房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)8房地產(chǎn)投資

《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）【能力目標(biāo)】1.能夠運(yùn)用房地產(chǎn)投資知識認(rèn)識房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)活動；2.能夠分析房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素及風(fēng)險(xiǎn)防范?！局R目標(biāo)】1.掌握房地產(chǎn)投資的基本知識；2.掌握房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的基本概念和特點(diǎn)；3.掌握房地產(chǎn)業(yè)投資各階段風(fēng)險(xiǎn)因素。第八章

房地產(chǎn)投資第八章房地產(chǎn)投資

【教學(xué)建議】在全面介紹房地產(chǎn)投資的基本知識的基礎(chǔ)上，結(jié)合本節(jié)各個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)因素，試判斷房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的對房地產(chǎn)業(yè)的推動作用和抑制作用?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）68家房企拿地樓板價(jià)漲58％案例導(dǎo)入【案例思考題】1.在案例中房地產(chǎn)投資中主要的影響風(fēng)險(xiǎn)因素是什么？如何體現(xiàn)？2.房地產(chǎn)投資中出現(xiàn)上述的風(fēng)險(xiǎn)，你作為房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)如何應(yīng)對？《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）第一節(jié)

房地產(chǎn)投資概述一、房地產(chǎn)投資的含義房地產(chǎn)投資是指國家、集體、個(gè)人等投資主體，直接或間接地把一定數(shù)量的資金投入房產(chǎn)、地產(chǎn)生產(chǎn)和再生產(chǎn)領(lǐng)域的過程和行為。房地產(chǎn)投資與其他投資行為一樣，也是以一定資金量在一定的期限內(nèi)獲取一定的預(yù)期回報(bào)的過程。房地產(chǎn)投資可分為房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資兩類。《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）二、房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)（一）投資成本高首先，土地開發(fā)的高成本性。其次，房屋建筑的高價(jià)值性。另外，由于房地產(chǎn)建設(shè)周期長，占用資金大而需要支付大量的利息等原因，也增加了房屋建筑物的成本價(jià)值。（二）投資回收期長一方面是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資不是一個(gè)簡單的購買過程，它要受到房地產(chǎn)市場各個(gè)組成部分的制約。另一方面是由于房地產(chǎn)市場本身是一個(gè)相當(dāng)復(fù)雜的市場，其復(fù)雜性不是單個(gè)投資者在短期內(nèi)所能應(yīng)付得了的。《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）（三）投資風(fēng)險(xiǎn)性大由于房地產(chǎn)投資占用資金多，且資金周轉(zhuǎn)期長，隨著時(shí)間的推移，其投資的風(fēng)險(xiǎn)因素也將增多。（四）投資收益性好與任何投資一樣，房地產(chǎn)投資也是一項(xiàng)收益和風(fēng)險(xiǎn)并存的經(jīng)濟(jì)活動。（五）投資的低流動性房地產(chǎn)投資成本高，不像一般商品買賣可以在短時(shí)間內(nèi)馬上完成，輕易脫手，房地產(chǎn)交易通常要一個(gè)月甚至更長時(shí)間才能完成?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）問題診斷

