【整體主義視角下完善上海樓市調(diào)控的法律規(guī)制探究（論文）12000字】

整體主義視角下完善上海樓市調(diào)控的法律規(guī)制研究目錄TOC\o"1-2"\h\u3074摘要 121747一、引言 210037二、文獻綜述 22973（一）國內(nèi)文獻綜述 225995（二）國外文獻綜述 314403三、上海樓市新政的實施現(xiàn)狀與影響 431940（一）上海樓市新政的實施現(xiàn)狀與影響 47858（二）其他城市的樓市調(diào)控措施 514921四、上海樓市調(diào)控新政存在的問題 613397（一）“一刀切”的做法未考慮實際需求 611499（二）交易成本增加，成本負擔(dān)不均導(dǎo)致更多的經(jīng)濟糾紛 726470（三）打破正常的市場交易秩序 7491（四）引發(fā)投機現(xiàn)象，導(dǎo)致市場波動 828778五、完善上海樓市調(diào)控的法律規(guī)制理念與對策 822261（一）以平衡協(xié)調(diào)作為上海樓市調(diào)控新政的規(guī)制理念 92222（二）促進相關(guān)立法以強化房價調(diào)控的預(yù)期機制 94396（三）完善土地供應(yīng)政策，健全保障性住房供應(yīng)體系 1030119（四）加強銀行等金融機構(gòu)的審慎監(jiān)管，控制金融風(fēng)險 112438（五）增進多機構(gòu)間聯(lián)動協(xié)調(diào)，加強信息互通 116245六、結(jié)語 128450參考文獻 12摘要為了緩解瘋狂暴漲的房產(chǎn)市場，上海市出臺了新的樓市調(diào)控政策，其中值得關(guān)注的是嚴堵“假離婚買房”的住房限購政策。在實踐中該政策產(chǎn)生的正外部性與負外部性并存，應(yīng)通過法律手段使之更加優(yōu)化和規(guī)范。表面看來這項住房限購政策對于意圖通過假離婚來獲得購房資格的購房者，以及獲得首套購房優(yōu)惠的購房者而言，會產(chǎn)生直接的遏制作用。但同時“一刀切”的做法未考慮實際需求、增加了交易成本，成本負擔(dān)不均導(dǎo)致更多的經(jīng)濟糾紛，并存在打破正常的市場交易秩序、引發(fā)投機現(xiàn)象，導(dǎo)致市場波動等問題。對此應(yīng)秉持經(jīng)濟法中平衡協(xié)調(diào)的理念，從整體主義的視角重新審視政府的監(jiān)管措施。通過對比國外以及其他城市在房地產(chǎn)調(diào)控方面的做法，及時促進相關(guān)立法以強化房價調(diào)控的預(yù)期機制、增加土地供給，控制金融風(fēng)險、增進多機構(gòu)間聯(lián)動協(xié)調(diào)，加強信息互通并嚴格追究弄虛作假等違法違規(guī)行為的違法責(zé)任。關(guān)鍵詞：整體主義房價調(diào)控限購政策監(jiān)管理念一、引言2021年1月21日，上海市出臺了新的樓市調(diào)控政策，發(fā)布《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（以下簡稱“《意見》”）?！兑庖姟分幸?guī)定“夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算”，這一政策引起公眾關(guān)注。追溯上海市出臺此《意見》的動因，主要在于上海樓市自2020年下半年處于瘋狂狀態(tài)，政府不得不迅速做出反應(yīng)。房屋需求量居高不下，賣方和第三方抓住了買家急切購房的心態(tài)，炒作、哄抬房價，導(dǎo)致上海房地產(chǎn)市場形勢極為嚴峻。由此誕生的《意見》給瘋狂暴漲的上海樓市迅速降溫。表面看來這項住房限購政策對于意圖通過假離婚來獲得購房資格的購房者，以及獲得首套購房優(yōu)惠的購房者而言，會產(chǎn)生直接的遏制作用。但從經(jīng)濟法中平衡協(xié)調(diào)的理念來看，地方政府的這種調(diào)控措施能否真正實現(xiàn)其預(yù)期的效果還尚未確定，實施結(jié)果恐將難如人意。在實踐中該政策產(chǎn)生的正外部性與負外部性并存，應(yīng)通過法律手段使之更加優(yōu)化和規(guī)范。國外以及其他城市在房地產(chǎn)調(diào)控方面各有做法，其中有許多值得借鑒的經(jīng)驗，分析其背后法理及經(jīng)濟規(guī)律，以便于上海政府設(shè)計出樓市調(diào)控的合理規(guī)制路徑。二、文獻綜述（一）國內(nèi)文獻綜述關(guān)于房產(chǎn)限購政策下假離婚現(xiàn)象的研究。