房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理真題匯編9

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理真題匯編9單項(xiàng)選擇題第1題、對于收益性房地產(chǎn)來說，從建筑物竣工之日算起，在正常市場和正常運(yùn)營狀態(tài)下，凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間稱為()。A.設(shè)計(jì)壽命B.經(jīng)濟(jì)壽命C.法定壽命D.自然壽命我的答案：參考答案：B答案解析：第2題、地鐵站的建成使周邊寫字樓的租金顯著提高，這說明房地產(chǎn)投資具有()的特性。A.變現(xiàn)性差B.易受政策影響C.依賴專業(yè)管理D.效益外溢和轉(zhuǎn)移我的答案：參考答案：D答案解析：第3題、甲乙物業(yè)2008年10月的價(jià)值均為1100萬元。預(yù)計(jì)2009年10月甲物業(yè)的價(jià)值為1200萬元和1000萬元的可能性均為50%，乙物業(yè)的價(jià)值為1300萬元和900萬元的可能性也均為50%。甲、乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)比較的結(jié)果是()。A.甲物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大B.乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大C.甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)相同D.難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)大小我的答案：參考答案：B答案解析：第4題、如果整個(gè)投資市場的平均收益率為15%，國債收益率為9%，房地產(chǎn)投資市場相對于整個(gè)投資市場的系統(tǒng)性市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.23，則按資本資產(chǎn)定價(jià)模型計(jì)算出的房地產(chǎn)投資折現(xiàn)率是()。A.10.38%B.11.07%C.12.45%D.13.62%我的答案：參考答案：A答案解析：該房地產(chǎn)投資折現(xiàn)率=9%+0.23×(15%-9%)=10.38%。第5題、2008年，某市可供租售的房屋面積為3000萬m2，其中可供銷售的住宅面積為1800萬m2，可供出租的住宅面積為450萬m2；當(dāng)年銷售和出租的房屋總面積為2750萬m2，其中銷售的住宅面積為1680萬m2，出租的住宅面積為320萬m2。該市2008年住宅市場吸納率為()。A.71.11%B.88.89%C.91.67%D.93.33%我的答案：參考答案：C答案解析：吸納率=報(bào)告期內(nèi)的吸納量/同期可供租售量=2750萬m2/3000萬m2=91.67%。第6題、某市2008年存量商品住宅的吸納率為50%，該市同期存量商品住宅的吸納周期是()。A.半個(gè)月B.2個(gè)月C.半年D.2年我的答案：參考答案：D答案解析：吸納周期在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)，1/50%=2年。第7題、房地產(chǎn)市場供給壟斷性的原因不包括()。A.房地產(chǎn)市場需求的廣泛性B.房地產(chǎn)市場供給的異質(zhì)性C.土地所有權(quán)的排他性D.土地的有限性我的答案：參考答案：A答案解析：第8題、房地產(chǎn)市場自然周期中，在需求增長率由大于變?yōu)樾∮诠┙o增長率的轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，空置率由()。A.上升到下降B.下降到上升C.高于合理空置率到低于合理空置率D.低于合理空置率到高于合理空置率我的答案：參考答案：C答案解析：第9題、橫道圖法用于項(xiàng)目建設(shè)階段的()。A.質(zhì)量控制B.進(jìn)度控制C.成本控制D.合同管理我的答案：參考答案：B答案解析：第10題、在正式申請竣工驗(yàn)收之前，開發(fā)商要對項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)初步檢查。檢查后由()列出質(zhì)量缺陷清單。A.開發(fā)商B.承包商C.監(jiān)理工程師D.使用單位我的答案：參考答案：C答案解析：第11題、需要使用損益平衡圖來制定房地產(chǎn)銷售價(jià)格的定價(jià)方法是()。A.目標(biāo)定價(jià)法B.價(jià)值定價(jià)法C.挑戰(zhàn)定價(jià)法D.成本加成定價(jià)法我的答案：參考答案：A答案解析：第12題、在一定時(shí)期內(nèi)，某類商品房的市場潛量是指這類商品房的()。A.市場需求上限B.市場有效需求C.市場現(xiàn)實(shí)需求D.