二手房買賣合同

第第頁(yè)二手房買賣合同二手房買賣合同出賣人：________身份證號(hào)：________聯(lián)系電話：________買受人：________身份證號(hào)：________聯(lián)系電話：________依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、本身樂(lè)意、協(xié)商全都的基礎(chǔ)上就買賣房屋達(dá)成如下協(xié)議：第一條買受人所購(gòu)房屋的基本情況買受人購(gòu)買的房屋（以下簡(jiǎn)稱該房屋，其房屋平面圖見本合同附件一，房號(hào)以附件一上表示為準(zhǔn)）該房屋建筑面積共____平方米，其中，套內(nèi)建筑面積____平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e____平方米。第二條計(jì)價(jià)方式與價(jià)款出賣人與買受人商定按下述第___種方式計(jì)算該房屋價(jià)款：1.按建筑面積計(jì)算，該房屋單價(jià)為（____幣）每平方米____元，總金額（________幣）____千____百____拾____萬(wàn)____千____百____拾____元整。2.按套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該房屋單價(jià)為（____幣）每平方米____元，總金額（________幣）____千____百____拾____萬(wàn)____千____百____拾____元整。3.按套（單元）計(jì)算，該房屋總價(jià)款為（____幣）____千____百____拾____萬(wàn)____千____百____拾____元整。4.__________________________________。第三條付款方式及期限買受人按下列第___種方式定期付款。1.一次性付款。2.分期付款。3.其他方式：____________。買受人逾期付款的違約責(zé)任買受人如未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款，按下列第___種方式處理：1.按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）（1）逾期在____日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支出應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支出逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之____的違約金，合同連續(xù)履行；（2）逾期超出____日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計(jì)應(yīng)付款的____%向出賣人支出違約金。買受人樂(lè)意連續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同連續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支出應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支出逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之___的違約金。第四條交付期限出賣人應(yīng)當(dāng)在___年___月___日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第___種條件，并符合本合同商定的房屋交付買受人使用：1.該房屋經(jīng)驗(yàn)收合格。2.該房屋經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。3.該房屋經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。4.該房屋取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。5.__________________________________。但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或更改合同外，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期：1.遭逢不行抗力，且出賣人在發(fā)生之日起___日內(nèi)告知買受人的；2.