陳竹韻（2015）認為假離婚是具有中國特色的畸形時代產(chǎn)物，指夫妻本無離婚的真實意思，但是出于規(guī)避國家政策、法律法規(guī)的目的而作出解除夫妻關(guān)系的民事法律行為。參見陳竹韻：《杭州住房限購令下假離婚現(xiàn)象調(diào)研》，載《現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)》2015年第10期，第200頁。部分消費者過度放大自身利益，使假離婚這種具有典型時代特征的違法現(xiàn)象開始蔓延。例如陳至奕、范劍勇（2016）披露了房產(chǎn)限購令出臺后的假離婚大潮，展示了夫妻為了買房假離婚，最終成真離婚的案例。參見陳至奕、范劍勇：《限購、離婚與房地產(chǎn)區(qū)域差異》，載《浙江社會科學(xué)》2016年第參見陳竹韻：《杭州住房限購令下假離婚現(xiàn)象調(diào)研》，載《現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)》2015年第10期，第200頁。參見陳至奕、范劍勇：《限購、離婚與房地產(chǎn)區(qū)域差異》，載《浙江社會科學(xué)》2016年第12期，第33頁。參見周素素：《論“假結(jié)婚”與“假離婚”行為的效力與控制》，載《東南大學(xué)學(xué)報(哲學(xué)社會科學(xué)版)》2018年第1期，第88頁。參見禹黃姣、吳倩欣：《公共政策漏洞初探——以“中國式假離婚”現(xiàn)象為例》，載《湖北民族學(xué)院學(xué)報(哲學(xué)社會科學(xué)版)》2014年第2期，第80頁。參見李綿：《房控政策下假離婚現(xiàn)象的原因及對策》，載《哈爾濱學(xué)院學(xué)報》2014年第4期，第56頁。關(guān)于政府對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控的研究。張守文（2014）指出宏觀調(diào)控是政府由于市場不能有效發(fā)揮資源配置作用出現(xiàn)市場失靈時不得不對市場進行干預(yù)的行為，以達到維護市場穩(wěn)定的目的。參見張守文：《政府與市場關(guān)系的法律調(diào)整》，載《中國法學(xué)》2014年第5期，第65頁。吳凈霖（2011）認為政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控既要保障市場機制的有效運作,又要保護公民的權(quán)利自治。參見吳凈霖：《從宏觀調(diào)控法角度規(guī)范房地產(chǎn)市場中的政府行為》，載《法制與社會》2011年第2期，第109頁。凌維慈（2019）在其研究中表明政府實行的價格調(diào)控具有很明顯的政治色彩，政府在房地產(chǎn)價格調(diào)控方面應(yīng)當(dāng)發(fā)揮主導(dǎo)作用。參見張守文：《政府與市場關(guān)系的法律調(diào)整》，載《中國法學(xué)》2014年第5期，第65頁。參見吳凈霖：《從宏觀調(diào)控法角度規(guī)范房地產(chǎn)市場中的政府行為》，載《法制與社會》2011年第2期，第109頁。參見凌維慈：《住房政策的任務(wù)分化及法律控制》，載《法商研究》2019年第2期，第16頁。參見尹中立：《因城施策是房地產(chǎn)調(diào)控的創(chuàng)新》，載《中國金融》2019年第7期，第71頁。關(guān)于政府實行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控具體措施的研究。我國房地產(chǎn)調(diào)控政策的實施面臨許多困境，原因在于政策頻繁的動態(tài)變化，表現(xiàn)為政策制定的相機抉擇和調(diào)控目標的搖擺不定。由此，近年來許多學(xué)者對如何調(diào)控我國房地產(chǎn)市場提出了富有建設(shè)性的意見。在意識層面，符啟林（2009）在其書中指出房地產(chǎn)價格調(diào)控要結(jié)合我國基本國情，因地制宜，加強政府對房地產(chǎn)價格調(diào)控的認識。參見符啟林：《房地產(chǎn)法》，法律出版社2009年版，第17頁。在實踐層面，王新廣（2017）通過分析我國的土地制度，得出導(dǎo)致我國房地產(chǎn)價格非理性上漲的重要原因之一是土地出讓價格不合理，據(jù)此應(yīng)實行土地出讓、劃撥制度的改革。參見王新廣：《對我國房地產(chǎn)價格調(diào)控措施的法律評析》，載《中國市場》2017年第8期，第28頁。稅收調(diào)控也是政府實行宏觀調(diào)控的重要手段，楊勤法（2011）提出對房地產(chǎn)稅制的認識和研究應(yīng)順應(yīng)時代的發(fā)展，從房產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)到持有環(huán)節(jié)都應(yīng)當(dāng)征稅。參見符啟林：《房地產(chǎn)法》，法律出版社2009年版，第17頁。參見王新廣：《對我國房地產(chǎn)價格調(diào)控措施的法律評析》，載《中國市場》2017年第8期，第28頁。參見楊勤法：《房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策與法律》，北京大學(xué)出版社2011年版，第168頁。參見趙晶：《房地產(chǎn)價格波動與金融風(fēng)險探討》，載《現(xiàn)代商業(yè)》2014年第36期，第203頁。參見倪斐：《風(fēng)險社會中的宏觀調(diào)控及其法律規(guī)制》，載《江海學(xué)刊》2011年第2期，第230頁。（二）國外文獻綜述關(guān)于房地產(chǎn)價格影響因素的研究。Abelson（2008）通過實證研究表明可以用土地的供地市場解釋房地產(chǎn)的發(fā)展變化，土地因素在房地產(chǎn)的供求關(guān)系中起到重要作用。SeePeterAbelson.PriceAndEfficiencyEffectsOfTaxesAndSubsidiesForAustralianHousing,AppliedSeePeterAbelson.PriceAndEfficiencyEffectsOfTaxesAndSubsidiesForAustralianHousing,Appliedeconomicsandpolicy,2008(26):147-169.SeeMiguelA,LonezG.HousingpricesandtaxpolicyinSpain,SpanishEconomicReview,2014(6):29-52.SeeHherring,R.S.WacherRealEstateBoomsandBankingBusts:anInternationalPerspective,TheWhartonFiancialInstitutionsCentre,2016.關(guān)于國外房地產(chǎn)市場調(diào)控理念與手段的研究。外國政府實行宏觀調(diào)控的理念與我國有一定不同，例如Robert（1998）提出政府通過糾正市場失靈從而達到增進社會整理福利目的而實施的橫向性管制。SeeRobertJ.Duffy,SeeRobertJ.Duffy,NuclearPoliticsinAmerica:AHistoryandTheoryofGovernmentRegulation,JournalofAmericanHistory,1998(3).通過梳理文獻，可以發(fā)現(xiàn)我國當(dāng)前主流的房地產(chǎn)調(diào)控政策是限購政策，而國外的房地產(chǎn)調(diào)控限購政策并不明顯，傾向于全面調(diào)控房地產(chǎn)市場，最終達到穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的目的。由此可見，我國政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策頻繁且缺乏一致性。為保證政府調(diào)控政策的有效推行，應(yīng)借鑒國外有益經(jīng)驗，從我國國情出發(fā)，因地制宜，對房地產(chǎn)調(diào)控政策進行改進，為今后房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的制定起到一定的參考作用。三、上海樓市新政的實施現(xiàn)狀與影響（一）上海樓市新政的實施現(xiàn)狀與影響在上海樓市活躍，部分買方與賣方頻繁鉆法律的空子、實施違法違規(guī)行為的情況下，《意見》的出臺旨在精準打擊、及時止損，果斷對樓市的火熱做出調(diào)控與緩解，全面降低樓市投機買家的入市機會，提高入市成本。與此同時，搖號政策也最大限度保護了無房家庭等剛需市民的買房權(quán)利，安撫購房者的緊張心理。目前上海樓市新政的實施效果已經(jīng)開始顯現(xiàn)，房屋漲價比例明顯下降，由此可見，新政對需求端的抑制作用初現(xiàn)成效。此外，上海在征收房產(chǎn)稅的通知中規(guī)定按照應(yīng)稅住房的市場交易價格來計算計稅依據(jù)。此條款對于樓市炒作具有一定的威懾力，精準打擊炒房行為，尤其是對擁有多套房屋，意圖通過頻繁的房產(chǎn)交易實現(xiàn)套利的投資者也產(chǎn)生一定的壓力。通知中規(guī)定對個人部分住房征稅，主要針對的是多套房人群或家庭，一戶一房的普通家庭并不在征收范圍之內(nèi)。這種差異化的征稅具有其科學(xué)性，對于炒房、囤房行為有一定的抑制作用。參見何翠云.：《上海個人部分住房征稅新政為何受關(guān)注》，載《中華工商時報》2021年第3期，第2頁。但隨之而來也產(chǎn)生許多問題，參見何翠云.：《上海個人部分住房征稅新政為何受關(guān)注》，載《中華工商時報》2021年第3期，第2頁。（二）其他城市的樓市調(diào)控措施針對房地產(chǎn)市場風(fēng)氣浮躁、房價久居不下甚至還可能繼續(xù)暴漲的問題，自2020年7月份以來，包括杭州、深圳、內(nèi)蒙古、長春、寧波、南京等近10座城市紛紛出臺樓市調(diào)控新政策。這些地方政府的調(diào)控政策有許多類似之處。首先，從各地發(fā)布的樓市調(diào)控新政的總體特征來看，都是在“房住不炒”的思路下，支持剛需購房，遏制投資者入市炒房。例如深圳市對居民落戶年限和個稅社保繳納年限規(guī)定為3年，提高購房門檻，并排除不合理的購房需求。寧波市則實施“限購+優(yōu)購”的政策，保障無房家庭的優(yōu)先購房權(quán)利，并將限制房屋轉(zhuǎn)讓的年限提高到5年。此外，南京、杭州等地在“限購+優(yōu)購”的政策基礎(chǔ)下，對之前的房產(chǎn)政策進行補充與更新，包括對“無房家庭”的認定條件，二套房首付、貸款利率等多個問題。其次，從各地發(fā)布的樓市調(diào)控新政的集中措施來看，遏制投機炒房的措施集中針對“假離婚”“假落戶”“假人才”等現(xiàn)象。參見：《多地樓市密集出臺新政為哪般》，載《中國報道》2020年第8期，第13頁。參見：《多地樓市密集出臺新政為哪般》，載《中國報道》2020年第8期，第13頁。與之相比的是國外的做法，美國、新加坡等國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控方面的研究較多，主要體現(xiàn)在宏觀經(jīng)濟學(xué)和土地經(jīng)濟學(xué)領(lǐng)域，傾向運用市場化的手段來進行調(diào)控引導(dǎo)。比如美國實行美國住宅融資制度，韓國實行有差別的土地供應(yīng)政策，新加坡推行組屋制度，德國的限價法律規(guī)定等等，都取得了一定的成效，值得我國學(xué)習(xí)借鑒。四、上海樓市調(diào)控新政存在的問題在宏觀經(jīng)濟體制下，市場具有自我調(diào)節(jié)的能力。根據(jù)普適的經(jīng)濟學(xué)原理，住房價格應(yīng)該由市場定價，除了《中華人民共和國價格法》中賦予了政府在特殊情況下的定價限價權(quán)、實施價格管制措施，政府通常通過宏觀調(diào)控手段對價格進行干預(yù)，上海對房地產(chǎn)市場的調(diào)控主要表現(xiàn)在限購住房、管理土地市場、實施差別化信貸政策、稅收調(diào)整等方面，這些都顯示出市場經(jīng)濟的錘煉下逐漸成熟的政府調(diào)控理念與能力。參見馮輝：《論地方政府在當(dāng)下房價調(diào)控問題上的角色轉(zhuǎn)變及法律規(guī)范》，載《廣東社會科學(xué)》2011年第4期，第240頁。上海樓市新政策的推出及時遏制上海房價進一步上漲的趨勢，給風(fēng)氣浮躁的房地產(chǎn)市場及時降溫。盡管新政實施以來已經(jīng)取得正面的效果，對住房需求端的遏制初現(xiàn)成效。參見馮輝：《論地方政府在當(dāng)下房價調(diào)控問題上的角色轉(zhuǎn)變及法律規(guī)范》，載《廣東社會科學(xué)》2011年第4期，第240頁。（一）“一刀切”的做法未考慮實際需求在此次出臺的樓市新政中，最受關(guān)注的政策之一為嚴格執(zhí)行“假離婚買房”住房限購政策。這一政策嚴堵規(guī)避法律、夫妻雙方假離婚達到買房目的的漏洞?！?年”這一確定數(shù)字為典型的“一刀切”做法，盡管這種做法可以暫時擊退“假離婚買房”的行為，但也將有剛性購房需求的購房者拒之門外。僅僅以離異年限來限制購房具有不合理性，一方面，如何判斷雙方為“假離婚”？夫妻離異后一方有剛性住房需求的人不在少數(shù)，限制購房將會增加其生活負擔(dān)。一個新政策的推出往往會更加便利人們的生活，提高生活質(zhì)量，這種情況下卻得到適得其反的效果。退一步而言，即使真的為“假離婚”，夫妻雙方為了買房，再等個3年，時間成本又不高，并沒有根本解決“假離婚買房”的問題。另一方面，在時間的界定上為何為“3年”？而不是“2年”“3年半”或者“4年”，太短的時間沒有意義，太長的時間不符合經(jīng)濟需求，總之太過具體的時間限定就會使規(guī)則脫離實際。不斷壓抑剛性需求就會引發(fā)新的社會問題，也容易造成房價反彈，在增加房地產(chǎn)商心理籌碼的同時也增加了房價調(diào)控的風(fēng)險。參見馮輝：《論地方政府在當(dāng)下房價調(diào)控問題上的角色轉(zhuǎn)變及法律規(guī)范》，載《廣東社會科學(xué)》2011年第4期，第240頁。值得注意的是，限售具有兩面性。一方面它確實提高了炒作成本，會暫時緩解房價過高的問題。但另一方面，限售也意味著限制供應(yīng)，根據(jù)基本的供求決定價格的原理，市場上房源減少，房價最終還是會上漲。因此限售政策實施的契機與期限十分重要，最好能夠從整體主義的視角出發(fā)，最大化平衡各方的利益。（二）交易成本增加，成本負擔(dān)不均導(dǎo)致更多的經(jīng)濟糾紛上海發(fā)布的新政還對增值稅征免年限進行調(diào)整，將個人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。調(diào)整增值稅免征年限對二手房市場的交易有直接的影響，特別是對于滿2年不滿5年的普通住宅來說，買賣交易成本大大提高。在實踐中，買賣雙方因為多出來的稅費誰來承擔(dān)的問題一直在爭論，但多數(shù)情況還是轉(zhuǎn)嫁在買家頭上。而新政對稅費的承擔(dān)沒有規(guī)定，現(xiàn)實中就會產(chǎn)生新的經(jīng)濟糾紛，在以前明明是很簡便利落的房屋買賣，現(xiàn)在卻要再涉及增值稅的分配問題。有賣方提出“不退定金且解約”或者“買家自行承擔(dān)稅費”的要求，雙方協(xié)商不成只能訴諸法院或?qū)嵭腥嗣裾{(diào)解，無形之中加大了司法工作量，造成司法資源的浪費。而對于部分非普通住宅而言，稅費提高的更加明顯，按照原來的政策，非普通住宅實行增值稅差額征收，新政后則實行全額增收。由此可見，調(diào)整增值稅征免年限最終的結(jié)果可能是成本轉(zhuǎn)嫁給沒有房產(chǎn)、需要租房的公民，增加其經(jīng)濟負擔(dān)，難以改變房價上漲的大趨勢，進而導(dǎo)致調(diào)控效果不盡人意。（三）打破正常的市場交易秩序上海的調(diào)控新政一推出，立即引發(fā)非常劇烈的市場反應(yīng)。房價調(diào)控在經(jīng)濟增長和房價穩(wěn)定之間頻繁交替，在實現(xiàn)經(jīng)濟增長的同時，不得不承受由此可能產(chǎn)生的資產(chǎn)泡沫風(fēng)險。參見鄭世剛、嚴培勝：《雙重任務(wù)下地方政府資源配置與中央政府房價調(diào)控研究》，載《湖北經(jīng)濟學(xué)院學(xué)報》2021年第1期，第37頁。實踐表明，一項新的房產(chǎn)政策的出臺，往往伴隨著房產(chǎn)交易量的劇增。出現(xiàn)交易量暴漲的現(xiàn)象很重要的原因是房產(chǎn)調(diào)控新政改變了人們的預(yù)期。這些調(diào)控手段，包括提高買房門檻，如延長繳納個人所得稅或社保的年限；降低杠桿比例，如降低了公積金貸款的額度，或者提高第二套房貸款的首付。無論何種舉措，都增加了購房者的參見鄭世剛、嚴培勝：《雙重任務(wù)下地方政府資源配置與中央政府房價調(diào)控研究》，載《湖北經(jīng)濟學(xué)院學(xué)報》2021年第1期，第37頁。交易量暴漲只是房產(chǎn)調(diào)控改變預(yù)期的一個方面，更重要的是，突如其來的新政打破了正常的市場交易秩序。上海是全球第一大房地產(chǎn)交易市場，金額、面積遠超國內(nèi)其它城市，房產(chǎn)市場牽涉千家萬戶，因此交易規(guī)則一有改變，就會引發(fā)各種各樣的連鎖效應(yīng)。特別是房地產(chǎn)調(diào)控政策大都是發(fā)布即實施，即將進行交易以及正在進行交易的參與者都會受到很大的影響，從而導(dǎo)致更多的糾紛。最為明顯的是，原本符合購房條件的購房者，在上海調(diào)控新政實施后后，不滿足條件因此失去購房資格。但房產(chǎn)正在交易中，對正在交易中的房產(chǎn)，如果因為政策變化而失去購房資格出現(xiàn)違約，該如何處理。還有已付定金但尚未達成交易的雙方又將何去何從。據(jù)此可以預(yù)見，在接下來相當(dāng)長一段時間內(nèi)，法院會新增很多關(guān)于房產(chǎn)交易無法達成的訴訟，無形之中增加了司法負擔(dān)。此外，嚴格房貸這一規(guī)定必然會導(dǎo)致銀行放貸速度放緩，意味著本來能即將得到貸款買房的人不得不繼續(xù)持續(xù)租房或無房的狀態(tài)。由此可見，新政的實施所帶來的房地產(chǎn)市場收緊趨勢，對市場交易秩序和民眾生活都帶來了很大的影響。（四）引發(fā)投機現(xiàn)象，導(dǎo)致市場波動上海樓市新政是在公布的第二天開始實施，從理論上說，房地產(chǎn)交易涉及人數(shù)眾多，決策應(yīng)該更為慎重，但現(xiàn)實卻并非如此。從過往的經(jīng)驗看，歷次的房產(chǎn)調(diào)控都是突然襲擊，其原因很有可能的是為了減少投機套利的現(xiàn)象。但事實上這種效果并不明顯，而且由于很多人掌握了內(nèi)部信息，反而會存在內(nèi)部人投機現(xiàn)象，而更多的普通交易者卻無從下手。此次上海的房產(chǎn)調(diào)控，新政內(nèi)容此前已在社交媒體上廣為流傳，它只能起到滋長市場緊張情緒，助推房產(chǎn)價格突然走高的作用，最后的受害者還是普通民眾。從形式上看，我國的房產(chǎn)調(diào)控政策的推出與法律的公布有很大的不同。調(diào)控政策的推出大都是自文件發(fā)放之日起實施，這種實施方式實際上并不利于保持市場正常的交易秩序。而我國絕大多數(shù)的法律，都有一個公布日期和實施日期的時間差。如《民法典》在2020年5月28日公布，自2021年1月1日起施行。法律存在公布與實施的時間差的原因是法律具有可預(yù)見性和指導(dǎo)性，人們可以提前熟悉法律，根據(jù)法律的規(guī)定來約束行為，不至于無所適從。但是房產(chǎn)調(diào)控就沒有公布日和實施日的時間差，道理很簡單，存在的時間差給予了市場很明顯的提示，市場交易者據(jù)此迅速作出行動，使政府隨后實施的調(diào)控手段名存實亡。如前所述，新政的推出不留時間差可能是為了減少市場投機行為，但事實證明這種決策恰恰導(dǎo)致了更多的投機，使市場產(chǎn)生了更大的波動。近十多年來國內(nèi)房地產(chǎn)交易市場中，有幾個時間節(jié)點價格和交易量同時劇增，此種現(xiàn)象最為根本的原因就是政府介入而導(dǎo)致的交易畸形。正因為政策缺乏穩(wěn)定的預(yù)期，市場才會充斥著投機現(xiàn)象。需要明確的是，市場與政府不是對立的，政府也是市場的一個主體，在市場的平穩(wěn)運行中發(fā)揮作用。有穩(wěn)定的市場預(yù)期，市場中各交易主體的行為才能穩(wěn)定，最終市場也趨于穩(wěn)定。五、完善上海樓市調(diào)控的法律規(guī)制理念與對策根據(jù)中央政府“房住不炒”的定位要求和“改革完善房地產(chǎn)調(diào)控機制”的政策目標，要實現(xiàn)長期內(nèi)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展，必須考慮房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀態(tài)和預(yù)期機制對政府資源配置和房價調(diào)控的影響。為保證房價調(diào)控新政實施的有效性，提出以下完善對策。（一）以平衡協(xié)調(diào)作為上海樓市調(diào)控新政的規(guī)制理念在現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件下,房地產(chǎn)炒作的負外部性僅僅依靠市場的自發(fā)調(diào)節(jié)難以抑制，因此應(yīng)加緊構(gòu)建全方位多維度房地產(chǎn)調(diào)控體系，充分發(fā)揮政府的宏觀調(diào)控的作用。從內(nèi)容上看，上海市推出的樓市新政大多數(shù)是禁止性政策，禁止購房者進行某種行為或者強制其履行新增義務(wù)，這是典型的管控式監(jiān)管，監(jiān)管的實際效果往往不盡人意。為解決這一難題，應(yīng)秉持經(jīng)濟法中平衡協(xié)調(diào)的理念，從整體主義的視角重新審視政府的監(jiān)管措施。在市場自發(fā)式的調(diào)節(jié)不能滿足現(xiàn)狀的情形下，政府進行融合安全、效率與公平的平衡式監(jiān)管，考慮多方市場主體的利益和需求，以實現(xiàn)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟功能和社會功能的統(tǒng)一。在政策上表現(xiàn)為注重理念、規(guī)范和具體制度之間的統(tǒng)一，政府不可濫用管控的權(quán)力，進行“一刀切”式、看守式監(jiān)管，這樣不但于事無補，也是不負責(zé)任、“懶政”的表現(xiàn)，有極大可能弄巧成拙。參見馮輝：《惠普金融視野下企業(yè)公平融資權(quán)的法律構(gòu)造研究》，載《現(xiàn)代法學(xué)》2015年第1期，第85頁。