某電器工廠管理改造規(guī)劃建議書

上海正鵬投資管理有限公司拓展部策劃1

投資可行性報(bào)告(暫行)常德路正鵬創(chuàng)意設(shè)計(jì)中心園區(qū)改造上海正鵬投資管理有限公司

2007年8月22024年10月17日上海正鵬投資管理有限公司常德路舊工業(yè)廠區(qū)改造項(xiàng)目上海正鵬投資管理有限公司拓展部策劃3目錄項(xiàng)目概況宏觀環(huán)境分析項(xiàng)目周邊環(huán)境項(xiàng)目規(guī)劃建議財(cái)務(wù)測算分析項(xiàng)目進(jìn)度團(tuán)隊(duì)介紹總結(jié)上海正鵬投資管理有限公司拓展部策劃4項(xiàng)目概況—區(qū)位、特點(diǎn)位置：本項(xiàng)目位于康定路、常德路、昌平路之間，原為上海電器集團(tuán)工業(yè)廠房，緊鄰北京西路、南京西路等核心商業(yè)區(qū)，是靜安區(qū)規(guī)劃的北翼商業(yè)娛樂文化中心規(guī)模：廠區(qū)占地面積12000平方米，總建筑面積20000平方米，目前廠區(qū)已搬遷完畢，遺留廠房共五部分特點(diǎn)：項(xiàng)目所在地為地鐵７號線昌平路站口，交通發(fā)達(dá)人流密集，高檔住宅與寫字樓林立潛在客戶眾多，周邊新老建筑交錯人群分布層次發(fā)展：舊城區(qū)改造正不斷完善，但受動拆遷價(jià)格等方面限制區(qū)域內(nèi)較為集中的休閑消費(fèi)場所極度匱乏，本項(xiàng)目合理規(guī)劃后市場前景廣闊本項(xiàng)目上海正鵬投資管理有限公司拓展部策劃5項(xiàng)目概況-原有建筑基礎(chǔ)框架式結(jié)構(gòu)廠房框架式結(jié)構(gòu)辦公樓A框架式結(jié)構(gòu)辦公樓B苗圃建筑群磚混結(jié)構(gòu)辦公房A磚混結(jié)構(gòu)辦公房B其他結(jié)構(gòu)

項(xiàng)目地塊位置優(yōu)越處于商業(yè)中心區(qū)域，但受原有建筑結(jié)構(gòu)、布局等限制改造投資較大上海正鵬投資管理有限公司拓展部策劃6宏觀環(huán)境分析——經(jīng)濟(jì)上海市自1992年以來一直保持年均兩位數(shù)以上的GDP增長速度，在某些方面已經(jīng)達(dá)到新加坡等國水平，2006年上海市生產(chǎn)總值達(dá)到10297億元靜安區(qū)作為上海中心區(qū)塊之一2006年生產(chǎn)總值超過90億元上海市第三產(chǎn)業(yè)增長率平均為13.4%，2005年第三產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到4620.92億元，占上海市生產(chǎn)總值的50.5%，占全國11%2005年靜安區(qū)第三產(chǎn)業(yè)增加值：69.2億元，占靜安區(qū)生產(chǎn)總值的84.1%，顯現(xiàn)出更強(qiáng)的發(fā)展勢頭2005年，靜安區(qū)第三產(chǎn)業(yè)增加值總量及所占GDP百分比居前三位，增幅最大，顯示出該區(qū)域第三產(chǎn)業(yè)較強(qiáng)的競爭性上海正鵬投資管理有限公司拓展部策劃7宏觀環(huán)境分析——餐飲消費(fèi)趨向根據(jù)靜安區(qū)整體劃分為五個(gè)部分，對于餐飲消費(fèi)趨勢來看特色美食廣場是最受歡迎的就餐形式其次為快餐廳，根據(jù)未來該區(qū)域的功能劃分（特別是軌道交通影響）該區(qū)域快餐服務(wù)應(yīng)具備一定比例大型餐飲僅考慮一到兩家品牌良好的特色菜系代表進(jìn)入該區(qū)域總計(jì)西部分區(qū)中部分區(qū)北部分區(qū)南部分區(qū)東部分區(qū)上海正鵬投資管理有限公司拓展部策劃8宏觀環(huán)境分析——休閑消費(fèi)趨向總計(jì)西部分區(qū)中部分區(qū)北部分區(qū)南部分區(qū)東部分區(qū)整個(gè)區(qū)域?qū)Σ枋液涂Х葟d的需求較為突出，因此在休閑消費(fèi)區(qū)域增加以上兩項(xiàng)其次為對圖書消費(fèi)場所的需求比重也比較大，但從實(shí)際經(jīng)營情況來看應(yīng)當(dāng)適當(dāng)縮小該項(xiàng)比重針對分時(shí)消費(fèi)特色建議該區(qū)域引入特色酒吧一間提供從21：00至2:00的消費(fèi)需求，延長區(qū)域人流活動時(shí)間另對于未來地鐵上蓋廣場部分建議導(dǎo)入體育活動商業(yè)形態(tài)上海正鵬投資管理有限公司拓展部策劃9宏觀環(huán)境分析——娛樂消費(fèi)趨向區(qū)域內(nèi)配套部分可考慮增加小型KTV、健身房等項(xiàng)目在時(shí)段上與餐飲部分交錯，同時(shí)做到區(qū)域內(nèi)部動靜液態(tài)相結(jié)合，為不同年齡段人群提供消費(fèi)場所增加娛樂消費(fèi)項(xiàng)目將有助于推動周邊商業(yè)及人氣的聚集，優(yōu)化整個(gè)區(qū)域的消費(fèi)結(jié)構(gòu)總計(jì)西部分區(qū)中部分區(qū)北部分區(qū)南部分區(qū)東部分區(qū)

