房地產(chǎn)金融與投資概論-教學(xué)課件

第一章房地產(chǎn)金融導(dǎo)論

2024年10月1日Editedby

2第一節(jié)房地產(chǎn)金融的概念和作用一、房地產(chǎn)金融的概念房地產(chǎn)金融是指圍繞房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、流通和消費(fèi)等過程而發(fā)生的資金籌集、融通和結(jié)算的一系列金融活動(dòng)。2024年10月1日Editedby

3第一節(jié)房地產(chǎn)金融的概念和作用房地產(chǎn)金融體系是由房地產(chǎn)金融活動(dòng)的參與者、房地產(chǎn)金融活動(dòng)中產(chǎn)生的各種金融工具以及這些工具流動(dòng)形成的市場(chǎng)所構(gòu)成。完善的房地產(chǎn)金融體系，能促使儲(chǔ)蓄通過直接融資和間接融資二種方式從所謂的資金盈余單位向所謂的資金赤字單位轉(zhuǎn)移，滿足房地產(chǎn)資金運(yùn)行的要求。2024年10月1日Editedby

4圖1.1美國房地產(chǎn)資金運(yùn)行體系美元美元證券、票據(jù)等儲(chǔ)蓄美元存款等間接融資金融中介商業(yè)銀行儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)儲(chǔ)蓄和貸款協(xié)會(huì)互助儲(chǔ)蓄銀行信用合作社人壽保險(xiǎn)公司投資公司互助基金REITS養(yǎng)老基金收入盈余單位個(gè)人企業(yè)政府收入赤字單位個(gè)人企業(yè)政府經(jīng)紀(jì)人抵押銀行資金美元直接融資2024年10月1日Editedby

5圖1.1美國房地產(chǎn)資金運(yùn)行體系抵押貸款FNMAGNMAFHLMC私人企業(yè)證券二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)2024年10月1日Editedby

6第一節(jié)房地產(chǎn)金融的概念和作用二、房地產(chǎn)金融的作用房地產(chǎn)金融為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營提供了重要的資金保障房地產(chǎn)金融是提高居民住房消費(fèi)能力的重要手段房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“調(diào)節(jié)器”2024年10月1日Editedby

7第一節(jié)房地產(chǎn)金融的概念和作用三、房地產(chǎn)融資的主要渠道從房地產(chǎn)融資的目的來看，主要有房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)融資和房地產(chǎn)消費(fèi)融資。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)融資主要是為滿足房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)從事具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)的資金需求。房地產(chǎn)消費(fèi)融資主要是為滿足消費(fèi)者購買房地產(chǎn)商品（主要是住房）的資金需求，這也構(gòu)成了住房金融的主要內(nèi)容。2024年10月1日Editedby

8第一節(jié)房地產(chǎn)金融的概念和作用房地產(chǎn)融資從大的渠道分為直接融資和間接融資。直接融資是指資金供求雙方(包括政府、企業(yè)和個(gè)人)在房地產(chǎn)資金的借貸、金融工具的買賣過程中直接見面商定，進(jìn)行票據(jù)和證券的買賣或貨幣借貸。間接融資是指資金的供給者將資金提供給銀行等金融機(jī)構(gòu)，再由金融機(jī)構(gòu)將資金提供給房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、消費(fèi)等資金的需求者，主要形式是貸款，如房地產(chǎn)抵押貸款、建設(shè)貸款、租賃融資等。2024年10月1日Editedby

9第一節(jié)房地產(chǎn)金融的概念和作用房地產(chǎn)融資除了主要以抵押貸款方式融資外，業(yè)內(nèi)還有許多非抵押貸款融資(nonmortgagefinancing)方式。最典型的是租賃融資。租戶通過繳納租金，履行租賃合同而獲得了對(duì)租賃房地產(chǎn)的唯一的、排他性的占用權(quán)，這種占用權(quán)，即租賃權(quán)益(1easeholdinterest)，可以像其他任何財(cái)產(chǎn)權(quán)益一樣進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或抵押，因此房地產(chǎn)租賃可以成為一種重要的融資方式。2024年10月1日Editedby

10第一節(jié)房地產(chǎn)金融的概念和作用土地分期付款合約(1andinstallmentcontract)也是一種常見的非抵押貸款融資。根據(jù)土地分期付款合約，買方以年金形式按月支付地價(jià)款和相應(yīng)的利息，在合約有效期間，賣方保留土地的產(chǎn)權(quán)，買方則享有土地的使用權(quán)和占用權(quán)。直到清償最后一筆地價(jià)款，買方才獲得所購買地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)。2024年10月1日Editedby

11第二節(jié)房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)泡沫一、房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的相互關(guān)系房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開金融業(yè)的支持，尤其是銀行信用對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的參與為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了舉足輕重的作用。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也給金融業(yè)提供了發(fā)展動(dòng)力，兩者是相互支持、相互促進(jìn)的關(guān)系。2024年10月1日Editedby

12第二節(jié)房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)泡沫二、房地產(chǎn)泡沫與金融風(fēng)險(xiǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的形成必須具備貨幣供應(yīng)充足以及實(shí)際經(jīng)濟(jì)投資缺乏吸引力這兩個(gè)基本條件。一般來說，房地產(chǎn)泡沫是指由于虛擬需求的過度膨脹導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格水平相對(duì)于理論價(jià)格的非平穩(wěn)性上漲。2024年10月1日Editedby

13第二節(jié)房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)泡沫如果金融體制不健全，銀行信貸資金更會(huì)大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。市場(chǎng)的過度炒作和大量銀行資金的進(jìn)入會(huì)加快房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格的上升，房地產(chǎn)的抵押價(jià)值大大超過它的實(shí)際價(jià)值，促使泡沫膨脹。一旦泡沫破滅，被抵押的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)大幅下降，造成大量的負(fù)貸款，銀行拍賣房地產(chǎn)所得不足以償付貸款額，由此造成銀行的大量壞賬，威脅銀行體系的安全，進(jìn)而威脅整個(gè)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性。2024年10月1日Editedby

14第二節(jié)房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)泡沫日本房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)東南亞金融危機(jī)中的房地產(chǎn)泡沫我國的房地產(chǎn)泡沫2024年10月1日Editedby

15第二節(jié)房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)泡沫表1.12004年四大國有商業(yè)銀行房地產(chǎn)不良貸款率全部開發(fā)商貸款個(gè)人購房貸款中國工商銀行3.0%7.4%1.2%中國農(nóng)業(yè)銀行8.1%16.6%2.1%中國銀行4.8%12.8%1.8%中國建設(shè)銀行3.7%7.3%1.2%匯總4.6%10.5%1.5%

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16第三節(jié)我國房地產(chǎn)金融的沿革一、我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展歷程1978年之后，住房商品化的工作在我國逐步開展起來。1988年國務(wù)院頒布了《全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案》1987年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，先后在煙臺(tái)和蚌埠建立了兩家股份制的住房儲(chǔ)蓄銀行。2024年10月1日Editedby

17第三節(jié)我國房地產(chǎn)金融的沿革1991年初上海率先實(shí)行公積金制度1993年開始相繼開辦個(gè)人住房商業(yè)性貸款以及公積金與商業(yè)性相結(jié)合的住房組合貸款業(yè)務(wù)。1997年4月30日中國人民銀行頒布了《個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》。1998年5月9日頒布了《個(gè)人住房貸款管理辦法》。2024年10月1日Editedby

18第三節(jié)我國房地產(chǎn)金融的沿革2004年2月15日，由中國建設(shè)銀行和德國施豪銀行合資組建的中德住房儲(chǔ)蓄銀行正式在天津開始營業(yè)。中國人民銀行、中國銀監(jiān)會(huì)于2005年4月20日制定并發(fā)布了《信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法》。2024年10月1日Editedby

19第三節(jié)我國房地產(chǎn)金融的沿革我國的房地產(chǎn)金融是隨著經(jīng)濟(jì)體制改革，適應(yīng)住房商品化、市場(chǎng)化改革、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成而逐步發(fā)展起來的，這一歷程也可以通過國務(wù)院、建設(shè)部、金融監(jiān)管部門發(fā)布的一系列房地產(chǎn)金融政策體現(xiàn)出來。2024年10月1日Editedby

