造價咨詢服務(wù)方案（技術(shù)方案）

造價咨詢服務(wù)方案

目錄

一、各階段造價咨詢具體工作內(nèi)容.......................4

1.1設(shè)計階段圖紙、概預(yù)算審查造價控制程序...........4

1.2招標階段造價咨詢工作...........................7

1.3施工階段造價控制...............................15

1.4竣工結(jié)算階段的審核內(nèi)容.........................25

1.5合同管理及控制.................................29

二、造價控制大綱及控制措施...........................40

2.1造價確定和控制的重點、難點分析...............40

2.1.1投資決策階段.............................40

2.1.2設(shè)計階段..................................41

2.1.3建設(shè)項目發(fā)包階段.........................42

2.1.4施工階段.................................44

2.1.5指定分包是造價管理的難點.................45

2.1.6竣工結(jié)算階段.............................46

2.2造價控制的指導(dǎo)思想、控制的階段性目標和總目標..47

2.2.1招標階段投資控制目標.....................48

2.2.2施工階段的投資控制目標...................49

2.2.3竣工結(jié)算階段投資控制目標.................49

2.2.4竣工決算階段投資控制目標.................49

2.3實現(xiàn)階段性控制目標的工程造價控制的措施.......50

2.3.1決策階段工程造價的控制...................50

1

2.3.2設(shè)計階段工程造價的控制...................52

2.3.3招投標階段工程造價的控制.................56

2.3.4施工階段工程造價的控制...................62

2.3.5竣工結(jié)算階段工程造價的控制...............64

2.4實現(xiàn)工程總目標的主要措施及偏差糾正措施.......67

2.4.1實現(xiàn)工程總目標的主要措施.................67

2.4.2偏差糾正措施.............................68

2.5工程造價管理工作流程及檔案資料管理...........68

2.5.1工程造價管理工作流程.....................69

2.5.2檔案資料管理.............................70

三、咨詢服務(wù)工作程序和計劃安排.......................72

3.1建立咨詢服務(wù)工作程序...........................72

3.1.1工作前期準備.............................72

3.1.2組織計劃實施...............................73

3.1.3提交造價咨詢成果...........................74

3.2各階段咨詢工作的主要程序及計劃時間安排.........75

3.2.1招標文件審核工作主要程序及計劃時間安排...75

3.2.2合同審核工作程序及時間安排...............75

3.2.3施工階段咨詢工作程序及時間安排...........75

3.2.4竣工結(jié)算階段的主要程序及計劃時間安排.....77

四、咨詢服務(wù)保證措施.................................77

4.1咨詢過程審核程序保證措施.......................77

4.1.1做好工作前期準備..........................77

2

4.1.2組織實施...................................78

4.1.3實行定期關(guān)于服務(wù)質(zhì)量的現(xiàn)場檢查...........79

4.1.4及時溝通與調(diào)整............................79

4.1.5及時提交咨詢結(jié)果.........................80

4.1.6認真進行總結(jié)性工作.......................81

4.1.7實行業(yè)務(wù)回訪制............................81

4.1.8制定特別緊急事項業(yè)務(wù)處理程序.............81

4.1.9制定及時、準確進行咨詢結(jié)果要素傳遞及信息反饋

的具體措施......................................82

4.1.10嚴格遵守保密規(guī)定.........................83

4.2審核質(zhì)量保障措施..............................84

4.2.1建立質(zhì)量管理組織體系.....................84

4.2.2質(zhì)量職責(zé)與分工...........................85