__________________________________。出賣人逾期交房的違約責(zé)任除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該房屋交付買受人使用，按下列第___種方式處理；1.按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）（1）逾期不超出___日，自本合同第八條規(guī)定的最終交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支出已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之___的違約金，合同連續(xù)履行；（2）逾期超出___日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起___天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的___%向買受人支出違約金。買受人要求連續(xù)履行行合同的，合同連續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最終交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支出已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之___的違約金。2._________________________________。第五條交接房屋實(shí)現(xiàn)交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購(gòu)房屋為住宅的，出賣人還需供應(yīng)《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承當(dāng)。出賣人保證銷售的房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。因出賣人原因，造成該房屋不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承當(dāng)全部責(zé)任。第六條產(chǎn)權(quán)登記出賣人應(yīng)當(dāng)在房屋交付使用后___日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人供應(yīng)的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第___項(xiàng)處理；1.買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起___日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，并按已付房?jī)r(jià)款的___%賠償買受人損失。2.買受人不退房，出賣人按已付房?jī)r(jià)款的___%向買受人支出違約金。3.___________________________。第七條買受人的房屋僅作使用，買受人使用期間不得擅自變化該房屋的建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，買受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該房屋有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施，并按占地和公共部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e承當(dāng)義務(wù)。出賣人不得擅自變化與該房屋有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。第八條本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按下述第___種方式解決：1.提交仲裁委員會(huì)仲裁。2.依法向人民法院起訴。第九條本合同未盡事項(xiàng)，可由雙方商定后簽訂增補(bǔ)協(xié)議（附件四）。第十條合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文與印刷文具有同等效力。第十一條本合同連同附件共___頁(yè)，一式___份，具有同等法律效力，合同持有的情況如下：出賣人___份，買受人___份，共___份。第十二條本合同自雙方簽訂之日起生效。自本合同生效之日起30天內(nèi)，由出賣人向___申請(qǐng)登記備案。