海南生態(tài)智慧新城2-1地塊項(xiàng)目定位報(bào)告

海南生態(tài)智慧新城2-1地塊項(xiàng)目定位報(bào)告?？诠緺I(yíng)銷部2018年3月目錄1、市場(chǎng)分析2、操盤(pán)空間3、本體分析

4、項(xiàng)目定位5、經(jīng)濟(jì)測(cè)算市場(chǎng)分析城市分析政策環(huán)境土地市場(chǎng)公寓市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)市場(chǎng)小結(jié)城市分析城市評(píng)判要素細(xì)則城市級(jí)別海南經(jīng)濟(jì)4強(qiáng)城市，省直轄縣級(jí)城市城市角色世界長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)，海澄文一體化經(jīng)濟(jì)圈，北部灣城市群之一經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力1、經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀：綜合實(shí)力位于海南中上游，城鎮(zhèn)人均可支配收入水平相對(duì)較高；2、發(fā)展動(dòng)力：第二產(chǎn)業(yè)占據(jù)主導(dǎo)，制造業(yè)為核心動(dòng)力，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步轉(zhuǎn)型，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，發(fā)展后勁足；3、旅游經(jīng)濟(jì)：旅游市場(chǎng)火爆，近4年年均旅游人次316萬(wàn)，年均旅游收入14.6億，位于海南中上游水平人口分析1、人口基數(shù)：人口基數(shù)較小，旅游人數(shù)快速增長(zhǎng)借勢(shì)省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展，經(jīng)濟(jì)勢(shì)頭穩(wěn)步發(fā)展；具備不可復(fù)制的養(yǎng)生度假資源，吸引島外客群、支撐樓市去化政策環(huán)境/海南產(chǎn)品政策自2016年起，海南深化雙暫停政策，調(diào)控商品住宅規(guī)劃總量，澄邁屬于雙暫停城市，每年規(guī)劃報(bào)建面積受限制；全島商品住宅100㎡以下停建；嚴(yán)控土地變性，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管力度；受限于以上政策，在現(xiàn)有商辦性質(zhì)土地上打造公寓+商業(yè)產(chǎn)品將不受以上政策的影響，或?qū)⒊蔀楸景傅暮诵馁u點(diǎn)之一。政策范圍內(nèi)容政策解讀商品住宅規(guī)劃總量調(diào)控2016.121.未列入兩個(gè)雙暫停市縣；2.列入兩個(gè)雙暫停市縣；3.五指山、保亭、白沙、瓊中4個(gè)中部生態(tài)1.未列入“兩個(gè)暫?！钡氖锌h，每年商品住宅（含酒店式公寓，下同）規(guī)劃報(bào)建總建筑面積不得超過(guò)近兩年年均商品住宅銷售面積;2.列入“兩個(gè)暫停”的市縣，每年商品住宅規(guī)劃報(bào)建總建筑面積不得超過(guò)近兩年年均商品住宅銷售面積的50%;近兩年年均商品住宅銷售面積數(shù)據(jù)從房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)（網(wǎng)簽系統(tǒng)）提取3.五指山、保亭、白沙、瓊中4個(gè)中部生態(tài)核心區(qū)市縣，應(yīng)堅(jiān)持生態(tài)優(yōu)先，從嚴(yán)控制房地產(chǎn)特別是商品住宅開(kāi)發(fā)，不再以商品住宅庫(kù)存消化期作為是否實(shí)施“兩個(gè)暫?！钡囊罁?jù)，直接列為實(shí)施“兩個(gè)暫?！惫芾淼氖锌h城市按照近兩年銷售的平均數(shù)來(lái)控制規(guī)模報(bào)建，勢(shì)必會(huì)造成開(kāi)發(fā)商及時(shí)報(bào)建搶指標(biāo)的現(xiàn)象商品住宅全裝修2017.7.1全省范圍內(nèi)，商品住宅2017年7月1日（含）后取得施工許可證的商品住宅項(xiàng)目工程實(shí)行全裝修。商品住宅交付使用前，套內(nèi)和公共部位的固定面、設(shè)備管線及開(kāi)關(guān)插座等全部裝修并安裝完成，廚房和衛(wèi)生間的固定設(shè)施安裝到位，裝修所用主要材料、部品和設(shè)備應(yīng)綠色環(huán)保，其各項(xiàng)指標(biāo)及施工質(zhì)量應(yīng)符合有關(guān)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、海南省商品住宅全裝修材料部品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和海南省商品住宅全裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范要求。促進(jìn)商品住宅規(guī)范落地100㎡以下停建（含100㎡）2017.9.28全省范圍內(nèi)，商品住宅全省自2017年9月29日起，停止批準(zhǔn)套型建面100㎡（含100㎡）的商品住宅（含酒店式公寓）建設(shè)（之前已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可的項(xiàng)目可按原方案繼續(xù)實(shí)施），保障性住房、面對(duì)本地居民銷售的自住型商品住宅、共有產(chǎn)權(quán)住宅不受此政策限制提高購(gòu)房門(mén)檻嚴(yán)控土地使用2017.12.25全省范圍內(nèi)，商品住宅1、嚴(yán)控生態(tài)紅線。在沿海200米范圍內(nèi)不允許建設(shè)與生態(tài)保護(hù)無(wú)關(guān)的建筑。2、填海項(xiàng)目嚴(yán)禁開(kāi)發(fā)商品住宅。3、嚴(yán)控土地變性和土地倒賣。省長(zhǎng)在會(huì)上強(qiáng)調(diào)，要強(qiáng)化土地管控，決不允許以其它項(xiàng)目的名義變相搞房地產(chǎn)項(xiàng)目，決不允許隨意改變土地用途和性質(zhì)，決不允許炒賣土地。4、取消12個(gè)市縣GDP、工業(yè)、固定資產(chǎn)投資考核。加強(qiáng)土地管理，抑制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，保護(hù)生態(tài)環(huán)境政策環(huán)境/二級(jí)土地市場(chǎng)暫停交易起因：近期，在我省嚴(yán)格規(guī)范土地土地市場(chǎng)土地供應(yīng)的情況下，土地二級(jí)市場(chǎng)交易頻繁，特別是未經(jīng)批準(zhǔn)私下交易、規(guī)避審批變相交易等違法交易土地、炒賣土地問(wèn)題較為突出，嚴(yán)重影響了正常的土地市場(chǎng)管理秩序。三種例外情況：1、因依法轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)

2、司法機(jī)關(guān)依法裁定3、國(guó)有企業(yè)改制改組涉及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，可不列入暫停轉(zhuǎn)讓交易范圍。

暫停交易范圍：對(duì)違反土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理?xiàng)l例》《海南省建設(shè)用地統(tǒng)一交易管理辦法》等法律法規(guī)規(guī)定，不符合土地轉(zhuǎn)讓條件，存在未依照土地使用權(quán)出讓合同約定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、投資額未達(dá)到投資總額25%以上、欠繳土地出讓金、土地權(quán)屬有爭(zhēng)議、司法和行政機(jī)關(guān)限制其轉(zhuǎn)讓等情形的土地，均不得辦理轉(zhuǎn)讓交易有關(guān)用地手續(xù)。海南省政府暫停土地二級(jí)市場(chǎng)交易，導(dǎo)致房企拿地門(mén)檻攀升，土地供應(yīng)端競(jìng)爭(zhēng)激烈政策環(huán)境/限購(gòu)限貸海南針對(duì)島外客戶限購(gòu)一套，客戶基數(shù)減小；海口主城區(qū)限購(gòu)，客戶向東西兩側(cè)外溢；以上政策僅針對(duì)商品住宅，本案直接受益，限購(gòu)區(qū)及住宅外溢客群將是本案的重要客戶來(lái)源。限購(gòu)區(qū)海口限購(gòu)區(qū)域圖本案政策細(xì)節(jié)新建商品房（不含二手房）201703.03前201703.03201704.14201710.09限購(gòu)本省戶籍不限非本省戶籍不限限購(gòu)1套——限貸商貸本地?zé)o房無(wú)貸款記錄30%——本地1套且貸款已還清，購(gòu)2套房30%40%40%——本地1套且貸款未還清，購(gòu)2套房40%40%50%（?？?0%）——購(gòu)3套房及以上貸款還清按首套30%