20第三節(jié)我國房地產(chǎn)金融的沿革表1.21987年以來我國房地產(chǎn)信貸主要政策一覽公布年份文件名稱主要內(nèi)容1987年國家計(jì)委、建設(shè)部和國家統(tǒng)計(jì)局《關(guān)于加強(qiáng)商品房屋建設(shè)計(jì)劃管理的暫行規(guī)定》建設(shè)資金可由自有資金、發(fā)放住宅建設(shè)債券。向銀行申請(qǐng)貸款及預(yù)收一定購房款等方式解決，開發(fā)周轉(zhuǎn)資金中自有資金不低于20％。1989國務(wù)院《批轉(zhuǎn)國家計(jì)委關(guān)于加強(qiáng)商品房屋建設(shè)管理請(qǐng)求的通知》公司建設(shè)資金一律存入建設(shè)銀行或住房儲(chǔ)蓄銀行。各級(jí)銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu)不準(zhǔn)向向開發(fā)和購買商品房的單位發(fā)放貸款，自有資金不得低于年度投資工作量的30％。1991國務(wù)院《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》首次提出開展個(gè)人購買住房貸款業(yè)務(wù)。1992國務(wù)院《關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問題的通知》允許各專業(yè)銀行發(fā)放開發(fā)貸款。銀行貸款規(guī)模、發(fā)行債券額度等實(shí)行總量控制

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21第三節(jié)我國房地產(chǎn)金融的沿革1994國務(wù)院《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》推行住房公積金制度。1995《商業(yè)銀行自營住房貸款管理暫行規(guī)定》用于建造向市場(chǎng)出售的住房開發(fā)貸款1998中國人民銀行《關(guān)于加大住房信貸投入支持住房建設(shè)和消費(fèi)的通知》支持普通住宅建設(shè)，明確住房建設(shè)是國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)。2001中國人民銀行《關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問題的通知》貸款主要投向適銷對(duì)路的住宅開發(fā)項(xiàng)目。企業(yè)自有資金不應(yīng)低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30％，開發(fā)項(xiàng)目必須“四證”齊全。2003中國人民銀行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》鼓勵(lì)符合中低收入家庭購買力的住宅項(xiàng)目，適當(dāng)限制高檔商品房，重申企業(yè)自有資金不得低于項(xiàng)目總投資的30％，以及“四證”齊全。2024年10月1日Editedby

22第三節(jié)我國房地產(chǎn)金融的沿革2004中國銀監(jiān)會(huì)《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》開發(fā)項(xiàng)目資本金比例不得低于35％，未取得“四證”不得發(fā)放任何形式的貸款，對(duì)貸款項(xiàng)目進(jìn)行盡職調(diào)查，嚴(yán)格落實(shí)貸款擔(dān)保，建立完備的監(jiān)控和風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，防止用流動(dòng)資金貸款為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目墊資。2005中國人民銀行、中國銀監(jiān)會(huì)《信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法》規(guī)范信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)工作，保護(hù)投資人及相關(guān)當(dāng)事人的合法權(quán)益，并提高信貸資產(chǎn)流動(dòng)性，豐富證券品種。2024年10月1日Editedby

23第三節(jié)我國房地產(chǎn)金融的沿革二、目前我國房地產(chǎn)金融的主要問題我國房地產(chǎn)業(yè)的資金來源高度集中于銀行貸款。2024年10月1日Editedby

24圖1.2銀行資金參與我國房地產(chǎn)開發(fā)全過程FFEDCBA商業(yè)銀行土地儲(chǔ)備中心商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)商商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)商、建筑商商業(yè)銀行購房者土地儲(chǔ)備土地出讓與開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)房地產(chǎn)銷售

表示資金流向表示產(chǎn)業(yè)流向

GA－土地儲(chǔ)備貸款B－土地出讓金C－土地轉(zhuǎn)讓與開發(fā)貸款D－業(yè)務(wù)承包與轉(zhuǎn)包資金E－房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)貸款F－按揭貸款G－定金、預(yù)付金2024年10月1日Editedby

25第三節(jié)我國房地產(chǎn)金融的沿革我國房地產(chǎn)金融體系的建設(shè)嚴(yán)重滯后于房地產(chǎn)業(yè)本身的發(fā)展。第二章房地產(chǎn)抵押貸款

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27第一節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款概述一、抵押與房地產(chǎn)抵押所謂抵押，是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有，并將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。2024年10月1日Editedby

28第一節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款概述房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法擁有的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)按期履行的擔(dān)保的行為。當(dāng)債務(wù)人（抵押人）不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人（抵押權(quán)人）有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣或折價(jià)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。2024年10月1日Editedby

29第一節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款概述抵押人是指把依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。抵押權(quán)人，是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。2024年10月1日Editedby

30第一節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款概述二、房地產(chǎn)抵押貸款的涵義及分類房地產(chǎn)抵押貸款，是指以借款人或第三人擁有的房地產(chǎn)為抵押物，向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)的長期貸款，并承諾以年金形式定期償付貸款本息。當(dāng)借款人違約時(shí)，貸款人有權(quán)取消借款人對(duì)抵押房地產(chǎn)的贖回權(quán)，并將抵押房地產(chǎn)拍賣，從中獲得補(bǔ)償。2024年10月1日Editedby

31第一節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款概述房地產(chǎn)抵押貸款依據(jù)不同分類標(biāo)準(zhǔn)可分為：（一）按貸款對(duì)象1．企事業(yè)法人房地產(chǎn)抵押貸款。2.個(gè)人房地產(chǎn)抵押貸款。2024年10月1日Editedby

32第一節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款概述（二）按貸款用途1．房屋開發(fā)抵押貸款。2.土地開發(fā)抵押貸款。3.購房抵押貸款。4.其他用途的房地產(chǎn)抵押貸款。2024年10月1日Editedby

33第一節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款概述（三）按貸款利率確定方式1.固定利率抵押貸款。2.可調(diào)利率抵押貸款。2024年10月1日Editedby

34第一節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款概述三、房地產(chǎn)抵押貸款的特點(diǎn)1.以抵押為前提建立的信貸關(guān)系2.以房地產(chǎn)抵押為條件的貸款3.房地產(chǎn)抵押貸款的現(xiàn)實(shí)性2024年10月1日Editedby

35第一節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款概述四、房地產(chǎn)抵押貸款的作用（一）增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，發(fā)揮自有資金的財(cái)務(wù)杠桿功能，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展（二）增強(qiáng)工薪階層的購房能力，促進(jìn)住房自有化和房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展（三）發(fā)揮儲(chǔ)蓄功能，調(diào)節(jié)居民消費(fèi)行為，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的平衡發(fā)展（四）確保銀行貸款的安全，保障銀行貸款效益，促進(jìn)房地產(chǎn)金融的發(fā)展2024年10月1日Editedby

36第二節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款的運(yùn)行環(huán)節(jié)一、房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定是房地產(chǎn)貸款運(yùn)行的前提條件。2024年10月1日Editedby

37第二節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款的運(yùn)行環(huán)節(jié)下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：1．權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；2．用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；3．列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其它建筑物；4．已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；5．被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其它形式限制的房地產(chǎn)；6．依法不得抵押的房地產(chǎn)。2024年10月1日Editedby

38第二節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款的運(yùn)行環(huán)節(jié)二、房地產(chǎn)抵押合同房地產(chǎn)抵押的設(shè)定包含兩個(gè)程序簽訂書面抵押合同辦理抵押登記2024年10月1日Editedby

39第二節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款的運(yùn)行環(huán)節(jié)1．抵押當(dāng)事人的名稱或姓名、住所；2．抵押合同與借款合同的關(guān)系、借款合同編號(hào)；3．抵押權(quán)所擔(dān)保的債務(wù)種類、數(shù)額、范圍；4．抵押物的名稱、處所、類型、結(jié)構(gòu)、建筑面積、用地面積以及四至范圍、房地產(chǎn)權(quán)屬和編號(hào)；5．抵押房地產(chǎn)的價(jià)值；2024年10月1日Editedby

40第二節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款的運(yùn)行環(huán)節(jié)6．抵押期限；7．抵押房地產(chǎn)的占管人、占管責(zé)任以及意外毀損或者滅失的責(zé)任；8．抵押權(quán)滅失的條件；9．抵押房地產(chǎn)的保險(xiǎn)；10．抵押物的處分及所得價(jià)款的分配順序；2024年10月1日Editedby

41第二節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款的運(yùn)行環(huán)節(jié)11．抵押人和抵押權(quán)人的保證；12．違約責(zé)任；13．合同爭議的解決方式；14．抵押合同公證、登記與注銷、費(fèi)用的負(fù)擔(dān)；15．抵押當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)；16．簽訂抵押合同的時(shí)間、地點(diǎn)。2024年10月1日Editedby

42第二節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款的運(yùn)行環(huán)節(jié)三、房地產(chǎn)抵押登記（一）抵押登記的意義只有經(jīng)過抵押登記，辦理他項(xiàng)權(quán)證之后，房地產(chǎn)抵押合同才生效。抵押登記的意義即是保障房地產(chǎn)交易的安全和有效。設(shè)定抵押并經(jīng)登記后，抵押便具有公信力和公示力，可以對(duì)抗任何第三人。2024年10月1日Editedby