本區(qū)域內(nèi)消費(fèi)趨向以中高端為主，各商業(yè)形式的以品牌經(jīng)營企業(yè)或連鎖企業(yè)為主上海正鵬投資管理有限公司拓展部策劃10宏觀環(huán)境分析——規(guī)劃1該項(xiàng)目所在區(qū)塊是以昌平路為核心“靜安區(qū)一軸兩翼”中北翼部分，北翼主要規(guī)劃為商業(yè)服務(wù)業(yè)中心和行政、文化、體育、科技活動中心在常德路、昌平路以南規(guī)劃有軌道交通7號線站以該地鐵站為中心將103號地塊一部分改造成一個(gè)帶有較大規(guī)模設(shè)施的現(xiàn)代化文化休閑公園將104號地塊一部分建設(shè)成以文化娛樂為重點(diǎn)內(nèi)容的綜合性場所在95號地塊適當(dāng)布置一些商業(yè)文化休閑設(shè)施，形成一個(gè)以交通站點(diǎn)為核心的文化休閑中心，成為靜安北部高品質(zhì)居住社區(qū)的集中公共活動空間。

項(xiàng)目改造地塊上海正鵬投資管理有限公司拓展部策劃11宏觀環(huán)境分析——規(guī)劃2常德路和康定路交叉路口，將作為該地區(qū)的主要活動節(jié)點(diǎn)，也是地下空間開發(fā)的重點(diǎn)?；顒庸?jié)點(diǎn)的西北、東北和東南三個(gè)街坊內(nèi)，均規(guī)劃有公共建筑開發(fā)項(xiàng)目，主要為靜安北部現(xiàn)代住區(qū)服務(wù)