參見馮輝：《惠普金融視野下企業(yè)公平融資權(quán)的法律構(gòu)造研究》，載《現(xiàn)代法學(xué)》2015年第1期，第85頁。（二）促進相關(guān)立法以強化房價調(diào)控的預(yù)期機制從過去十幾年的經(jīng)驗做法來看，政府對房價的調(diào)控大都為突發(fā)實施，以短期見效快的經(jīng)濟和行政手段為主。在這一調(diào)控模式下，由于政策文本并不具有較強的法律效力，很難強制執(zhí)行。正所謂“上有政策，下有對策”，地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及居民等理性經(jīng)濟人出于逐利的動機，其行為必然產(chǎn)生扭曲。實踐中地方政府的一系列做法也證實了這一觀點，例如，有的地方政府為了完成以經(jīng)濟增長績效為核心指標的政績考核，沒有按照政策的規(guī)定行事，執(zhí)行程度達不到中央政府要求，有的甚至自行增加或削減執(zhí)行計劃。政府身為公權(quán)力機關(guān)尚未能以身作則，真心誠意貫徹落實調(diào)控政策，房地產(chǎn)商以及市場上的交易者更遑論認真遵守政策指示了，最終權(quán)益受損的還是普通居民。由此可見，政府房價調(diào)控政策缺乏可置信性和執(zhí)行力的重要原因，在于這些政策大都為“《通知》”“《意見》”等文件形式，短期目的較強，沒有較強的約束力。從德國、日本、美國等發(fā)達國家的房地產(chǎn)基礎(chǔ)制度建設(shè)經(jīng)驗來看，立法是解決執(zhí)行力度低下的根本途徑。參見鄭世剛、嚴培勝：《雙重任務(wù)下地方政府資源配置與中央政府房價調(diào)控研究》，載《湖北經(jīng)濟學(xué)院學(xué)報》2021年第1期，第41頁。參見鄭世剛、嚴培勝：《雙重任務(wù)下地方政府資源配置與中央政府房價調(diào)控研究》，載《湖北經(jīng)濟學(xué)院學(xué)報》2021年第1期，第41頁。具體而言，當(dāng)務(wù)之急應(yīng)完善關(guān)于增值稅分配的規(guī)定，更為重要的是厘清房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)的稅費，解決重復(fù)征稅、稅費模糊等制度問題。上海樓市新政關(guān)于增值稅年限的延長增加了市場交易的成本，對此，上海政府應(yīng)隨后出臺具體規(guī)定處理在買賣雙方或者買方、賣方及中介三者之間的成本合理負擔(dān)問題，從而保證政策的貫徹執(zhí)行，減少由成本分配不均導(dǎo)致的經(jīng)濟糾紛，大大節(jié)約司法資源。（三）完善土地供應(yīng)政策，健全保障性住房供應(yīng)體系對于大城市住房供不應(yīng)求的現(xiàn)狀，增加土地供應(yīng)可真正緩解供求矛盾。當(dāng)前城市土地供應(yīng)存在顯著的不平衡問題，住宅用地供應(yīng)不足，導(dǎo)致地價持續(xù)上漲。造成此種現(xiàn)象的重要原因是地方政府財政過度依賴土地出讓金，在高地價與高房價之間形成利益鏈。這種“賣地財政”的出現(xiàn)也是政府融資機制缺失的客觀結(jié)果。參見馮輝：《論地方政府在當(dāng)下房價調(diào)控問題上的角色轉(zhuǎn)變及法律規(guī)范》，載《廣東社會科學(xué)》2011年第4期，第238頁。高房價、高成本下，有限的城市土地必須更多供應(yīng)保障房和租賃住房。毋庸置疑，政府既有增加財政收入的義務(wù)，也負有建設(shè)保障性住房、改善民生的社會職責(zé)。因此必須強化市場機制在土地供應(yīng)中的基礎(chǔ)作用，構(gòu)建土地供應(yīng)與房價、人口之間的聯(lián)動機制，參見馮輝：《論地方政府在當(dāng)下房價調(diào)控問題上的角色轉(zhuǎn)變及法律規(guī)范》，載《廣東社會科學(xué)》2011年第4期，第238頁。具體而言，一方面應(yīng)加大住宅用地供給力度，保證居民的住房剛需，從根本上解決問題，同時進一步完善住房租賃與保障體系，實現(xiàn)精準治理。另一方面，對于資金統(tǒng)籌的問題，由于保障性住房需要較多的財政補貼，可以通過立法鼓勵保險行業(yè)或公益基金參與融資，作為保障性住房的前期建設(shè)資金，作為對價，政府承諾許之一定的投資回報。參見馮輝：《我國保障房融資創(chuàng)新與風(fēng)險控制的發(fā)展路徑及立法建議——以美國政策性住宅金融發(fā)展的得失為參照》，載《社會科學(xué)》2013年第5期，第98頁。