商業(yè)銀行個人住房貸款風險評估防范

商業(yè)銀行個人住房貸款風險評估防范商業(yè)銀行個人住房貸款風險評估防范PAGEIVPAGEI商業(yè)銀行個人住房貸款風險評估防范摘要從1985年中國建設(shè)銀行深圳市分行發(fā)放第一筆國內(nèi)個人住房貸款起，至今已有28年的發(fā)展歷史。隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，商業(yè)銀行個人住房貸款已經(jīng)在提高城鎮(zhèn)居民人居環(huán)境和改善國民居住條件上發(fā)揮了重大的作用，也達到了應(yīng)有的效果。我國商業(yè)銀行發(fā)放個人住房貸款不僅提升了自己的產(chǎn)品多樣化服務(wù)而且增加了新的盈利增長點。在支持國民經(jīng)濟特別是在房地產(chǎn)市場發(fā)展方面起到重大的作用。近年來朝著規(guī)?；?、全面化的方向發(fā)展，可謂是實現(xiàn)了互惠雙贏的效果。但凡貸款都會存在風險，商業(yè)銀行個人住房貸款也不例外。本文在借閱國內(nèi)外學者研究的基礎(chǔ)上,綜合我國個人住房貸款的現(xiàn)狀,對我國商業(yè)銀行個人住房貸款風險進行分析,并找出有關(guān)原因,提出較為可行的方法措施和具體方案，給商業(yè)銀行規(guī)避風險健康經(jīng)營管理提供了可行性的參考思路。關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；個人住房貸款；風險；防范ABSTRACTStartingfrom1985,ChinaConstructionBank,ShenzhenBranchissuedthefirstdomestichousingloanstoindividuals,hasmorethan28yearsofdevelopmenthistory.Withthedevelopmentofthenationaleconomy,theindividualhousingloansofcommercialbanksinimprovingthelivingenvironmentofurbanresidentsandtoimprovethethenationalslivingconditionsplayedamajorrole,butalsotoachievethedesiredeffect.China'scommercialbankstoissueindividualhousingloansnotonlytoenhancetheirownproductdiversificationandaddedanewprofitgrowthpoint.Insupportingthenationaleconomy,especiallyintherealestatemarketdevelopmentplayamajorrole.Inrecentyearstowardthedevelopmentoflarge-scale,comprehensivedirection,canbedescribedasawin-wineffect.Providedthattheloanwillbeatrisk,thecommercialbankhousingloanstoindividualsisnoexception.BorrowscholarsathomeandabroadonthebasisofcomprehensiveanalysisofindividualhousingloansinChinathestatusquoofChina'scommercialbankspersonalhousingloanriskandfindoutthereasonsputforwardamorefeasiblemethodmeasuresandspecificprograms.Tocommercialbanksrisk-aversehealthoperationandmanagementofprovidefeasibilityreferenceideas.KEYWORDS:CommercialBanks;IndividualHousingLoans;Risk;Prevention 目錄 1緒論11.1研究背景與意義11.2研究方法與思路11.3論文結(jié)構(gòu)與框架21.4國內(nèi)外研究現(xiàn)狀31.4.1國內(nèi)研究現(xiàn)狀31.4.2國外研究現(xiàn)狀41.4.3國內(nèi)外研究現(xiàn)狀的比較42我國商業(yè)銀行個人住房貸款現(xiàn)狀52.1個人住房貸款概述52.2個人住房貸款存在的問題63我國商業(yè)銀行個人住房貸款風險分析73.1信用風險73.1.1信用風險的種類73.1.2理性違約和被動違約83.1.3市場（房價）對信用風險的影響83.2利率風險93.2.1我國近年來利率的變動93.2.2利率變動對我國個人住房貸款風險的影響103.3抵押物風險103.3.1抵押物風險的生成機制103.3.2抵押物風險的種類103.4銀行內(nèi)部風險113.4.1流動性風險113.4.2操作風險124我國商業(yè)銀行個人住房貸款風險成因及防范方法144.1個人住房貸款風險成因144.1.1商業(yè)銀行內(nèi)部管理不力，缺乏激勵和約束機制144.1.2外部環(huán)境不完善尤其是社會缺乏誠信意識144.1.3市場體系發(fā)展滯后144.1.4政府職能缺失154.1.5居民收入貨幣化程度較低基本無透明度154.2我國商業(yè)銀行個人住房貸款風險防范154.2.1對借款人風險的防范164.2.2對開放商的風險防范174.2.3對利率的風險防范174.2.4對抵押物風險的防范184.2.5對銀行內(nèi)部風險防范184.3我國商業(yè)銀行個人住房貸款風險防范措施194.3.1建立垂直的風險管理體系194.3.2逐步完善內(nèi)部控制制度19加強內(nèi)部控制制度的建設(shè)19強化內(nèi)部控制制度間的銜接20加強監(jiān)管政策研究20建立評價制度20建立有效的內(nèi)部核查制度214.3.3不斷提高風險管理網(wǎng)絡(luò)體系22建立統(tǒng)一的個人住房貸款風險管理體系22實現(xiàn)全過程的網(wǎng)絡(luò)監(jiān)管體系22實現(xiàn)定性和定量的管理體系224.3.4實現(xiàn)業(yè)務(wù)操作的風險管理23實現(xiàn)貸款前調(diào)查23實現(xiàn)貸款中的管理23實現(xiàn)貸后監(jiān)督235結(jié)論24致謝25參考文獻26PAGE26PAGE251緒論1.1研究背景與意義1.1.1研究的背景上世紀末以來，隨著金融市場的不斷完善，以及衍生金融產(chǎn)品的發(fā)展，商業(yè)銀行個人住房貸款已經(jīng)呈現(xiàn)出規(guī)模化和普遍化的發(fā)展態(tài)勢。政府通過加強商業(yè)銀行個人住房貸款的投放比例已經(jīng)成為解決“住房危機”的一種有效的途徑和手段。但凡貸款都存在風險，商業(yè)銀行的個人住房貸款也不例外。尤其是美國次貸危機敲響的警鐘和3月份以來底特律樓市的崩潰給我們深深的上了一課。國內(nèi)不斷飆升的房價和大規(guī)模增長的房貸比例不得不使得政府重視商業(yè)銀行個人住房貸款的風險管理。十八大期間召開的新聞發(fā)布會上，時任國家銀行業(yè)監(jiān)督委員主席的尚福林就指出將出臺房地產(chǎn)調(diào)控信貸政策。分析人士指出肯定是二套房利率和首付比例要上浮。這一消息已經(jīng)在最近出臺的“國五條”里得到了體現(xiàn)。為此來應(yīng)對不斷上升的房貸比例和存在的潛在風險。而早在2009年時任銀監(jiān)會主席劉明康在當年的經(jīng)濟金融通報會上就強調(diào)：必須嚴格控制個人住房信貸風險，嚴格執(zhí)行“二套房”標準，嚴格按規(guī)定執(zhí)行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率。對投資性住房要堅持首付高成數(shù)、利率嚴格風險定價和資信嚴格審查的原則，采取切實有效措施防范“假按揭”、“假首付”現(xiàn)象的發(fā)生。各銀行金融機構(gòu)要切實加強風險管理，進一步優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)的重要指示。