1套未還清40%

2套未還清不予發(fā)放不發(fā)放（含公積金）——限轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品住宅無(wú)要求禁轉(zhuǎn)讓禁轉(zhuǎn)讓居民家庭新購(gòu)買(mǎi)的第2套及以上新建商品住宅取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可轉(zhuǎn)讓?？?、三亞、陵水、萬(wàn)寧需取得不動(dòng)產(chǎn)登記證滿5年方可轉(zhuǎn)讓，其他城市不變企事業(yè)單位、社會(huì)組織等法人單位新購(gòu)買(mǎi)的新建商品住宅取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓限購(gòu)情況：非本省戶籍以家庭為單位，限購(gòu)一套；本省籍居民家庭不限購(gòu)限購(gòu)區(qū)域內(nèi)，需提交連續(xù)兩年的海口社保繳納證明?？谏虡I(yè)貸款，首套房比例為30%，首套房貸款未還清的二套房貸款70%，已還清的二套房比例50%，停止發(fā)放第三套購(gòu)房貸款政策小結(jié)1、目前政策以控風(fēng)險(xiǎn)、抑投資為主，平穩(wěn)發(fā)展是主流趨勢(shì)；中短期內(nèi)，政策松動(dòng)的可能性較??；長(zhǎng)期來(lái)看，市場(chǎng)將保持上行趨勢(shì)；2、政策以管控風(fēng)險(xiǎn)為導(dǎo)向，限制島外客戶多次置業(yè)，島內(nèi)自住客群增加，但海南獨(dú)特的氣候優(yōu)勢(shì)，決定其度假市場(chǎng)將維持長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，在住宅購(gòu)買(mǎi)資格越發(fā)嚴(yán)格的情況下，未限購(gòu)產(chǎn)品迎來(lái)市場(chǎng)機(jī)會(huì)；一級(jí)市場(chǎng)/供需分析自2014年起，?？谕恋爻山涣窟B續(xù)4年下滑，受雙暫停、去庫(kù)存政策等影響，供應(yīng)量管控明顯，土地供應(yīng)節(jié)奏減慢嚴(yán)格土地供應(yīng)管理，造成供地量少，房企哄搶，導(dǎo)致地王頻出；隨著中心城區(qū)建設(shè)推進(jìn)，以“城中村棚改”為主要供地形式，優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)越來(lái)越少。注：2018年數(shù)據(jù)截至?xí)r間為2018年2月，數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞一級(jí)市場(chǎng)/供需結(jié)構(gòu)海口2012-2017年成交土地以住宅用地為主，成交區(qū)域主要分布在秀英區(qū)西海岸板塊2012-2017年海口各類型土地建筑面積成交情況注：數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞2012-2017年?？诟鲄^(qū)域土地建筑面積成交情況一級(jí)市場(chǎng)/價(jià)格表現(xiàn)2017年同比樓面價(jià)上漲73%（2016年2276元/㎡，2017年3942元/㎡），同期住宅價(jià)格同比上漲40%（2016年9194元/㎡，2017年12885元/㎡）。2017年下半年，海口經(jīng)營(yíng)性土地整體溢價(jià)率143%。（西海岸新地王，樓面價(jià)11164元/㎡，溢價(jià)率142%；蒼嶧路地塊，樓面價(jià)10414元/㎡，溢價(jià)率147%），2016年海口經(jīng)營(yíng)性土地整體溢價(jià)率36%。海口土地市場(chǎng)受雙地王項(xiàng)目帶動(dòng)，2017年達(dá)樓面價(jià)3942元/㎡，同比漲幅突破70%；2017年下半年整體溢價(jià)率高達(dá)143%2017年海口溢價(jià)地塊統(tǒng)計(jì)溢價(jià)率地塊幅數(shù)總建面（萬(wàn)㎡）027.140-50%10106.4050-100%11.07100%以上623.63合計(jì)19138.24注：數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞一級(jí)市場(chǎng)/價(jià)格表現(xiàn)海口商業(yè)土地市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域?yàn)槲骱０丁⒊悄?、海口灣三大板塊，距離本案較近的西海岸板塊，2013-2017年成交169萬(wàn)㎡，平均樓板價(jià)2395元/㎡注：數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞2017年7月開(kāi)發(fā)商：北辰房產(chǎn)用地性質(zhì)：住宅、商住樓面價(jià)：11164元/㎡溢價(jià)率：142%周邊：0.2-0.5萬(wàn)元/㎡2016年8月開(kāi)發(fā)商：碧桂園用地性質(zhì)：住宅樓面價(jià)：4400元/㎡周邊：0.4-0.7萬(wàn)元/㎡2017年10月開(kāi)發(fā)商：衍宏集團(tuán)用地性質(zhì)：住宅樓面價(jià)：10414元/㎡溢價(jià)率：160%周邊：0.5-0.8萬(wàn)元/㎡2016年7月開(kāi)發(fā)商：海航集團(tuán)用地性質(zhì)：住宅、商住樓面價(jià)：4363元/㎡周邊：0.2-0.3萬(wàn)元/㎡海口近兩年重點(diǎn)地塊成交區(qū)域，集中在西海岸、城南板塊，以品牌開(kāi)發(fā)商為主導(dǎo)，樓板價(jià)突破1萬(wàn)元/㎡，地王項(xiàng)目持續(xù)推動(dòng)土地價(jià)格上漲2017年3月開(kāi)發(fā)商：雅居樂(lè)地產(chǎn)用地性質(zhì)：住宅、商住樓面價(jià)：2565元/㎡溢價(jià)率：1.1%周邊：0.3-1萬(wàn)元/㎡2017年4月開(kāi)發(fā)商：華僑城用地性質(zhì)：住宅、商住樓面價(jià)：2894元/㎡溢價(jià)率：0.8%周邊：0.3-1萬(wàn)元/㎡注：數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞本案一級(jí)市場(chǎng)/重點(diǎn)地塊分布一級(jí)市場(chǎng)/重點(diǎn)地塊分布海口累計(jì)13家品牌房企通過(guò)土地競(jìng)拍等形式拿地進(jìn)駐?？?，不包含收購(gòu)地塊的品牌房企數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)編號(hào)房企名稱成交時(shí)間地址建筑面積(㎡)樓面價(jià)（元/㎡）成交總價(jià)（萬(wàn)元）1龍光2014/6/12?？谑形骱０缎聟^(qū)南片區(qū)30177.0888526712保利2014/10/15?？谑行阌⒏?965123251638913綠地2014/11/10海口市靈山鎮(zhèn)795418.7536352891294綠地2014/11/10?？谑虚L(zhǎng)流鎮(zhèn)991930.7535593530205長(zhǎng)影2014/12/31海口市南海大道南側(cè)2809457.3335529978396長(zhǎng)影2015/9/15?？谑形骱０缎聟^(qū)南片區(qū)567808.946531891810617綠地2015/9/29?？谑徐`山鎮(zhèn)4369197.03350615319208綠地2015/11/5?？谑徐`山鎮(zhèn)352253.61240436659中海2015/11/18城西片區(qū)椰海大道南側(cè)23225027046280010長(zhǎng)影2015/12/31西海岸新區(qū)南片區(qū)644744.189512137818911綠地2016/7/29博義鹽灶八灶片區(qū)304660.225307708012碧桂園2016/8/22城西片區(qū)217749.544009581013金隅大成2016/11/11?？谑形骱０赌掀瑓^(qū)新區(qū)234460.4639309214314綠地2016/12/14?？谑胁┝x鹽灶八灶片區(qū)494197.765612916378815綠地2016/12/29海口市靈山鎮(zhèn)西片區(qū)482302.413296410916雅居樂(lè)2017/3/1?？谑薪鹕碁称瑓^(qū)704450.73256518065817華僑城2017/4/21西海岸南片區(qū)450537.7289413038618北辰2017/7/24西海岸南片區(qū)206016.71116423000019衍宏2017/10/12?？谑猩n嶧路西側(cè)35308.031041436771一級(jí)市場(chǎng)/品牌房企拿地分布各大品牌房企集中布局西海岸板塊，?？谖鲄^(qū)域市場(chǎng)前景持續(xù)看好觀瀾湖恒大金隅大成龍光保利綠地綠地綠地長(zhǎng)影中海綠地碧桂園華僑城金隅大成雅居樂(lè)北辰衍宏本案一級(jí)市場(chǎng)小結(jié)1、土地供應(yīng)：海口土地供應(yīng)量連續(xù)4年下滑，但早期供應(yīng)充足，保證后續(xù)開(kāi)發(fā)供應(yīng);2、土地成交：熱點(diǎn)區(qū)域海口西海岸板塊，多家品牌房企入駐，與項(xiàng)目所處位置較近，近年有較多土地成交;3、土地價(jià)格：住宅供應(yīng)受限導(dǎo)致出現(xiàn)地王，樓面價(jià)已突破12000元/㎡，致使海口整體樓面價(jià)持續(xù)上漲，房企現(xiàn)階段拿地成本較高；4、土地結(jié)構(gòu)：?？谕恋爻山灰宰≌玫貫橹鳎茈p暫停、去庫(kù)存等政策影響，自2016年起住宅用地供應(yīng)比例減少。隨著海口整體土地供應(yīng)量持續(xù)減少，未來(lái)土地更為稀缺；西海岸“萬(wàn)元地王”抬高海口西地區(qū)進(jìn)駐門(mén)檻；未來(lái)滿足居住及度假需求的高性價(jià)比產(chǎn)品將日益受到關(guān)注區(qū)域市場(chǎng)/板塊格局?？诠⒅饕植己＞百Y源及緊鄰商圈的秀英西海岸板塊和龍華市中心板塊；澄邁商業(yè)公寓項(xiàng)目較少，分布在老城板塊保利中央海岸（四期）綠地海長(zhǎng)流（五期）面積：40-60㎡秀英板塊海口碧桂園面積：46-62㎡恒大文化旅游城面積：31-48㎡華盛中央公園面積：43-65㎡綠地海長(zhǎng)流（六期）廣粵首座龍光海云天面積：46-48㎡華僑城綠地海德公館面積：43-62㎡錦地翰城面積：43-57㎡萬(wàn)綠園壹號(hào)面積：48-102㎡萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)面積：38-47㎡遠(yuǎn)大購(gòu)物廣場(chǎng)45-90㎡西岸鉆石廣場(chǎng)39-52㎡皇瑪花園面積：47㎡昌建逸海國(guó)際60-93㎡碧桂園海泉灣67-81㎡老城板塊龍華板塊美蘭板塊瓊山板塊本案宇建國(guó)貿(mào)城39-47㎡售罄區(qū)域市場(chǎng)/板塊格局板塊板塊界定板塊特征美蘭覆蓋海甸島、新埠島、海口東海岸供應(yīng)日益稀缺，配套完善，在售項(xiàng)目以小體量精裝住宅、別墅，價(jià)格總體呈上升趨勢(shì)。秀英覆蓋長(zhǎng)濱路以西，南海大道以北至瓊州海峽板塊熱點(diǎn)區(qū)域，土地供應(yīng)主要供應(yīng)區(qū)，市政配套日趨完善，均價(jià)持續(xù)走高。龍華龍華區(qū)為主，濱江路以西，永萬(wàn)路以東，椰海大道以北，長(zhǎng)堤路以南區(qū)域傳統(tǒng)市中心，供應(yīng)日益稀缺，道路和市政配套規(guī)劃滯后，后續(xù)發(fā)展活力不足，價(jià)格較穩(wěn)定。瓊山海口區(qū)域?yàn)I江路以東，覆蓋靈山鎮(zhèn)、云龍鎮(zhèn)等區(qū)域板塊發(fā)展相對(duì)滯后，供應(yīng)量大，未來(lái)發(fā)展熱點(diǎn)區(qū)域，在售項(xiàng)目多為經(jīng)濟(jì)走量型產(chǎn)品，配套欠佳，海口市價(jià)格洼地。老城北至瓊州海峽，西至金馬大道，南至西線高速路，東至海榆西線整體開(kāi)發(fā)較早，依托老城鎮(zhèn)中心配套溢價(jià)，以高層為主，在售項(xiàng)目以中小戶型的精裝高層、毛坯別墅為主。二級(jí)市場(chǎng)/供需關(guān)系2015-2017年海口公寓成交量?jī)r(jià)齊漲，2017年公寓成交面積11萬(wàn)㎡，同比上漲40%，2017年成交均價(jià)12853元/㎡，同比上漲16%早期公寓市場(chǎng)主要供應(yīng)產(chǎn)品為酒店式公寓，多以返祖形式打包出售；15年之后，海口公寓供應(yīng)量大幅減少，16-18年，年均供應(yīng)量不足10萬(wàn)㎡；受住宅限購(gòu)政策、量?jī)r(jià)齊漲等影響，公寓類客戶增多，量?jī)r(jià)齊漲。2010年-2018年1-2月?？谏套」⒐┬枨闆r注：2018年數(shù)據(jù)截至?xí)r間為2018年2月28日，數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞二級(jí)市場(chǎng)/區(qū)域結(jié)構(gòu)秀英區(qū)為海口市政府新開(kāi)發(fā)區(qū)，市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域，成交基本集中在秀英區(qū)美蘭區(qū)售價(jià)最高，均價(jià)15808元/㎡；瓊山區(qū)價(jià)格最低，均價(jià)10098元/㎡2016年1月-2018年2月?？诟鲄^(qū)供需及成交價(jià)格走勢(shì)注：2018年數(shù)據(jù)截至?xí)r間為2018年2月28日，數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞二級(jí)市場(chǎng)/區(qū)域結(jié)構(gòu)自2017年起各區(qū)域基本無(wú)新公寓供應(yīng)，現(xiàn)階段以消化前期存量房為主2016年-2018年2月秀英區(qū)供求關(guān)系及量?jī)r(jià)走勢(shì)2016年-2018年2月龍華區(qū)供求關(guān)系及量?jī)r(jià)走勢(shì)2016年-2018年2月瓊山區(qū)供求關(guān)系及量?jī)r(jià)走勢(shì)2016年-2018年2月美蘭區(qū)供求關(guān)系及量?jī)r(jià)走勢(shì)注：2018年數(shù)據(jù)截至?xí)r間為2018年2月28日，數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞二級(jí)市場(chǎng)/公寓成交面積段近兩年?？诠⒅髁γ娣e段為30-60㎡；2017年市場(chǎng)向好、限購(gòu)政策擠壓住宅客戶向公寓產(chǎn)品傾斜，40㎡以上面積段公寓成交量提升明顯海口公寓各面積段成交套數(shù)情況面積段（㎡）2016年成交套數(shù)2017年成交套數(shù)30以下20316031-4080768641-5034885951-6038957861-7014157171-80811581-902117291-1004388101-1101824111-120152121-1302011131-14075141-150298151-16010161-17002171-18014181-19016191-20001201以上25合計(jì)20543295備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于房管局及中原市調(diào)二級(jí)市場(chǎng)/LOFT市場(chǎng)/板塊格局海口市場(chǎng)LOFT分布在剛需集中的城南板塊，海景資源及緊鄰商圈的城央板塊和西海岸板塊；老城LOFT項(xiàng)目較少，分布在盈濱半島板塊保利中央海岸（四期）萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)面積：38-47㎡綠地海長(zhǎng)流（五期）面積：40-60㎡城南板塊海口碧桂園面積：46-62㎡城央板塊恒大文化旅游城面積：31-48㎡華盛中央公園面積：43-65㎡綠地海長(zhǎng)流（六期）廣粵首座龍光海云天面積：46-48㎡華僑城西海岸板塊綠地海德公館面積：43-62㎡錦地翰城面積：43-57㎡萬(wàn)綠園壹號(hào)面積：48-102㎡城南板塊遠(yuǎn)大購(gòu)物廣場(chǎng)45-90㎡西岸鉆石廣場(chǎng)39-52㎡皇瑪花園面積：47㎡盈濱半島板塊本案二級(jí)市場(chǎng)/LOFT市場(chǎng)/產(chǎn)品指標(biāo)區(qū)域項(xiàng)目用地性質(zhì)產(chǎn)權(quán)年限總套數(shù)（套）產(chǎn)品面積層高（米）開(kāi)間（米）裝修狀態(tài)?？诰G地海長(zhǎng)流商服40年57240-604.954.2-6.6毛坯?？谌f(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商服40年74838-475.14毛坯錦地翰城商服40年16543-574.83.9毛坯保利中央海岸辦公40年94455-1105.26.3精裝萬(wàn)綠園1號(hào)產(chǎn)權(quán)式酒店40年18248-1025.354.29毛坯海口碧桂園商服40年30746-625.46.1精裝綠地海德公館商服40年17143-645.43.6-5.2毛坯華盛中央公園商服40年16948-655.83.8-7.35毛坯遠(yuǎn)大購(gòu)物廣場(chǎng)商服40年50045-904.883.75-7.35毛坯老城西岸鉆石廣場(chǎng)商服40年6239-525.63.8精裝皇瑪花園住宅70年80474.896.6毛坯