市場最低需求我的答案：參考答案：A答案解析：第13題、某市2008年住宅的預(yù)測銷售量為500萬m2，實(shí)際銷售量為650萬m2，平滑指數(shù)為0.75，利用指數(shù)平滑法預(yù)測的該市2009年住宅銷售量為()萬m2。A.500.0B.537.5C.612.5D.650.0我的答案：參考答案：C答案解析：第14題、某開發(fā)商率先向市場推出了帶有電梯的別墅，該開發(fā)商在項(xiàng)目市場定位戰(zhàn)略上采取的是()戰(zhàn)略。A.形象差異化B.人員差別化C.服務(wù)差別化D.產(chǎn)品差別化我的答案：參考答案：D答案解析：第15題、某城市的居民對高層住宅經(jīng)歷了一個(gè)從較為抗拒到較普遍接受的過程，這一現(xiàn)象反映了消費(fèi)者市場的()。A.代性B.發(fā)展性C.地區(qū)性D.復(fù)雜性我的答案：參考答案：B答案解析：第16題、認(rèn)為利率水平是由貨幣的供給與需求決定的代表性理論是()。A.馬克思的利率決定理論B.可貸資金利率理論C.IS—LM曲線模型利率理論D.流動(dòng)性偏好利率理論我的答案：參考答案：D答案解析：第17題、若名義利率為10%，通貨膨脹率為4%，則實(shí)際利率為()。A.5.77%B.6.00%C.10.00%D.14.40%我的答案：參考答案：A答案解析：第18題、某商鋪的租賃期為15年，租金按每年5%的比例遞增，第1年的租金為1萬元，租金于每年的年初收取，年利率為8%，則該商鋪15年租金收入的現(xiàn)值為()萬元。A.11.41B.11.49C.12.41D.12.49我的答案：參考答案：C答案解析：V=A/(Y-g){1-[(1+Y)/(1+g)]15}=1×(1+8%)/(8%-5%){1-[(1+8%)/(1+5%)]15}=12.41萬元。第19題、李某從銀行貸款56萬元購買了一套住宅，該筆貸款的期限為20年，年利率為7.5%，按月等額償還。如果李某于第7年末提前償還本金10萬元，則從第8年開始的月還款額為()元。A.3456.09B.3505.95C.3509.74D.3705.73我的答案：參考答案：C答案解析：(1)先求出正常情況下的月還款額A，根據(jù)公式A=P×i÷[1-(1+i)-n]=560000元×7.50%÷12÷[1-(1+7.5%÷12)-12×20]=4511.32元。(2)第7年末～第20年每月應(yīng)少還款A(yù)′，根據(jù)公式A′=P′×i÷[1-(1+i)-n]=100000元×7.5%÷12÷[1-(1+7.5%÷12)-12×13]=1005.37元。(3)則從第8年開始的月還款額為=A-A′=4511.32元-1005.37元=3505.95元。第20題、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從購買土地使用權(quán)到竣工驗(yàn)收共用了3年時(shí)間，建成后用于出租經(jīng)營，預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)壽命為40年，土地使用權(quán)年限為50年，則該項(xiàng)目的經(jīng)營期為()年。A.37B.40C.43D.50我的答案：參考答案：B答案解析：第21題、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，當(dāng)i1=14%時(shí)，凈現(xiàn)值為450萬元；當(dāng)i2=15%時(shí)，凈現(xiàn)值為-200萬元，平均資金成本率為13.2%，基準(zhǔn)收益率為10%。該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為()。A.20%B.14．31%C.14．69%D.14．80%我的答案：參考答案：C答案解析：第22題、某商鋪的購買價(jià)格為100萬元，其中60萬元來自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為7%，預(yù)計(jì)該商鋪第1年稅后凈現(xiàn)金流量為3萬元，如果不考慮物業(yè)增值收益，則第1年的投資回報(bào)率為()。A.5.00%B.7.50%C.18.36%D.28.85%我的答案：參考答案：C答案解析：根據(jù)等額序列支付資金回收系數(shù)公式先求出A值，A=60萬元×7%÷[1-(1+7%)-10]=8.54萬元，8.54萬元-60萬元×7%=4.3萬元，投資回報(bào)率=(稅后現(xiàn)金流量+投資者權(quán)益增加值)÷資本金(權(quán)益資本)=(3+4.3)萬元÷40萬元=18.36%。第23題、趙某以12000元/m2的價(jià)格購買了230m2的商鋪用于出租經(jīng)營，購買價(jià)中的60%來自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤共34萬元，則其償債備付率為()。A.0.12B.0.21C.1.26D.2.05我的答案：參考答案：C答案解析：根據(jù)等額序列支付資金回收系數(shù)公式先求出A值，A=12000元/m2×230m2×60%×10%÷[1-(1+10%)-10]=26.95萬元，償債備付率：可用于還本付息資金÷當(dāng)期應(yīng)還本付息資金=34萬元÷26.95萬元=1.26。