由此看來加強對個人住房貸款風險的管理和建立健全一整套的風險防范體系來加強和控制商業(yè)銀行個人住房貸款風險是必要的并且是勢在必行的。1.1.2研究的意義商業(yè)銀行個人住房貸款不僅緩解了政府解決“住房難”這一社會矛盾而且對于廣大有購房需求的居民提供了一種切實可行的途徑，同時也增強了商業(yè)銀行的經(jīng)濟效益和健全了產(chǎn)品服務(wù)功能，因此實現(xiàn)商業(yè)銀行個人住房貸款的高收益、高增長、低風險、低成本已經(jīng)成為各大商業(yè)銀行等金融機構(gòu)競爭的焦點所在。文章就以國內(nèi)外專家學者的研究為借鑒，結(jié)合我國商業(yè)銀行個人住房貸款現(xiàn)狀分析其存在的風險及其影響因素運用描述性研究法、理論與實踐相結(jié)合法、比較分析法、層次分析法等方法進行實證的分析，從而提出具體可行的防范措施和可行性的建議。1.2研究方法與思路1.1.1研究方法論文在借鑒國內(nèi)外專家學者研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合所學的經(jīng)濟學基礎(chǔ)、管理學基礎(chǔ)、金融學、數(shù)學等學科的知識對我國商業(yè)銀行個人住房貸款的風險進行調(diào)查法、文獻研究法、經(jīng)驗總結(jié)法、描述性研究法、理論與實踐相結(jié)合法、比較分析法、層次分析法等方法進行規(guī)范分析與實證分析、定量分析與定性分析相結(jié)合的研究和探討。論文在研究中主要運用一下方法：調(diào)查法：通過對某個商業(yè)銀行個人住房貸款各方面數(shù)據(jù)的調(diào)查從而得出可行性的宏觀分析。文獻研究法：通過對國內(nèi)外的圖書、期刊、學位論文及其各大權(quán)威網(wǎng)站的閱讀從而汲取有用信息進行理論分析和研究。比較分析法：主要是通過對國內(nèi)外的現(xiàn)狀和具體的現(xiàn)實情況結(jié)合經(jīng)濟學、金融學等學科的理論進行分析比較從而得出結(jié)論。（4）規(guī)范分析方法：從風險的一般概念和原理出發(fā)，分析商業(yè)銀行個人住房貸款風險產(chǎn)生的根源，確定商業(yè)銀行個人住房貸款風險管理的一般框架。（5）實證研究方法：對某商業(yè)銀行個人住房貸款風險管理案例進行實證性分析，結(jié)合定量分析與定性分析，提出具體的風險解決方案。1.1.2研究思路恰到好處的研究思路是得出正確而可行的研究成果的關(guān)鍵所在，論文成敗關(guān)鍵看思路的清晰度。本文首先在閱讀各種文獻綜述的基礎(chǔ)之上進行理論的思考和探究首先從商業(yè)銀行個人住房貸款風險分析，對存在的信用風險、利率風險、抵押物風險、銀行內(nèi)部風險進行逐個分析。然后再對我國商業(yè)銀行個人住房貸款風險存在的問題進行內(nèi)外因的分析。綜合商業(yè)銀行個人住房貸款風險分析的一般原因和我國商業(yè)銀行個人住房貸款風險成因從而得出結(jié)論和具體的防范措施。1.3論文結(jié)構(gòu)與框架1.3.1論文結(jié)構(gòu)本論文的基本結(jié)構(gòu)如下：第一章，緒論。主要論述一些關(guān)于論文的相關(guān)背景及其他問題和國內(nèi)外的研究現(xiàn)狀。第二章，我國商業(yè)銀行個人住房貸款的現(xiàn)狀及其存在的問題。第三章，我國商業(yè)銀行個人住房貸款風險進行信用、利率、抵押物和銀行內(nèi)部分析。第四章，我國商業(yè)銀行個人住房貸款風險的成因及其防范措施。第五章，結(jié)論。1.3.2論文框架本論文的研究框架如下圖所示：緒論↓我國商業(yè)銀行個人住房貸款現(xiàn)狀↓我國商業(yè)銀行個人住房貸款風險分析↓我國商業(yè)銀行個人住房貸款風險成因及防范方法↓結(jié)論1.4國內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.4.1國內(nèi)研究現(xiàn)狀1985年中國建設(shè)銀行深圳市分行為了解決城市居民住房難的問題，開始了新中國個人住房貸款的先例，隨后直至今天各大商業(yè)銀行和中小銀行乃至地方私人銀行都開始了個人住房貸款的金融產(chǎn)品。而個人住房貸款這種新型的金融產(chǎn)品在當時來說不僅在一定范圍和意義上解決了城市居民的住房困難問題而且也緩解了社會矛盾，對于商業(yè)銀行來說不僅產(chǎn)生了效益也擴大了經(jīng)營范圍，可謂是完美的金融產(chǎn)品。但是在隨后幾年發(fā)展卻很緩慢尤其是在2000年后才有較大的發(fā)展。截止2012年底僅中國工商銀行一家的個人住房貸款余額已達1.3萬億元。從2000年至今各大商業(yè)銀行推出這一金融產(chǎn)品，使得個人住房貸款不僅成為個人貸款的重要一部分同時也占據(jù)著銀行整體貸款的相當份額，而隨著份額的不斷增加也增加了商業(yè)銀行的經(jīng)營風險，按照國際的一般慣例，個人住房貸款的風險是3—8年時間就會顯現(xiàn)出來，我國商業(yè)銀行個人住房貸款從2000年飛速發(fā)展到2008年這一風險終于爆發(fā)了。在美國次貸危機影響下不得不讓我們更加的注重風險經(jīng)驗的總結(jié)。但是由于我國商業(yè)銀行個人住房貸款發(fā)展時間較短再加上市場不完善，資本市場不夠充足、期權(quán)期貨等金融衍生工具不夠，國內(nèi)的研究還是不夠并且停留在定性上。如馬宇利用煙臺市某商業(yè)銀行的微觀數(shù)據(jù)樣本，對我國個人住房貸款提前還款影響因素進行實證研究。他研究發(fā)現(xiàn)：借款人年齡越大、學歷越高，提前償還貸款的概率越大：外地人比當?shù)厝烁哂刑崆皟敻兜目赡苄?，借款人的債齡越長，提前償付的可能性越大；借款人的性別、婚否、家庭人口數(shù)量、工作行業(yè)和月還款額占家庭收入比率等因素對提前償付的影響不顯著；左晉軍采用問卷調(diào)查的方式，利用SPSS和LISREL8．53進行數(shù)據(jù)分析得出：影響個人住房抵押貸款被動違約的主要因子是個人收入因子、家庭支出增加因子和住房的價值因子(即面積與單價的乘積)等。張昕認為我國個人住房貸款風險主要有信用風險、抵押風險、利率風險、流動性風險、法律制度風險、市場政策風險、管理風險和操作風險。1.4.2國外研究現(xiàn)狀從英國的第一家住房金融機構(gòu)到第二次世界大戰(zhàn)住房貸款快速發(fā)展，乃至發(fā)展到今天已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的一大支柱產(chǎn)業(yè)。相應(yīng)的對住房的個人貸款也有相關(guān)的研究而這一研究更早的由quercia,kau,keenan通過實證研究認為住房凈資產(chǎn)或貸款與住宅價值比率影響著違約決策，貸款占房地產(chǎn)的價值越高，貸款的風險也就越高。房地產(chǎn)價值是動態(tài)的或者說是房產(chǎn)的價值虛擬程度較為嚴重，因此房地產(chǎn)的泡沫程度也與住房抵押貸款風險程度相關(guān)，也就是說如果房產(chǎn)泡沫的虛擬程度達到一定程度破滅時會直接導(dǎo)致房價的下降，必然直接導(dǎo)致個人住房貸款的風險程度大大增加。Kau不僅對個人住房貸款信用風險進行了研究還對個人住房抵押貸款中借款人的違約風險進行了研究，Kau也換個角度認為當個人住房價值由于各種因素下降到低于個人抵押貸款價值時發(fā)生的違約行為屬于合理行為而個人住房貸款是一種賣出期權(quán)行為，他的合理性也由此來闡述。同時西歐金融發(fā)達國家瑞士的漢斯.馬利希.德瑞克對風險防范進行了研究提出了幾種防范的機制如設(shè)立風險監(jiān)控指標。1.4.3國內(nèi)外研究現(xiàn)狀的比較綜合以上國內(nèi)研究現(xiàn)狀和國外研究現(xiàn)狀的分析可以看出：國外研究運用大量的數(shù)據(jù)和準確而權(quán)威的信息為基礎(chǔ)進行理論結(jié)合數(shù)理及其經(jīng)濟金融學的基本原理進行深入層次的分析總結(jié)得出科學的結(jié)論。而國內(nèi)現(xiàn)在研究的現(xiàn)狀依然是比較緩慢并且是大量學者利用基本的理論推斷和欠缺數(shù)理的前提下進行定性分析缺乏一種在大量數(shù)據(jù)和信息基礎(chǔ)上的定量分析。從而也得出一些適合我國國情的理論。但是綜合這些研究會發(fā)現(xiàn)無論是進行定性研究還是定量研究都會得出適合本國實際的研究內(nèi)容和研究結(jié)論。