43第二節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款的運(yùn)行環(huán)節(jié)（二）房地產(chǎn)抵押登記1．申請(qǐng)房地產(chǎn)抵押登記的抵押人、抵押權(quán)人，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)交驗(yàn)下列文件：（1）抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明；（2）抵押登記申請(qǐng)書；（3）抵押合同；（4）《國有土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明；（5）可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料；（6）可以證明抵押房地產(chǎn)價(jià)值的資料：（7）登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。2024年10月1日Editedby

44第二節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款的運(yùn)行環(huán)節(jié)2．登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)申請(qǐng)人的申請(qǐng)進(jìn)行審核。凡權(quán)屬清楚、證明材料齊全的，應(yīng)當(dāng)在受理登記之日起7日內(nèi)決定是否予以登記，對(duì)不予登記的，應(yīng)當(dāng)書面通知申請(qǐng)人。以依法取得的房屋所有權(quán)證書的房地產(chǎn)抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在原《房屋所有權(quán)證》上作他項(xiàng)權(quán)利記載后，由抵押人收?qǐng)?zhí)。并向抵押權(quán)人頒發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。以預(yù)售房地產(chǎn)或者在建工程抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。2024年10月1日Editedby

45第二節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款的運(yùn)行環(huán)節(jié)3．抵押合同發(fā)生變更或者抵押關(guān)系終止時(shí)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在變更或者終止之日起15日內(nèi)，到原登記機(jī)關(guān)辦理變更或者注銷抵押登記。2024年10月1日Editedby

46第二節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款的運(yùn)行環(huán)節(jié)四、抵押房地產(chǎn)的處分當(dāng)債務(wù)履行期屆滿，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人依法律規(guī)定的程序處分抵押房地產(chǎn)，以抵押的房地產(chǎn)變賣、拍賣價(jià)款或以折價(jià)的方式優(yōu)先受償，以實(shí)現(xiàn)其債權(quán)。2024年10月1日Editedby

47第二節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款的運(yùn)行環(huán)節(jié)（一）抵押房地產(chǎn)處分的條件只有當(dāng)符合法律規(guī)定的條件，即一定的法律事實(shí)出現(xiàn)之時(shí)，抵押權(quán)人才能行使處分抵押房地產(chǎn)的權(quán)利。這個(gè)條件即為債務(wù)履行期限屆滿，而債務(wù)人未履行債務(wù)。2024年10月1日Editedby

48第二節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款的運(yùn)行環(huán)節(jié)具體則可分為下列幾種情況，凡具備其一，抵押權(quán)人便有權(quán)要求處分抵押房地產(chǎn)：1．債務(wù)履行期滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)?，債?wù)人又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的；2．抵押人死亡，或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務(wù)的；或者抵押人的合法繼承人、受遺贈(zèng)人拒絕履行到期債務(wù)的；3．抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的；4．抵押人違反本辦法的有關(guān)規(guī)定，擅自處分抵押房地產(chǎn)的；5．抵押合同約定的其他情況。2024年10月1日Editedby

49第二節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款的運(yùn)行環(huán)節(jié)（二）抵押房地產(chǎn)處分的方式抵押房地產(chǎn)的處分，亦即房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)可分為以下幾種方式。1、抵押房地產(chǎn)折價(jià)2、抵押房地產(chǎn)變賣3、抵押房地產(chǎn)拍賣2024年10月1日Editedby

50第二節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款的運(yùn)行環(huán)節(jié)五、抵押貸款的償付抵押貸款一般以年金形式定期償付。具體的償付方式因貸款方式的不同而不同。到目前為止，國際上抵押貸款大致可以分為兩大類，一類是固定利率，一類是可調(diào)利率。2024年10月1日Editedby

51第二節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款的運(yùn)行環(huán)節(jié)其中：M=抵押常數(shù)（1元貸款的每月還款額）n=貸款年限R=貸款年利率2024年10月1日Editedby

52第三節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)結(jié)構(gòu)是指由初級(jí)抵押市場(chǎng)和二級(jí)抵押市場(chǎng)組成的一個(gè)有序的開放式市場(chǎng)體系。2024年10月1日Editedby

53第三節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)結(jié)構(gòu)一、初級(jí)抵押貸款市場(chǎng)初級(jí)抵押貸款市場(chǎng)是房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)為買房和建房單位或個(gè)人提供貸款的市場(chǎng)。2024年10月1日Editedby

54圖2．1建設(shè)貸款機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、購房者和長期抵押貸款機(jī)構(gòu)四方面的關(guān)系建設(shè)貸款人開發(fā)商（擁有一塊價(jià)值30萬元的土地和建設(shè)計(jì)劃，預(yù)計(jì)開發(fā)成本為100萬元）建設(shè)貸款人第一步，房屋營建，申請(qǐng)建設(shè)貸款

發(fā)放70萬元建設(shè)貸款2024年10月1日Editedby

55第三節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)結(jié)構(gòu)開發(fā)商（以125萬元售出房屋之后）抵押貸款人購房者（首期付款30%，即37.5萬元，加上抵押貸款）申請(qǐng)貸款第二步：房屋竣工銷售解除貸款合同清償貸款本息第三步：清償建設(shè)貸款2024年10月1日Editedby

56第三節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)結(jié)構(gòu)二、二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)結(jié)構(gòu)二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)是指抵押貸款人和投資者之間轉(zhuǎn)讓已發(fā)放的抵押貸款契據(jù)或買賣以房地產(chǎn)為擔(dān)保的抵押證券的市場(chǎng)。2024年10月1日Editedby

57圖2.2二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)結(jié)構(gòu)

抵押抵押二級(jí)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)資本市場(chǎng)投資者抵押貸款人借款人價(jià)格資金資金抵押證券轉(zhuǎn)售2024年10月1日Editedby

58第三節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)結(jié)構(gòu)在美國，目前主要的二級(jí)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)包括聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會(huì)(FederalNationalMortgageAssociation,FNMA,美國人簡稱為FannieMae)、政府國民抵押貸款協(xié)會(huì)（GovernmentNationalMortgageAssociation,GNMA,美國人簡稱為GannieMae）、聯(lián)邦住房抵押貸款公司（FederalHomeLoanMortgageCorporation,FHLMC,美國人簡稱為FreddieMac）等。2024年10月1日Editedby

59第三節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)結(jié)構(gòu)二級(jí)市場(chǎng)通過對(duì)貸款人和其他投資者之間進(jìn)行抵押契據(jù)的買賣和發(fā)行以抵押貸款為后盾的抵押證券，促進(jìn)了抵押市場(chǎng)的有序經(jīng)營，為房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的發(fā)展起著重要的作用：吸引社會(huì)資金進(jìn)入抵押市場(chǎng)鼓勵(lì)抵押資金的地區(qū)間的流動(dòng)使抵押貸款人能夠?qū)⒌盅浩鯎?jù)變現(xiàn)平抑抵押資金的供求波動(dòng)2024年10月1日Editedby

60圖2.3儲(chǔ)蓄資金如何進(jìn)入抵押市場(chǎng)國民生產(chǎn)總值國外投資政府投資消費(fèi)儲(chǔ)蓄房地產(chǎn)投資其它投資抵押貸款人借款人2024年10月1日Editedby

61第四節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款的發(fā)展一、美國抵押貸款方式的發(fā)展1930年以前，美國市場(chǎng)上的抵押貸款年限很短，多數(shù)在3年至6年以內(nèi)。1934年美國《住宅法》批準(zhǔn)成立聯(lián)邦住宅管理局。聯(lián)邦住宅管理局推廣一種低首付、固定利率、等額本息償還的抵押貸款，并通過為住房抵押貸款提供保險(xiǎn)來穩(wěn)定抵押貸款市場(chǎng)，固定利率的長期住宅抵押貸款只有在利率不會(huì)迅速上升及短期利率低于長期利率的情況下才是可行的。采用可調(diào)利率抵押貸款方式，貸款人可將貸款利率風(fēng)險(xiǎn)部分地向借款人轉(zhuǎn)移。2024年10月1日Editedby

62第四節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款的發(fā)展二、我國住房抵押貸款的發(fā)展與思考國內(nèi)的住房抵押貸款走過了與美國相似的歷程。1990年代初，建設(shè)銀行上海分行發(fā)放的住房抵押貸款，首付款高達(dá)50％，貸款期限也只有5年左右十年之后，上海住房抵押貸款的迅速發(fā)展，突出表現(xiàn)在首付款最低降到了20％，貸款年限最長可達(dá)30年，類似于美國聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會(huì)關(guān)于借款人還款能力的標(biāo)準(zhǔn)，國內(nèi)多數(shù)銀行對(duì)借款人的月貸款本息和家庭月收入比最高達(dá)到50％。還款方式主要有所謂等額本金和等額本息兩種可變利率方式。2024年10月1日Editedby

