東營油田測(cè)井東片區(qū)地塊項(xiàng)目市場(chǎng)研究及初步定位報(bào)告

東營

油田測(cè)井東片區(qū)地塊項(xiàng)目市場(chǎng)研究及初步定位報(bào)告|置力中國2014-01|前言本階段服務(wù)解決的主要問題：研究商業(yè)市場(chǎng)格局及競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，找到項(xiàng)目區(qū)域的市場(chǎng)空缺，以準(zhǔn)確定位研究城市和區(qū)域發(fā)展、項(xiàng)目地塊特點(diǎn)，找到本項(xiàng)目的發(fā)展機(jī)會(huì)和優(yōu)劣勢(shì)研究住宅市場(chǎng)的供需關(guān)系、產(chǎn)品特點(diǎn)，找到市場(chǎng)接受度高的住宅產(chǎn)品特征基于對(duì)東營市場(chǎng)和項(xiàng)目地塊的研究，找到本項(xiàng)目的發(fā)展方向目錄ContentsPart1城市宏觀研究Part2

住宅市場(chǎng)研究Part3商業(yè)市場(chǎng)研究Part4項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析Part5項(xiàng)目初步定位0418457688Part

1

城市宏觀研究城市概況城市簡(jiǎn)介東營，地級(jí)市，位于黃河入海口，是石油之城，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，總?cè)丝?07萬人，城市規(guī)模較小。等級(jí)：地級(jí)市，國家規(guī)劃的黃河三角洲的中心城市，是中國第二大油田勝利油田所在地。區(qū)位：位于山東省北部、黃河入?？诘娜侵薜貛?，東、北臨渤海，是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈與黃河經(jīng)濟(jì)帶的交匯點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)：經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，東營港是國家一類開放口岸，是國務(wù)院確定的黃河三角洲區(qū)域中心港。交通：已形成公路、鐵路、航空、港口一體的立體交通系統(tǒng)，但尚無高鐵、機(jī)場(chǎng)班次也較少。規(guī)模：總面積7923平方公里，人口207萬人，東營市中心城分東城和西城，面積49.83平方公里。下轄區(qū)縣：至2011年底，全市有河口區(qū)、東營區(qū)、廣饒縣、墾利縣、利津縣五個(gè)區(qū)（縣），14個(gè)街道、23個(gè)鎮(zhèn)、3個(gè)鄉(xiāng)。東營區(qū)廣饒縣墾利縣利津縣河口區(qū)刁口鄉(xiāng)資源型城市“石油”和“黃河”是城市特色城市概況人口規(guī)模東營人口密度低，屬典型的人口導(dǎo)入型城市，城市化速度的加快短期內(nèi)將推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。東營屬人口小規(guī)模城市，2008-2012年常住人口增加了6.78萬人，增長幅度有限。常住人口明顯多于戶籍人口，屬人口導(dǎo)入型城市。東營人口密度為262人/平方公里，明顯低于同年省平均人口密度（616人/平方公里）。城市化率明顯高于全國平均水平并持續(xù)加快，短期內(nèi)將推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。區(qū)域城市排名城市名稱2012年

GDP（億元）

增長率（%）

人均GDP（萬元）常住人口（萬人）省內(nèi)主要城市1青島7302.1110.6%8.38871.382煙臺(tái)5281.3810.3%7.58696.753濟(jì)南4812.689.5%6.96695.04淄博3557.2010.5%7.45477.475東營3000.6612.1%14.53207.266威海2337.869.4%8.34280.32注：本表選擇山東省具有代表性的城市與東營作比較數(shù)據(jù)來源：2012年各市統(tǒng)計(jì)公報(bào)從上表可以看出，東營的經(jīng)濟(jì)總量居山東省第五，增長率高于其他城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平勢(shì)頭好；在人均GDP方面，東營已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越省內(nèi)其他城市，且在全國排名第三，經(jīng)濟(jì)水平處于領(lǐng)先水平。經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展東營經(jīng)濟(jì)總量居山東省第5，人均GDP位居全省第1，全國第3，經(jīng)濟(jì)水平在國內(nèi)屬領(lǐng)先地位，屬于典型的資源型城市。經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展：GDP與人均GDP近年來GDP年均增幅大于12%，人均GDP增幅達(dá)12%，經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)較好，利于商業(yè)發(fā)展。物業(yè)影響GDP對(duì)于物業(yè)的影響方式住宅GDP的穩(wěn)步增長為居民帶來了更多的經(jīng)濟(jì)收益，增長了改善生活環(huán)境的需求。零售GDP增加將帶動(dòng)人均收入增長，由此提高居民的消費(fèi)意愿和消費(fèi)能力，提高社會(huì)商品零售總額，零售商將需要更多的零售面積、更高的商品質(zhì)量滿足消費(fèi)者的需求。自2008年以來，東營市國民生產(chǎn)總值呈持續(xù)穩(wěn)定增長態(tài)勢(shì)，年均增幅達(dá)到12.86%；2012年，全市生產(chǎn)總值30.66億元，比上年增長12.1%；2012年人均生產(chǎn)總值達(dá)14.5萬元，合2.3萬美元，年均增幅達(dá)到12.15%。數(shù)據(jù)來源：東營市統(tǒng)計(jì)年鑒經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展：產(chǎn)業(yè)發(fā)展因油田所在，東營第二產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位，且占比逐年上漲，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，商業(yè)發(fā)展慢。根據(jù)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，未來將重點(diǎn)發(fā)展環(huán)境友好型工業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)及海洋經(jīng)濟(jì)等生態(tài)產(chǎn)業(yè)。東營市為勝利油田所在地，第二產(chǎn)業(yè)一直扮演著舉足輕重的角色，2012年第二產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)2126.02億元，較上年增長12.2%，二產(chǎn)比重逐年遞增趨勢(shì)明顯；隨著城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，近兩年來東營三產(chǎn)比重有所增加，但仍遜色于第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。由此可見，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)很大程度上影響了東營市商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展；根據(jù)東營市重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，著力推動(dòng)產(chǎn)業(yè)集聚，培育壯大特色產(chǎn)業(yè)集群，形成以高效生態(tài)農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)、環(huán)境友好型工業(yè)為重點(diǎn)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和海洋經(jīng)濟(jì)為支撐的高效生態(tài)產(chǎn)業(yè)體系。數(shù)據(jù)來源：東營市統(tǒng)計(jì)年鑒經(jīng)濟(jì)發(fā)展商業(yè)消費(fèi)：消費(fèi)品零售總額東營市社會(huì)消費(fèi)品零售總額逐年上漲，但人均消費(fèi)品零售額偏低，商業(yè)消費(fèi)需要進(jìn)一步引導(dǎo)。自2009年受金融危機(jī)影響以來，東營消費(fèi)品零售總額增幅有所回落，但仍保持著每年15%以上的高位增長態(tài)勢(shì)，年均增幅超18%；2012年，東營市的人均消費(fèi)品零售額相比其他城市較弱，城市消費(fèi)市場(chǎng)表現(xiàn)低于其他城市，有較大的提升空間。經(jīng)濟(jì)發(fā)展商業(yè)消費(fèi)：人均可支配收入/消費(fèi)性支出近年來東營城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及消費(fèi)性支出保持穩(wěn)定增長。支出占收入的比值整體呈下降趨勢(shì)，可見收入增加，未來居民消費(fèi)能力更有增長潛力。近年來東營城鎮(zhèn)居民人均可支配收入持續(xù)穩(wěn)定快速增長，年均增幅13%；2012年收入增幅仍保持了13.2%的較高水平，達(dá)到30953元；東營城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出年均增幅超過10%，低于人均可支配收入的增長，消費(fèi)熱情一般。數(shù)據(jù)來源：東營市統(tǒng)計(jì)年鑒城市規(guī)劃城市規(guī)劃中心城區(qū)空間布局結(jié)構(gòu)為“兩組團(tuán)五片區(qū)、兩橫兩縱多中心”，本項(xiàng)目位于西城組團(tuán)中的文化會(huì)展片區(qū)，區(qū)域規(guī)劃以住宅為主，會(huì)展資源離項(xiàng)目地較遠(yuǎn)。空間布局結(jié)構(gòu)：兩組團(tuán)五片區(qū)、兩橫兩縱多中心兩組團(tuán)：東城、西城五片區(qū)：東城中心片區(qū)、經(jīng)開區(qū)、西城中心片區(qū)、勝利工業(yè)園、會(huì)展片區(qū)兩橫：黃河路城市拓展主軸、廣利河公共職能帶。兩縱：西四路、東二路城市功能聯(lián)系帶多中心：東城綜合主中心、西城綜合次中心、文化會(huì)展專業(yè)中心、經(jīng)開區(qū)生產(chǎn)服務(wù)中心、石油產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心西城組團(tuán)：包括西城中心片區(qū)、勝利經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)片區(qū)、文化會(huì)展片區(qū)。東城組團(tuán)：包括東城中心片區(qū)、市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)片區(qū)。項(xiàng)目所在區(qū)域：西城組團(tuán)的文化會(huì)展片區(qū)，規(guī)劃以住宅為主，片區(qū)內(nèi)包括區(qū)政府和會(huì)展中心。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展東營市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀東營城區(qū)分為三大板塊，目前東城板塊新建樓盤集中，且實(shí)力雄厚，新區(qū)則土地供應(yīng)較少。西城板塊公共配套較為發(fā)達(dá)成熟，發(fā)展較早，新建樓盤規(guī)模較小，大盤較為缺乏。新區(qū)板塊位于東西板塊之間，區(qū)政府所在地，土地供應(yīng)較少。東城板塊配套建設(shè)日益完善，區(qū)域認(rèn)可度提高，人氣逐漸提升，大盤云集，實(shí)力開發(fā)企業(yè)眾多。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展東營市商品房供求市場(chǎng)解析商品房市場(chǎng)竣工面積累積小于銷售面積累積，市場(chǎng)存量商品房量少，目前呈現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)狀；房地產(chǎn)開發(fā)占固定資產(chǎn)投資的比重控制在8%以內(nèi)，發(fā)展平穩(wěn)。2008-2012年東營市商品房竣工面積與銷售面積走勢(shì)（萬㎡）商品房竣工面積累積額明顯小于商品房銷售面積，市場(chǎng)上商品房存量少；東營房地產(chǎn)投資總額穩(wěn)步增長，占固定資產(chǎn)投資的比重保持在7-8%，發(fā)展較為穩(wěn)健。2008-2012年東營市房地產(chǎn)開發(fā)投資額及比重（億元）數(shù)據(jù)來源：東營市統(tǒng)計(jì)年鑒房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展東營市商品房供求市場(chǎng)解析商辦用房發(fā)展快，增長比例大于住宅。住宅2011年單套面積150㎡，2012年單套面積140㎡，呈下降趨勢(shì)。2011、2012年新增商品房套數(shù)比較2011、2012年新增商品房面積比較（萬㎡）2012年，東營市累計(jì)新增商品房22488套，環(huán)比2011年增長11.34%，新增面積2329006.84㎡，環(huán)比2011年增長5.3%；2011年新增住宅戶均面積為150.42㎡，而2012年新增住宅戶均面積為139.72㎡，環(huán)比降低7.11%，這說明，2012年新增中小戶型住宅增加。商品房單套面積（㎡）年份住宅商業(yè)辦公2011年1501422012年1402032013年1月-11月東營市商品房月成交走勢(shì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展東營市商品房供求市場(chǎng)解析2013年1-11月份銷售總面積211萬㎡，15427套，平均單套面積137㎡，相比前兩年的單套面積值降低，消費(fèi)需求面積進(jìn)一步下降。2013年1月東營市商品房成交量出現(xiàn)高峰，2月因年假成交量較低，隨后幾個(gè)月較為平均；2013年3月至11月商品房成交平均單套面積137㎡，略低于2012年的140㎡，小戶型為發(fā)展趨勢(shì)。月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月平均單套面積135.08135.86139.44140.65147.54146.02138.89135.47129.98133.67124.68137.02經(jīng)濟(jì)發(fā)展人均GDP居全國前列，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，有消費(fèi)潛力和品質(zhì)型消費(fèi)需求；典型的能源型城市，二產(chǎn)發(fā)達(dá)，三產(chǎn)發(fā)展慢，商業(yè)發(fā)展慢。商業(yè)消費(fèi)商業(yè)消費(fèi)較弱，不及省內(nèi)其他主要城市；人均收入與支出的差額整體上呈增大趨勢(shì)，有消費(fèi)潛力尚未完全釋放。城市規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃為西城組團(tuán)的文化會(huì)展片區(qū)，以文化生活功能為主；區(qū)域土地規(guī)劃以住宅為主，片區(qū)內(nèi)包括區(qū)政府和會(huì)展中心，但與項(xiàng)目相連性弱。房地產(chǎn)發(fā)展開發(fā)布局：西城成熟，東城是未來開發(fā)的重點(diǎn)，新區(qū)土地供應(yīng)較少；供需關(guān)系：房地產(chǎn)開發(fā)有控制，供求平衡；住宅/商業(yè)市場(chǎng)：住宅單套平均面積值逐年下降，商辦用房增速快。城市規(guī)模城市規(guī)模小，人口密度低，消費(fèi)需求總量較有限；人口導(dǎo)入型城市，消費(fèi)需求較多樣化；城市化率超62%并持續(xù)增長，短期內(nèi)極大推動(dòng)住宅發(fā)展，但長期而言住宅市場(chǎng)前景有限?？偨Y(jié)Part

