房地產(chǎn)專題研究報(bào)告

房地產(chǎn)專題研究房地產(chǎn)專題研究0101整體分析

整體分析0303拿地方式

拿地方式0202政策分析

政策分析目錄2O

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TSC0505專題總結(jié)

專題總結(jié)0404標(biāo)桿案例

標(biāo)桿案例房地產(chǎn)專題研究整體分析13房地產(chǎn)專題研究發(fā)展階段：房地產(chǎn)行業(yè)收縮將成為常態(tài)，新房銷售持續(xù)承壓，二手房的交易占比逐步攀升，收縮持續(xù)推進(jìn)，需求端政策密集落地，“低增長(zhǎng)、去庫(kù)存、優(yōu)增量”的發(fā)展模式將成為未來房企的主流模式，階段一、萌芽期中國(guó)房地產(chǎn)的首個(gè)爆發(fā)期，

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南巡以后，

全國(guó)各地?cái)?shù)千億資金蜂擁?yè)湎蚝Ｄ虾？?、廣西北海、廣東惠州等南方沿海城市描述1991-1997二、成長(zhǎng)期1998

年5月央行頒布《個(gè)人住房貸款管理辦法》；

7月國(guó)務(wù)院頒布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步趨穩(wěn)1997-2002三、爆發(fā)期直接帶動(dòng)了房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入黃金十年2003年，國(guó)家開始對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控。先后出臺(tái)了一系列政策2003-2013四、調(diào)整期房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，

銀時(shí)代，政府采取一系列房地產(chǎn)刺激政策2014年央行放松二套放貸，央行從中央層面徹底轉(zhuǎn)向南寧、銅陵、沈陽和濟(jì)南等地取消房地產(chǎn)限購(gòu)

2014-2016 五、收縮常態(tài)期4堅(jiān)持房住不炒原則，長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制除北上一線城市外，房地產(chǎn)儲(chǔ)量巨大，難以銷售；二手住宅銷售額上漲公平滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，加快

“三大工程”建設(shè)2017至今房地產(chǎn)專題研究發(fā)展現(xiàn)狀。自2021年以來，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)私有住房市場(chǎng)改革的嚴(yán)重下滑。截至2024年第一季度，新房銷售量（按價(jià)值計(jì)算）比2021年的峰值下降了46，新房開工量（按建筑面積計(jì)算）下降了60，房地產(chǎn)投資占GDP的比重從2020年的14.0

下降到了8.4。（1/2）圖片來源：《房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》5房地產(chǎn)專題研究42.99%643.90%44.94%45.68%46.59%47.70%51.27%52.57%53.70%54.77%56.10%57.35%58.52%59.58%60.60%63.89%64.72%65.22%66.16%45.00%50.00%55.00%60.00%65.00%70.00%40.00%2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年

2023年中國(guó)2005年-2024年城市化率走勢(shì)圖發(fā)展現(xiàn)狀。整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，人均收入水平穩(wěn)步提高，快速城市化帶來的城市新增人口的住房需求，以及人們生活水平不斷提高帶來的住宅改善性需求，既是構(gòu)成我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的原動(dòng)力，也是確保房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的重要因素（1/2）房地產(chǎn)專題研究總量來看，2023年，商品房銷售金額約11.6萬億元，同比下降6.5

，銷售面積約11.2億萬方，同比下降8.5

，銷售均價(jià)約10437元/平方米，自2018年起，商品房銷售金額的驅(qū)動(dòng)因素就基本來自銷售均價(jià)的提升，而非銷售面積的變化。2019年，全國(guó)商品房銷售金額同比增長(zhǎng)6.5

，其中銷售均價(jià)同比增長(zhǎng)6.6

，銷售面積同比轉(zhuǎn)負(fù)至-0.1

，開始對(duì)銷售金額增長(zhǎng)形成拖累，直至2023年，銷售面積的逐漸下降，始終同銷售金額的增長(zhǎng)形成負(fù)效應(yīng)。發(fā)展現(xiàn)狀。2021后，新房銷售不暢，供給減少，導(dǎo)致剛需購(gòu)房者轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)，從而提高了二手房成交占比（2/2）7房地產(chǎn)專題研究資本與運(yùn)營(yíng)的分離投融資管理能力與多環(huán)節(jié)整合能力的分離特殊關(guān)系與專業(yè)化積累的分離地產(chǎn)行業(yè)三大革命性趨勢(shì)高速成長(zhǎng)向成熟過渡市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提高行業(yè)品牌化高附加值化消化存量房產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分明顯地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整加速產(chǎn)品價(jià)值管理價(jià)值協(xié)同價(jià)值行業(yè)周期價(jià)值系統(tǒng)性整合價(jià)值第五代地產(chǎn)價(jià)值體系產(chǎn)業(yè)鏈系統(tǒng)構(gòu)建與細(xì)分、行業(yè)整合針對(duì)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展周期的價(jià)值挖掘企業(yè)內(nèi)部各板塊間協(xié)同合作的價(jià)值加強(qiáng)對(duì)企業(yè)內(nèi)部管理及供應(yīng)商管理獲取價(jià)值

由產(chǎn)品功能、特性、科技含量、品質(zhì)、

環(huán)保、品牌等組，獲取建造—銷售的價(jià)值產(chǎn)業(yè)代際：房地產(chǎn)行業(yè)隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其價(jià)值體系不斷演進(jìn)與深化8房地產(chǎn)專題研究商業(yè)模式：市面上，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商也似乎每家都宣稱自己有獨(dú)到的商業(yè)模式，眾多的產(chǎn)品線僅僅是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的表象，其背后蘊(yùn)藏的資本運(yùn)作邏輯才是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的精髓，在此總結(jié)出四大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式地產(chǎn)開發(fā)商模式開發(fā)者獲取土地后，以整體開發(fā)或訂制式開發(fā)的形式建設(shè)產(chǎn)業(yè)物業(yè)產(chǎn)品，如產(chǎn)業(yè)綜合體、總部綜合體等，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資等方式進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)和管理，最后獲取開發(fā)利潤(rùn)的模式，本質(zhì)上與傳統(tǒng)的住宅開發(fā)模式并沒有太大的差別，也因此成眾多資本進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主要選擇的商業(yè)模式。盈利模式：物業(yè)出售，物業(yè)出租，增值服務(wù)產(chǎn)業(yè)投資商模式產(chǎn)業(yè)投資商模式實(shí)行“基地+基金”雙輪驅(qū)動(dòng)，向社會(huì)資本募集園區(qū)開發(fā)基金，該基金不僅投向產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行土地及產(chǎn)業(yè)物業(yè)開發(fā)，同時(shí)還投向具有市場(chǎng)前景的科技型創(chuàng)新企業(yè)，用投資的方式吸引大批創(chuàng)新企業(yè)入駐，產(chǎn)業(yè)投資在實(shí)現(xiàn)資本溢價(jià)的同時(shí)還是帶動(dòng)園區(qū)資產(chǎn)增值，典型代表：張江高科。盈利模式：園區(qū)運(yùn)作，資本運(yùn)作，基金管理產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商模式開發(fā)者與地方政府就某產(chǎn)業(yè)新城的開發(fā)達(dá)成協(xié)議，在規(guī)定年限內(nèi)，負(fù)責(zé)地塊內(nèi)的基建及公共設(shè)施建設(shè)與運(yùn)管，同時(shí)負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、空間規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、項(xiàng)目招商與物業(yè)管理等產(chǎn)業(yè)發(fā)展工作等；最后，以新城內(nèi)所新產(chǎn)生收入的該級(jí)政府地方留成部分比例作為回報(bào)；合作期限結(jié)束后，將新城基礎(chǔ)設(shè)施公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)及經(jīng)營(yíng)權(quán)無條件移交給政府。盈利模式：土地一級(jí)開發(fā)，土地二級(jí)開發(fā)基金投資商模式基金投資商通過發(fā)行地產(chǎn)基金的形式募集資金，其可通過與老廠房擁有方，如制造企業(yè)合作，收購(gòu)該物業(yè)后進(jìn)行現(xiàn)代化改造并將改造好的物業(yè)回租給合作方，或者其通過拿地新建工業(yè)物業(yè)的形式吸引潛在客戶入駐，當(dāng)物業(yè)的入駐率達(dá)到一定水平，能夠產(chǎn)生可觀而穩(wěn)定的現(xiàn)金流時(shí)，發(fā)行Reits對(duì)物業(yè)進(jìn)行資本化運(yùn)作，完成一輪的資本循環(huán)，進(jìn)而從事下一輪投資。盈利模式：基金管理，物業(yè)資本化房地產(chǎn)專題研究集中性壓縮式的城市化進(jìn)程造就高集中度的房地產(chǎn)巨頭周期性地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)緊抓周期性特征，結(jié)合寬松性政策，采取節(jié)奏化，以去庫(kù)存為主地域性多層次城市化進(jìn)程衍生出不同地產(chǎn)模式；因城施策多元性環(huán)保+；優(yōu)質(zhì)物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)；開發(fā)業(yè)務(wù)聚焦，二手房、公租房、廉租房等多模式輕資產(chǎn)性物業(yè)管理，輕資產(chǎn)性專業(yè)性后端產(chǎn)業(yè)鏈重要性提升、專業(yè)平臺(tái)開發(fā)；業(yè)務(wù)由大總包走向?qū)I(yè)性行業(yè)特征：1998房改開啟了我國(guó)房地產(chǎn)的“黃金時(shí)代”，2010年史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策新“國(guó)十條”使房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入結(jié)構(gòu)調(diào)整、模式創(chuàng)新和可持續(xù)發(fā)，2013年房地產(chǎn)迎來高速增長(zhǎng)時(shí)期，2021年后房地產(chǎn)行業(yè)供需嚴(yán)重不平衡，存量庫(kù)存較高。房地產(chǎn)行業(yè)步入收縮常態(tài)期，整體呈現(xiàn)出以下六大行業(yè)特征房地產(chǎn)專題研究11房地產(chǎn)業(yè)務(wù)集中在大型房企中，中小型房企市場(chǎng)空間小房企業(yè)績(jī)分化趨勢(shì)加劇，前十大房地產(chǎn)上市公司的收入占比，已經(jīng)從50提升到61，且市場(chǎng)占有率正在繼續(xù)提升，銷售額依然繼續(xù)增長(zhǎng)。并購(gòu)升級(jí)大魚吃小魚繼續(xù)演繹，在中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的大背景下，信貸環(huán)境更有利于大型開發(fā)商，無論是境外債券市場(chǎng)和銀行融資還是境內(nèi)資本市場(chǎng)、債券市場(chǎng)與信托貸款等融資渠道都更利于財(cái)務(wù)健康的大型開發(fā)商。有獲取貸款能力的、進(jìn)入股權(quán)市場(chǎng)的大型開發(fā)商將尋找收購(gòu)合適資產(chǎn)或收購(gòu)現(xiàn)金流緊張的小型開發(fā)商的機(jī)會(huì)，最終導(dǎo)致大型中小企業(yè)被收購(gòu)甚至逼迫退出市場(chǎng)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，市場(chǎng)下行中小房企沒有品牌效應(yīng)，沒有成本優(yōu)勢(shì)，有可能進(jìn)一步面臨資金壓力，而后被逐漸淘汰出市場(chǎng)，大型房企更能禁得住風(fēng)浪的歷練，優(yōu)勝劣汰的規(guī)律驅(qū)動(dòng)行業(yè)格局加速分化，第三、第四陣營(yíng)房企很難實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)突圍“彎道超車”。第一梯隊(duì)：千億軍團(tuán)中型房企小房企6040并購(gòu)收購(gòu)并購(gòu)收購(gòu)?fù)獠繅毫Ρ＠?、中海、萬科、華潤(rùn)、綠城、龍湖、金地、建發(fā)等較小較大較大區(qū)域集中在一二線城市我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體延續(xù)著“市場(chǎng)見頂”及“存量飽和”的大趨勢(shì)，但是三四線城市商品房市場(chǎng)趨于飽和，一二線城市整體仍然是供不應(yīng)求的局面。特征一：集中性。包括業(yè)務(wù)集中和區(qū)域集中，從行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)角度來看，業(yè)務(wù)主要集中在大型房企，同時(shí)該比例還在擴(kuò)大；從區(qū)域布局看，主要集中在一二線城市房地產(chǎn)專題研究一線城市二線城市中國(guó)三大經(jīng)濟(jì)區(qū)域的中心城市：北京、上海、廣州、深圳等三線城市天津、重慶；較發(fā)達(dá)的省會(huì)城市：杭州、成都等；區(qū)域經(jīng)濟(jì)輻射城市：青島、大連、昆山、珠海等四線城市落后的省會(huì)城市：青海、呼和浩特、蘭州等縣級(jí)市、縣城區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)集中度發(fā)展程度/城市級(jí)別-區(qū)域市場(chǎng)成熟度分布示意圖