2我國商業(yè)銀行個人住房貸款現(xiàn)狀2.1個人住房貸款概述個人住房貸款是指商業(yè)銀行向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。1）按照資金來源劃分，個人住房貸款一般可分為自營性個人住房貸款、公積金個人住房貸款和個人住房組合貸款。（1）自營性個人住房貸款也稱商業(yè)性個人住房貸款，是由商業(yè)銀行向借款人發(fā)放的用于購買各類型住房的貸款。（2）公積金個人住房貸款，是指由各地的公積金管理中心，以住房公積金為資金來源，委托商業(yè)銀行向購買、建造、翻修自有住房的住房公積金繳存人以及在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的專項住房貸款。此種貸款不以盈利為目的，帶有較強的政策性，是一種政策性個人住房貸款。（3）個人住房組合貸款，是指按時足額繳存住房公積金的職工在購買、建造或大修住房時，可以同時申請公積金個人住房貸款和自營性個人住房貸款，從而形成特定的個人住房貸款組合。2)按照住房交易形態(tài)劃分，個人住房貸款也可以分為新建房個人住房貸款、個人再交易住房貸款和個人住房轉(zhuǎn)讓貸款。（1）新建房個人住房貸款,俗稱個人一手房貸款，是指銀行向符合條件的借款人發(fā)放的、用于在一級市場上購買住房的貸款。（2）個人再交易住房貸款，俗稱個人二手房貸款，是指銀行向借款人發(fā)放的、用于購買在住房二級市場上合法交易的各類型個人住房的貸款。（3）個人住房轉(zhuǎn)讓貸款，是指當尚未結(jié)清個人住房貸款的客戶出售用該貸款購買的住房時，銀行用信貸資金向購買該住房的個人發(fā)放的個人住房貸款。借款人把所購住房的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給發(fā)放貸款的商業(yè)銀行作為還款保證，當借款人還清向商業(yè)銀行所借貸款以及貸款利息后，商業(yè)銀行將住房產(chǎn)權(quán)再轉(zhuǎn)給借款人，但當借款人無力或者不愿還清所借款項以及利息時，商業(yè)銀行按照簽訂的合約處理所抵押的住房，可對其進行變賣，所得金額作為借款人所欠款項的補償。這種特殊的抵押貸款決定了它與其它貸款而言典型的特征，主要體現(xiàn)在：首先用途的專一性，個人住房貸款體現(xiàn)了專款專用有類似于涉農(nóng)資金的性質(zhì)，它主要用于購買、建造、改造、維修住房。商業(yè)銀行發(fā)放此類貸款主要目的之一就是解決“住房難”這一社會矛盾和改善城鄉(xiāng)居民的家居環(huán)境，具有一定的優(yōu)惠政策傾向。其次是個人住房貸款主要發(fā)放的對象是城鄉(xiāng)中低收入的居民或者是步入社會不久的大學畢業(yè)生等社會群體，鑒于他們的償還能力一般都會選擇貸款額度較大期限較長的個人住房貸款。再次個人住房貸款還必須把借款人所購住房作為銀行的抵押物來獲取貸款，以此來保證借款人由于無力償還或者出現(xiàn)不愿償還等各種風險下的銀行處理抵押物來彌補損失的機會。2.2個人住房貸款存在的問題首先是不斷飆升的房價和持續(xù)低迷的收入已經(jīng)成為我國個人住房貸款發(fā)展的主要因素加之傳統(tǒng)的消費觀念更加添堵。對比國外住房抵押貸款的經(jīng)驗可知：合理的房價收入比應(yīng)在3-6倍之間，否則就會因為居民的承受力不足而導(dǎo)致個人住房貸款風險加大，而我國的這一比例高達十幾倍，有些一線城市這一比例甚至高達幾十倍之多。其次是商業(yè)銀行方面的各種問題。具體體現(xiàn)在：貸款手續(xù)過于繁雜，令消費者望而卻步。商業(yè)銀行個人住房貸款品種單一，實際貸款期限較短。3）銀行的個人住房信貸風險難以得到有效控制，從而影響銀行運營能力和經(jīng)濟效益。（1）銀行難以對借款人的資信狀況作出準確的評估以及借款人的未來收入的不確定性。（2）抵押物處置令銀行倍感頭疼。雖然個人住房貸款規(guī)定借款人如發(fā)生違約商業(yè)銀行將處置抵押物。（3）第三方擔保形同虛設(shè)。（4）銀行還面臨首期付款虛假的風險。（5）個人住房消費信貸的期限長、資金周轉(zhuǎn)速度慢，各種意外事故等增加了收益的不確定性。（6）銀行面臨流動性風險和成本高、利潤低的資產(chǎn)問題。（7）房地產(chǎn)企業(yè)多頭融資現(xiàn)象比較普遍，部分銀行通過違規(guī)調(diào)整貸款分類、辦理貸款展期等手段進行掩蓋風險，這樣對個人住房貸款就會增加潛在風險性。再次是監(jiān)督管理和政策方面不夠。雖然中國人民銀行和銀監(jiān)會對商業(yè)銀行個人住房貸款的風險和管理作出了具體的法律和政策的限制以防范風險，與此同時國務(wù)院也出臺各種政策,用以規(guī)范房地產(chǎn)市場和抑制房價,把個人住房貸款首付比例一再提高,抵御高房價下的信貸風險,但是各種人為的操作和漏洞還是存在潛在風險。3我國商業(yè)銀行個人住房貸款風險分析3.1信用風險3.1.1信用風險的種類1）借款人信用風險借款人信用風險是指借款人不能或者不愿履行償還借款而給商業(yè)銀行造成的風險損失。借款人信用風險是隨著個人住房貸款的生效而產(chǎn)生，直到借款人償還所貸的本金和利息或者是借款人違約銀行做了壞賬準備沖銷而終止，也稱為違約風險。個人住房貸款一般期限最長為30年，有些銀行規(guī)定借款人年齡加上借款期限不得大于70，而一般都為了規(guī)避風險大多在10—15年。個人住房貸款期限長、數(shù)額較大的特征加之我國的資信體系的不完善使得借款人還款能力和個人信用狀況等不確定因素給商業(yè)銀行難以規(guī)避的潛在風險性；同時商業(yè)銀行由于不能及時把握和掌控個人的信用和市場變化及其不能預(yù)料到的風險任然給商業(yè)銀行帶來巨大的信用風險。因此對于商業(yè)銀行來說，借款人信用風險是個人住房貸款風險中最重要的風險也是最難防范的風險之一。借款人信用風險產(chǎn)生的原因主要包括，第一，提供虛假的個人資料。借款人往往為了套取商業(yè)銀行的個人住房貸款，偽造和擅改一些個人資料如收入、學歷、結(jié)婚證明等相關(guān)資料。這類借款人往往不具有償還能力和沒有個人信用產(chǎn)生違約風險的可能性很大。而且若借款人發(fā)生違約情況后由于借款人給銀行提供的是虛假的個人資料商業(yè)銀行難以按照法律程序和正規(guī)渠道解決抵押房產(chǎn)給商業(yè)銀行造成難以彌補的損失。第二，償債能力弱。個人住房貸款主要面向的是城鎮(zhèn)中低收入的居民，隨著社會的發(fā)展現(xiàn)在更多的變?yōu)椤靶禄樽濉钡热后w，由于他們的收入較低和步入社會時間短、生活壓力大及其婚姻的不穩(wěn)定等社會不良因素的影響從而會誘發(fā)信用風險。第三，信用意識淡薄。雖然具有償還能力但是由于貸款期限長和生活瑣事而導(dǎo)致銀行不發(fā)催收通知單不還款的情況存在從而在無意中造成了個人信用的降低。第四，其它風險。這個主要是來自意外事故、疾病、及其意想不到的自然災(zāi)害等，但是這些風險的發(fā)生可能性不是很大。借款人信用風險中難免有提前還款風險，提前還款是指借款人按照合約的期限和額度提前償還全部或者部分商業(yè)銀行帶來損失的風險。提前還款行為和主動違約行為的性質(zhì)一樣也是借款人的理性行為。國有商業(yè)銀行為了規(guī)避風險長期以來用貸款撥幣金來彌補壞賬、呆賬損失。而保證貸款安全已經(jīng)成為發(fā)放貸款收益的重中之重。因此商業(yè)銀行對個人住房貸款提前還款予以忽視甚至還進行鼓勵。這在理論上說是商業(yè)銀行在增加自我風險。現(xiàn)實中，借款人提前還款風險主要表現(xiàn)在：（1)提前還款無意中增加了銀行的服務(wù)成本。（2)提前還款干擾了銀行的資金規(guī)劃配置。（3)提前還款造成銀行的收益降低。（4)提前還款還增加了銀行的再投資風險。2）開發(fā)商信用風險開發(fā)商信用風險包括欺詐風險、假按揭風險和經(jīng)營風險三種。欺詐風險是指開發(fā)商為了獲取項目通過所需要的較高信用等級向銀行提供虛假資料，開具虛假首付資料給借款人來騙取商業(yè)銀行的個人住房貸款，開發(fā)商為了抬高房價而故意高估住房抵押物的價值從而對銀行造成損失。假按揭風險是指開發(fā)商伙同親朋好友、及其各方工作人員和其他人員出具虛假的銷售資料來騙取銀行的個人住房貸款從而給商業(yè)銀行造成巨大損失?