{開(kāi)發(fā)商提供裝修套餐}區(qū)域市場(chǎng)LOFT產(chǎn)品主力面積為40-65㎡，室內(nèi)層高在4.8米-5.4米，主力開(kāi)間在4米-6米，多數(shù)為毛坯出售備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于中原團(tuán)隊(duì)市調(diào)?？诒坦饒@二級(jí)市場(chǎng)/LOFT市場(chǎng)/平面排布區(qū)域LOFT平面排布以內(nèi)連廊結(jié)構(gòu)為主，少量項(xiàng)目采用外連廊結(jié)構(gòu)；大部分項(xiàng)目樓層在10-16層，梯戶比集中在2梯12戶至2梯15戶保利中央海岸萬(wàn)綠園1號(hào)項(xiàng)目樓層梯戶比綠地海長(zhǎng)流15層3梯21戶、5梯31戶恒大文旅城18層2梯21戶?？谌f(wàn)達(dá)廣場(chǎng)19層3梯22戶錦地翰城12層2梯15戶保利中央海岸22層4梯22戶萬(wàn)綠園1號(hào)14層2梯14戶海口碧桂園11層2梯12戶綠地海德公館10層3梯19戶華盛中央公園16層2梯13戶龍光海云天備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于中原團(tuán)隊(duì)市調(diào)二級(jí)市場(chǎng)/LOFT市場(chǎng)/量?jī)r(jià)關(guān)系LOFT產(chǎn)品集中推售時(shí)間在2016年下半年-2017年上半年，該時(shí)間段市場(chǎng)火熱，整體去化情況理想，其中去化較快項(xiàng)目月均套數(shù)在100-130套，一般項(xiàng)目在30-40套；大部分項(xiàng)目年均價(jià)格漲幅4-6%，大部分項(xiàng)目LOFT體量較小，且80%已售罄。備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于中原團(tuán)隊(duì)市調(diào)項(xiàng)目月均去化（套）歷年成交均價(jià)（元/㎡）總套數(shù)入市/開(kāi)盤(pán)時(shí)間售罄時(shí)間去化周期（月）月均去化套數(shù)2016年2017年2018年均價(jià)格漲幅綠地海長(zhǎng)流5722015年11月2017年3月1441950010000——-9%?？谌f(wàn)達(dá)廣場(chǎng)7482016年9月2017年3月7106950010000——5%保利中央海岸（三期）9442016年12月2017年6月71341400019000——28%海口碧桂園3072017年2月2017年4月3102——14000————綠地海德公館1712017年1月認(rèn)籌2017年3月443——15000————華盛中央公園1692017年2月2017年7月534——15000————廣粵錦泰9642018年2月——1123————20000——遠(yuǎn)大購(gòu)物廣場(chǎng)5122017年12月截止18年2月，剩余328套443—二級(jí)市場(chǎng)/LOFT市場(chǎng)/戶型分析30-40㎡：市場(chǎng)主流面積段的低總價(jià)、一房產(chǎn)品，開(kāi)間3.9米-4米，一樓設(shè)置公共區(qū)域，一層二層恒大文化旅游城：32㎡一房開(kāi)間3.9米，采光面2米一樓設(shè)置客餐廳、衛(wèi)生間、廚房二樓設(shè)計(jì)臥室，但無(wú)衛(wèi)生間是產(chǎn)品硬傷?？谌f(wàn)達(dá)廣場(chǎng)：38㎡一房開(kāi)間4米，采光面2.5米一樓設(shè)置客餐廳、衛(wèi)生間、廚房二樓設(shè)計(jì)臥室、衛(wèi)生間、衣帽間二級(jí)市場(chǎng)/LOFT市場(chǎng)/戶型分析40-50㎡：該面積段涵蓋一房、兩房、三房產(chǎn)品，但主流產(chǎn)品為兩房，開(kāi)間3.6-4.2米，綠地海長(zhǎng)流綠地海長(zhǎng)流：40㎡兩房一衛(wèi)開(kāi)間4.2米，采光面3米一樓設(shè)置客餐廳、衛(wèi)生間、廚房，但廚房位置設(shè)計(jì)不合理，影響整個(gè)戶型動(dòng)線二樓設(shè)計(jì)兩個(gè)臥室，但無(wú)衛(wèi)生間龍光海云天龍光海云天：48㎡兩房?jī)尚l(wèi)開(kāi)間3.6米一樓設(shè)置客餐廳、衛(wèi)生間、廚房二樓設(shè)計(jì)兩個(gè)臥室，一個(gè)公共衛(wèi)生間二級(jí)市場(chǎng)/LOFT市場(chǎng)/戶型分析50-60㎡：該面積段市場(chǎng)主流產(chǎn)品為兩房?jī)尚l(wèi)或三房?jī)尚l(wèi)；三房由于強(qiáng)調(diào)功能性，舒適度相對(duì)欠缺；兩房產(chǎn)品，舒適度相對(duì)較高保利中央海岸保利中央海岸：52㎡三房?jī)尚l(wèi)開(kāi)間5.4米一樓設(shè)置客餐廳、衛(wèi)生間、廚房二樓設(shè)計(jì)三個(gè)臥室，1個(gè)公共衛(wèi)生間，但每個(gè)房間的面積較小，主臥12㎡，次臥8㎡綠地海長(zhǎng)流綠地海長(zhǎng)流：50㎡兩房?jī)尚l(wèi)開(kāi)間5.2米一樓設(shè)置客餐廳、衛(wèi)生間、廚房二樓設(shè)計(jì)兩個(gè)臥室，1個(gè)公共衛(wèi)生間，臥室面積在9-10㎡，同時(shí)設(shè)計(jì)晾衣區(qū)二級(jí)市場(chǎng)/LOFT市場(chǎng)/競(jìng)品分析項(xiàng)目名稱保利中央海岸開(kāi)發(fā)商海口保利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目位置麗晶路秀英港碼頭產(chǎn)品類型高層占地面積（萬(wàn)㎡）9.6（四期）建筑面積（萬(wàn)㎡）35.84(四期)容積率3.0綠化率35%總戶數(shù)住宅974戶，公寓979交付標(biāo)準(zhǔn)住宅精裝（2000元/㎡）Loft精裝（3000元/㎡）樓層狀況高層11棟25-31層、Loft3棟戶型面積（㎡）住宅89-135㎡三房、105-128㎡四房、165-220㎡五房Loft33-57㎡兩至三房車位數(shù)量2280個(gè)土地情況用地性質(zhì)：商住混合用地年限40年及70年銷售價(jià)格LOFT認(rèn)籌中，預(yù)計(jì)18000-20000元/㎡高層Loft二級(jí)市場(chǎng)/LOFT市場(chǎng)/競(jìng)品分析該項(xiàng)目loft產(chǎn)品以辦公性質(zhì)報(bào)建，產(chǎn)品有33-57㎡兩房至三房loft，層高5.2米，硬裝精裝交付，二樓隔板已搭建好樓棟面積（㎡）房型套數(shù)套數(shù)占比梯戶比層高交付標(biāo)準(zhǔn)總開(kāi)間進(jìn)深是否燃?xì)獾梅柯?4#33兩房?jī)蓮d一衛(wèi)50051%3梯24戶5.2米精裝3.2米7.2米否120%12#13#48三房?jī)蓮d兩衛(wèi)26627%3梯14戶5.2米5米6.9米否145%57三房?jī)蓮d兩衛(wèi)21322%3梯14戶5.2米6.2米6.9米否150%合計(jì)————979100%——————————————14#12#、13#33㎡兩房二級(jí)市場(chǎng)/LOFT市場(chǎng)/競(jìng)品分析項(xiàng)目名稱遠(yuǎn)大購(gòu)物廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商遠(yuǎn)大置業(yè)（海南）有限公司項(xiàng)目位置西海岸長(zhǎng)海大道（長(zhǎng)濱西二街）產(chǎn)品類型公寓、商業(yè)街占地面積（萬(wàn)㎡）6.5建筑面積（萬(wàn)㎡）37.62容積率4綠化率25%總戶數(shù)1792（公寓）交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯樓層狀況1#、3#、6#、9#4棟高層公寓戶型面積（㎡）40-50㎡兩房、90㎡三房車位數(shù)量2560個(gè)停車位，地上160個(gè)，地下2400個(gè)土地情況用地性質(zhì)：商住混合用地年限40年及70年銷售價(jià)格公寓20000元/㎡1#3#6#9#2#商業(yè)中心4#5#7#8#二級(jí)市場(chǎng)/LOFT市場(chǎng)/競(jìng)品分析該項(xiàng)目loft產(chǎn)品以辦公報(bào)建，9#共512套，產(chǎn)品面積區(qū)間45-90㎡，以45-50㎡小面積為主，占比81%，搭配少量90㎡大戶型；層高4.88米，毛坯交付，二樓無(wú)隔板；產(chǎn)品舒適，超大觀景陽(yáng)臺(tái)，全景落地窗，上下雙衛(wèi)預(yù)留設(shè)計(jì)樓棟面積（㎡）房型套數(shù)套數(shù)占比梯戶比層高交付標(biāo)準(zhǔn)總開(kāi)間進(jìn)深是否燃?xì)獾梅柯?#45-50兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)41681%3梯14戶3梯18戶4.88米毛坯交付3.7510.9否140%90三房?jī)蓮d兩衛(wèi)9619%7.3510.9是150%合計(jì)————512————————————————45㎡90㎡二級(jí)市場(chǎng)/LOFT市場(chǎng)/競(jìng)品分析項(xiàng)目周邊LOFT項(xiàng)目少、產(chǎn)品供應(yīng)套數(shù)較少，月均去化量差異化明顯，其中影響去化最核心因素為海景資源；本項(xiàng)目為非臨海項(xiàng)目，景觀資源在一定程度上將制約去化速度項(xiàng)目名稱面積（㎡）房型套數(shù)套數(shù)占比推售時(shí)間去化套數(shù)月均去化套數(shù)去化率價(jià)格鉆石廣場(chǎng)39兩房?jī)蓮d一衛(wèi)46%2017年10月，3個(gè)月321100%折后均價(jià)14000元/㎡，含2000元/㎡精裝45兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)4472%3348兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)帶陽(yáng)臺(tái)1016%952兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)46%3合計(jì)————62——————————項(xiàng)目名稱面積（㎡）房型套數(shù)套數(shù)占比推售時(shí)間去化套數(shù)月均去化套數(shù)去化率價(jià)格皇瑪花園47三房?jī)蓮d兩衛(wèi)80100%2017年9月底，一天即售罄8080100%14000元/㎡，看海效果明顯合計(jì)————80——————————皇瑪花園一線海景本案西岸鉆石廣場(chǎng)非臨海二級(jí)市場(chǎng)/LOFT市場(chǎng)/供應(yīng)及庫(kù)存目前市場(chǎng)在售LOFT產(chǎn)品較少，主要面積區(qū)間為60-90㎡，部分未入市項(xiàng)目LOFT產(chǎn)品體量未定，已報(bào)建未入市體量預(yù)計(jì)2800套左右項(xiàng)目剩余套數(shù)后續(xù)供應(yīng)主力面積入市時(shí)間綠地海長(zhǎng)流——1000待定待定保利中央海岸——四期979套35-55預(yù)計(jì)2018年中廣粵錦泰623058-892018年2月華僑城西海岸——待定待定——遠(yuǎn)大購(gòu)物廣場(chǎng)328045-902018年1月魯能海藍(lán)公館——83851預(yù)計(jì)2018年5月合計(jì)951套2817套————二級(jí)市場(chǎng)/平層公寓市場(chǎng)/項(xiàng)目分布?？谄綄庸⒎植荚趰u外客戶集中的西海岸板塊，一線臨江、臨海的海甸島板塊，投資價(jià)值高的市中心板塊，公寓形式包括產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓、SOHO公寓巨制國(guó)際54-152㎡在售遠(yuǎn)大購(gòu)物廣場(chǎng)47-102㎡在售濱江海岸56-74㎡在售華彩華邑67-283㎡停售碧桂園海泉灣67-81㎡在售昌建逸海國(guó)際60-93㎡售罄置地東方廣場(chǎng)61-125㎡在售綠地海長(zhǎng)流53-64㎡待售宇建國(guó)貿(mào)城39-47㎡售罄西海岸板塊海甸島板塊市中心板塊本案二級(jí)市場(chǎng)/平層公寓市場(chǎng)/基礎(chǔ)信息項(xiàng)目規(guī)模集中在6-11萬(wàn)㎡，其中公寓房間數(shù)量200-460間，大部分項(xiàng)目委托酒店公司運(yùn)營(yíng)管理，硬裝標(biāo)準(zhǔn)2500-3000元/㎡，拎包入住標(biāo)準(zhǔn)4500-8000元/㎡項(xiàng)目名稱位置規(guī)模配套經(jīng)營(yíng)管理公司入住率營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)裝修標(biāo)準(zhǔn)巨制國(guó)際位于長(zhǎng)濱三路和長(zhǎng)濱東三街兩條主干道交叉口（市政府西側(cè)正對(duì)面）建筑面積：81613.72㎡酒店共設(shè)294間餐飲、購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、SPA水療中心、無(wú)邊際空中泳池、健身房、桑拿中心等委托巨制·荷泰酒店尚未入住在售4500元/㎡拎包入住，家具家電齊全華彩華寓海口市碧海大道21號(hào)華邑酒店建筑面積：76000㎡酒店共設(shè)208間富臨餐廳、全日制餐廳、茶舍、行政酒廊、健身房、游泳池等委托華彩華邑酒店運(yùn)營(yíng)入住率59%暫停銷售8000元/㎡拎包入住，家具家電齊全碧桂園海泉灣海口市美蘭區(qū)海甸島和平大道與海甸六東路交叉口向北100米建筑面積：62996.76㎡酒店共設(shè)約236間無(wú)邊界溫泉泳池，，咖啡廳、風(fēng)情餐飲、圖書(shū)館、健身房、兒童樂(lè)園、SPA館等委托維景國(guó)際大酒店尚未入住在售3000元/㎡硬裝置地東方廣場(chǎng)海口市濱海大道97號(hào)建筑面積：110047.02㎡酒店共設(shè)約768間購(gòu)物中心、商務(wù)宴會(huì)廳、主題徽文化廣場(chǎng)、高爾夫俱樂(lè)部、紅酒俱樂(lè)部、馬術(shù)俱樂(lè)部等委托唐拉雅秀國(guó)際酒店尚未入住在售3000元/㎡，硬裝昌建·逸海國(guó)際廣場(chǎng)?？谑形骱０堕L(zhǎng)濱東三街（海口市政府西門(mén)）建筑面積：98308㎡酒店共設(shè)約250間商務(wù)宴會(huì)廳、咖啡廳、健身房、SPA館、購(gòu)物中心、風(fēng)情餐廳、電玩區(qū)、桌球室、電影院、游泳池、足療SPA館、兒童游樂(lè)園等委托康年酒店管理運(yùn)營(yíng)入住率32%售罄2500元/㎡二級(jí)市場(chǎng)/平層公寓市場(chǎng)/銷售模式大部分項(xiàng)目采用返利模式+免費(fèi)入住權(quán)提高項(xiàng)目附加值，返還額度為總房款的16%-55%，返還年限長(zhǎng)度為3-10年項(xiàng)目名稱銷售方式返利模式巨制國(guó)際首付5成，按揭10年，每年享酒店收益分紅，6年保底回購(gòu)（在6年后到第10年委托期間提出酒店回購(gòu)申請(qǐng)，業(yè)主可選擇出售給酒店或是不出售）業(yè)主享有每年28天免費(fèi)入住；前兩年合計(jì)返還總房款14%5-8層酒店收益五五分成；9-26層酒店收益分成前五年業(yè)主占3%，第五年開(kāi)始酒店收益占40%；6年無(wú)理由回購(gòu)華彩華寓首付5成，按揭10年前三年有免費(fèi)酒店配套服務(wù)，并享有酒店折扣和游艇會(huì)會(huì)籍、無(wú)返租田德海泉灣首付5成，按揭10年，按照總房款第一年5%返利（在購(gòu)房時(shí)直接從總房款減免），第二年返5%，第三年返6%（共計(jì)返款3年）按照總房款第一年5%返利（在購(gòu)房時(shí)直接從總房款減免），第二年返5%，第三年返6%每年享30天免費(fèi)入住，并享康年旗下產(chǎn)業(yè)酒店全國(guó)置換入住置地東方廣場(chǎng)首付5成，按揭10年，具體優(yōu)惠待定暫無(wú)數(shù)據(jù)昌建·逸海國(guó)際廣場(chǎng)首付5城，按揭10年，每年返總返款5.5％，合同簽10年（從銀行按揭下來(lái)即開(kāi)始返款，每月返4.5%，分12個(gè)月返還，每年返5.5%）含有30天免費(fèi)入住權(quán)利（節(jié)假日則為10天）每年返總房款5.5%，合同簽10年（從銀行按揭下來(lái)即開(kāi)始返款，每月返4.5%，分12個(gè)月返還，每年返5.5%，合計(jì)共返55%）含有30天免費(fèi)入住權(quán)利（節(jié)假日則為10天）二級(jí)市場(chǎng)/平層公寓市場(chǎng)/布局結(jié)構(gòu)布局結(jié)構(gòu)多樣化，如核心筒、內(nèi)連廊結(jié)構(gòu)、類住宅結(jié)構(gòu)，高梯戶比置地東方廣場(chǎng)——核心筒項(xiàng)目樓層梯戶比置地東方廣場(chǎng)7-11層，13-25層10梯18戶巨制國(guó)際18層4梯21戶昌建逸海國(guó)際5-26層6梯18戶碧桂園海泉灣11層2梯17戶濱江海岸三期17層，28層3梯19戶，2梯4戶華彩華邑25層2梯15戶遠(yuǎn)大購(gòu)物廣場(chǎng)30層4梯16戶碧桂園海泉灣——內(nèi)連廊濱江海岸三期——類住宅遠(yuǎn)大購(gòu)物廣場(chǎng)——類住宅二級(jí)市場(chǎng)/平層公寓市場(chǎng)/量?jī)r(jià)關(guān)系平層公寓集中推售時(shí)間在2015年下半年，銷售周期長(zhǎng)，月均去化量在10-32套；目前銷售均價(jià)在18000-22000元/㎡，單價(jià)總價(jià)提升明顯，市場(chǎng)存量小。項(xiàng)目月均去化（套）歷年成交均價(jià)（元/㎡）總套數(shù)入市/開(kāi)盤(pán)時(shí)間售罄時(shí)間去化周期（月）月均去化套數(shù)2015年2016年2017年年均價(jià)格漲幅宇建國(guó)貿(mào)城2752015年7月2017年12月售罄271014000145002000036%巨制國(guó)際3782016年5月截止18年2月，剩余約30套22811000150001800031%昌建逸海國(guó)際3962014年6月2016年11月，售罄29141500016000——7%濱江海岸三期（3#、4#、5#）6142016年8月截止18年2月，剩余約249套1719——120001800050%遠(yuǎn)大購(gòu)物廣場(chǎng)8962015年12月截止18年2月，剩余約100套24321200012500180004%備注；數(shù)據(jù)來(lái)源于中原團(tuán)隊(duì)市調(diào)說(shuō)二級(jí)市場(chǎng)/平層公寓市場(chǎng)/戶型分析40-60㎡：以大開(kāi)間為主，進(jìn)深長(zhǎng)，面寬短，功能齊全，但各功能區(qū)域未能獨(dú)立分開(kāi)，居住舒適度欠佳遠(yuǎn)大購(gòu)物廣場(chǎng)遠(yuǎn)大購(gòu)物廣場(chǎng)：45㎡大開(kāi)間開(kāi)間4.1米各個(gè)功能空間齊全綠地海長(zhǎng)流：53㎡大開(kāi)間整體開(kāi)間5.2米，采光面3.3米各個(gè)功能空間齊全，無(wú)陽(yáng)臺(tái)，有飄窗綠地海長(zhǎng)流二級(jí)市場(chǎng)/平層公寓市場(chǎng)/戶型分析60-80㎡：一房或大開(kāi)間設(shè)計(jì)，廚房及餐廳空間相對(duì)緊湊，陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)為產(chǎn)品亮點(diǎn)巨制國(guó)際巨制國(guó)際：61㎡大開(kāi)間整體開(kāi)間4.35米開(kāi)放式廚房綠地海長(zhǎng)流綠地海長(zhǎng)流：65㎡一室兩廳整體開(kāi)間6.6米，客廳開(kāi)間3.5米設(shè)計(jì)內(nèi)置小陽(yáng)臺(tái)開(kāi)放式廚房二級(jí)市場(chǎng)/平層公寓市場(chǎng)/戶型分析80-100㎡：非主流面積段，針對(duì)高端度假客群，以一房設(shè)計(jì)居多，空間尺度略大，居住舒適度高置地東方廣場(chǎng)置地東方廣場(chǎng)：99㎡一室兩廳Soho公寓，辦公及居住于一體各功能區(qū)分離，空間體驗(yàn)感強(qiáng)遠(yuǎn)大購(gòu)物廣場(chǎng)遠(yuǎn)大購(gòu)物廣場(chǎng)：81㎡一室兩廳11㎡陽(yáng)臺(tái)非明廚明衛(wèi)二級(jí)市場(chǎng)/平層公寓市場(chǎng)/競(jìng)品分析項(xiàng)目名稱碧桂園海泉灣開(kāi)發(fā)商海南田德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目位置海甸島和平大道63-2號(hào)產(chǎn)品類型酒店式公寓、商墅、商業(yè)街占地面積（萬(wàn)㎡）1.83建筑面積（萬(wàn)㎡）2.29容積率0.92綠化率36%總戶數(shù)226交付標(biāo)準(zhǔn)精裝2000元/㎡（送家具、加點(diǎn)）樓層狀況1棟酒店式公寓戶型面積（㎡）48㎡一房63㎡兩房79㎡三房車位數(shù)量254（地上155個(gè)，地下99個(gè)）土地情況用地性質(zhì)：商業(yè)用地年限40年銷售價(jià)格公寓17000元/㎡公寓商業(yè)街商墅二級(jí)市場(chǎng)/平層公寓市場(chǎng)/競(jìng)品分析碧桂園海泉灣產(chǎn)品為面積48-79㎡一房至三房公寓，層高3.2米，精裝交付，贈(zèng)送家具家電樓棟面積（㎡）房型套數(shù)套數(shù)占比梯戶比層高交付標(biāo)準(zhǔn)總開(kāi)間進(jìn)深2#48一房一廳一衛(wèi)7848%2梯17戶3.2米精裝6米7.1米63兩房?jī)蓮d一衛(wèi)6640%3.2米7.8米7.85米79三房?jī)蓮d一衛(wèi)2012%3.2米8.8米7.85米合計(jì)————164100%——————————48㎡65㎡78㎡48㎡65㎡二級(jí)市場(chǎng)/平層公寓市場(chǎng)/競(jìng)品分析項(xiàng)目名稱綠地海長(zhǎng)流開(kāi)發(fā)商海南田德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目位置海甸島和平大道63-2號(hào)產(chǎn)品類型酒店式公寓、商墅、商業(yè)街占地面積（萬(wàn)㎡）33.89建筑面積（萬(wàn)㎡）100容積率3.4綠化率40%總戶數(shù)252（五期公寓）交付標(biāo)準(zhǔn)精裝2000元/㎡（五期公寓）樓層狀況9#、10#21層（五期公寓）戶型面積（㎡）53㎡、63㎡一房車位數(shù)量1098個(gè)停車位，地上198個(gè)，地下900個(gè)土地情況用地性質(zhì)：商業(yè)用地年限40年銷售價(jià)格售罄，五期公寓成交均價(jià)15000元/㎡五期公寓二級(jí)市場(chǎng)/平層公寓市場(chǎng)/競(jìng)品分析產(chǎn)品以大開(kāi)間為主，進(jìn)深長(zhǎng)，面寬短，功能齊全65㎡一室兩廳內(nèi)陽(yáng)臺(tái)樓棟面積（㎡）房型套數(shù)套數(shù)占比梯戶比層高交付標(biāo)準(zhǔn)總開(kāi)間進(jìn)深9#、10#53一房一廳一衛(wèi)53839%3梯20戶3.2米精裝5.2米7.4米65一房一廳一衛(wèi)34325%3.2米6.6米7.4米合計(jì)————1384100.00%——————————53㎡一室兩廳大開(kāi)間二級(jí)市場(chǎng)/平層公寓市場(chǎng)/庫(kù)存及潛在供應(yīng)?？谑袌?chǎng)目前平層公寓，可考證庫(kù)存約800套，部分未報(bào)批項(xiàng)目平層體量未知項(xiàng)目剩余套數(shù)后續(xù)供應(yīng)主力面積入市時(shí)間巨制國(guó)際30無(wú)54-1152016年12月濱江海岸三期（3#、4#、5#）249無(wú)35-552018年1月置地東方廣場(chǎng)268無(wú)63-1292017年8月遠(yuǎn)大購(gòu)物廣場(chǎng)100無(wú)53-652015年12月碧桂園海泉灣189無(wú)44-802018年1月綠地海長(zhǎng)流——待定————華僑城西海岸——待定————雅居樂(lè)金沙灣——待定待定預(yù)計(jì)2018年年中合計(jì)836——————二級(jí)市場(chǎng)/老城高層市場(chǎng)/重點(diǎn)競(jìng)品項(xiàng)目以本案所屬區(qū)位、目標(biāo)客群為篩選原則，選取老城5個(gè)高層項(xiàng)目作為區(qū)域重點(diǎn)競(jìng)品項(xiàng)目；競(jìng)品高層項(xiàng)目主力面積60-80㎡，主力單價(jià)14000-15000元/㎡(均含精裝修)，主力總價(jià)100-150萬(wàn)/套項(xiàng)目總建（萬(wàn)㎡）容積率物業(yè)形態(tài)主力戶型（㎡）目前均價(jià)（元/㎡）目前總價(jià)（萬(wàn)元）恒大御景灣562.5高層62-105㎡一房至三房14000

（含1600元/㎡精裝）85-150融創(chuàng)美倫熙語(yǔ)383高層75-105㎡兩房至三房13500

（含1800元/㎡精裝）100-140四季康城四期水岸城邦72.62.5高層58-109㎡一房至三房14500（含1500元/㎡精裝）85-165碧海金珠花園100.32高層57-171㎡一房至四房15000（含1600元/㎡精裝）85-255福隆麗水灣1002高層50-139㎡一房至四房16000（含1600元/㎡精裝）80-220融創(chuàng)美倫熙語(yǔ)碧海金珠花園四季康城（四期水岸城邦）恒大御景灣本案福隆麗水灣二級(jí)市場(chǎng)/老城高層市場(chǎng)/重點(diǎn)競(jìng)品項(xiàng)目50老城競(jìng)品項(xiàng)目主流面積段為80-100㎡，主流戶型為2-3房，競(jìng)品項(xiàng)目多為早期報(bào)建項(xiàng)目，不受100㎡政策影響，因此存在部分50-70㎡小戶型產(chǎn)品050㎡100㎡150㎡福隆麗水灣碧海金珠花園恒大御景灣融創(chuàng)美倫熙語(yǔ)四季康城四期水岸城邦重點(diǎn)競(jìng)品銷售面積區(qū)間

主流面積段項(xiàng)目主力戶型（㎡）恒大御景灣62-105㎡一房至三房融創(chuàng)美倫熙語(yǔ)75-105㎡兩房至三房四季康城四期水岸城邦58-109㎡一房至三房碧海金珠花園57-171㎡一房至四房福隆麗水灣50-139㎡一房至四房二級(jí)市場(chǎng)/老城高層市場(chǎng)/重點(diǎn)競(jìng)品項(xiàng)目51老城高層市場(chǎng)競(jìng)品產(chǎn)品銷售單價(jià)13500元/㎡起，精裝標(biāo)準(zhǔn)1500-1600元/㎡，總價(jià)80萬(wàn)起，主流總價(jià)段為100-150萬(wàn)/套50萬(wàn)100萬(wàn)150萬(wàn)200萬(wàn)福隆麗水灣碧海金珠花園恒大御景灣融創(chuàng)美倫熙語(yǔ)四季康城四期水岸城邦重點(diǎn)競(jìng)品銷售總價(jià)區(qū)間

主流面積段項(xiàng)目目前均價(jià)（元/㎡）目前總價(jià)（萬(wàn)元）恒大御景灣14000

（含1600元/㎡精裝）85-150融創(chuàng)美倫熙語(yǔ)13500

（含1800元/㎡精裝）100-140四季康城四期水岸城邦14500（含1500元/㎡精裝）85-165碧海金珠花園15000（含1600元/㎡精裝）85-255福隆麗水灣16000（含1600元/㎡精裝）80-220二級(jí)市場(chǎng)/老城高層市場(chǎng)/競(jìng)品分析項(xiàng)目名稱融創(chuàng)美倫熙語(yǔ)開(kāi)發(fā)商融創(chuàng)地產(chǎn)項(xiàng)目位置澄邁老城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)生態(tài)軟件園內(nèi)產(chǎn)品類型高層住宅占地面積（萬(wàn)㎡）38建筑面積（萬(wàn)㎡）38容積率3綠化率40%總戶數(shù)4250交付標(biāo)準(zhǔn)精裝1800元/㎡樓層狀況一期11棟26層高層住宅戶型面積（㎡）一期：75㎡兩房、80㎡兩房、105㎡三房車位數(shù)量2449土地情況用地性質(zhì)：二類居住用地年限70年銷售價(jià)格13500元/㎡1#2#6#3#5#7#9#8#10#11#12#項(xiàng)目二期2房2廳1衛(wèi)，約80㎡戶型方正，全明格局二級(jí)市場(chǎng)/老城高層市場(chǎng)/競(jìng)品分析空間實(shí)用型產(chǎn)品，戶型方正，朝南景觀陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，客餐廳分離，臥室?guī)эh窗2房2廳1衛(wèi)，約75㎡戶型方正，全明格局戶型點(diǎn)評(píng)：空間方正，利用率高戶型明亮，采光和通風(fēng)充足3房2廳2衛(wèi)，約105㎡戶型方正，全明格局戶型點(diǎn)評(píng)：方正兩房，空間分布合理臥室均帶飄窗，采光效果好戶型點(diǎn)評(píng)：戶型方正，空間利用率高動(dòng)靜分離，功能分區(qū)互不影響二級(jí)市場(chǎng)/老城高層市場(chǎng)/競(jìng)品分析項(xiàng)目名稱福隆·麗水灣開(kāi)發(fā)商海南文新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目位置南海大道西延線21公里處產(chǎn)品類型高層住宅占地面積（萬(wàn)㎡）53.36建筑面積（萬(wàn)㎡）100容積率2綠化率48%總戶數(shù)1922交付標(biāo)準(zhǔn)精裝1600元/㎡樓層狀況25棟14-25層、31層高層建筑戶型面積（㎡）50-64㎡一房67-90㎡二房109-128㎡三房134-139㎡四房車位數(shù)量1842土地情況用地性質(zhì)：住宅用地年限70年銷售價(jià)格13000元/㎡二級(jí)市場(chǎng)/老城高層市場(chǎng)/競(jìng)品分析福隆麗水灣高層產(chǎn)品戶型豐富，已推售戶型共有23個(gè)，以1-2房為主，100㎡以下戶型較多，戶型亮點(diǎn)均為多陽(yáng)臺(tái)、臥室?guī)эh窗，采光通風(fēng)良好，滿足度假養(yǎng)老型客戶的需求2房2廳1衛(wèi)，約72㎡1房2廳1衛(wèi)，約58㎡4房2廳2衛(wèi)，約139㎡3房2廳2衛(wèi)，約128㎡2房2廳1衛(wèi)，約72㎡2房2廳1衛(wèi)，約88㎡二級(jí)市場(chǎng)市場(chǎng)小結(jié)項(xiàng)目分布：

LOFT項(xiàng)目集中分布在西海岸、城南、市中心板塊、平層公寓項(xiàng)目集中在西海岸、海甸島、市中心等板塊；量?jī)r(jià)關(guān)系：受市場(chǎng)向好及供應(yīng)有限等多方面影響，近兩年公寓成交量?jī)r(jià)齊漲，17年海口熱銷項(xiàng)目平層公寓成交價(jià)在18000-20000元/㎡，loft成交價(jià)在16000-18000元/㎡，loft去化周期較快；老城高層競(jìng)品單價(jià)14000元/㎡起，門(mén)檻較高；產(chǎn)品情況：LOFT產(chǎn)品以高贈(zèng)送率為亮點(diǎn)，主力面積段為40-65㎡兩房至三房產(chǎn)品；平層產(chǎn)品以空間緊湊，主力面積段為40-80㎡一房至兩房產(chǎn)品；庫(kù)存及供應(yīng)：近兩年公寓本無(wú)新增供應(yīng)，未來(lái)可考證約有4000套公寓房源入市，其中LOFT產(chǎn)品占比較多，近兩年新獲取地塊例如華僑城、雅居樂(lè)金沙灣有較大體量商業(yè)面積，預(yù)計(jì)會(huì)有一部分loft及平層公寓供應(yīng)；市場(chǎng)容量：loft及平層公寓市場(chǎng)容量較小，月均去化量不足1萬(wàn)㎡，但隨著限購(gòu)政策及限百政策的施行，住宅客戶外溢至小面積低總價(jià)公寓產(chǎn)品，市場(chǎng)擴(kuò)容。操盤(pán)空間分析重要成交坐標(biāo)城市維度分析區(qū)域維度分析產(chǎn)品維度分析量?jī)r(jià)突破機(jī)會(huì)分析重要成交坐標(biāo)/單盤(pán)量?jī)r(jià)標(biāo)桿單盤(pán)年度最大去化面積2.1萬(wàn)㎡，最大銷售金額2.67億元項(xiàng)目名稱銷售面積（㎡）所屬區(qū)域海長(zhǎng)流21499秀英天利·龍騰灣20588秀英恒大海口灣17901龍華逸海國(guó)際廣場(chǎng)11902秀英恒大·?？谖幕糜纬?165龍華天地·鳳凰城5345秀英藍(lán)海陽(yáng)光3796秀英富地國(guó)際3041秀英望海國(guó)際廣場(chǎng)2769美蘭愛(ài)尚海藍(lán)2289龍華項(xiàng)目名稱銷售金額（萬(wàn)元）所屬區(qū)域天利·龍騰灣26710秀英恒大海口灣23964龍華海長(zhǎng)流22175秀英逸海國(guó)際廣場(chǎng)18357秀英恒大·?？谖幕糜纬?801龍華天地·鳳凰城8492秀英富地國(guó)際5238秀英望海國(guó)際廣場(chǎng)3488美蘭藍(lán)海陽(yáng)光3272秀英丹娜國(guó)際游艇都會(huì)3224美蘭2017年海口公寓銷售面積排名2017年海口公寓銷售金額排名?？谖骱０栋鍓K品牌開(kāi)發(fā)商、高價(jià)、高去化，龍華城中心板塊平價(jià)走量數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于克而瑞，由于海南備案數(shù)據(jù)存在一定延遲，成交面積及金額偏低城市維度分析判斷維度城市級(jí)別經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力人口趨勢(shì)財(cái)富聚集市場(chǎng)類型發(fā)展階段市場(chǎng)空間判斷二手市場(chǎng)同類城市對(duì)比空間評(píng)價(jià)海澄文一體化經(jīng)濟(jì)圈，?？诤蠡▓@，海南經(jīng)濟(jì)四強(qiáng)城市經(jīng)濟(jì)活力十足，動(dòng)力強(qiáng)勁人口流入型城市海南百億級(jí)信息產(chǎn)業(yè)聚集地多元性：度假+養(yǎng)老+投資度假養(yǎng)老需求主導(dǎo)，剛需度假階段作為海口后花園，全省經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣，價(jià)格仍具備上漲空間二手房市場(chǎng)價(jià)格較低，換手率低均價(jià)在海南市縣中具備價(jià)格優(yōu)勢(shì)，未來(lái)升值潛力巨大澄邁為?？诤蠡▓@，海南重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)市縣，發(fā)展動(dòng)力強(qiáng)勁，養(yǎng)老度假需求占據(jù)主導(dǎo)，相比較海南其他市縣，具備價(jià)格優(yōu)勢(shì)，未來(lái)價(jià)格空間上漲較大59產(chǎn)品維度分析判斷維度供需比年去化量單盤(pán)標(biāo)桿面積段單價(jià)段總價(jià)段公寓當(dāng)前整體成交量相對(duì)較低未來(lái)市場(chǎng)持續(xù)看好海口整體成交3295套；綠地海長(zhǎng)流月均去化速度：41套/月單價(jià)：1.5萬(wàn)/㎡成交套數(shù)：492套/年當(dāng)前平層公寓成交集中40-60㎡，loft集中40-50㎡未來(lái)平層公寓主力面積為70-90㎡過(guò)渡當(dāng)前平層主力成交單價(jià)1.5萬(wàn)-1.7萬(wàn)/㎡，loft主力成交單價(jià)1.8萬(wàn)-2萬(wàn)；當(dāng)前平層主力成交總價(jià)60-80萬(wàn)/套，loft主力成交總價(jià)70-90萬(wàn)/套未來(lái)平層主力將達(dá)成交總價(jià)80-100萬(wàn)/套，loft主力成交總價(jià)120-140萬(wàn)從單盤(pán)標(biāo)桿和成交結(jié)構(gòu)表現(xiàn)來(lái)看，平層公寓40-60㎡、總價(jià)60-80萬(wàn)/套;LOFT40-50㎡、總價(jià)70-90萬(wàn)/套為當(dāng)前市場(chǎng)主流60量?jī)r(jià)突破機(jī)會(huì)分析成交容量機(jī)會(huì)：海口以投資、度假為目的的客戶逐步外溢至公寓市場(chǎng)，公寓市場(chǎng)容量提升空間巨大；價(jià)格空間分析：鎖定主力上升潛力產(chǎn)品組合，定位區(qū)域標(biāo)桿公寓，未來(lái)價(jià)格單價(jià)預(yù)期達(dá)15000元/㎡。1、城市層面：海南重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)市縣，海口后花園，發(fā)展動(dòng)力強(qiáng)勁，多元性養(yǎng)老、度假、投資市場(chǎng)，但產(chǎn)品仍停留在完全依賴資源的層次，產(chǎn)品力打造不足；2、區(qū)域?qū)用妫簾狳c(diǎn)區(qū)域板塊，發(fā)展?jié)摿Υ螅磥?lái)產(chǎn)業(yè)配套開(kāi)發(fā)聚集區(qū)域，成交容量具有顯著的提升空間；3、面積段：70-90㎡平層公寓，滿足投資、度假類用戶需求，40-50㎡LOFT以5.4m層高、高得房率實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價(jià)；4、精裝修：科技化、人性化將成為精裝突破點(diǎn)和溢價(jià)點(diǎn)地塊區(qū)位區(qū)域規(guī)劃交通分析環(huán)境評(píng)價(jià)不利因素指標(biāo)分析地塊SWOT分析本體分析指標(biāo)分析本案所處的2-1地塊，為商業(yè)設(shè)施用地，適合打造公寓及商業(yè)2-163地塊

