào)整”，僅進(jìn)行“交易情況修正”

B.利用路線價(jià)法求取街道兩側(cè)的土地價(jià)值時(shí)不進(jìn)行“交易情況修正”和“市場(chǎng)

狀況調(diào)整”，僅進(jìn)行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”

C.先對(duì)多個(gè)“可比實(shí)例價(jià)格”進(jìn)行綜合，然后再進(jìn)行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”，而

不是先分別對(duì)每個(gè)“可比實(shí)例價(jià)格”進(jìn)行修正和調(diào)整，然后再進(jìn)行綜合

D.利用相同的“可比實(shí)例價(jià)格”即路線價(jià)，同時(shí)評(píng)估出許多“估價(jià)對(duì)象”即街

道兩側(cè)的所有土地的價(jià)值，而不是僅評(píng)估出一個(gè)估價(jià)對(duì)象的價(jià)值

【答案】A

多選題（共20題）

1、估價(jià)假設(shè)應(yīng)說(shuō)明的內(nèi)容包布（）o

A.背離事實(shí)假設(shè)

B.不相一致假設(shè)

C.一般假設(shè)

D.未定事項(xiàng)假設(shè)

E.真實(shí)合理假設(shè)

【答案】ABCD

2、出租人權(quán)益價(jià)值的構(gòu)成包括（）。

A.無(wú)租約限制價(jià)值

B.合同租金現(xiàn)值

C.剩余租賃期內(nèi)合同租金現(xiàn)值

D.剩余租賃期內(nèi)市場(chǎng)租金合同租金差額的折現(xiàn)值

E.剩余租賃期外建筑物經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)的市場(chǎng)租金現(xiàn)值

【答案】C

3、比較法中，房地產(chǎn)區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容包括（）修正。

A.繁華程度

B.臨街狀況

C.容積率

D.使用年限

E.周圍環(huán)境

【答案】AB

4、在房地產(chǎn)買賣中對(duì)估價(jià)有多種需要，包括評(píng)估（）。

A.擬買賣的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值

B.買方愿意支付的最低價(jià)

C.買方可承受的最高價(jià)

D.賣方可接受的最低價(jià)

E.賣方愿意接受的最高價(jià)

【答案】ACD

5、與動(dòng)態(tài)分析法不同的是，在靜態(tài)分析法中（）都單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)。

A.銷售費(fèi)用

B.后續(xù)的開發(fā)成本

C.投資利息

D.開發(fā)利潤(rùn)

E.管理費(fèi)用

【答案】CD

6、下列房地產(chǎn)中，屬于按權(quán)益狀況劃分的類型有（）。

A.已依法公告列入征收、征用范圍內(nèi)的房地產(chǎn)

B.已滅失的房地產(chǎn)

C.有租約限制的房地產(chǎn)

D.整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)

E.手續(xù)不全的房地產(chǎn)

【答案】AC

7、在房地產(chǎn)估價(jià)中，下列屬于房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)附屬財(cái)產(chǎn)的價(jià)值的有

（）O

A.土地價(jià)值

B.電器設(shè)備價(jià)值

C.特許經(jīng)營(yíng)權(quán)

D.商譽(yù)

E.債權(quán)債務(wù)

【答案】BCD

8、與非專業(yè)估價(jià)相比，專業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)包括（）

A.是一種專業(yè)意見

B.估計(jì)價(jià)格或價(jià)值

C.實(shí)行有償服務(wù)

D.承擔(dān)法律責(zé)任

E.估價(jià)作業(yè)日期長(zhǎng)

【答案】ACD

9、關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的說(shuō)法，正確的有（）。

A.房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格

B.房地產(chǎn)估價(jià)是替相關(guān)當(dāng)事人為房地產(chǎn)定價(jià)

C.房地產(chǎn)估價(jià)是為委托人提供價(jià)格保證

D.房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差，但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)

E.房地產(chǎn)估價(jià)既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)

【答案】AD

10、運(yùn)用路線價(jià)法對(duì)臨街土地價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，不需要做的項(xiàng)目有（）。

A.交易情況修正

B.市場(chǎng)狀況調(diào)整

C.房地產(chǎn)狀況調(diào)整

D.劃分路線價(jià)區(qū)段

E.制作價(jià)格修正率表

【答案】AB

11、下列影響房地產(chǎn)供給的因素中，能增加房地產(chǎn)供給量的有（）o

A.當(dāng)前該類房地產(chǎn)價(jià)格水平較高

B.該類房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升

C.該類房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平提高

D.預(yù)期該類房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲

E.該類房地產(chǎn)未來(lái)持有成本增加

【答案】AC

12、關(guān)于運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估某酒店在建工程的投資價(jià)值（其中開發(fā)完成后的

