商品房預(yù)售合同及其主體變更的相關(guān)法律問(wèn)題

如果對(duì)您有幫助！感謝評(píng)論與分享如果對(duì)您有幫助！感謝評(píng)論與分享在支付部分購(gòu)房款或者定金以后， 根據(jù)商品房預(yù)售合同而取得的一種在支付部分購(gòu)房款或者定金以后， 根據(jù)商品房預(yù)售合同而取得的一種如果對(duì)您有幫助！感謝評(píng)論與分享如果對(duì)您有幫助！感謝評(píng)論與分享在支付部分購(gòu)房款或者定金以后， 根據(jù)商品房預(yù)售合同而取得的一種在支付部分購(gòu)房款或者定金以后， 根據(jù)商品房預(yù)售合同而取得的一種如果對(duì)您有幫助！感謝評(píng)論與分享如果對(duì)您有幫助！感謝評(píng)論與分享商品房預(yù)售合同及其主體變更的相關(guān)法律問(wèn)題導(dǎo)讀：本文 商品房預(yù)售合同及其主體變更的相關(guān)法律問(wèn)題 ，僅供參考，如果覺(jué)得很不錯(cuò)，歡迎點(diǎn)評(píng)和分享。［摘要 ］商品房預(yù)售合同簽定以后，常常會(huì)由于某種原因在房屋竣工交付并辦理相關(guān)權(quán)屬證明之前， 發(fā)生合主體的變更情況。 我國(guó)現(xiàn)有法律法規(guī)對(duì)“樓花”轉(zhuǎn)讓問(wèn)題的規(guī)定尚存在缺位現(xiàn)象，圍繞這一問(wèn)題，對(duì)樓花按揭合同中的法律關(guān)系以及預(yù)售合同主體變革涉及的相關(guān)法律問(wèn)題進(jìn)行了探討。［關(guān)鍵詞 ］商品房預(yù)售合同，按揭，主體變更自從按揭( mortgage)的房屋銷售方式從香港引進(jìn)以后，在中國(guó)的“住房分配”向“住房商品化”轉(zhuǎn)變過(guò)程中，由于按揭方式具有緩解各方資金不足、 保證交易安全的特點(diǎn)而被廣為采用。 我國(guó)法律對(duì)這種新生的事物作出了很多的法律規(guī)定， 各商業(yè)銀行也相繼出臺(tái)各種規(guī)定、辦法積極參與到按揭中去， 一時(shí)中國(guó)房地產(chǎn)呈現(xiàn)出勃勃生機(jī)。按揭購(gòu)房也由樓宇按揭發(fā)展到了樓花按揭。 由于各種原因， 在簽定商品房預(yù)售合同以后， 常會(huì)發(fā)生合同當(dāng)事人的主體變更。 對(duì)于這種變更，除了在《民法通則》 、《合同法》 、《擔(dān)保法》中的普遍性規(guī)定，我國(guó)尚缺乏專門(mén)的立法規(guī)范。筆者試圖通過(guò)對(duì)按揭合同中法律關(guān)系的分析，對(duì)商品房預(yù)售合同主體變更行為進(jìn)行理論上的探討， 進(jìn)而對(duì)按揭合同和商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì)及其相關(guān)法律問(wèn)題進(jìn)行一番梳理。一、樓花按揭合同中的法律關(guān)系樓花，指尚未動(dòng)工修建或正在建設(shè)而尚未竣工的期房。“樓花”這一詞源于香港立信置業(yè)公司的“分層售賣(mài)，分期付款”銷售方式。在房屋還在施工建設(shè)期間便已經(jīng)被“拆零”，分期分批地預(yù)售給消費(fèi)者或投資者，如落英片片墜落，故而得名“樓花”。這種在房屋竣工之前便先行出售的方式， 就是今日我們所說(shuō)的商品房預(yù)售。 而由預(yù)購(gòu)人和房屋開(kāi)發(fā)商訂立的合同即商品房預(yù)售合同。 由于房屋開(kāi)發(fā)商與預(yù)購(gòu)人之間很難存在互相信任的關(guān)系， 僅有兩方參加的商品房預(yù)售活動(dòng)實(shí)際上很難實(shí)現(xiàn)，因此銀行的介入成為必要，按揭制度由此產(chǎn)生。1992年10月20日交通銀行發(fā)布的《按揭（樓宇、樓花） 貸款的辦法》對(duì)這種按揭銷售方式作了界定， 是指房屋預(yù)售合同中的買(mǎi)方向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商交付部分購(gòu)樓款以后， 將其依照預(yù)售合同取得的期待權(quán)讓渡給銀行作為貸款的保證， 銀行向預(yù)購(gòu)人發(fā)放以尚未交付的購(gòu)樓款為額度的貸款。