4.2.3質(zhì)量保障措施.............................88

4.2.4重大問題請示報告和處理...................93

4.3工作效率保證措施...............................93

4.4咨詢服務(wù)紀律保證措施..........................94

五、相關(guān)建議.........................................95

5.1、建議強化工程跟蹤咨詢，保證審核質(zhì)量...........95

5.2、建議工程結(jié)決算審核要抓住重點、突破難點、確?；?/p>

項目咨詢質(zhì)量.......................................97

3

服務(wù)方案

根據(jù)工程合約、造價全過程工程管理的特點和我公司

工程造價全過程監(jiān)控的經(jīng)驗，制定本項目的全過程跟蹤咨詢

服務(wù)方案。此方案包括建設(shè)項目招投標階段、施工階段直至

工程竣工結(jié)算等各個階段的相關(guān)內(nèi)容的審核，其主要內(nèi)容為：

建設(shè)程序、招投標過程、招標控制價、中標書評價、施工合

同及補充協(xié)議、全過程造價控制、現(xiàn)場管理組織、設(shè)計變更

洽商、主要材料和設(shè)備采購、暫估價專業(yè)工程、設(shè)計方案變

更技術(shù)經(jīng)濟分析、索賠審批、反索賠組織規(guī)劃、竣工驗收、

結(jié)算等方面的造價咨詢。

一、各階段造價咨詢具體工作內(nèi)容

1.1設(shè)計階段圖紙、概預(yù)算審查造價控制程序

控制造價的關(guān)鍵在設(shè)計階段。咨詢?nèi)嗽O(shè)計階段的造價咨

詢工作主要是協(xié)助委托方及設(shè)計人實施設(shè)計方案和施工圖

設(shè)計的優(yōu)化并利用價值工程對設(shè)計方案進行評估，進行限額

設(shè)計，搞標準化設(shè)計。這些方法能夠?qū)υO(shè)計階段控制造價起

到一定的作用，最終實現(xiàn)達到優(yōu)化投資的目的。

設(shè)計優(yōu)化的理論根據(jù)是每一個人(設(shè)計人員)或每一個

設(shè)計部門的工作是必然有缺陷的，但這些缺陷很難被原設(shè)計

人員認識到。而另外的設(shè)計人員來審視這些設(shè)計成果時，必

然可以發(fā)現(xiàn)需要改進的地方，通過改進，達到功能不變，成本

4

降低的效果。

(1)方案預(yù)算階段造價控制：咨詢?nèi)烁鶕?jù)同類工程項

目的單位造價及本項目的特點，編制方案估算，對方案估算

進行分解，編制分部工程(或分部分項工程)的投資控制指

標。

(2)設(shè)計方案造價估算的可行性比選和風(fēng)險分析比選：

咨詢?nèi)藚⑴c對初步設(shè)計的總圖方案及單項設(shè)計方案進行評

價。通過對不同設(shè)計方案造價估算的可行性比選和造價估算

的風(fēng)險分析比選，在滿足設(shè)計要求和投資控制的前提下，選

取最合理的方案。

(3)咨詢?nèi)藢Τ醪皆O(shè)計圖紙進行概算審核：咨詢?nèi)艘?/p>

據(jù)設(shè)計單位提供的概算，按造價部門的有關(guān)規(guī)定進行概算審

核。

(4)根據(jù)概算審核結(jié)果提出優(yōu)化方案：咨詢?nèi)嗽诟潘?/p>

審核完成后，對上述概算造價提出優(yōu)化方案，并與委托方、

設(shè)計單位對優(yōu)化方案進行討論并落實。

(5)多次進行造價估算，確保估算金額在委托方之概算

費用之內(nèi)：咨詢?nèi)顺兄Z如上述造價仍不符合委托方既定的工

程造價控制目標，造價師將重復(fù)上述工作，直至修改后的設(shè)

計圖紙造價估算金額在委托方之概算費用之內(nèi)。

(6)施工圖預(yù)算審核

施工圖預(yù)算的審核依據(jù)：施工圖紙及其說明、現(xiàn)行預(yù)

5

算定額或地區(qū)單位估價表、建筑工程綜合預(yù)算定額、施工組

織設(shè)計或施工方案、費用定額及取費標準、預(yù)算工作手冊和

建材五金手冊、批準的初步設(shè)計及設(shè)計概算、地區(qū)人工工資、

材料及機械臺班預(yù)算價格，工程量計算規(guī)則以及其他相關(guān)資

料。

施工圖預(yù)算的審核方法：首先根據(jù)單位工程施工圖計算

出各分部分項工程的工程量，然后從預(yù)算定額中查出各分項

工程相應(yīng)的定額的單價并將各分項工程量與其相應(yīng)的定額

單價相乘，其積就是各分項工程的價值；再累計各分項工程

的價值，即得出該單位工程的定額直接費；根據(jù)地區(qū)費用定

額和各項取費標準(取費率),計算出間接費、利潤、稅金

和其他費用等；最后匯總各項費用就得到單位工程施工圖預(yù)

算造價。

這種審核方法，既簡化審核工作，又便于進行技術(shù)經(jīng)濟

分析。

施工圖預(yù)算的審核程序步驟：熟悉施工圖紙、了解現(xiàn)場

情況和施工組織設(shè)計資料、熟悉預(yù)算定額、列出工程項目，

計算工程量及編制預(yù)算表(直接套用預(yù)算單價、換算預(yù)算單

價、編制補充單價)。

A、計算定額直接費

B、工料分析

在計算工程量和編制預(yù)算表之后，對單位工程所需用的

6

人工工日數(shù)及各種材料需要量進行的分析計算，稱為“工料

分析”。

C、計算單位工程預(yù)算造價

D、復(fù)核

E、編寫預(yù)算審核說明

F、裝訂簽章

(7)完成委托方交辦的其他造價咨詢工作，咨詢?nèi)藨?yīng)

