房地產(chǎn)估價理論與方法真題匯編18

房地產(chǎn)估價理論與方法真題匯編18單項選擇題第1題、

在評估房地產(chǎn)的市場價值時，錯誤的做法是______。A.模擬房地產(chǎn)市場定價B.模擬估價對象的潛在客戶群的思維進行估價C.以大多數(shù)房地產(chǎn)市場參與者的思維為分析判斷的基礎(chǔ)D.從某個特定房地產(chǎn)投資者的角度進行分析判斷我的答案：參考答案：D答案解析：房地產(chǎn)估價不應(yīng)是估價師的主觀隨意定價，而應(yīng)是估價師模擬大多數(shù)市場參與者的定價思維和行為，在充分認識房地產(chǎn)價格形成機制和過程，深入調(diào)查房地產(chǎn)市場行情的基礎(chǔ)上，通過科學(xué)的分析、測算和判斷活動，把客觀存在的房地產(chǎn)價值揭示出來。第2題、

政府因救災(zāi)需要而征用某房屋，半年后返還，下列項目中，不應(yīng)作為補償項目的是______。A.征用期間導(dǎo)致房屋毀損的價值損失B.征用造成的家具、物資等動產(chǎn)搬遷費用C.征用期間租賃經(jīng)營損失D.征用期間市場上類似房地產(chǎn)的增值差價我的答案：參考答案：D答案解析：征用房地產(chǎn)不僅應(yīng)給予使用上的補償(補償金額相當于租金)，如果房地產(chǎn)被征用后毀損、滅失的，還應(yīng)根據(jù)實際損失給予補償。例如，房地產(chǎn)被征用后毀損的，補償金額應(yīng)包括使用上的補償和相當于被征用房地產(chǎn)毀損前后價值之差的補償；房地產(chǎn)被征用后滅失的，補償金額應(yīng)包括使用上的補償和相當于被征用房地產(chǎn)價值的補償。在房地產(chǎn)征收、征用中不僅需要評估房地產(chǎn)價值和租金，有時還需要評估因征收、征用房地產(chǎn)造成的家具、電器、機器設(shè)備、物資等動產(chǎn)的搬遷費、臨時安置費和停產(chǎn)停業(yè)損失。第3題、

下列房地產(chǎn)估價機構(gòu)的行為中，錯誤的是______。A.根據(jù)某銀行的相關(guān)招標要求按照正常評估收費標準收取評估費B.承接所在城市行政區(qū)外的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價業(yè)務(wù)C.聘請其他專業(yè)機構(gòu)參與完成一項以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)D.利用過去為房地產(chǎn)權(quán)利人提供估價服務(wù)中獲得的所有信息資料，為欲購買該房地產(chǎn)的投資者提供最高出價評估服務(wù)我的答案：參考答案：D答案解析：房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)對估價活動中知悉的國家秘密、商業(yè)秘密和個人隱私予以保密；應(yīng)妥善保管估價委托人提供的資料，未經(jīng)估價委托人同意，不得擅自將其提供給其他個人和單位。第4題、

關(guān)于估價目的的說法，錯誤的是______。A.估價目的取決于委托人對估價的實際需要B.任何估價項目都有估價目的C.一個估價項目通常有多個估價目的D.估價目的限制了估價報告的用途我的答案：參考答案：C答案解析：選項A，估價目的是估價委托人對估價報告的預(yù)期用途，它取決于委托人對估價的實際需要，即委托人將要拿未來完成的估價報告做什么用。選項B，委托人一般不會無緣無故花錢委托估價機構(gòu)估價，肯定是為了某種需要才委托估價機構(gòu)估價，因此任何估價項目都有估價目的。選項C，一個估價項目應(yīng)只有一個估價目的，不同的估價目的將影響估價結(jié)果。選項D，估價目的限制了估價報告的用途，針對某種估價目的得出的估價結(jié)果，不能盲目地套用于與其不相符的用途。第5題、

土地利用時會受到土地用途、容積率、建筑高度等限制，這些限制條件在該宗土地的權(quán)益中屬于______。A.擁有的房地產(chǎn)權(quán)利B.受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況C.受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的控制D.額外的利益或好處我的答案：參考答案：C答案解析：房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況。例如，房地產(chǎn)使用管制(如對土地用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等的限制)、相鄰關(guān)系、被人民法院查封、異議登記等而使房地產(chǎn)使用或處分受到限制。第6題、

下列對某宗房地產(chǎn)狀況的描述中，屬于房地產(chǎn)實物狀況描述的是______。A.建筑密度大小B.房型設(shè)計C.臨路狀況D.公共配套設(shè)施情況我的答案：參考答案：B答案解析：房地產(chǎn)實物是房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，如土地的形狀、地形、地勢、地質(zhì)、土壤、平整程度等，建筑物的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等。而選項A屬于房地產(chǎn)權(quán)益狀況的內(nèi)容；選項CD屬于房地產(chǎn)區(qū)位狀況的內(nèi)容。第7題、

下列引起某套住宅價格上升的因素中，屬于該住宅價格自然增值因素的是______。A.對住宅本身進行投資改良B.由于人口增長對住宅的需求增加C.因通貨膨脹導(dǎo)致住宅價格上升D.因人工成本上升導(dǎo)致住宅重置成本提高我的答案：參考答案：B答案解析：導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲的原因主要有以下5個方面：①房地產(chǎn)擁有者對房地產(chǎn)進行投資改良，如重新進行裝修改造，更新或添加設(shè)施設(shè)備，改進物業(yè)管理等；②外部經(jīng)濟，如政府進行道路、地鐵等交通建設(shè)，修建廣場、公園、公共綠地，調(diào)整城市發(fā)展方向，改變城市格局等；③需求增加，如經(jīng)濟發(fā)展、收入增長、人口增加帶來房地產(chǎn)需求增加；④房地產(chǎn)使用管制改變，如將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，將原工業(yè)用途改變?yōu)榫幼∮猛净蜣k公用途、商業(yè)用途，增加容積率等；⑤通貨膨脹，如商品和服務(wù)的貨幣價格總水平出現(xiàn)了上漲，即出現(xiàn)了物價普遍上漲。上述5個方面中，房地產(chǎn)擁有者對房地產(chǎn)進行投資改良導(dǎo)致的房地產(chǎn)價格上漲，不是房地產(chǎn)自然增值；通貨膨脹導(dǎo)致的房地產(chǎn)價格上漲，不是真正的房地產(chǎn)增值，而是房地產(chǎn)保值；外部經(jīng)濟、需求增加、房地產(chǎn)使用管制改變導(dǎo)致的房地產(chǎn)價格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值。第8題、