第24題、房地產(chǎn)投資方案比選通常是在()之間進(jìn)行。A.獨(dú)立方案B.互斥方案C.凈現(xiàn)值法D.等額年費(fèi)用法我的答案：參考答案：B答案解析：第25題、對經(jīng)營期不同的房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行比選時(shí)，應(yīng)采用的方法是()。A.等額年值法B.差額投資內(nèi)部收益率法C.凈現(xiàn)值法D.等額年費(fèi)用法我的答案：參考答案：A答案解析：第26題、下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資不確定因素的表述中，正確的是()。A.空置率與有效毛收入呈反向變動(dòng)B.通過與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂長期合約，可以完全排除通貨膨脹對運(yùn)營費(fèi)用的影響C.權(quán)益投資比率高，意味著投資者承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬均增加D.金融機(jī)構(gòu)通常要求投資者的權(quán)益投資比率不得高于某一要求的比率我的答案：參考答案：A答案解析：第27題、各投資方案凈現(xiàn)值的期望值不同時(shí)，以方案風(fēng)險(xiǎn)大小為投資方案比選的主要依據(jù)，此時(shí)應(yīng)選擇的判別指標(biāo)是()。A.凈現(xiàn)值B.凈現(xiàn)值期望值C.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差D.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)我的答案：參考答案：D答案解析：第28題、下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)基礎(chǔ)參數(shù)中，屬于收益相關(guān)指標(biāo)的是()A.出租率B.基準(zhǔn)收益率C.成本利潤率D.財(cái)務(wù)杠桿比率我的答案：參考答案：A答案解析：第29題、某賓館開發(fā)項(xiàng)目共有150間客房，平均每間客房的面積為40m2，總建筑面積為6800m2。當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館的綜合造價(jià)為3000元/m2，每間客房的綜合投資為14萬元。則用單元估算法計(jì)算的該賓館總投資為()萬元。A.1800B.2040C.2100D.2380我的答案：參考答案：C答案解析：第30題、將借款本息視為現(xiàn)金流出的基本報(bào)表是()。A.全部投資現(xiàn)金流量表B.資本金現(xiàn)金流量表C.借款還本付息估算表D.投資計(jì)劃與資金籌措表我的答案：參考答案：B答案解析：第31題、租賃融資在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用模式主要是()。A.置業(yè)投資B.設(shè)備租賃C.售后回租D.權(quán)益融資我的答案：參考答案：C答案解析：第32題、商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款可能面臨的信用風(fēng)險(xiǎn)不包括()。A.開發(fā)商違法預(yù)售B.借款人賴賬不還C.借款人拖延還款D.房地產(chǎn)市場供需失衡我的答案：參考答案：D答案解析：第33題、在貸款綜合評價(jià)中，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級分為AAA、AA、A、和BBB、四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)等級，其中AAA級對應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為()。A.50%B.60%C.70%D.80%我的答案：參考答案：D答案解析：第34題、在寫字樓出租中，室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)化裝修的費(fèi)用通常由()支付。A.業(yè)主B.承租人C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.業(yè)主、承租人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同我的答案：參考答案：A答案解析：第35題、某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為30萬元，假設(shè)在某報(bào)告期內(nèi)的出租率為80%，所有承租人都能按時(shí)交納租金，物業(yè)其他收入為2萬元，則物業(yè)在該報(bào)告期的有效毛收入為()萬元。A.22.0B.24.0C.25.6D.26.0我的答案：參考答案：D答案解析：有效毛收入=30萬元×80%+2萬元=26萬元。多項(xiàng)選擇題第36題、下列風(fēng)險(xiǎn)中，屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的有()。A.市場供求風(fēng)險(xiǎn)B.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)C.利率風(fēng)險(xiǎn)D.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)E.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)我的答案：參考答案：ABC答案解析：第37題、對房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，除了要分析供求結(jié)構(gòu)，通常還分析()。A.價(jià)格結(jié)構(gòu)B.總量結(jié)構(gòu)C.檔次結(jié)構(gòu)D.投資結(jié)構(gòu)E.租買結(jié)構(gòu)我的答案：參考答案：BDE答案解析：第38題、房地產(chǎn)市場區(qū)別于一般商品市場的特性主要有()。A.競爭性B.壟斷性C.外部性D.均衡性E.信息不對稱性我的答案：參考答案：BCE答案解析：第39題、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，按規(guī)定應(yīng)移交給城市檔案館的竣工檔案應(yīng)包括()。A.工程質(zhì)量保修書B.可行性研究報(bào)告C.竣工圖D.住宅使用說明書E.竣工驗(yàn)收備案表我的答案：參考答案：CE答案解析：第40題、采取隨行就市定價(jià)法確定價(jià)格的情形有()。A.開發(fā)商處于市場領(lǐng)導(dǎo)者地位B.開發(fā)商難以估算成本C.開發(fā)商的物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近D.開發(fā)商打算與同行和平共處E.開發(fā)商具有向市場領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)的實(shí)力我的答案：參考答案：BD答案解析：第41題、房地產(chǎn)市場分析可以幫助開發(fā)商()。A.選擇合適的項(xiàng)目位置B.尋找投資合作伙伴C.確定滿足市場需求的產(chǎn)品類型D.判斷租買時(shí)機(jī)E.進(jìn)行土地使用權(quán)出讓決策我的答案：參考答案：ABC答案解析：第42題、開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)市場狀況分析的內(nèi)容通常有()。A.供需分析B.競爭分析C.市場占有率分析D.投資收益分析E.宏觀因素分析我的答案：參考答案：ABC答案解析：第43題、下列房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)模式中，現(xiàn)金流出包括土地成本的有()。A.購買-持有-出租-出售B.購買-更新改造-出售C.購買-更新改造-出租-出售D.開發(fā)-銷售E.開發(fā)-持有-出租-出售我的答案：參考答案：DE答案解析：第44題、投資回報(bào)率與資本金凈利潤率的差異，主要在于前者考慮了()。A.物業(yè)增值收益B.所得稅C.還本付息額D.投資者權(quán)益增加值E.權(quán)益投資我的答案：參考答案：AD答案解析：第45題、下列關(guān)于差額投資內(nèi)部收益率的表述中，正確的有()。A.差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案內(nèi)部收益率之差B.差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率C.差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率D.差額投資內(nèi)部收益率大于最低可接受收益率時(shí)，以投資大的方案為優(yōu)選方案E.采用差額投資內(nèi)部收益率進(jìn)行多方案比選時(shí)，應(yīng)將方案按投資由大到小排序并依次兩兩比選，從中確定優(yōu)選方案我的答案：參考答案：BD答案解析：第46題、下列風(fēng)險(xiǎn)分析的內(nèi)容中，屬于風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)階段工作的有()。A.風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因分析B.風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率大小分析C.風(fēng)險(xiǎn)因素檢驗(yàn)D.風(fēng)險(xiǎn)變量間的相關(guān)性分析E.風(fēng)險(xiǎn)概率分布情況分析我的答案：參考答案：BE答案解析：第47題、實(shí)物期權(quán)方法可以應(yīng)用于房地產(chǎn)投資決策，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資具有()。A.可預(yù)測性B.不可控性C.不可逆性D.可延期性E.不可變更性我的答案：參考答案：CD答案解析：第48題、編制房地產(chǎn)投資計(jì)劃與資金籌措表之前，應(yīng)先編制()。A.現(xiàn)金流量表B.損益表C.資金使用計(jì)劃D.資金籌措計(jì)劃E.資金來源與運(yùn)用表我的答案：參考答案：CD答案解析：第49題、按信托性質(zhì)分類，房地產(chǎn)投資信托基金的類型有()。A.權(quán)益型B.抵押型C.傘型合伙D.多重合伙E.混合型我的答案：參考答案：AC答案解析：第50題、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作內(nèi)容包括()。A.立管理目標(biāo)B.制定維修養(yǎng)護(hù)方案C.制定安全保衛(wèi)方案D.提出預(yù)算E.確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)我的答案：參考答案：ABCD答案解析：判斷題第51題、具有相同市場價(jià)值的房地產(chǎn)，其投資價(jià)值因人而異。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：第52題、房地產(chǎn)投資信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成為大型機(jī)構(gòu)投資者直接投資房地產(chǎn)的重要工具。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：是個(gè)人投資者以及大型機(jī)構(gòu)投資者間接投資房地產(chǎn)的重要工具。第53題、量價(jià)彈性是指某時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)交易量與該時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)價(jià)格之比。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：是指過去6個(gè)月房地產(chǎn)交易量變化率與過去6個(gè)月房地產(chǎn)價(jià)格變化率之比。第54題、開發(fā)商在選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)時(shí)，不僅要考察其代理的成功率，還要考察其代理每一個(gè)項(xiàng)目的平均銷售周期。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：第55題、一個(gè)整體市場能夠細(xì)分為若干子市場，主要是因?yàn)轭櫩托枨蟠嬖诓町愋浴?)A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：第56題、個(gè)人住房抵押貸款采用等額還本付息方式還款時(shí)，各期還款額中包含的本金相等。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：第57題、只要商品住宅的價(jià)格不下跌，就不會(huì)發(fā)生次貸危機(jī)。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：第58題、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總開發(fā)成本中不包括含銷售稅金。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：第59題、借款償還期和投資回收期都是評價(jià)投資項(xiàng)目清償能力的指標(biāo)。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：第60題、不確定型決策是指未來事件的自然狀態(tài)是否發(fā)生不能肯定，且其發(fā)生概率也未知的決策。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：第61題、最高租售價(jià)格與預(yù)測租售價(jià)格之間差距越大，說明房地產(chǎn)項(xiàng)目抗市場風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：是最低租售價(jià)格。第62題、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：指的是公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。第63題、預(yù)租售收入可以作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金來源。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：第64題、無論是權(quán)益融資還是債務(wù)融資，資金融出方都要承擔(dān)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：第65題、收益性物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為有效毛收入。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：計(jì)算題王某以12000元/m2的價(jià)格購買了10間建筑面積均為80m2的商鋪。購房款的60%來自銀行提供的10年期、年利率為7.5%、按年等額還本付息的抵押貸款，其余為自有資金。另外，王某在購房時(shí)還支付了相當(dāng)于購房款1.5%的代理費(fèi)及其他費(fèi)用，于第2年末又投入自有資金40萬元對商鋪進(jìn)行了裝修，同時(shí)辦理了產(chǎn)權(quán)證，在辦證時(shí)支付了相當(dāng)于購房款0.3%的手續(xù)費(fèi)和3%的契稅。王某的經(jīng)營計(jì)劃是：第3年初將10間商鋪全部出租；第10年末以13000元/m2的價(jià)格賣掉其中2間商鋪，其余的商鋪繼續(xù)出租；第15年末以15000元/m2的價(jià)格又賣掉其中3間商鋪，其余的商鋪繼續(xù)出租；第20年末將剩余的商鋪以16000元/m2的價(jià)格全部賣掉(每次賣房時(shí)均支付了相當(dāng)于售價(jià)5.5%的銷售稅金、0.3%的手續(xù)費(fèi)和1%的個(gè)人所得稅)。假設(shè)：在整個(gè)經(jīng)營期間，商鋪的租金保持200元/(月·m2)(按建筑面積計(jì))不變，空置和收租損失不計(jì)，年運(yùn)營成本為毛租金收入的25%；購房投資發(fā)生在第1年初，每年的租金于年初收取，年運(yùn)營成本和還本付息支出均發(fā)生在年末；王某要求的自有資金投資目標(biāo)收益率為14%。(66-67)第66題、完成下列自有資金現(xiàn)金流量表并寫出相應(yīng)的計(jì)算過程。______我的答案：我的答案：參考答案：自有資金現(xiàn)金流量表1)總購房款：1.2萬元/m2×10×80m2=960萬元2)自有資金購房款：960萬元×40%=384萬元3)購房代理費(fèi)等：960萬元×1.5%=14.4萬元4)抵押貸款年還本付息額(10年還清)：576萬元x7.5%/1-(1+7.5%)-10=83.92萬元5)辦證費(fèi)用及裝修費(fèi)：960萬元×3.3%+40萬元=71.68萬元6)年毛租金收入：第3年初～第10年初：200元/(m2·月)×800m2×12月=192萬元第11年初～第15年初：200元/(m2·月)×640m2×12月=153.6萬元第16年初～第20年初：200元/(m2·月)×400m2×12月=96萬元7)年運(yùn)營成本：第3年末～第10年末：192萬元×25%=48萬元第11年耒～第15年末：153.6萬元×25%=38.4萬元第16年末～第20年末：96萬元×25%=24萬元8)凈轉(zhuǎn)售收入：第10年末：1.3萬元/m2×2×80m2×(1-6.8%)=193.86萬元第15年末：1.5萬元/m2×3×80m2×(1-6.8%)=335.52萬元第20年末：1.6萬元/m2×5×80m2×(1-6.8%)=596.48萬元答案解析：第67題、列出自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的公式并代入相應(yīng)數(shù)據(jù)(不要求計(jì)算出結(jié)果)。自有資金現(xiàn)金流量表(單位：萬元)______我的答案：我的答案：參考答案：答案解析：某開發(fā)商以3000萬元購得一住宅用地70年的使用權(quán)，該住宅用地面積為3000m2，規(guī)劃容積率為5.5。據(jù)估算，該住宅開發(fā)項(xiàng)目的建安工程費(fèi)為2200元/m2，勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)為建安工程費(fèi)的3%，基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)為430萬元，開發(fā)期間稅費(fèi)按建筑面積計(jì)算，為114元/m2，管理費(fèi)用為上述費(fèi)用(土地費(fèi)用除外)之和的3.5%。預(yù)計(jì)住宅在項(xiàng)目建成時(shí)全部售出，銷售費(fèi)用、銷售稅金分別為銷售收入的3%和5.5%。項(xiàng)目開發(fā)期為2年，建造期為1.5年。土地費(fèi)用于開發(fā)期初一次性投入，開發(fā)期間稅費(fèi)于建造期初一次性投入，建安工程費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)用在建造期內(nèi)均勻投入。年貸款利率為7.7%，按季計(jì)息。不考慮