買(mǎi)方在還清所有貸款本息后，可以將期待權(quán)贖回，取得房地產(chǎn)權(quán)。 如果買(mǎi)方未能依約履行還本付息的義務(wù)， 則喪失了贖回這種期待權(quán)的權(quán)利， 或者說(shuō)不能取回房地產(chǎn)所有權(quán)， 銀行則可依據(jù)抵押合同對(duì)按揭所購(gòu)房屋進(jìn)行處理， 并就此利益優(yōu)先得到清償?shù)拿袷路尚袨?。在按揭房屋銷售方式中，以房屋是否竣工交付為界，可以分為兩個(gè)階段：在商品房竣工交付以前，預(yù)購(gòu)人（置業(yè)者） 提供給貸款銀行作擔(dān)保標(biāo)的并不是自己已經(jīng)現(xiàn)實(shí)取得所有權(quán)的商品房， 而是如果對(duì)您有幫助！感謝評(píng)論與分享如果對(duì)您有幫助！感謝評(píng)論與分享在于合同能得到切實(shí)保障的關(guān)鍵主體 在于合同能得到切實(shí)保障的關(guān)鍵主體 -房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有被納入到按如果對(duì)您有幫助！感謝評(píng)論與分享如果對(duì)您有幫助！感謝評(píng)論與分享在于合同能得到切實(shí)保障的關(guān)鍵主體 在于合同能得到切實(shí)保障的關(guān)鍵主體 -房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有被納入到按如果對(duì)您有幫助！感謝評(píng)論與分享如果對(duì)您有幫助！感謝評(píng)論與分享支付部分購(gòu)房款以后， 便取得了對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商按期交付房屋的期待支付部分購(gòu)房款以后， 便取得了對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商按期交付房屋的期待附期限的債權(quán)，是一種期待權(quán)。因而，在這個(gè)階段銀行取得的是一種權(quán)利質(zhì)權(quán)， 這種擔(dān)保是一種權(quán)利質(zhì)押。 在商品房已經(jīng)竣工并且交付以后，在理論上預(yù)購(gòu)人可能取得商品房的所有權(quán)， 這時(shí)候先前預(yù)購(gòu)人之間成立的權(quán)利質(zhì)押關(guān)系因?yàn)闃?biāo)的的不存在而失去了基礎(chǔ)， 因此，在這個(gè)時(shí)候，一般銀行都會(huì)和預(yù)購(gòu)人重新簽定一份不動(dòng)產(chǎn)抵押合同， 以代替前面的權(quán)利質(zhì)押， 繼續(xù)為貸款提供擔(dān)保。 這時(shí)候銀行取得的是以不動(dòng)產(chǎn)（房屋） 為抵押物的抵押權(quán)，貸款銀行和預(yù)購(gòu)人之間的擔(dān)保也因而由權(quán)利質(zhì)押變?yōu)椴粍?dòng)產(chǎn)抵押。 筆者在這里要討論的正是商品房竣工交付以前的商品房預(yù)售行為， 通過(guò)對(duì)其中存在的法律關(guān)系和擔(dān)保鏈的探析，分析商品房再轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生的法律關(guān)系。 因?yàn)榈诙A段的法律關(guān)系，除了擔(dān)保方式從權(quán)利質(zhì)押轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍?dòng)產(chǎn)抵押以外， 和第一階段的法律關(guān)系相比， 沒(méi)有什么太大的變化， 所以筆者主要關(guān)注的是“樓花”按揭合同?！皹腔ā卑唇沂侨绾问沟帽緛?lái)不存在任何信任關(guān)系的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和預(yù)購(gòu)人之間能夠成立這么大宗的買(mǎi)賣(mài)合同呢？ 原因是有銀行的介入。