諸葛找房市場情緒指數(shù)月度報告（2022年5月）

市場情緒指數(shù)月度分析報告市場情緒指數(shù)月度分析報告--5月重點50城市場情緒繼續(xù)回穩(wěn)，購房情緒修復轉(zhuǎn)向二線城市5月重點50城市場情緒繼續(xù)回穩(wěn)，購房情緒修復轉(zhuǎn)向二線城市重點50城市場情緒指數(shù)研究報告（2022年5月，第5期）月初，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布了《2022年4月重點50城市場情緒指數(shù)月報》報告，指出市場情緒止跌回升，局部城市的政策寬松效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，其中，一線城市率先企穩(wěn)回升，根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的4月70大中城房價指數(shù)，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%，二線城市環(huán)比下降0.3%，三線城市環(huán)比下降0.3%，與我們的預測基本契合。根據(jù)最新5月份市場情緒指數(shù)公布數(shù)據(jù)顯示，5月情緒指數(shù)延續(xù)微升態(tài)勢，符合上月的預測。5月以來，松綁政策進一步深入，政策內(nèi)容也更加豐富多元，加上中央端出臺實質(zhì)性寬松政策加持，預計下半年市場有望加速回升，同時，我們預計二線城市有望接棒一線城市在下一輪修復進程中脫穎而出。一、5月市場情緒繼續(xù)好轉(zhuǎn)，中央地方合力助樓市企穩(wěn)回升進入5月份，樓市松綁政策繼續(xù)深化，地方施力不減，中央端亦出臺利好政策加持。5月15日央行差別化信貸政策允許各地首套房利率可下降20個基點，時隔五天，5年期LPR下降15個基點，意味著各地房貸利率最低可降至4.25%，對提振房地產(chǎn)市場信心意義重大。地方層面，出臺松綁政策的城市范圍進一步擴大，政策內(nèi)容更趨多元化，除了基本的放寬公積金貸款條件、下調(diào)首付比例、購房補貼以及放松限購限售等內(nèi)容外，還新增了諸如針對多孩家庭的購房優(yōu)惠政策以及創(chuàng)新性的以租換購等，與此同時，政策開始逐漸向二手房延申，如佛山提出滿5年二手房不占購房名額等。在政策寬松的持續(xù)推進下，5月市場情緒指數(shù)延續(xù)上月的微升趨勢。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年5月，重點50城市場情緒指數(shù)為-0.70，較4月上升0.01，仍位于市場觀望區(qū)間。加上當前全國多地疫情逐步得到控制，預計下半年市場情緒有望獲得顯著提升，但短時間內(nèi)難以進入市場平穩(wěn)區(qū)間。從5月份政策出臺的頻次來看，更加密集且多樣化，截止到5月31日，根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計，共計出臺松綁政策超220次，其中5月單月出臺調(diào)控政策達99次，政策之頻繁前所未有。并且從出臺政策的方向來看，更加多元化和創(chuàng)新性，如長沙首創(chuàng)性的提出了以租換購，引起重大反響，預計未來政策將會繼續(xù)深化并且貼合地方實際，切實保障合理購房需求的釋放，加快市場復蘇進程。在高頻的政策攻勢下，5月份市場面也出現(xiàn)了一些積極的變化。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測的重點城市來看，2022年5月重點12城新房成交套數(shù)為62485套，環(huán)比上漲3.14%，環(huán)比止跌轉(zhuǎn)升，同比下跌49.09%，較上月降幅收窄5.39個百分點。二手房方面，5月重點11城二手房成交48763套，環(huán)比下跌5.32%，較上月降幅收窄0.11個百分點，同比下跌24.35%，較上月收窄10.13個百分點。整體來看，5月新房、二手房成交趨勢均向好，新房12個城市有半數(shù)環(huán)比上漲，二手房11個城市中有10城實現(xiàn)環(huán)比上漲，僅北京一城成交下滑，而北京則是因為疫情封控，市場交易受到影響。雖然較去年同期相比仍有差距，但是不可不說5月份的市場面已經(jīng)出現(xiàn)了企穩(wěn)回升的跡象。