房地產(chǎn)價(jià)值采用收益法測(cè)算）的說(shuō)法，正確的有（）。

A.可選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提或被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提估價(jià)

B.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值可以是以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價(jià)值

C.收益法測(cè)算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)可采用投資者的預(yù)算收益測(cè)算

D.后續(xù)開發(fā)的必要支出不應(yīng)包括家具、設(shè)備等房地產(chǎn)以外財(cái)產(chǎn)的購(gòu)置費(fèi)用

E.折現(xiàn)率應(yīng)等同于同一市場(chǎng)上類似在建工程項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率

【答案】ABC

13、在房地產(chǎn)買賣中對(duì)估價(jià)有多種需要，包括評(píng)估（）。

A.擬買賣的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值

B.買方愿意支付的最低價(jià)

C.買方可承受的最高價(jià)

D.賣方可接受的最低價(jià)

E.賣方愿意接受的最高價(jià)

【答案】ACD

14、房地產(chǎn)抵押對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要，包括（）。

A.增加抵押貸款

B.抵押期間對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)

C.抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款

D.處置抵押房地產(chǎn)

E.租賃抵押房地產(chǎn)

【答案】ABCD

15、某宗房地產(chǎn)的價(jià)格并不是由其開發(fā)建設(shè)成本決定的，因此運(yùn)用成本法估價(jià)

應(yīng)該注意的內(nèi)容包括（）。

A.應(yīng)采用客觀成本而不是實(shí)際成本

B.應(yīng)該采用實(shí)際成本而不是客觀成本

C.應(yīng)結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等這成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整

D.應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)供求狀況對(duì)成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整

E.應(yīng)結(jié)合估價(jià)委托人的要求，對(duì)成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整

【答案】ACD

16、下列估價(jià)目的中，對(duì)已出租的房地產(chǎn)應(yīng)考慮租約影響的芍（）-

A.房地產(chǎn)抵押估價(jià)

B.房屋征收評(píng)估

C.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)

D.房地產(chǎn)火災(zāi)保險(xiǎn)估價(jià)

E.房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)

【答案】ACD

17、房地產(chǎn)的供給彈性主要有（）0

A.供給的社會(huì)彈性

B.供給的人口彈性

C.供給的價(jià)格彈性

D.供給的要素彈性E供給的經(jīng)濟(jì)彈性

【答案】CD

18、利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價(jià)師確定估價(jià)對(duì)

象的（）。

A.最佳規(guī)模

B.最佳經(jīng)營(yíng)手段

C.最佳集約度

D.最佳管理方式

E.最佳投資渠道

【答案】AC

19、房地產(chǎn)估價(jià)的三大基本方法是（）。

A.假設(shè)開發(fā)法

B.路線價(jià)法

C.市場(chǎng)法

D.成本法

E.收益法

【答案】CD

20、在實(shí)際估價(jià)中，待開發(fā)房地產(chǎn)狀況可以分為（）三大類。

A.可供開發(fā)的土地

B.征收用地

C.在建工程

D.可重新改造或改變用途的舊房

E.荒地

【答案】ACD

大題（共10題）

一、某幢寫字樓，土地面積4000nf,總建筑面積為9000nf,建成于2002年

10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1月?2047年10月1日?，F(xiàn)在獲

得類似的40余年土地使用權(quán)價(jià)格為5000元/肝，建筑物重建成本為3000元/

m2,建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）

門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬(wàn)元，裝修的重置價(jià)格為8

2.5萬(wàn)元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更

換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬(wàn)元，拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬(wàn)元，可回收殘值30萬(wàn)

元，重新構(gòu)建價(jià)格（不含安裝費(fèi)）為130萬(wàn)元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8

萬(wàn)元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價(jià)格為250萬(wàn)元。平均壽命為15年，經(jīng)過(guò)年數(shù)

為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過(guò)高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字

樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投

產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長(zhǎng)期受到負(fù)面影響，預(yù)計(jì)每年租金損失

為7萬(wàn)元。（4）該類寫字樓的報(bào)酬率為10%,銀行貸款年利率為5樂土地報(bào)酬

率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10

月1日的折舊總額和現(xiàn)值。

【答案】

二、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經(jīng)分析，有下列兩種可

能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，

取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用

為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)

用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來(lái)第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租

金3元/m2?天，可出租面積為建筑面積的60%,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%,根據(jù)調(diào)

查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長(zhǎng)率為

2.5%,批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)

售價(jià)格的7%,房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳

地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積176001）2；預(yù)計(jì)改造期為

1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完

成前1年開始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完

成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的

6%0根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2,現(xiàn)狀容積

率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2,70年期居住用地樓面地價(jià)

為4000元/m2；容積率每增加0.1,商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%,居住用地樓面

地價(jià)下降2枷補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購(gòu)買該舊廠房均需繳納到的契稅，折現(xiàn)率為