-行業(yè)特點(diǎn)市場(chǎng)規(guī)模小，消費(fèi)能力低房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)處于起步階段經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)的中心城市，消費(fèi)能力一般，以本地消費(fèi)為主開發(fā)業(yè)務(wù)正步入快速發(fā)展，服務(wù)業(yè)務(wù)空間小發(fā)達(dá)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心，有較強(qiáng)的消費(fèi)能力和一定地域范圍的外來購(gòu)買力有一定的高端產(chǎn)品空間開發(fā)業(yè)務(wù)主導(dǎo)，物業(yè)持有及服務(wù)業(yè)務(wù)開始發(fā)展國(guó)際性城市，人口規(guī)模1千萬以上，消費(fèi)能力強(qiáng)，外來購(gòu)買力強(qiáng)市場(chǎng)空間大，高端產(chǎn)品空間亦有較大空間多種業(yè)務(wù)模式并存，經(jīng)營(yíng)服務(wù)類發(fā)展迅速競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)低水平競(jìng)爭(zhēng)階段中低端產(chǎn)品需求沒有有競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)企業(yè)本地企業(yè)為主，缺乏行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌低水平競(jìng)爭(zhēng)階段中低端產(chǎn)品需求國(guó)內(nèi)領(lǐng)先開發(fā)商開始進(jìn)入，沖擊本地企業(yè)，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，市場(chǎng)集中度上升開發(fā)商為主，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)處于起步階段，發(fā)展速度一般外地、外資、本地企業(yè)共同競(jìng)爭(zhēng)，行業(yè)巨頭初顯，市場(chǎng)集中度上升，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈市場(chǎng)需求層次更豐富，競(jìng)爭(zhēng)手段差異化特征二：地域性。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)具有很強(qiáng)的地域特點(diǎn)，我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡造成了我國(guó)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度呈階梯分布房地產(chǎn)專題研究房地產(chǎn)行業(yè)住宅地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)文化地產(chǎn)旅游地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)物流地產(chǎn)科技園區(qū)城市綜合體房地產(chǎn)需求剛需投資其他產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整新興產(chǎn)業(yè)需求人口老齡化人民生活需求人民精神需求房地產(chǎn)開發(fā)模式傳統(tǒng)模式智能化、現(xiàn)代化數(shù)據(jù)化、科技化?

受住宅市場(chǎng)供大于求的制約，以及區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和居民消費(fèi)升級(jí)等影響，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)日益興起，房地產(chǎn)產(chǎn)品業(yè)態(tài)日漸豐富多元，在傳統(tǒng)三大門類的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)正在文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、科技園區(qū)、超級(jí)樓盤等眾多細(xì)分領(lǐng)域。?

國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、人口老齡化、人均收入的增加以及居民消費(fèi)觀念和模式的轉(zhuǎn)變，對(duì)公租房、廉租房的需求上升，二手房的交易市場(chǎng)逐步擴(kuò)大；其次，支持創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的科技地產(chǎn)、支持旅游休閑的文旅地產(chǎn)、支持社會(huì)化養(yǎng)老的養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)以及電商的快速發(fā)展增加了新的需求。?

BAT等高科技企業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)紛紛介入房地產(chǎn)開發(fā)細(xì)分領(lǐng)域，通過智能化、大數(shù)據(jù)建設(shè)更具有現(xiàn)代化、智能化的社區(qū)