問題：

很多人都說房地產(chǎn)投資是穩(wěn)賺不賠的，這個(gè)說法正確嗎？

診斷：

較長的時(shí)間以來，房價(jià)確實(shí)經(jīng)歷了長時(shí)期的上漲?？墒遣⒉坏扔谥粷q不跌。房價(jià)應(yīng)該適度緩慢上漲，如超過平均上漲速度，則必有回落的壓力。而且房屋價(jià)格上漲從本質(zhì)上講是土地在升值，房屋建筑本身是不斷貶值的(會計(jì)上要提折舊)。縱觀中國樓市，經(jīng)過幾年的上漲,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出實(shí)際購買力的房價(jià)面臨著深幅調(diào)整的內(nèi)在需要。2008年以來隨著房地產(chǎn)銷售量不斷下滑，中國地產(chǎn)商在經(jīng)過數(shù)月的頑強(qiáng)抵抗后，最終選擇讓步，開始大幅下調(diào)地產(chǎn)價(jià)格。三、房地產(chǎn)投資的種類（一）基本建設(shè)式這里所稱的基本建設(shè)，是指按基建程序進(jìn)行報(bào)建的方式，建設(shè)自用的房地產(chǎn)項(xiàng)目。這種建設(shè)方式是在房地產(chǎn)開發(fā)市場化之前，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的主要方式。（二）樓宇購買式具體做法是：投資人審查一家房地產(chǎn)開發(fā)商的資質(zhì)、該房地產(chǎn)開發(fā)商所開發(fā)的樓宇的法律狀態(tài)，并考查該寫字樓的地理位置、建筑風(fēng)格等狀況，如認(rèn)為符合投資人的意圖，則投資人與該房地產(chǎn)開發(fā)商建立商品房買賣法律關(guān)系，通過商品房買賣程序獲得樓宇的全部權(quán)利?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）（三）合作開發(fā)式具體做法是：如投資人本身不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)和相關(guān)經(jīng)營范圍，則選擇一家有相應(yīng)資質(zhì)、實(shí)力和資源的的房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行合作。這種合作既可以是建立合資、合作的房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目公司，也可以是通過合作協(xié)議的方式進(jìn)行約定。具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的合作方回收其先前投資并獲得其應(yīng)得之利潤，而投資人則取得雙方合作開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目樓宇的全部產(chǎn)權(quán)。（四）購買股權(quán)式具體做法是：由投資人或投資人的關(guān)聯(lián)公司對于一家已經(jīng)存在或擬創(chuàng)設(shè)的房地產(chǎn)公司的股權(quán)進(jìn)行全面收購。通過收購該房地產(chǎn)公司的股權(quán)，而實(shí)現(xiàn)對該公司開發(fā)建設(shè)或擁有的房地產(chǎn)項(xiàng)目或樓宇的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）教學(xué)互動在這些房地產(chǎn)投資中，哪一類房地產(chǎn)投資的方式比較安全？四、房地產(chǎn)投資的開發(fā)過程（一）投資決策分析1.市場分析2.財(cái)務(wù)分析3.可行性分析（二）土地開發(fā)權(quán)獲得這一個(gè)過程中包括土地使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)的取得與議價(jià)程序。（三）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)（四）房地產(chǎn)銷售經(jīng)營《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）第二節(jié)房地產(chǎn)投資各階段風(fēng)險(xiǎn)及防范一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的概念及特征（一）房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的定義房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)就是指由于投資房地產(chǎn)而造成損失的可能性。這種損失包括投入資本的損失和預(yù)期的收益未達(dá)到的損失。（二）房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特征1.客觀性。2.收益不確定性。3.可預(yù)測性。4.損益性?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）二、房地產(chǎn)投資各個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)因素分析（一）投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)因素1.政策風(fēng)險(xiǎn)。（1）產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)。（2）金融政策風(fēng)險(xiǎn)。（3）土地政策風(fēng)險(xiǎn)。（4）土地出讓金及稅收政策風(fēng)險(xiǎn)。2.市場供求風(fēng)險(xiǎn)及通脹風(fēng)險(xiǎn)。3.區(qū)域社會環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。（二）土地開發(fā)權(quán)獲得階段的風(fēng)險(xiǎn)因素一旦決定投資便進(jìn)入了土地開發(fā)權(quán)獲得階段。在此階段，征地拆遷耗資費(fèi)神，風(fēng)險(xiǎn)較大?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）

由于出現(xiàn)強(qiáng)烈的和拆遷戶存在利益沖突，如果你作為房地產(chǎn)開發(fā)商是否有采取方案來規(guī)避？教學(xué)互動（三）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)因素1.工期拖延風(fēng)險(xiǎn)。2.項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。