編號(hào)

2-1用地性質(zhì)

商業(yè)設(shè)施用地用地規(guī)模（m2）

211661容積率

2地上計(jì)容規(guī)模（m2）422035控制高度（m）

80建筑密度

（%）

25綠地率（%）

35老城地塊區(qū)位區(qū)屬老城板塊，位于省會(huì)?？谂c澄邁之間，路網(wǎng)交通發(fā)達(dá)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出濱海沿線江東西海岸城南市中心羊山片區(qū)本案地塊區(qū)位項(xiàng)目目前昭示性與可達(dá)性較差，地塊資源普通，唯一水景資源短期內(nèi)難以整合利用，周邊為生態(tài)智慧新城產(chǎn)業(yè)園，但配套兌現(xiàn)時(shí)間需要3-5年，臨近海南環(huán)線高速，背靠椰樹(shù)火山巖水生產(chǎn)基地。一類居住用地二類居住用地美造水庫(kù)片區(qū)道路本項(xiàng)目地塊美造水庫(kù)中印大道活力一路美安一縱路藍(lán)夢(mèng)一路項(xiàng)目四至道路項(xiàng)目北側(cè)中印大道項(xiàng)目西側(cè)活力一路項(xiàng)目東側(cè)美安一縱路項(xiàng)目南側(cè)藍(lán)夢(mèng)一路區(qū)域規(guī)劃本案緊連?？诿腊部萍夹鲁桥c西海岸南片區(qū)，以實(shí)體經(jīng)濟(jì)+高新產(chǎn)業(yè)+城市級(jí)服務(wù)中心為理念的產(chǎn)城結(jié)合模式得以實(shí)現(xiàn)，短期內(nèi)快速進(jìn)駐大量?jī)?yōu)質(zhì)人口，為項(xiàng)目潛在客戶。金馬物流園盈濱半島旅游度假區(qū)新型工業(yè)園區(qū)新興制造園區(qū)宜居新城區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)本案海口綜合保稅區(qū)生態(tài)軟件園老城區(qū)域規(guī)劃：新興經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)美安科技新城：產(chǎn)業(yè)高新區(qū)西海岸南片區(qū)：城市級(jí)公共服務(wù)核心重點(diǎn)項(xiàng)目列表項(xiàng)目類別名稱備注描述城市重點(diǎn)西環(huán)高鐵老城站西環(huán)高鐵第一站，是打造環(huán)島高速鐵路網(wǎng)的重要一環(huán)，提升海南基礎(chǔ)設(shè)施水平、拉動(dòng)投資增長(zhǎng)、帶動(dòng)西部地區(qū)開(kāi)發(fā)開(kāi)放綜合保稅區(qū)?？诰C合保稅區(qū)于2008年12月22日經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立，由海關(guān)監(jiān)管的開(kāi)放層次最高、優(yōu)惠政策最多、功能最齊全、手續(xù)最便捷的特殊經(jīng)濟(jì)區(qū)域馬村港海南航港業(yè)中心樞紐港，于2005年1月正式起航，其中馬村港被規(guī)劃為中心樞紐港，將成為海南港航業(yè)中心。區(qū)域重點(diǎn)生態(tài)軟件園2016年總產(chǎn)值233億，入園企業(yè)1512家生態(tài)智慧新城總投資117億，已落地和正在積極推進(jìn)的核心項(xiàng)目包括騰訊生態(tài)村、中國(guó)游戲數(shù)碼港、紅黃藍(lán)生態(tài)村(互聯(lián)網(wǎng)+教育示范基地)、軍民融合產(chǎn)業(yè)基地以及醫(yī)療等綜合配套66區(qū)域規(guī)劃本案所處的生態(tài)智慧新城，未來(lái)大量知名企業(yè)的入駐將帶來(lái)人口紅利，在形成產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)后，區(qū)域自住及投資性市場(chǎng)得以釋放，作為軟件園的重要生活配套，本案直接獲益。規(guī)劃一條生態(tài)景觀走廊。為貫穿規(guī)劃區(qū)南北的帶狀公園，有機(jī)串接新城各功能組團(tuán)；規(guī)劃多個(gè)功能片區(qū)，分別為智力運(yùn)動(dòng)基地、中國(guó)游戲數(shù)碼港、高端會(huì)展與酒店、國(guó)際學(xué)校、國(guó)際醫(yī)院、商業(yè)商務(wù)和椰樹(shù)生產(chǎn)區(qū)；規(guī)劃多個(gè)居住社區(qū)，包含騰訊生態(tài)村、新金融生態(tài)村、軍民融合生態(tài)村、泰禾項(xiàng)目和高端住宅二期生態(tài)智慧新城（14.5平方公里）入園企業(yè)超1300家建設(shè)面積80萬(wàn)㎡實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值230億辦公人員超8000人一期生態(tài)軟件園（3000畝）+++規(guī)劃面積14.5平方公里建設(shè)目標(biāo)3年完成450萬(wàn)㎡人員吸納3-5年吸引4-5萬(wàn)軟件工程人員67商業(yè)街高端住宅美造水庫(kù)軍民融合生態(tài)村國(guó)際學(xué)校新金融生態(tài)村國(guó)際醫(yī)院中國(guó)游戲數(shù)碼港高端酒店高端會(huì)展騰訊生態(tài)村智力運(yùn)動(dòng)基地椰樹(shù)水廠商業(yè)商務(wù)泰禾項(xiàng)目交通分析受“海澄文一體化”規(guī)劃利好，外部交通已打通，實(shí)現(xiàn)環(huán)島高速、島外鐵路、城市干線、機(jī)場(chǎng)等多維度交通，突破地域格局環(huán)島高速環(huán)島高鐵老城站貨運(yùn)鐵路海榆西線南海大道粵海大道海口南站南一環(huán)路?？谡经h(huán)島高速+鐵路+城市干線+機(jī)場(chǎng)暢通老城、海南各區(qū)域及島外?？诿捞m國(guó)際機(jī)場(chǎng)1.6km3.2km3.4km11km32km環(huán)島高速—距環(huán)島高速白蓮互通1.6公里，距粵海互通3.4公里；鐵路—毗鄰環(huán)島高鐵老城站3.2公里，跨海鐵路?？谡?1公里；城市干線—項(xiàng)目多條主干道可直通?？诩俺芜~其他鎮(zhèn)區(qū)。機(jī)場(chǎng)—項(xiàng)目距?？诿捞m機(jī)場(chǎng)32公里68本案目前區(qū)域步行尺度內(nèi)，商業(yè)、教育、醫(yī)療配套落后，缺乏強(qiáng)勢(shì)資源，新型醫(yī)療、教育配套落地需要時(shí)間，項(xiàng)目需要強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)品及自帶優(yōu)質(zhì)配套彌補(bǔ)中短期內(nèi)區(qū)域配套不足的現(xiàn)狀，及紅樹(shù)林濕地保護(hù)公園羅驛節(jié)孝坊永慶寺金山寺美榔雙塔火山地質(zhì)公園海景2KM5KM環(huán)境評(píng)價(jià)/區(qū)域配套2KM第三時(shí)間商業(yè)洪都購(gòu)物中心老城商業(yè)廣場(chǎng)老城中學(xué)海南省技師學(xué)校紅黃藍(lán)國(guó)際幼兒園阿波羅醫(yī)療集團(tuán)老城衛(wèi)生社區(qū)服務(wù)站海南一齡醫(yī)院教育商業(yè)醫(yī)療海南頤仁醫(yī)院69借勢(shì)生態(tài)智慧新城園區(qū)規(guī)劃及泰禾集團(tuán)多樣化產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，引入高端醫(yī)療及影院等與軟件園相匹配的優(yōu)質(zhì)配套，打造微城市理念，集全高端配套于一體，未來(lái)項(xiàng)目有望通過(guò)強(qiáng)勢(shì)配套實(shí)現(xiàn)溢價(jià)支撐。泰禾醫(yī)療泰禾影院70商業(yè)街生態(tài)智慧新城啟動(dòng)區(qū)擁有集中商業(yè)、大學(xué)、產(chǎn)業(yè)園、生態(tài)社區(qū)等完善配套本案規(guī)劃為居住、教育用地，后期與美造水庫(kù)景觀聯(lián)動(dòng)。