物業(yè)管理基本制度與政策問

物業(yè)管理基本制度與政策問物業(yè)管理基本制度與政策50問1、什么是物業(yè)管理?答：《物業(yè)管理?xiàng)l例》中所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。2、物業(yè)管理服務(wù)合同中應(yīng)當(dāng)約定哪些服務(wù)內(nèi)容?答：(一)房屋共用部位和設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理;(二)共用設(shè)施和設(shè)備的使用、維修、養(yǎng)護(hù)、管理;(三)電梯、智能系統(tǒng)等運(yùn)行服務(wù);(四)環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔和綠地、樹木、綠化設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、管理;(五)物業(yè)裝飾、裝修管理;(六)保安管理;(七)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)程序的管理、服務(wù);(八)物業(yè)資料的管理。3、物業(yè)公司何時開始收取物業(yè)管理費(fèi)?答：物業(yè)公司收取物業(yè)管理費(fèi)一般從購房人驗(yàn)收房屋、簽字認(rèn)可后開始計取物業(yè)管理費(fèi);也有物業(yè)管理公司以住戶辦理入戶手續(xù)時開始計取物業(yè)管理費(fèi)。4、物業(yè)管理用房的權(quán)屬?答：物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。5、一個物業(yè)管理區(qū)域是否可由多個物業(yè)企業(yè)管理?答：一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。6、房屋的共用部位是哪些?答：房屋的共用部位是指承受結(jié)構(gòu)部位(包括樓蓋、屋頂、梁、柱、外坪和基礎(chǔ)等)、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳等。7、共用設(shè)施設(shè)備是哪些?答：共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、共用照明、消防設(shè)施、住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井等。8、住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金如何提取?答：(一)商品房銷售時，購房者應(yīng)當(dāng)按購房款2-3%的比例繳納;(二)公有住房銷售時，售房單位按多層住宅不低于售房款20%，高層住宅不低于30%交納;購房者按購房款2%提取。9、什么是物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)?答：物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)是指經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊的物業(yè)管理單位，接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對所轄的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開展日常維護(hù)、修繕、整治及提供其它與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。10、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共建筑、共用設(shè)施如何管理?答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃建筑的公共建筑、共用設(shè)施，不得改變用途，業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主代表依法辦理有關(guān)手續(xù)。11、物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否把取得的物業(yè)管理服務(wù)再轉(zhuǎn)移給其他的物業(yè)服務(wù)企業(yè)?答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并再委托給其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但為了有利于物業(yè)管理專業(yè)化水平的提高，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以把物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)。12、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任?對物業(yè)服務(wù)企業(yè)保安人員有什么要求?答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的安全事故承擔(dān)的法律責(zé)任，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定來確定，未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。13、住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括什么內(nèi)容?答：(一)裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容;(二)裝飾裝修工程的實(shí)施期限;(三)允許施工的時間;(四)廢棄物的清運(yùn)與處置;(五)住宅外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求;(六)禁止行為和注意事項(xiàng);(七)管理服務(wù)費(fèi)用;(八)違約責(zé)任;(九)其他需要約定的事項(xiàng)。14、哪些住宅室內(nèi)裝飾裝修何違規(guī)行為由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并處罰款?答：(一)將沒有防水要求的房間或陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間的，或者拆除連接陽臺的磚，混凝土墻體的，對裝修人處500元以上1000元以下的罰款，對裝飾裝修企業(yè)處1000元以上10000元以下的罰款;(二)損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施或者降低節(jié)能效果的，對裝飾裝修企業(yè)處1000元以上5000元以下的罰款;(三)擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施的，對裝修人處500元上1000元以下的罰款;(四)未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，擅自超過設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓面荷載的，對裝修人處500元以上1000元以下的罰款，對裝飾裝修企業(yè)處1000元以上10000元以下的罰款。