，F(xiàn)在假按揭在個人住房貸款中所占比例不斷上升，銀監(jiān)會已經(jīng)出臺了相關(guān)政策和措施。經(jīng)營風險是指在抵押給商業(yè)銀行的個人住房沒有正式交割到借款人手中借款人已經(jīng)開始向銀行支付本利，如果借款人與開發(fā)商就其商品房的質(zhì)量、面積、合同糾紛等產(chǎn)生矛盾而借款人拒絕向銀行繼續(xù)償還而帶來的損失。3.1.2理性違約和被動違約理性違約是指借款人鑒于自身利益而停止償還貸款的有意識的違約行為。一般情況下房價下跌就會產(chǎn)生。當借款人的貸款金額與房屋價值比大于1時，借款人獲得的是負凈資產(chǎn)。因此從理性的角度來分析借款人就會停止償還債務(wù)。所以說理性違約現(xiàn)象是與個人經(jīng)濟利益相關(guān)的而與個人的償付能力沒有直接關(guān)系。被動違約是由于各種客觀原因或者是不可抗拒的因素而導(dǎo)致借款人支付不力從而不能如期償還債務(wù)的現(xiàn)象。這種違約的行為帶有不可預(yù)測性和不可抗拒性，因此對于商業(yè)銀行和個人都是不愿看到的結(jié)果。3.1.3市場（房價）對信用風險的影響市場永遠是指向標，美國次貸危機給美國商業(yè)銀行上了深深的一課，由于次貸危機的影響導(dǎo)致好多銀行經(jīng)營破產(chǎn)而倒閉。今年來美國汽車城底特律又發(fā)生樓市崩潰，一雙鞋可以換2套房，最低500美元。SOHO中國董事長潘石屹也稱中國樓市有泡沫有可能在三五年內(nèi)消化。但是持續(xù)上漲的樓價對于個人住房貸款風險而言目前沒有危險可言。但是如果出現(xiàn)樓市崩潰或者是樓市泡沫必將會出現(xiàn)房價下跌，個人住房貸款會因沒有實物價值高而出現(xiàn)理性風險而不繼續(xù)償債導(dǎo)致的房價風險的發(fā)生。3.2利率風險3.2.1我國近年來利率的變動2008年，我國為了規(guī)避全球經(jīng)濟危機的影響從而5次下調(diào)利率，把短期六個月以內(nèi)的從2007年底的6.57%降低到2008年底的4.86%降幅為26.02%；把短期6個月至1年的從7.2%下降到5.31%降幅為26.25%；把中長期類一年至三年的從7.29%下降到5.4%降幅約為25.93%；把三年至五年的從7.56%下降到5.76%降幅為23.8%；五年以上從7.74%下降到5.94%降幅約為23.26%。從以后的一年內(nèi)基本維持2008年年底的利率不變，直到2010年第四季度才開始上調(diào)利率，這一變化也是隨著經(jīng)濟的變化而呈現(xiàn)出波動性的變化。事實證明，我國出臺的經(jīng)濟金融政策是正確的，經(jīng)過歷史的考驗使得我國度過了經(jīng)濟危機的影響。讓國內(nèi)經(jīng)濟快速回升也使得房地產(chǎn)市場逐漸的景氣起來。但是伴隨著回暖的經(jīng)濟房價也開始回升，投機行為等故意炒作房價等現(xiàn)象發(fā)生。為了抑制過高的房價漲勢控制快速回暖的經(jīng)濟勢頭，至今中國人民銀行進行了7次利率調(diào)整，從2010年到2011年逐步上調(diào)貸款利率，但是鑒于過高的貸款利率2012年二季度末又開始下調(diào)貸款利率。對于個人住房貸款的借款人來說央行下調(diào)貸款利率的好處今年才能體現(xiàn)出來，去年個人住房貸款的借款人今年將減少月供。這將有利于房地產(chǎn)市場和個人住房貸款的發(fā)展。中國人民銀行利率調(diào)整變化表如下：表3—12008年—2012年我國商業(yè)銀行貸款利率變化表（%）日期短期中長期個人住房公積金6個月

內(nèi)6個月至

1年一年至

三年三年至

五年五年以上五年以

下五年以

上2012/7/65.6544.52012/6/85.856.316.46.62011/7/76.16.566.656.97.054.454.92011/4/65.856.316.46.62011/2/95.66.066.16.456.644.52010/12/265.355.815.854.32010/10/205.15.565.65.952008/12/234.865.315.45.765.943.333.872008/11/275.045.585.675.946.123.514.052008/10/306.036.666.757.027.24.054.592008/10/276.126.937.027.297.474.054.592008/10/96.126.937.027.297.474.324.862008/9/97.567.744.5利率變動對我國個人住房貸款風險的影響受美國次貸危機的影響，我國從2008年三季度末開始隨著普通貸款利率而下調(diào)個人住房公積金貸款從開始的五年以下利率4.59%下調(diào)到年底的3.33%下調(diào)幅度為27.45%而五年以上從5.13%下調(diào)到3.87%下調(diào)幅度為24.56%，可見大幅度的下調(diào)個人住房公積金貸款不斷的下調(diào)貸款利率從而引導(dǎo)資金流向讓更多的存款和其他資金用于實體經(jīng)濟和投資，同時低貸款率不僅可以讓更多資金流向房地產(chǎn)市場同時也能降低因經(jīng)濟危機而導(dǎo)致的高貸款率和貨幣貶值所帶來的理性違約風險，相反美國的高利率政策下借款人的負擔增大，次級抵押貸款市場上借款人違約現(xiàn)象大量出現(xiàn)，不良個人住房貸款迅速增加，而導(dǎo)致2008年的次貸危機的發(fā)生。所以鑒于這些我國實行不斷調(diào)低個人住房貸款利率的舉措不僅減輕了個人住房貸款風險而且穩(wěn)定和發(fā)展了房地產(chǎn)市場在一定意義上帶動了經(jīng)濟危機的復(fù)蘇。3.3抵押物風險3.3.1抵押物風險的生成機制個人住房貸款其低風險性決定了它成為商業(yè)銀行的良性貸款的定位。而抵押物是商業(yè)銀行個人住房貸款風險的保障也是抵御風險的一道屏障，因此來說抵押物的風險決定著商業(yè)銀行個人住房貸款是否能盈利的關(guān)鍵所在。下面做一個簡單的模型對抵押物風險做一個分析。假設(shè)個人住房借款人的貸款金額為M，而且在貸款期限T內(nèi)的任何一個小于T的時間t的還款金額為N（t)而N（t)是t的增函數(shù)，也就是說在其他條件不變的情況下t越長的話那么還款金額就會越多。假設(shè)個人住房借款人在貸款時抵押住房的市場價值為P，而當時的評估價值為Q，如果價值和評估價值之間的差額小的話抵押物產(chǎn)生的風險就會小，反之亦然。假設(shè)個人住房貸款期限T內(nèi)的某個時間t(t<T)的抵押住房價值變?yōu)镕(t),如果抵押物某時的市場價格為P+F（t)>P則抵押物產(chǎn)生風險的可能性就不會很大。如果F(t)+P<P那么此時的抵押物產(chǎn)生的風險性就會很大?？傊盅何锎嬖陲L險一旦產(chǎn)生商業(yè)銀行就會處置個人住房貸款的抵押住房，假設(shè)處置抵押物的成本為C，此時商業(yè)銀行所承擔的總風險就為[M-N(t)]-[P+F(t)]-C。3.3.2抵押物風險的種類1）抵押物權(quán)屬風險抵押物權(quán)屬風險包括了抵押物部分產(chǎn)權(quán)風險和抵押物替代產(chǎn)權(quán)風險兩種。抵押物部分產(chǎn)權(quán)風險是指由于個人住房借款人和他人對抵押物具有共同的占有權(quán)。借款人一旦違約后商業(yè)銀行在處置抵押物時受到限制而遭受的損失。抵押物部分產(chǎn)權(quán)風險又可以分為兩個方面：其一是抵押物為安居工程房、經(jīng)濟適用房、廉租房、城中村建設(shè)房等這些房不擁有完全房產(chǎn)如果一旦發(fā)生風險商業(yè)銀行必須補繳一部分的稅費才能進行拍賣；其二是抵押房為夫妻的共同財產(chǎn)，那么商業(yè)銀行在進行財產(chǎn)處置時只能處置借款人所占的那部分，所以就存在著抵押物部分風險。抵押物替代風險是指在貸款風險期內(nèi)，由于各種原因而使得原來的產(chǎn)權(quán)被新的產(chǎn)權(quán)而替代的風險，這種最常見的是拆遷。2）抵押物價格風險抵押物會隨著市場的價格而產(chǎn)生波動，這也是銀行和借款人不能提前預(yù)測到的，只能根據(jù)當時的市場價格進行定價發(fā)放貸款。但是隨著抵押物的市場折舊和市場變化抵押物肯定會產(chǎn)生價格風險。抵押物是商業(yè)銀行個人住房貸款的保障，這個保障一旦破滅就會造成損失。如2008年的美國次貸危機造成的大量銀行的倒閉和破產(chǎn)。