房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)與管理模擬試題1(附答案)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)與管理模擬試題(一)一、單項(xiàng)選擇題（共35題，每題1分。）1．房地產(chǎn)的（

）是房地產(chǎn)投資最重要的一個(gè)特性，房地產(chǎn)不能脫離周?chē)沫h(huán)境而存在，就是強(qiáng)調(diào)了位置對(duì)房地產(chǎn)投資的一個(gè)重要性。

A適應(yīng)性

B對(duì)專(zhuān)業(yè)管理的的依賴(lài)性C位置的固定性

D相互之間的影響性答案：C解析：位置的固定性也稱(chēng)不可移動(dòng)性，是房地產(chǎn)投資最重要的一個(gè)特性2．某投資者花費(fèi)80萬(wàn)元購(gòu)一店鋪,每月凈租金收入為1.583萬(wàn)元,考慮月投資收益率為0.8%,則(

)個(gè)月可收回投資.A

50.5

B

60

C

65

D

75答案：C解析：80=1.583/0.8%[1-1/(1+0.8%)n]

解得n

=653．某項(xiàng)目未考慮通貸膨脹情況下,其收益率為18.27%,當(dāng)前通貨膨脹率為5%則該項(xiàng)目的實(shí)際收益率為(

)A11.38%

B12.64%

C15.46%

D

16.22%答案：B解析：由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求得Rr=12.64%4．下列房地產(chǎn)交易活動(dòng)處于房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的是（

）

A

房屋出租

B

房地產(chǎn)抵押C

土地使用權(quán)出讓

D

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓答案：C解析：房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)為土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)5．一般來(lái)說(shuō)，認(rèn)知定價(jià)法所確定的價(jià)格（）價(jià)值定價(jià)法所確定的價(jià)格。Ａ高于Ｂ低于Ｃ等于Ｄ高于等于答案：Ａ6．某企業(yè)上期預(yù)測(cè)銷(xiāo)售量為100萬(wàn)臺(tái)，實(shí)際銷(xiāo)售量為110萬(wàn)臺(tái)，企業(yè)選用平滑指數(shù)為0.8,則本期預(yù)測(cè)銷(xiāo)售量為(

)萬(wàn)臺(tái).A102

B120

C108

D88答案:C解析:Q=0.8*110+0.2*100=1087．下列說(shuō)法不正確的是(

)A利息備付率表示使用項(xiàng)目利潤(rùn)償付利息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1。B償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1．2。C在國(guó)際上銀行一般要求這一比率維持在200％以上D一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于一個(gè)開(kāi)發(fā)周期為2年的商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其目標(biāo)成本利潤(rùn)率大體應(yīng)為35％一45％。答案：A解析：利息備付率對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于2。8．某筆筆資金按單利計(jì)息，n個(gè)周期末的本利和為（

）A

P（1+i）n

B

P（1+i*n）C

P*n*i

D

A（1+i）n答案：B解析：Fn=

P（1+i*n）9．某投資者以1000萬(wàn)元價(jià)格購(gòu)得一物業(yè)5年經(jīng)營(yíng)權(quán)，目標(biāo)收益率為10%,如果每年凈收益為300萬(wàn)元（凈收益發(fā)生在年末），則該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為（

）A

101萬(wàn)元

B

137萬(wàn)元

C

256萬(wàn)元

D

500萬(wàn)元答案：B解析：NPV=-1000+300/10%*[1-1/(1+10%)5]=13710．從房地產(chǎn)投資的角度說(shuō),風(fēng)險(xiǎn)是指(

)A房地產(chǎn)投資結(jié)果的好壞程度

B獲取預(yù)期投資收益的可能性大小C房地產(chǎn)投資項(xiàng)目激烈競(jìng)爭(zhēng)程度

D房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程度答案：B解析：從房地產(chǎn)投資的角度說(shuō),風(fēng)險(xiǎn)是指獲取預(yù)期投資收益的可能性大小.11．風(fēng)險(xiǎn)最大的是商業(yè)物業(yè)風(fēng)險(xiǎn),是因?yàn)?