63第四節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款的發(fā)展目前存在的問題及解決思路確實(shí)把握房價(jià)的真實(shí)性建立以商業(yè)性保險(xiǎn)與政府擔(dān)保相結(jié)合的住房金融保險(xiǎn)體系重視建立個(gè)人信用制度，以解決逆向選擇問題建立合理的住房金融資金籌集機(jī)制，以解決住房金融的流動(dòng)性問題第三章固定利率抵押貸款

2024年10月1日Editedby

65第一節(jié)抵押貸款利率的確定—綜述一、抵押貸款資金的供求關(guān)系貸款利率在資金市場(chǎng)上表現(xiàn)為資金的價(jià)格，這一價(jià)格的高低，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家里，除了受社會(huì)平均利潤率和國家政策影響以外，主要應(yīng)該取決于抵押資金的市場(chǎng)供求關(guān)系。2024年10月1日Editedby

66第一節(jié)抵押貸款利率的確定—綜述從抵押貸款的供給一方來看，供給量的多少?zèng)Q定于貸款人所愿意接受的利率水平。從理論上講，抵押資金的供應(yīng)總量是貸款人的資金成本、發(fā)放管理貸款的成本和壞帳違約損失三者的函數(shù)。當(dāng)然，如果是固定利率，它還是日后利率變動(dòng)所引發(fā)的潛在損失的函數(shù)。而從貸款的需求這一方來看，抵押貸款資金的需求實(shí)際上是由全社會(huì)房地產(chǎn)投資的需求所決定的，房地產(chǎn)投資需求情況又取決于其它社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素。因此抵押貸款的需求又是一種引致需求。2024年10月1日Editedby

67第一節(jié)抵押貸款利率的確定—綜述二、影響抵押貸款利率的因素預(yù)期的真實(shí)利率預(yù)期的通貨膨脹率2024年10月1日Editedby

68第一節(jié)抵押貸款利率的確定—綜述貸款風(fēng)險(xiǎn)住宅抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)主要有以下四類：第—類是壞帳風(fēng)險(xiǎn)(default

risk)第二類是利率風(fēng)險(xiǎn)(interest

risk)第三類是提前付款風(fēng)險(xiǎn)(prepayment

risk)第四類是其他風(fēng)險(xiǎn)。如貸款或投資的流動(dòng)性(liquidity)或市場(chǎng)可售性(marketability)2024年10月1日Editedby

69第一節(jié)抵押貸款利率的確定—綜述三、抵押貸款利率的確定抵押貸款利率受到以下因素的影響：預(yù)期的真實(shí)利率、預(yù)期通貨膨脹率、利率風(fēng)險(xiǎn)、壞帳風(fēng)險(xiǎn)、提前付款風(fēng)險(xiǎn)和其他風(fēng)險(xiǎn)。它們之間的相互關(guān)系可以用如下公式表示：I＝r＋p＋f2024年10月1日Editedby

70第一節(jié)抵押貸款利率的確定—綜述公式表明，為了確保貸款人能夠獲得預(yù)期的真實(shí)利率r，貸款利率中必須包含預(yù)期的通貨膨脹率f和足夠的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償p以補(bǔ)償他們所承擔(dān)的各種風(fēng)險(xiǎn)。R、p、f三者之和就是貸款利率I。如果貸款人低估了上式中任何一個(gè)部分，他都將遭受經(jīng)濟(jì)上的損失。2024年10月1日Editedby

71第二節(jié)固定利率抵押貸款模式的演變一、早期的抵押貸款模式早期的住宅抵押貸款，一般要求借款人支付相當(dāng)大的首期付款額。貸款比率一般不超過房價(jià)的50％，貸款年限長短不一，但是最長不得超過5年。貸款期內(nèi)，借款人只付息，不還款。貸款到期之后，根據(jù)當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)情況，在新的利率水平下重新訂立貸款合同。只是在貸款續(xù)期時(shí)，可能因?yàn)榻杩钊藗€(gè)人儲(chǔ)蓄的增加，續(xù)期貸款總額得以降低。因此，這類貸款是通過人們的儲(chǔ)蓄來清償貸款本金的。2024年10月1日Editedby

72第二節(jié)固定利率抵押貸款模式的演變二、等額本金償還的抵押貸款(CAM)每月還款額由兩部分組成：一部分是清償?shù)谋窘?，它等于將貸款總額按月均攤，可以根據(jù)如下公式計(jì)算：2024年10月1日Editedby

73第二節(jié)固定利率抵押貸款模式的演變2024年10月1日Editedby

74第二節(jié)固定利率抵押貸款模式的演變表3.1每月付款額與貸款余額（本金等額償還方式）（1）月數(shù)（2）當(dāng)月貸款余額（3）利息（12%÷12）（4）每月償還本金（3）＋（4）每月付款額（2）－（4）月未貸款余額1234...360100

00099

722.2299

444.4499

166.66...277.78000997.22994.44991.67...2.78277.78277.78277.78277.78...277.78277.78275.00272.22269.44...280.5699

722.2299

444.4499

166.6698

888.88...02024年10月1日Editedby

75圖3.1貸款清償與貸款余額模式（本金等額償還）年份月付款30年0年份余額30年01000001277.782024年10月1日Editedby

76第二節(jié)固定利率抵押貸款模式的演變?nèi)?、等額本息的抵押貸款最為普遍的房地產(chǎn)抵押貸款就是所謂等額本息的抵押貸款(constantpaymentmortgage，簡稱CPM)。它與等額本金償還法相似，利率在貸款期間內(nèi)固定不變，所不同的是每月付款是恒定的。2024年10月1日Editedby

77第二節(jié)固定利率抵押貸款模式的演變2024年10月1日Editedby

78表3.2

10萬元、30年期、利率為12%的抵押貸款第1年每月還款情況月份貸款余額償還的本金償還的利息199

971.3028.701

000.00299

942.3128.99999.71399

913.0429.28999.42499

883.4729.57999.13599

853.6029.87998.83699

823.4430.16998.54799

792.9730.47998.23899

762.1930.77997.93999

731.1231.08997.621099

699.7231.39997.311199

668.0231.70997.001299

636.0032.02996.68合計(jì)364.0011

980.402024年10月1日Editedby

79圖3.2每月付款額中本金與利息的變化趨勢(shì)每月付款額金額年份1028.6元051015202530本金利息2024年10月1日Editedby

80圖3.3貸款余額的變化趨勢(shì)（等額本息償還方式）余額年份100000元05101520253085705.7元46241.3元2024年10月1日Editedby

81第二節(jié)固定利率抵押貸款模式的演變四、利率對(duì)貸款清償速度的影響2024年10月1日Editedby

82表3.3利率與本金清償百分比的關(guān)系（30年期抵押貸款）固定利率（%）第5年（%）第10年（%）第15年（%）第20年（%）第25年（%）84.9312.2823.2339.5463.85103.439.0718.3533.6158.73122.346.6014.3428.4053.92141.574.7211.1523.7249.15161.043.358.4719.8044.872024年10月1日Editedby

83第二節(jié)固定利率抵押貸款模式的演變四、貸款余額的計(jì)算一是現(xiàn)值法。等額還款方式的抵押貸款中，計(jì)算每月還款額的理論基礎(chǔ)是“貸款期間內(nèi)每月還款額的現(xiàn)值之和等于貸款本金”。現(xiàn)假定貸款已經(jīng)清償t年，也就是說貸款期限還有(n-t)年，或者說借款人還需償付(n-t)×12次款項(xiàng)，貸款才能全部清償。2024年10月1日Editedby

84第二節(jié)固定利率抵押貸款模式的演變2024年10月1日Editedby

85第二節(jié)固定利率抵押貸款模式的演變另一種計(jì)算貸款余額的辦法就是終值法。用已還款年份的年金終值占所有還款額的年金終值的比率表示已清償?shù)谋窘饠?shù)額。貸款本金減去已清償?shù)谋窘鹁褪琴J款余額。2024年10月1日Editedby

86第二節(jié)固定利率抵押貸款模式的演變2024年10月1日Editedby

87第三節(jié)固定利率抵押貸款的創(chuàng)新一、分級(jí)付款的抵押貸款（一）分級(jí)付款抵押貸款產(chǎn)生的背景2024年10月1日Editedby