A區(qū)：活動節(jié)點(diǎn)西北地塊，規(guī)劃為文化娛樂中心，規(guī)劃高層商務(wù)辦公樓，成為該地區(qū)的標(biāo)志性建筑B區(qū)：活動節(jié)點(diǎn)東北地塊北半部，規(guī)劃為商務(wù)辦公區(qū)C區(qū)：活動節(jié)點(diǎn)東北地塊南半部，規(guī)劃為體育休閑中心。在C區(qū)范圍內(nèi)，將規(guī)劃兩個(gè)高層建筑作為酒店賓館D區(qū)：活動節(jié)點(diǎn)東南地塊，土地已經(jīng)批租，規(guī)劃設(shè)想開發(fā)一些商務(wù)辦公樓，裙房配置商業(yè)功能在A、B、C三個(gè)區(qū)域利用地鐵站開發(fā)同時(shí)進(jìn)行地下商業(yè)設(shè)施建設(shè)，同時(shí)在地下二層建立地下停車場該區(qū)域規(guī)劃內(nèi)容完整，各項(xiàng)配套設(shè)施完備，項(xiàng)目規(guī)劃應(yīng)充分考慮利用公共設(shè)施上海正鵬投資管理有限公司拓展部策劃12項(xiàng)目周邊環(huán)境——軌道交通目前軌道2號線經(jīng)過該區(qū)域距離項(xiàng)目地塊步行僅5分鐘左右未來4到5年將有7、12、13三條軌道交通連接靜安南京路。2號線的延長段以及13號線將分別連接浦東和虹橋機(jī)場，使得連接上?？崭鄣慕煌ǜ鼮楸憬莩壍澜煌ㄍ獗緟^(qū)塊公交線路配套目前尚有欠缺，不能形成公交線路輻射核心上海正鵬投資管理有限公司拓展部策劃13項(xiàng)目周邊環(huán)境——寫字樓該項(xiàng)目比鄰南京西路商業(yè)中心帶，項(xiàng)目周邊密布優(yōu)質(zhì)商業(yè)寫字樓，今年將有大量寫字樓供應(yīng)，寫字樓目前總供應(yīng)量已達(dá)60余萬平米大量的寫字樓吸納眾多的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，形成了以中、高端消費(fèi)結(jié)構(gòu)為主的消費(fèi)結(jié)構(gòu)上海正鵬投資管理有限公司拓展部策劃14項(xiàng)目周邊環(huán)境——住宅項(xiàng)目地塊周邊原為較多的棚戶區(qū)和一般住宅群，隨著商業(yè)投入的增加，周邊地塊稀缺性更為突出部分具備實(shí)力的開發(fā)商逐步進(jìn)入該區(qū)域，通過近幾年改造已形成部分高檔住宅區(qū)域例如“靜安楓景苑”、“怡景苑”等項(xiàng)目周邊三個(gè)街區(qū)覆蓋人口約為16萬左右整個(gè)區(qū)域未來整體方向仍然以高檔住宅為主、單位面積消費(fèi)能力逐步走強(qiáng)上海正鵬投資管理有限公司拓展部策劃15項(xiàng)目周邊環(huán)境——商業(yè)、企業(yè)、政府機(jī)構(gòu)項(xiàng)目地塊處于城市核心區(qū)但其周邊附近商業(yè)、娛樂、文化體育配套較為匱乏，多為面積在50平米左右規(guī)模較小的商業(yè)服務(wù)形態(tài)位于北京西路的上海市委靜安區(qū)委員會、區(qū)人大等政府機(jī)構(gòu)對推動項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)的發(fā)展能夠起到積極作用項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的“區(qū)中心醫(yī)院”、“兒童醫(yī)院”以及學(xué)校能夠提供量好的社區(qū)服務(wù)上海正鵬投資管理有限公司拓展部策劃16項(xiàng)目規(guī)劃建議——概述借鑒國內(nèi)外成功舊區(qū)改造案例（如法國拉德芳斯)建議該項(xiàng)目包含寫字樓、商業(yè)、娛樂、文體休閑等四個(gè)部分業(yè)態(tài)比例按照寫字樓、商業(yè)、娛樂、文體休閑6：2：1：1的比例進(jìn)行面積劃分除寫字樓部分外商業(yè)、娛樂、文體休閑部分在服務(wù)于本項(xiàng)目內(nèi)人員外同時(shí)服務(wù)于周邊商業(yè)客戶與居民增加項(xiàng)目地塊公共活動面積，增加人員通量推動整個(gè)項(xiàng)目地塊人氣聚集分別規(guī)劃人流與車流，使人流與車流基本層面結(jié)構(gòu)分開，確保商業(yè)娛樂環(huán)境與寫字樓區(qū)塊相對獨(dú)立盡可能應(yīng)用自然光照明采用節(jié)能設(shè)施起到示范作用