3.開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)。（四）銷售經(jīng)營房產(chǎn)階段風(fēng)險(xiǎn)因素1.營銷策劃風(fēng)險(xiǎn)。2.物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)。3.其他風(fēng)險(xiǎn)?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）三、房地產(chǎn)投資各個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)防范（一）投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)控制1.重視可行性研究，確保投資決策的正確性《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）問題診斷

問題：對于區(qū)域性小房地產(chǎn)開發(fā)商而言由于其對項(xiàng)目所在地已有深刻認(rèn)識，可行性研究報(bào)告能否省略？

診斷：可行性研究報(bào)告，簡稱可研報(bào)告，是在制訂生產(chǎn)、基建、科研計(jì)劃的前期，通過全面的調(diào)查研究，分析論證某個(gè)建設(shè)或改造工程、某種科學(xué)研究、某項(xiàng)商務(wù)活動切實(shí)可行而提出的一種書面材料。雖然區(qū)域性小開發(fā)商憑借自身人脈資源及開發(fā)經(jīng)驗(yàn)對項(xiàng)目本身所面臨的風(fēng)險(xiǎn)有一定認(rèn)識，但可研報(bào)告作為全面評價(jià)的事前風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查手段，作為衡量風(fēng)險(xiǎn)的重要依據(jù)不能欠缺，另外小房地產(chǎn)開發(fā)商往往自有資金不足，需要進(jìn)行銀行融資貸款，而融資貸款往往要求其提交可研報(bào)告作為必備條件。2.加強(qiáng)市場監(jiān)測，提高決策的科學(xué)性房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)市場供給彈性很弱的產(chǎn)業(yè)，也是泡沫多發(fā)產(chǎn)業(yè)。因此，企業(yè)需要強(qiáng)化業(yè)務(wù)宏觀指導(dǎo)，建立地區(qū)房地產(chǎn)景氣分析和監(jiān)測系統(tǒng)，有條件的企業(yè)可以自行開發(fā)房地價(jià)數(shù)據(jù)系統(tǒng)，通過數(shù)理方式預(yù)測房價(jià)走勢，同時(shí)加強(qiáng)住房金融研究。3.靈活應(yīng)用投資組合理論“不要把所有的雞蛋都放在一個(gè)籃子里”的做法在投資領(lǐng)域里非常適用。企業(yè)在投資時(shí)，總是在收益相同時(shí)追求風(fēng)險(xiǎn)最小，在風(fēng)險(xiǎn)和收益之間需求一種最佳的均衡投資組合以分散風(fēng)險(xiǎn)達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）教學(xué)互動