出賣人（簽章）：買受人（簽章）：【法定代表人】：____________【法定代表人】：____________【委托代理人】：____________【委托代理人】：____________篇2:王榮洲二手房買賣合同增補(bǔ)條款律師詳解二手房買賣合同增補(bǔ)條款律師詳解在上海進(jìn)行二手房交易，必需簽訂由市房管局訂立并由市工商局監(jiān)制的用于網(wǎng)上備案的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。這個(gè)示范合同由三個(gè)部分構(gòu)成：第一部分由兩個(gè)特別告知構(gòu)成；第二部分為合同正文，共14個(gè)條款；第三部分由兩個(gè)增補(bǔ)條款和六個(gè)附件構(gòu)成。合同正文是不能修改的，據(jù)實(shí)填寫即可，增補(bǔ)條款和大部分附件都是由買賣雙方自由商定的。整個(gè)示范合同中需要買賣雙方特別注意的就是合同正文第九條、第十條違約責(zé)任條款，以及“增補(bǔ)條款（一）”和“附件三（付款協(xié)議）”。增補(bǔ)條款（一）涉及到雙方對(duì)于合同正文商定事項(xiàng)的修訂以及其他雙方需要特別商定的事項(xiàng)。增補(bǔ)條款（一）中的內(nèi)容都是二手房買賣中的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，需要買賣雙方特別商定，特別緊要。二手房買賣中請(qǐng)律師也緊要是對(duì)“增補(bǔ)條款（一）”和“附件三（付款協(xié)議）”進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示，并訂立能夠掌控風(fēng)險(xiǎn)的條款。下文就二手房買賣中增補(bǔ)條款（一）中的常見條款做一個(gè)認(rèn)真的說(shuō)明，并供應(yīng)條款范例作為參考。下文中的甲方指出賣人，乙方指買受人。1.權(quán)利擔(dān)保條款范例：“甲方保證其對(duì)該房屋享有完全產(chǎn)權(quán)，并承諾在簽訂本合同時(shí)該房屋除某某銀行抵押貸款外，無(wú)任何其他權(quán)利受限制的情形，而且無(wú)第三人對(duì)該房屋主張權(quán)利，并保證該房屋在辦理過(guò)戶過(guò)程中無(wú)任何訴訟、查封等將導(dǎo)致該房屋無(wú)法正常交易的情形顯現(xiàn)?！薄驹斀狻吭O(shè)定該條款的目的：1）為買方的善意取得供應(yīng)保障。即使賣方是擅自處分共有資產(chǎn)，但買方是善意的，基于不動(dòng)產(chǎn)的公示、公信原則，權(quán)利僅登記于賣方名下，買方有理由信任出賣人系房屋的完全權(quán)利人，從而適用善意取得制度，獲得房屋全部權(quán)。2）列舉賣方的違約情形。實(shí)在列出了賣方的違約情形，為買方主張違約責(zé)任供應(yīng)依據(jù)。2.證件保管條款范例：“甲方應(yīng)于本合同簽訂之日將該房屋的房地產(chǎn)權(quán)證原件交由中介公司代為保管直至雙方共同至某某區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理完該房屋的過(guò)戶手續(xù)。在房地產(chǎn)權(quán)證被中介公司保管期間，甲方不得對(duì)該房地產(chǎn)權(quán)證進(jìn)行掛失補(bǔ)辦，否則視為甲方違約?！薄驹斀狻糠康禺a(chǎn)權(quán)證是賣方證明自身是房屋產(chǎn)權(quán)人的合法憑證。實(shí)務(wù)中中介公司在買賣雙方簽訂《居間協(xié)議》的時(shí)候就已經(jīng)收取了賣方的房地產(chǎn)權(quán)證，代為保管直到雙方辦理完過(guò)戶手續(xù)。這樣做的目的：1）防止“一房二賣”。你想賣房子，下家首先得看你的房地產(chǎn)權(quán)證。你沒(méi)房地產(chǎn)權(quán)證，誰(shuí)能信任你是房屋全部人。你還不能補(bǔ)辦，補(bǔ)辦算違約。2）防止“跳單”。中介早早就把賣方的房地產(chǎn)權(quán)證收取代為保管，一個(gè)很緊要的考慮就是防止跳單，買賣雙方自行交易或委托其他中介交易，這樣中介就無(wú)法收取傭金。3.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款包含內(nèi)容條款范例：“本合同第二條商定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款包含維護(hù)和修理基金余額（若有）、管理費(fèi)押金及余額（若有）、電話初裝費(fèi)（若有）、煤氣初裝費(fèi)（若有）、有線電視申請(qǐng)費(fèi)（若有）等費(fèi)用以及隨同該房屋一起轉(zhuǎn)讓的附屬固定設(shè)施、固定設(shè)備及室內(nèi)裝飾、裝修的價(jià)格，就上述費(fèi)用，甲、乙雙方不再另行結(jié)算?！