更有甚著是今年底特律樓市的崩盤讓一套房子價值僅為500美元。抵押物價格隨時可能變化這種變化也不能預(yù)測所以存在的潛在風險也不能預(yù)測。3）抵押物變現(xiàn)風險在一般情況下商業(yè)銀行只能通過法律手段才能進行抵押物的處置而要取得借款人的同意而進行處置是幾乎不可能的。但是如果商業(yè)銀行每筆違約貸款的追討都需要如此進行的話商業(yè)銀行既要承擔訴訟費等各種費用又要承擔訴訟間房價管理費的上升和房價的下跌等風險。還存在一個問題就是大多數(shù)在商業(yè)銀行申請個人住房貸款的借款人基本上只擁有一套個人住房在我國現(xiàn)有的法律環(huán)境下不能把他們趕出家門進行抵押物的處置，這樣就會拖延和變相的無法進行抵押物的處置就會給商業(yè)銀行自己造成經(jīng)濟上的巨大損失。3.4銀行內(nèi)部風險3.4.1流動性風險流動性風險是指金融機構(gòu)無力為負債的減少或者資產(chǎn)的增加提供融資，無法對金融交易的余額進行清算導(dǎo)致自身損失的風險。根據(jù)中國銀監(jiān)會的資料顯示2012年全年一季度的流動性比例為45.66%，存貸比為64.53%；二季度流動性比例為46.69%，存貸比為64.33%；三季度流動性比例為45.23%，存貸比為65.28%；四季度流動性比例為45.83%，存貸比為65.31%。由此可以看出2012年全年我國商業(yè)銀行的流動性比例基本上呈現(xiàn)出波動穩(wěn)定型的而存貸比一直上升。從銀行盈利的角度講這種趨勢將會出現(xiàn)商業(yè)銀行的大量盈余但是存在風險不斷的增大的趨勢。在這種不合理的存貸結(jié)構(gòu)下如果一旦發(fā)生客戶需要大量現(xiàn)金的提取就會發(fā)生擠兌現(xiàn)象，銀行難以滿足大量客戶的資金需要從而引發(fā)流動性風險。表3—22012年我國商業(yè)銀行流動性情況表項季度一季度二季度三季度四季度流動性比例45.66%46.69%45.23%45.83%存貸比64.53%64.33%65.28%65.31%數(shù)據(jù)來源：中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會注：流動性比例=流動性資產(chǎn)／流動性負債×100％存貸比=銀行貸款總額/銀行存款總額從表3—2可以看出我國2012年商業(yè)銀行的流動性是比較穩(wěn)定的基本上是在45%左右。而商業(yè)銀行的運營資金基本上來自于居民和企業(yè)的儲蓄存款，但是這種存款具有時間短、流動性大的特點。而個人住房貸款是一種貸款時間長、貸款金額大的個人貸款，加之我國商業(yè)銀行存貸比一直呈現(xiàn)上升趨勢。這就產(chǎn)生了商業(yè)銀行資金來源的短期性和流動性大和貸款資金的周期長、金額大相互矛盾的現(xiàn)象，正是這種現(xiàn)象產(chǎn)生了流動性風險。3.4.2操作風險巴塞爾委員會對操作風險所給的定義為：由不完善或者有問題的內(nèi)部程序、操作人員、系統(tǒng)外部事件所造成損失的可能性。具體包括四類風險：人員因素引起的操作風險，如操作失誤、違法行為、關(guān)鍵人員流失等情況；流程因素所引起的操作風險，如流程設(shè)計不合理和流程執(zhí)行不嚴格；系統(tǒng)因素所引起的操作風險，如系統(tǒng)失靈和系統(tǒng)漏洞；外部事件引起的操作風險如外部欺詐、突發(fā)事件及其金融機構(gòu)經(jīng)營環(huán)境的不利變化等。但是對于一般商業(yè)銀行個人住房貸款存在以下風險：1）工作人員道德風險主要是工作人員在貸款審批時由于自身或者與借款人利益而對借款人的虛假資料和不實收入等不予以指出或者是從中收取回扣而發(fā)放不良貸款的沒職業(yè)操守和職業(yè)道德行為而存在的風險。2）貸前審查風險主要是在個人住房貸款發(fā)放前，工作人員對開發(fā)商的注冊資本、信譽和開發(fā)項目及其借款人的信用和相關(guān)資料查驗不嚴格使得貸款審查流于形式，進而給個人住房貸款埋下風險隱患。3)貸后管理風險貸款發(fā)放后銀行工作人員不對貸款的用途和項目的進展情況進行跟蹤調(diào)查從而會出現(xiàn)貸款用途不符，資金的大量損失等情況給貸款留下?lián)p失的伏筆。4我國商業(yè)銀行個人住房貸款風險成因及防范方法4.1個人住房貸款風險成因4.1.1商業(yè)銀行內(nèi)部管理不力，缺乏激勵和約束機制我國商業(yè)銀行正處于改革的深水區(qū)，改革現(xiàn)有的內(nèi)部經(jīng)營權(quán)和所有權(quán)的關(guān)系成為改革的重點，而現(xiàn)代化的公司治理結(jié)構(gòu)模式是商業(yè)銀行內(nèi)部組織機構(gòu)和權(quán)力分配體系的具體形式。優(yōu)良的治理結(jié)構(gòu)才會有優(yōu)良的激勵和約束機制。但是我國商業(yè)銀行存在著經(jīng)營者和所有者完全不對稱的問題。在我國特殊的環(huán)境下我國商業(yè)銀行的董事長或者行長乃至中層管理人員都是由政府決定認命的。即這些商業(yè)銀行的董事會和管理層不是依靠自有資產(chǎn)而進入這一行行使所有者權(quán)益的機構(gòu)。在面對具有風險的貸款時不能夠做到一個正真所有者相同的使命感和責任感。因此也就說我國商業(yè)銀行在經(jīng)營和個人住房貸款風險管理上缺乏激勵和約束機制。而在現(xiàn)有的激勵和約束機制下也是對于我國商業(yè)銀行的人才戰(zhàn)略有相當大的約束力。所有者的缺位也同時將導(dǎo)致銀行信用風險承擔主體的不明確，使得商業(yè)銀行受損的同時國家也在受損。但是隨著我國商業(yè)銀行改革的不斷深入，我國商業(yè)銀行的治理結(jié)構(gòu)不健全、決策執(zhí)行體系結(jié)構(gòu)不合理、監(jiān)督機構(gòu)有效性不足也會逐漸的被克服，但是這需要時間和一個相當?shù)倪^程。4.1.2外部環(huán)境不完善尤其是社會缺乏誠信意識“仁義禮智信”作為傳統(tǒng)儒家道德思想的基礎(chǔ)，誠信也是貫穿于整個中國社會發(fā)展的始終。誠實守信作為一種美德為我們所稱頌，然而隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和各種文化的交流融合及其不良的社會風氣的影響中國人道德開始走下坡路，誠信不僅是對別人而言的誠實信用更是人與人、人與社會的信任問題。隨著各種事件的不斷出現(xiàn)當今社會嚴重缺乏信任，讓人與人與社會的溝通筑起了壁壘，作為社會信用來說整個社會沒有了信用的基石。加之傳統(tǒng)觀念的影響和區(qū)域文化差異等存在使得只相信自己人不相信別人。不僅這些一些政府部門的不作為和無權(quán)威讓整個社會充滿一種不信任而且出現(xiàn)在商品藥品還是廣告、經(jīng)濟數(shù)據(jù)、信用卡、走私、偷漏稅等社會問題上也讓整個社會處于一種信用意識淡薄、誠信觀念微弱的狀態(tài)下使得整個社會環(huán)境缺乏信用更何況個人住房貸款的信用風險問題。4.1.3市場體系發(fā)展滯后我國逐漸的在健全市場體系和相關(guān)的配套設(shè)施，但是市場交易還是不夠像發(fā)達國家那樣的健全。市場體系發(fā)展滯后尤其在金融業(yè)的個人住房貸款方面表現(xiàn)在:首先，個人住房抵押物產(chǎn)權(quán)交易市場的不完善。在我國，房地產(chǎn)二級市場交易受發(fā)展速度的限制銀行仍舊難以處理抵押物。銀行需要花費巨大的人力、資金對個人住房貸款的抵押物進行處置變現(xiàn)，而這些還要承擔抵押物價格大幅變動的風險，這就增加了銀行抵押物風險在一定程度上消弱了銀行化解個人住房貸款信用風險的能力和抵押物風險的能力。其次，商業(yè)銀行個人住房貸款證券化市場剛剛起步。我國從2005年開始由中國建設(shè)銀行試點，而這西方金融發(fā)達國家已經(jīng)有上百年的歷史。過分的依賴于抵押物的我國商業(yè)銀行個人住房貸款嚴重的制約著我國個人住房貸款的發(fā)展。而抵押物證券化作為結(jié)構(gòu)性融資的方式之一，它能夠解決商業(yè)銀行個人住房貸款資金來源的短期性和貸款期限的長期性之間的矛盾，也成為化解商業(yè)銀行個人住房貸款信用風險的重要方式。滯后的市場體系完全不能滿足我國不斷發(fā)展的房地產(chǎn)市場和居民個人住房貸款的需要。4.1.4政府職能缺失政府職能的發(fā)揮在商業(yè)銀行個人住房貸款擔保制度中起到重要的作用。