參見馮輝：《我國保障房融資創(chuàng)新與風(fēng)險控制的發(fā)展路徑及立法建議——以美國政策性住宅金融發(fā)展的得失為參照》，載《社會科學(xué)》2013年第5期，第98頁。（四）加強銀行等金融機構(gòu)的審慎監(jiān)管，控制金融風(fēng)險當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場有明顯的短期投機性色彩。有些購房者利用消費貸、經(jīng)營貸等資金成本較低的特點，套用該部分資金買房，一定程度上加劇了新房銷售市場的火爆程度。由此可見，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)利用經(jīng)營貸、消費貸和信用貸的資金監(jiān)管存在漏洞，個別商業(yè)銀行管控不力，導(dǎo)致樓市交易過于頻繁，某些開發(fā)商銷售資金回籠不暢,部分開發(fā)商甚至已出現(xiàn)資金鏈斷裂現(xiàn)象,房地產(chǎn)信貸風(fēng)險由隱性轉(zhuǎn)向顯性的可能加大。參見劉雪峰：《樓市新政的困境與出路》，載《中國房地產(chǎn)金融》，2010年第12期，第33頁。針對以上問題，上海市出臺的《意見》明確，嚴格執(zhí)行差別化住房信貸政策。并附加相應(yīng)的配套措施：首先，在購房資金層面，加強個人住房貸款審慎管理，防止商業(yè)銀行突擊放貸，并加大對購房人首付資金來源的審查。其次，在購房資格層面，嚴格管理通過假離婚等虛假手段來騙取購房資格的人群，發(fā)現(xiàn)一例便予以相關(guān)的行政處罰或者罰款，限制其一定期限內(nèi)的購房資格，提高造假成本。最后，在住宅銷售層面，嚴厲打擊利用陰陽合同來逃避稅款的行為。并加強對于中介行業(yè)的監(jiān)管，規(guī)范交易流通環(huán)節(jié)，打擊各種交易當(dāng)中的違法違規(guī)行為，比如速銷房、壟斷房源哄抬房價、捂盤惜售等現(xiàn)象。與此同時，嚴格執(zhí)行商品住房銷售“一價清”“實名制”等各項管理制度，最大限度保障剛需人群的正當(dāng)買房需求。（五）增進多機構(gòu)間聯(lián)動協(xié)調(diào)，加強信息互通房價調(diào)控往往涉及房產(chǎn)、公安、規(guī)資、建設(shè)、金融監(jiān)督等多個部門，綜合運用多重手段，增進多部門、多機構(gòu)間聯(lián)動協(xié)調(diào)，貫徹落實“房住不炒”的定位，確保精準施策，對于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展具有十分重要的意義。當(dāng)前有些房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及其從業(yè)人員發(fā)布虛假房源和不實價格信息招攬業(yè)務(wù)、哄抬房價，甚至教唆、誘導(dǎo)、協(xié)助購房人弄虛作假騙取購房資格，為違規(guī)申請購買住房的客戶提供服務(wù)和便利。參見萬磊、劉貞平：《新形勢下房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的困局與出路》，載《中國房地產(chǎn)》2017年第15期，第75頁。參見萬磊、劉貞平：《新形勢下房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的困局與出路》，載《中國房地產(chǎn)》2017年第15期，第75頁。為了保障房地產(chǎn)市場的公平競爭，應(yīng)開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪喂ぷ鳌７康禺a(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)發(fā)布真實、全面、準確的住房房源信息。同時加大聯(lián)合整治執(zhí)法力度，形成執(zhí)法合力，嚴肅查處價格違法行為、虛假廣告、人為制造市場緊張氛圍等違法違規(guī)行為。此外，就社會輿論引導(dǎo)而言，政府要善于引導(dǎo)民意，加強行政系統(tǒng)內(nèi)自我監(jiān)督和社會監(jiān)督的配合。對于群眾的建議和舉報應(yīng)當(dāng)迅速處理并作出回應(yīng)，并向社會公布詳細信息。就懲罰機制而言，對于查實的違法行為，除了給予行為人必要的行政處罰和罰款之外，應(yīng)當(dāng)在購房體制中引入信用懲罰機制，可以參考深圳市的做法，對弄虛作假、隱瞞真實情況，或者提供虛假證明材料的行為進行相應(yīng)處罰。例如在一定期限內(nèi)停止相關(guān)人員的購買住房資格，停止住房公積金貸款資格等