88圖3.4通貨膨脹的傾斜效應(yīng)0金額年份NPDRPNP952.3元536.8元1020302024年10月1日Editedby

89第三節(jié)固定利率抵押貸款的創(chuàng)新

（二）分級(jí)付款的抵押貸款的計(jì)算2024年10月1日Editedby

90圖3.5分級(jí)付款抵押貸款還款示意圖每月付款額12345年2024年10月1日Editedby

91表3.4分級(jí)付款的抵押貸款在不同利率條件下的還款情況

10萬元、30年期、5年分級(jí)、年遞增率7.5%年10%11%12%13%14%1667.03728.27791.38856.18922.522717.06782.89850.73920.39991.713770.84841.61914.53989.421

066.094828.65904.73983.131

063.631

146.045890.80972.581

056.861

143.401

232.006-30957.611

045.531

136.131

229.161

324.40等額本息方式877.60952.301

028.601

106.201

184.902024年10月1日Editedby

92表3.5分級(jí)付款的抵押貸款余額（30年期、12%、10萬元貸款）年每月付款額貸款余額1791.38102

645.782850.73104

874.303914.53106

576.524983.13107

624.7351

056.86107

870.7761

136.13107

142.582024年10月1日Editedby

93第三節(jié)固定利率抵押貸款的創(chuàng)新二、其它固定利率抵押貸款方式飄浮式貸款(balloonloan)所謂飄浮式貸款是指最后一次付款額比以前歷次都大的貸款方式。最后的一筆付款就稱為飄浮式付款(balloonpayment)。實(shí)際上早期的抵押貸款都是飄浮式的，所不同的是最早的抵押貸款每月只付息，不還本，本金在貸款到期時(shí)一次性清償。2024年10月1日Editedby

94第三節(jié)固定利率抵押貸款的創(chuàng)新逆向年金抵押貸款(reverseannuitymortgages)為了幫助消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)跨時(shí)預(yù)算平衡，使普通消費(fèi)者在一生中實(shí)現(xiàn)大致均衡的消費(fèi)水平，盤活老年人的住宅資產(chǎn)，人們?cè)O(shè)計(jì)了一種所謂逆向年金“抵押貸款”方式。這種抵押貸款方式實(shí)際上是把房子抵押給金融機(jī)構(gòu)，由金融機(jī)構(gòu)每月向老人提供生活費(fèi)用。2024年10月1日Editedby

95第三節(jié)固定利率抵押貸款的創(chuàng)新雙周付款的抵押貸款最近西方越來越多的貸款人在試圖發(fā)放一種雙周付款的抵押貸款(biweekly

payments)。傳統(tǒng)方式是每月付款一次，雙周付款則是每兩周付款一次。這種改進(jìn)表面上似乎沒有什么意義，但由于存在貨幣的時(shí)間價(jià)值，實(shí)際效果卻是相當(dāng)明顯的。2024年10月1日Editedby

96第三節(jié)固定利率抵押貸款的創(chuàng)新利率買低式抵押貸款（BuydownMortgage）利率買低式抵押貸款，允許售房人、建筑商、購房人、購房人父母或任何其他第三方，或者幾方一起，在貸款起始時(shí)向抵押貸款機(jī)構(gòu)支付一筆相當(dāng)數(shù)額的資金，以換取貸款人降低貸款期前幾年的利率，進(jìn)而減少購房人月還款額。2024年10月1日Editedby

97第四節(jié)住房抵押貸款融資分析一、貸款的邊際成本（一）邊際成本概念貸款的邊際成本是評(píng)價(jià)不同貸款方案的常用工具。2024年10月1日Editedby

98第四節(jié)住房抵押貸款融資分析計(jì)算多貸的這1萬所增加的成本，即所謂的邊際成本。二種方案下每月還款額的差別見下表（表3.6）：貸款利率貸款金額貸款常數(shù)月還款額方案二13%90000×0.112784=1015.05方案一12%80000×0.105322=842.58差額10000172.472024年10月1日Editedby

99第四節(jié)住房抵押貸款融資分析（二）提前還款情況下的邊際成本2024年10月1日Editedby

100第四節(jié)住房抵押貸款融資分析貸款利率貸款金額貸款常數(shù)月還款額五年后貸款余額方案二13%90000×0.112784=1015.0586639.88方案一12%80000×0.105322=842.5876522.56差額10000172.4710117.322024年10月1日Editedby

101第四節(jié)住房抵押貸款融資分析（三）考慮貸款費(fèi)率情況下的邊際成本2024年10月1日Editedby

102第四節(jié)住房抵押貸款融資分析貸款利率貸款金額初始費(fèi)用實(shí)際貸款額貸款金額貸款常數(shù)月還款額方案二13%90000-2700=8730090000×0.112784=1015.05方案一12%80000-1600=7840080000×0.105322=842.58差額8900172.472024年10月1日Editedby

103第四節(jié)住房抵押貸款融資分析（四）考慮不同貸款期限下的邊際成本2024年10月1日Editedby

104第四節(jié)住房抵押貸款融資分析貸款利率貸款期限貸款額1-25年每月還款額26-30年每月還款額方案二13%3090000995.58995.58方案一12%2580000842.580差別10000153.00995.582024年10月1日Editedby

105第四節(jié)住房抵押貸款融資分析二、貸款再融資（一）利率下調(diào)時(shí)的再融資在進(jìn)行再融資決策時(shí)，必須考慮至少以下三種因素之間的基本關(guān)系：（1）原有貸款條款；（2）新貸款條款；（3）還清原有貸款以及獲得新貸款所發(fā)生的所有費(fèi)用，包括原有貸款進(jìn)行提前還款的違約金或申請(qǐng)新貸款的初始費(fèi)用及手續(xù)費(fèi)。2024年10月1日Editedby

106第四節(jié)住房抵押貸款融資分析再融資成本提前還款違約金：78976.5×2%=1580申請(qǐng)新貸款的初始費(fèi)用2500新貸款的相關(guān)手續(xù)費(fèi)2541052024年10月1日Editedby

107第四節(jié)住房抵押貸款融資分析再融資后每月還款額的減少原有貸款（8萬元，15%，30年）的每月還款額1011.56新貸款（78976.5元，14%，25年）的每月還款額950.69減少金額60.872024年10月1日Editedby

108第四節(jié)住房抵押貸款融資分析（二）存在提前還款情況下的再融資2024年10月1日Editedby

109第四節(jié)住房抵押貸款融資分析

原有貸款15年后的余額72275

新貸款10年后的余額71386

差別8892024年10月1日Editedby

110圖3.6再融資后物業(yè)持有期限對(duì)回報(bào)率的影響2024年10月1日Editedby

111第四節(jié)住房抵押貸款融資分析（三）再融資成本通過貸款解決2024年10月1日Editedby

112第四節(jié)住房抵押貸款融資分析（四）利率上升時(shí)銀行引導(dǎo)下的提前還款利率下降情況下，借款人為節(jié)省利息成本，可能會(huì)考慮支付額外的費(fèi)用進(jìn)行再融資。但如果利率持續(xù)上升，借款人的原有貸款利率可能會(huì)低于市場(chǎng)利率。在這種情況下，貸款人為獲取更多的利息收入，可能會(huì)愿意支付借款人一定的費(fèi)用，讓其進(jìn)行提前還款。通常做法是對(duì)于提前還掉低于現(xiàn)行市場(chǎng)利率貸款的借款人，給與一定的折扣。第四章可調(diào)利率抵押貸款

2024年10月1日Editedby

114第一節(jié)可調(diào)利率抵押貸款的提出由于貸款利率由預(yù)期的真實(shí)利率、風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償和預(yù)期通貨膨脹率三部分組成，因此，上述三者中的任何一個(gè)發(fā)生變化，都將引起貸款資金成本的變化，從而可能導(dǎo)致貸款人的財(cái)務(wù)損失。首先是通貨膨脹問題。由于未來通貨膨脹率的不確定性，必然引起貨幣市場(chǎng)資金價(jià)格的變動(dòng)，而這種變動(dòng)是一種難以預(yù)測(cè)的變動(dòng)。固定利率抵押貸款的利率恰恰是以貸款人對(duì)未來利率變動(dòng)的估計(jì)為基礎(chǔ)的，顯然這種基礎(chǔ)是不可靠的，潛在損失的可能性很大。2024年10月1日Editedby

115第一節(jié)可調(diào)利率抵押貸款的提出其次是抵押貸款機(jī)構(gòu)“短借長貸”所產(chǎn)生的問題。第一，由于長期抵押貸款利率固定不變，而短期的存款利率卻時(shí)刻在變，所以這就要求短期存款利率的變動(dòng)不能過于激烈，否則，貸款人的利差就無法保證。2024年10月1日Editedby