關(guān)于合同租金低于市場租金時的已出租房地產(chǎn)估價的說法，錯誤的是______。A.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價應(yīng)評估出租人權(quán)益價值B.續(xù)貸抵押估價應(yīng)評估出租人權(quán)益價值C.房屋征收估價應(yīng)評估完全產(chǎn)權(quán)價值D.房地產(chǎn)司法拍賣估價應(yīng)評估無租約限制價值我的答案：參考答案：D答案解析：對于已出租的房地產(chǎn)，估價目的不同，在無租約限制價值、出租人權(quán)益價值和承租人權(quán)益價值中，要求評估的可能不同。例如，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押估價應(yīng)評估出租人權(quán)益價值，被征收房屋價值評估應(yīng)評估無租約限制價值或完全產(chǎn)權(quán)價值。房地產(chǎn)司法拍賣估價，人民法院書面說明依法將拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)除去后進行拍賣的，評估價值的影響因素不應(yīng)包括拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)，即應(yīng)評估無租約限制價值；未書面說明依法將拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)除去后進行拍賣的，一般評估出租人權(quán)益價值，或者同時評估出租人權(quán)益價值和無租約限制價值，并作出相應(yīng)說明，供人民法院選用。第9題、

某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2，使用面積為132m2，應(yīng)分攤的共有公用建筑面積為23m2，按套內(nèi)建筑面積計算的價格為7500元/m2，則該套住宅按建筑面積計算的價格為______元/m2。A.5893B.6387C.6473D.7016我的答案：參考答案：C答案解析：建筑面積下的單價=套內(nèi)建筑面積下的單價×套內(nèi)建筑面積/建筑面積，建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤建筑面積=145+23=168m2，建筑面積下的單價=7500×145/168=6473元/m2。第10題、

下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，不屬于經(jīng)濟因素的是______。A.國內(nèi)生產(chǎn)總值B.居民消費價格指數(shù)C.匯率波動D.稅收減免我的答案：參考答案：D答案解析：影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素包括經(jīng)濟發(fā)展、居民收入、物價、利率、匯率。選項D屬于影響房地產(chǎn)價格的制度政策因素中的稅收制度政策。第11題、

房地產(chǎn)權(quán)利人不應(yīng)在其房地產(chǎn)內(nèi)隨意棄置固定廢物等有害物質(zhì)，這主要來源于______的限制。A.房地產(chǎn)地役權(quán)B.房地產(chǎn)權(quán)利及其行使租賃權(quán)C.房地產(chǎn)使用管制D.相鄰關(guān)系我的答案：參考答案：D答案解析：相鄰關(guān)系的限制：相鄰關(guān)系要求房地產(chǎn)權(quán)利人在自己的房地產(chǎn)內(nèi)從事工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)等活動及行使其他權(quán)利時，不得損害相鄰房地產(chǎn)和相鄰權(quán)利人，包括：(1)在自己的土地上建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光、日照；(2)不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)；(3)挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等，不得危及相鄰房地產(chǎn)的安全。第12題、

某抵押房地產(chǎn)的土地為劃撥方式取得，經(jīng)測算其假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值為120萬元，將劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的出讓金為13萬元，已抵押貸款余額為48萬元，無其他法定優(yōu)先受償款。若社會一般抵押率為60%，實現(xiàn)抵押權(quán)的費用及稅金為15萬元，該房地產(chǎn)再次抵押的抵押凈值為______萬元。A.12B.25C.27D.40我的答案：參考答案：B答案解析：再次抵押價值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值--拖欠的建設(shè)工程價款-其他法定優(yōu)先受償款=120-48/60%=40萬元，再次抵押價值的抵押凈值=再次抵押價值-預(yù)期實現(xiàn)抵押權(quán)的費用和稅金=40-15=25萬元。第13題、

房屋征收中，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，為計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價而評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值，其價值時點應(yīng)為______。A.房屋征收決定公告之日B.原征收補償協(xié)議達成之日C.用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋支付之日D.委托估價之日我的答案：參考答案：A答案解析：在房屋征收中，補償方式為房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換且用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值時，價值時點應(yīng)與評估被征收房屋價值的價值時點一致，房屋征收估價的價值時點為房屋征收決定公告之日。第14題、

評估某在建工程的市場價值，該在建工程有賓館和寫字樓兩種續(xù)建方案，成本法測算該兩種續(xù)建方案的結(jié)果均為8800元/m2，假設(shè)開發(fā)對續(xù)建用作賓館和寫字樓兩種方案的測算結(jié)果分別為10000元/m2和9550元/m2。根據(jù)最高最佳利用原則，估價方案綜合測算結(jié)果(多種估價方法的，采用簡單算數(shù)平均數(shù))應(yīng)確定為______元/m2。A.9175B.9400C.9450D.9775我的答案：參考答案：B答案解析：該在建工程續(xù)建為寫字樓時，采用成本法的測算結(jié)果為8800元/m2、采用假設(shè)開發(fā)法的測算結(jié)果為9550元/m2，綜合測算結(jié)果為：(8800+9550)/2=9175元/m2。該在建工程續(xù)建為賓館時，采用成本法的測算結(jié)果為8800元/m2、采用假設(shè)開發(fā)法的測算結(jié)果為10000元/m2，綜合測算結(jié)果為：(8800+10000)/2=9400元/m2。根據(jù)最高最佳利用原則，續(xù)建為賓館更優(yōu)，綜合測算結(jié)果為9400元/m2。第15題、