2住宅市場(chǎng)研究住宅市場(chǎng)研究住宅市場(chǎng)研究在售典型項(xiàng)目分布序號(hào)特征項(xiàng)目名稱1區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)利豐花園2偉浩

中央花園3綠洲國際花園4帝景東方5玉香園6華泰國際豪園7理想之城8全國房企萬達(dá)華府9中南世紀(jì)錦城10陽光100

東方海11恒大棕櫚島12恒大黃河生態(tài)城13熱銷樓盤朗潤春天14勝中

尚東水潤15新邦

涌金門16勝宏景苑

豐和園17眾成

格林星城18東亞

原香小鎮(zhèn)19中央豪庭20悅來新城本項(xiàng)目1314812345679151617181011192012為了對(duì)本項(xiàng)目住宅有較好比對(duì)，此次特從本項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)、全國知名房企及東營當(dāng)?shù)責(zé)徜N前十位這三方面的在售住宅樓盤切入，從中選取20個(gè)較具代表性的住宅樓盤進(jìn)行深入研究分析。西城東城新區(qū)住宅市場(chǎng)研究開發(fā)企業(yè)目前絕大部分樓盤仍以東營本地及山東境內(nèi)為主，油田企業(yè)成為重要組成部分。同時(shí)，全國品牌房企陸續(xù)進(jìn)駐東營市場(chǎng)也從一個(gè)側(cè)面表現(xiàn)出當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)具備較好的開發(fā)前景。特征項(xiàng)目名稱開發(fā)商/投資商區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)利豐花園勝利油田利豐置業(yè)有限公司偉浩

中央花園偉浩建設(shè)集團(tuán)有限公司綠洲國際花園東營中建國際置業(yè)有限公司帝景東方山東鑫都置業(yè)有限公司玉香園東營市益通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司華泰國際豪園東營華泰置業(yè)有限公司理想之城山東高速綠城置業(yè)投資有限公司/山東高速&綠城集團(tuán)全國房企萬達(dá)華府大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司中南世紀(jì)錦城東營中南城市建設(shè)投資有限公司陽光100

東方海東營勝興置業(yè)有限公司/北京陽光100置業(yè)集團(tuán)恒大棕櫚島東營御景置業(yè)有限公司/恒大集團(tuán)恒大黃河生態(tài)城東營恒大華府置業(yè)有限公司/恒大集團(tuán)熱銷樓盤朗潤春天勝利房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司勝中

尚東水潤東營市勝中房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司新邦

涌金門山東新邦房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司勝宏景苑

豐和園勝利油田勝宏置業(yè)有限公司眾成

格林星城山東眾成地產(chǎn)集團(tuán)有限公司東亞

原香小鎮(zhèn)東營東亞信鴻置業(yè)有限公司中央豪庭東營愛家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司悅來新城山東城投悅來地產(chǎn)有限公司/山東眾成地產(chǎn)有限公司住宅市場(chǎng)研究規(guī)模體量純住宅體量集中在10-30萬㎡，以全國房企為代表的大規(guī)模多功能城市綜合體逐漸在當(dāng)?shù)仫@現(xiàn)。特征項(xiàng)目名稱項(xiàng)目屬性總建筑面積（萬㎡）區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)利豐花園住宅11偉浩

中央花園住宅5.6綠洲國際花園住宅9.2帝景東方住宅14.5玉香園住宅7.6華泰國際豪園住宅49理想之城城市綜合體260全國房企萬達(dá)華府城市綜合體80中南世紀(jì)錦城城市綜合體72陽光100

東方海住宅20恒大棕櫚島城市綜合體31恒大黃河生態(tài)城城市綜合體130熱銷樓盤朗潤春天住宅3.8勝中

尚東水潤住宅6新邦

涌金門城市綜合體16勝宏景苑

豐和園住宅26.7眾成

格林星城住宅16.6東亞

原香小鎮(zhèn)住宅16.4中央豪庭城市綜合體70悅來新城住宅36.6數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截止時(shí)間：2013-12-16規(guī)模體量：10-30萬㎡住宅市場(chǎng)研究戶型面積目前戶型面積68-298㎡不等，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤主力戶型面積集中在130-160㎡，略微偏大；全國房企樓盤集中在105-120㎡，面積趨??；熱銷樓盤集中在100-140㎡，大小兼顧，接受度高。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截止時(shí)間：2013-12-16注：所統(tǒng)計(jì)戶型面積數(shù)據(jù)僅為多層、小高層及高層特征項(xiàng)目名稱戶型面積區(qū)間（㎡）主力戶型面積（㎡）主力戶型面積區(qū)間（㎡）區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)利豐花園92-169135-162130-160偉浩

中央花園103-142103-142綠洲國際花園80-160127-139帝景東方134-276142-162玉香園136-197136-160華泰國際豪園120-190160-190理想之城85-220120-150全國房企萬達(dá)華府87-180109-138105-120中南世紀(jì)錦城86-140104-115陽光100

東方海80-265118-121恒大棕櫚島130-210130-190恒大黃河生態(tài)城97-29897-113熱銷樓盤朗潤春天110-150113-142100-140勝中

尚東水潤95-15095-150新邦

涌金門110-230127-142勝宏景苑

豐和園90-150120-150眾成

格林星城120-199120-199東亞

原香小鎮(zhèn)68-200120-140中央豪庭83-248108-135悅來新城80-14089-141住宅市場(chǎng)研究戶型構(gòu)成戶型構(gòu)成豐富，三房仍為市場(chǎng)主導(dǎo)，二房及四房主要滿足首置與改善，視不同樓盤定位而定。特征項(xiàng)目名稱二房三房四房五房及以上區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)利豐花園—75%19%6%帝景東方—78%17%5%玉香園—79%21%—華泰國際豪園21%37%36%6%理想之城31%66%3%全國房企萬達(dá)華府10%90%——中南世紀(jì)錦城36%43%21%—陽光100

東方海34%58%7%1%恒大棕櫚島2%11%87%—恒大黃河生態(tài)城13%54%33%—熱銷樓盤朗潤春天—100%——新邦

涌金門8%72%16%4%勝宏景苑

豐和園35%65%——悅來新城43%57%——數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截止時(shí)間：2013-12-16數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來源：東營住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)住宅市場(chǎng)研究建筑設(shè)計(jì)小高層/高層已成東營當(dāng)?shù)匦陆ㄆ胀ㄗ≌闹饕螒B(tài)并得到年輕人的認(rèn)可；公攤關(guān)注度降低。特征項(xiàng)目名稱物業(yè)類型建筑樓層公攤區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)利豐花園多層+小高層+別墅2F/6F/11F15%偉浩