（注：新房12個城市包括北京、深圳、上海、南京、武漢、成都、大連、青島、蘇州、杭州、佛山、溫州；二手房11個城市包括北京、深圳、南京、南寧、杭州、成都、大連、青島、蘇州、佛山、東莞）二、政策高頻出臺下二線城市情緒回升，情緒復蘇有從一線轉(zhuǎn)向二線跡象分等級城市來看，根據(jù)情緒指數(shù)的數(shù)據(jù)，2022年5月，一線、二線、三四線城市的市場情緒指數(shù)分別為-0.46、-0.73、-0.71，均處于市場觀望區(qū)間。其中，受到北京、廣州等地影響，一線城市情緒指數(shù)微降但仍處于觀望區(qū)間高位，二線城市市場情緒較上月回升，三四線城市維持下行趨勢。本月，二線城市回升態(tài)勢明顯，較4月上升0.02，近期以來二線城市成為松綁調(diào)控的主要陣地，政策逐漸發(fā)酵，帶動市場情緒有所提升。而一線城市自2020年四季度開始，市場情緒就一直高于二線、三四線城市，當前已經(jīng)修復至觀望區(qū)間高位水平，市場價格率先回升，其中，深圳、上海情緒指數(shù)均上升且位于平穩(wěn)區(qū)間內(nèi)，未來短期內(nèi)價格呈穩(wěn)定上漲趨勢。三、長珠三角城市市場情緒提升明顯，接下來有望迎來加速回升從5月份重點50城情緒指數(shù)變化來看，50城中有30城情緒指數(shù)上升，較上月增加6城，有20城情緒指數(shù)下降，較上月減少6城。整體來看，重點城市的市場情緒正在逐漸好轉(zhuǎn)。從情緒指數(shù)上升的城市來看，珠三角的福州、東莞，長三角的徐州、合肥、蘇州、杭州、無錫、上海、南京等城市5月市場情緒均呈現(xiàn)上升局面，這些城市中大部分都在近期出臺了松綁政策，政策效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)出來，如蘇州提高了公積金貸款額度，且5月蘇州國有大行的首套房利率已下調(diào)至4.4%，杭州于5月17日出臺了樓市新政，涉及放松限購、縮短增值稅免征年限等多方面，南京也出臺了放松公積金貸款政策以及針對多孩家庭的購房政策等。整體來看，長三角城市近期以來松綁政策高頻出臺，從效果來看，對于提振市場情緒、提升購房者信心起到了積極作用，預計在6月份市場將會繼續(xù)好轉(zhuǎn)。四、深上兩城未來房價上漲動力足，洛陽房市陷入低迷從城市市場情緒指數(shù)看，2022年5月50城市的市場情緒指數(shù)仍分布在市場平穩(wěn)區(qū)間、市場觀望區(qū)間、市場低迷區(qū)間3個區(qū)間，城市個數(shù)分別為2個、37個、11個，本月，平穩(wěn)區(qū)間城市個數(shù)未變，觀望區(qū)間增加2城，低迷區(qū)間減少2城。本月位于市場平穩(wěn)區(qū)間的仍為上海和深圳兩個一線城市，上海于4月份由觀望區(qū)間高位邁入平穩(wěn)區(qū)間，5月份繼續(xù)在平穩(wěn)區(qū)間保持上行趨勢，5月份上海疫情在嚴格的防控措施下已見成效，根據(jù)衛(wèi)健委最新數(shù)據(jù)顯示，5月31日0—24時，上海新增本土新冠肺炎確診病例5例和無癥狀感染者10例。從房價水平來看，5月上海市場均價為64585元/㎡，環(huán)比上漲2.47%，價格表現(xiàn)堅挺，根據(jù)情緒指數(shù)模型預測，在未來4個月內(nèi)市場價格仍將延續(xù)上漲態(tài)勢，并且隨著疫情影響消退，漲幅有擴大趨勢，基本維持在0.5%-2%之間。深圳自今年1月自從觀望區(qū)間高位進入平穩(wěn)區(qū)間，隨后連續(xù)5個月一直在平穩(wěn)區(qū)間內(nèi)小幅波動，5月份市場情緒穩(wěn)中有升，深圳5月市場均價為65065元/㎡，環(huán)比上漲1.54%，根據(jù)情緒指數(shù)模型預測，接下來2個月內(nèi)深圳市場價格仍以上漲趨勢為主，漲幅基本控制在1%左右。三亞、福州、東莞、廈門、合肥、金華等城市位于觀望區(qū)間中高位，其中，珠三角城市東莞近兩個月來情緒指數(shù)持續(xù)上升，5月市場均價為28814元/㎡，環(huán)比微跌0.07%，東莞自年初以來出臺了多輪松綁政策，根據(jù)模型預測，未來短期內(nèi)市場均價大概率呈上升態(tài)勢，漲幅控制在1.5%以內(nèi)。長三角城市合肥、金華、溫州等城市5月情緒指數(shù)均處于觀望區(qū)間中位水平，未來短期內(nèi)市場均價以微漲為主，但是漲幅不會過高，基本維持在0.5%左右。蘇州5月情緒指數(shù)為-0.66，5月市場均價為29927元/㎡，環(huán)比下跌0.36%，蘇州于近期下調(diào)了首套房貸款利率，對接下來提振市場情緒有著重要意義，預計在未來1個月內(nèi)市場均價有望止跌轉(zhuǎn)漲。位于市場低迷區(qū)間的城市包括洛陽、鄭州、石家莊、貴陽、天津、青島等，北方城市占據(jù)多數(shù)份額。