比較法估價中，可比實例成交日期之后發(fā)生的下列事件中，不需要進行市場狀況調(diào)整的是______。A.所在區(qū)域的消費者觀念發(fā)生了變化B.國家調(diào)整了房地產(chǎn)的稅費政策C.國際與國內(nèi)均出現(xiàn)了通貨膨脹D.對可比實例進行了裝修改造我的答案：參考答案：D答案解析：由于可比實例的成交日期與價值時點不同，市場狀況可能發(fā)生了變化，如宏觀經(jīng)濟形勢發(fā)生了變化，出臺了新的政策措施，利率上升或下降，消費觀念有所改變等，導(dǎo)致了估價對象或可比實例這類房地產(chǎn)的市場供求狀況等發(fā)生了變化，進而即使是同一房地產(chǎn)在這兩個不同時間的價格也會有所不同。因此，需要對可比實例的成交價格進行市場狀況調(diào)整，消除成交日期的市場狀況與價值時點的市場狀況不同造成的價格差異，將對可比實例在其成交日期的價格調(diào)整為在價值時點的價格。第16題、

為評估某房地產(chǎn)2017年4月1日在交易稅費正常負擔下的市場價格，選取的可比實例資料如下：成交日期為2016年10月1日，合同約定買方支付給賣方3500元/m2，買賣中涉及的稅費全部由買方支付，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中規(guī)定買方和賣方需繳納的稅費分別為正常交易價格的6%和3%。2016年8月1日至2017年4月1日期間，該類房地產(chǎn)市場價格平均每月比上月上漲0.3%，對該可比實例成交價格進行修正、調(diào)整后的價格為______元/m2。A.3673.20B.3673.68C.3790.43D.3790.93我的答案：參考答案：B答案解析：可比實例正常負擔下的價格=賣方實得金額/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費比率)=3500/(1-3%)=3608.25元/m2，可比實例成交日期為2016年10月1日，每月比上月上漲0.3%，調(diào)整至2017年4月1日為：3608.25×(1+0.3%)6=3673.68元/m2。第17題、

運用比較法評估某套住宅的現(xiàn)時市場價格，選取的可比實例建成時間與估價對象建成時間相同，2年前公開掛牌出售，成交日期與價值時點相差1年，該類住宅因使用損耗導(dǎo)致每多使用一年價格下降1%，如果不考慮其他因素，則該可比實例成交價格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為______。A.100/101B.100/100C.100/99D.100/98我的答案：參考答案：A答案解析：在百分比調(diào)整中，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)應(yīng)以估價對象狀況為基準來確定，可比實例成交日期與價值時點相差1年，該類住宅因使用損耗導(dǎo)致每多使用一年價格下降1%，因此：可比實例在自身狀況下的價值×1/(1+1%)=可比實例在估價對象狀況下的價格，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為：100/101。第18題、

采用間接比較百分比進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整。若可比實例比標準房地產(chǎn)優(yōu)3%，估價對象比標準房地產(chǎn)劣5%，則有關(guān)房地產(chǎn)狀況調(diào)整的說法，正確的是______。A.標準化修正的分子應(yīng)為100B.標準化修正的分母應(yīng)為97C.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的分子應(yīng)為100D.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的分母應(yīng)為95我的答案：參考答案：A答案解析：采用間接比較調(diào)整進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的表達式為：可比實例在自身狀況下的價值×=可比實例在估價對象狀況下的價格。上式位于分母和分子的括號內(nèi)應(yīng)填寫的數(shù)字，分別是可比實例狀況和估價對象狀況相對于標準房地產(chǎn)狀況的得分。選項B，標準化修正的分母應(yīng)為103。選項C，房地產(chǎn)狀況調(diào)整的分子應(yīng)為95。選項D，房地產(chǎn)狀況調(diào)整的分母應(yīng)為100。第19題、

關(guān)于收益法中收益期確定的說法，正確的是______。A.在正常市場和運營條件下估價對象未來可獲取收益的時間B.在正常市場和運營條件下估價對象過去和未來可獲取收益的時間C.自估價對象竣工投入使用時起至未來不能獲取收益時止的時間D.自價值時點起至估價對象未來不能獲得凈收益時止的時間我的答案：參考答案：D答案解析：收益期是預(yù)計在正常市場和運營狀況下估價對象未來可獲取凈收益的時間，即自價值時點起至估價對象未來不能獲取凈收益時止的時間。第20題、

某宗房地產(chǎn)的土地使用期限為50年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無償收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余經(jīng)濟壽命為55年。該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益15萬元，報酬率為7.5%，該房地產(chǎn)的收益價值為______萬元。A.188.92B.194.62C.196.25D.198.18我的答案：參考答案：A答案解析：價值時點，土地剩余使用年限為50-10=40年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無常收回地上建筑物，則建筑物剩余收益期為40年，年凈收益為15萬元，報酬率為7.5%，則：第21題、

成本法估價中測算土地重新購建成本時，對土地狀況和土地使用期限設(shè)定正確的是______。A.土地狀況為價值時點的狀況，土地使用期限為自價值時點起計算的剩余使用期限B.土地狀況為土地取得時的狀況，土地使用期限為自價值時點起計算的剩余使用期限C.土地狀況為價值時點時的狀況，土地使用期限為自價值時點起計算的法定最高出讓期限D(zhuǎn).土地狀況為土地取得時的狀況，土地使用期限為自價值時點起計算的法定最高出讓期限我的答案：參考答案：A答案解析：求取土地重置成本時，除估價對象狀況相對于價值時點應(yīng)為歷史狀況或未來狀況外，土地狀況應(yīng)為價值時點的土地狀況，土地使用期限應(yīng)為自價值時點起計算的土地使用權(quán)剩余期限，此外還應(yīng)區(qū)分無建筑物的空地和有建筑物的土地。第22題、

某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費30萬元，維修費、保險費、管理費等50萬元，水電供暖費等40萬元，營業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元，租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費用均由出租人負擔。該房地產(chǎn)的凈收益為______萬元。A.245B.275C.315D.345我的答案：參考答案：D答案解析：運營費用是維持估價對象正常使用或營業(yè)的必要支出，包括房地產(chǎn)稅、房屋保險費、物業(yè)服務(wù)費、管理費用、維修費、水電費等，具體應(yīng)根據(jù)合同租金的內(nèi)涵決定取舍，其中由承租人負擔的部分不應(yīng)計入。運營費用是從估價角度出發(fā)的，與會計上的成本費用有所不同，通常不包括房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴建費用和所得稅。凈收益=有效毛收入-運營費用=500-50-40-65=345萬元。第23題、