及時完成設(shè)計階段委托方交辦的其它造價咨詢工作。

1.2招標階段造價咨詢工作

招標階段應(yīng)遵守的有關(guān)法律法規(guī)：工程建設(shè)項目施工招

標投標辦法、工程建設(shè)施工監(jiān)理招標投標管理辦法、工程建

設(shè)項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定及評標委員會和評標方法

暫行規(guī)定。

根據(jù)工程施工進度計劃、配合委托方編制招標采購計劃。

咨詢?nèi)烁鶕?jù)經(jīng)監(jiān)理工程師批準的施工組織設(shè)計和招投標工

作的時限規(guī)定及時協(xié)助委托方編制招標采購計劃。

配合委托方編寫招標文件，草擬相關(guān)的合同條款：

(1)配合委托方編寫施工招標文件

招標文件應(yīng)包括以下內(nèi)容：(1)投標須知前附表和投標

須知(2)合同條件(3)合同協(xié)議條款(4)合同格式：合

同協(xié)議書格式、銀行履約保函格式、履約擔(dān)保書格式、預(yù)付

7

款銀行保函格式。(5)技術(shù)規(guī)范：工程建設(shè)地點的現(xiàn)場條件、

現(xiàn)場自然條件、現(xiàn)場施工條件、各工種采用的技術(shù)規(guī)范。(6)

招標工程的施工圖紙及圖紙目錄、設(shè)計說明書(7)投標文

件參考格式：投標書及投標書附錄、工程量清單與報價表、

輔助資料表、資格審查表。

(2)根據(jù)《招標投標法》和建設(shè)部《招投標文件范本》

規(guī)定，施工招標文件部分內(nèi)容的編寫應(yīng)注意明確下述問題：

(A)說明評標原則和評價辦法。

(B)招標價格中，一般結(jié)構(gòu)不太復(fù)雜或工期在12個月

內(nèi)的工程，可采用固定價格，考慮一定的風(fēng)險系數(shù)。結(jié)構(gòu)較

復(fù)雜或大型工程，工期在12個月以上的，應(yīng)采用可調(diào)價格。

價格的調(diào)整方法及調(diào)整范圍應(yīng)在招標文件中明確。

(C)文件中應(yīng)明確投標價格計算依據(jù)主要有以下方面：

工程計價類別；執(zhí)行的概預(yù)算定額及費用定額；執(zhí)行的人工、

材料、機械設(shè)備政策性調(diào)整文件等；材料、設(shè)備計價方法及

采購、運輸、保管的責(zé)任；工程量清單計價規(guī)范。

(D)質(zhì)量標準必須達到國家施工驗收規(guī)范合格標準，

對于要求質(zhì)量達到優(yōu)良標準時，應(yīng)計算補償費用，補償費用

的計算方法應(yīng)按國家地方有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行，并在招標文件

中明確。

(E)招標文件中的建設(shè)工期應(yīng)參照國家或地方頒發(fā)的

工期定額來確定，如果要求的工期比工期定額縮短20%以上

8

(含20%)的，應(yīng)計算趕工措施費。趕工措施費計取方法應(yīng)

在招標文件中明確。

(F)由于施工單位原因造成不能按合同工期竣工時，

計取趕工措施費的須扣除，同時還應(yīng)補償由于延誤工期給建

設(shè)單位帶來的損失。其損失費用的計算方法或規(guī)定應(yīng)在招標

文件中明確。

(G)如果建設(shè)單位要求比合同工期提前竣工交付使用，

應(yīng)考慮計取提前工期獎，提前工期獎的計算辦法應(yīng)在招標文

件中明確。

(H)招標文件中應(yīng)明確招標準備時間，即開始發(fā)放招

標文件之日起，至投標截止時間的期限，最短不得少于20

天。

(I)在招標文件中應(yīng)明確投標保證金數(shù)額：一般投標

保證金數(shù)額不超過招標總價的2%。投標保證金的有效期應(yīng)