整個(gè)區(qū)域以寫字樓為核心形成咨詢、設(shè)計(jì)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，與區(qū)政府合作在園區(qū)內(nèi)引入國內(nèi)外知名設(shè)計(jì)、咨詢、工商業(yè)服務(wù)企業(yè)，建立形態(tài)示范單位，進(jìn)一步增加優(yōu)惠條件形成產(chǎn)業(yè)聚集優(yōu)勢，周邊輔以格調(diào)高雅的優(yōu)質(zhì)商業(yè)、餐飲業(yè)作為配套上海正鵬投資管理有限公司拓展部策劃17項(xiàng)目規(guī)劃建議——定位目前國內(nèi)工業(yè)生產(chǎn)加工企業(yè)在國家指導(dǎo)和市場調(diào)節(jié)的雙重作用下獲得了飛速發(fā)展，已經(jīng)使中國成為世界級的加工工場，國內(nèi)現(xiàn)有生產(chǎn)能力又尤以長三角地區(qū)最為突出，現(xiàn)今工業(yè)產(chǎn)業(yè)面臨最大的問題是研發(fā)能力的嚴(yán)重不足根據(jù)對商業(yè)、工業(yè)等企業(yè)的訪談了解我們認(rèn)為目前上海地區(qū)的工商業(yè)設(shè)計(jì)、咨詢領(lǐng)域市場空白巨大，該行業(yè)具有強(qiáng)大的發(fā)展后勁，從行業(yè)獲利能力來看該領(lǐng)域也是利潤最為豐厚的行業(yè)從南京西路周邊寫字樓入住情況調(diào)查結(jié)果分析來看其中最高檔寫字樓租戶中以上兩個(gè)行業(yè)居多，其他行業(yè)利潤水平相對較低對于支付高端寫字樓昂貴的租金存在一定困難設(shè)計(jì)、咨詢行業(yè)對物業(yè)水平很高，對地段環(huán)境及配套設(shè)施要求也比較苛刻綜合以上特點(diǎn)我們認(rèn)為良好的物業(yè)品質(zhì)和一條龍式的服務(wù)配套是本項(xiàng)目作為工商業(yè)咨詢、產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的突出特點(diǎn)上海正鵬投資管理有限公司拓展部策劃18項(xiàng)目規(guī)劃建議——工業(yè)廠房部分工業(yè)廠房部分沿用其框架結(jié)構(gòu)，改造為雙層建筑底層為娛樂休閑場所，根據(jù)原有基礎(chǔ)一層部分改造為泳池二層建立連接平臺與其它建筑連通形成人行平臺作為主要人流活動區(qū)域人行平面

休閑產(chǎn)業(yè)配套商業(yè)上海正鵬投資管理有限公司拓展部策劃19項(xiàng)目規(guī)劃建議——辦公房部分1辦公房部分主要分為三塊，其中兩座主樓根據(jù)內(nèi)部結(jié)構(gòu)增加客行電梯并且通過兩樓之間二三層部分連廊將兩辦公樓連為一體，形成統(tǒng)一辦公區(qū)域，辦公樓之間無障礙連續(xù)另外靠西側(cè)兩樓之間天井部分按人行通過標(biāo)準(zhǔn)，建造露臺方便人群流動同時(shí)優(yōu)化空間結(jié)構(gòu)，配一部分室外綠化美化辦公環(huán)境上海正鵬投資管理有限公司拓展部策劃20項(xiàng)目規(guī)劃建議——辦公房部分2根據(jù)現(xiàn)有結(jié)構(gòu)寫字樓區(qū)域與商業(yè)服務(wù)區(qū)域建立人行平臺后的過渡連接結(jié)構(gòu)，一層（即為本結(jié)構(gòu)最底層）作為通道，二層、三層隔斷后采用透明幕墻結(jié)構(gòu)作休閑展示廳頂層作適當(dāng)裝飾，視情況種植藤蔓類綠色植被原有辦公房臨街一面外立面須進(jìn)行大面積改造，用以體現(xiàn)建筑結(jié)構(gòu)的時(shí)尚性和穿衣產(chǎn)業(yè)特色便于吸引高品質(zhì)業(yè)戶入住內(nèi)部裝飾突出空間結(jié)構(gòu)的合理放大，在保證通道順暢的前提下盡量放大房間的進(jìn)深增加可用面積，在材料上盡量選用輕質(zhì)通透隔斷材料上海正鵬投資管理有限公司拓展部策劃21項(xiàng)目規(guī)劃建議——辦公房部分3對于廠區(qū)內(nèi)相對獨(dú)立的一幢辦公建筑由于其外觀及結(jié)構(gòu)已不能適應(yīng)周邊整體環(huán)境，因此建議拆除此部分從新建造一幢獨(dú)立辦公設(shè)施，面向咨詢、設(shè)計(jì)等高附加值行業(yè)招租部分辦公區(qū)域環(huán)境極差，改造可能性也較小因此建議因地制宜在頂層平面上增加特色建筑彌補(bǔ)采光等方面的不足上海正鵬投資管理有限公司拓展部策劃22項(xiàng)目規(guī)劃建議——公共區(qū)域由于該地塊的特殊性，地下為地鐵七號線昌平路站綜合開發(fā)項(xiàng)目因此地上部分適宜建設(shè)公共活動廣場廣場根據(jù)廠方部分改造結(jié)果可以分為兩個(gè)區(qū)域一個(gè)為商業(yè)配套功能區(qū)、一個(gè)為景觀區(qū)域其中商業(yè)功能區(qū)作為人行平臺的延伸，景觀區(qū)作為整個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的緩沖地帶廣場的地下部分設(shè)立停車場與A區(qū)停車場相貫通，并在常德路、康定路設(shè)置出口廣場景觀部分建議引入親水平臺與休閑區(qū)游泳場館相互呼應(yīng)上海正鵬投資管理有限公司拓展部策劃23項(xiàng)目規(guī)劃建議——寫字樓商戶選擇寫字樓部分招商應(yīng)當(dāng)以當(dāng)今國內(nèi)外知名設(shè)計(jì)、咨詢機(jī)構(gòu)或個(gè)人為主要對象，確保商戶品質(zhì)是該項(xiàng)目的重點(diǎn)針對尚未在國內(nèi)開展業(yè)務(wù)的國際著名咨詢機(jī)構(gòu)，可適當(dāng)提供優(yōu)惠招商措施并完善相關(guān)服務(wù)同時(shí)引入上下游相關(guān)服務(wù)機(jī)構(gòu)形成產(chǎn)業(yè)鏈條增強(qiáng)本項(xiàng)目的長期增長性上海正鵬投資管理有限公司拓展部策劃24財(cái)務(wù)測算分析——項(xiàng)目改造計(jì)劃項(xiàng)目面積M2單價(jià)金額裝修改造20000