薄驹斀狻筷P(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款中到底包含哪些事項(xiàng)，確定要商定清楚，否則極容易產(chǎn)生糾紛。本條款中所列的事項(xiàng)一般都是在雙方已經(jīng)過(guò)完戶，在甲方騰房結(jié)算的時(shí)候才會(huì)提及，假如事先沒(méi)有商定好，這時(shí)候就容易扯皮。甲方要么不樂(lè)意給，要么要求乙方加錢。關(guān)于附屬的固定設(shè)施、固定設(shè)備確定要列有清單，列得清清楚楚哪些設(shè)施、設(shè)備是包含在房款里的。就簡(jiǎn)單的說(shuō)固定設(shè)施、固定設(shè)備，一旦產(chǎn)生糾紛不具有可操作性。4.相關(guān)稅、費(fèi)承當(dāng)條款范例：“本合同第二條商定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款是甲方的獲得價(jià)（凈價(jià)），是不包含交易過(guò)程中涉及到的相關(guān)稅、費(fèi)的。房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)涉及到需要由甲方承當(dāng)?shù)南嚓P(guān)稅、費(fèi)均由乙方承當(dāng)（包含因宏觀政策調(diào)控引起稅費(fèi)調(diào)整的情形）。甲方不承當(dāng)此次交易的中介費(fèi)，此次交易的中介費(fèi)全部由乙方承當(dāng)?！薄驹斀狻慷址拷灰字校u方為了省心一般拿的都是獲得價(jià)，這樣就導(dǎo)致交易過(guò)程中涉及的本應(yīng)由賣方承當(dāng)?shù)亩?、費(fèi)（包含中介費(fèi)）均由買方承當(dāng)。獲得價(jià)是針對(duì)賣方而言的，是指不包含交易過(guò)程中涉及的由賣方承當(dāng)?shù)母黜?xiàng)稅、費(fèi)和中介費(fèi)，賣方實(shí)際拿到的價(jià)格。由于獲得價(jià)并不是一個(gè)法律概念，并沒(méi)有準(zhǔn)確的界定，所以確定要在合同條款中界定清楚，使其具有可操作性。關(guān)于稅、費(fèi)有兩個(gè)問(wèn)題需要注意。1）涉及到稅、費(fèi)政策調(diào)整，加添購(gòu)房本錢的問(wèn)題。買方在購(gòu)房時(shí)一般都事先已經(jīng)匡算好需要承當(dāng)?shù)亩?、費(fèi)數(shù)額，以便確定自身的購(gòu)房本錢，但到完稅的時(shí)候遇到稅、費(fèi)政策調(diào)整了，對(duì)新加添的稅、費(fèi)由誰(shuí)承當(dāng)?shù)膯?wèn)題，必必需在合同中予以明確。2）買方到底要承當(dāng)多少稅、費(fèi)？由于房地產(chǎn)交易中心和稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理過(guò)戶和交稅都是以成交價(jià)而不是以獲得價(jià)為計(jì)算基數(shù)。成交價(jià)是以獲得價(jià)和各項(xiàng)稅費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)推算出來(lái)的，所以說(shuō)直接以獲得價(jià)計(jì)算相關(guān)稅費(fèi)實(shí)際上是算少了。中介公司的業(yè)務(wù)員水平良莠不齊，也很難算出一個(gè)準(zhǔn)確的數(shù)字來(lái)，或者為促成交易的考慮有心算低稅費(fèi)數(shù)額。所以說(shuō)最保險(xiǎn)的做法就是到稅務(wù)部門設(shè)在房地產(chǎn)交易中心的稅務(wù)窗口去落實(shí)清楚到底需要繳納多少稅款，這樣好計(jì)算自身的購(gòu)房本錢。5.戶口遷移條款范例：“甲方承諾于合同商定的過(guò)戶日期之前（或者騰房日期之前）向房屋所在地的公安派出機(jī)構(gòu)辦好該房屋處全部戶口的遷出手續(xù)；若甲方未及時(shí)遷出全部戶口，每逾期一日，則由甲方依照該房屋轉(zhuǎn)讓總價(jià)款的日萬(wàn)分之五向乙方支出違約金，直至原有戶口全部遷出時(shí)止?！薄驹斀狻慷址抠I賣中的戶口問(wèn)題在二手房買賣中是極容易被忽視的，但又極其緊要，一旦發(fā)生糾紛又極犯難解決的問(wèn)題。