超過投標有效期。

(G)中標單位應(yīng)按規(guī)定向招標單位提交履約擔(dān)保，履

約擔(dān)?？刹捎勉y行保函或履約擔(dān)保書。履約擔(dān)保比率為：銀

行出具的銀行保函為合同價格的5%;履約擔(dān)保書為合同價

格的10%。

(K)材料或設(shè)備采購、運輸、保管的責(zé)任應(yīng)在招標文

件中明確，如建設(shè)單位提供材料或設(shè)備，應(yīng)列明材料或設(shè)備

名稱、品種或型號、數(shù)量及提供日期和交貨地點等；還應(yīng)在

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招標文件中明確招標單位提供的材料或設(shè)備計價和結(jié)算退

款的方法。

(L)關(guān)于工程量清單，招標單位按國家頒布的統(tǒng)一工

程項目劃分，統(tǒng)一的計量單位和的統(tǒng)一的工程量計算規(guī)則，

根據(jù)施工圖紙計算工程量，提供給投標單位作為投標報價的

基礎(chǔ)。結(jié)算撥付工程款時以實際工程量為依據(jù)。

(M)編寫合同協(xié)議條款，招標單位在編制招標文件時，

應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《建設(shè)工程施工合同管理

辦法》的規(guī)定和工程具體情況確定“招標文件合同協(xié)議條款”

內(nèi)容。

(N)投標單位在收到招標文件后，若有問題需要澄清，

應(yīng)于收到招標文件后以書面形式向招標單位提出，招標單位

將以書面形式或投標預(yù)備會的方式予以解答，答復(fù)將送給所

有獲得招標文件的投標單位。

(0)招標文件的修改，招標人對已發(fā)出的招標文件進

行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在招標文件要求投標文件截

止時間至少15日前，以書面形式通知所有招標文件收受人。

該澄清或者修改的內(nèi)容為招標文件的組成部分。

(3)編制詳細的工程量清單

(A)收集分部分項工程量清單編制依據(jù)：GB50500-2008

《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》、招標文件、設(shè)計文件、

有關(guān)的工程施工規(guī)范與工程驗收規(guī)范、擬采用的施工組織設(shè)

10

計和施工技術(shù)方案。

(B)制訂分部分項工程量清單編制程序

(4)編制各工程項目標底或控制價

(A)制定標底價格的編制原則

根據(jù)《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》的要求，工程量清

單的編制與計價必須遵循四統(tǒng)一原則，即：a)項目編碼統(tǒng)一

b)項目名稱統(tǒng)一c)計量單位統(tǒng)一d)工程量計算規(guī)則統(tǒng)一。

遵循市場形成價格的原則：工程量清單下的標底價格

反映的是由市場形成的具有社會先進水平的生產(chǎn)要素市場

價格。

體現(xiàn)公開、公平、公正的原則：工程量清單下的標底價

格應(yīng)充分體現(xiàn)公開、公平、公正原則。公開、公平、公正不

僅是投標人之間的公開、公平、公正，亦包括招標投標雙方

間的公開、公平、公正。

風(fēng)險合理分擔(dān)原則：在標底價格的編制過程中，編制人

應(yīng)充分考慮招投標雙方風(fēng)險可能發(fā)生的幾率，風(fēng)險對工程量

變化和工程造價變化的影響，在標底價格中應(yīng)予以體現(xiàn)。

標底的計價內(nèi)容、計價口徑，與工程量清單計價規(guī)范下

招標文件的規(guī)定完全一致的原則。標底的計價過程必須嚴格

按照工程量清單給出的工程量及其所綜合的工程內(nèi)容進行

計價，不得隨意變更或增減。

一個工程只能編制一個標底的原則。

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(B)收集標底價格的編制依據(jù)：《建設(shè)工程工程量清單