我國由于各種因素的制約和國情的限制各種相關(guān)政策相對于金融業(yè)發(fā)達國家來說比較滯后，無法像發(fā)達國家樣合理的分擔商業(yè)銀行所承擔的個人住房貸款的風險。尤其表現(xiàn)在擔保機構(gòu)不完善和好多擔保機構(gòu)不愿擔保。不僅擔保職能不完善而且政府在相關(guān)的個人住房貸款方面的立法上也相對滯后。沒有涉及到商業(yè)銀行個人住房貸款的各個環(huán)節(jié)和借貸雙方的權(quán)利、義務(wù)及其發(fā)生法律糾紛的解決措施。比如商業(yè)銀行為了回避抵押物處置風險要與房產(chǎn)商簽訂“回購”條約，但是在我國的現(xiàn)實情況中缺乏對“回購”條約的司法解釋使得無用武之地。此外還出現(xiàn)我國法律也維護債務(wù)人權(quán)利的傾向，對債權(quán)人的合法權(quán)利有所忽視。如果出現(xiàn)風險將會給商業(yè)銀行造成巨大損失。4.1.5居民收入貨幣化程度較低基本無透明度對于一個比較含蓄的國度來說好多人都不喜歡透露自己的收入和銀行的存款。但是目前我國個人收入的來源卻紛繁復(fù)雜，比如工資、福利、實物、貨幣等收入。但是也不缺灰色收入的存在。相對于其他國家來說我國的居民個人收入就貨幣化和透明度低的多的多。同時我國也缺乏個人財產(chǎn)申報制度、電子支付雖然發(fā)展較快但是還是不夠普及。無論是銀行還是國家的統(tǒng)計部門也不能準確的核實居民的實際收入水平更不能確定收入的真實與否。因此存在各種難以確定的指標和數(shù)據(jù)使得商業(yè)銀行個人住房貸款的授信和信用等級的評級難以進行準確的把握和科學的判斷。從而就大大的增強了貸款的信用風險。4.2我國商業(yè)銀行個人住房貸款風險防范4.2.1對借款人風險的防范首先，要完善個人住房貸款的相關(guān)資料。包括個人住房借款人的基本資料：姓名、身份證號碼、年齡、性別、聯(lián)系方式、職業(yè)、學歷、工作單位、職務(wù)、收入狀況、資產(chǎn)、住房、家庭成員、婚姻狀況、健康狀況等一些基本情況。同時還要了解和完善借款人的信用狀況，包括借款人在商業(yè)銀行的各種業(yè)務(wù)的相關(guān)資料和人民銀行個人征信系統(tǒng)中的信用記錄，同時如果個人有涉及稅務(wù)方面還要查看個人的納稅記錄和相關(guān)的經(jīng)濟手續(xù)情況，再就是看借款人是否有經(jīng)濟糾紛案件或者是經(jīng)濟訴訟的發(fā)生。商業(yè)銀行只有通過這些相關(guān)的資料才能決定發(fā)放個人住房貸款的金額、期限和方式。只有嚴格的把握好借款人準確的信息才能防范于來自于借款人的風險。其次，嚴格的審查借款人的還款意愿和還款能力。借款人還款很大程度是受借款人的主觀能動性所驅(qū)使的。一筆貸款是否能按期歸還很大程度上也有個人的還款意愿所決定。借款人的還款能力是來自于借款人的基本情況所決定的，但是在發(fā)生意外比如經(jīng)濟波動或者房價發(fā)生變化的情況下能否按時還款不僅要看借款人的素質(zhì)高低而且受外界環(huán)境的影響。一般情況下商業(yè)銀行發(fā)放個人住房貸款時要審查借款人的素質(zhì)高低作為評級的一項很重要的指標。假如借款人有相當?shù)馁Y產(chǎn)和還款能力但是借款人的品質(zhì)低劣，沒有誠信意識更沒有社會信任度的話商業(yè)銀行業(yè)不會發(fā)放個人住房貸款給借款人。因為此類借款人很難按時或者是如愿的償還所欠貸款長期以往就會形成不良貸款給商業(yè)銀行造成損失。所以說一般情況下商業(yè)銀行不會發(fā)放貸款給有還款能力但沒有還款意愿的也不會貸款給沒有還款能力卻有還款意愿的，只有把貸款發(fā)放給具有貸款償還能力還具有還款意愿的借款人。但是一般審查借款人的貸款償還能力和償還意愿從三個方面著手必須嚴格把關(guān)才能規(guī)避風險:商業(yè)銀行信貸工作人員必須親自嚴格調(diào)查。商業(yè)銀行一般都會派信貸組的工作人員親自調(diào)查借款人的基本資料和信用狀況及其借款人的素質(zhì)和收入等與貸款授信相關(guān)的資料來分析借款人未來的還款能力和還款意愿。與借款人進行面談。商業(yè)銀行信貸組的工作人員與借款人進行面談必須把騙取商業(yè)銀行個人住房貸款所承擔的嚴重后果說明于借款人同時要向借款人詢問比如房產(chǎn)價格、房產(chǎn)結(jié)構(gòu)、交房日期、物業(yè)管理及其周邊的環(huán)境等問題進一步的確保貸款和購房的統(tǒng)一性從而降低風險。3）商業(yè)銀行要慎重選擇中介機構(gòu)。商業(yè)銀行選擇的中介機構(gòu)必須是資信等方面較強的中介結(jié)構(gòu)。這樣就可以避免由于中介機構(gòu)和借款人相互作用而提供給商業(yè)銀行虛假的信息和數(shù)據(jù)。同時商業(yè)銀行信貸工作人員也要核實中介機構(gòu)所提供的資料和真實性和完整性。最后，還要嚴格審查借款人的購房動機。在房地產(chǎn)市場日益盈利的今天，無論企業(yè)還是個人都希望投資房地產(chǎn)來分的一杯羹，調(diào)查發(fā)現(xiàn)有不少人利用商業(yè)銀行的個人住房貸款來進行投資。在商業(yè)銀行個人住房貸款中不可避免的是大量的購房投機者，只有嚴格的把握借款人的購房動機在貸款前進行嚴格審查這樣才能杜絕大量的投機行為和投資貸款的發(fā)放從而減輕商業(yè)銀行的貸款風險讓商業(yè)銀行個人住房貸款向著健康的方向發(fā)展。4.2.2對開發(fā)商的風險防范首先，要嚴格審查開發(fā)商的資質(zhì)。商業(yè)銀行在進行個人住房貸款發(fā)放時必須嚴格審查房地產(chǎn)開發(fā)商的資質(zhì)審查。把資質(zhì)差的開發(fā)商拒之門外，具體措施如下：審查開發(fā)商的信用情況。這個主要是對開發(fā)商最基本的信用做以審查，把開發(fā)商的資金、業(yè)績、財務(wù)等進行審查。同時還要對開發(fā)商與開發(fā)商的經(jīng)濟關(guān)系、開發(fā)商和購房者的經(jīng)濟關(guān)系及其開發(fā)商信用等評級進行審查。審查開發(fā)商的綜合實力狀況。這個就必須從其業(yè)務(wù)等盈利情況、資產(chǎn)負債表等一系列財務(wù)報表中分析其經(jīng)濟實力，同時還要分析其合作單位比如設(shè)計單位的實力和合作單位及其個人的實力。還要對其技術(shù)能力和創(chuàng)新能力及其整個團隊的合作等要進行審查。讓一個綜合的開發(fā)商實力展現(xiàn)在銀行面前。審查開發(fā)商的相關(guān)資料。包括各種經(jīng)營的許可證和土地使用證件等相關(guān)重要國家批準的證件確保其合法合規(guī)。4）審查住房的基本情況。這個主要是為了萬一出現(xiàn)違約或者是風險商業(yè)銀行能以盡快的速度對抵押物進行處理來抵御風險。其次，嚴格審查房產(chǎn)開發(fā)商的工程進度。開發(fā)商的工程進度對于商業(yè)銀行來說非常重要，只有嚴格的審查開發(fā)商的工程進度才能讓貸款?？顚Ｓ?，按工程的進度商業(yè)銀行轉(zhuǎn)賬給房地產(chǎn)開發(fā)商相應(yīng)的貸款金額用于工程建設(shè)不僅能保障和催促工程的進度同時也能防止因資金挪用而造成的爛尾工程和造成借款人和開發(fā)商之間因購房質(zhì)量和期限等合同糾紛問題產(chǎn)生矛盾相互推諉給商業(yè)銀行造成損失更不利于商業(yè)銀行個人住房貸款的發(fā)展。4.2.3對利率的風險防范利率隨著市場的不斷變化和國際國內(nèi)需要而不斷的調(diào)整。商業(yè)銀行做好防范必須要對利率的走勢做好工作。這樣及時的關(guān)注國內(nèi)外形式的變化把握市場走勢才能防范于來自利率變化而引起的風險。1）當利率不斷上升時銀行可以和借款人簽訂補充協(xié)議幫助借款人按時按期歸還貸款，這樣不僅減輕了借款人的壓力同時還讓商業(yè)銀行的利率風險規(guī)避于萌芽狀態(tài)。2）進行可調(diào)整利率貸款。這個在簽訂貸款合同時簽訂隨著市場利率的變動和抵押物價值的變化而變化的合約，這個不僅能規(guī)避來自市場波動而產(chǎn)生的抵押物價值的變化而引起的本利合的變化，同時也能把房貸市場化。無論是借款人還是房產(chǎn)商都不會有太大的損失同時也防范了來自抵押物和利率的風險。