地面工程23000

鋼構(gòu)工程5000

新建裝修1000

消防工程20000

水電工程23000

通訊網(wǎng)絡(luò)20000

通道裝修1500

門面工程2000

綠化工程1000

合計(jì)（1）

2500開辦費(fèi)用

100廣告宣傳

100招商費(fèi)用

150合計(jì)（2）

350累計(jì)（1）＋（2）2850上海正鵬投資管理有限公司拓展部策劃25財(cái)務(wù)測算分析

計(jì)劃年經(jīng)營租金收入（元）——年租金收入預(yù)測區(qū)域單價(jià)面積金額創(chuàng)意設(shè)計(jì)中心2.61400013104000商業(yè)4.520003240000配套服務(wù)1.620001152000

休閑娛樂1.820001296000合計(jì)

約18792000上海正鵬投資管理有限公司拓展部策劃26財(cái)務(wù)測算分析1、年應(yīng)付房租租金：約700萬元（預(yù)計(jì)）2、投資利息2850×7％＝199.5萬元/年3、計(jì)劃廣告活動投放=100萬元/年4、經(jīng)營費(fèi)用（工資、維修、間歇性攤位閑置、水電補(bǔ)缺）

=100萬元/年5、工商、稅務(wù)1900×6.5%=123萬元/年6、經(jīng)營稅收6000萬元（由創(chuàng)意設(shè)計(jì)中心入駐客戶交納）經(jīng)營期不變基礎(chǔ)成本：1222.5萬元/年投資回收期2850萬/(1900-1222.5)=4.2年——經(jīng)營成本費(fèi)用上海正鵬投資管理有限公司拓展部策劃27

項(xiàng)目進(jìn)度日期200７年為項(xiàng)目立項(xiàng)準(zhǔn)備期，200８年項(xiàng)目實(shí)施階段1、2、3月4、5、6月7、8、9月10、11、12月1、2、3月土建

消防

宣傳

裝修

招商

開業(yè)

實(shí)施期調(diào)整期上海正鵬投資管理有限公司拓展部策劃28團(tuán)隊(duì)介紹上海正鵬投資管理有限公司在舊廠房改造、開發(fā)、策劃，工業(yè)地產(chǎn)投資咨詢，商業(yè)地產(chǎn)代理及市場研究，商務(wù)樓開發(fā)與管理，企業(yè)資本運(yùn)營策劃，實(shí)業(yè)投資融資咨詢，市場營銷策劃，會展?fàn)I銷服務(wù)，商務(wù)信息咨詢等投資領(lǐng)域開展了長期的探索和實(shí)踐，成功合作經(jīng)營:北廣場商城項(xiàng)目、靜安區(qū)余姚路堡佳建材商場、上工批東樓、長寧區(qū)敦旺建材商場、普陀區(qū)銅川路閩恭建材市場、奉賢區(qū)南橋縱旺副食品批發(fā)市場、城隍