)A商業(yè)物業(yè)對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)變化反應(yīng)最快和最大B商業(yè)投資的預(yù)測(cè)最難C商業(yè)的社會(huì)發(fā)展方向不易預(yù)測(cè)D商業(yè)人員無(wú)法競(jìng)爭(zhēng)時(shí)心理變化很大答案：A解析：商業(yè)物業(yè)對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)變化反應(yīng)最快和最大12．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)可從（

）兩個(gè)方面進(jìn)行考察。A投資資金量和預(yù)期收益資金

B資金流通方式和對(duì)策C出租、出售或經(jīng)營(yíng)形態(tài)

D物質(zhì)形態(tài)和貨幣形態(tài)答案：D解析：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)可從物質(zhì)形態(tài)和貨幣形態(tài)兩個(gè)方面進(jìn)行考察。13．對(duì)于開(kāi)發(fā)投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果的大小的衡量指標(biāo)不包括（

）A銷(xiāo)售收入

B開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

C成本利潤(rùn)率

D投資回報(bào)率答案：A解析：銷(xiāo)售收入是房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式。14．下列關(guān)于敏感性分析的方法和步驟表達(dá)不當(dāng)?shù)囊豁?xiàng)是（

）A找出那些最能反映項(xiàng)目投資效益的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)

如財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等作為其分析對(duì)象。答案：D解析：財(cái)務(wù)杠桿比率融資相關(guān)參數(shù).28．某土地面積為4

000

2,建筑容積率為5．5，規(guī)劃建筑覆蓋率為60％，樓高14層，1至4層建筑面積均相等，5至14層為塔樓(均為標(biāo)準(zhǔn)層)則標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積為(

).A

1000㎡

B1240㎡

C22000㎡

D1800㎡答案：B解析：(4

000×5．5—4

000×60％×4)／10＝1

240(㎡)29．一般說(shuō)來(lái),標(biāo)準(zhǔn)方差越小,投資風(fēng)險(xiǎn)(

)A越小

B越大

C越難控制

D越難估算答案：A30．在房地產(chǎn)產(chǎn)品的租售之前進(jìn)行估價(jià)，以確定其最可能實(shí)現(xiàn)的租金或售價(jià)水平，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中（

）的主要工作內(nèi)容。A

會(huì)計(jì)師

B

經(jīng)濟(jì)師

C

估價(jià)師

D

工程師答案：C31．名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系表述不正確的一項(xiàng)是（

）A當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m>1時(shí)，實(shí)際利率小于名義利率B當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m=1時(shí)，實(shí)際利率等于名義利率C實(shí)際利率與名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值D名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大

答案：A解析：當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m>1時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率32．監(jiān)督物業(yè)購(gòu)買(mǎi)、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策，評(píng)估投資組合績(jī)效，客戶(hù)報(bào)告與現(xiàn)金管理屬于（）的工作內(nèi)容．A物業(yè)管理B設(shè)施管理C資產(chǎn)管理D組合投資管理答案：D33．房地產(chǎn)投資信托按(

)的不同,可以分為傘型合伙和多重合伙。A權(quán)益類(lèi)型

B抵押方式C投資業(yè)務(wù)

D信托性質(zhì)答案：D34．編制工程進(jìn)度計(jì)劃的方法有橫道圖法和(

)A網(wǎng)絡(luò)圖法

B表格法C竣工圖法

D坐標(biāo)圖法答案：A解析：編制工進(jìn)度計(jì)劃的方法的橫道圖法和網(wǎng)絡(luò)圖法35．判斷物業(yè)代理公司已往的業(yè)績(jī),關(guān)鍵要看其(

)A共代理了多少項(xiàng)目

B代理成交額是多少C人員素質(zhì)

D代理的成功率有多大答案：D解析：判斷物業(yè)代理公司已往的業(yè)績(jī),關(guān)鍵要看其代理的成功率.二、多項(xiàng)選擇題（共15題，每題2分，備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意的答案，錯(cuò)選或多選均不得分，少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0。5分。）1．房地產(chǎn)投資也有缺點(diǎn)，這些缺點(diǎn)表現(xiàn)在（

）A變現(xiàn)性差

B投資額巨大C投資回收周期長(zhǎng)

D需要專(zhuān)門(mén)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)E具有過(guò)人的膽量和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)精神。答案：ABCD解析：不包括E項(xiàng)。2．銀行對(duì)抵押貸款抵押率的確定，主要考慮到（

）因素。A抵押物的流動(dòng)性

B貸款期限的長(zhǎng)短C通貨膨脹的預(yù)期

D貸款企業(yè)的信用等級(jí)E所處的市場(chǎng)條件答案：ABCE解析：還要考慮到抵押物價(jià)值取得的情況。3．金融機(jī)構(gòu)對(duì)開(kāi)發(fā)商的貸款項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，主要審查方面包括（