。特征三：多元性。供需關(guān)系加速競(jìng)爭(zhēng)，需求多樣促使服務(wù)升級(jí)，品質(zhì)、保值、得房率、新科技新技術(shù)新領(lǐng)域出現(xiàn)刺激新的商業(yè)模式，使得房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)多元化發(fā)展格局（1/2）房地產(chǎn)專題研究特征三：多元性。房地產(chǎn)產(chǎn)品業(yè)態(tài)日漸豐富多元，在傳統(tǒng)三大門類的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)正在物流地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等細(xì)分領(lǐng)域上做文章，增加保障性住房的開發(fā)與建設(shè)，對(duì)應(yīng)的商業(yè)模式也在不斷創(chuàng)新，如代建、產(chǎn)權(quán)式委托經(jīng)營(yíng)、基金代持、售后返租、以租代售等（2/2）房地產(chǎn)住宅地產(chǎn)毛胚精裝環(huán)保養(yǎng)老……工業(yè)地產(chǎn)專業(yè)園區(qū)綜合園區(qū)總部基地工業(yè)廠房……商業(yè)地產(chǎn)購(gòu)物中心沿街商鋪文旅地產(chǎn)……其他地產(chǎn)教育地產(chǎn)科技地產(chǎn)……產(chǎn)品領(lǐng)域不斷細(xì)分商業(yè)模式不斷創(chuàng)新快速周轉(zhuǎn)持有經(jīng)營(yíng)產(chǎn)權(quán)式委托經(jīng)營(yíng)基金代持售后返租以租代售持有經(jīng)營(yíng)整體/分部出售基金代持整體/分部出售持有經(jīng)營(yíng)整體/分部出售……………………房地產(chǎn)專題研究特征四：輕資產(chǎn)性。未來房地產(chǎn)公司將加快輕資產(chǎn)發(fā)展的步伐輕資產(chǎn)：就是以小博大，企業(yè)充分利用外界資源，減少自身投入，集中自身資源于產(chǎn)業(yè)鏈利潤(rùn)最高的階段，以提高企業(yè)的盈利能力。分拆商管業(yè)務(wù)以運(yùn)營(yíng)為主企業(yè)通過出售自身持有的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目部分或全部股權(quán)，實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠，同時(shí)可能保留對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際控制權(quán)和管理權(quán)?將商業(yè)管理業(yè)務(wù)板塊從母公司中分拆出來，形成獨(dú)立的商業(yè)管理公司，并接管母公司及拓展第三方的在營(yíng)項(xiàng)目?企業(yè)主要承擔(dān)商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理工作，通過引入合作方或直投機(jī)構(gòu)出資建造新項(xiàng)目A轉(zhuǎn)讓自持項(xiàng)目股權(quán)BCABC三種輕資產(chǎn)運(yùn)行模式 四種實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化經(jīng)營(yíng)的途徑1委托管理2將商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理權(quán)委托給具有專業(yè)能力的企業(yè)，企業(yè)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行管理，收取管理費(fèi)品牌及輸出管理企業(yè)將自身的品牌和管理經(jīng)驗(yàn)輸出給合作項(xiàng)目，通過品牌影響力和管理經(jīng)驗(yàn)的傳遞，為合作項(xiàng)目帶來增值效應(yīng)。企業(yè)從中獲得品牌使用費(fèi)和管理費(fèi)等收益。3整租通過整租獲得商業(yè)項(xiàng)目的使用權(quán)，進(jìn)行統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)，有助于實(shí)現(xiàn)規(guī)?；\(yùn)營(yíng)，降低單位管理成本，提升盈利能力。4租賃運(yùn)營(yíng)簽訂租賃合同，獲得商業(yè)項(xiàng)目的租賃權(quán)，并進(jìn)行日常的運(yùn)營(yíng)管理，通過收取租金和運(yùn)營(yíng)收益實(shí)現(xiàn)盈利。房地產(chǎn)專題研究特征五：專業(yè)性。隨著房地產(chǎn)各個(gè)板塊的不斷發(fā)展，其專業(yè)化程度在逐步加深，對(duì)應(yīng)的分段化平臺(tái)開發(fā)則相應(yīng)展開，這是產(chǎn)業(yè)高度成熟后，繼續(xù)深化和升級(jí)的必然表現(xiàn)16未來產(chǎn)業(yè)鏈整合，單純的房地產(chǎn)商在未來會(huì)逐漸減少，會(huì)分段化專業(yè)化平臺(tái)開發(fā)，上游土地經(jīng)營(yíng)，中游集中化的商住開發(fā)，后端集成的后房地產(chǎn)價(jià)值鏈運(yùn)營(yíng)商和城市運(yùn)營(yíng)商。業(yè)務(wù)專業(yè)化：由大總包模式轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)化，資本化，創(chuàng)新化模式，未來資源集中于少數(shù)人，少數(shù)人依然，由大總包全總包暴力特征，少數(shù)人依賴、核心資源集中特征，更多的專業(yè)化，資本化，創(chuàng)新化來取代。1. 產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同：主流開發(fā)商在保持土地、融資及資源整合能力作為公司核心的同時(shí)，逐漸剝離開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈上非核心環(huán)節(jié)交給專業(yè)服務(wù)公司操作，形成由金融產(chǎn)業(yè)鏈、開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈、中介產(chǎn)業(yè)鏈、流通產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)成新產(chǎn)業(yè)體系，每個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈由不同的專業(yè)主體運(yùn)營(yíng)并相互協(xié)調(diào)發(fā)展。這將成為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。土地資源人力資源資金不可或缺的核心資源項(xiàng)目拓展項(xiàng)目策劃采購(gòu)管理工程管理營(yíng)銷管理③物業(yè)經(jīng)營(yíng)④物業(yè)服務(wù)設(shè)計(jì)管理成本管理土地增值運(yùn)營(yíng)/服務(wù)增值設(shè)計(jì)供應(yīng)鏈營(yíng)銷供應(yīng)商工程供應(yīng)商其他供應(yīng)商物業(yè)服務(wù)供應(yīng)商物業(yè)運(yùn)營(yíng)供應(yīng)商產(chǎn)品增值供應(yīng)鏈增值開發(fā)價(jià)值鏈可整合成一體化供應(yīng)商資源①土地開發(fā)②

房產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)專題研究特征六：周期性。由于外部環(huán)境和行業(yè)本身特性，房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的脈沖式發(fā)展、周期式調(diào)整特征，且包括長(zhǎng)周期、短周期，強(qiáng)周期和弱周期，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該抓住該特征，采取節(jié)奏化運(yùn)作（1/4）案例：反1.

綠2.中國(guó)城鎮(zhèn)化周期金融市場(chǎng)發(fā)育周期居民消費(fèi)能力增長(zhǎng)周期土地稅房產(chǎn)稅等政策周期基本表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中交替出現(xiàn)擴(kuò)張與收縮兩大階段，復(fù)蘇—繁榮—衰退—蕭條循環(huán)往復(fù)的四個(gè)環(huán)節(jié)。通常會(huì)根據(jù)實(shí)際情況包括強(qiáng)周期、弱周期，大周期和小周期的區(qū)別，其實(shí)質(zhì)均是地產(chǎn)周期性的表現(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)周期房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)緊抓周期性特征，采取節(jié)奏化運(yùn)作2.離周期內(nèi)轉(zhuǎn)向1.

周期性：到2023年，在房企銷售普遍承壓、房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)下行的大背景下，以商業(yè)地產(chǎn)、房地產(chǎn)金融及租賃等板塊為代表的多元化業(yè)務(wù)已成為行業(yè)發(fā)展的熱點(diǎn)方向。節(jié)奏化：部分頭部房企已從重資產(chǎn)開發(fā)建造為主的單一模式向開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)多元化的模式轉(zhuǎn)型，非開發(fā)業(yè)務(wù)收入占營(yíng)收比重逐年上升。如招商蛇口開拓城市服務(wù)板塊，業(yè)務(wù)涵蓋物業(yè)管理、郵輪、會(huì)展、代建等業(yè)務(wù)；龍湖在地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)投資、長(zhǎng)租公寓、物業(yè)管理、智慧營(yíng)造五大航道協(xié)同發(fā)展趨勢(shì)良好房地產(chǎn)專題研究特征六：周期性——人口。房地產(chǎn)周期的決定因素：長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融（2/4）高速增長(zhǎng)、平穩(wěn)或下降期數(shù)量擴(kuò)張期和質(zhì)量提升期量擴(kuò)張期和“總量放緩、區(qū)域結(jié)構(gòu)分化”期在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)、居民收入水平快速提高、城鎮(zhèn)化率快速上升的階段，房地產(chǎn)銷量和投資處于高速增長(zhǎng)期，并與上述變量呈顯著的正相關(guān)性，房?jī)r(jià)上漲有長(zhǎng)期基本面支撐。當(dāng)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)增速換擋、城鎮(zhèn)化率放緩階段，大部分人群的住房需求基本得到滿足，大規(guī)模住宅建設(shè)高潮過去并轉(zhuǎn)入平穩(wěn)或者下降狀態(tài)。住房開工量與經(jīng)濟(jì)增速以及城鎮(zhèn)化水平的關(guān)聯(lián)度下降，而與每年出生人口數(shù)量以及有能力、有意愿購(gòu)買住房的適齡人口數(shù)量的關(guān)聯(lián)性更強(qiáng)，房?jī)r(jià)受居民收入和利率政策影響較大。比如日本社會(huì)的低生育率和老齡化，都對(duì)各自的住宅發(fā)展產(chǎn)生了顯著的影響。影響房地產(chǎn)周期的因素包括經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、收入水平、城市化進(jìn)程、人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)等長(zhǎng)期變量，也包括利率、抵押貸首付比、稅收等短期變量，還包括土地政策等中期變量。因此，房地產(chǎn)周期可以分為長(zhǎng)中短周期，長(zhǎng)期看人口，中期看土地，短期看金融。從房地產(chǎn)的供需角度看，人口、金融均屬需求側(cè)因素，土地則屬于供給側(cè)因素，人口、金融、土地綜合決定房地產(chǎn)周期。在初期，住房飽和度不高，住宅開工高速增長(zhǎng)，以滿足居民快速增長(zhǎng)的最基本的首次置業(yè)居住需求；隨著住房趨于飽和（比如城鎮(zhèn)戶均一套），居民對(duì)住宅質(zhì)量、成套率、人居環(huán)境等改善性需求的要求提高。綜合典型國(guó)家城鎮(zhèn)化過程中人口區(qū)域分布結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的關(guān)系來看，人口空間的分布大體上經(jīng)歷了三個(gè)階段。第一個(gè)階段，人口從農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移，不同規(guī)模的城市人口都在擴(kuò)張，而城鎮(zhèn)化率還沒有達(dá)到55

。第二個(gè)階段主要是郊區(qū)化，一些中小型城市增長(zhǎng)放緩，而大都市圈人口比重繼續(xù)上升，對(duì)應(yīng)的城鎮(zhèn)化水平大致在55