中介公司只管居間促成交易，收取傭金，不管戶口問(wèn)題，一般只要買家不提，中介也不提。一般購(gòu)房者又不懂戶口問(wèn)題，所以戶口問(wèn)題容易被忽視，一旦發(fā)現(xiàn)戶口問(wèn)題是個(gè)問(wèn)題時(shí)，十有*已經(jīng)晚了。由于它容易被忽視，所以你事先就不會(huì)在合同中進(jìn)行認(rèn)真的商定來(lái)規(guī)避自身的風(fēng)險(xiǎn)。戶口遷移條款一般采用違約金+尾款的形式來(lái)保護(hù)買方的權(quán)利。關(guān)于戶口遷移條款的緊要性，可以參考文章《二手房買賣中的戶口問(wèn)題》：6.租賃條款范例：“甲方必需在乙方取得該房屋的房地產(chǎn)權(quán)證之前與承租人解除租賃合同，并在商定的騰房日期之前騰房，否則視為甲方違約，依照本合同的相關(guān)商定承當(dāng)違約責(zé)任?！薄驹斀狻孔赓U問(wèn)題是二手房買賣中處理起來(lái)特別麻煩的一個(gè)問(wèn)題。涉及到承租人的兩項(xiàng)法定權(quán)利是“承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”和“買賣不破租賃”。1）承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。購(gòu)買帶有租約的二手房，首先得讓賣方供應(yīng)承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的聲明，否則可能會(huì)涉及到侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。在20**年9月1日《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋合同糾紛案件實(shí)在應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》生效之前，承租人可以出租人侵害其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由主張合同無(wú)效，但主張合同無(wú)效的同時(shí)必需主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，不能只主張合同無(wú)效。該司法解釋生效以后承租人就不得以出租人侵害其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由，而主張合同無(wú)效了。這樣的規(guī)定對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)就比以前小了，但是為了躲避不必需的麻煩，還是得要承租人出具放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的聲明。2）買賣不破租賃。買賣不破租賃簡(jiǎn)單說(shuō)就是買方購(gòu)買二手房以后，假如二手房上有租約的，租約還得連續(xù)履行，直到租約解除或停止時(shí)為止。買家業(yè)然希望買一個(gè)干干凈凈的房子，假如房子上還有租約，將來(lái)還涉及到租戶騰房的問(wèn)題，那買房的風(fēng)險(xiǎn)就加大了。有租約時(shí)，租戶騰房時(shí)極容易產(chǎn)生糾紛，假如租戶是居住用途，還好處理一點(diǎn)，要求其提前騰房，賠償幾個(gè)月的租金可能就能把問(wèn)題解決；假如租戶是商用用途，還可能涉及到裝修彌補(bǔ)問(wèn)題，那處理起來(lái)就很麻煩，賠償問(wèn)題一旦談不攏，讓租戶提前騰房就比較難了。所以在合同中商定，和租戶解除合同，而且讓租戶騰房都是賣方需要承當(dāng)?shù)牧x務(wù)，假如解決不好就要承當(dāng)違約責(zé)任。這樣的商定可以敦促賣方樂(lè)觀的去解決租約問(wèn)題。7.交房時(shí)狀態(tài)條款范例：“甲方須保證交房時(shí)本合同附件二所列之該房屋內(nèi)管道管線、附屬設(shè)施、設(shè)備、室內(nèi)裝飾、裝修等與簽訂本合同之日的情形相符；乙方確認(rèn)其于簽訂本合同前已經(jīng)對(duì)該房屋進(jìn)行了驗(yàn)看。雙方同意甲方將該房屋按近況交付乙方?！薄驹斀狻磕阍谫?gòu)房時(shí)就已經(jīng)實(shí)地考察過(guò)房屋，可能就是由于對(duì)房屋的裝飾、裝修等很滿意才買的，所以得把房屋的相關(guān)情形固定下來(lái)作為交房時(shí)的依據(jù)?？梢酝ㄟ^(guò)拍照、攝像、列清單等形式予以固定，固定下來(lái)作為合同附件。