中央花園小高層+別墅3F/11F20%綠洲國際花園多層6F12%帝景東方高層17F/22F/27F12%玉香園高層17F30%華泰國際豪園小高層+多層+別墅17F/27F/3F30%理想之城多層+小高層+高層+別墅4F/14F/18F25%全國房企萬達(dá)華府高層34F25%中南世紀(jì)錦城高層27F/30F/33F22%陽光100

東方海多層+小高層+高層6-7F/22F30%恒大棕櫚島高層+別墅2F、3F/32F25%恒大黃河生態(tài)城高層25F/28F/30F/31F/32F25%熱銷樓盤朗潤春天多層5F11%勝中

尚東水潤高層28F20%新邦

涌金門小高層+高層12F/15F/16F/17F/19F20%勝宏景苑

豐和園小高層+高層9F/11F/18F15%眾成

格林星城小高層+高層11F/15F/17F22%東亞

原香小鎮(zhèn)多層+小高層6F/11F20%中央豪庭高層29F25%悅來新城高層+別墅15F/18F25%數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截止時(shí)間：2013-12-1620%-25%住宅市場(chǎng)研究建筑設(shè)計(jì)小高層及高層項(xiàng)目平層布局普遍為一梯二戶、二梯二/四戶，居住舒適度進(jìn)一步增強(qiáng)；毛坯房仍是市場(chǎng)主流，精裝修主要集中在恒大的產(chǎn)品線，其進(jìn)一步通過低價(jià)精裝得到市場(chǎng)追捧。特征項(xiàng)目名稱平層布局裝修情況區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)利豐花園單層二戶、二梯四戶毛坯偉浩

中央花園二梯四戶毛坯綠洲國際花園單層二戶毛坯帝景東方一梯一戶毛坯玉香園二梯二戶、二梯三戶毛坯華泰國際豪園二梯二戶、二梯三戶毛坯理想之城單層二戶、二梯二戶、二梯三戶毛坯全國房企萬達(dá)華府二梯二戶、二梯三戶、二梯四戶毛坯中南世紀(jì)錦城二梯二戶、二梯三戶毛坯陽光100

東方海單層二戶、二梯二戶、二梯四戶毛坯恒大棕櫚島二梯二戶精裝恒大黃河生態(tài)城二梯二戶、二梯三戶、二梯四戶精裝熱銷樓盤朗潤春天單層二戶毛坯勝中

尚東水潤二梯四戶毛坯新邦

涌金門一梯二戶、二梯二戶毛坯勝宏景苑

豐和園二梯四戶毛坯眾成

格林星城一梯二戶毛坯，部分樓精裝東亞

原香小鎮(zhèn)單層二戶、二梯四戶毛坯中央豪庭二梯四戶毛坯悅來新城二梯三戶毛坯數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截止時(shí)間：2013-12-16裝修情況：毛坯平面布局：一梯二戶、二梯二/四戶住宅市場(chǎng)研究開盤及交付時(shí)間目前包含現(xiàn)房尾盤、小盤銷售初期、大盤銷售中前期三個(gè)主要階段，預(yù)計(jì)在未來三年市場(chǎng)將迎來兩撥集中交付期，包括2014年下半年以及2015年下半年至2016年上半年的這段時(shí)間。特征項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間交付時(shí)間區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)利豐花園2013.102015.09偉浩

中央花園2011.12現(xiàn)房綠洲國際花園2010.09現(xiàn)房帝景東方2013.102015.12玉香園2013.092014.12華泰國際豪園2013.052014.10理想之城2012.122014上半年；2015.10全國房企萬達(dá)華府2013.102016中南世紀(jì)錦城2013.082015.11陽光100

東方海2013.052014.10恒大棕櫚島2013.102016.01恒大黃河生態(tài)城2011.092016熱銷樓盤朗潤春天2011.12現(xiàn)房勝中

尚東水潤2013.112015.06新邦

涌金門2009.112016.06勝宏景苑

豐和園2011.11現(xiàn)房眾成

格林星城2010.03現(xiàn)房東亞

原香小鎮(zhèn)2011.08現(xiàn)房中央豪庭2013.082014.06悅來新城2012.04現(xiàn)房數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截止時(shí)間：2013-12-16開盤時(shí)間20132012201120102009中后期、尾盤交付時(shí)間2016201520142013集中交付住宅市場(chǎng)研究銷售狀況銷售市場(chǎng)平均去化率為61%；區(qū)域整體去化水平處于中間位置，有機(jī)會(huì)但同時(shí)存在一定銷售壓力；全國房企的知名度與產(chǎn)品設(shè)計(jì)保證了其處于較好的去化水平。特征項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間推盤套數(shù)（套）簽約套數(shù)（套）銷售率月均去化套數(shù)（套/月）區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)利豐花園2013.10576284新房49%142偉浩

中央花園2011.1227127099%11綠洲國際花園2010.09116761453%16帝景東方2013.102567新房3%4玉香園2013.09708154新房22%51華泰國際豪園2013.0564220532%29理想之城2012.1293854158%45全國房企萬達(dá)華府2013.101252786新房63%393中南世紀(jì)錦城2013.08967275新房28%69陽光100

東方海2013.05137491867%131恒大棕櫚島2013.10574111新房19%56恒大黃河生態(tài)城2011.094315228653%85熱銷樓盤朗潤春天2011.1241938391%16勝中

尚東水潤2013.112006新房3%6新邦

涌金門2009.11107758855%12勝宏景苑

豐和園2011.111357126193%50眾成

格林星城2010.032127174082%39東亞

原香小鎮(zhèn)2011.081990181591%70悅來新城2012.042273136260%68合計(jì)224831360661%—數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截止時(shí)間：2013-12-16數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來源：東營住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)住宅市場(chǎng)研究銷售價(jià)格西城區(qū)由于區(qū)位成熟，土地稀缺，整體售價(jià)偏高；東城與新區(qū)整體相差不大，價(jià)格差異主要取決于：開發(fā)企業(yè)品牌、產(chǎn)品戶型、景觀設(shè)計(jì)、商業(yè)公建配套等方面。序號(hào)特征項(xiàng)目名稱現(xiàn)售價(jià)（元/㎡）1區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)利豐花園小高層：均價(jià)60002偉浩

中央花園小高層：均價(jià)53003綠洲國際花園5000-64004帝景東方5900-69005玉香園6000-67006華泰國際豪園均價(jià)69007理想之城高層：6900-74008全國房企萬達(dá)華府6500-74009中南世紀(jì)錦城5800-620010陽光100

東方海多層：6000-7000高層：5800-670011恒大棕櫚島高層：5900-750012恒大黃河生態(tài)城5700-760013熱銷樓盤朗潤春天均價(jià)680014勝中

尚東水潤均價(jià)750015新邦

涌金門5700-680016勝宏景苑

豐和園均價(jià)580017眾成

格林星城5600-580018東亞

原香小鎮(zhèn)均價(jià)490019中央豪庭均價(jià)600020悅來新城高層：5500-5700數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截止時(shí)間：2013-12-16注：所統(tǒng)計(jì)售價(jià)數(shù)據(jù)僅為多層、小高層及高層【西城】均價(jià)：6800-7500元/㎡；【新區(qū)】均價(jià)：6000-7000元/㎡；【東城】均價(jià)：5600-7200元/㎡。本項(xiàng)目1314812345679151617181011192012西城東城新區(qū)住宅市場(chǎng)研究承受總價(jià)市場(chǎng)整體可承受總價(jià)集中在55-120萬元間。其中大眾剛需型可承受總價(jià)主要在70萬元以下；改善型則集中在70-130萬元，是市場(chǎng)中堅(jiān)力量；高端型總價(jià)則在130萬元以上。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截止時(shí)間：2013-12-16注：所統(tǒng)計(jì)售價(jià)數(shù)據(jù)僅為多層、小高層及高層住宅樓盤承受總價(jià)范圍（萬元）大眾剛需型改善型高端型序號(hào)特征項(xiàng)目名稱總價(jià)（萬元）1區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)利豐花園55-1012偉浩

中央花園55-753綠洲國際花園40-1024帝景東方79-1905玉香園82-1326華泰國際豪園83-1317理想之城59-2098全國房企萬達(dá)華府57-1339中南世紀(jì)錦城50-8710陽光100

東方海46-18611恒大棕櫚島77-15812恒大黃河生態(tài)城55-22613熱銷樓盤朗潤春天75-10214勝中

尚東水潤71-11315新邦

涌金門63-15616勝宏景苑

豐和園52-8717眾成

格林星城67-11518東亞

原香小鎮(zhèn)33-9819中央豪庭50-14920悅來新城44-80住宅市場(chǎng)研究營銷賣點(diǎn)地段、學(xué)區(qū)、景觀、商業(yè)配套、企業(yè)品牌、物業(yè)管理成為項(xiàng)目售價(jià)與市場(chǎng)接受度的決定因素。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截止時(shí)間：2013-12-16序號(hào)特征項(xiàng)目名稱營銷賣點(diǎn)1區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)利豐花園學(xué)區(qū)房、會(huì)所、綠化率45%以上2偉浩

中央花園人車分流、社區(qū)綠化3綠洲國際花園現(xiàn)房4帝景東方一梯一戶、低公攤、雙大堂入戶5玉香園5分鐘生活圈6華泰國際豪園河景、國際會(huì)展中心、會(huì)所、幼兒園、公園、毗鄰藍(lán)海國際大酒店7理想之城學(xué)區(qū)房、綜合性商業(yè)中心、高星級(jí)酒店、公園景觀、人車分流、綠城物業(yè)、會(huì)所、3米層高8全國房企萬達(dá)華府購物中心、高星級(jí)酒店、社區(qū)商業(yè)配套、河景、萬達(dá)物業(yè)、幼兒園（規(guī)劃中）9中南世紀(jì)錦城中南物業(yè)、內(nèi)部景觀設(shè)計(jì)、戶型附加值、會(huì)所、人車分流10陽光100