中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)萬科旗下的深圳萬科高調(diào)宣布了商業(yè)策略：打造城市綜合體品牌“萬科廣場”，首個(gè)萬科廣場將于2012年底在深圳龍崗開業(yè)，體量達(dá)10萬平方米。入駐萬科廣場的首批近400余位商家也出席了策略會。萬科此前不久成立了深圳萬科商業(yè)管理有限公司，被視為萬科進(jìn)一步深化商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略的重要舉措，此次商業(yè)策略的發(fā)布更表明萬科已經(jīng)將打造商業(yè)能力提升到戰(zhàn)略高度。雖然此次策略會由深圳萬科舉辦，但是萬科方面提供的資料顯示，萬科商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將陸續(xù)在北京、上海、重慶、西安等全國20多個(gè)城市開始運(yùn)營。你能否舉出其他房地產(chǎn)開發(fā)商靈活應(yīng)用投資組合理論的例子呢？4.必要時(shí)采用風(fēng)險(xiǎn)回避的形式來消除風(fēng)險(xiǎn)在對項(xiàng)目各開發(fā)方案的進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價(jià)的同時(shí)，要注重風(fēng)險(xiǎn)分析，對項(xiàng)目實(shí)施各階段可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行盡可能詳盡的分析。5.樹立風(fēng)險(xiǎn)管理意識風(fēng)險(xiǎn)管理是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，企業(yè)應(yīng)注重風(fēng)險(xiǎn)控制，更應(yīng)注重風(fēng)險(xiǎn)防范，防患于未然，樹立正確的風(fēng)險(xiǎn)管理意識，強(qiáng)化對房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理理論的研究和學(xué)習(xí)，高度重視風(fēng)險(xiǎn)防范和控制，做到警鐘長鳴?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）（二）土地獲取階段風(fēng)險(xiǎn)的控制在土地獲取階段前，必須對地塊自然屬性、社會屬性以及使用屬性進(jìn)行認(rèn)真確認(rèn)，以決定選擇或放棄對某一項(xiàng)目的開發(fā)。在征地過程中，應(yīng)主動爭取有關(guān)部門和拆遷戶的理解、支持和幫助，以化解眾多風(fēng)險(xiǎn)因素，減少來自在各個(gè)層面的干擾，在拆遷和安置補(bǔ)償問題，既講原則性，更講靈活性，征地過程中需要進(jìn)行成本控制，但對于可能出現(xiàn)的意外情況有備選方案，防止矛盾激化。（三）項(xiàng)目建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)的控制強(qiáng)化安全意識，事前控制與事中控制動態(tài)結(jié)合，采取系統(tǒng)的項(xiàng)目管理方法使項(xiàng)目順利進(jìn)行,并在保證建筑質(zhì)量的前提下，盡快完成開發(fā)項(xiàng)目，縮短建設(shè)周期，減輕開發(fā)商所面臨的未來的不確定性?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）（四）經(jīng)營管理階段風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制

經(jīng)營管理階段是房地產(chǎn)投資最關(guān)鍵的階段，該環(huán)節(jié)的成敗直接關(guān)系到企業(yè)的生死存亡。在經(jīng)營管理中，房地產(chǎn)商應(yīng)，了解需求狀況，密切關(guān)注市場的動態(tài)發(fā)展,采取靈活合理定價(jià)措施，避免或減輕因高價(jià)或低價(jià)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。為回避企業(yè)自身營銷經(jīng)驗(yàn)不足、營銷手段不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)，可通過營銷代理，以充分利用代理人豐富的營銷經(jīng)驗(yàn)。采用靈活多變的營銷方式，拓寬營銷渠道，降低營銷風(fēng)險(xiǎn)。搞好物業(yè)管理，定期檢查房地產(chǎn)狀況，及早發(fā)現(xiàn)和消除現(xiàn)有房地產(chǎn)存在的各種隱患。《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）本章小結(jié)在本章中，首先從房地產(chǎn)投資的角度闡述了房地產(chǎn)投資具有投資成本高、投資回收期長、投資風(fēng)險(xiǎn)性大、投資收益性好以及投資的低流動性這些特點(diǎn)；其次闡述了風(fēng)險(xiǎn)的定義及特征，再次房地產(chǎn)開發(fā)在各個(gè)階段風(fēng)險(xiǎn)因素等主要內(nèi)容，其中重點(diǎn)將投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)因素分解為政策、經(jīng)濟(jì)、區(qū)域社會環(huán)境，結(jié)合具體實(shí)例進(jìn)行了分析；最后對上述房地產(chǎn)開發(fā)在各個(gè)階段風(fēng)險(xiǎn)如何進(jìn)行防范提出了一些針對性措施。《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）1.房地產(chǎn)投資的概念和特點(diǎn)；2.房地風(fēng)險(xiǎn)的定義及特征；3.房地產(chǎn)投資開發(fā)的四個(gè)階段。【重點(diǎn)與難點(diǎn)】重

點(diǎn)難

點(diǎn)1.房地產(chǎn)開發(fā)投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)因素；2.房地產(chǎn)開發(fā)投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)因素的防范；3.房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)因素及防范。《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）1.什么是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)及特征？2