高端住宅美造水庫(kù)軍民融合生態(tài)村國(guó)際學(xué)校新金融生態(tài)村國(guó)際醫(yī)院中國(guó)游戲數(shù)碼港高端酒店高端會(huì)展騰訊生態(tài)村智力運(yùn)動(dòng)基地椰樹(shù)水廠泰禾項(xiàng)目商業(yè)商務(wù)環(huán)境評(píng)價(jià)/自身配套條件不利因素因素細(xì)則環(huán)境因素地處郊區(qū)在規(guī)劃道路未修成之前，項(xiàng)目整體位置較為隱蔽，昭示性、可達(dá)性較差景觀項(xiàng)目北面有工業(yè)廠房，景觀質(zhì)素被拉低規(guī)劃因素排布制約地塊朝水景面寬度局限，水景資源難利用景觀項(xiàng)目南側(cè)有美安科技新城規(guī)劃的工業(yè)用地，景觀質(zhì)素被拉低配套因素周邊配套周邊醫(yī)療配套較匱乏短期內(nèi)周邊大型商業(yè)配套較少目前美造水庫(kù)還未改造，景觀面較普通不利因素SWOT分析本體分析ＳＷＯＴ優(yōu)勢(shì)：機(jī)會(huì)：劣勢(shì)：威脅：坐擁海澄文規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，脫離其他旅游能級(jí)城市的競(jìng)爭(zhēng)生態(tài)智慧新城發(fā)展附有配套、人口、政策紅利周邊在售公寓項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)較少具備集團(tuán)性多產(chǎn)業(yè)品牌開(kāi)發(fā)商優(yōu)勢(shì)擁有良好的環(huán)境及水質(zhì)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目交通配套已在逐步完善不限購(gòu)不限貸，不受限100戶型政策限制區(qū)域具備打造小面積、低總價(jià)的產(chǎn)品空間區(qū)域規(guī)劃的落地將帶來(lái)人口紅利，為項(xiàng)目定位客群擴(kuò)容配套升級(jí)，持續(xù)為項(xiàng)目帶來(lái)利好項(xiàng)目無(wú)強(qiáng)勢(shì)自然資源中短期內(nèi)配套難以實(shí)現(xiàn)地塊目前昭示性與可達(dá)性較差項(xiàng)目地塊條件較普通，后期將面臨眾多老城住宅項(xiàng)目的直接競(jìng)爭(zhēng)圍繞項(xiàng)目的核心優(yōu)勢(shì)（區(qū)域規(guī)劃優(yōu)勢(shì)、生態(tài)智慧新城發(fā)展紅利、開(kāi)發(fā)商優(yōu)勢(shì)、不限購(gòu)不限貸），同時(shí)打造小面積、低總價(jià)的稀缺產(chǎn)品，是項(xiàng)目未來(lái)快速去化的核心關(guān)鍵72項(xiàng)目定位角色定位主題定位市場(chǎng)定位客群定位產(chǎn)品定位74依據(jù)本項(xiàng)目位置、區(qū)位規(guī)劃、指標(biāo)條件、城市戰(zhàn)略發(fā)展等綜合因素：產(chǎn)品市場(chǎng)角色占位更貼合“廣場(chǎng)系”產(chǎn)品，把項(xiàng)目打造成標(biāo)桿商業(yè)綜合體項(xiàng)目，結(jié)合本案辦公居住為一體的特性和5.4米層高，進(jìn)行soho化打造。廣場(chǎng)系：代表作品：福州“東二環(huán)泰禾廣場(chǎng)”，公寓、商業(yè)街等多業(yè)態(tài)商業(yè)綜合體角色定位建外soho：建外SOHO位于長(zhǎng)安街上，總占地面積為16.9公頃，由18棟公寓、2棟寫(xiě)字樓、4棟SOHO小型辦公房及大量裙房組成，公寓層高5.4米，兼具辦公及居住功能，現(xiàn)已成為京城創(chuàng)意公司集聚及居住地標(biāo)。智慧新城項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系智慧新城項(xiàng)目?jī)r(jià)值區(qū)位價(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)值附加價(jià)值區(qū)位價(jià)值區(qū)位交通價(jià)值區(qū)位配套價(jià)值園區(qū)規(guī)劃價(jià)值園區(qū)配套價(jià)值環(huán)境價(jià)值品牌價(jià)值項(xiàng)目配套價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值品質(zhì)價(jià)值物業(yè)價(jià)值商業(yè)價(jià)值圈層價(jià)值海澄文一體化中心區(qū)域緊鄰海南環(huán)線高速及高鐵車站海澄文一體化中心區(qū)域，老城城區(qū)成熟配套軟件園一期3000畝+智慧新城14.5平方公里規(guī)劃國(guó)際學(xué)校、高端酒店等配套世界長(zhǎng)壽鄉(xiāng)、富硒土壤及椰樹(shù)礦泉水優(yōu)質(zhì)水源專注高端的泰禾品牌引入泰禾醫(yī)療及影院區(qū)域唯一5.4米層高，二層高達(dá)75%的贈(zèng)送率區(qū)域最高端精裝標(biāo)準(zhǔn)，泰禾品質(zhì)泰禾高端物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)自帶1.3萬(wàn)㎡精品商業(yè)街園區(qū)員工及泰禾業(yè)主圈層主題定位海口西·頤養(yǎng)度假·智慧新城項(xiàng)目區(qū)位氣候資源、長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)泰禾醫(yī)療產(chǎn)業(yè)鏈利好、人口紅利、升值空間、科技集群智慧產(chǎn)業(yè)居所配套·智慧產(chǎn)業(yè)生活配套平層公寓商業(yè)LOFT市場(chǎng)定位LOFT公寓主要對(duì)標(biāo)保利中央海岸、遠(yuǎn)大購(gòu)物廣場(chǎng)；平層公寓主要對(duì)標(biāo)遠(yuǎn)大購(gòu)物廣場(chǎng)、碧桂園海泉灣；商業(yè)主要對(duì)標(biāo)第三時(shí)間商業(yè)街、綠地海長(zhǎng)流；打造年輕高贈(zèng)送屬性產(chǎn)品LOFT公寓為主，搭配少量商業(yè),借助品牌影響力及產(chǎn)業(yè)園區(qū)價(jià)值，樹(shù)立?？谖鞯谝火B(yǎng)老、度假、居住、投資標(biāo)桿LOFT平層公寓商墅本案商業(yè)街第三時(shí)間遠(yuǎn)大購(gòu)物廣場(chǎng)保利中央海岸碧桂園海泉灣中海錦城客群定位產(chǎn)業(yè)人口紅利、產(chǎn)業(yè)紅利、升值前景優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)人口集聚地段海口后花園，30分鐘車程本案價(jià)值與客戶訴求配對(duì)：氣候澄邁長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)富硒土壤優(yōu)質(zhì)水源產(chǎn)品小面積、低總價(jià)、投資產(chǎn)品不限購(gòu)不限貸客戶定位：面向全國(guó)、輻射軟件園及全島自住、投資人群，滿足工作居住、養(yǎng)老度假投資置業(yè)需求。競(jìng)品客戶項(xiàng)目客群分析恒大御景灣島外80%（投資、養(yǎng)老度假為主）多來(lái)自河南河北及東北區(qū)域；島內(nèi)20%，其中15%為工作在老城及盈濱半島區(qū)域的新海南人，5%為海南本地，隨著海口房?jī)r(jià)提升，海南本地客群比例會(huì)逐步提升福源麗水灣島外客戶85%以上，多為養(yǎng)老度假及投資，多來(lái)自甘肅、陜西等西北區(qū)域。融創(chuàng)美倫熙語(yǔ)島外70%，多為養(yǎng)老度假及投資，多來(lái)自京津冀區(qū)域，20%為軟件園及進(jìn)駐企業(yè)員工，10%為海南本地客戶。皇瑪花園島外客戶85%以上，多為養(yǎng)老度假及投資，來(lái)自東北及華北客戶居多，剩余為皇瑪花園本地員工。老城及盈濱半島片區(qū)客戶80%來(lái)自島外，主要集中在華北、東北、西北片區(qū)，在一定程度上受集團(tuán)總部所在地影響，而隨著海口房?jī)r(jià)的大幅上漲，部分?？谫?gòu)房客戶外溢至南海大道延長(zhǎng)線、老城片區(qū)，島外客群比例有所下降，澄邁剛需養(yǎng)老度假的市場(chǎng)定位短期內(nèi)不會(huì)發(fā)生改變，未來(lái)區(qū)域成交客戶依然有60%以上比例來(lái)自島外?？蛻糈厔?shì)偶得客戶5%核心客戶85%重要客戶10%群體：島外養(yǎng)老度假客戶60-70歲，河南河北退休政府員工關(guān)注點(diǎn)：價(jià)格、升值群體：新海南人物理屬性：30-45歲，兩至三口之家，外地在?？诩俺芜~工作人口關(guān)注點(diǎn)：價(jià)格、性價(jià)比群體：島內(nèi)其他市縣客戶職業(yè)：物理屬性：25-32歲，兩至三口之家，企業(yè)起步階段、公司職員關(guān)注點(diǎn)：價(jià)格、地段、交通偶得客戶10%核心客戶70%重要客戶20%恒大御景灣客戶2016年6月-11月四季恒大御景灣客戶2016年12月-2017年12月2017年下半年，隨著海口主城區(qū)住宅限購(gòu)政策的出臺(tái)及房?jī)r(jià)的大幅上漲，距離海口較近的老城片區(qū)承擔(dān)了一部分?？谕庖缈腿海诤？诜?jī)r(jià)持續(xù)上漲、且軟件園進(jìn)駐企業(yè)越來(lái)越多的情況下，常住新海南人及本地客戶比例會(huì)持續(xù)上升。群體：島外養(yǎng)老度假客戶60-70歲，河南河北退休政府員工關(guān)注點(diǎn)：價(jià)格、升值群體：新海南人物理屬性：30-45歲，兩至三口之家，外地在海口及澄邁工作人口關(guān)注點(diǎn)：價(jià)格、性價(jià)比群體：島內(nèi)其他市縣客戶職業(yè)：物理屬性：25-32歲，兩至三口之家，企業(yè)起步階段、公司職員關(guān)注點(diǎn)：價(jià)格、地段、交通客群定位核心圈層島外客群導(dǎo)入（京津冀等高污染區(qū)域、及東北高寒區(qū)域，泰禾集團(tuán)業(yè)主、員工）重點(diǎn)圈層島外客群+軟件園進(jìn)駐企業(yè)員工（華中、西南區(qū)域、江浙滬等經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)區(qū)域）拓展圈層島外其他區(qū)域客群海南其他市縣高凈值人群核心圈層重點(diǎn)圈層拓展圈層客群定位

公寓30%江浙滬、華中、西南片區(qū)投資養(yǎng)老客戶軟件園及進(jìn)駐企業(yè)員工公寓10%

海口及海南其他市縣高凈值人群投資兼居住需求核心客戶重要客戶拓展客戶核心客戶

公寓60%

島外京津冀區(qū)域度假、養(yǎng)老群體客戶，泰