東方海國際幼兒園、北大附屬實(shí)驗(yàn)學(xué)校、商業(yè)配套、會(huì)所、2萬㎡水景花園11恒大棕櫚島報(bào)價(jià)打88折，島居住所、精裝低價(jià)、高星級(jí)酒店、會(huì)所、商業(yè)、公園、游艇、幼兒園、品牌12恒大黃河生態(tài)城內(nèi)部湖景、精裝低價(jià)、會(huì)所、社區(qū)商業(yè)街、品牌13熱銷樓盤朗潤春天低密度社區(qū)、學(xué)區(qū)房、周邊配套資源14勝中

尚東水潤區(qū)位、商業(yè)配套、學(xué)區(qū)房、勝利油田中意物業(yè)15新邦

涌金門學(xué)區(qū)房、樂購等商業(yè)配套、寬景陽臺(tái)16勝宏景苑

豐和園10萬㎡濱水公園、內(nèi)外雙湖景、商業(yè)配套，社區(qū)教育配套一體化17眾成

格林星城現(xiàn)房、人車分流18東亞

原香小鎮(zhèn)低價(jià)、會(huì)所、北大附屬實(shí)驗(yàn)學(xué)校19中央豪庭阜外醫(yī)院東營分院、教育配套、社區(qū)商業(yè)街、會(huì)所、品牌物管、人車分流20悅來新城現(xiàn)房住宅市場(chǎng)研究營銷折扣各項(xiàng)目均可享有95-99折不等的折扣優(yōu)惠，具體視項(xiàng)目銷售進(jìn)度、付款方式及樓盤品質(zhì)而定。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截止時(shí)間：2013-12-16序號(hào)特征項(xiàng)目名稱營銷折扣1區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)利豐花園—2偉浩

中央花園一次性95折；貸款60%98折，貸款30%97折3綠洲國際花園每平方米減200元4帝景東方一次性97折；貸款60%99折，貸款30%98折5玉香園一次性97折；貸款60%99折，貸款30%98折6華泰國際豪園一次性96折；貸款60%98折，貸款30%97折7理想之城一次性95折；貸款60%97折，貸款30%96折8全國房企萬達(dá)華府一次性97折；貸款60%99折，貸款30%98折；油田職工憑相關(guān)證明再優(yōu)惠1個(gè)點(diǎn)9中南世紀(jì)錦城交3萬享96折，貸款30%97折，3天內(nèi)付款再享98折10陽光100

東方海一次性95折；貸款60%98折，貸款30%97折11恒大棕櫚島報(bào)價(jià)打88折；一次性96折；貸款60%98折，貸款30%97折12恒大黃河生態(tài)城一次性96折；貸款60%98折，貸款30%97折13熱銷樓盤朗潤春天一次性96折；貸款60%99折，貸款30%98折14勝中

尚東水潤一次性96折；貸款60%98折，貸款30%97折15新邦

涌金門一次性96折；貸款60%98折，貸款30%97折16勝宏景苑

豐和園一次性97折；貸款60%99折，貸款30%98折17眾成

格林星城一次性97折；貸款60%99折，貸款30%98折18東亞

原香小鎮(zhèn)一次性97折；貸款60%99折，貸款30%98折19中央豪庭一次性96折；貸款60%98折，貸款30%97折20悅來新城一次性97折；貸款60%99折，貸款30%98折住宅市場(chǎng)研究客群構(gòu)成區(qū)域項(xiàng)目以油田年輕職工新房首置為主，區(qū)域?qū)傩暂^強(qiáng)；全國房企主要包括當(dāng)?shù)鼐邆湟欢ń?jīng)濟(jì)能力的改善型客群、外地置業(yè)客群、投資客群等不同組合；熱銷樓盤則集中體現(xiàn)在新房及改善上。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截止時(shí)間：2013-12-16序號(hào)特征項(xiàng)目名稱客群構(gòu)成1區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)利豐花園年輕人新房、家庭改善；自住2偉浩

中央花園油田職工、公務(wù)員及部分外地客，以自住為主3綠洲國際花園油田職工、年輕人新房；自住4帝景東方油田職工、年輕人新房；自住5玉香園年輕人新房、家庭改善；自住6華泰國際豪園油田職工、公務(wù)員及部分四川、重慶等外地客，以自住為主7理想之城油田年輕夫妻、中年改善、家庭型，具備一定的經(jīng)濟(jì)能力；自住為主，3%左右的投資8全國房企萬達(dá)華府以當(dāng)?shù)馗纳片F(xiàn)有居住用房為主，少部分為品牌追隨的投資者；自住9中南世紀(jì)錦城當(dāng)?shù)貫橹?，少量江蘇等外地客戶；自住10陽光100

東方海油田職工、公務(wù)員、政府官員等改善；自住11恒大棕櫚島當(dāng)?shù)厝藶橹?，具備一定?jīng)濟(jì)能力；自住12恒大黃河生態(tài)城當(dāng)?shù)厝藶橹?，具備一定?jīng)濟(jì)能力；自住13熱銷樓盤朗潤春天油田職工、年輕人新房；自住14勝中

尚東水潤當(dāng)?shù)厝烁纳谱》?；北樓以投資為主，南樓以自住為主15新邦

涌金門當(dāng)?shù)厝藶橹?；年輕人新房；自住16勝宏景苑

豐和園當(dāng)?shù)厝藶橹?，主要滿足改善、新房等功能；自住17眾成

格林星城當(dāng)?shù)厝藶橹鳎饕獫M足改善、新房等功能；自住18東亞

原香小鎮(zhèn)當(dāng)?shù)貏傂栀徺I客；自住19中央豪庭當(dāng)?shù)厝藶橹?，主要滿足改善、新房等功能；自住20悅來新城油田職工、年輕人新房、下屬縣；自住住宅市場(chǎng)研究停車位車位價(jià)格在8-12萬元不等，捆綁式銷售價(jià)格略便宜；車位比至少1：1，滿足一戶一車位。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截止時(shí)間：2013-12-16車位售價(jià)：8-12萬元/個(gè)車位比：1：1序號(hào)特征項(xiàng)目名稱車位售價(jià)（萬元）車位比1區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)利豐花園8（捆綁式）1：0.72偉浩

中央花園81：1.33綠洲國際花園10-111：14帝景東方8.51：1.35玉香園101：16華泰國際豪園101：17理想之城10-121：1.28全國房企萬達(dá)華府8-10—9中南世紀(jì)錦城81：110陽光100

東方海不售1：1.1211恒大棕櫚島101：1.512恒大黃河生態(tài)城111：1.1513熱銷樓盤朗潤春天111：114勝中

尚東水潤101：115新邦

涌金門101：116勝宏景苑

豐和園81：117眾成

格林星城8.5（捆綁式）1：118東亞

原香小鎮(zhèn)全款6.5，貸款8.5（捆綁式）1：119中央豪庭101：120悅來新城91：0.5住宅市場(chǎng)研究物業(yè)費(fèi)用區(qū)域整體費(fèi)用在1.0-1.6元/㎡/月，與宏觀市場(chǎng)及熱銷樓盤的費(fèi)用水平相當(dāng)；全國房企基本達(dá)到1.8-2.0元/㎡/月，服務(wù)完善但生活成本提高。物業(yè)費(fèi)用支出已成購房主要考慮因素之一。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截止時(shí)間：2013-12-16注：所統(tǒng)計(jì)物業(yè)費(fèi)數(shù)據(jù)僅為多層、小高層及高層物業(yè)費(fèi)：1.0-1.6元/㎡/月序號(hào)特征項(xiàng)目名稱物業(yè)費(fèi)用（元/㎡/月）1區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)利豐花園1.02偉浩

中央花園0.83綠洲國際花園0.64帝景東方1.65玉香園1.56華泰國際豪園1.27理想之城1.98全國房企萬達(dá)華府1.89中南世紀(jì)錦城1.610陽光100