15%,改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營(yíng)銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根

據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場(chǎng)價(jià)格（1年按365天計(jì)）

【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：(從舊廠房到批發(fā)市場(chǎng))從第2—11

年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價(jià)格第一年凈租金收益=

3X365X26400X60%X(1-25%)=1300.86(萬(wàn)元)開發(fā)完成后的價(jià)值

V1=A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n

1300.86/(7.5%-

2.5%)X[1-(1+

2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)4-1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857

2.35+0.32V1Vl=12606.39(萬(wàn)元)(改造期1年，出租期10年，11

年后才能轉(zhuǎn)售。)補(bǔ)地價(jià)=4500X26400—1500X12500=10005萬(wàn)元

契稅=(補(bǔ)地價(jià)+舊廠房?jī)r(jià)值VO)X4%=400.2+0.04V0改造建設(shè)成本及

管理費(fèi)用=1000X26400/(1-1-15%)0.5=2461.81萬(wàn)元營(yíng)銷費(fèi)用=

1300.86X0.5/(1+15%)0.75=585.71萬(wàn)元舊廠房的價(jià)值V0=12606.39

-10005-400.2-0.04V0-2461.87-585.71V0=-813.83

(萬(wàn)元)

三、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經(jīng)分析，有下列兩種可

能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得

40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每

平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該

費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來(lái)第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元

/成天，可出租面積為建筑面積的60%,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%,根據(jù)調(diào)查，10年持

有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長(zhǎng)率為

2.5%,批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)

售價(jià)格的7%,房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地

價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為

1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完

成前1年開始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3枷改造完

成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的

6%o根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2,現(xiàn)狀容積率條

件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2,70年期居住用地樓面地價(jià)為

4000元/m2；容積率每增加0.1,商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%,居民用地樓面地

價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購(gòu)買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為

15%,改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營(yíng)銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上

述資料，求取該舊廠房的市場(chǎng)價(jià)格（1年按365天計(jì)）。

【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場(chǎng)）第一年存租金收益=

3X365X26400X60%X（1-25%）=1300.86（萬(wàn)元）開發(fā)完成后的價(jià)值Vl=

A/（Y-g）[1-（1+g）n/（1+Y）n]/（1+15%）+Vt/（1+R）n=1300.86/

（7.5%-

2.5%)[1-(1+

2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857

2.35+0.32V1V1=12606.39（萬(wàn)元）（改造期1年，出租期10年，11年后才

能轉(zhuǎn)售）補(bǔ)地價(jià)=4500X26400-1500X12500=10005萬(wàn)元報(bào)課咨詢電話：

站契稅=（補(bǔ)地價(jià)+舊廠房?jī)r(jià)值VO）X4%=400.2+0.04V0改

造建設(shè)成本及管理費(fèi)用=1000X26400/（1+15%）0.5=2461.87萬(wàn)元營(yíng)銷費(fèi)用

=1300.86X0.5/（1+15%）0.75=585.71萬(wàn)元

四、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為400001n2,容積率為4,土地使用期限為

40年，自2005年10月1日起計(jì)算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)

構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70機(jī)根據(jù)市

場(chǎng)調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2,年平均空

置率為20%,平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為30萬(wàn)元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占

租金收入的8%,該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)為2100元/m2,土地報(bào)酬率為8%,建筑

物報(bào)酬率為10%。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價(jià)值。（8分）

【答案】具體計(jì)算過(guò)程如下：（1）總有效毛收入：A=40000X0.7X（1

—20%）X40X12=1075.2（萬(wàn)元）；（2）總運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：

C=30X12+1075.2X8%=446.02（萬(wàn)元）；（3）年凈收益：a=A—01075.2

-446.02=629.18（萬(wàn)元）；或a=4X0.7X（1-20%）X40X12X（1-

8%）-30X12=629.18（萬(wàn)元）；（4）土地總價(jià)：L=40000/4X2100=2100

（萬(wàn)元）；（5）年土地凈收益：aL=2100X8%/[1-1/（1+8%）40-5]

=180.19（萬(wàn)元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a-a>629.18-

180.19=448.99（萬(wàn)元）；（7）建筑物總價(jià)：B=448.99/10%X[1-1/

（1+10%）40-5]=4330.13（萬(wàn)元）；（8）房地產(chǎn)價(jià)值：

V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬(wàn)元）。

五、為評(píng)估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場(chǎng)價(jià)格，

選取了三個(gè)可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：（1）可比實(shí)例及其交易情況見下

表。假設(shè)美元與人民幣的市場(chǎng)匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民

幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場(chǎng)匯率

2016年7月31日為1元人民幣等于L20元港幣，2016年9月30日為1元人

民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30口用人民

幣計(jì)價(jià)的市場(chǎng)價(jià)格。

【答案】（1）建立比較基礎(chǔ)可比實(shí)例A1）建筑面積=60m2/0.72=

83.33m22）房地產(chǎn)價(jià)格=含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格一非房地產(chǎn)成分