某舊廠房的設(shè)計壽命為40年，重置成本為100萬元，廠房內(nèi)動產(chǎn)設(shè)備重新購置價格為40萬元。廠房達到設(shè)計壽命拆除時，預(yù)計可收回鋼筋、紅磚折價10萬元，舊動產(chǎn)設(shè)備折價10萬元；拆除廠房花費7萬元，動產(chǎn)設(shè)備搬運花費1萬元，廢棄建筑垃圾搬運花費1萬元。該廠房的殘值率為______。A.1.43%B.2.00%C.7.86%D.11.00%我的答案：參考答案：B答案解析：建筑物凈殘值率，簡稱殘值率，是建筑物的凈殘值與其重新構(gòu)建成本的比率。殘值率=(10-7-1)/100×100%=2.00%。第24題、

估價對象為一舊廠房改造的超級市場，該廠房建設(shè)期為2年，建成5年后補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用期限為40年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無償收回地上建筑物。建筑物經(jīng)濟壽命為50年。假設(shè)殘值率為0，采用直線法計算建筑物折舊時，年折舊率為______。A.2.00%B.2.13%C.2.22%D.2.50%我的答案：參考答案：C答案解析：土地使用期限為40年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無償收回地上建筑物，則自取得辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)后建筑物剩余使用壽命為40年，補辦手續(xù)之前已經(jīng)使用了5年，則建筑物使用年限共計45年，年折舊率=(1-殘值率)/建筑物經(jīng)濟壽命=1/45×100%=2.22%。第25題、

關(guān)于收益性房地產(chǎn)的建筑物經(jīng)濟壽命的說法，正確的是______。A.自建筑物竣工之日起至其不能保證安全使用之日止的時間B.為建筑物有效年齡與其未來凈收益大于零的持續(xù)時間之和C.由建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量、用途與維護狀況等決定的時間D.為建筑物剩余經(jīng)濟壽命與實際年齡之和我的答案：參考答案：B答案解析：選項A，建筑物自然壽命是建筑物自竣工時起至其主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件自然老化或損壞而不能保證建筑物安全使用時止的時間；建筑物經(jīng)濟壽命是建筑物對房地產(chǎn)價值有貢獻的時間，即建筑物自竣工時起至其對房地產(chǎn)價值不再有貢獻時止的時間。選項C，建筑物經(jīng)濟壽命主要由市場決定。選項D，建筑物剩余經(jīng)濟壽命是建筑物經(jīng)濟壽命減去有效年齡后的壽命，也就意味著建筑經(jīng)濟壽命等于建筑物剩余經(jīng)濟壽命與有效年齡之和。第26題、

某幢沒有電梯的舊寫字樓的建筑面積為2500m2，凈租金為730元/m2·年，空置率為15%。周邊有電梯的同類寫字樓的凈租金為803元/m2·年，空置率為10%?，F(xiàn)單獨增加電梯的必要費用為380萬元，而重置該寫字樓時隨同增加電梯的必要費用為200萬元。若該寫字樓剩余經(jīng)濟壽命為30年，報酬率為7.5%，則該寫字樓因沒有電梯造成的功能折舊額為______萬元。A.78B.102C.180D.302我的答案：參考答案：B答案解析：增加電梯所能帶來的房地產(chǎn)價值增加額：沒有電梯的功能折舊額=房地產(chǎn)價值增加額-隨同增加電梯費用=301.76-200=101.76萬元。第27題、

運用假設(shè)開發(fā)法中的動態(tài)分析法評估在建工程的市場價值時，在延遲銷售情況下，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值對應(yīng)的房地產(chǎn)市場狀況應(yīng)是______時的房地產(chǎn)市場狀況。A.價值時點B.開發(fā)完成C.未來延遲銷售D.銷售完成我的答案：參考答案：C答案解析：當房地產(chǎn)市場不夠好而需要延遲銷售的，則是預(yù)測它在延遲銷售之時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值，開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間是未來延遲銷售之時。第28題、

運用假設(shè)開發(fā)法中的靜態(tài)分析法評估某在建工程的市場價值，經(jīng)調(diào)查分析，該在建工程預(yù)計一年后可建成，建成一年后可售出；預(yù)計建成時房地產(chǎn)的市場價格為8820元/m2，類似房地產(chǎn)近年來平均每年價格遞增5%。開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格最可能為______元/m2。A.8000B.8400C.8820D.9261我的答案：參考答案：B答案解析：在靜態(tài)分析法中，預(yù)期完成的價值一般是求取未來完成的房地產(chǎn)在價值時點的房地產(chǎn)市場狀況下的價值價格，則開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格=8820÷(1+5%)=8400元/m2。開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格對應(yīng)的時點是建成一年后。第29題、

運用假設(shè)開發(fā)法測算房地產(chǎn)開發(fā)項目的預(yù)期利潤，下列參數(shù)選取中，錯誤的是______。A.待開發(fā)房地產(chǎn)的取得成本采用實際取得成本B.建設(shè)成本根據(jù)委托人提供的合理概算數(shù)據(jù)確定C.投資利息采用社會平均存款利率計算確定D.未來開發(fā)價值參考房地產(chǎn)市場客觀價格水平確定我的答案：參考答案：C答案解析：本題可能是投資價值的測算，也可能是市場價值測算，A、B項是投資價值的測算，D項是市場價值測算，但不管是哪種價值測算，投資利息是不會按照存款利率考慮的，市場價值測算時應(yīng)按社會平均貸款利率計算，投資價值測算應(yīng)按開發(fā)企業(yè)提供的利率計算。第30題、