東方海1.0-1.311恒大棕櫚島2.012恒大黃河生態(tài)城1.813熱銷樓盤朗潤春天0.714勝中

尚東水潤1.015新邦

涌金門1.316勝宏景苑

豐和園1.017眾成

格林星城1.518東亞

原香小鎮(zhèn)1.219中央豪庭1.520悅來新城1.3住宅市場(chǎng)研究城市住宅市場(chǎng)研究總結(jié)在遵循市場(chǎng)認(rèn)可之下，做出產(chǎn)品突破。利用現(xiàn)有資源、創(chuàng)造價(jià)值提升將是未來市場(chǎng)去化的關(guān)鍵。市場(chǎng)結(jié)論市場(chǎng)線定位推導(dǎo)關(guān)鍵詞開發(fā)企業(yè)戶型面積戶型構(gòu)成建筑設(shè)計(jì)銷售狀況銷售價(jià)格承受總價(jià)營銷賣點(diǎn)全國品牌房企陸續(xù)搶灘東營，本地房企市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力陡增100-140㎡戶型面積成為市場(chǎng)主流產(chǎn)品，市場(chǎng)接受度高構(gòu)成豐富，傳統(tǒng)三房占據(jù)主導(dǎo)小高層+高層為主；公攤20-25%；毛坯；多元化平面布局整體市場(chǎng)存在機(jī)遇但也面臨一定的去化壓力區(qū)域均價(jià)分差不大，銷售賣點(diǎn)起到?jīng)Q定性作用做口碑、保品質(zhì)主流面積為主，兩端補(bǔ)充豐富戶型組合，滿足多元需求偷面積，毛坯，二梯三/四戶控制體量與推盤節(jié)奏多賣點(diǎn)打造成為項(xiàng)目產(chǎn)品重點(diǎn)55-120萬成為市場(chǎng)整體承受總價(jià)的核心區(qū)間總價(jià)多區(qū)間，分層次擴(kuò)大客群地段、學(xué)區(qū)、景觀、商業(yè)配套、企業(yè)品牌、物管成為溢價(jià)點(diǎn)利用資源，創(chuàng)造賣點(diǎn)，提高溢價(jià)營銷折扣各項(xiàng)目均可享有95-99折不等的折扣優(yōu)惠制定合理的營銷折扣客群構(gòu)成不同區(qū)域、不同產(chǎn)品面對(duì)不同的購買客群目標(biāo)客群定位必須精準(zhǔn)停車位車位價(jià)格在8-12萬元不等，可捆綁銷售，車位比以1：1為主確保至少1:1的配比物業(yè)費(fèi)用物管費(fèi)一般在1.0-1.6元/㎡/月之間參考區(qū)域及競(jìng)品物業(yè)，合理制定住宅市場(chǎng)需求分析住宅市場(chǎng)需求分析通過對(duì)項(xiàng)目周邊及西城、東城區(qū)域的市民進(jìn)行攔截問卷和訪談?wù){(diào)研，匯總到以下結(jié)論：購房關(guān)注點(diǎn)家庭結(jié)構(gòu)產(chǎn)品選擇本地人為主但外地人占比到30%，外來人口也是購房者主要人群；三口之家居住為主，現(xiàn)住房以3室為主，面積在120㎡以內(nèi)；家庭收入在4000-8000元/月為主，可承受房價(jià)在80萬元以內(nèi)。公共交通，商業(yè)配套、學(xué)校；76%的受訪者對(duì)住宅車位有需求。戶型：3室2廳、3室1廳為主；面積：80-120㎡最多，其次為120-150㎡；樓層：多層及小高層受歡迎程度高。本項(xiàng)目接受度69%的受訪者表示可以考慮購買本項(xiàng)目住宅，認(rèn)為本項(xiàng)目位置略偏，若配套設(shè)施齊，產(chǎn)品設(shè)計(jì)好的話也可以考慮。住宅市場(chǎng)需求分析受訪者家庭構(gòu)成購房者家庭月收入多數(shù)中等水平，以4000-8000元區(qū)間最多；外地人占比超過30%，相比其他城市外來人口占比高。住宅市場(chǎng)需求分析購房者客群40%為三口之家，現(xiàn)有住宅多為80~120㎡，主力戶型為三房兩廳兩衛(wèi)。受訪者家庭特征住宅市場(chǎng)需求分析購房者產(chǎn)品仍以剛需為主；對(duì)學(xué)區(qū)概念、住宅周邊公共交通及商業(yè)配套等較為關(guān)注；在區(qū)域選擇上對(duì)配套較為完善的西城較偏好。受訪者需求特征住宅市場(chǎng)需求分析購房者對(duì)住宅產(chǎn)品的戶型面積需求大多集中在80-150㎡，但總價(jià)承受能力相對(duì)有限，承受范圍以60-80萬元為主，三房兩廳兩衛(wèi)的戶型受眾面較廣。受訪者需求特征住宅市場(chǎng)需求分析受恒大精裝低價(jià)影響，購房者對(duì)精裝和簡(jiǎn)裝產(chǎn)品傾向較大；在樓層選擇上以6-12層的小高層居多；購房者中76%對(duì)車位有購買需求，但總價(jià)承受能力相對(duì)較低，承受范圍在8萬元以下的占50%。受訪者需求特征住宅市場(chǎng)需求分析調(diào)查者中69%的購房者表示可以考慮，認(rèn)為項(xiàng)目位置略偏，若配套齊全也可考慮購買。陳女士，32歲我買房子的話，還是很關(guān)注小區(qū)周邊環(huán)境的。比如說有沒有學(xué)校，超市及菜市場(chǎng)這些設(shè)施，如果這些基本的設(shè)施都有的話，那我會(huì)考慮買在這里。胡先生，25歲公園規(guī)劃的環(huán)境比較好，如果房子買在這里還是覺得位置稍微偏了一點(diǎn)，如果價(jià)格合適的話可以考慮的。是否會(huì)購買測(cè)井公司以東規(guī)劃公園中的住宅產(chǎn)品？受訪者意向反饋朱先生，45歲東營的房子特別好賣，有的樓盤一個(gè)月不到就賣完了。東營有錢人多，但投資方向少，買房除了自住外，投資性購買的也很多。如果這里賣住宅，我可以考慮。住宅市場(chǎng)需求分析Part

