土地儲(chǔ)備項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)債券

北京智博睿項(xiàng)目管理有限公司北京智博睿項(xiàng)目管理有限公司土地儲(chǔ)備項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)債券1、發(fā)展背景我國(guó)城市土地儲(chǔ)備制度在上個(gè)世紀(jì)末起源于上海，發(fā)展于杭州，于2002年在全國(guó)普及，至今全國(guó)絕大多數(shù)市、縣相繼建立了土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，部分省、自治區(qū)、直轄市也建立了省級(jí)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。2007年11月19日，國(guó)土資源部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合發(fā)布了《土地儲(chǔ)備管理辦法》，重點(diǎn)在于“完善土地儲(chǔ)備制度，加強(qiáng)土地調(diào)控，規(guī)范土地市場(chǎng)運(yùn)行，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，提高建設(shè)用地保障能力”。由此可見(jiàn)，土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度作為土地市場(chǎng)調(diào)控與管理措施在不斷構(gòu)建與完善。經(jīng)過(guò)多年實(shí)踐，土地儲(chǔ)備制度在規(guī)范土地市場(chǎng)，全面實(shí)施土地招拍掛出讓制度，防止土地資產(chǎn)流失方面起到了重要作用。目前在實(shí)踐中，城市政府實(shí)施土地收購(gòu)儲(chǔ)備的對(duì)象主要是城市待開(kāi)發(fā)土地、舊城改造土地和城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)部的集體土地等。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第八條規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓”；第十一條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓?zhuān)墒?、縣人民政府有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門(mén)會(huì)同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門(mén)共同擬定方案，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地管理部門(mén)實(shí)施”。如果不由政府統(tǒng)一收回或征收這些待開(kāi)發(fā)土地，一是難以按照城市規(guī)劃要求實(shí)施舊城改造和城市建設(shè)，或者即使進(jìn)行了改造建設(shè)也難以符合規(guī)劃要求；二是難以滿(mǎn)足土地出讓管理的要求，尤其難以滿(mǎn)足招拍掛出讓方式的要求。政府實(shí)行土地收購(gòu)儲(chǔ)備和招拍掛公開(kāi)出讓制度，實(shí)際上是將以往由開(kāi)發(fā)商占有的部分超額地租收回，用于公共事業(yè)，同時(shí)防止開(kāi)發(fā)商的區(qū)域壟斷，通過(guò)保障土地平穩(wěn)供給，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，這是符合人民的整體和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的?！锻恋貎?chǔ)備管理辦法》中明確規(guī)定：“各地應(yīng)根據(jù)調(diào)控土地市場(chǎng)的需要，合理確定儲(chǔ)備土地規(guī)模，儲(chǔ)備土地必須符合規(guī)劃、計(jì)劃，優(yōu)先儲(chǔ)備閑置、空閑和低效利用的國(guó)有存量建設(shè)用地?！庇纱丝梢?jiàn)，土地儲(chǔ)備是加強(qiáng)土地調(diào)控、規(guī)范市場(chǎng)運(yùn)行的基本措施。各城市政府也正是按照這一原則構(gòu)建和實(shí)施土地儲(chǔ)備制度的。2、項(xiàng)目建設(shè)的必要性土地儲(chǔ)備是配置土地資源的重要手段，也是實(shí)現(xiàn)城市土地價(jià)值提升的重要途徑。經(jīng)過(guò)多年的實(shí)踐，土地儲(chǔ)備在規(guī)范土地要素市場(chǎng)、提高建設(shè)用地保障能力、實(shí)現(xiàn)土地資源集約高效利用等方面發(fā)揮了重要的作用。