關(guān)于長期趨勢法的說法，錯誤的是______。A.可用來比較、分析兩宗房地產(chǎn)價格的發(fā)展趨勢B.可用于收益法、比較法估價中某些估價參數(shù)的求取C.采用平均增減量法預(yù)測價格時，可采用加權(quán)算術(shù)平均值法計算平均增減量D.加權(quán)移動平均法中的權(quán)重依據(jù)房地產(chǎn)價格變化趨勢而定，與數(shù)據(jù)期遠近無關(guān)我的答案：參考答案：D答案解析：加權(quán)移動平均法是在計算移動平均數(shù)時，根據(jù)越是近期的數(shù)據(jù)對預(yù)測值影響越大這一特點，對較近的數(shù)據(jù)給予較大權(quán)重，對較遠的數(shù)據(jù)給予較小權(quán)重進行計算的。第31題、

某宗前后兩面臨街的矩形土地，總深度為40m，前街路線價為5000元/m2，后街路線價為3000元/m2。采用重疊價值估價法計算的前街影響深度為______m。A.15B.20C.25D.40我的答案：參考答案：C答案解析：第32題、

運用多元回歸分析法批量評估房地產(chǎn)計稅價值，其估價步驟不包括______。A.確定估價范圍B.進行房地產(chǎn)分組C.設(shè)定標準房地產(chǎn)D.確定多元回歸模型我的答案：參考答案：C答案解析：運用多元回歸分析法估價，一般分為下列5個步驟：(1)確定估價范圍；(2)進行房地產(chǎn)分組；(3)設(shè)定多元回歸模型；(4)確定多元回歸模型；(5)計算各宗被估價房地產(chǎn)的價值或價格。設(shè)定標準房地產(chǎn)是標準價調(diào)整法的步驟之一。第33題、

關(guān)于實地查勘工作的說法，錯誤的是______。A.估價對象為已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)，可以不進行實地查勘B.房屋征收評估中，因被征收人拒不配合，可以不實地查勘被征收房屋的內(nèi)部狀況C.應(yīng)參照估價對象實地查勘要求對可比實例外部狀況和區(qū)位狀況進行實地查勘D.實地查勘必須由至少一名參加該估價項目的注冊房地產(chǎn)估價師負責實施我的答案：參考答案：A答案解析：對于已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)也應(yīng)去估價對象原址進行必要的調(diào)查。房屋征收評估中，如果由于被征收人不配合而不能對被征收房屋內(nèi)部進行查勘的，可以不進行內(nèi)部查勘，應(yīng)在估價報告中作估價依據(jù)不足假設(shè)。第34題、

關(guān)于估價方法選用的說法，正確的是______。A.舊廠房因火災(zāi)造成的保險賠償估價應(yīng)選擇成本法B.估價范圍內(nèi)房屋已空置，征收估價時不能選用收益法C.估價師對外地城市某一成套住宅估價，因可比實例調(diào)查困難，可不選用D.已封頂?shù)脑诮üこ坦纼r只能選用假設(shè)開發(fā)法我的答案：參考答案：A答案解析：在房地產(chǎn)保險(包括投保和理賠)和房地產(chǎn)損害賠償中，往往也是采用成本法估價。第35題、

房地產(chǎn)估價報告中估價師聲明的內(nèi)容不包括______。A.估價師對其估價職業(yè)道德的承諾和保證B.估價師對其專業(yè)勝任能力的承諾和保證C.估價師對其勤勉盡責估價的承諾和保證D.估價師對估價結(jié)果成立條件的提示和說明我的答案：參考答案：D答案解析：鑒證性估價報告的估價師聲明應(yīng)包括以下內(nèi)容：①注冊房地產(chǎn)估價師在估價報告中對事實的說明是真實和準確的，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏；②估價報告中的分析、意見和結(jié)論是注冊房地產(chǎn)估價師獨立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到估價報告中已說明的估價假設(shè)和限制條件的限制；③注冊房地產(chǎn)估價師與估價報告中的估價對象沒有現(xiàn)實或潛在的利益，與估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系，也對估價對象、估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有偏見；④注冊房地產(chǎn)估價師是按照有關(guān)房地產(chǎn)估價標準的規(guī)定進行估價工作，撰寫估價報告。多項選擇題第36題、

關(guān)于專業(yè)房地產(chǎn)估價的說法，正確的有______。A.應(yīng)由專業(yè)機構(gòu)和專業(yè)人員完成B.應(yīng)經(jīng)過審慎判斷并提供專業(yè)意見C.出具的結(jié)果具有證明效力D.應(yīng)收取一定的服務(wù)費用E.咨詢性估價無需承擔法律責任我的答案：參考答案：ABCD答案解析：概括起來，與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價具有下列特點：(1)由專業(yè)機構(gòu)和專業(yè)人員完成。(2)提供的是專業(yè)意見。(3)具有公信力。(4)實行有償服務(wù)。(5)承擔法律責任。第37題、

下列房地產(chǎn)中，通常適用收益法估價的有______。A.農(nóng)地B.寫字樓C.加油站D.二手商品住宅E.行政辦公樓我的答案：參考答案：ABCD答案解析：收益法適用的估價對象是收益性房地產(chǎn)，包括住宅、寫字樓、商店、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標準廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)、農(nóng)地等。第38題、

下列房地產(chǎn)狀況的描述中，屬于房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述的有______。A.住宅已設(shè)定抵押權(quán)B.地塊的規(guī)劃條件中對容積率、建筑密度及建筑高度的規(guī)定C.高層寫字樓的屋頂可用作廣告牌對外出租D.在建工程有拖欠工程款E.高層住宅可觀賞臨近公園的景觀我的答案：參考答案：ABCD答案解析：房地產(chǎn)權(quán)益狀況的描述一般先分為土地權(quán)益狀況和建筑物權(quán)益狀況兩大部分，然后分別說明各部分的狀況。土地權(quán)益狀況的描述主要說明下列方面：(1)土地所有權(quán)狀況。(2)土地使用權(quán)狀況。(3)土地使用管制狀況；對于房地產(chǎn)開發(fā)用地，還要說明規(guī)劃條件包括：①土地用途，②容積率或建筑控制規(guī)模，③建筑密度，④綠地率，⑤建筑高度，⑥其他要求。(4)土地利用現(xiàn)狀。(5)出租或占用情況。(6)他項權(quán)利設(shè)立情況；說明是否設(shè)立了地役權(quán)、抵押權(quán)等他項權(quán)利。(7)其他特殊情況。①土地所有權(quán)或土地使用權(quán)是否不明確或歸屬有爭議；②土地取得手續(xù)是否不齊全；③是否為臨時用地或違法占地，為臨時用地的，批準期限多長，是否已超過批準期限；④是否被依法查封、采取財產(chǎn)保全措施或以其他形式限制；⑤是否未達到法律法規(guī)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件；⑥是否屬于法律法規(guī)規(guī)定不得抵押或不得作為出資的財產(chǎn)；⑦是否有拖欠建設(shè)工程價款；⑧是否已依法公告列入征收、征用范圍。建筑物權(quán)益狀況的描述主要說明下列方面：(1)房屋所有權(quán)狀況；(2)出租或占用情況；(3)他項權(quán)利設(shè)立情況；(4)其他特殊情況；(5)其他。第39題、

下列房地產(chǎn)價格影響因素中，會引起房價上漲的因素有______。A.周邊土地出讓出現(xiàn)“地王”B.家庭規(guī)模小型化C.下調(diào)貸款利率D.GDP增速放緩E.城鎮(zhèn)化速度減慢我的答案：參考答案：ABC答案解析：選項A，在房地產(chǎn)開發(fā)用地由政府獨家壟斷供應(yīng)的情況下，土地一級市場上的地價水平在很大程度上影響著新建商品房的價格水平，例如建設(shè)用地使用權(quán)出讓中新出現(xiàn)一塊“地王”，會馬上導(dǎo)致其周邊的房價上漲。選項B，隨著家庭的小型化，即使人口總量不增加，所需的住宅總量將會增加，住宅價格有上漲趨勢。選項C，從綜合效應(yīng)看，利率升降對房地產(chǎn)需求的影響大于對房地產(chǎn)供給的影響，從而房地產(chǎn)價格與利率負相關(guān)；利率上升，房地產(chǎn)價格會下降；利率下降，房地產(chǎn)價格會上漲。第40題、

下列建筑物的實物狀況因素中，對建筑規(guī)模有影響的有______。A.建筑面積B.建筑進深C.室內(nèi)凈高D.建筑層數(shù)E.建筑質(zhì)量我的答案：參考答案：ABCD答案解析：建筑物的面積、體積、開間、進深、層高、室內(nèi)凈高、層數(shù)、高度等規(guī)模因素，關(guān)系到建筑物的形象、使用性等，對房地產(chǎn)價格有所影響。第41題、

下列估價項目中，價值時點和房地產(chǎn)狀況通常分別為現(xiàn)在和未來的有______。A.在建工程抵押估價B.期房預(yù)售價格評估C.預(yù)購商品房抵押估價D.用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的期房價格評估E.建筑物火災(zāi)毀損價值評估我的答案：參考答案：BCD答案解析：選項A，價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為現(xiàn)在狀況的估價；此種情形是最常見、最大量的，如房地產(chǎn)抵押估價、房屋征收評估、司法拍賣估價，包括在建工程估價。選項E，屬于價值時點為現(xiàn)在、估價對象狀況為過去狀況的估價；此種情形大多出現(xiàn)在房地產(chǎn)損害賠償和保險理賠案件中，例如投保了火災(zāi)險的建筑物被燒毀后，評估其價值損失或損失程度時。第42題、

下列房地產(chǎn)中，通常適用比較法估價的有______。A.高檔公寓B.標準廠房C.房地產(chǎn)開發(fā)用地D.行政辦公樓E.在建工程我的答案：參考答案：ABC答案解析：比較法適用的估價對象是同類數(shù)量較多、有較多交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)，例如：①住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等；②寫字樓；③商鋪；④標準廠房；⑤房地產(chǎn)開發(fā)用地。第43題、

比較法估價中，對可比實例成交價格進行權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括______。A.租賃權(quán)限情況B.交易稅費負擔轉(zhuǎn)嫁情況C.已抵押擔保債權(quán)情況D.地役權(quán)設(shè)立情況E.利用方式限制情況我的答案：參考答案：ACDE答案解析：權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容主要有規(guī)劃條件(如容積率)、土地使用期限、共有情況、用益物權(quán)設(shè)立情況、擔保物權(quán)設(shè)立情況、租賃或占用情況、拖欠稅費情況、查封等形式限制權(quán)利情況、權(quán)屬清晰情況等影響房地產(chǎn)價格的因素。第44題、

評估承租人權(quán)益價值時，收益法估價參數(shù)確定正確的有______。A.收益期應(yīng)為租賃合同剩余租賃期B.收益期應(yīng)為經(jīng)濟壽命減去租賃合同剩余租賃期C.凈收益應(yīng)為合同租金減去運營費用D.凈收益應(yīng)為市場租金減去運營費用E.凈收益應(yīng)為市場租金減去合同租金我的答案：參考答案：AE答案解析：評估承租人權(quán)益價值的，收益期為剩余租賃期限。評估承租人權(quán)益價值的，凈收益為市場租金減去合同租金。第45題、

一般來說，房地產(chǎn)價格等于“開發(fā)成本加平均利潤”的前提條件包括______。A.供求關(guān)系短期內(nèi)不太穩(wěn)定B.自由競爭的市場環(huán)境C.較長時期的市場運行D.可大量重復(fù)開發(fā)建設(shè)E.成本和效用變動不同步我的答案：參考答案：BCD答案解析：價格等于“成本加平均利潤”是對同種房地產(chǎn)在較長時期內(nèi)平均來看的，并且需要具備兩個條件：一是自由競爭(即可以自由進出市場)，二是該種房地產(chǎn)可以大量重復(fù)開發(fā)建設(shè)。第46題、