在“樓花”按揭中，存在三個(gè)主體（商品房開(kāi)發(fā)商、預(yù)購(gòu)人、按揭銀行） 、三個(gè)基本的法律關(guān)系、三個(gè)合同，形成了一個(gè)有效的擔(dān)保鏈。 首先，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和預(yù)購(gòu)人之間的樓花買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，房屋預(yù)售合同正是這種法律關(guān)系的表現(xiàn)形式和證明文件。 在這個(gè)合同中規(guī)定的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和預(yù)購(gòu)人之間的一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系。 債權(quán)之本質(zhì)系“債權(quán)人對(duì)債務(wù)人之‘當(dāng)為要求’，即債權(quán)人得向債務(wù)人請(qǐng)求給付并保有債務(wù)人所為給付之權(quán)利” [1].根據(jù)這個(gè)合同，預(yù)購(gòu)人在權(quán)。所謂期待權(quán)， 是“指取得特定權(quán)利部分要件的主體所享有的，得因法律規(guī)定或當(dāng)事人約定的其他要件的實(shí)現(xiàn)而取得特定權(quán)利的受法律保護(hù)的地位” [2].而開(kāi)發(fā)商也據(jù)此應(yīng)承擔(dān)按期交付符合合同目的的房屋義務(wù)。 其次是按揭人 （預(yù)購(gòu)人） 與按揭銀行之間的借款關(guān)系。按揭人在訂立房屋預(yù)售合同， 取得了對(duì)開(kāi)發(fā)商按期交付房屋的期待權(quán)以后，便以此權(quán)利為質(zhì)押標(biāo)的向按揭銀行申請(qǐng)貸款。 然后按房屋預(yù)售合同向開(kāi)發(fā)商交付全部購(gòu)房款， 并于房屋竣工時(shí)取得房屋所有權(quán)。 此后如前所述， 權(quán)利質(zhì)押變?yōu)椴粍?dòng)產(chǎn)抵押。 按揭合同也變更為樓宇按揭。樓花按揭合同實(shí)際上由兩個(gè)合同合并而成，其中借款合同為主合同，根據(jù)這個(gè)主合同， 銀行負(fù)有向按揭人交付一定數(shù)量的貸款的權(quán)利， 同時(shí)按揭人也應(yīng)承擔(dān)按期還本付息的義務(wù)。 另外一個(gè)是依附于借款合同的從合同， 是按揭人以期待權(quán)為標(biāo)的而向按揭銀行提供的自己將按期還本付息的擔(dān)保。 再次是由開(kāi)發(fā)商與銀行簽定的擔(dān)保按揭人將按期還本付息的保證合同。 由于按揭人在樓花按揭中提供的質(zhì)押標(biāo)的僅僅是一種利益期待權(quán)， 卻不能以已經(jīng)現(xiàn)實(shí)存在并已經(jīng)取得所有權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)提供抵押。根據(jù)財(cái)產(chǎn)法有關(guān)規(guī)定，在房屋交付之前，應(yīng)該說(shuō)房屋所有權(quán)仍然歸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。 而在訂立商品房預(yù)售合同到房屋竣工現(xiàn)實(shí)交付并登記取得“兩證”之間卻存在一個(gè)不短的時(shí)間，在這個(gè)期間由于各種無(wú)法預(yù)料的情況可能會(huì)出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商不按預(yù)售合同履行義務(wù)、 交付房屋（比如開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)） 的情況。到時(shí)候銀行如果不能依照按揭合同實(shí)現(xiàn)自己的權(quán)利， 那么銀行的利益將得不到保證。 這個(gè)問(wèn)題的癥結(jié)如果對(duì)您有幫助！感謝評(píng)論與分享如果對(duì)您有幫助！感謝評(píng)論與分享屋才可能竣工交付。 