4.2.4對抵押物風險的防范一般情況下借款人把所認購的住房作為抵押物抵押給商業(yè)銀行來獲得商業(yè)銀行的個人住房貸款，當房貸由于各種不良因素而導(dǎo)致不能夠按期歸還時商業(yè)銀行就會以借款人抵押的認購房為抵押處置進行拍賣來補償損失?？偠灾杩钊说盅航o商業(yè)銀行的住房是借款人還本付息的基本保障，因此必須對這個保障做出嚴格的審查以防范風險。嚴格的審查抵押物的真實性和合法性。一般情況下當貸款形成不良時，商業(yè)銀行的做法就是拍賣抵押物，但是如果存在不良就會出現(xiàn)抵押物的虛假和不合法使得抵押物不能拍賣讓不良貸款不能及時得到處置，給商業(yè)銀行帶來經(jīng)濟上的損失。因此說商業(yè)銀行必須在貸款發(fā)放前嚴格的審查抵押物的真實性和合法性。嚴格審查抵押物的所有權(quán)。當貸款形成不良或者出現(xiàn)其他情況時商業(yè)銀行進行抵押物的處置就會拍賣抵押物，有時就會出現(xiàn)借款人和他人共同擁有住房或者是抵押人并沒有抵押物的所有權(quán)的情況發(fā)生就同樣會給商業(yè)銀行進行拍賣構(gòu)筑壁壘讓工作難以展開。嚴格審查抵押物的價值。這個就要求必須在貸款發(fā)放前認真調(diào)查抵押物的價值合理的估算抵押物價值不能高估也不能低評。嚴格審查產(chǎn)權(quán)堅決依法拍賣抵押物。在拍賣抵押物時會出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛等情況，這就啟示商業(yè)銀行個人住房貸款信貸組工作人員嚴把產(chǎn)權(quán)關(guān)能在拍賣時順利的變賣抵押物讓商業(yè)銀行得到損失的彌補。4.2.5對銀行內(nèi)部風險防范首先，要調(diào)整銀行資金結(jié)構(gòu)。流動性風險是商業(yè)銀行個人住房貸款的主要風險之一。要防范流動性風險必須做好銀行資金結(jié)構(gòu)的調(diào)整。一方面必須把短期的資金和長期的資金組合好，不僅能夠處理短期資金的需要而且能夠防范于長期資金的需求。不能讓資金缺口等情況出現(xiàn)。另一方面就是調(diào)整住房貸款在總貸款中的比例，我國商業(yè)銀行的流動性顯示借貸比例嚴重的不平衡甚至高達60%多。在借貸比例失調(diào)和為了追求業(yè)績的經(jīng)營模式下必須注重借貸比例尤其注重風險較大的個人住房貸款潛在的風險性。其次，提高銀行信貸人員的素質(zhì)。在一筆貸款的發(fā)放中銀行的信貸工作人員在里面起到重要的作用，正因如此商業(yè)銀行在信貸組人員的組合上必須要求具備相關(guān)的風險防范意識和相關(guān)的經(jīng)濟金融專業(yè)知識。同時加強對他們的培訓以增強法律意識和防犯罪意識的觀念。使得他們在日常工作中不能利用職權(quán)之便給商業(yè)銀行造成風險。素質(zhì)不僅來自于銀行的培訓還必須強化每個信貸員工的業(yè)務(wù)操作能力及個人的基本修養(yǎng)和綜合素質(zhì)高的人員來從事這一崗位。最后，推進業(yè)務(wù)操作的標準化。操作風險是由不完善或者有問題的內(nèi)部程序、操作人員、系統(tǒng)外部事件所造成損失的可能性，這也是巴塞爾委員會下的定義。具體包括：人員因素引起的操作風險，如操作失誤、違法行為（員工內(nèi)部欺詐或內(nèi)外部勾結(jié)）、關(guān)鍵人員流失等情況；流程因素等引起的操作風險，如流程設(shè)計不合理和流程執(zhí)行不嚴格；系統(tǒng)因素引起的操作風險，如系統(tǒng)失靈和系統(tǒng)漏洞；外部事件引起的操作風險，如外部欺詐。所以規(guī)避操作風險不僅成為金融機構(gòu)經(jīng)營管理的重心，也受到國際銀行業(yè)的高度重視，目前，巴塞爾委員會已經(jīng)將金融操作風險納入《巴塞爾新資本協(xié)議》的管理框架之內(nèi)。1）個人住房貸款準入條件的標準化，具體規(guī)定房產(chǎn)開發(fā)商、借款人、住房等的限定標準。2）個人住房貸款具體流程標準化。嚴格按照商業(yè)銀行具體的操作流程把調(diào)查、審查、審批、登記、發(fā)放、收回流程嚴格把關(guān)。在具體的流程中認真的對待不僅要審貸分離而且要建立放貸終生制讓每個信貸人員有風險意識。同時要使得審批上下限制和不同部門之間限制與合作，嚴格實行貸前調(diào)查、貸時審查、貸后跟蹤讓每一筆個人住房貸款能夠達到零風險。3）個人住房貸款合同要標準化。統(tǒng)一格式、條款、填寫方式、簽訂方式等讓每份合同達到標準化。4）檔案管理標準化。商業(yè)銀行不僅要加強紙質(zhì)的檔案歸檔還要妥善的管理電子檔案以便出現(xiàn)風險時有有效的證據(jù)。4.3我國商業(yè)銀行個人住房貸款風險防范措施4.3.1建立垂直的風險管理體系建立垂直的風險管理體系已經(jīng)成為商業(yè)銀行目前的共識。無論是商業(yè)銀行的個人住房貸款還是其他類型的貸款都必須建立嚴格的垂直風險管理體系。必須在風險政策制度、計量分析、風險監(jiān)控等方面實行全行整體層次上的集中管理。按照集中的思路逐步建立垂直的風險管理組織結(jié)構(gòu)和報告路線。首先是在商業(yè)銀行的總行設(shè)置首席執(zhí)行官，一級分行設(shè)置風險總監(jiān)，二級分行設(shè)置風險主管，縣級分行設(shè)置風險經(jīng)理。建立以縱向的“負責報告路線”為主，以橫向的“報告線”為輔的兩線報告線路。同時還要改變原來的風險管理集中在銀行平行部門的局面，建立健全風險條線人力資源管理、業(yè)績考核、審批、授信管理等風險管理機制，優(yōu)化風險管理的業(yè)務(wù)流程，確保風險管理的有效運行。4.3.2逐步完善內(nèi)部控制制度1）加強內(nèi)部控制制度的建設(shè)建立完善的內(nèi)部控制制度不僅是企業(yè)發(fā)展中抵御風險加強管理的重要環(huán)節(jié)而且是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的有效保障和堅實基礎(chǔ)。商業(yè)銀行這種特殊的企業(yè)在加強內(nèi)部控制制度的建設(shè)方面顯得尤為重要。商業(yè)銀行作為伴隨風險經(jīng)營的特殊行業(yè)不僅要來自外部的控制而更重要的是內(nèi)部的風險控制。在加強內(nèi)部風險控制制度建設(shè)方面要注重控制制度的可行性和制度化，同時也要讓制度貫穿執(zhí)行下去，隨著個人住房貸款和經(jīng)濟金融業(yè)的發(fā)展而更新。這樣讓一個科學的制度指領(lǐng)行業(yè)的發(fā)展和進步。2）強化內(nèi)部控制制度間的銜接一般來說金融機構(gòu)在內(nèi)部控制制度建設(shè)方面應(yīng)該遵循有效性、審慎性、全面性、及時性、獨立性原則。要做到在遵循原則的前提下使得內(nèi)部控制制度間相互銜接。首先必須建立健全法律法規(guī)和商業(yè)銀行的監(jiān)管制度。商業(yè)銀行內(nèi)部控制在很大程度上取決于規(guī)章制度的監(jiān)管而監(jiān)管力度的大小與國家頒布的相關(guān)法規(guī)和商業(yè)銀行的制度相關(guān)，所以要不斷完善各項制度使得各個崗位和職責相互銜接起來起到應(yīng)有的效果。其次是組織機構(gòu)間的銜接。加強組織機構(gòu)設(shè)置分工的科學銜接、崗位責任人之間內(nèi)部控制有效銜接。再次就是建立全面有效的內(nèi)部控制制度。讓內(nèi)部控制制度滲透到商業(yè)銀行的各項業(yè)務(wù)和各個操作環(huán)節(jié)中覆蓋所有的部門和崗位，不能留下空白和死角做到全面而有效。最后，要使內(nèi)部控制充分發(fā)揮其作用，在各個部門和崗位得到貫徹實施。建立的內(nèi)部控制必須有效、權(quán)威、全面讓各個部門和崗位都能夠徹底執(zhí)行達到全面銜接的效果。綜上所述，不僅要建立科學有效的內(nèi)部控制制度還必須讓其銜接起來讓其發(fā)揮更大的效果。3）加強監(jiān)管政策研究現(xiàn)如今，國內(nèi)許多大型商業(yè)銀行都建立了其經(jīng)濟政策研究的部門來研究國家的政策導(dǎo)向和當前的經(jīng)濟形勢。但是有些中小型商業(yè)銀行缺少這一部門更不用說是研究監(jiān)管政策，都基本上把這一職能推給了外部，如人民銀行和銀監(jiān)會。但是在風險防范方面不僅需要的是來自外部的監(jiān)管而且需要商業(yè)銀行根據(jù)自己的實際情況加強監(jiān)管政策的研究，這樣出臺相關(guān)的政策才會更切實際更能指出問題的關(guān)鍵和達到監(jiān)管的效果。