—70

之間。第三階段則是城鎮(zhèn)化率超過70

以后，人口繼續(xù)向大都市圈集中，中小型城市的人口增速緩慢。房地產(chǎn)專題研究特征六：周期性——土地。房地產(chǎn)周期的決定因素：長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融（3/4）金融、人口因素影響房地產(chǎn)需求，而土地因素則決定房地產(chǎn)供給，土地供給對(duì)一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)影響顯著。國(guó)外中國(guó)香港中國(guó)德國(guó)房?jī)r(jià)之所以波動(dòng)較小、長(zhǎng)期穩(wěn)定，一個(gè)重要原因就是住房供給穩(wěn)定充足，1978年住房套戶比達(dá)1.21。在日本，除貨幣寬松外，1985—1991年房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的另一個(gè)重要原因是土地投機(jī)過度、供給不足，而政府對(duì)此未能有效干預(yù)。在美國(guó)，由于土地供應(yīng)不足，美國(guó)自2012年開始，美國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)升高1985年港英政府出臺(tái)了“每年供地規(guī)模不超過50公頃”的政策規(guī)定，這是1985—1994年間香港房?jī)r(jià)較快上漲的重要原因之一。2004—2011年間的住房?jī)r(jià)格大幅上漲，由于“2002年到2005年取消拍賣土地，兩年停止供地計(jì)劃必然加劇了未來住房供給的短缺。2011年和2012年香港房?jī)r(jià)快速上漲，與前期土地供應(yīng)量不足也有密切關(guān)系現(xiàn)在與40年前相比，香港房?jī)r(jià)暴漲23倍近年來，一線和部分二線城市房?jī)r(jià)經(jīng)歷暴漲、部分三四線城市漲不動(dòng)，則與土地資源錯(cuò)配有關(guān)。在人口大都市圈化背景下，土地錯(cuò)配必然導(dǎo)致一二線城市高房?jī)r(jià)、三四線城市高庫(kù)存。

房地產(chǎn)開發(fā)中土地價(jià)格占總開發(fā)成本約30-40

，土地價(jià)格在一定程度上決定房?jī)r(jià)高低,土地價(jià)格大幅上漲必然引起房?jī)r(jià)升高30多年來，全國(guó)土地價(jià)格年均維持在兩位數(shù)以上增長(zhǎng)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下房地產(chǎn)專題研究房地產(chǎn)短周期是指在長(zhǎng)周期趨勢(shì)背景下，由于利率、抵押貸首付比、稅收等短期變量引發(fā)的波動(dòng)，通過改變居民的支付能力和預(yù)期使得購(gòu)房支出提前或推遲特征六：周期性——金融。房地產(chǎn)周期的決定因素：長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融（4/4）在貨幣超發(fā)、低利率和政策鼓勵(lì)居民加杠桿刺激下的中國(guó)房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)絕對(duì)房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)收入比庫(kù)存租金回報(bào)率房地產(chǎn)杠桿中國(guó)之都、世界之最，全球前十二大高房?jī)r(jià)城市中國(guó)占四席。過去中國(guó)是房?jī)r(jià)收入比高，經(jīng)過房地產(chǎn)暴漲后，現(xiàn)在是絕對(duì)房?jī)r(jià)高，但中國(guó)是發(fā)展中國(guó)家。一二線城市偏高，三四線城市基本合理。中國(guó)一二線城市和三四線城市房?jī)r(jià)收入比的巨大差異可能反映了兩個(gè)因素：一是收入差距效應(yīng)，高收入群體向一二線城市集中；二是公共資源溢價(jià)，醫(yī)院、學(xué)校等向一二線城市集聚。去化壓力比較大的是部分三四線中小城市。從美國(guó)、日本等國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，后房地產(chǎn)時(shí)代人口繼續(xù)向大都市圈遷移，農(nóng)村、三四線城市等面臨人口凈流出的壓力。因此，一二線城市主要是價(jià)格偏高風(fēng)險(xiǎn)，三四線城市主要是庫(kù)存積壓風(fēng)險(xiǎn)。整體偏低。目前中國(guó)主要城市的靜態(tài)租賃回報(bào)率為2.6，一線城市在2

左右，低于二三線城市。而國(guó)際靜態(tài)租賃回報(bào)率為4—6，中國(guó)水平遠(yuǎn)低于國(guó)際水平。三四線城市高于一二線城市。中國(guó)房地產(chǎn)空置率比較高，積壓嚴(yán)重，三四線城市比一二線城市更嚴(yán)重。從住宅看，中小城市空置率更高可能是因?yàn)檫^度建設(shè)，大城市的空置率可能跟過度投機(jī)有關(guān)居民杠桿快速上升但總體不高，開發(fā)商資產(chǎn)負(fù)債率快速上升。目前房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，大致有約55左右的資金是依賴于銀行體系，明顯超過40的國(guó)際平均水平。個(gè)上市房企的資產(chǎn)負(fù)債率將近80，與2000年的50相比，增加迅速空置率房地產(chǎn)專題研究競(jìng)爭(zhēng)格局：房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)出明顯的強(qiáng)者恒強(qiáng)的趨勢(shì)，資金、品牌、資源等不斷向大型房地產(chǎn)企業(yè)集中，龍頭公司在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)明顯優(yōu)勢(shì)。目前看，中國(guó)房地產(chǎn)不斷追求新的經(jīng)營(yíng)模式，龍頭企業(yè)的先發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯，但小型房企的市占率也逐漸攀升14.67%7.95%9.42%12.38%8.50%47.07%2019-2024年5月房企全口徑銷售額集中度 2023年中國(guó)房企銷售額占比（Top10與Top100對(duì)比）TOP5 TOP6-10 TOP11-20 TOP21-50 TOP51-100 其他從整體上看，從2019年5月至今年5月，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)集中度觸底小幅度回升，TOP5房企市場(chǎng)占比較大，優(yōu)勢(shì)明顯；2023年TOP100占比約53，其他房企的市場(chǎng)占有率有較大提升；資料來源：中指研究院、國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理房地產(chǎn)專題研究未來發(fā)展機(jī)遇——內(nèi)生驅(qū)動(dòng)因素：國(guó)家政策為未來房地產(chǎn)開發(fā)指明了方向，找到了包括舊城產(chǎn)業(yè)升級(jí)需要新布局、新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要新的產(chǎn)業(yè)配套等六大發(fā)展內(nèi)生驅(qū)動(dòng)因素01居民剛性和改善性住房需求需要滿足02核心大城市及其城市群、都市圈需要新動(dòng)力05新城建設(shè)需要產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新定位04傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要新整合06地方經(jīng)濟(jì)“產(chǎn)業(yè)空心化，地產(chǎn)泡沫化”局面亟需改善03傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)需要新的載體房地產(chǎn)專題研究如何提高房地產(chǎn)企業(yè)客戶大腦中的認(rèn)知資產(chǎn)？品牌建設(shè)客戶認(rèn)知是外部的隱性的重要資產(chǎn)1、品牌如何定位價(jià)值定位市場(chǎng)定位產(chǎn)品定位形象定位集團(tuán)定位與子板塊定位……2、品牌如何設(shè)計(jì)品牌價(jià)值品牌體系品牌個(gè)性集團(tuán)形象與子板塊形象……3、品牌如何傳播傳播方式組合傳播媒體組合傳播時(shí)間規(guī)劃傳播效果評(píng)估……如何區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手？如何體現(xiàn)出產(chǎn)品區(qū)別性？如何讓目標(biāo)客戶產(chǎn)生購(gòu)買欲？未來發(fā)展挑戰(zhàn)——品牌化管理問題。如何有目的的設(shè)計(jì)、塑造自身品牌，影響社會(huì)公眾通過對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的形象、品質(zhì)和價(jià)值的認(rèn)知，并如何發(fā)揮品牌的最大經(jīng)濟(jì)價(jià)值（1/4）房地產(chǎn)專題研究未來發(fā)展挑戰(zhàn)——“地產(chǎn)+”協(xié)同問題：如何發(fā)揮房地產(chǎn)集團(tuán)多板塊運(yùn)作模式下的協(xié)同效應(yīng)，不同類型的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)與地產(chǎn)上下游業(yè)務(wù)板塊、相關(guān)產(chǎn)業(yè)板塊、金融業(yè)務(wù)板塊如何協(xié)同發(fā)展？房地產(chǎn)集團(tuán)在協(xié)同管理中應(yīng)注意哪些問題（2/4）上下游業(yè)務(wù)板塊協(xié)同相關(guān)產(chǎn)業(yè)板塊協(xié)同金融業(yè)務(wù)板塊協(xié)同下游上游土地提供建材家居基建……中游房產(chǎn)設(shè)計(jì)勘測(cè)工程建設(shè)房產(chǎn)營(yíng)銷……裝修物業(yè)服務(wù)……文化商業(yè)工業(yè)旅游養(yǎng)老……教育醫(yī)療地產(chǎn)房地產(chǎn)與金融業(yè)務(wù)板塊如何協(xié)同如何構(gòu)建合適的融資渠道如何輕資產(chǎn)化如何優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)……房地產(chǎn)協(xié)同協(xié)同管理多項(xiàng)目管理如何協(xié)同多職能部門管理如何協(xié)同房地產(chǎn)專題研究未來發(fā)展挑戰(zhàn)——風(fēng)險(xiǎn)管理問題：房地產(chǎn)集團(tuán)如何建立健全內(nèi)控體系以應(yīng)對(duì)自身面臨的多重風(fēng)險(xiǎn)，特別是政策波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)和資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)（3/4）外匯儲(chǔ)備縮水;財(cái)政收入下降;經(jīng)濟(jì)增速放緩;出口貿(mào)易受阻;目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)已相當(dāng)激烈，特別是當(dāng)眾多住宅項(xiàng)目都定位為高端住宅使得住宅產(chǎn)品同質(zhì)化后，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)要追求的目標(biāo)只能通過管理的計(jì)劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)、指揮、監(jiān)控和創(chuàng)新來實(shí)現(xiàn)。宏觀環(huán)境我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展主要問題政策性強(qiáng)，環(huán)境控制難受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下陋習(xí)的長(zhǎng)期毒害，內(nèi)部控制意識(shí)薄弱長(zhǎng)期受行政、大鍋飯思想和封建家長(zhǎng)制、終身任命制的影響；土地供應(yīng)政策、稅收政策和金融政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了巨大的影響，如對(duì)土地市場(chǎng)的整頓，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地更難，成本更高，受到限制更多；房地產(chǎn)企業(yè)的成本既是利潤(rùn)的決定因素，更是企業(yè)發(fā)展、獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的重要支持，成本優(yōu)勢(shì)最終表現(xiàn)為價(jià)格的優(yōu)勢(shì)；住宅產(chǎn)品成本控制與管理的競(jìng)爭(zhēng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)未來發(fā)展的必然趨勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)的最后殺手锏就是成本導(dǎo)致的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)；房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型的行業(yè)，資金鏈斷裂是最大的威脅。信貸門檻的提高，推動(dòng)著開發(fā)商在提升自己的融資造血能力；隨著我國(guó)宏觀調(diào)控和市場(chǎng)調(diào)節(jié)的加強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將從項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)為資金的競(jìng)爭(zhēng)，現(xiàn)金流的競(jìng)爭(zhēng)；管理粗放，控制弱化，內(nèi)部控制基礎(chǔ)薄弱綜合成本控制為主