15、業(yè)主在住宅室內(nèi)裝飾裝修過程中，擅自改變房屋主體及承重結(jié)構(gòu)的，應(yīng)由哪個部門責(zé)令其整改，并處何罰款?答：依照《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定，凡涉及建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)變動的裝修工程，沒有設(shè)計方案擅自施工的，由城市建設(shè)行政主管部門責(zé)令改正，處50萬元以上100萬元以下的罰款;房屋建筑使用者在裝修過程中擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的，由城市建設(shè)行政主管部門責(zé)令改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款。16、我自已的住房，可不可以在家開麻將館或開公司?為什么?答：不可以。改變住房用途應(yīng)當(dāng)遵守小區(qū)管理規(guī)約的規(guī)定，還需經(jīng)本棟房子全體業(yè)主同意并報規(guī)劃、國土、衛(wèi)生、環(huán)保、消防等行政主管部門批準(zhǔn)，否則將責(zé)令限期改正，并處以5000元以上3萬元以下罰款。17、裝修房子涉及敲墻打洞，需不需要辦手續(xù)，為什么?答：按照《城市房屋裝修結(jié)構(gòu)安全管理規(guī)定》，裝修房子涉及敲墻打洞，必須經(jīng)房產(chǎn)管理局批準(zhǔn)才可實(shí)施，否則，將承擔(dān)由此造成的損失并被責(zé)令限期改正，并處罰款。18、底樓商鋪開餐廳，污染了我，應(yīng)該怎樣維護(hù)合法權(quán)益，是不是可以不交物管費(fèi)?為什么?答：業(yè)主可以先與商家協(xié)商自行解決，如果協(xié)商不能達(dá)成共識，可以申請環(huán)保部門進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解失敗可以申請環(huán)保局行政處罰底層商鋪商家，也可直接向人民法院以其侵害相鄰權(quán)為由進(jìn)行起訴來維護(hù)自身合法權(quán)益。因?yàn)椴皇俏飿I(yè)服務(wù)企業(yè)造成的污染，按照《物業(yè)服務(wù)合同》約定，其沒有賠償?shù)牧x務(wù)，所以業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》的約定按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。19、我們的自行車沒有停放在自行車庫，可以停放在樓梯口嗎?如果失盜了可以要求物管公司賠償嗎?答：不可以停放在樓梯口，因?yàn)闃翘轂楣餐ǖ蓝擒噹欤瑏y停亂放屬擅自改變房屋用途，陰塞交通，存在安全隱患，如造成損害，應(yīng)承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。沒有停放在自行車庫并委托物業(yè)企業(yè)管理的非機(jī)動車，因不存在委托代管合同關(guān)系，丟失后，不應(yīng)找物業(yè)企業(yè)賠償。20、我家發(fā)生了入室偷盜，是否都應(yīng)由物業(yè)公司負(fù)責(zé)賠償?如果協(xié)商不好應(yīng)怎么辦?答：不一定都由物業(yè)公司負(fù)責(zé)賠償，物業(yè)企業(yè)公共秩序維護(hù)員不同于保安，只是依據(jù)合同維護(hù)公共部位軼序，如果物業(yè)企業(yè)嚴(yán)格按照《物業(yè)服務(wù)合同》約定事項(xiàng)履職盡責(zé)做好了公共秩序維護(hù)工作并有相關(guān)記錄作為佐證，則不應(yīng)由物管公司承擔(dān)賠償責(zé)任。但如果物業(yè)公司不能提供相關(guān)佐證材料，則應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任，雙方可自行協(xié)商，如協(xié)商不能達(dá)成共識，可以直接申請人民法院裁定。21、與物業(yè)服務(wù)企業(yè)產(chǎn)生糾紛時，應(yīng)如何維護(hù)自身合法權(quán)益，是否可以不交物管費(fèi)?答：與物業(yè)服務(wù)企業(yè)產(chǎn)生糾紛時，應(yīng)在法律法規(guī)的框架內(nèi)通過合法渠道如實(shí)向業(yè)主委員會反映情況、向管理部門投訴、向人民調(diào)解委員會申請調(diào)解、向人民法院起訴、召開業(yè)主大會決定是否改聘續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等方式維護(hù)自身合法權(quán)益，不宜簡單采取不交物管費(fèi)的方式。因?yàn)椴扇〔唤晃锕苜M(fèi)這種方式表面上看是損害了物業(yè)服務(wù)企業(yè)利益，實(shí)際上物業(yè)服務(wù)企業(yè)會因此采用降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等方式來降低成本，如果采取這種方式的人多了，結(jié)果會導(dǎo)致小區(qū)物業(yè)管理進(jìn)入混亂狀態(tài)，損害的是全體業(yè)主的利益，問題并不能得到根本解決。22、我室內(nèi)設(shè)施設(shè)備壞了，是否由物業(yè)服務(wù)企業(yè)免費(fèi)維修?答：不應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)免費(fèi)維修，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只是依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同對小區(qū)公共部分進(jìn)行管理維護(hù)，如果室內(nèi)設(shè)施設(shè)備壞了可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修，但應(yīng)另行支付特約服務(wù)費(fèi)。23、我居住的老小區(qū)，總表下設(shè)分表，為什么水、電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和供電局、水廠公布的價格不同?如何解決?答：總表下設(shè)分表的老小區(qū)，供電局、水廠、天然氣公司只認(rèn)小區(qū)總表讀數(shù)。因公共設(shè)施設(shè)備的能耗和線損，故總表讀數(shù)大于分表累計讀數(shù)，按照合同約定應(yīng)共同分?jǐn)偟?，就存在水、電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和供電局、水廠公布的價格不同的問題。要根本解決該問題，需要全體業(yè)主申請供電局、水廠、天然氣公司將總表下設(shè)分表，改為直接對水、電、氣公司的戶表，但會涉及到改裝費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)請向相關(guān)單位咨詢。24、水、電、氣能源應(yīng)由誰承擔(dān)費(fèi)用?答：根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，“新建建筑區(qū)劃內(nèi)，供水、供電、供氣、信息、環(huán)衛(wèi)等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用：(一)業(yè)主自用的向業(yè)主收取;(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人使用的向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人收取;(三)部分業(yè)主共同使用的，由相關(guān)業(yè)主分?jǐn)?