其中，洛陽本月情緒指數(shù)位居末位，5月份由觀望區(qū)間低位邁入低迷區(qū)間，洛陽作為河南省整體經(jīng)濟排名僅次于鄭州的強三線城市，然而房地產(chǎn)市場在整體大環(huán)境以及本身發(fā)展動力不足等影響下逐漸失力。從價格上來看，5月市場均價為10230元/㎡，環(huán)比下跌1.02%，值得注意的是這已經(jīng)是洛陽市場均價連續(xù)第5個月下滑。根據(jù)情緒指數(shù)模型來看，預計在未來2個月內(nèi)市場均價跌勢仍難以扭轉(zhuǎn)。附錄：指數(shù)說明（一）市場情緒指數(shù)的定義在國內(nèi)市場情緒指數(shù)還未有完整的定義，國際市場上情緒指數(shù)的研究已經(jīng)成為一個熱點，許多研究表明市場情緒對資產(chǎn)價格起到積極作用，并用于觀察市場冷熱狀態(tài)，還有研究表明情緒對市場中的短期變動有很好的解釋作用。總體來說，市場情緒指數(shù)是反映市場上樂觀或悲觀程度的指標，是參與者心理的反應(yīng)，也是參與對市場表現(xiàn)的反應(yīng)。諸葛找房市場情緒指數(shù)是基于二手房調(diào)價房源，根據(jù)賣方漲價和降價的博弈來預測市場短期價格波動，給市場參與者提供決策參考，尤其很好的助力企業(yè)、購房者、賣房者判斷短期的價格走勢。（二）市場情緒指數(shù)區(qū)間諸葛找房通過對50個重點城市近五年市場價格與市場情緒指數(shù)的變化關(guān)系的持續(xù)跟蹤觀察與擬合分析，發(fā)現(xiàn)市場價格在圍繞某一些指數(shù)界線變化時會有顯著的波動，從而確定以正負0.8和正負0.3為界線，劃分出下五個指數(shù)區(qū)間。并論證其和市場成交量，價格的關(guān)系，最終得出每個區(qū)間段所反映的市場狀態(tài)及短期價格變化，如下圖：備注：短期為各城市的市場反應(yīng)周期，一般在1-6個月內(nèi)（三）市場情緒指數(shù)與房價之間的關(guān)系1、市場情緒指數(shù)對市場價格走勢具有前瞻性在擬合分析過程中，驗證了市場情緒指數(shù)變化先于市場價格變化，對市場價格變化方向具有預測性。此外，不同等級城市由于市場規(guī)模各異、二手房市場成熟度不同，其市場價格對市場情緒變化的反應(yīng)周期各不相同，通常情況下一線城市市場價格對市場情緒變化的反應(yīng)周期長于二線城市，一線城市通常在2-5個月左右，二線城市通常在1-3個月左右。2、市場情緒指數(shù)與市場價格走勢呈現(xiàn)正相關(guān)在市場亢奮與活躍區(qū)間，市場價格整體呈現(xiàn)顯著上漲趨勢；在市場平穩(wěn)區(qū)間，市場價格呈微幅波動，以上漲為主，市場整體保持穩(wěn)中有升；在市場觀望區(qū)間高位，市場價格仍會呈現(xiàn)一定的上漲趨勢；在市場觀望區(qū)間低位與低迷區(qū)間時，市場價格多以下跌為主。3、情緒指數(shù)跨區(qū)間變化對價格的漲跌幅度影響更為顯著當情緒指數(shù)跨區(qū)間變化時，市場價格通常出現(xiàn)較大幅度變化。若自下而上跨區(qū)間變化時，會出現(xiàn)大幅的漲幅擴大或跌幅收窄，且變化幅度相對更加顯著；若自上而下變化時，會出現(xiàn)大幅的漲幅收窄或跌幅擴大。若進入觀望及低迷區(qū)間后，變化幅度會相對減小。同時，情緒指數(shù)在進入活躍區(qū)間與平穩(wěn)區(qū)間后，對應(yīng)市場價格的變化幅度更加顯著。4、市場情緒指數(shù)能夠預測短期房價根據(jù)平移后的情緒指數(shù)的波動來預測短期的房價變化幅度。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心：諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心（又稱：諸葛找房數(shù)據(jù)研究院）是依托于諸葛找房大數(shù)據(jù)和AI諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心：諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心（又稱：諸葛找房數(shù)據(jù)研究院）是依托于諸葛找房大數(shù)據(jù)和AI成立的專業(yè)房地產(chǎn)研究機構(gòu)，自成立以來深受房地產(chǎn)企業(yè)、金融機構(gòu)以及權(quán)威媒體的信賴與支持。諸葛找房數(shù)據(jù)研究院依托諸葛找房覆蓋的八百多個城市的數(shù)據(jù)資源，建立了信息最全的、最專業(yè)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫，定期發(fā)布中國主要城市的價格指數(shù)