資金密集，競(jìng)爭(zhēng)激烈房地產(chǎn)專題研究未來發(fā)展挑戰(zhàn)——風(fēng)險(xiǎn)管理問題：房地產(chǎn)集團(tuán)如何建立健全內(nèi)控體系以應(yīng)對(duì)自身面臨的多重風(fēng)險(xiǎn)，特別是政策波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)和資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)（4/4）內(nèi)部控制環(huán)境弱化內(nèi)部控制不夠健全、合理內(nèi)部控制執(zhí)行不得力內(nèi)部控制意 治理結(jié)構(gòu)不識(shí)薄弱 完善企業(yè)文化缺失房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚，許多房地產(chǎn)企業(yè)管理者把精力主要放在房地產(chǎn)商品的開發(fā)和銷售上，認(rèn)為加強(qiáng)內(nèi)部控制會(huì)影響辦事效率；我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成立之初多為官辦，管理思想和經(jīng)營(yíng)方式停留在行政領(lǐng)導(dǎo)的角色上，并未從根本上轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)觀念，把房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)作自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的法人實(shí)體；房地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)主維權(quán)到“涉毒地板”，再到“紙板門”，加之頗為密集的高管流失和人事更迭，在某種程度上都是此前樓市野蠻生長(zhǎng)時(shí)期的歷史遺留及企業(yè)缺乏文化素養(yǎng)的問題；會(huì)計(jì)信息失 內(nèi)控程序不 風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)差真 健全房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)獨(dú)特，成本管理工作較繁雜，導(dǎo)致會(huì)計(jì)工作秩序混亂、核算不實(shí)而造成的信息失真現(xiàn)象較為嚴(yán)重；成本業(yè)務(wù)內(nèi)部控制是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的重點(diǎn)，更是難點(diǎn)，有些房地產(chǎn)企業(yè)沒有月度工程預(yù)算，會(huì)計(jì)人員僅核算當(dāng)月成本，無法對(duì)整個(gè)項(xiàng)目成本實(shí)施控制；房地產(chǎn)企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，使得原本就極具高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)不斷提高，房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)并沒有提到應(yīng)有的高度，沒有形成風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，更缺乏有效的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制；缺乏預(yù)算控制監(jiān)督機(jī)制不健全房地產(chǎn)企業(yè)是高負(fù)債、高風(fēng)險(xiǎn)、波動(dòng)性大的企業(yè)，所以加強(qiáng)預(yù)算控制，防范風(fēng)險(xiǎn)是必要的，當(dāng)前有的企業(yè)還未建立自我防范與約束機(jī)制，遇到發(fā)生違法違規(guī)行為時(shí)才采取措施加以補(bǔ)救，偏重于事后控制而忽視事前的預(yù)防控制；房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制是以專業(yè)化管理體系制度為基礎(chǔ)，以防范風(fēng)險(xiǎn)、有效監(jiān)督為目的，加上房地產(chǎn)企業(yè)與政府關(guān)系密切，所以需要建立健全企業(yè)的監(jiān)督機(jī)制；很多房地產(chǎn)企業(yè)雖然制定了內(nèi)部控制制度，但內(nèi)部監(jiān)督執(zhí)行不力，雖然設(shè)立了內(nèi)部審計(jì)部門，但內(nèi)部審計(jì)部門被賦予的職權(quán)有限；房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制問題房地產(chǎn)專題研究產(chǎn)業(yè)鏈一體化延伸產(chǎn)業(yè)鏈上下游延伸以商業(yè)為核心橫向聯(lián)動(dòng)

多業(yè)態(tài)綜合發(fā)展規(guī)?；l(fā)展趨勢(shì)品牌化新切入點(diǎn)路徑服務(wù)化行業(yè)趨勢(shì)：對(duì)于逐步進(jìn)入常態(tài)化收縮階段的地產(chǎn)商而言，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)鏈一體化延伸，以商業(yè)為核心橫向聯(lián)動(dòng)將是實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)突破的關(guān)鍵點(diǎn)，未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展將呈現(xiàn)三大趨勢(shì)以區(qū)域?yàn)楹诵牡亩嘞蚵?lián)動(dòng)綜合開發(fā)

區(qū)域一體化發(fā)展一二三級(jí)聯(lián)動(dòng)模式土地綜合開發(fā)房地產(chǎn)專題研究產(chǎn)業(yè)鏈縱向一體化延伸招商蛇口：開拓城市服務(wù)板塊，業(yè)務(wù)涵蓋物業(yè)管理、郵金地集團(tuán)：以房地產(chǎn)開發(fā)為主，兼顧產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)與運(yùn)龍湖：以物業(yè)管理、智慧營(yíng)造為主的服務(wù)業(yè)務(wù)增速較快身代建行業(yè)前列長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)：以物業(yè)租務(wù)、酒店及服務(wù)套房業(yè)務(wù)、物業(yè)及輪、會(huì)展、代建等業(yè)務(wù)營(yíng)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資孵化和海外拓展；旗下智慧營(yíng)造品牌——龍湖龍智造的綜合實(shí)力已躋項(xiàng)目管理、英式酒館業(yè)務(wù)等為主，結(jié)合物業(yè)銷售。建筑建材項(xiàng)目策劃建筑設(shè)計(jì)招標(biāo)管理工程施工銷售裝飾裝修物業(yè)管理產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過程新切入點(diǎn)路徑：產(chǎn)業(yè)鏈一體化延伸。以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，縱向延伸建筑材料制造、物業(yè)投資管理等產(chǎn)業(yè)，形成縱向一體化產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)（1/4）2929房地產(chǎn)專題研究政府的需求

