房地產(chǎn)市場報(bào)告 -2024年第三季度上海房地產(chǎn)市場回顧

2024年第三季度，上海辦公樓市場共錄得2個(gè)新項(xiàng)目交付，分別是靜安區(qū)的吉寶靜安中心及虹口區(qū)北外灘的上海中垠廣場（AB座共計(jì)體量15.9萬平方米，環(huán)比下降25.8%。本季度全市去化相對(duì)放緩，凈吸納量錄得7.1萬平方米，較上一季度下降40.3%，同比下降38.9%。同時(shí)，全市空置率環(huán)比上升0.4個(gè)百分點(diǎn)，至21.5%。行業(yè)需求方面，金融行業(yè)的需求繼續(xù)占據(jù)領(lǐng)先地位，且占比有所提升，主要由保險(xiǎn)、基金行業(yè)的需求推動(dòng)；TMT需求穩(wěn)居第二位，主力細(xì)分需求為系統(tǒng)開發(fā)；消費(fèi)品制造業(yè)升至第三位，需求小幅提升，主要為來自汽車和快消企業(yè)的租賃需求；專業(yè)服務(wù)業(yè)需求位居第四，主要來自廣告、律所和咨詢類企業(yè)；第三方辦公在本季度擴(kuò)張速度加快；房地產(chǎn)行業(yè)需求仍相對(duì)穩(wěn)定。在區(qū)位表現(xiàn)方面，前灘子市場需求占比仍位居榜首，租賃活動(dòng)相對(duì)活躍；虹橋子市場的需求保持穩(wěn)定，主要驅(qū)動(dòng)力來自專業(yè)服務(wù)業(yè)；花木子市場的租賃需求較上一季度有顯著增長，主要由消費(fèi)品制造業(yè)企業(yè)的搬遷需求推動(dòng)；北外灘子市場的需求量占比有所上升，主要為金融業(yè)相關(guān)企業(yè)的搬遷需求所帶動(dòng)；真如子市場需求穩(wěn)步增長，主力需求源于TMT行業(yè)。在企業(yè)性質(zhì)及面積需求方面，內(nèi)資企業(yè)占比接近70%，且多集中在中小面積的需求。租金方面，第三季度市場租金延續(xù)下降趨勢?？傮w租金報(bào)價(jià)環(huán)比下降1.7%，至每月每平方米259.2元，有效租金環(huán)比下降3.5%，至每月每平方米185.8元。核心商務(wù)區(qū)尤其是超甲級(jí)項(xiàng)目，受到部分租戶外遷和空置率提升的影響，租金下跌幅度相對(duì)更為顯著。2024年第三季度，上海零售物業(yè)市場迎來一個(gè)新項(xiàng)目開業(yè)，位于浦西新興商圈的上海薈聚，體量約21.0萬平方米。項(xiàng)目通過集合購物、美食、娛樂潮流、文化藝術(shù)、健康養(yǎng)生、兒童及戶外休閑空間打造全年齡段友好生活聚會(huì)目的地，以滿足消費(fèi)者對(duì)線下消費(fèi)空間的多元需求。受大體量新增供應(yīng)入市影響，全市凈吸納量錄得15.3萬平方米，空置率環(huán)比上升0.3個(gè)百分點(diǎn)至8.2%。存量市場中，核心板塊多個(gè)項(xiàng)目品牌調(diào)整進(jìn)程有所放緩，次級(jí)與新興商圈個(gè)別項(xiàng)目去化壓力尚存，各層級(jí)商圈租金走勢呈不同幅度下跌，整體來看，全市購物中心首層租金環(huán)比下行0.2%，為每天每平方米32.8元。需求方面，來自中餐、咖啡茶飲以及烘焙甜品等餐飲品類依舊為市場需求主力，占比42%。其中，以地方特色中餐品牌需求活躍度持續(xù)，諸如湘辣辣、費(fèi)大廚、巡湘記等湘菜品牌季內(nèi)實(shí)現(xiàn)多點(diǎn)布局，主打潮汕菜系的會(huì)仙樓進(jìn)駐恒隆廣場，云貴川bistro山野板扎在K11開出上海首店?？Х炔栾嬈奉愔?，于上季度首進(jìn)上海的廣西南寧奶茶品牌煲珠公本季在多個(gè)次級(jí)商圈落位，主打健康的創(chuàng)意果汁品牌混果汁Hunjuice選址興業(yè)太古匯開出上海首店，并在季內(nèi)連開多家門店。服飾業(yè)態(tài)需求占比持續(xù)提升，為25%。季內(nèi)錄得多個(gè)服飾品牌首店亮相，芮歐百貨迎來意大利潮奢機(jī)NipponMade系列精品店于恒隆廣場開幕。此外，生活方式與珠寶配飾品類需求顯著，均占比8%，正大廣場開出Colnago梅花自行車上海旗艦店，韓國人氣潮流品牌emis中國首發(fā)快閃店空降新天地時(shí)尚一期。2024年第三季度上海倉儲(chǔ)物流市場錄得嶺郅松江物流園的入市，該園區(qū)結(jié)合電梯庫與單層庫，體量為7.4萬平方米。至此，市場累計(jì)新增供應(yīng)突破100萬平方米。相比上季度，市場活躍度提升，部分租戶的整合收縮明顯減少，結(jié)合租金的調(diào)整，凈吸納量達(dá)到9.2萬平方米，空置率環(huán)比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，降至26%。需求而言，三方物流依然是主力需求，占比66%，對(duì)時(shí)效性的重視仍是租戶落位于上海的關(guān)鍵因素。涉及行業(yè)廣泛，包括供應(yīng)鏈及合同物流，快遞及零擔(dān)，貨代和冷鏈。錄得一家知名冷鏈租戶在青浦?jǐn)U租1萬平方米，頭部快遞快運(yùn)在奉賢續(xù)租1萬平方米。