）。A企業(yè)資信等級(jí)

B項(xiàng)目基本情況C市場(chǎng)分析結(jié)果

D財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)E貸款擔(dān)保方式答案：BCD解析：金融機(jī)構(gòu)對(duì)開(kāi)發(fā)商的貸款項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，主要審查方面包括項(xiàng)目基本情況、市場(chǎng)分析結(jié)果、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)4．寫(xiě)字樓租賃合約中租金的調(diào)整幅度可參考（

）確定。A消費(fèi)價(jià)格指數(shù)

B商業(yè)零售價(jià)格指數(shù)C上證價(jià)格指數(shù)

D建安工程價(jià)格指數(shù)

E中房?jī)r(jià)格指數(shù)答案：AB解析：主要考慮以上兩種因素。5．對(duì)置業(yè)投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為（

）方面。A銷(xiāo)售收入

B物業(yè)增值C減少納稅

D股權(quán)增加

E

租金答案：BCDE解析：對(duì)置業(yè)投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為租金、物業(yè)增值、減少納稅、股權(quán)增加等四個(gè)方面。6．對(duì)收益性物業(yè)來(lái)說(shuō)，空置率提高將會(huì)導(dǎo)致（

）等后果。A租金收入減少

B附加支出增加C物業(yè)資本價(jià)值下降

D運(yùn)營(yíng)成本下降E租客要求更大的租金折扣答案：ACE解析：對(duì)收益性物業(yè)來(lái)說(shuō)，空置率提高將會(huì)導(dǎo)致租金收入減少和物業(yè)資本價(jià)值下降以及租客要求更大的租金折扣等后果。7．投資者可以控制的風(fēng)險(xiǎn)包括(

)A利率風(fēng)險(xiǎn)

B政策性風(fēng)險(xiǎn)

C

資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)D持有期風(fēng)險(xiǎn)

E比較風(fēng)險(xiǎn)答案：CDE解析：AB屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn).8．居住物業(yè)一般是指供人們居住的建筑,包括（

）等。

A普通住宅

B公寓

C別墅D客棧

E酒店答案：ABC解析：客棧和酒店不屬于居住物業(yè)。9．房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能有（）Ａ配置存量房地產(chǎn)資源和利益Ｂ指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化Ｃ指導(dǎo)政府制訂科學(xué)的土地供給計(jì)劃Ｄ引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化E顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的變化。答案：ABCDE10．確立施工中控制質(zhì)量的具體措施，主要包括（

）方面A對(duì)各項(xiàng)施工設(shè)備、儀器進(jìn)行檢查，特別是校準(zhǔn)各種儀器儀表，保證在測(cè)量、計(jì)量方面不出現(xiàn)嚴(yán)重誤差。B控制混凝土質(zhì)量C對(duì)對(duì)工程中的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)。D對(duì)砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的質(zhì)量檢查和評(píng)定辦法E關(guān)注各項(xiàng)工程的工作量。答案：ＡＢD解析：不包括C、E11．下列說(shuō)法不正確的是（

）A房地產(chǎn)項(xiàng)目中兩稅一費(fèi)指營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加B營(yíng)業(yè)稅稅額＝應(yīng)納稅銷(xiāo)售(出租)收入×稅率C城市建設(shè)維護(hù)稅額＝應(yīng)納稅銷(xiāo)售(出租)收入×稅率D教育費(fèi)附加＝應(yīng)納稅銷(xiāo)售(出租)收入×稅率E現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅的稅率為3％答案：CDE解析：城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加為營(yíng)業(yè)稅稅額的7％和3％。營(yíng)業(yè)稅稅率現(xiàn)為5%。12．分析市場(chǎng)趨勢(shì)的方法主要有：（）Ａ購(gòu)買(mǎi)者意圖調(diào)查法Ｂ銷(xiāo)售人員意見(jiàn)綜合法Ｃ專(zhuān)家意見(jiàn)法Ｄ時(shí)間序列分析法E相關(guān)分析法答案：ＡＢＣＤE13．按照消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進(jìn)行劃分，市場(chǎng)細(xì)分會(huì)出現(xiàn)（）的模式。Ａ同質(zhì)偏好Ｂ同形偏好Ｃ集群偏好Ｄ分散偏好