企業(yè)的機(jī)遇如何進(jìn)行區(qū)域一體化規(guī)劃如何實(shí)現(xiàn)區(qū)域結(jié)構(gòu)化成長(zhǎng)如何實(shí)現(xiàn)區(qū)域一體化開發(fā)用什么保障區(qū)域可持續(xù)發(fā)展前瞻性的區(qū)域整體規(guī)劃為區(qū)域經(jīng)濟(jì)持續(xù)深度配套服務(wù)實(shí)現(xiàn)區(qū)域整體的一站式開發(fā)強(qiáng)有力的綜合服務(wù)能力開發(fā)運(yùn)營(yíng)聯(lián)動(dòng)模式開發(fā)服務(wù)聯(lián)動(dòng)模式規(guī)劃開發(fā)聯(lián)動(dòng)模式“城市開發(fā)+公共事業(yè)”：區(qū)域規(guī)劃，土地一級(jí)開發(fā)、土地二級(jí)開發(fā)、水務(wù)、供熱、綠化等，例如，北京首創(chuàng)、云南城投等城投類企業(yè)“城市開發(fā)+城市服務(wù)”：區(qū)域規(guī)劃，土地一二級(jí)開發(fā)，酒店、休閑娛樂、旅游度假等，例如，華潤(rùn)置地、天津泰達(dá)“城市規(guī)劃+城市開發(fā)”強(qiáng)調(diào)通過城市規(guī)劃帶動(dòng)城市開發(fā)，帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展，例如，泛華建設(shè)舊城區(qū)改造新城區(qū)開發(fā)城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)城市功能提升以區(qū)域?yàn)楹诵牡亩嘞蚵?lián)動(dòng)綜合開發(fā)主要有三種模式：新切入點(diǎn)路徑：以區(qū)域?yàn)楹诵牡亩嘞蚵?lián)動(dòng)綜合開發(fā)。通過提供區(qū)域一站式規(guī)劃、開發(fā)、配套服務(wù)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域一體化發(fā)展（2/4）3029房地產(chǎn)專題研究土地獲取規(guī)劃設(shè)計(jì)購(gòu)物中心住宅公寓物業(yè)租售物業(yè)服務(wù)與公共服務(wù)等低成本拿地：通過提前規(guī)劃、向政府營(yíng)銷等手段既可以低成本獲得政府用地，又可以提高拿地的成功率，如萬達(dá)、綠地等系統(tǒng)規(guī)劃：基于區(qū)域整體發(fā)展規(guī)劃，基于短、中、遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行前瞻性系統(tǒng)再規(guī)劃設(shè)計(jì)，包括定位、業(yè)態(tài)、商業(yè)模式、服務(wù)形式等多業(yè)態(tài)綜合開發(fā)：開發(fā)模式的一體化：通過系統(tǒng)的規(guī)劃，明確定位，對(duì)住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)協(xié)同開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式的一體化：實(shí)現(xiàn)對(duì)商業(yè)板塊、住宅板塊、生活服務(wù)板塊、文化娛樂板塊等運(yùn)營(yíng)的一體化盈利模式的一體化：建立多層次盈利生態(tài)圈，實(shí)現(xiàn)總體價(jià)值最大化物業(yè)規(guī)劃：建立多樣化、多階段的物業(yè)持有規(guī)劃深度服務(wù)：持續(xù)進(jìn)行深入的增值服務(wù)的提供，通過服務(wù)串聯(lián)與保持商業(yè)生態(tài)圈，同時(shí)挖掘深層次的盈利模式，獲得持續(xù)價(jià)值創(chuàng)造寫字樓酒店3129開發(fā)建設(shè)新切入點(diǎn)路徑：以商業(yè)為核心的橫向聯(lián)動(dòng)綜合開發(fā)——以深度市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，以后向一體化為發(fā)展重心，實(shí)現(xiàn)多業(yè)態(tài)綜合開發(fā)（3/4）房地產(chǎn)專題研究一二三級(jí)聯(lián)動(dòng)模式商業(yè)地產(chǎn)住宅地產(chǎn)園區(qū)地產(chǎn)招商引資產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入土地整理物業(yè)建設(shè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)物業(yè)出售物業(yè)出租招商引資回報(bào)產(chǎn)業(yè)發(fā)展回報(bào)運(yùn) ? 政府主導(dǎo)模式營(yíng) ? 政府控制下的市場(chǎng)運(yùn)作模式模 ? 完全企業(yè)主導(dǎo)模式式 ? 政企合作模式盈

從一級(jí)開發(fā)本身獲利利

分享土地出讓金模

分享土地增值收益式

持有優(yōu)質(zhì)公建設(shè)施土地利用規(guī)劃征地拆遷土地平整公共配套建設(shè)土地出讓拿地建筑設(shè)計(jì)筑工程物業(yè)租售招商引資產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入新切入點(diǎn)路徑：一二三級(jí)聯(lián)動(dòng)模式。土地整理、物業(yè)建設(shè)和產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)的一二三級(jí)聯(lián)動(dòng)構(gòu)成了土地綜合開發(fā)模式，不但實(shí)現(xiàn)了土地與物業(yè)的增值，而且能夠?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入與發(fā)展，將成為土地開發(fā)的未來趨勢(shì)（4/4）3建2房地產(chǎn)專題研究提升自身抗風(fēng)險(xiǎn)優(yōu)勢(shì)帶來一二線市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)完善業(yè)務(wù)布局優(yōu)勢(shì)精益化提升產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)有助于建立成本優(yōu)勢(shì)規(guī)?；l(fā)展的主要原因增強(qiáng)自身金融優(yōu)勢(shì)借助規(guī)?；l(fā)展，發(fā)揮自身品牌優(yōu)勢(shì)、標(biāo)準(zhǔn)化優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)大規(guī)模集中采購(gòu)，進(jìn)一步降低成本通過推動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)以及規(guī)模化開發(fā)，鞏固自身項(xiàng)目管控經(jīng)驗(yàn)，提升精益化管理水平以規(guī)?；l(fā)展推動(dòng)業(yè)務(wù)布局的優(yōu)化，促進(jìn)業(yè)務(wù)規(guī)模的增長(zhǎng)，塑造自身品牌形象，強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)力通過規(guī)?；l(fā)展積蓄內(nèi)部實(shí)力，為進(jìn)軍一二線市場(chǎng)做出準(zhǔn)備，助推企業(yè)進(jìn)軍一二線市場(chǎng)借助多點(diǎn)市場(chǎng)布局的優(yōu)勢(shì)，防范單一市場(chǎng)的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，更有利于強(qiáng)化自身駕馭風(fēng)險(xiǎn)的能力憑借規(guī)?；l(fā)展的業(yè)務(wù)體量，為金融化發(fā)展提供業(yè)務(wù)支撐，同時(shí)也更有利于發(fā)揮金融優(yōu)勢(shì)3333發(fā)展趨勢(shì)：規(guī)?；?。隨著房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，規(guī)?；钠髽I(yè)將贏得成本優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)、區(qū)域優(yōu)勢(shì)、抗風(fēng)險(xiǎn)優(yōu)勢(shì)和金融優(yōu)勢(shì)房地產(chǎn)專題研究單一品牌模式多品牌模式主副品牌模式內(nèi)涵所開發(fā)的所有項(xiàng)目都與公司使用同一品牌名稱同時(shí)開發(fā)兩個(gè)以上相互獨(dú)立且市場(chǎng)定位明確的品牌介于多品牌與單一品牌，需利用消費(fèi)者對(duì)主品牌的額信賴和忠誠(chéng)度來推動(dòng)副品牌產(chǎn)品銷售優(yōu)勢(shì)便于企業(yè)形象統(tǒng)一、易于被顧客識(shí)別和接受、降低促銷成本及品牌開發(fā)成本細(xì)分品牌市場(chǎng)，提高市場(chǎng)占有率，易發(fā)揮整體優(yōu)勢(shì)，區(qū)域品牌避開區(qū)域壁壘，快速提升企業(yè)品牌價(jià)值公司文化及戰(zhàn)略與公司的產(chǎn)品保持協(xié)調(diào)一致代表企業(yè)陽光100……沿海地產(chǎn)中海地產(chǎn)……萬科、珠江金地、復(fù)地……在房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中，品牌對(duì)于企業(yè)是有價(jià)的，未來品牌競(jìng)爭(zhēng)將成為房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的重點(diǎn)。未來企業(yè)品牌含金量提升，管理系統(tǒng)化，品牌管理將以全局管理為本，向下延伸至區(qū)域、城市、項(xiàng)目等管理層次。3433發(fā)展趨勢(shì)：品牌化。未來品牌競(jìng)爭(zhēng)將成為房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵35房地產(chǎn)專題研究養(yǎng)老地產(chǎn)需要提供醫(yī)療服務(wù)通過服務(wù)化樹立品牌以客戶需求為中心的服務(wù)化服務(wù)化趨勢(shì)的核心動(dòng)力主要模式模式解析萬達(dá)的“商業(yè)+文化”