所以說商業(yè)銀行不能輕視監(jiān)管政策的研究，只有把監(jiān)管切切實實的當回事才能讓風險在監(jiān)管下運行，讓監(jiān)管在風險中發(fā)揮，讓研究在執(zhí)行中成熟。這樣一步步的發(fā)展我們的個人住房貸款業(yè)務(wù)，一天天的壯大我們的商業(yè)銀行規(guī)模。4）建立評價制度2004年12月份銀監(jiān)會頒布《商業(yè)銀行內(nèi)部控制評價試行辦法》，定義商業(yè)銀行內(nèi)部控制評價是指商業(yè)銀行內(nèi)部控制體系建設(shè)、實施和運作結(jié)果獨立展開調(diào)查、測試、分析和評估等系統(tǒng)活動。內(nèi)部控制評價包括過程評價和結(jié)果評價。在全面性、統(tǒng)一性、獨立性、公正性、重要性和及時性的原則下建立商業(yè)銀行內(nèi)部控制的評價的評分制定級標準為：一級：綜合評分90分以上（含90分）。被評機構(gòu)有健全的內(nèi)部控制體系，在各個環(huán)節(jié)上均能夠有效的執(zhí)行內(nèi)部控制措施，能對所有風險進行有效識別和控制，無任何風險控制盲點，控制措施適宜，經(jīng)營效果顯著。二級：綜合評分80—89分。被評價機構(gòu)內(nèi)部控制體系比較健全，在各個環(huán)節(jié)能夠較好執(zhí)行內(nèi)部控制措施，能對主要風險進行識別和控制，控制措施基本適合，經(jīng)營效果較好。三級：綜合評分70—79分。被評價機構(gòu)內(nèi)部控制體系一般，雖然建立了大部分內(nèi)部控制，但缺乏系統(tǒng)性和連續(xù)性，在內(nèi)部控制措施執(zhí)行方面缺乏一貫的合規(guī)性，存在少量重大風險，經(jīng)營效果一般。四級：綜合評分60—69分。被評價機構(gòu)內(nèi)部控制體系較差，內(nèi)部控制體系不健全或者重要的內(nèi)部控制措施沒有貫徹執(zhí)行或者無效，管理方面存在重大問題，業(yè)務(wù)經(jīng)營安全性差。五級：綜合評分60分一下（含60分）。被評分機構(gòu)內(nèi)部控制體系很差，內(nèi)部控制存在嚴重的缺失或者內(nèi)部措施明顯失效，存在明顯的管理漏洞經(jīng)營業(yè)務(wù)失控，存在重大金融風險隱患。5）建立有效的內(nèi)部核查制度稽核是審計在銀行中的傳統(tǒng)稱謂，商業(yè)銀行的內(nèi)部稽核是指商業(yè)銀行對自身的稽核檢查，是商業(yè)銀行內(nèi)部為銀行服務(wù)、對控制系統(tǒng)和經(jīng)營系統(tǒng)及經(jīng)營質(zhì)量進行獨立評估的一項功能。商業(yè)銀行內(nèi)部核查制度包括銀行所有的經(jīng)營活動，即技術(shù)、商業(yè)、財務(wù)、安全、會計和管理六個方面。建立一個有效的內(nèi)部核查制度包括核查計劃、現(xiàn)場檢查、核查報告、跟進四個階段。首先，核查計劃。核查計劃包括綜合風險分析，目的在于從眾多的業(yè)務(wù)品種中找出風險最大的作為本次核查的對象；業(yè)務(wù)流程檢查，即在選定核查對象后了解所選定對象的業(yè)務(wù)操作流程和相應(yīng)的風險控制設(shè)置；個別風險分析，是指核查人員依據(jù)業(yè)務(wù)流程圖針對所有風險點評估內(nèi)部控制是否有效、足夠和合格。個別風險分析是核查計劃的重要環(huán)節(jié)，它決定了檢查的重點和方法，直接影響到核查的質(zhì)量；制定核查程序，經(jīng)過個別風險分析后，核查人員根據(jù)有關(guān)查賬的目的和要求，制定核查的具體步驟和采取的技術(shù)方法，并估算出所需要的人員配備和查賬時間。其次，現(xiàn)場檢查。現(xiàn)場檢查是獲取各個風險點內(nèi)部控制可靠性證據(jù)的階段。對相關(guān)的業(yè)務(wù)和財務(wù)數(shù)據(jù)、信息的真實性進行檢查一旦發(fā)現(xiàn)問題核查人員與被核查單位的相關(guān)人員進行交流對核查發(fā)現(xiàn)的問題進行再次的核證。再次，核查報告。核查報告是對核查發(fā)現(xiàn)的問題進行評估形成核查意見和建議的過程，以盡快的時間出核查報告讓核查有一個結(jié)果。最后，跟進。跟進就是為了核查的建議和意見能夠落到實處，并評估核查建議的實施效果，保證核查建議能夠成為內(nèi)部控制的具體措施，確保核查發(fā)揮真正的作用。4.3.3不斷提高風險管理網(wǎng)絡(luò)體系1）建立統(tǒng)一的個人住房貸款風險管理體系電子網(wǎng)絡(luò)技術(shù)已經(jīng)成為現(xiàn)代金融所必備的工具，隨著電子商務(wù)的發(fā)展建立健全風險網(wǎng)絡(luò)體系已經(jīng)成為當務(wù)之急。人民銀行已經(jīng)建立起全國統(tǒng)一使用的征信系統(tǒng)。商業(yè)銀行也建立起本行所必備的風險管理體系。但是大多數(shù)所建立的是風險管理體系都針對的是貸款或者是報表系統(tǒng)整個風險的預(yù)警和管理很少專門的建立針對個人住房貸款的風險系統(tǒng)。建立統(tǒng)一的個人住房貸款風險管理體系必須（1）建立借款人統(tǒng)一的相關(guān)信息和相關(guān)交易數(shù)據(jù)的電子檔案供不同金融機構(gòu)相互查閱。（2）建立個人信用檔案制度，利用計算機聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，分階段地將居民個人信用資料，如信用消費記錄情況、住房公積金繳納情況等全部匯集記錄存檔。（3）以監(jiān)管機構(gòu)如人民銀行為基礎(chǔ)加強不同行之間的合作和交流，讓不同的借款人的信息平等的資源共享。2）實現(xiàn)全過程的網(wǎng)絡(luò)監(jiān)管體系網(wǎng)絡(luò)監(jiān)管在當今社會已經(jīng)發(fā)展到一定的程度，實現(xiàn)商業(yè)銀行個人住房貸款的全程網(wǎng)絡(luò)監(jiān)管對于每筆個人住房貸款來說完全置于了信息化的監(jiān)控之下。要實現(xiàn)全程的網(wǎng)絡(luò)監(jiān)管必須要在每步流程上做好全程的網(wǎng)絡(luò)監(jiān)控。（1）在買賣雙方簽訂合同、約定首付款、貸款和尾款的金額時要做好網(wǎng)絡(luò)調(diào)查。從不同的機構(gòu)和權(quán)威部門查閱其資料的虛假情況和核對其有效的證件等還必須做好網(wǎng)絡(luò)檔案。（2）商業(yè)銀行對貸款申請進行調(diào)查和審批時必須按照系統(tǒng)嚴格的條款和相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（3）商業(yè)銀行向售房人賬戶發(fā)放貸款，買賣雙方辦理房屋物業(yè)結(jié)清，售房人向購房人取得尾款。在整個過程中在網(wǎng)絡(luò)的監(jiān)管下進行必須建立一整個體系讓各個資料和相關(guān)證件及其人為的操作約束在網(wǎng)絡(luò)的監(jiān)控之下，把不合理和違規(guī)的操作和不符合規(guī)定的拒之網(wǎng)外。3）實現(xiàn)定性和定量的管理體系定性管理是指從經(jīng)濟科學角度、管理科學角度對經(jīng)濟現(xiàn)象做高度抽象的定性描述所揭示的對客觀事物規(guī)律性的認識；而定量管理是指運用數(shù)學、統(tǒng)計學、計量經(jīng)濟學等科學方法對經(jīng)濟現(xiàn)象做量化分析，在量化分析的基礎(chǔ)上得出對客觀事物的規(guī)律性認識。要實現(xiàn)定性和定量的管理體系必須認識到是辯證統(tǒng)一的又是相互整合的關(guān)系。在商業(yè)銀行個人住房貸款風險的防控上要做到時刻的關(guān)注大的經(jīng)濟環(huán)境和走勢利用管理學和經(jīng)濟學基本原理對宏觀經(jīng)濟形勢作出客觀的高度的定性的認識然后結(jié)合數(shù)理統(tǒng)計等相關(guān)的學科對這些宏觀數(shù)據(jù)和形式作出量化的分析，從具體的量化分析上得出相關(guān)的結(jié)論使之達到統(tǒng)一。4.3.4實現(xiàn)業(yè)務(wù)操作的風險管理實現(xiàn)貸款前調(diào)