E心理偏好答案：ＡＣＤ解析：三種模式：同質(zhì)偏好、分散偏好、集群偏好。14．盈虧平衡分析的基本方法是建立（

）之間的函數(shù)關(guān)系，通過(guò)對(duì)這兩個(gè)函數(shù)及其圖形的分析，找出平衡點(diǎn)。A銷(xiāo)售收入與成本

B銷(xiāo)售收入與費(fèi)用C成本與產(chǎn)量

D利潤(rùn)與成本

E銷(xiāo)售收入與銷(xiāo)量答案：CE解析：盈虧平衡分析的基本方法是建立成本與產(chǎn)量、銷(xiāo)售收入與銷(xiāo)量之間的函數(shù)關(guān)系15．財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的輔助報(bào)表包括（

）A損益表

B總投資估算表

C資產(chǎn)負(fù)負(fù)債表D經(jīng)營(yíng)成本表

E借款償還表答案：BDE解析：AC為基本報(bào)表。三、判斷題（共15題，每題1分，用√表示正確，用×表示錯(cuò)誤，不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分。）1．房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資，直接投資是指投資者直接參與開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的過(guò)程，而間接投資是指購(gòu)買(mǎi)建成的物業(yè)進(jìn)行的置業(yè)投資。答案：×解析：購(gòu)買(mǎi)建成的物業(yè)進(jìn)行的置業(yè)投資屬于直接投資。2．房屋的吸納周期數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù).答案：√3．在置業(yè)投資中,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率越高,則預(yù)示著投資項(xiàng)目的凈經(jīng)營(yíng)收入越低,項(xiàng)目抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力越弱答案：√4．多因素敏感性分析是分析兩個(gè)或兩個(gè)以上的不確定性因素同時(shí)發(fā)生變化，相互影響時(shí)，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響。答案：×解析：多因素敏感性分析須假定同時(shí)變動(dòng)的幾個(gè)因素是相互獨(dú)立的。5．投資機(jī)會(huì)研究，也稱(chēng)為預(yù)可行性研究，主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議。答案：×解析：初步可行性研究也稱(chēng)為預(yù)可行性研究。6．為體現(xiàn)公平、平等原則，寫(xiě)字樓對(duì)具備支付能力的承租人都持歡迎態(tài)度。答案：×解析：名聲不佳的承租人入住會(huì)影響其他承租人，應(yīng)對(duì)承租人進(jìn)行選擇。7．開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用中，財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括財(cái)務(wù)人員工資、辦公費(fèi)、銀行利息等。答案：×解析：財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要為借款的利息。8．投資周期在第

一階段和第二階段初期超前于市場(chǎng)自然周期的變化，在其他階段則滯后于市場(chǎng)自然周期的變化。答案：×解析：正好相反。9．市場(chǎng)趨勢(shì)分析方法中，相關(guān)分析法是用相關(guān)分析的理論判斷銷(xiāo)售量與其它因素相關(guān)的性質(zhì)和強(qiáng)度,從而作出預(yù)測(cè)，這種方法尤其適用于中、短期預(yù)測(cè)。答案：×解析：這種方法尤其適用于中、長(zhǎng)期預(yù)測(cè)。10．決標(biāo)選中中標(biāo)單位意味著全部接受承包商的標(biāo)書(shū)，故合同價(jià)就是中標(biāo)單位的報(bào)價(jià)。答案：×解析：中標(biāo)后，開(kāi)發(fā)商和中標(biāo)單位應(yīng)在約定期限內(nèi)就簽訂合同進(jìn)行磋商，雙方就合同條款達(dá)成協(xié)議。11．雙重代理可以同時(shí)向買(mǎi)賣(mài)雙方收取傭金，傭金總額一般高于買(mǎi)方和賣(mài)方代理形式。答案：×解析：雙重代理可以同時(shí)向買(mǎi)賣(mài)雙方收取傭金，但傭金總額一般不能高于前兩種代理形式12．資金一旦用于投資，就不能用于即期消費(fèi)，從消費(fèi)者的角度來(lái)看，資金的時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償。答案：√13．如果兩筆資金等值，則用復(fù)利公式把它們換到任何時(shí)點(diǎn)，變換成任何支付形式，都是等值的。答案：√解析：資金等值是指在考慮時(shí)間因素的情況下，不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對(duì)值不等的資金可能具有相同的價(jià)值。14．對(duì)已辦理在建工程抵押的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在抵押期內(nèi)，開(kāi)發(fā)商可以在銀行的監(jiān)管下預(yù)售答案：√15．在收益性物業(yè)的現(xiàn)