此外，一家國內(nèi)貨運(yùn)代理在奉賢亦有7,000平方米的短租。其次，需求來自制造業(yè)，一家塑料粒子租戶的承租能力較強(qiáng)，在寶山新租1.8萬平方米。在本季度，金山，松江和青浦為活躍區(qū)域，而核心區(qū)域如閔行和普陀出現(xiàn)1-2萬平方米的退租。租金方面，新增供應(yīng)持續(xù)影響市場，導(dǎo)致租金下跌，全市租金環(huán)比下行2.6%至每月每平方米46.2元。在2024年第三季度，上海商務(wù)園區(qū)迎來了兩個(gè)新增供應(yīng)，分別是位于金橋的金環(huán)·金鑰項(xiàng)目和位于張江的創(chuàng)瀾灣，總計(jì)6.19萬平方米。今年前三季度的累計(jì)新增供應(yīng)達(dá)59.2萬平方米，同比基本持平。同時(shí)，由于市場壓力和建設(shè)進(jìn)度影響，部分項(xiàng)目延期交付，預(yù)計(jì)全年新增供應(yīng)將降低至85萬平方米。本季度凈吸納量為4.3萬平方米，同比環(huán)比下降。截至三季度，累計(jì)凈吸納量為16.6萬平方米，同比下降12%。季度空置率為20.7%，環(huán)比持平，同比上升2.2個(gè)百分點(diǎn)。從行業(yè)類型來看，本季度租賃需求主要集中在TMT（33%）、工業(yè)品制造業(yè)（25%）和醫(yī)藥及生命科學(xué)（17%）。在租戶構(gòu)成方面，內(nèi)資占比27%，本土企業(yè)占比63%，外資占比11%。新租需求主要集中在張江、漕河涇和金橋等子市場。從細(xì)分市場來看，本季度張江凈吸納量約4.8萬平方米，主要得益于科學(xué)之門項(xiàng)目的集中去化。一方面，該項(xiàng)目采用了靈活的免租期政策，吸引了相關(guān)科技行業(yè)租戶。另一方面，科學(xué)之門張江中區(qū)的T1-T5項(xiàng)目推出了聚焦垂類模型應(yīng)用的大模型產(chǎn)業(yè)生態(tài)集聚區(qū)——“模力社區(qū)”，吸引了相關(guān)上下游生態(tài)企業(yè)的入駐，推動(dòng)了TMT需求的領(lǐng)先地位。此外，超5,000平方米的“模力·源”孵化器也為初創(chuàng)企業(yè)提供了良好的支持。在漕河涇，本季度則錄得多個(gè)企業(yè)的退租，涉及消費(fèi)品制造業(yè)、TMT和醫(yī)療科技等行業(yè)，導(dǎo)致該板塊的凈吸納量為-6,071平方米。同樣，在金橋，部分主力租戶因搬遷至自用樓宇而退租，疊加新增供應(yīng)壓力，顯著推升了該子市場的空置率，市場競爭進(jìn)一步加劇，導(dǎo)致租金下行壓力隨之增加。此外，本季度還錄得逸衡酒店（洲際酒店旗下品牌）和Intercity酒店公寓（德意志酒店集團(tuán)旗下品牌）入駐金海園，這將有助于提升金橋區(qū)域的商務(wù)環(huán)境。整體來看，三季度上海商務(wù)園區(qū)辦公樓市場面臨一定的挑戰(zhàn)。雖然新增供應(yīng)和租賃需求在部分區(qū)域展現(xiàn)出積極信號(hào)，但市場競爭和退租現(xiàn)象對(duì)整體表現(xiàn)產(chǎn)生了負(fù)面影響。更需關(guān)注政策變化及市場動(dòng)態(tài)，以便及時(shí)調(diào)整策略。季末，全市租金報(bào)價(jià)為每月每平方米136.8元，環(huán)比下跌1.1%，累計(jì)跌幅為2.3%。租金面價(jià)及租約條件也持續(xù)松動(dòng)，有效租金環(huán)比下跌3.4%，累計(jì)跌幅達(dá)8.1%。2024年三季度，上海物業(yè)投資市場錄得36筆交易，交易金額共計(jì)217.4億元，環(huán)比上漲81.5%。交易筆數(shù)和總額較上季度均錄得大幅提升，以投資為目的的交易金額占比超過九成，投資情緒開始回暖。標(biāo)的物業(yè)類型方面，按交易筆數(shù)統(tǒng)計(jì)，辦公樓物業(yè)交易依舊為主流投資類型，占比下降至39%，交易標(biāo)的多為商辦甲級(jí)辦公樓。除來自汽車、服飾等消費(fèi)品制造業(yè)自用買家外，外地政府平臺(tái)投資意愿依然強(qiáng)勁，如河南投資集團(tuán)收購真如板塊的星光耀廣場整棟物業(yè)，同時(shí)本地宗教協(xié)會(huì)對(duì)于上海的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)也展現(xiàn)出一定的投資熱情。此外，零售物業(yè)與長租公寓交易并列第二，占比14%。社區(qū)配套商業(yè)與位于非核心板塊的購物中心為目前投資者的主要偏好類型；觀察季內(nèi)完成的長租公寓資產(chǎn)交易發(fā)現(xiàn)，地理位置靠近產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)域的物業(yè)仍為當(dāng)下投資者的關(guān)注重點(diǎn)。買家類型方面，企業(yè)買家表現(xiàn)仍舊活躍，占比過半。值得關(guān)注的是，以個(gè)人為代表的新興投資者投資熱情持