關(guān)于建筑物物質(zhì)折舊的可修復(fù)費用的說法，正確的有______。A.采用最合理修復(fù)方案進行修復(fù)發(fā)生的必要費用B.修復(fù)到新的或相當于新的狀況的必要費用C.大于修復(fù)后所能帶來房地產(chǎn)增加額的費用D.小于或者等于修復(fù)后所能帶來房地產(chǎn)增加額的費用E.包括長壽命項目發(fā)生的修復(fù)費用，不包括短壽命項目發(fā)生的修復(fù)費用我的答案：參考答案：ABD答案解析：預(yù)計修復(fù)成本小于或者等于修復(fù)所能帶來的房地產(chǎn)價值增加額的，即：修復(fù)成本≤修復(fù)后的房地產(chǎn)價值—修復(fù)前的房地產(chǎn)價值，是可修復(fù)的；反之，是不可修復(fù)的，即預(yù)計修復(fù)成本大于修復(fù)所能帶來的房地產(chǎn)價值增加額。修復(fù)成本是采用合理的修復(fù)方案恢復(fù)到新的或相當于新的狀況的必要支出及應(yīng)得利潤。第47題、

關(guān)于假設(shè)開發(fā)法估價中開發(fā)經(jīng)營期的說法，正確的有______。A.開發(fā)經(jīng)營期的起點是假設(shè)取得估價對象的日期B.開發(fā)經(jīng)營期的終點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期C.建造期的起點是價值時點，終點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日D.銷售期是自開始銷售房地產(chǎn)之日起至將其售出之日止的時間E.經(jīng)營期的起點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日我的答案：參考答案：ABD答案解析：后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期簡稱開發(fā)經(jīng)營期，其起點是(假設(shè))取得估價對象(待開發(fā)房地產(chǎn))的日期(即價值時點)，終點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期，即開發(fā)經(jīng)營期是自價值時點起至未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束時止的時間，可分為后續(xù)建設(shè)期和經(jīng)營期。后續(xù)建設(shè)期簡稱建設(shè)期，其起點與開發(fā)經(jīng)營期的起點相同，終點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日，即建設(shè)期是自價值時點起至未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工時止的時間，可分為前期和建造期。銷售期是自未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)開始銷售時起至其售出時止的時間。運營期的起點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日。第48題、

關(guān)于長期趨勢法的作用及其適用的估價對象的說法，正確的有______。A.長期趨勢法可以消除房地產(chǎn)價格的短期波動和意外變動等不規(guī)則變動B.長期趨勢法可用來比較、分析兩宗或兩類以上房地產(chǎn)價格的發(fā)展?jié)摿.長期趨勢法適用的估價對象是價值、價格有一定變動規(guī)律的房地產(chǎn)D.直線趨勢法適用的估價對象是歷史價格的時間序列散點圖表現(xiàn)出明顯的直線趨勢的房地產(chǎn)E.平均增減量適用的估價對象是房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降且各期上升或下降的幅度大致相同的房地產(chǎn)我的答案：參考答案：ABCD答案解析：選項A，長期趨勢可以消除房地產(chǎn)價值、價格的短期波動和意外變動等不規(guī)則變動。選項B，長期趨勢法用來比較、分析兩宗或兩類以上房地產(chǎn)價值、價格的發(fā)展趨勢或潛力。選項C，長期趨勢法適用的估價對象是價值、價格有一定變動規(guī)律的房地產(chǎn)。選項D，運用直線趨勢法預(yù)測，估價對象或類似房地產(chǎn)的歷史價值或價格的時間序列散點圖，應(yīng)表現(xiàn)出明顯的直線趨勢。選項E，運用平均增減量法進行預(yù)測的條件是，房地產(chǎn)價值或價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的，并且各期上升或下降的數(shù)額大致相同，否則就不宜采用這種方法。第49題、

運用政府已公布的基準地價及其修正體系評估宗地市場價格時，應(yīng)修正調(diào)整的價格影響因素包括______。A.市場狀況B.交易情況C.區(qū)位狀況D.使用期限E.開發(fā)程度我的答案：參考答案：ACDE答案解析：運用基準地價修正法進行宗地估價，一般分為下列5個步驟：(1)收集有關(guān)基準地價的資料；(2)查找估價對象宗地所在位置的基準地價；(3)對基準地價進行市場狀況調(diào)整；(4)對基準地價進行土地狀況調(diào)整；(5)計算估價對象宗地價值或價格。調(diào)整系數(shù)連乘的基準地價修正法公式為：宗地價值或價格=適用的基準地價×土地市場狀況調(diào)整系數(shù)×區(qū)位調(diào)整系數(shù)×用途調(diào)整系數(shù)×土地使用期限調(diào)整系數(shù)×容積率調(diào)整系數(shù)×土地開發(fā)程度調(diào)整系數(shù)×其他因素調(diào)整系數(shù)。第50題、

關(guān)于估價委托書的說法，正確的有______。A.估價機構(gòu)接受估價委托時應(yīng)要求委托人出具估價委托書B.估價委托書應(yīng)由估價委托人自己撰寫，估價師不得代其起草C.委托估價事項屬于重新估價的，可在估價委托書內(nèi)注明D.估價委托書可載明估價委托人對估價工作完成時間的要求E.估價委托書應(yīng)作為重要的估價依據(jù)放入完成的估價報告附件內(nèi)我的答案：參考答案：ACDE答案解析：選項A，估價機構(gòu)在接受估價委托時要求委托人出具估價委托書。選項B，估價機構(gòu)認為該業(yè)務(wù)不屬于不應(yīng)承接的情形并愿意承接的，則可為估價需求者起草好估價委托書，準備好估價委托合同，經(jīng)與估價需求者協(xié)商議定后，由估價需求者出具估價委托書，與估價機構(gòu)簽訂估價委托合同。選項C，委托估價事項屬于重新估價的，應(yīng)在估價委托書中注明。選項D，委托人的估價要求(如估價質(zhì)量要求、估價工作完成時間等)，委托日期等內(nèi)容。選項E，可將估價委托書而不是估價委托合同作為重要的估價依據(jù)放入未來完成的估價報告附件中。判斷題第51題、