在這段時(shí)間里， 完全有可能出現(xiàn)商品房預(yù)售合同屋才可能竣工交付。 在這段時(shí)間里， 完全有可能出現(xiàn)商品房預(yù)售合同如果對(duì)您有幫助！感謝評(píng)論與分享如果對(duì)您有幫助！感謝評(píng)論與分享揭關(guān)系中來(lái)。所以，銀行基于本身利益角度，要求開(kāi)發(fā)商參與到按揭關(guān)系中來(lái)， 為按揭人提供保證。 而開(kāi)發(fā)商也由于這種方式并不會(huì)給自己帶來(lái)非常大的不利， 并且這樣有利于開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的銷售， 實(shí)現(xiàn)資金高速運(yùn)轉(zhuǎn)，有利于自己的商業(yè)目的，也愿意加入進(jìn)來(lái)。這個(gè)合同主要規(guī)定在按揭人不能按期還本付息時(shí)，銀行可對(duì)所預(yù)售的房屋進(jìn)行處分。依我國(guó)《擔(dān)保法》有關(guān)規(guī)定，銀行可以在經(jīng)過(guò)評(píng)估后將房屋折價(jià)，取得房屋所有權(quán)，也可以依法將房屋進(jìn)行變賣(mài)、拍賣(mài)，就所賣(mài)得價(jià)金優(yōu)先受償?；蛘咩y行與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商商定， 假若按揭人不能按期還本付息，則由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商回購(gòu)此房屋。這樣一來(lái)，銀行的利益便上了雙保險(xiǎn)，按揭合同就可以順利簽定了。在上述關(guān)系中，三方當(dāng)事人相互制約，形成密不可分、相互牽制的局面。預(yù)售商品房合同在這三個(gè)合同關(guān)系中是基礎(chǔ)、是中心， 沒(méi)有這個(gè)合同，則不存在樓花按揭合同和保證合同；樓花按揭合同、保證合同是預(yù)售商品房合同的必要補(bǔ)充，沒(méi)有它們， 預(yù)售商品房合同在實(shí)現(xiàn)過(guò)程中就會(huì)出現(xiàn)許多不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)。在樓花按揭中設(shè)定三個(gè)合同后，在開(kāi)發(fā)商和預(yù)購(gòu)人，按揭銀行和按揭人，開(kāi)發(fā)商和按揭銀行之間形成了一條有效的擔(dān)保鏈 [3]，即使其中一個(gè)當(dāng)事人違約，其他兩方當(dāng)事人的權(quán)益仍可得到合法有效的保護(hù)。二、商品房預(yù)售合同的主體變更在樓花按揭合同簽定以后， 往往還要經(jīng)過(guò)一段比較長(zhǎng)的時(shí)間， 房的當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓債權(quán)，轉(zhuǎn)移債務(wù)，或概括的債權(quán)債務(wù)轉(zhuǎn)移。這樣就會(huì)出現(xiàn)原有合同關(guān)系發(fā)生主體變更， 這種主體變更主要包括商品房預(yù)售人（通常為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商） 和預(yù)購(gòu)人（包括消費(fèi)者和投資者） 的變更。筆者將就這兩種合同變更情況分別進(jìn)行討論。（一）商品房預(yù)售人的變更1.預(yù)售人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目根據(jù)《合同法》的規(guī)定，債權(quán)人可以將合同權(quán)利的全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人，但有下列情形之一的除外： （1）根據(jù)合同性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓； （2）按照當(dāng)事人約定不得轉(zhuǎn)讓； （3）依照法律規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓。