新疆匯嘉時代百貨股份有限公司擬購買單項資產資產評估報告

中盛華評報字(2024)第1282號二O二四年八月十八日中盛華資產評估有限公司1新疆匯嘉時代百貨股份有限公司擬購買單項資產評估報告 2資產評估報告摘要 3資產評估報告 5一、委托人、產權持有人及和其他資產評佔報告使用人 5 6 6 8 9 9 八、評估程序實施過程和情況 十一、特別事項說明 十二、資產評估報告使用限制說明 十三、評估報告日 評估報告附件 新疆匯嘉時代百貨股份有限公司擬購買單項資產評估報告 新疆匯嘉時代百貨股份有限公司擬購買單項資產評估報告新疆匯嘉時代百貨股份有限公司擬購買單項資產資產評估報告摘要評估目的：根據《新疆匯嘉時代百貨股份有限公司2024年3月10日總經理辦公會評估范圍：為昌吉市匯投房地產開發(fā)有限公司申報的存貨-在產品(開發(fā)成本),平方米，車位23,502.56平方米，共計權面積為40,619.46m2;昌吉匯嘉B區(qū)委估商業(yè)房地產21,396.07平方米，車位21,152.55平方米，共計560個停車位，B區(qū)委估房地產分攤的土地使用權面積為評估基準日：2023年12月31日。評估結論：經評估，于評估基準日2023年12月31日，新疆匯嘉時代百貨股份有限公司委估資產評估價值為89,796.93萬元，人民幣(大寫):捌億玖仟柒佰玖拾陸萬論有效使用期原則上自評估基準日期起一年，即自2023年12月31日至2024年12月30日。5%,不包含契稅。2.2016年9月昌吉市匯投房地產開發(fā)有限公司與新疆匯嘉時代百貨股份有限公司 新疆匯嘉時代百貨股份有限公司擬購買單項資產評估報告計11年，自2018年11月1日至2029年10月31日，將“昌吉匯嘉時代購物中心”一期商業(yè)街建筑面積為68360.27平方米，一期A段負一至四層建筑面積141200.73平方2018年11月1日至2024年10月31日為2500.00萬元(含稅),年租金后五年即2024年11月1日至2029年10月31日為3000.00萬元(含稅),合計租金30000.00萬元。1昌吉匯嘉車庫行股份有限公司2昌吉匯嘉第四層商業(yè)3昌吉匯嘉負一層商業(yè)4昌吉匯嘉第一層商業(yè)5昌吉匯嘉第二層商業(yè)6昌吉匯嘉第三層商業(yè)7昌吉匯嘉負一層商業(yè)行股份有限公司負一層、負二層為社團昌吉匯嘉負二層車位銀行股份有限公司業(yè)銀行股份有限公司 新疆匯嘉時代百貨股份有限公司擬購買單項資產評估報告新疆匯嘉時代百貨股份有限公司擬購買單項資產資產評估報告按照必要的資產評估程序，對貴公司擬購買單項資產在評估基準日2023年12月31日上市日期：2016年05月06日注冊地址：新疆烏魯木齊高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)北京南路鉆石城5號1棟23層成立日期：2008年04月07日營業(yè)期限：2008年04月07日至無固定期限 新疆匯嘉時代百貨股份有限公司擬購買單項資產評估報告品及禮儀用品銷售(象牙及其制品除外);照相機及器材銷售；辦公設備耗材銷售；玩產品零售；勞務服務(不含勞務派遣);電子專用設備銷售；環(huán)境保護專用設備銷售；成立日期：2013年06月06日營業(yè)期限：2013月06月06日至2063年06月05日 新疆匯嘉時代百貨股份有限公司擬購買單項資產評估報告地下一層33,715.19m2);B區(qū)商業(yè)步行街，總建筑面積70,819.46平方米(地下2層42,548.62m2,地上3層28,270.84m2),建筑面積共計210,190.46平方米。人建成年月1昌吉A區(qū)新(2019)昌吉市不動昌吉市匯投房地產公司昌吉匯嘉車庫2018年10月結構已抵押2新(2019)昌吉市不動昌吉匯嘉第四層商業(yè)2018年10月結構已抵押3新(2019)昌吉市不動昌吉匯嘉負2018年10月結構已抵押4新(2019)昌吉市不動昌吉匯嘉第2018年10月結構已抵押5新(2019)昌吉市不動昌吉匯嘉第2018年10月結構已抵押6新(2019)昌吉市不動昌吉匯嘉第2018年10月結構已抵押7昌吉B區(qū)新(2020)昌吉市不動昌吉匯嘉負2018年10月結構已抵押8新(2020)昌吉市不動昌吉匯嘉負2018年10月結構已抵押昌吉市匯嘉時代城市綜合體A區(qū)外立面為異型鋁板、玻璃幕墻，B區(qū)外立面為新疆 處于一級商業(yè)地價區(qū)，終止日期為2053年6月2329.50年，本次委估的昌吉市匯嘉時代城市綜合體A區(qū)第1層、第2層、第3層、第4于一級商業(yè)地價區(qū)，終止日期為2053年6月23日，在評估基準日土地剩余使用年限年，自2018年11月1日至2029年10月31日，將“昌吉匯嘉時代購物中心”一期商年11月1日至2024年10月31日為2500.00萬元(含稅),年租金后五年即2024年11月1日至2029年10月31日為3000.00萬元(含稅),合計租金30000.00萬元。1動產權第0012344號昌吉匯嘉車庫行股份有限公司2動產權第0012345號昌吉匯嘉第四層商業(yè)3動產權第0012346號昌吉匯嘉負一層商業(yè)4動產權第0012347號昌吉匯嘉第一層商業(yè)5動產權第0012348號昌吉匯嘉第二層商業(yè)6動產權第0012349號昌吉匯嘉第三層商業(yè)7動產權第0008652號昌吉匯嘉負一層商業(yè)行股份有限公司負一層、負二層為社團動產權第0008654號昌吉匯嘉負二層車位銀行股份有限公司新疆吉木薩爾農村商業(yè)銀行股份有限公司委托評估對象和評估范圍與經濟行為涉及的評估對象和評估范圍一致。 新疆匯嘉時代百貨股份有限公司擬購買單項資產評估報告本項目資產評估基準日為2023年12月31日。(一)經濟行為依據《新疆匯嘉時代百貨股份有限公司2024年3月10日總經理辦公會會議紀要》。(二)法律法規(guī)依據1.《中華人民共和國資產評估法》(2016年7月2日第十二屆全國人民代表大會常2.《中華人民共和國公司法》(2018年10月26日第十三屆全國人民代表大會常務3.《中華人民共和國民法典》(2020年5月28日第十三屆全國人民代表大會第三次會議通過);4.《中華人民共和國證券法》(2019年12月28日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第十五次會議第二次修訂);5.《中華人民共和國城市房地產管理法》(2019年8月26日第十三屆全國人民代表6.《中華人民共和國土地管理法》(2019年8月26日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第十二次會議通過);7.《資產評估行業(yè)財政監(jiān)督管理辦法》(中華人民共和國財政部令第97號，2019年修訂);務總局海關總署公告2019年第39號); 新疆匯嘉時代百貨股份有限公司擬購買單項資產評估報告(三)準則依據2.《資產評估職業(yè)道德準則》(中評協(2017)30號);3.《資產評估執(zhí)業(yè)準則——資產評估委托合同》(中評協(2017)33號);4.《資產評估執(zhí)業(yè)準則——資產評估報告》(中評協〔2018)35號〕;5.《資產評估執(zhí)業(yè)準則——資產評估程序》(中評協〔2018)36號〕;6.《資產評估執(zhí)業(yè)準則一不動產》(中評協(2017)38號);7.《資產評估執(zhí)業(yè)準則——資產評估檔案》(中評協〔2018)37號〕;8.《資產評估執(zhí)業(yè)準則——資產評估方法》(中評協〔2019)35號〕;9.《資產評估機構業(yè)務質量控制指南》(中評協(2017)46號);10.《資產評估價值類型指導意見》(中評協(2017)47號);11.《資產評估對象法律權屬指導意見》(中評協(2017)48號);12.《資產評估專家指引第8號一資產評估中的核查驗證》(中評協[2019]39號);(四)權屬依據(五)取價依據(六)其他參考依據(一)評估方法簡介(二)評估方法選擇依據《資產評估執(zhí)業(yè)準則—資產評估方法》(中評協[2019]35號),執(zhí)行單項資產(三)評估方法說明價值的一種資產評估方法。評估值=收益期內房地產價值+收益期滿后房屋建筑物余值則房地產評估值公式如下：式中：V——房地產評估值V?——收益期內房地產價值V?——收益期滿后房屋建筑物余值其中：V?——收益期內房地產價值Ri——第i年的純收益n—未來可獲收益的年限(年)收益期滿后房屋建筑物余值=土地使用權期滿時房屋建筑物重置成本×成新率÷八、評估程序實施過程和情況根據《資產評估執(zhí)業(yè)準則--資產評估程序》(中評協(2018)36號)的相關規(guī)定，本次評估我們實施了如下必要的評估程序：(一)明確評估業(yè)務基本事項中盛華評估公司經與委托人洽談后，在承接評估業(yè)務前，明確了以下事項：委托人、產權持有人和委托人以外的其他資產評估報告使用人；評估目的；評估對象和評估范圍；價值類型；評估基準日；資產評估報告使用范圍；資產評估報告提交期限及方式；評估服務費及支付方式；委托人、其他相關當事人與中盛華評估公司及其資產評估專業(yè)人員工作配合和協助等需要明確的其他重要事項。(二)訂立資產評估委托合同在明確了上述事項的基礎上，雙方簽訂資產評估委托合同，約定了中盛華評估公司和昌吉市匯投房地產開發(fā)有限公司的權利、義務、違約責任和爭議解決等內容。(三)編制資產評估計劃資產評估專業(yè)人員根據資產評估業(yè)務具體情況編制資產評估計劃，并合理確定資產評估計劃的繁簡程度。對評估進度、人員安排、費用預算、是否需要專家?guī)椭仍u估業(yè)務的全過程進行了合理安排。(五)收集評估資料(六)評定估算(七)編制和提交評估報告(一)一般性假設 新疆匯嘉時代百貨股份有限公司擬購買單項資產評估報告(一)經評估，于評估基準日2023年12月31日，新疆匯嘉時代百貨股份有限公司委估資產評估價值為89,796.93萬元，人民幣(大寫):捌億玖仟柒佰玖拾陸萬玖仟(二)本評估結論的使用有效期為自評估基準日起一年，即自2023年12月31日至2024年12月30日。超過一年，需重新進行評估。本次評估價值為含稅價，昌吉匯嘉A區(qū)增值稅率為9%,昌吉匯嘉B區(qū)增值稅率為5%,不包含契稅。 (五)抵押擔保、租賃及其或有負債(或有資產)等事項的性質、金額及與評估對1昌吉匯嘉車庫行股份有限公司2昌吉匯嘉第四層商業(yè)3昌吉匯嘉負一層商業(yè)4昌吉匯嘉第一層商業(yè)5昌吉匯嘉第二層商業(yè)6昌吉匯嘉第三層商業(yè)7昌吉匯嘉負一層商業(yè)行股份有限公司負一層、負二層為社團昌吉匯嘉負二層車位銀行股份有限公司業(yè)銀行股份有限公司(六)重大期后事項(八)其他需要說明的事項 新疆匯嘉時代百貨股份有限公司擬購買單項資產評估報告8.本次評估價值為含稅價，昌吉匯嘉A區(qū)增值稅率為9%,昌吉匯嘉B區(qū)增值稅率為5%,不包含契稅。計11年，自2018年11月1日至2029年10月31日，將