估價師不能在開始估價之前就征求委托人的意見，一般也不能在完成估價之前與他們討論估價結(jié)果。A.對B.錯我的答案：參考答案：A答案解析：鑒證性估價因為要“獨立、客觀、公正”，所以估價師和估價機構(gòu)不能在估價結(jié)果上讓“客戶滿意”；不能在未估價之前就征求委托人或估價利害關(guān)系人對估價結(jié)果的意見，一般也不能在完成估價之前與他們討論估價結(jié)果，因為這些都有可能影響估價獨立、客觀、公正地進行，更不得為了招攬估價業(yè)務(wù)而迎合委托人的高估或低估要求。第52題、

“以房養(yǎng)老”的住房反向抵押不是將住房作為第二還債來源，而是以住房自身的價值作為償還保證。A.對B.錯我的答案：參考答案：A答案解析：住房反向抵押不像住房抵押貸款那樣將住房作為“第二還債來源”，而是以住房自身的價值作為償還保證，因此特別需要估價服務(wù)。第53題、

為估價委托人競買國有建設(shè)用地使用權(quán)提供其可承受的最高出價的估價，屬于咨詢性估價。A.對B.錯我的答案：參考答案：A答案解析：咨詢性估價(或稱為參考性估價)是向委托人提供的，估價報告委托人自己使用的估價，如為委托人出售房地產(chǎn)確定要價、購買房地產(chǎn)確定出價提供參考依據(jù)的估價。第54題、

實際估價中，不是所有影響因素對房地產(chǎn)價格的影響都可用數(shù)學(xué)公式或模型來量化，但估價師應(yīng)盡量用定量分析來量化各種因素對房地產(chǎn)價格的影響，使估價不斷科學(xué)、精準。A.對B.錯我的答案：參考答案：A答案解析：在實際估價中應(yīng)盡量采用定量分析來量化各種因素對房地產(chǎn)價格的影響，使估價不斷科學(xué)、精準。只有當影響因素對房地產(chǎn)價格的影響無法采用定量分析予以量化時，才可以僅憑經(jīng)驗進行判斷。第55題、

抵押估價中選用收益法估價時，應(yīng)采用保守的收入和運營費用。A.對B.錯我的答案：參考答案：B答案解析：采用收益法評估收益性房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)選受償權(quán)下的價值，當估計未來的收益可能會高也可能會低時，應(yīng)采用保守的較低的收益估計值。相比之下，如果是一般的房地產(chǎn)價值評估，則應(yīng)采用既不偏高也不偏低的居中的收益估計值。第56題、

比較法估價中，可比實例的成交價格應(yīng)當是正常市場價格。A.對B.錯我的答案：參考答案：B答案解析：可比實例的成交價格為正常價格或可修正為正常價格。第57題、

繁華程度、交通條件、位置等是影響商業(yè)房地產(chǎn)價值的重要區(qū)位因素，在分析這些因素的影響程度時，最主要的是看其對客流量的影響。A.對B.錯我的答案：參考答案：B答案解析：商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其繁華程度、臨街狀況、交通條件等。辦公房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其商務(wù)氛圍、交通條件等。第58題、

在運用收益法評估商品住宅價值時，預(yù)期期末轉(zhuǎn)售收益較大。如果選擇直接資本化法估價，則選取的資本化率較小；如果選擇報酬資本化法估價，則選取的報酬率較大。A.對B.錯我的答案：參考答案：B答案解析：直接資本化法中，資本化率是房地產(chǎn)未來第一年的凈收益與其價值或價格的百分比，與預(yù)期期末轉(zhuǎn)售收益的大小無關(guān)。第59題、

成本法評估包括土地和建筑物的估價對象的價值或價格時，根據(jù)估價對象狀況和土地市場狀況，應(yīng)選擇房地分估徑求取重新購建價格。A.對B.錯我的答案：參考答案：B答案解析：實際估價中，應(yīng)根據(jù)估價對象狀況和土地市場狀況，選擇求取重新購建成本的路徑，并應(yīng)優(yōu)先選擇房地合估路徑，即適用房地合估路徑求取的，應(yīng)采用房地合估路徑求取。第60題、

建筑物的折舊可能在項目竣工之前就已經(jīng)存在。A.對B.錯我的答案：參考答案：A答案解析：建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物價值減損，其金額為建筑物在價值時點的重新購建成本與在價值時點的市場價值之差，在竣工之前可能就已經(jīng)存在。第61題、

實際估價中，假設(shè)開發(fā)法的估價前提由價值類型和價值時點決定，并應(yīng)在估價報告中說明理由。A.對B.錯我的答案：參考答案：B答案解析：在運用假設(shè)開發(fā)法時，究竟應(yīng)采用上述哪種估價前提進行估價，不是估價師可以隨意假定的，必須根據(jù)估價目的和估價對象所處的實際情況來選擇，并應(yīng)在估價報告中充分說明理由。第62題、

標準價調(diào)整法是對估價范圍內(nèi)的所有被估價房地產(chǎn)進行分組，使同一組內(nèi)的房地產(chǎn)具有相似性，并搜集大量房地產(chǎn)成交價格及其影響因素數(shù)據(jù)，經(jīng)過分析，利用模型計算出各宗被估價房地產(chǎn)價值或價格的方法。A.對B.錯我的答案：參考答案：B答案解析：標準價調(diào)整法是對估價范圍內(nèi)的所有被估價房地產(chǎn)進行分組，使同一組內(nèi)的房地產(chǎn)具有相似性，在每組內(nèi)選定或設(shè)定標準房地產(chǎn)并測算其價值或價格，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將標準房地產(chǎn)價值或價格調(diào)整為各宗被估價房地產(chǎn)價值或價格的方法。第63題、

城鎮(zhèn)基準地價評估中應(yīng)根據(jù)位置相鄰、地價相等、開發(fā)程度不同的要求劃分均質(zhì)地域。A.對B.錯我的答案：參考答案：B答案解析：城鎮(zhèn)基準地價評估，劃分不同均質(zhì)地域通常是劃分地價區(qū)段，即將“用途相同、位置相鄰、地價相近”的土地加以圈圍而形成不同的地價區(qū)域。(參見舊教材)第64題、

評估整個住宅小區(qū)的市場價格，其區(qū)位狀況不應(yīng)包括小區(qū)內(nèi)建筑物的朝向和樓層。A