模式萬達(dá)以自身商業(yè)地產(chǎn)能力為基礎(chǔ)，拓展旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，注入文化內(nèi)涵，服務(wù)地方特色打造萬科的”五菜一湯”模式萬科以“鄰里家”為核心品牌，打造集成“食堂、菜場(chǎng)、銀行、超市、藥店、洗衣店”的“五菜一湯”模式，服務(wù)社區(qū)發(fā)展復(fù)星向養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品的探索復(fù)星集團(tuán)與美國(guó)最大的養(yǎng)老地產(chǎn)商峰堡投資集團(tuán)合作，試水養(yǎng)老地產(chǎn)，切入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，服務(wù)市場(chǎng)需要聯(lián)東U谷的工業(yè)地產(chǎn)模式聯(lián)東U谷以專業(yè)化推動(dòng)工業(yè)園區(qū)建設(shè)為核心，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈的復(fù)制，服務(wù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展龍湖地產(chǎn)生活集成服務(wù)商模式提出為客戶提供“好產(chǎn)品、好去處、好服務(wù)”全新的“三好”理念，通過移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)建立社區(qū)服務(wù)平臺(tái)和全民營(yíng)銷平臺(tái)，推動(dòng)公司由開發(fā)商向生活服務(wù)集成商轉(zhuǎn)型?；幽辍安噬睢狈?wù)服務(wù)模式依托集團(tuán)的物業(yè)管理公司、商業(yè)管理公司以及網(wǎng)絡(luò)服務(wù)公司，提供基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)和增值衍生服務(wù)房地產(chǎn)商推動(dòng)服務(wù)化發(fā)展的主要模式住宅地產(chǎn)服務(wù)化未來新型地產(chǎn)商首先應(yīng)是服務(wù)商，除了賣房以外，還賣一系列的服務(wù)，業(yè)主生活質(zhì)量的提高與不動(dòng)產(chǎn)利益獲取之間會(huì)形成一種正關(guān)系尤其是在調(diào)控限制部分投資性需求的時(shí)候，剛需消費(fèi)者的特點(diǎn)決定了更多需要開發(fā)商從產(chǎn)業(yè)附加的居住環(huán)境和服務(wù)等方面進(jìn)行打造，延伸價(jià)值鏈發(fā)展趨勢(shì)：服務(wù)化。未來地產(chǎn)商不僅僅滿足“住”的需求，還要滿足“衣食住行”一體化需求，地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型為服務(wù)商，業(yè)主生活質(zhì)量的提高與不動(dòng)產(chǎn)利益獲取之間會(huì)形成一種正關(guān)系3536房地產(chǎn)專題研究政策分析2房地產(chǎn)專題研究房地產(chǎn)開發(fā)政策分析——中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議：中央強(qiáng)調(diào)要持續(xù)有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。（1/3）20152016201720182019中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議化解房地產(chǎn)庫(kù)存。要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。要取消過時(shí)的限制性措施。要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。要落實(shí)地方政府主體責(zé)任，房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)。完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控。構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系。加大城市困難群眾住房保障工作，加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房。堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實(shí)因城施策，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。房地產(chǎn)專題研究落實(shí)“金融十六條”，更大力度支持民營(yíng)房企的合理融資需求；保護(hù)優(yōu)質(zhì)頭部企業(yè)，防止出現(xiàn)新的爆雷；區(qū)分公司主體和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)入銀行白名單；允許地產(chǎn)行業(yè)債轉(zhuǎn)股；特殊時(shí)期給予民營(yíng)房企長(zhǎng)期限低息貸款；引入主辦行機(jī)制，定點(diǎn)一對(duì)一幫扶；鼓勵(lì)各地國(guó)資以合理市價(jià)接手/躉交租入當(dāng)下受困房企的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)；有針對(duì)性減稅降費(fèi)，減輕房企壓力等。房地產(chǎn)開發(fā)政策分析——中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議：強(qiáng)調(diào)統(tǒng)籌化解房地產(chǎn)、地方債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)厲打擊非法金融活動(dòng)，堅(jiān)決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線（2/3）中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議2023防風(fēng)險(xiǎn)：支持民企，保優(yōu)質(zhì)龍頭房企密切關(guān)注市場(chǎng)反應(yīng)，必要時(shí)繼續(xù)大力度、全面放松前期限制性的調(diào)控政策，包括核心城市取消郊區(qū)限購(gòu)、放開單身限購(gòu)、適度購(gòu)房補(bǔ)貼、減免購(gòu)房契稅、二手房指導(dǎo)價(jià)放松、二線及以下城市限價(jià)放開等；督促各地全面清理和廢止市場(chǎng)過熱階段出臺(tái)的政策，階段性實(shí)施超預(yù)期政策；各類調(diào)控優(yōu)化政策集中、限時(shí)出臺(tái)，改變逐步加碼和陸續(xù)公布對(duì)心態(tài)的影響。優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管，按照“管好不管死”原則，重新梳理資金監(jiān)管規(guī)則，尤其是在使用范圍上，建議在保交付的基礎(chǔ)上，允許監(jiān)管資金支付項(xiàng)目工資、營(yíng)銷費(fèi)、稅金等。優(yōu)先“保出售”項(xiàng)目，并提升專項(xiàng)借款資金下放和審批效率。根據(jù)實(shí)際情況動(dòng)態(tài)增加資金支持規(guī)模，并持續(xù)跟蹤落實(shí)情況與保交樓進(jìn)度。保交付：解決資金問題，優(yōu)先“保己售”保需求：政策集中、限時(shí)出臺(tái)三大方向房地產(chǎn)專題研究房地產(chǎn)開發(fā)政策分析——中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議：中央明確表示加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”，完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式（3/3）中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議自中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議結(jié)束后，各地的政策以寬松為主，房地產(chǎn)的工作重點(diǎn)在“去庫(kù)存”有超百城推出住房“以舊換新”政策代售模式舊房換購(gòu)換新補(bǔ)貼舊轉(zhuǎn)保房企、中介、購(gòu)房者簽訂新房認(rèn)購(gòu)和二手房?jī)?yōu)先賣協(xié)議，如果在約定周期內(nèi)二手房成功售出，則新房認(rèn)購(gòu)協(xié)議生效，反之則協(xié)議失效，購(gòu)房者無需承擔(dān)違約責(zé)任。上海、深證、杭州、寧波、重慶、南京、武漢、新鄉(xiāng)、大理等由購(gòu)房者選定意向新房，再由評(píng)估機(jī)構(gòu)完成舊房?jī)r(jià)值評(píng)估，并由住房管理部門完成對(duì)存量住房抵押擔(dān)保情況的初審，并簽訂四方換新協(xié)議，而后由平臺(tái)公司收購(gòu)存量住房，同時(shí)購(gòu)房者與開發(fā)商簽訂新房買賣合同鄭州、南京、武漢、青島、麗水、連云港、海寧等出售舊房并購(gòu)買新房，三種補(bǔ)貼計(jì)量方式：稅費(fèi)、按新房面積補(bǔ)貼、按套面積補(bǔ)貼：政府存量房源用于保障性住房，不買斷舊房所有權(quán)支付租金、但對(duì)房源要求高蘇州、大連、沈陽、武漢、杭州、銀川、南通、肇慶等房地產(chǎn)專題研究房地產(chǎn)開發(fā)政策分析——三大工程：著眼于房地產(chǎn)長(zhǎng)期健康運(yùn)行與穩(wěn)定增長(zhǎng)，力圖解決結(jié)構(gòu)性問題、供需錯(cuò)配、需求斷層等長(zhǎng)期問題，2023年12月11日的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議提出加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”政策解讀“三大工程”著眼于房地產(chǎn)長(zhǎng)期健康運(yùn)行與穩(wěn)定增長(zhǎng)，力圖解決結(jié)構(gòu)性問題、供需錯(cuò)配、需求斷層等長(zhǎng)期問題，本質(zhì)上是在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革做文章，以匹配需求，并與擴(kuò)大房地產(chǎn)內(nèi)需結(jié)合。規(guī)劃建設(shè)保障性住房，：完善住房制度和供應(yīng)體系、重構(gòu)市場(chǎng)和保障關(guān)系的重大改革，重點(diǎn)是拓展配售型保障性住房的新路子。由公租房、保租房、配售型保障房構(gòu)成的住房保障體系得以構(gòu)建，進(jìn)而推動(dòng)市場(chǎng)+保障、購(gòu)+租的住房制度加快完善，探索新的發(fā)展模式更進(jìn)一步。城中村改造：解決群眾急難愁盼問題的重大民生工程，重點(diǎn)是消除安全風(fēng)險(xiǎn)隱患，改善居住環(huán)境，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展。2024年開始，城中村改造各地實(shí)施細(xì)則預(yù)計(jì)將陸續(xù)出臺(tái)，一批項(xiàng)目有望進(jìn)入實(shí)施階段，在供需兩端支持房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)，將對(duì)房地產(chǎn)銷售、投資的實(shí)際拉動(dòng)或有限，但對(duì)預(yù)期影響至關(guān)重要。“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)：統(tǒng)籌發(fā)展與安全、提高城市韌性的重大舉措，重點(diǎn)是平時(shí)用得著、關(guān)鍵時(shí)刻能用得上。將與低效、閑置基礎(chǔ)設(shè)施結(jié)合，因地制宜實(shí)現(xiàn)資源再利用，同時(shí)，“平急兩用”與鄉(xiāng)村振興結(jié)合，也有利于更好帶動(dòng)偏遠(yuǎn)地區(qū)投資，充分發(fā)揮穩(wěn)投資作用。房地產(chǎn)專題研究拿地政策分析——鄉(xiāng)村振興：鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略是決勝全面建成小康社會(huì)、全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化強(qiáng)國(guó)的一項(xiàng)重大戰(zhàn)略任務(wù)，在國(guó)家大力實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的浪潮中，政府和企業(yè)家一定要把握機(jī)遇，撥開迷霧，找準(zhǔn)方向，才能實(shí)現(xiàn)突破（1/4）2017年10月18日2017年12月29日2018年2月4日2018年3月8日2018年5月31日黨的十九大報(bào)告首次提出鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略指出農(nóng)業(yè)農(nóng)村農(nóng)民問題是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的根本性問題，必須始終把解決好“三農(nóng)”問題作為全黨工作的重中之重，實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略。中央農(nóng)村工作會(huì)議首提中國(guó)特色社會(huì)主義鄉(xiāng)村振興道路讓農(nóng)業(yè)成為有奔頭的產(chǎn)業(yè)，讓農(nóng)民成為有吸引力的職業(yè)，讓農(nóng)村成為安居樂業(yè)的美麗家園。2018年中央一號(hào)文件對(duì)實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略進(jìn)行了全面部署實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，是解決人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間矛盾的必然要求，是實(shí)現(xiàn)“兩個(gè)一百年”奮斗目標(biāo)的必然要求，是實(shí)現(xiàn)全體人民共同富裕的必然要求。中共中央政治局審議《鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略規(guī)劃（2018－2022年）》明確到2020年全面建成小康社會(huì)時(shí)和2022年召開黨的二十大時(shí)的目標(biāo)任務(wù)，細(xì)化、實(shí)化鄉(xiāng)村振興的工作重點(diǎn)和政策舉措。習(xí)總書記提出“五個(gè)振興”的科學(xué)論斷即鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)振興、鄉(xiāng)村人才振興、鄉(xiāng)村文化振興、鄉(xiāng)村生態(tài)振興、鄉(xiāng)村組織振興。這是總書記對(duì)實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略目標(biāo)和路徑的明確指示，必將極大推進(jìn)鄉(xiāng)村振興工作。房地產(chǎn)專題研究拿地政策分析——鄉(xiāng)村振興：鄉(xiāng)村振興的核心就是5+3+7，即要堅(jiān)持農(nóng)業(yè)農(nóng)村優(yōu)先發(fā)展，按照產(chǎn)業(yè)興旺、生態(tài)宜居、鄉(xiāng)風(fēng)文明、治理有效、生活富裕的總要求，建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機(jī)制和政策體系，加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化（2/4）、產(chǎn)業(yè)興旺 生態(tài)宜居 鄉(xiāng)村文明 治理有效 生活富裕堅(jiān)實(shí)的農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力，高