116表4.1某金融機(jī)構(gòu)簡化資產(chǎn)負(fù)債表抵押貸款（資產(chǎn)）儲(chǔ)蓄存款（負(fù)債）所占的百分?jǐn)?shù)收益率（%）預(yù)期貸款期限（年）所占的百分?jǐn)?shù)收益率（%）期限（年）33.3112.533.37活期33.3124.533.310133.3136.533.3112加權(quán)平均124.59.3312024年10月1日Editedby

117表4.2某金融機(jī)構(gòu)簡化資產(chǎn)負(fù)債表抵押貸款（資產(chǎn)）儲(chǔ)蓄存款（負(fù)債）所占的百分?jǐn)?shù)收益率（%）預(yù)期貸款期限（年）所占的百分?jǐn)?shù)收益率（%）期限（年）33.3112.533.39活期33.3124.533.310133.3136.533.3112加權(quán)平均124.51012024年10月1日Editedby

118第一節(jié)可調(diào)利率抵押貸款的提出第二，“短借長貸”要求有穩(wěn)定的存款來源，否則借貸的時(shí)期差(maturitygap)問題將無法解決。2024年10月1日Editedby

119第一節(jié)可調(diào)利率抵押貸款的提出為了轉(zhuǎn)移利率風(fēng)險(xiǎn)，貸款人設(shè)計(jì)了各種形式的可調(diào)利率抵押貸款。從貸款人的角度，他們希望這類貸款能夠?qū)崿F(xiàn)兩個(gè)目的：要使這些更復(fù)雜的抵押工具能夠?yàn)榻杩钊怂邮?。要使這些抵押工具在利率和付款方面有足夠的可變性，從而有助于緩解貸款人所面臨的存款不穩(wěn)定性和資金成本問題。2024年10月1日Editedby

120第二節(jié)根據(jù)物價(jià)指數(shù)調(diào)整的抵押貸款為了向借款人轉(zhuǎn)移部分利率風(fēng)險(xiǎn)，另一方面，也為了減輕借款人的借款難度，金融機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)了根據(jù)物價(jià)指數(shù)調(diào)整的抵押貸款方式(priceleveladjustedmortgages，記為PLAM)。2024年10月1日Editedby

121第二節(jié)根據(jù)物價(jià)指數(shù)調(diào)整的抵押貸款根據(jù)物價(jià)指數(shù)調(diào)整的抵押貸款的付款機(jī)制假定這樣一宗抵押貸款，貸款總額為6萬，貸款時(shí)期為30年，不考慮通貨膨脹率的貸款利率為4％。貸款的清償計(jì)劃如下：(1)首先按照本息均攤方式，計(jì)算第1年每月付款額為286元。(2)計(jì)算第1年年底的貸款余額，為58943元。(3)假定第2年年初公布的物價(jià)指數(shù)為6%，用這一物價(jià)指數(shù)對(duì)貸款余額進(jìn)行調(diào)整，于是余額為58943×1.06，即62480元。(4)根據(jù)上述余額，用29年，計(jì)算第2年的每月付款額，然后重復(fù)(2)到(4)的過程。2024年10月1日Editedby

122圖4.1本息均攤方式與根據(jù)物價(jià)指數(shù)調(diào)整的抵押貸款方式比較CPMPLAMx0yCPMPLAMx0y2024年10月1日Editedby

123第二節(jié)根據(jù)物價(jià)指數(shù)調(diào)整的抵押貸款根據(jù)物價(jià)指數(shù)調(diào)整的抵押貸款同樣也面臨許多棘手的問題。第一個(gè)問題是物價(jià)指數(shù)反映的是全社會(huì)在一定時(shí)期內(nèi)物價(jià)的總體變化，而房價(jià)只是這一指數(shù)的一個(gè)組成部分，用這樣一個(gè)總體指數(shù)對(duì)房價(jià)進(jìn)行校正，缺乏理論依據(jù)。第二個(gè)問題是根據(jù)物價(jià)指數(shù)調(diào)整的抵押貸款要求每月付款額能夠與借款人的收入有效地匹配。2024年10月1日Editedby

124第二節(jié)根據(jù)物價(jià)指數(shù)調(diào)整的抵押貸款第三個(gè)問題是物價(jià)指數(shù)的統(tǒng)計(jì)是建立在歷史數(shù)據(jù)基礎(chǔ)之上的。第四個(gè)問題是貸款人如果要保證有恒定的利差收入，那么就必須要開發(fā)一種新的存款帳戶，使得存款利息也根據(jù)物價(jià)指數(shù)定期調(diào)整。2024年10月1日Editedby

125第三節(jié)可調(diào)利率抵押貸款原理一、概述貸款利率定期根據(jù)某種市場(chǎng)利率指數(shù)而不是根據(jù)物價(jià)指數(shù)調(diào)整的貸款方式就是所謂可調(diào)利率抵押貸款(adjustablerateof

mortgages，簡稱ARM)。通過選擇利率指數(shù)而不是物價(jià)指數(shù)對(duì)貸款進(jìn)行調(diào)整，使得貸款人在一定程度上減輕了估算貸款期內(nèi)的真實(shí)利率和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)碾y度。2024年10月1日Editedby

126第三節(jié)可調(diào)利率抵押貸款原理2024年10月1日Editedby

127第三節(jié)可調(diào)利率抵押貸款原理第一，固定利率抵押貸款完全沒有考慮貸款人所承擔(dān)的利率風(fēng)險(xiǎn)可能導(dǎo)致的損失。第二，利率調(diào)整的間隔越長，貸款人承擔(dān)的利率風(fēng)險(xiǎn)就越大，相應(yīng)地貸款的預(yù)期收益率應(yīng)該更高。第三，關(guān)于借貸雙方利率風(fēng)險(xiǎn)的分割問題。2024年10月1日Editedby

128第三節(jié)可調(diào)利率抵押貸款原理二、可調(diào)利率抵押貸款指數(shù)指數(shù)是計(jì)算對(duì)借款人適用利率的參照標(biāo)準(zhǔn)。貸款機(jī)構(gòu)參照的指數(shù)，必須是借款人也能了解掌握的且不由貸款機(jī)構(gòu)控制的指數(shù)。有些指數(shù)相對(duì)其它指數(shù)來說更易波動(dòng)。在美國最常用的指數(shù)如下：一年、三年和十年期國庫券利率第十一區(qū)聯(lián)邦住宅貸款銀行的資金成本普通住房貸款的全國平均合同利率聯(lián)邦保險(xiǎn)的儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)的全國資金成本的中位數(shù)與平均存單利率捆綁的房利美最新CD-ARM貸款利率倫敦銀行間（LIBOR）利率2024年10月1日Editedby

129第三節(jié)可調(diào)利率抵押貸款原理三、可調(diào)利率抵押貸款的其它變量初始利率(Initialinterestrate)。可調(diào)利率抵押貸款的初始利率通常是由發(fā)放貸款時(shí)的市場(chǎng)條件決定的。但是由于此時(shí)貸款人承擔(dān)的利率風(fēng)險(xiǎn)較小，貸款利率通常應(yīng)低于固定利率抵押貸款的利率水平。在整個(gè)貸款期內(nèi)的預(yù)期收益也應(yīng)較低。調(diào)整間隔。是指付款額調(diào)整的周期。通常為6個(gè)月或1年。當(dāng)然理論上調(diào)整間隔可以長達(dá)3年、5年，也可以短到1個(gè)月。2024年10月1日Editedby

130第三節(jié)可調(diào)利率抵押貸款原理利率邊際（margin）。每個(gè)調(diào)整周期到來時(shí)，貸款機(jī)構(gòu)都會(huì)在參照利率指數(shù)上額外增加一定的百分點(diǎn)（利率邊際），得出該周期的新利率。這個(gè)“邊際”的大小在貸款人之間存在差異，因?yàn)樗麄儗?duì)營業(yè)成本的測(cè)算和利潤目標(biāo)各不相同。2024年10月1日Editedby

131第三節(jié)可調(diào)利率抵押貸款原理綜合利率(composite

rate)。是指每一個(gè)付款周期的貸款利率，數(shù)值上等于當(dāng)期利率指數(shù)與利率邊際之和。由于利率指數(shù)受市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)節(jié)，因此每一個(gè)付款周期的利率都可以不同。利率波動(dòng)上限（interestratecaps）。大多數(shù)可變利率貸款對(duì)利率調(diào)整設(shè)一個(gè)每年利率波動(dòng)幅度，從而限制了規(guī)定時(shí)期內(nèi)利率的上下波動(dòng)范圍。各個(gè)貸款機(jī)構(gòu)規(guī)定的每年利率波動(dòng)幅度是不一樣的，但大致都在1％到2％之間。有些貸款機(jī)構(gòu)還規(guī)定了整個(gè)貸款期內(nèi)的利率波動(dòng)幅度，通常是6％。這兩種利率波動(dòng)幅度的規(guī)定，能保護(hù)借款人免受還款額劇增可能帶來的影響。2024年10月1日Editedby