(四)全體業(yè)主共同使用的，由全體業(yè)主分?jǐn)偂?5、商品房出現(xiàn)質(zhì)量問題應(yīng)該找誰，是不是可以不交物管費(fèi)?答：商品房是開發(fā)商銷售給業(yè)主的，按照相關(guān)法規(guī)，應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)保質(zhì)期內(nèi)房屋質(zhì)量保修的義務(wù)，保質(zhì)期屆滿后，公共部分按照法定程序，可動用公共維修資金進(jìn)行修復(fù)，業(yè)主專有部分，由業(yè)主自行維修。房屋質(zhì)量問題不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成的，按照《物業(yè)服務(wù)合同》約定，其沒有賠償?shù)牧x務(wù)，故業(yè)主不能因房屋質(zhì)量問題不交物管費(fèi)。26、樓上衛(wèi)生間漏水應(yīng)該找誰?是不是可以不交物管費(fèi)?答：樓上衛(wèi)生間漏水應(yīng)先找樓上業(yè)主協(xié)商，找水電工確認(rèn)漏水原因，如果是房屋施工質(zhì)量問題，保質(zhì)期內(nèi)應(yīng)找開發(fā)商修復(fù)，超過保質(zhì)期由樓上樓下業(yè)主協(xié)商解決;如果是裝修使用不當(dāng)?shù)膯栴}，應(yīng)找樓上業(yè)主修復(fù)。因?yàn)椴皇俏飿I(yè)服務(wù)企業(yè)造成的房屋漏水問題，按照《物業(yè)服務(wù)合同》約定，其沒有賠償?shù)牧x務(wù)，所以業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》的約定按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。27、業(yè)主在物業(yè)管理活動中的權(quán)利和義務(wù)有哪些?房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán);(五)選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán);(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用;(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;(五)按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。28、什么是前期物業(yè)?答：前期物業(yè)管理服務(wù)指房地產(chǎn)開發(fā)單位邀請擬從事前期物業(yè)管理的有關(guān)人員參與該項(xiàng)目的可行性研究，從物業(yè)管理角度對物業(yè)規(guī)劃、設(shè)計、設(shè)備選用、功能布局、施工監(jiān)管、驗(yàn)收接管、銷售和租賃提出建設(shè)性意見，充分反映住戶要求和物業(yè)自身要求，力求使用戶入住之前的各種前期工作與用戶使用的實(shí)際需要及日后物業(yè)管理工作相適應(yīng)。29、國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》從哪年哪月哪日開始施行?答：2003年9月1日。30、業(yè)主大會會議可分為哪幾種?答：定期會議和臨時會議。31、召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召多少日前通知全體業(yè)主?答：15日32、業(yè)主大會會議可以采用哪兩種形式召開?答：集體討論和書面征求意見。33、同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)在物業(yè)所在的那些單位指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會?答：區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門。34、對業(yè)主委員會委員的基本要求有哪些?答：熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，具有一定組織能力。35、物業(yè)管理收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循什么原則?答：合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)原則。36、什么是管理規(guī)約?答：是指一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由全體業(yè)主共同訂立或者承諾對全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)使用、維護(hù)物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。37、建設(shè)單位制定臨時管理規(guī)約時，應(yīng)該遵循什么原則?答：不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。38、房子出租了物業(yè)服務(wù)費(fèi)由誰來交?答：《條例》規(guī)定業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶責(zé)任。39、前期物業(yè)管理招標(biāo)有哪幾種方式?答：兩種。公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。40、違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部分、共同設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處以多少罰款?答：5萬元以上20萬元以下。41、物業(yè)服務(wù)企業(yè)有罰款權(quán)嗎?答：沒有。罰款是一種行政處罰行為，物業(yè)公司是一個企業(yè)是接受上業(yè)主委員會委托對小區(qū)物業(yè)進(jìn)行管理的民事主體，所以沒有罰款權(quán)，但物管企業(yè)可根據(jù)實(shí)際情況，要求當(dāng)事人支付違約金或賠償金。42、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共區(qū)域的水電費(fèi)如何分?jǐn)?答：根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十一條的規(guī)定，公共區(qū)域的水電費(fèi)已計入物業(yè)管理成本，應(yīng)作為物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成部分，不存在分?jǐn)偂?3、業(yè)主和建設(shè)單位產(chǎn)主糾紛，可以以此作為拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的理由嗎?答：不可以。因建設(shè)單位和物管企業(yè)分別屬于兩個獨(dú)立的法人，商品房的買賣和物業(yè)管理屬于不同的法律關(guān)系。44、業(yè)主裝修房屋時，需要告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)嗎?答：《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定