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完備，人居環(huán)境

鄉(xiāng)村社會(huì)文明程度較高，農(nóng)民

黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府負(fù)責(zé)、社會(huì)協(xié)

農(nóng)民就業(yè)質(zhì)量較高，增收渠道質(zhì)量的農(nóng)業(yè)供給體系，農(nóng)村一

改善。生態(tài)環(huán)境好轉(zhuǎn)，城鄉(xiāng)基

精神風(fēng)貌較好，呈現(xiàn)文明鄉(xiāng)風(fēng)

同、公眾參與、法治保障、鄉(xiāng)

進(jìn)一步拓寬，城鄉(xiāng)居民生活水二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展體系。

本公共服務(wù)均等化。

良好家風(fēng)、淳樸民風(fēng)。

村充滿活力、和諧有序。

平差距持續(xù)縮小。經(jīng)濟(jì)建設(shè)核心 生態(tài)建設(shè)重點(diǎn) 文化建設(shè)主線 社會(huì)建設(shè)基石 政治建設(shè)根本5項(xiàng)總要求A3大階 B段任務(wù)C2020年鄉(xiāng)村振興取得重要進(jìn)展，制度框架和政策體系基本形成2035年鄉(xiāng)村振興取得決定性進(jìn)展，農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化基本實(shí)現(xiàn)2050年鄉(xiāng)村全面振興，農(nóng)業(yè)強(qiáng)、農(nóng)村美、農(nóng)村富全面實(shí)現(xiàn)堅(jiān)持黨管 堅(jiān)持農(nóng)業(yè) 堅(jiān)持農(nóng)民 堅(jiān)持鄉(xiāng)村農(nóng)村工作 農(nóng)村優(yōu)先 主體地位 全面振興發(fā)展堅(jiān)持城鄉(xiāng) 堅(jiān)持人與 堅(jiān)持因地融合發(fā)展 自然和諧 制宜循序共生 漸進(jìn)7大原則房地產(chǎn)專題研究拿地政策分析——鄉(xiāng)村振興：鄉(xiāng)村要振興最核心的是資源的合理配置，其中“人、地、錢、產(chǎn)”是四大核心要素，總結(jié)起來就是“人下鄉(xiāng)、地流通、錢進(jìn)村、產(chǎn)業(yè)旺”，其中人是根本、地是前提、錢是支撐、產(chǎn)是落點(diǎn)（3/4）人下鄉(xiāng)：讓能人下鄉(xiāng)、返鄉(xiāng)是鄉(xiāng)村振興的根本鄉(xiāng)村振興既需要村民返鄉(xiāng)，更需要有意識(shí)、有頭腦、有技術(shù)的城里人下鄉(xiāng)，為鄉(xiāng)村振興提供智力、技術(shù)、管理的支撐。錢進(jìn)村：資金、資本下鄉(xiāng)是鄉(xiāng)村振興的重要支撐中央一號(hào)文件謀劃三大資金渠道：

公共財(cái)力更大力度向“三農(nóng)”傾斜，農(nóng)村金融要回歸本源，拓寬資金籌措渠道。以公共資金引導(dǎo)社會(huì)各界資本向農(nóng)村傾斜，切實(shí)解決鄉(xiāng)村融資難題。產(chǎn)興旺：鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展是鄉(xiāng)村振興的落腳點(diǎn)產(chǎn)業(yè)是重中之重，人、地、錢最終都要落到產(chǎn)業(yè)上，全面提升鄉(xiāng)村地區(qū)的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新力、競(jìng)爭(zhēng)力和效率，農(nóng)業(yè)供給側(cè)改革和三產(chǎn)融合發(fā)展將是鄉(xiāng)村振興的重中之重。地流通：土地資源的重新配置是鄉(xiāng)村振興的前提宅基地三權(quán)分立、使用權(quán)流轉(zhuǎn)的政策和通過村土地利用規(guī)劃可以實(shí)現(xiàn)地與地之間的轉(zhuǎn)換調(diào)整的政策，

打開土地在農(nóng)民與企業(yè)、企業(yè)與企業(yè)之間的流通大門。鄉(xiāng)村振興要求優(yōu)先發(fā)展農(nóng)村，加大農(nóng)村房地開發(fā)力度?；诖?，2020年9月中辦、國(guó)辦印發(fā)《關(guān)于調(diào)整完善土地出讓收入使用范圍優(yōu)先支持鄉(xiāng)村振興的意見》，標(biāo)志著我國(guó)從城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)向農(nóng)村發(fā)地產(chǎn)開發(fā)的轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)專題研究拿地政策分析——鄉(xiāng)村振興：2020年9月中辦、國(guó)辦印發(fā)《關(guān)于調(diào)整完善土地出讓收入使用范圍優(yōu)先支持鄉(xiāng)村振興的意見》，調(diào)整土地出讓收益城鄉(xiāng)分配格局，讓房產(chǎn)土地開發(fā)重心逐步由城鎮(zhèn)過渡到農(nóng)村（4/4）政策解讀調(diào)整土地出讓收益城鄉(xiāng)分配格局。地方政府土地出讓，按照“銷售額”的8或者10

提取用于農(nóng)村和農(nóng)業(yè)；或者按照“凈利潤(rùn)”的50

提取，用于農(nóng)村和農(nóng)業(yè)。土地財(cái)政未來將向農(nóng)村、農(nóng)業(yè)傾斜！改變長(zhǎng)久以來土地增值收益取之于農(nóng)、主要用之于城，有力推動(dòng)了工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展，但直接用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村比例偏低，對(duì)農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展的支持作用發(fā)揮不夠。對(duì)于天住集團(tuán)而言，要重點(diǎn)關(guān)注農(nóng)村住房建設(shè)領(lǐng)域的房地產(chǎn)開發(fā)。城鎮(zhèn)化的步伐或許會(huì)適度放慢。由于土地收益的一半要投入農(nóng)村，城市基礎(chǔ)設(shè)施的更新速度會(huì)下降，城市街道挖來挖去的概率下降。在“國(guó)內(nèi)大循環(huán)時(shí)代”，再盲目快速提高城鎮(zhèn)化比例，或許未必正確。目前，我國(guó)一二線城市城鎮(zhèn)化率突破60，逆城鎮(zhèn)化現(xiàn)象凸顯，在這種情況下，居民的首套置業(yè)延后，住房租賃時(shí)間延長(zhǎng)，需求增加。未來天住集團(tuán)應(yīng)結(jié)合用戶需求的變化，加大住房租賃產(chǎn)業(yè)的布局。鄉(xiāng)村振興意見會(huì)進(jìn)一步調(diào)整房地產(chǎn)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，可能會(huì)導(dǎo)致城鎮(zhèn)房地產(chǎn)可用土地較少，農(nóng)村及其周邊的房地產(chǎn)開發(fā)土地增多。每年城市里少了7500億（隨著賣地收入增長(zhǎng)，未來可能是1萬億）投資，基礎(chǔ)設(shè)施更新速度放慢，地鐵修建速度也會(huì)降低，此外愿意移民城市的農(nóng)民工數(shù)量也會(huì)有所下降。城市讓利給農(nóng)村，農(nóng)村配套設(shè)施發(fā)展將會(huì)迎來高峰期，天住集團(tuán)應(yīng)順應(yīng)大勢(shì)，緊握“三農(nóng)”紅利，在瞄準(zhǔn)天津中心六區(qū)城市更新的同時(shí)，瞄準(zhǔn)財(cái)政支持力度更大的