132第三節(jié)可調(diào)利率抵押貸款原理還款額波動(dòng)幅度（paymentcaps）。有些貸款機(jī)構(gòu)用年還款額波動(dòng)幅度來代替利率波動(dòng)幅度。最常用的還款額波動(dòng)幅度為初次還款額的7.5％，這與利率變化1％所導(dǎo)致的增減值相等。這意味著月支付＄750的本息，在一年后其上下波動(dòng)幅度不能超過＄56.25。有些還款合同中，除了規(guī)定每個(gè)調(diào)整期的還款額波動(dòng)幅度，還規(guī)定了整個(gè)貸款期限內(nèi)的還款額波動(dòng)幅度。2024年10月1日Editedby

133第三節(jié)可調(diào)利率抵押貸款原理負(fù)分期付款(negative

amotization)。當(dāng)綜合利率超過利率或者每月付款額超過貸款合同中規(guī)定的上限時(shí)，該付而未付的利息就應(yīng)該以當(dāng)期利率進(jìn)行復(fù)利，并加到貸款余額當(dāng)中。這就是所謂的負(fù)分期付款。計(jì)算問題請(qǐng)參閱上一章相關(guān)內(nèi)容。下限(floors)。在貸款合同中同樣要對(duì)整個(gè)貸款期內(nèi)或者每一次調(diào)整期內(nèi)的每月付款額和利率的調(diào)低下限作出相應(yīng)的規(guī)定。2024年10月1日Editedby

134第三節(jié)可調(diào)利率抵押貸款原理貸款的可繼承性(assumbility)。是指在抵押貸款房地產(chǎn)出售時(shí)，現(xiàn)在的借款人可以(或不可以)讓買方繼承現(xiàn)有貸款條件。貸款費(fèi)率(discount

points)。與固定利率抵押貸款相同，貸款合同中也對(duì)貸款費(fèi)率作了明確規(guī)定。提前付款特權(quán)(prepayment

privilege)。是指借款人提前清償貸款的權(quán)力。通常在提前付款時(shí)免收罰金。2024年10月1日Editedby

135第三節(jié)可調(diào)利率抵押貸款原理四、可調(diào)利率抵押貸款的付款機(jī)制

(一)ARMI，每月付款額和利率均無上限的情況2024年10月1日Editedby

136表4.3

ARM

I計(jì)算結(jié)果（1）年（2）指數(shù)（%）（3）+（4）利差（%）（5）＝（6）利率（%）（7）每月付款額（8）每月付款額變幅（%）（9）年末余額18880.521189982102121228.49+39.51185103132151504.53+22.51182124152171692.42+12.51179805102121235.2-27.01172782024年10月1日Editedby

137第三節(jié)可調(diào)利率抵押貸款原理(二)ARMⅡ：設(shè)置每月付款額上限并要求負(fù)分期付款的情況2024年10月1日Editedby

138表4.4

ARM

II計(jì)算結(jié)果(1)年初（2）指數(shù)（%）（3）利差（%）（4）利率（%）（5）無上限時(shí)的每月付款額（6）每月付款額變幅（%）19965.542102121230.36+27.43132151537.82+48.24152171807.58+62.05102121401.92+16.82024年10月1日Editedby

139第三節(jié)可調(diào)利率抵押貸款原理（7）上調(diào)上限為7.5%時(shí)的每月付款額（8）當(dāng)月應(yīng)付利息（9）每月分期付款額（10）每年分期付款額（11）余額965.54900.0065.54819.741200001037.961191.80-153.84-1951.081191801115.801514.16-398.36-5123.061211321199.481788.62-589.14-7647.381262561289.441339.04-49.60-629.061339042024年10月1日Editedby

140第三節(jié)可調(diào)利率抵押貸款原理(三)ARMIII：設(shè)置利率上限的情況2024年10月1日Editedby

141表4.5

ARM

III計(jì)算結(jié)果（1）年（2）指數(shù)+利差（%）（3）實(shí)際貸款利率（%）（4）每月付款額（5）每月付款額變幅（%）（6）年末余額1111142.78119460212121233.26+7.9118970315141416.74+14.9118602417161603.30+13.2118318512121238.74-22.71176142024年10月1日Editedby

142第三節(jié)可調(diào)利率抵押貸款原理五、可調(diào)利率抵押貸款的預(yù)期收益率內(nèi)部收益率來表示，即使預(yù)期每月付款額和貸款余額的現(xiàn)值等于貸款本金與貸款費(fèi)用之差的貼現(xiàn)率。2024年10月1日Editedby

143表4.6各種貸款形式下的內(nèi)部收益率貸款形式初始利率（%）內(nèi)部收益率（%）ARM

I8.013.0ARM

II9.013.3ARM

III11.013.4FRM14.014.62024年10月1日Editedby

144第四節(jié)分享增值抵押貸款所謂分享增值抵押貸款(shared

appreciation

mortgages，簡稱SAM)，同樣是為了應(yīng)付不確定的通貨膨脹問題，在SAM中，貸款人獲得的是抵押房地產(chǎn)增值部分的某個(gè)百分?jǐn)?shù)。2024年10月1日Editedby

145第四節(jié)分享增值抵押貸款假定目前30年期本息均攤方式的固定利率抵押貸款年利率為12％?，F(xiàn)在借款人希望通過分享增值方式降低貸款利率。再假定分享增值的條件是：(1)如果抵押房地產(chǎn)不出售，在第10年年底將對(duì)抵押房地產(chǎn)重新估價(jià)，增值部分借貸雙方各占50％；(2)如果提前出售，則根據(jù)實(shí)際售價(jià)計(jì)算增值額，增值部分仍然各占50％。根據(jù)上述分享?xiàng)l件，貸款利率降至9％。如果抵押房地產(chǎn)現(xiàn)在價(jià)值為13萬元，貸款額度為10萬元，不考慮貸款費(fèi)率。2024年10月1日Editedby

146第四節(jié)分享增值抵押貸款如果申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)的固定利率抵押貸款，每月付款額就是1028．6元。如果是上述分享增值抵押貸款，則每月付款額只需804．6元，降低22％。第五章住房抵押貸款證券化

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148第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述一、住房抵押貸款證券化的概念住房抵押貸款證券化（mortgage-backedsecuritization，MBS）是資產(chǎn)證券化的一種，是指相關(guān)金融機(jī)構(gòu)將自己所持有的流動(dòng)差，但具有較穩(wěn)定的可預(yù)期現(xiàn)金流的住房抵押貸款匯集重組為抵押貸款群組，由特殊機(jī)構(gòu)（SpecialPurposeVehicle，簡稱SPV）購入，經(jīng)過擔(dān)保、信用增級(jí)等技術(shù)處理后以證券的形式出售給投資者的融資過程。2024年10月1日Editedby

149第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述二、住房抵押貸款證券化的產(chǎn)生住房抵押貸款證券化是資產(chǎn)證券化發(fā)展史上最早出現(xiàn)的證券化類型，它誕生于20世紀(jì)70年代的美國。當(dāng)時(shí)，美國面臨著嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)衰退，通貨膨脹加劇。2024年10月1日Editedby

150第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述商業(yè)銀行和儲(chǔ)貸協(xié)會(huì)受到了《Q條例》存款利率上限的限制，因而競爭力下降，經(jīng)營狀況惡化。為了擺脫流動(dòng)性不足的困境，以及為了防止流動(dòng)性不足帶來的更大的信用危機(jī)，金融機(jī)構(gòu)不得不一方面出售一部分債權(quán)，其中主要是住房抵押貸款債權(quán)，以改善自身的經(jīng)營現(xiàn)狀；另一方面則盡力尋求新的金融工具。2024年10月1日Editedby

151第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述美國成立了聯(lián)邦國民抵押協(xié)會(huì)（FNMA）、聯(lián)邦住房貸款抵押公司（FHLMC）以及政府國民抵押協(xié)會(huì)（GNMA）。三家機(jī)構(gòu)對(duì)自己所擁有的住房抵押貸款證券化，在政府部門的推動(dòng)下，住房抵押貸款證券化得到迅速發(fā)展。2024年10月1日Editedby