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商業(yè)市場(chǎng)研究商業(yè)宏觀分析政府整體商業(yè)規(guī)劃商圈規(guī)劃政府規(guī)劃東營將形成西城、東城兩大市級(jí)商圈，及6個(gè)區(qū)域商業(yè)中心。本項(xiàng)目位于東營新區(qū)，規(guī)劃有區(qū)域商業(yè)中心。根據(jù)東營市2010年《東營市市場(chǎng)體系建設(shè)規(guī)劃》，東營市改造現(xiàn)有商業(yè)環(huán)境，突出娛樂化、大品牌經(jīng)銷商、增加配套設(shè)施三個(gè)方面提升，引進(jìn)專業(yè)化、細(xì)分化的新業(yè)態(tài)。東營商圈規(guī)劃八大商圈，為兩個(gè)市級(jí)商圈，同時(shí)各縣區(qū)建設(shè)區(qū)域商業(yè)中心。等級(jí)名稱規(guī)劃范圍商圈定位市級(jí)商業(yè)中心西城商圈西四路、西二路、北一路、淄博路商業(yè)為主、商旅結(jié)合、傳統(tǒng)業(yè)態(tài)與新型業(yè)態(tài)融合檔次較高、服務(wù)范圍為超廣域市級(jí)（次）商業(yè)中心東城商圈北一路、府前街、東二路、膠州路商業(yè)商務(wù)結(jié)合、新型業(yè)態(tài)為主，特色鮮明、功能完善檔次高、中西文化交融、現(xiàn)代氣息濃厚區(qū)域商業(yè)中心東營區(qū)新區(qū)商業(yè)中心面向新區(qū)居民，形成方便快捷、行業(yè)配套的社區(qū)商業(yè)中心經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)商業(yè)中心發(fā)展高端市場(chǎng)，打造集商務(wù)、休閑、娛樂、商住、辦公為一體的城市綜合體河口區(qū)商業(yè)中心廣饒縣城商業(yè)中心墾利縣商業(yè)中心利津縣商業(yè)中心西城商圈東城商圈經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)商業(yè)中心東營區(qū)新區(qū)商業(yè)中心城市商圈分析商圈分析西城商圈最為成熟，以傳統(tǒng)百貨商廈為主，輻射全市；東城商業(yè)尚在發(fā)展之中。萬達(dá)廣場(chǎng)預(yù)計(jì)2015年開業(yè)，屆時(shí)在新區(qū)將形成新的商業(yè)極。銀座一店振華商廈樂活城供銷商場(chǎng)商業(yè)大廈利群百貨大樓萬達(dá)廣場(chǎng)銀座東城店百貨大樓東城店眾成都市廣場(chǎng)民建時(shí)尚廣場(chǎng)西城商圈東城商圈西城商圈和東城商圈兩大市級(jí)商圈已經(jīng)成形，西城商圈以濟(jì)南路為主，東城商圈以東三路為主。西城商圈形成較早，主要商業(yè)形態(tài)為百貨，檔次以中檔為主，是東營最繁華的商業(yè)中心。東城商圈近年來形成，集中度高，主要服務(wù)于東城居民。新區(qū)石油大學(xué)南正在建萬達(dá)廣場(chǎng)。本項(xiàng)目距離西城商圈約4km，距離東城商圈約9km。本項(xiàng)目樂天瑪特4km9km城市商業(yè)分析東營市主要商業(yè)總體量62.4萬㎡，類型百貨商場(chǎng)為主，整體檔次中檔，業(yè)態(tài)以超市、零售為主。所在商圈類別商業(yè)名稱建筑面積檔次開業(yè)時(shí)間經(jīng)營模式業(yè)態(tài)組成建筑形態(tài)西城商圈百貨商場(chǎng)銀座一店4.5萬㎡中檔偏高2003年4月聯(lián)營超市、零售獨(dú)棟振華商廈8.4萬㎡中檔2006年4月聯(lián)營超市、零售、餐飲、娛樂獨(dú)棟供銷商場(chǎng)3.5萬㎡中檔——聯(lián)營超市、零售獨(dú)棟利群瑞泰購物廣場(chǎng)7萬㎡中檔偏高2010年10月聯(lián)營超市、零售、餐飲、娛樂獨(dú)棟商業(yè)大廈4.8萬㎡中檔1990年聯(lián)營超市、零售獨(dú)棟百貨大樓3.6萬㎡中檔偏高1986年聯(lián)營超市、零售、餐飲、服務(wù)獨(dú)棟步行街樂活城——中檔偏低2012年10月出售零售商業(yè)街東城商圈百貨商場(chǎng)銀座東城店6.5萬㎡中檔2008年9月聯(lián)營+出售超市、零售、餐飲、娛樂、服務(wù)獨(dú)棟+商業(yè)街百貨大樓東城店1.3萬㎡中檔2007年1月聯(lián)營超市、零售獨(dú)棟眾成都市廣場(chǎng)5萬㎡中低檔2007年聯(lián)營+出售零售裙樓+商業(yè)街民建時(shí)尚廣場(chǎng)1.8萬㎡——————超市、零售獨(dú)棟新區(qū)購物中心東營萬達(dá)廣場(chǎng)16萬㎡——未開業(yè)————獨(dú)棟+商業(yè)街總計(jì)——總量62.4萬㎡平均5.67萬㎡中檔偏高：30%中檔：50%中檔偏低：20%——聯(lián)營：75%出售：25%超市：82%零售：100%餐飲：36%娛樂：27%服務(wù)：18%獨(dú)棟：67%商業(yè)街27%裙樓：6%城市商圈分析城市商業(yè)分析萬達(dá)廣場(chǎng)：購物中心部分體量大，業(yè)態(tài)功能齊全，將形成一站式購物中心，極大分流區(qū)域客群。城市商圈分析東營萬達(dá)廣場(chǎng)計(jì)劃建設(shè)集高檔購物中心、城市商業(yè)街、高級(jí)酒店、5A級(jí)寫字樓、高檔住宅等于一體的大型高端地標(biāo)性城市綜合體。建筑面積：82㎡，其中購物中心16萬㎡。業(yè)態(tài)構(gòu)成：百貨、影院、KTV、游戲游藝、大型超市、家電賣場(chǎng)、零售、餐飲等。本項(xiàng)目萬達(dá)廣場(chǎng)2km萬達(dá)廣場(chǎng)一般包括購物中心，娛樂中心和城市公寓，所建之處，往往都成為當(dāng)?shù)氐某鞘械貥?biāo)或區(qū)域中心。萬達(dá)廣場(chǎng)購物中心業(yè)態(tài)齊全，一般包含零售、餐飲、娛樂、服務(wù)及大型賣場(chǎng)等。本項(xiàng)目距離萬達(dá)廣場(chǎng)約2km，萬達(dá)無論從體量還是業(yè)態(tài)設(shè)置上都比本項(xiàng)目占據(jù)優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目應(yīng)避開與萬達(dá)廣場(chǎng)的正面競(jìng)爭(zhēng)，吸引不同的人群。城市商業(yè)分析已開業(yè)的重點(diǎn)商業(yè)平均建筑面積4.6萬㎡，未來萬達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)后將刷新商業(yè)單體的規(guī)模。商業(yè)檔次以中檔為主。已開業(yè)重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目平均建筑面積為4.6萬㎡。東營商業(yè)檔次以中檔為主，部分中檔偏高，主要都以滿足基本需求為主。西城商業(yè)規(guī)模整體比東城大，檔次比東城稍高。城市商圈分析平均4.6城市商業(yè)分析東營商業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)置以超市、服飾家居類零售為主，餐飲以快餐為主，休閑娛樂及服務(wù)設(shè)置極少。超市零售餐飲娛樂服務(wù)東營商業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)置仍然以零售為主，娛樂服務(wù)業(yè)態(tài)偏少，且在設(shè)置此業(yè)態(tài)的商業(yè)中，占比也遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于零售，缺少具有規(guī)模的娛樂服務(wù)。有超市業(yè)態(tài)的商業(yè)項(xiàng)目占82%，幾乎所有的百貨商場(chǎng)都設(shè)置了超市。餐飲多為快餐或美食廣場(chǎng)，缺少特色餐飲、休閑餐飲等。城市商圈分析城市商業(yè)分析根據(jù)國內(nèi)城市商業(yè)的發(fā)展規(guī)律，東營處于百貨向購物中心過渡階段，未來發(fā)展趨勢(shì)指向購物中心或街區(qū)式商業(yè)。城市商圈分析一、二線城市基本進(jìn)入購物中心階段，三、四線城市部分仍處于百貨為主、向購物中心及街區(qū)式商業(yè)興起的階段。萬達(dá)廣場(chǎng)作為大型購物中心的代表將在東營開業(yè)，當(dāng)?shù)啬壳吧形从谐晒Φ慕謪^(qū)式商業(yè)項(xiàng)目。沿街店鋪百貨購物中心街區(qū)式商業(yè)主題型購物中心休閑街區(qū)式商業(yè)4312商業(yè)布局商業(yè)業(yè)態(tài)西城商圈以百貨零售為主，是最成熟和繁華的商業(yè)中心，輻射全市；東城商圈近年來形成，主要服務(wù)東城居民；項(xiàng)目所在區(qū)域不是商業(yè)中心，規(guī)劃以服務(wù)區(qū)域居民的生活消費(fèi)為主，若項(xiàng)目需吸引區(qū)域外的人則需目的性強(qiáng)形成特色。零售商業(yè)集中在西城，本項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)很??；餐飲娛樂類集中度不高，未形成具有影響力的項(xiàng)目，僅有少量餐飲街等，本項(xiàng)目有發(fā)展機(jī)會(huì)；百貨商業(yè)項(xiàng)目幾乎都包含生活超市，萬達(dá)建成后也將有超市賣場(chǎng)，且項(xiàng)目地附近有超市，居民基本超市需求已得到滿足。商業(yè)發(fā)展根據(jù)城市商業(yè)發(fā)展規(guī)律，東營在未來綜合性購物中心以及街區(qū)商業(yè)的發(fā)展機(jī)會(huì)較大。鑒于電商的影響，缺乏特色及體驗(yàn)感受的實(shí)體商業(yè)特別是零售業(yè)受到很大沖擊，餐飲娛樂業(yè)的不可替代性強(qiáng)，發(fā)展空間較大。小結(jié)對(duì)項(xiàng)目啟示：項(xiàng)目區(qū)域不是商業(yè)中心，對(duì)外輻射力較差，且受到萬達(dá)廣場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，因此僅針對(duì)周邊社區(qū)的配套商業(yè)可發(fā)展，但規(guī)模??；大體量的項(xiàng)目需要定位目的性強(qiáng)的商業(yè)，以擴(kuò)大范圍。城市商圈分析銷售型項(xiàng)目研究銷售型項(xiàng)目分布在售的銷售型商業(yè)項(xiàng)目主要分布在新區(qū)和東城區(qū)域，本次調(diào)研以在售的商業(yè)項(xiàng)目和項(xiàng)目周邊商鋪為主。銷售型項(xiàng)目研究商河匯·貓街東營萬達(dá)廣場(chǎng)鑫都康城沿街商鋪億泰中心華泰國際豪園賽拉維廣場(chǎng)金融港本項(xiàng)目重點(diǎn)項(xiàng)目分析銷售型商業(yè)類型以配套型商業(yè)為主，主要為社區(qū)配套，銷售模式多為直接銷售。銷售型項(xiàng)目研究東營市重點(diǎn)銷售型商業(yè)類型以配套型商業(yè)為主，社區(qū)配套與辦公配套占70%以上。銷售模式方面，有83%的商鋪為直接銷售，僅商河匯·貓街售后返租。重點(diǎn)項(xiàng)目分析銷售型商業(yè)價(jià)格西城區(qū)域高于東城區(qū)域，除西城外，一層商鋪價(jià)格普遍在1.5萬元/㎡以下；主力面積集中在80-200㎡之間。銷售型項(xiàng)目研究商鋪主力面積（㎡）西城核心商圈的商鋪價(jià)格較高，在4萬元/㎡以上，而新區(qū)及東城商鋪價(jià)格較低，均在1.5萬元/㎡以下。項(xiàng)目周邊街鋪一拖二出售，整體平均售價(jià)近1萬元/㎡。（注：部分一拖二、一拖三銷售商鋪，根據(jù)二層售價(jià)為一層50%、三層售價(jià)為二層70%轉(zhuǎn)換為首層售價(jià)。）主力戶型集中在80-200㎡之間。重點(diǎn)項(xiàng)目分析東營市銷售型商業(yè)樓層以2層為主，在銷售時(shí)以一拖二銷售模式為主，但萬達(dá)金街采取分層銷售的模式。銷售型項(xiàng)目研究東營銷售型商業(yè)樓層以2層居多，局部做到3-4層。商鋪以一拖二銷售形式為主，占45%。但萬達(dá)金街商鋪樓層共兩層，采取分層銷售的模式，金融港未開盤，預(yù)計(jì)部分單層銷售部分一拖二銷售。重點(diǎn)項(xiàng)目分析賽拉維廣場(chǎng)：規(guī)劃為風(fēng)情商業(yè)街項(xiàng)目，主要形式為一拖三、一拖四，去化率80%，均價(jià)9000元/㎡，主要客群為本地投資客。銷售型項(xiàng)目研究項(xiàng)目基本信息所屬區(qū)域東城開發(fā)企業(yè)城發(fā)置業(yè)開盤時(shí)間2012年1月交付時(shí)間2013年年底建筑形態(tài)地上商業(yè)街商業(yè)樓層1-3或1-4層商業(yè)類型商業(yè)街商鋪形式一拖三、一拖四項(xiàng)目定位集辦公、餐飲、休閑、娛樂于一體的歐式濱水風(fēng)情街樓層層高一層：4.5米

二層：4.0米銷售模式直接銷售銷售面積（㎡）74500已售面積（㎡）60000銷售率80%銷售價(jià)格（元/㎡）均價(jià)9000主力面積（㎡）300-5300營銷方式首付50%97折，一次性95折客群構(gòu)成本地投資者，少量經(jīng)營者停車位1000個(gè)，與辦公共用物業(yè)費(fèi)（元/㎡/月）前三年0.8，三年后2.68賽拉維廣場(chǎng)是城發(fā)置業(yè)開發(fā)的歐洲風(fēng)情商業(yè)街，項(xiàng)目分為兩期開發(fā)。共24棟。一期為13號(hào)樓-27號(hào)樓，規(guī)劃成以休閑、餐飲、會(huì)所為主題的商業(yè)街區(qū)。二期為1號(hào)樓-12號(hào)樓，規(guī)劃成以商務(wù)酒店、商務(wù)辦公為主要功能的商業(yè)街區(qū)。實(shí)際銷售時(shí)可商可辦，目前已出售80%，主要用作辦公，2013年底交付。重點(diǎn)項(xiàng)目分析商河匯·貓街：位于城市核心商圈，地下人防商業(yè)項(xiàng)目，出售使用權(quán)，單價(jià)4.5-5萬元/㎡。建筑面積近2萬㎡，商鋪主力面積8-15㎡，12月底才開盤，但有40%商戶已付定金。銷售型項(xiàng)目研究項(xiàng)目基本信息區(qū)域西城開發(fā)企業(yè)華茂聚盛投資開盤時(shí)間2013.12交付時(shí)間2014.12商業(yè)面積（萬㎡）2套數(shù)1200建筑形態(tài)地下商業(yè)街商業(yè)樓層1層商業(yè)類型商業(yè)街商鋪形式單層項(xiàng)目定位年輕時(shí)尚樓層層高3.4米銷售模式售后返租，前2年8%回報(bào)率抵房款，若不抵房款則年回報(bào)率9%已售面積（㎡）未開盤（已付定金商鋪約8000㎡）銷售率未開盤（已付定金商鋪約40%）銷售價(jià)格（元/㎡）商鋪：45000-50000；花車：60000-65000