假如雙方買房過(guò)程比較愉快還好說(shuō)，他真心賣房，你真心買房，雙方付錢，交房就可以了。假如雙方買房過(guò)程不愉快，甚至都產(chǎn)生了糾紛，那交房可就沒(méi)那么利索了。真到交房時(shí)你可能會(huì)發(fā)現(xiàn)缺這少那，甚至房屋都可能遭到不同程度的惡意破壞。所以說(shuō)，事先假如不對(duì)交房時(shí)的狀態(tài)進(jìn)行商定，一旦交房時(shí)發(fā)生糾紛，你連解決問(wèn)題的依據(jù)都沒(méi)有。8.通知條款范例：“甲、乙雙方應(yīng)在本合同的簽署欄中如實(shí)供應(yīng)聯(lián)系住址及聯(lián)系電話等。甲、乙雙方關(guān)于本合同履行及相關(guān)事宜的通知，應(yīng)當(dāng)依照載明的住址發(fā)出。通知一般以對(duì)方或授權(quán)代表簽名或者蓋章確認(rèn)為準(zhǔn)。假如以快遞或者掛號(hào)信形式寄送的，自發(fā)出之日起第四日視為送達(dá)之日。任何一方的聯(lián)系方式發(fā)生更改的，應(yīng)當(dāng)在更改后四日內(nèi)及時(shí)通知對(duì)方，否則因此產(chǎn)生的一切不利后果自行承當(dāng)?！薄驹斀狻客ㄖ獥l款是全部合同中都極為緊要的條款，但又是極易被忽視的條款。買賣雙方真心賣房、買房，全面履行自身的合同義務(wù)，通知條款就顯得不緊要了。由于有什么事項(xiàng)需要通知的根本不需要寄送書面的料子，直接打個(gè)電話就OK了，但一旦雙方由于種種原因?qū)е虏荒苷Ｂ男泻贤?，這時(shí)候通知條款就顯得特別緊要了。雙方已經(jīng)產(chǎn)生了糾紛，再聯(lián)系就不那么順暢了，要么不接電話，要么拒收相關(guān)書面文件，甚至連人影都找不到，有了通知條款這些就都不是問(wèn)題了。9.甲方的違約責(zé)任條款范例：“甲方未履行本合同項(xiàng)下各項(xiàng)義務(wù)的，每逾期一日需向乙方支出該房屋轉(zhuǎn)讓總價(jià)款的萬(wàn)分之五作為違約金，并連續(xù)履行。甲方簽訂本合同后又將該房屋轉(zhuǎn)賣、租賃給第三人的；在乙方取得房地產(chǎn)權(quán)證之前該房屋被抵押或查封的；甲方未依照本合同商定履行其義務(wù)，逾期超出十個(gè)工作日的；甲方擅自單方解除合同等；均視為甲方違約，乙方有權(quán)解除合同。乙方解除合同的，甲方需向乙方支出該房屋轉(zhuǎn)讓總價(jià)款的20%作為違約金。甲方應(yīng)當(dāng)在解除合同第二天起三個(gè)工作日內(nèi)退還已收取的全部房款，并支出違約金。若違約金不足以賠償乙方損失，甲方還需賠償乙方損失?！薄驹斀狻渴痉逗贤牡诰艞l和第十條商定的違約責(zé)任條款只商定了逾期付款及逾期交房這兩種違約情形，商定太過(guò)簡(jiǎn)答，不應(yīng)用。違約情形多種多樣，一旦違約，這樣條款將無(wú)從適用。一個(gè)好的違約責(zé)任條款，應(yīng)當(dāng)明確商定哪些是違約行為，違約以后該如何承當(dāng)違約責(zé)任，而不是留給法官去推斷。這樣的違約責(zé)任條款才具有可操作性。本范例條款明確商定了賣方的緊要違約情形，以及承當(dāng)違約責(zé)任的方式。賣方的緊要違約情形有：1）一房二賣。二手房不像一手房那樣對(duì)于一房二賣可以適用雙倍罰則，一手房買賣中假如出賣人一房二買，買受人可以要求其承當(dāng)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任；二手房對(duì)于一方二賣的違約責(zé)任需要雙方商定。2）新的租賃。原來(lái)房屋是沒(méi)有租約的，在買賣雙方簽訂完網(wǎng)簽的備案合同后至騰房這段時(shí)候，少則一兩個(gè)月，多則幾個(gè)月甚至更長(zhǎng)時(shí)間。賣方為了不影響自身的受益，會(huì)將房屋租賃第三人。在房屋上形成了新的租約，假如騰房時(shí)賣方能解決好沒(méi)問(wèn)題，假如解決不好租戶騰房問(wèn)題，那肯定要產(chǎn)生糾紛，所以得在合同中商定，形成新的租約的屬于違約行為。3）他權(quán)利限制。買賣雙方簽訂完網(wǎng)簽的備案合同后，房屋又由于種種原因被查封，被查封的房屋是不能進(jìn)行過(guò)戶的，一旦不能過(guò)戶，購(gòu)房的目的就可能落空，所以得在合同中商定，一旦形成他權(quán)利限制的屬于違約行為。這里需要說(shuō)明的一個(gè)問(wèn)題是，只有拿到房地產(chǎn)權(quán)證了房屋的全部權(quán)才是買方的。辦理完過(guò)戶手續(xù)，房地產(chǎn)交易中心會(huì)出具“收件收據(jù)”，收件收據(jù)并不是產(chǎn)權(quán)憑證，拿到收件收據(jù)后再過(guò)20天才略拿到房地產(chǎn)權(quán)證。