的價(jià)值=112萬(wàn)元―3.5萬(wàn)元=108.5萬(wàn)元可比實(shí)例B1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位

6.61X16.5萬(wàn)美元=109.065萬(wàn)元人民幣2）統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下

的價(jià)格;賣方實(shí)得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)）=109.065萬(wàn)/（1-

7%）=117.274萬(wàn)元人民幣可比實(shí)例C1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位115萬(wàn)元

港幣2=95.833萬(wàn)元人民幣（解釋：因?yàn)閮r(jià)格變動(dòng)指數(shù)是以人民幣為

基準(zhǔn)的，取實(shí)際成交日的匯率）

六、某幢寫字樓，土地面積4000肝，總建筑面積為9000nf,建成于2002年

10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目?2047年10月1日。現(xiàn)在獲

得類似的40余年土地使用權(quán)價(jià)格為5000元/nV,建筑物重建成本為3000元/

建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）

門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬(wàn)元，裝修的重置價(jià)格為8

2.5萬(wàn)元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更

換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬(wàn)元，拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬(wàn)元，可回收殘值30萬(wàn)

元，重新構(gòu)建價(jià)格（不含安裝費(fèi)）為130萬(wàn)元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8

萬(wàn)元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價(jià)格為250萬(wàn)元。平均壽命為15年，經(jīng)過(guò)年數(shù)

為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過(guò)高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字

樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投

產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長(zhǎng)期受到負(fù)面影響，預(yù)計(jì)每年租金損失

為7萬(wàn)元。（4）該類寫字樓的報(bào)酬率為10%,銀行貸款年利率為5%,土地報(bào)酬

率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10

月1日的折舊總額和現(xiàn)值。

【答案】

七、某宗房地產(chǎn)占地2000m2,容積率為3.0。土地是在2009年5月通過(guò)出讓方

式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟(jì)壽命

為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格是500元/m2,同

類建筑物重置價(jià)格是1000元62。通過(guò)估價(jià)師對(duì)該建筑物觀察鑒定，對(duì)門窗等

可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費(fèi)5萬(wàn)元，裝修重置價(jià)格30萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命5年；設(shè)

備的重置價(jià)格50萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報(bào)酬率為8%。

求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場(chǎng)價(jià)格。(10分)

【答案】

八、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經(jīng)分析，有下列兩種可

能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得

40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每

平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該

費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來(lái)第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元

/m2天，可出租面積為建筑面積的60%,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%,根據(jù)調(diào)查，10年持

有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長(zhǎng)率為

2.5%,批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)

售價(jià)格的7%,房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地

價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600成；預(yù)計(jì)改造期為

1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完

成前1年開始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3枷改造完

成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的

6%0根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2,現(xiàn)狀容積率條

件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2,70年期居住用地樓面地價(jià)為

4000元/m2；容積率每增加0.1,商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%,居民用地樓面地

價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購(gòu)買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為

15%,改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營(yíng)銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上

述資料，求取該舊廠房的市場(chǎng)價(jià)格(1年按365天計(jì))。

【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：(舊廠房-批發(fā)市場(chǎng))第一年凈租金收益=

3X365X26400X60%X(1-25%)=1300.86(萬(wàn)元)開發(fā)完成后的價(jià)值Vl=

A/(Y-g)[1-(l+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n=1300.86/

(7.5%-

2.5%)[1-(1+

2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857

2.35+0.32VlVl=12606.39(萬(wàn)元)(改造期1年，出租期10年，11年后才

能轉(zhuǎn)售)補(bǔ)地價(jià)=4500X26400—1500X12500=10005萬(wàn)元報(bào)課咨詢電話：

契稅=(補(bǔ)地價(jià)+舊廠房?jī)r(jià)值VO)X4%=400.2+0.04V0改

造建設(shè)成本及管理費(fèi)用=1000X26400/(1+15%)0.5=2461.87萬(wàn)元營(yíng)銷費(fèi)用

=1300.86X0.5/(1+15%)0.75=585.71萬(wàn)元

九、某舊廠房的建筑面積26400成，占地面積12500m2,經(jīng)分析，有下列兩種可

能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，

取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用

為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)

用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來(lái)第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租

金3元/m2?天，可出租面積為建筑面積的60%,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%,根據(jù)調(diào)

查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長(zhǎng)率為

2.5樂批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)

售價(jià)格的7%,房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳

地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600x2；預(yù)計(jì)改造期為

1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完

成前1年開始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3枷改造完

成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的

6%o根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2,現(xiàn)狀容積

率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2,70年期居住用地樓面地價(jià)

為4000元/m2；容積率每增加0