（按使用面積計(jì)算）總價(jià)區(qū)間（萬元）商鋪：40-60；花車：11-13主力面積（元/㎡/月）商鋪：8-15；花車：2左右（使用面積）營銷方式開盤當(dāng)日有優(yōu)惠活動(dòng)（尚未確定）以及旅游等客群構(gòu)成本地投資者，少量經(jīng)營者本項(xiàng)目為人防工程地下商業(yè)街，項(xiàng)目總建筑面積近2萬㎡，長660米，共規(guī)劃有16個(gè)出入口，8部電扶梯。因無產(chǎn)權(quán)，項(xiàng)目出售50年的使用權(quán)。采取前2年售后返租的模式，年回報(bào)率8-9%。

重點(diǎn)項(xiàng)目分析東營萬達(dá)廣場(chǎng)：目前銷售部分臨近購物中心的商業(yè)街，主力戶型50-100㎡，一層售價(jià)5-6萬元/㎡，去化率超過95%，銷售情況較好。銷售型項(xiàng)目研究項(xiàng)目基本信息區(qū)域新區(qū)開發(fā)企業(yè)萬達(dá)集團(tuán)開盤時(shí)間2013.9交付時(shí)間2016.8商業(yè)面積（萬㎡）購物中心16，商鋪8套數(shù)目前在售280套建筑形態(tài)裙房商業(yè)商業(yè)樓層2層商業(yè)類型社區(qū)底商商鋪形式單層項(xiàng)目定位配套商業(yè)樓層層高一層：5.7米；二層：5.1米銷售模式一二層獨(dú)立銷售銷售面積（㎡）18000已售面積（㎡）17500銷售率97%月均去化套數(shù)90套銷售價(jià)格（元/㎡）一層：50000-60000；二層：27000-37000

（按建筑面積計(jì)算）總價(jià)區(qū)間（萬元）250-400主力面積（元/㎡/月）50-100營銷方式目前推出優(yōu)惠活動(dòng)，抵扣6萬元房款，1%房款及旅游等活動(dòng)客群構(gòu)成本地投資者，油田人員等萬達(dá)集團(tuán)在東營開發(fā)的集購物中心、商業(yè)街、酒店、寫字樓、住宅等為一體的綜合體項(xiàng)目。品牌開發(fā)商吸引力較大，加之配有大型購物中心，且開業(yè)時(shí)間早于商鋪交房時(shí)間，因此銷售情況較好，目前在售的1.8萬㎡商鋪已銷售97%，月均去化套數(shù)90套。主力面積在50-100㎡，總價(jià)范圍250-400萬元。重點(diǎn)項(xiàng)目分析東營萬達(dá)廣場(chǎng)：商鋪分層銷售，層高較高，一層可做夾層，采取散售由小業(yè)主自行出租。銷售型項(xiàng)目研究目前所銷售商鋪為住宅配套底商，部分位于購物中心背后，位置更佳的金街部分尚未開盤。一層層高5.7米，足夠做夾層；二層層高5.1米。二層售價(jià)約為一層價(jià)格的55%。項(xiàng)目采取散售，售后由小業(yè)主出租管理。據(jù)營銷人員介紹，住宅區(qū)域在沿廣利河部分，也設(shè)有大量商業(yè)街，利用河景，計(jì)劃將來打造偏酒吧等休閑娛樂定位的商業(yè)街。購物中心萬達(dá)金街萬達(dá)金街萬達(dá)金街銷售商鋪重點(diǎn)項(xiàng)目分析億泰中心：寫字樓配套裙房商業(yè)，總商業(yè)面積2000㎡，銷售均價(jià)8900元/㎡。銷售型項(xiàng)目研究項(xiàng)目基本信息區(qū)域新區(qū)開發(fā)企業(yè)才豐房地產(chǎn)開盤時(shí)間2013.7交付時(shí)間2014.1商業(yè)面積（萬㎡）2000㎡套數(shù)19建筑形態(tài)裙房商業(yè)商業(yè)樓層2層商業(yè)類型寫字樓商業(yè)商鋪形式一拖二項(xiàng)目定位配套商業(yè)樓層層高一層：4.0米；二層：3.7米銷售模式直接銷售銷售面積（㎡）2000銷售價(jià)格（元/㎡）均價(jià)8900總價(jià)區(qū)間（萬元）80-300主力面積（元/㎡/月）77-276營銷方式一次性付款97折，貸款99折客群構(gòu)成本地經(jīng)營商戶及投資客停車位共用地面停車位億泰中心主要功能為寫字樓配套商業(yè)，商業(yè)面積2000㎡，形式為一拖二，套數(shù)較少。商鋪一拖二的銷售均價(jià)為8900元/㎡，主要購買者為本地經(jīng)營商戶及投資者。重點(diǎn)項(xiàng)目分析華泰國際豪園：社區(qū)配套商業(yè)，沿街一拖二形式的底商+1000㎡的超市，均價(jià)8500元/㎡。銷售型項(xiàng)目研究項(xiàng)目基本信息區(qū)域新區(qū)地理位置廬山路黃河路開發(fā)企業(yè)華泰置業(yè)開盤時(shí)間未開盤交付時(shí)間2014建筑形態(tài)裙房商業(yè)商業(yè)樓層2F商業(yè)類型社區(qū)底商商鋪形式一拖二項(xiàng)目定位配套商業(yè)樓層層高一層：4.0米

二層：3.5米銷售模式直接銷售銷售價(jià)格（元/㎡）8500主力面積（元/㎡/月）100-300客群構(gòu)成本地經(jīng)營商戶停車位共用地面停車位項(xiàng)目為社區(qū)底商，主要功能為生活配套，共2層，商鋪形式為一拖二，目前暫未開盤。項(xiàng)目構(gòu)成為沿街底商+1000㎡的超市，沿街底商銷售均價(jià)為8500元/㎡，主力面積100-300㎡，目標(biāo)購買者主要為本地經(jīng)營商戶。重點(diǎn)項(xiàng)目分析鑫都康城：緊鄰本項(xiàng)目地塊，是住宅的沿街商鋪，二手房售價(jià)約9600元/㎡、租金0.5-0.6元/㎡/天，該項(xiàng)目店鋪的經(jīng)營換手率較高，商家普遍反應(yīng)租金過高。銷售型項(xiàng)目研究項(xiàng)目基本信息區(qū)域新區(qū)建筑形態(tài)沿街商鋪商業(yè)樓層2層，局部3層商業(yè)類型社區(qū)底商商鋪形式一拖二、三項(xiàng)目定位配套商業(yè)樓層層高一層：4.0米