（1）保障國(guó)家糧食安全土地是糧食生產(chǎn)的根本，政府儲(chǔ)備土地能夠有效保障國(guó)家的糧食安全。在耕地面積有限的情況下，政府通過(guò)儲(chǔ)備土地，可以確保糧食生產(chǎn)有充足的土地資源，維護(hù)國(guó)家糧食安全。（2）促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展土地是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要資源。政府儲(chǔ)備土地可以為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供必要的空間。在城市化進(jìn)程中，政府可以通過(guò)儲(chǔ)備土地來(lái)調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)，推動(dòng)城市擴(kuò)張和產(chǎn)業(yè)發(fā)展。同時(shí)，儲(chǔ)備土地還可以為政府提供調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段，防止市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱或過(guò)冷的情況。（3）實(shí)施城市規(guī)劃城市規(guī)劃需要土地資源的支持。政府儲(chǔ)備土地可以更好地實(shí)施城市規(guī)劃，滿(mǎn)足城市發(fā)展的需求。通過(guò)儲(chǔ)備土地，政府可以確保在城市發(fā)展過(guò)程中有充足的土地資源，為城市的可持續(xù)發(fā)展提供支持。（4）應(yīng)對(duì)突發(fā)事件儲(chǔ)備土地對(duì)于應(yīng)對(duì)突發(fā)事件具有重要意義。在自然災(zāi)害、社會(huì)突發(fā)事件等情況下，政府可以通過(guò)調(diào)用儲(chǔ)備土地來(lái)迅速安置受災(zāi)群眾，保障社會(huì)穩(wěn)定。此外，儲(chǔ)備土地還可以為政府提供應(yīng)對(duì)突發(fā)公共衛(wèi)生事件的空間，如建設(shè)臨時(shí)醫(yī)療設(shè)施等。3、項(xiàng)目建設(shè)產(chǎn)生的社會(huì)效益土地儲(chǔ)備，是指各級(jí)人民政府依照法定程序在批準(zhǔn)權(quán)限范圍內(nèi)，對(duì)通過(guò)收回、收購(gòu)、征用或其他方式取得土地使用權(quán)的土地，進(jìn)行儲(chǔ)存或前期開(kāi)發(fā)整理，并向社會(huì)提供各類(lèi)建設(shè)用地的行為。土地儲(chǔ)備制度起源于歐洲,發(fā)展于歐美地區(qū)。我國(guó)自20世紀(jì)90年代末,在借鑒國(guó)外發(fā)展經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上,相繼成立了土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu),建立了土地儲(chǔ)備制度。經(jīng)過(guò)二十多年的發(fā)展,土地儲(chǔ)備有效解決了土地?zé)o償使用制度下產(chǎn)生的諸多歷史遺留問(wèn)題,為培育和規(guī)范土地市場(chǎng)、有效配置土地資源、優(yōu)化城市空間布局、促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)以及社會(huì)發(fā)展發(fā)揮了重要作用。土地儲(chǔ)備工作是國(guó)土空間規(guī)劃落地實(shí)施的第一道工序，是構(gòu)建空間規(guī)劃與土地儲(chǔ)備之間的溝通橋梁，是加強(qiáng)政府對(duì)土地資源的長(zhǎng)效調(diào)控、落實(shí)國(guó)土空間規(guī)劃的重要抓手。土地儲(chǔ)備規(guī)劃管理作為城市盤(pán)活挖掘土地多元價(jià)值的重要政策工具，始終貫徹“創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開(kāi)放、共享”的新發(fā)展理念，為城市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定快速發(fā)展提供土地要素保證，挖掘土地的社會(huì)、生態(tài)價(jià)值，從而保障城市均衡可持續(xù)發(fā)展。土地儲(chǔ)備工作要深入貫徹新發(fā)展理念,積極應(yīng)對(duì)新情況新問(wèn)題新挑戰(zhàn),強(qiáng)化政府主導(dǎo)和公益性定位,適應(yīng)土地市場(chǎng)發(fā)展改革需求,尋找新的轉(zhuǎn)型發(fā)展之路。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（2023年5月1日新版）編制大綱一、概論二、項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性三、