152第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述住房抵押貸款證券化之后，證券化的金融創(chuàng)新技術(shù)被廣泛的運(yùn)用于抵押債權(quán)以外的非抵押債權(quán)資產(chǎn)。一般而言，由非抵押債權(quán)資產(chǎn)為擔(dān)保發(fā)行的證券被稱為資產(chǎn)支持證券（asset-backedsecuritiesABS）,由抵押債權(quán)作擔(dān)保發(fā)行的證券被稱為抵押擔(dān)保證券（mortgage-backedsecuritiesMBS）。汽車貸款、信用貸款以及與信用卡類似的其他分期還款的貸款，應(yīng)收賬款、普通工商貸款、無擔(dān)保消費(fèi)貸款、公用事業(yè)租賃等能產(chǎn)生現(xiàn)金流量的應(yīng)收債權(quán)都陸續(xù)進(jìn)入了資產(chǎn)證券化的領(lǐng)域。2024年10月1日Editedby

153第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述二、住房抵押貸款證券化的類型住房抵押貸款證券化所使用的金融工具統(tǒng)稱為抵押貸款支持證券。最常見的分類是按照交易結(jié)構(gòu)將其分為三種類型的證券，而其他創(chuàng)新類型的證券則都是從這三種交易結(jié)構(gòu)中衍生出來的。2024年10月1日Editedby

154第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述（一）轉(zhuǎn)手證券（Pass-throughsecurities）轉(zhuǎn)手證券是證券化后的住房抵押貸款的所有權(quán)經(jīng)過SPV的出售而轉(zhuǎn)移，這些轉(zhuǎn)移的住房抵押貸款從銀行也就是發(fā)起人的資產(chǎn)負(fù)債表的資產(chǎn)項(xiàng)移出。轉(zhuǎn)手證券的投資者擁有住房抵押貸款的所有權(quán)，SPV將扣除了一定費(fèi)用后的住房抵押貸款產(chǎn)生的還款現(xiàn)金流“轉(zhuǎn)手”給投資者。同時(shí)，住房抵押貸款的各種風(fēng)險(xiǎn)也幾乎全部“轉(zhuǎn)手”給了投資者。2024年10月1日Editedby

155第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述目前美國市場(chǎng)上有四種基本的轉(zhuǎn)手證券：GNMA轉(zhuǎn)手證券、FHLMC轉(zhuǎn)手證券、FNMA轉(zhuǎn)手證券和私人機(jī)構(gòu)發(fā)行的轉(zhuǎn)手證券。由于有聯(lián)邦政府機(jī)構(gòu)參與的轉(zhuǎn)手證券，直接或者間接地享受政府的擔(dān)保，對(duì)投資者吸引力大，因而占據(jù)了主要的市場(chǎng)份額。2024年10月1日Editedby

156第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述（二）資產(chǎn)支持證券（asset-backedsecurities）ABS是發(fā)行人以住房抵押貸款組合為抵押而發(fā)行的債券。與轉(zhuǎn)手證券不同的是住房抵押貸款仍是發(fā)起人的資產(chǎn)，留在資產(chǎn)負(fù)債表中，同時(shí)投資者是債權(quán)人，而不像轉(zhuǎn)手證券的投資人那樣擁有抵押貸款的所有權(quán)。ABS一般都要進(jìn)行超額擔(dān)保，需要于相當(dāng)于ABS本金110％－200％價(jià)值的擔(dān)保品。因?yàn)橛谐~擔(dān)保所以對(duì)參與機(jī)構(gòu)的信用級(jí)別要求很高，常被評(píng)為AAA級(jí)。2024年10月1日Editedby

157第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述（三）轉(zhuǎn)付證券（pay-throughsecurities）轉(zhuǎn)付證券形成了，它綜合了轉(zhuǎn)手證券和ABS的優(yōu)點(diǎn)。轉(zhuǎn)付證券用抵押貸款所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量來向投資者支付本息，這與轉(zhuǎn)手證券相同。同時(shí)它像ABS一樣由抵押貸款作為擔(dān)保發(fā)行資產(chǎn)證券，抵押貸款的所有人仍是發(fā)起人，被保留在資產(chǎn)負(fù)債表中。目前應(yīng)用最為廣泛的轉(zhuǎn)付證券是擔(dān)保抵押證券（collateralizedmortgageobligationsCMO）。CMO的特點(diǎn)是對(duì)證券進(jìn)行分檔，通常按照期限的不同，設(shè)計(jì)不同檔級(jí)的證券，每檔的特征各不相同，較好的克服了過手證券的不足。2024年10月1日Editedby

158第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述（四）不同交易結(jié)構(gòu)證券的比較2024年10月1日Editedby

159第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述類

型特

征過手證券ABSCMO抵押擔(dān)保資產(chǎn)的所有權(quán)屬于投資者屬于發(fā)起人屬于發(fā)起人發(fā)起人資產(chǎn)負(fù)債表上證券化的資產(chǎn)是否保留不保留在資產(chǎn)負(fù)債表中仍保留在資產(chǎn)負(fù)債表中仍保留在資產(chǎn)負(fù)債表中資產(chǎn)證券本息的支付來源完全來自原始資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流不依賴原始資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流完全來自原始資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流現(xiàn)金流量的確定性相對(duì)不確定相對(duì)確定相對(duì)確定抵押品利用效率高很低高到期期限同一次發(fā)行的所有的過手證券期限相同同一次發(fā)行的所有ABS期限相同到期檔次一般分為3－6檔，本金的償還有先后順序信用級(jí)別從政府擔(dān)保的AAA級(jí)證券到A級(jí)的私人過手證券很高，大多數(shù)是AAA級(jí)或者是AA級(jí)的絕大多數(shù)是AAA級(jí)2024年10月1日Editedby

160第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述三、住房抵押貸款證券化的作用對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的作用住房抵押貸款證券化增強(qiáng)了金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)流動(dòng)性，從而有助于金融機(jī)構(gòu)貸款向個(gè)人購房者傾斜，形成以買方貸款為重心的融資格局，促進(jìn)住房有效需求的形成，加快住房商品的流通。2024年10月1日Editedby

161第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述對(duì)金融機(jī)構(gòu)的作用1.提高了資產(chǎn)的流動(dòng)性，改善銀行的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。2.有效地分散和轉(zhuǎn)移銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。3.提高了銀行的資本利用率。2024年10月1日Editedby

162第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述（三）對(duì)購房者的影響推行住房抵押貸款證券化，可以提高居民的購房能力。2024年10月1日Editedby

163第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述（四）對(duì)投資者的作用證券化為其提供了新的業(yè)務(wù)品種。證券化所帶來的轉(zhuǎn)讓手續(xù)的簡化，使得交易更為便利。2024年10月1日Editedby

164第二節(jié)住房抵押貸款證券化的運(yùn)作住房抵押貸款證券化的交易過程包括三個(gè)主要交易主體，即發(fā)起人、特設(shè)機(jī)構(gòu)和投資者。在這個(gè)過程中，發(fā)起人把持有的抵押貸款資產(chǎn)真實(shí)出售給特設(shè)機(jī)構(gòu)，特設(shè)機(jī)構(gòu)（SPV）獲得該資產(chǎn)所有權(quán)后，發(fā)行以該資產(chǎn)的未來現(xiàn)金流收入為基礎(chǔ)的資產(chǎn)支持證券，并憑借對(duì)該資產(chǎn)的所有權(quán)，確保未來的現(xiàn)金收入首先用于對(duì)投資者還本付息。2024年10月1日Editedby

165第二節(jié)住房抵押貸款證券化的運(yùn)作一、住房抵押貸款證券化的主要參與者1.發(fā)起人（originator）。即原始權(quán)益人。住房抵押貸款證券化的發(fā)起人通常是發(fā)放住房抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)，如商業(yè)銀行、住房專業(yè)銀行等。他們發(fā)起貸款，并根據(jù)融資需要組建合適的資產(chǎn)池，將其真實(shí)出售給SPV。2.發(fā)行人，即特設(shè)機(jī)構(gòu)（SPV）。SPV通過向不同的發(fā)起人收購住房抵押貸款資產(chǎn)組建住房抵押貸款資產(chǎn)池，然后整合包裝后發(fā)行住房抵押貸款證券，并負(fù)責(zé)住房抵押貸款證券的本息支付。2024年10月1日Editedby

166第二節(jié)住房抵押貸款證券化的運(yùn)作3.投資者（investor）。它是抵押貸款支持證券的市場(chǎng)交易者。對(duì)于投資者而言，投資住房抵押貸款證券可以獲得較高的投資回報(bào)優(yōu)化投資組合，大大降低了投資風(fēng)險(xiǎn)。4.市場(chǎng)中介機(jī)構(gòu)。中介機(jī)構(gòu)主要包括了服務(wù)商（servicer）從事每月償還本息、還款收