二層：3.5米銷售模式散售銷售率100%銷售價(jià)格（元/㎡）轉(zhuǎn)售價(jià)格9600轉(zhuǎn)租租金0.5-0.6元/㎡/天總價(jià)區(qū)間（萬元）75-120主力面積（元/㎡/月）80-125客群構(gòu)成本地經(jīng)營商戶停車位共用地面停車位鑫都康城小區(qū)外圍沿街商鋪，目前有小業(yè)主出租或轉(zhuǎn)售。商鋪一拖二轉(zhuǎn)售價(jià)格約為9600元/㎡，出租租金約為0.5-0.6元/㎡/天，價(jià)格較低。商鋪出租率較高，以餐飲、配套服務(wù)為主，但轉(zhuǎn)手率也較高，較多在經(jīng)營的商鋪的開業(yè)時(shí)間都不長。小結(jié)銷售型項(xiàng)目研究產(chǎn)品特點(diǎn)銷售價(jià)格銷售模式西城商鋪售價(jià)明顯高于新區(qū)和東城，除萬達(dá)外，新區(qū)和東城首層價(jià)格普遍低于1.5萬元/㎡；項(xiàng)目所在周邊項(xiàng)目平均首層售價(jià)約為1.3萬元/㎡（一拖二商鋪價(jià)格近1萬元/㎡），價(jià)格較低。銷售型商業(yè)樓層以2層為主，形式主要為一拖二；商鋪主力面積集中在80-200㎡之間。除賽拉維廣場(chǎng)整棟/整層銷售外，其他商鋪以散售為主，大部分以一拖二形式銷售；銷售模式方面，大部分商鋪為直接銷售，僅商河匯·貓街售后返租。購買客群客戶來源以本地投資者為主，有少量的本地經(jīng)營者，外地投資者較少；單套總價(jià)基本在100-300萬之間，有一定的價(jià)格承受能力。對(duì)項(xiàng)目啟示：本項(xiàng)目若定位于社區(qū)商業(yè)，則售價(jià)約在1萬元/㎡左右（一拖二），與鑫都康城沿街商鋪價(jià)格相仿。商鋪面積在200㎡以內(nèi)。商業(yè)市場(chǎng)需求分析商業(yè)市場(chǎng)需求分析通過對(duì)以項(xiàng)目周邊為主，城市核心商圈為輔的消費(fèi)者進(jìn)行問卷和訪談?wù){(diào)研，匯總到以下結(jié)論：消費(fèi)習(xí)慣消費(fèi)能力消費(fèi)偏好普通居民月收入在2000-4000元，收入水平不高，但油田公司福利好，有發(fā)放消費(fèi)卡等。項(xiàng)目緊鄰的鑫都康城內(nèi)住戶消費(fèi)力較強(qiáng)。汽車保有量很高，自駕車成為出行消費(fèi)的主要方式；本區(qū)域內(nèi)基本以日常生活消費(fèi)為主，其他消費(fèi)會(huì)前往西城；日常生活消費(fèi)：項(xiàng)目周邊消費(fèi)者主要在勝大超市，或乘坐班車前往樂購等大賣場(chǎng)。休閑娛樂：KTV、影院等最受市場(chǎng)青睞；餐飲：川菜和魯菜等菜系受眾面較大；整體而言，中低端及中端消費(fèi)者比較注重消費(fèi)價(jià)格，而中高端及高端消費(fèi)者則更為關(guān)注消費(fèi)環(huán)境與品牌檔次。消費(fèi)者建議銀行、健身房、特色餐飲、超市等是消費(fèi)者期望本項(xiàng)目提供的商業(yè)業(yè)態(tài)；多數(shù)消費(fèi)者表示，未來萬達(dá)開業(yè)后將會(huì)吸引大量的消費(fèi)群，對(duì)本項(xiàng)目造成一定威脅。結(jié)論：項(xiàng)目若定位于服務(wù)區(qū)域，則屬配套型商業(yè)，超市大賣場(chǎng)的發(fā)展空間很小，以美容美發(fā)、健身、餐飲為主。鑒于項(xiàng)目的周邊生態(tài)景觀環(huán)境好以及市民消費(fèi)習(xí)慣，私家車出行，項(xiàng)目也可以定位于目的性商業(yè)，檔次可以偏中高。消費(fèi)時(shí)間主要集中于周末及節(jié)假日，傳統(tǒng)家庭消費(fèi)依然占據(jù)主導(dǎo)；80%的消費(fèi)者每周消費(fèi)頻次在2次以內(nèi)，消費(fèi)積極性與活躍度一般；56%的消費(fèi)者習(xí)慣與家人、朋友及同事同行消費(fèi)，而與生意伙伴同行比例甚少，商務(wù)消費(fèi)數(shù)量有限；周消費(fèi)金額大多在300~500元。消費(fèi)者特征商業(yè)市場(chǎng)需求分析出行習(xí)慣一般購物消費(fèi)時(shí)間（hour）可接受的購物消費(fèi)交通時(shí)間（min）自駕出行者占到57%，反應(yīng)出東營家庭汽車保有量較高，商業(yè)要考慮停車的便捷性；消費(fèi)者可以承受的路上時(shí)間主要在20分鐘以內(nèi)，對(duì)于中遠(yuǎn)距離有接受度一般；消費(fèi)時(shí)間在1~2小時(shí)。消費(fèi)習(xí)慣商業(yè)市場(chǎng)需求分析消費(fèi)者首選的東城購物場(chǎng)所消費(fèi)者首選的西城購物場(chǎng)所銀座購物廣場(chǎng)、百貨大樓、振華商場(chǎng)等已然成為東營市民最主要的購物場(chǎng)所。消費(fèi)偏好商業(yè)市場(chǎng)需求分析在餐飲業(yè)態(tài)方面，消費(fèi)者較為偏愛川菜和魯餐；而娛樂業(yè)態(tài)方面，KTV、影院、最為受到東營消費(fèi)者的垂青。消費(fèi)偏好商業(yè)市場(chǎng)需求分析對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)的建議消費(fèi)者建議90%的消費(fèi)者表示會(huì)來本項(xiàng)目消費(fèi)，希望本項(xiàng)目未來可通過設(shè)置超市賣場(chǎng)、特色餐飲及健身業(yè)態(tài)來彌補(bǔ)區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)的不足。商業(yè)市場(chǎng)需求分析光顧本項(xiàng)目的主要因素消費(fèi)者建議交通便利、購物環(huán)境、商業(yè)氛圍以及停車方便等方面將成為消費(fèi)者光顧本項(xiàng)目的主要因素；半數(shù)以上的消費(fèi)者希望本項(xiàng)目的檔次定位為中高檔。商業(yè)市場(chǎng)需求分析Part

4項(xiàng)目地塊研究區(qū)位條件本項(xiàng)目所在區(qū)域位于東、西城的過渡區(qū)域，且屬西城商圈的輻射區(qū)外沿，區(qū)位較為一般。東營區(qū)屬城市中心區(qū)，是在油田礦區(qū)基礎(chǔ)上發(fā)展起來的組團(tuán)式新興城區(qū)，由東城、西城兩大部分組成。本項(xiàng)目位于城市兩大組團(tuán)的過渡區(qū)域，目前該區(qū)域正通過建設(shè)改造來加速東西城間發(fā)展對(duì)接的連續(xù)性，起到平穩(wěn)過渡作用。本項(xiàng)目本項(xiàng)目西城商圈東城商圈本項(xiàng)目地處錦繡家園片區(qū)，而片區(qū)定位為特色休閑娛樂街區(qū)，生態(tài)型辦公區(qū)和宜居舒適的現(xiàn)代社區(qū)，故周邊眾多的社區(qū)將為本項(xiàng)目提供穩(wěn)定的消費(fèi)客群。本項(xiàng)目項(xiàng)目自身研究交通條件–道路交通北一路、北二路是城市主干道，宏觀交通條件較好，但中湖地塊所沿賀蘭山路夾在兩城市主干道之間，其人車流導(dǎo)入能力受一定影響。本項(xiàng)目西一路廬山路錦繡南路錦繡路萊陽路（規(guī)劃中）北二路北一路賀蘭山路主干道次干道次干道沂山路北二路賀蘭山路錦繡南路萊陽路錦繡路項(xiàng)目自身研究項(xiàng)目1公里范圍內(nèi)及周邊擁有9個(gè)公交站點(diǎn)，途經(jīng)9條公交線路，借助測(cè)井公園景觀改造的契機(jī)，未來城市其他區(qū)域的客群可通過公交系統(tǒng)導(dǎo)入本項(xiàng)目，屬利好因素。交通條件–公共交通公交站名途經(jīng)公交線路測(cè)井公司2路/3路采油十三隊(duì)工農(nóng)村工農(nóng)一村石大東門7路?？苹▓@錦繡家園一區(qū)1路/10路/107路/148路/150路/152路東營鑫都康城錦繡家園五區(qū)描述

本項(xiàng)目1公里范圍內(nèi)及周邊區(qū)域共設(shè)有9個(gè)公交站點(diǎn)，途經(jīng)9條公交線路，其中2個(gè)公交站點(diǎn)緊鄰項(xiàng)目，下客站人流可直接導(dǎo)入本項(xiàng)目。公交站本項(xiàng)目1km項(xiàng)目自身研究項(xiàng)目周邊2公里范圍區(qū)域中，擁有相對(duì)完善的生活配套設(shè)施，但同時(shí)也有萬達(dá)廣場(chǎng)這一強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)，其一站式購物中心的商業(yè)定位將分流該區(qū)域大量消費(fèi)群。公共配套配套資源項(xiàng)目名稱商業(yè)配套萬達(dá)廣場(chǎng)、新宜家建材裝飾廣場(chǎng)、勝大超市鑫都康城店、勝大超市測(cè)井店、勝大超市農(nóng)村店商務(wù)配套?？拼髲B、科技大廈、華凌科技大廈、億泰中心、富海交運(yùn)大廈、東辛地質(zhì)研究所醫(yī)療配套測(cè)井衛(wèi)生院、東辛醫(yī)院、東營區(qū)人民醫(yī)院新區(qū)醫(yī)院、勝華居委會(huì)衛(wèi)生所教育配套中國石油大學(xué)、勝利油田五中、石油大學(xué)附屬小學(xué)、勝利第五十八中學(xué)、東辛培訓(xùn)學(xué)校、勝東共建幼兒園服務(wù)配套工行鑫都康城儲(chǔ)蓄所、中國銀行測(cè)井支行、民生銀行東營分行、東營汽車總站、東辛郵電支局郵政儲(chǔ)蓄、建行東辛支行賓館酒店海龍大酒店、北海商務(wù)酒店、嘉悅商務(wù)賓館、牽手網(wǎng)苑賓館、富僑商務(wù)賓館、匯豐招待所景觀娛樂測(cè)井公園、東辛公園、東營基督教會(huì)商業(yè)配套商務(wù)配套醫(yī)療機(jī)構(gòu)教育配套服務(wù)配套賓館酒店景觀娛樂萬達(dá)廣場(chǎng)勝大超市鑫都康城店2km項(xiàng)目自身研究序號(hào)項(xiàng)目名稱規(guī)劃戶數(shù)序號(hào)項(xiàng)目名稱規(guī)劃戶數(shù)1錦繡家園1區(qū)300011偉浩中央花園2652錦繡家園2區(qū)12東苑小區(qū)2703錦繡家園3區(qū)13西苑小區(qū)1874錦繡家園4區(qū)（鑫都康城）14工農(nóng)小區(qū)—5錦繡家園5區(qū)15辛興小區(qū)—6錦繡家園6、7區(qū)16耿井小區(qū)—7錦繡家園8、9區(qū)17金達(dá)源深利小區(qū)—8錦繡家園10區(qū)18東升小區(qū)5349?？苹▓@—19陽光水韻15210利豐花園54020華都世紀(jì)城1000合計(jì)>5948戶2km1392456781011121314151617181920根據(jù)推算本項(xiàng)目2公里輻射范圍的常住人口總量保守估計(jì)將在1.7萬人左右，未來隨著周邊住宅人群的進(jìn)一步增長，大量的人口基礎(chǔ)將利好于本項(xiàng)目未來的發(fā)展。人口資源根據(jù)《東營市第六次全國人口普查主要數(shù)據(jù)公報(bào)》顯示，2010年平均家庭戶規(guī)模為2.79人，故假設(shè)2013年平均家庭戶規(guī)模人數(shù)為2.8人，本項(xiàng)目2公里輻射范圍內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)將超16654人。項(xiàng)目自身研究南部廊道的人行步道相對(duì)狹窄，對(duì)未來該側(cè)商業(yè)設(shè)計(jì)形成一定的局限，但該地塊更靠近周邊住宅區(qū)，且為進(jìn)入公園主要通道，未來人流量比較穩(wěn)定。項(xiàng)目地塊四至東南西北住宅社區(qū)–東側(cè)區(qū)域聚集有東苑小區(qū)、錦繡家園5區(qū)、錦繡龍軒等住宅小區(qū)，將為本項(xiàng)目輸送穩(wěn)定的消費(fèi)客群；人行步道–人行步道狹窄，對(duì)于