在這期間房屋一旦被查封，就不能拿到房地產(chǎn)權(quán)證。10.乙方的違約責(zé)任條款范例：“乙方未履行本合同項(xiàng)下各項(xiàng)義務(wù)的，每逾期一日需向甲方支出該房屋轉(zhuǎn)讓總價(jià)款的萬(wàn)分之五作為違約金，并連續(xù)履行。乙方未依照本合同商定履行其義務(wù)，逾期超出十個(gè)工作日的；乙方擅自單方解除合同的；均視為乙方違約，甲方有權(quán)解除合同。甲方解除合同的，乙方需向甲方支出該房屋轉(zhuǎn)讓總價(jià)款的20%作為違約金。甲方可以從乙方已經(jīng)支出的款項(xiàng)中扣除違約金，剩余款項(xiàng)于解除合同第二天起三個(gè)工作日內(nèi)無(wú)息一次性退還乙方。乙方已支出的款項(xiàng)不足以支出違約金的，乙方應(yīng)當(dāng)在解除合同第二天起三個(gè)工作日予以補(bǔ)足。若違約金不足以賠償甲方損失，乙方還需賠償甲方損失?！薄驹斀狻抠I方的違約情形緊要是逾期付款和擅自解除合同。所以需要對(duì)這兩種嚴(yán)重的違約情形進(jìn)行商定，并商定違約責(zé)任的承當(dāng)方式。1）逾期付款。假如買方逾期付款超出確定期限，甚至不付款，就會(huì)導(dǎo)致賣方想通過(guò)賣房收取房款的目的落空。你付不起錢就說(shuō)明你沒(méi)錢買房，那肯定的結(jié)果就是解除合同，再把房子賣給付的起錢的人。2）擅自解除合同。擅自解除合同就是原來(lái)說(shuō)好了買的，現(xiàn)在驀地說(shuō)不買了，而且沒(méi)有合理理由。合同都簽好了，現(xiàn)在你說(shuō)不買了，就把賣方耍了，那賣方可以要求你連續(xù)履行合同；假如覺(jué)得已經(jīng)都這樣了，再連續(xù)履行下去也沒(méi)有什么意思了，那就解除合同，要求承當(dāng)違約責(zé)任。11.特別提示條款范例：“甲、乙雙方在簽訂本合同時(shí)已認(rèn)真閱讀了全文，完全理解各條款的真實(shí)意思，明確己方的各項(xiàng)權(quán)利、義務(wù)及違約可能承當(dāng)?shù)呢?zé)任。甲方已向乙方充分披露和說(shuō)明白該房屋的實(shí)際情況。甲、乙雙方已充分知悉此次交易可能存在的風(fēng)險(xiǎn)?！薄驹斀狻刻貏e提示條款是合同中的一個(gè)常規(guī)條款，提示雙方在簽訂合同前要充分閱讀合同各條款，并知悉其內(nèi)容。一旦簽署了合同，除非雙方同意更改合同內(nèi)容，否則可沒(méi)悔怨藥。到時(shí)候就不能以簽合同時(shí)沒(méi)有看清楚，對(duì)方欺詐沒(méi)有充分披露相關(guān)信息等等為托詞了。假如合同是律師起草的，這樣的條款對(duì)律師也是一種保護(hù)。以上是二手房買賣的增補(bǔ)條款中常常涉及的幾個(gè)條款，當(dāng)然在實(shí)際的二手房買賣中，由于買賣雙方的實(shí)在情況千差萬(wàn)別，導(dǎo)致合同條款可能會(huì)更多而雜。本文只是列舉了常見的條款，并供應(yīng)一些解決問(wèn)題的思路。由于這11個(gè)條款并沒(méi)有區(qū)分你是賣方還是買方的情況，所以在實(shí)在適用時(shí)，確定要依據(jù)你是賣方還是買方的身份選擇適用對(duì)你你更有利的條款。在二手房買賣中，買賣雙方一般會(huì)認(rèn)為已經(jīng)委托中介公司了，而且合同都是示范合同，沒(méi)有必需再委托律師了，假如有這樣的想法是不安全的，由于在二手房買賣中，律師和中介的作用是不一樣的。中介的目的是供應(yīng)交易信息，促成交易，收取傭金。中介有時(shí)候?yàn)榱舜俪山灰?，?huì)忽視風(fēng)險(xiǎn)，甚至隱瞞風(fēng)險(xiǎn)的存在。相比較交易風(fēng)險(xiǎn)，中介更關(guān)懷錢。律師是替委托人服務(wù)的，會(huì)為委托人爭(zhēng)取最大利益，而且在掌控風(fēng)險(xiǎn)方面更專業(yè)。假如交易的一方委托了律師，另一方?jīng)]有，那委托律師的一方一般會(huì)在合同條款中占有便宜。篇3:二手房屋買賣合同20**年最新二手房屋買賣合同范本賣方（以下簡(jiǎn)稱甲方）：姓名：＿＿＿（身份證號(hào)碼）：住址：聯(lián)系電話：共有人：姓名：＿＿＿（身份證號(hào)碼）：住址：聯(lián)系電話：買方（以下簡(jiǎn)稱乙方）：姓名：（身份證號(hào)碼）：住址：聯(lián)系電話：第一條房屋的基本情況：甲方房屋坐落于；位于第＿＿＿層戶，房屋結(jié)構(gòu)為＿＿，房產(chǎn)證登記