計價規(guī)范》、招標文件的商務(wù)條款、工程設(shè)計文件、有關(guān)工

程施工規(guī)范及工程驗收規(guī)范、施工組織設(shè)計及施工技術(shù)方案、

施工現(xiàn)場地質(zhì)、水文、氣象，以及地上情況的有關(guān)資料、招

標期間建筑安裝材料及工程設(shè)備的市場價格、工程項目所在

地勞動力市場價格、由招標方采購的材料、設(shè)備的到貨計劃、

招標人制訂的工期計劃。

(C)確定工程標底價格的編制程序并開展編制工作：

接受標底價格編制委托、收集審閱編制依據(jù)、取定市場要素

價格、確定工程價格要素消耗量指標、當(dāng)使用現(xiàn)行定額編制

標底價格時應(yīng)對定額中各類消耗量指標按社會先進水平進

行調(diào)整、參加工程招投標交底會，勘察施工現(xiàn)場、招標文件

質(zhì)疑、對招標文件(工程量清單)表述，或描述不清的問題

向招標方質(zhì)疑，請求解釋，明確招標方的真實意圖，力求計

價精確、綜合上述內(nèi)容，按工程量清單表述工程項目特征和

描述的綜合工程內(nèi)容進行計價、標底價格初稿完成、審核修

正、審核定稿程序。

(5)編寫清標報告。

咨詢?nèi)藢ν稑藭M行核算，分析并配合委托方提交清標

報告，詳盡地分析各標書之報價，其虛報、遺漏或技術(shù)錯誤

等情況，并在授標前對任何必要的更改，做出建議。

咨詢?nèi)藚f(xié)助委托方清標工作程序及內(nèi)容如下：

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A、審核投標文件

依據(jù)招標文件(含補充招標文件和答疑文件),對經(jīng)濟

及技術(shù)標的內(nèi)容有疑問的部分，向投標人質(zhì)疑并要求投標人

做出書面澄清。具體如下：

A、通過標底價格與各投標人投標價格的對比，各投標

人投標價格的相互對比，從中發(fā)現(xiàn)投標價格的偏離與謬誤，

澄清投標價格涵蓋范圍。對比分為工程項目總價對比、分項

工程總價對比、單位工程總價對比、分部分項工程綜合單價

對比、措施項目列項與計價對比、其他項目列項與計價對比。

B、符合性審查，審查每一投標文件是否對招標文件規(guī)

定的要求和條件做出實質(zhì)性響應(yīng)，將審查結(jié)果列出響應(yīng)招標

文件情況表。

C、算術(shù)性審查，對于通過符合性審查的投標報價，將

就投標報價計算上或累加計算的差錯進行核校，并按招標文

件規(guī)定的調(diào)整方法對算術(shù)性錯誤(如果有)進行修正；將修

正后的投標報價向投標人發(fā)出征詢確認函，經(jīng)投標人回函將

算術(shù)性審查結(jié)果列出對比表。

D、重要數(shù)據(jù)審查，依據(jù)招標文件(含補充招標文件和

答疑文件)對各投標人的投標書進行核閱，對投標報價進行

基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)的分析和整理工作。

特別是對招標報價中工程量偏離較大，以及明顯背離市

場平均水平的價格和價格組成要素作重點分析。根據(jù)不同工

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程的具體情況，主要考慮以下內(nèi)容；

a、對各投標人的投標總價、人工費總價及單價、主要材

料價格、設(shè)備價格(包括總價和主要設(shè)備單價)、各項費率、

實體和非實體等方面進行比較。

b、對主要工程量及其單價進行分析對比

c、設(shè)備投標應(yīng)對投標單位的資質(zhì)等級、信譽和質(zhì)量、

主要設(shè)備及零配件的品牌和產(chǎn)地、設(shè)備保修期、產(chǎn)品售后服

務(wù)承諾、付款方式、到貨周期等情況進行對比、分析。

d、弱電工程清標時應(yīng)同時考慮技術(shù)(設(shè)備)方案對投

標報價的影響。對投標報價進行基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)的分析和整理工

作后，將偏高或偏低的價格向投標人發(fā)出疑問卷，收到投標

人回復(fù)函后，列出各投標人投標報價價格偏高偏低對比表，

分析其原因；對設(shè)備投標，對應(yīng)招標文件列出主要材料設(shè)備

工程量及單價對比表、響應(yīng)招標文件情況表。

編寫清標工作報告：經(jīng)對投標文件進行比較、分析、匯

總后，提出清標綜合評價意見，編寫清標工作報告，為委托

人的評標工作提供參考。

(6)協(xié)助委托方進行合同談判與澄清

咨詢?nèi)藚f(xié)助委托方與各投標人進行談判/澄清事宜并于

定標后為委托方草擬工程合同。具體如下：

首先，認真研究中標(投標)單位投標文件，發(fā)現(xiàn)與招

標文件要求不完全符合或模糊事項，及時協(xié)助委托方發(fā)出質(zhì)

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詢函，要求投標人進行澄清。

其次，合同談判/澄清重點條款內(nèi)容如下：

(A)合同爭執(zhí)仲裁的地點及程序。

(B)項目付款方式。

(C)合同價格調(diào)整的條件、范圍、程序和方法。

(D)合同雙方風(fēng)險的分擔(dān)。

(E)對承包商(或供應(yīng)商)的激勵措施。

(F)委托方的控制權(quán)力(成本控制、工期控制、質(zhì)量控

制)和對項目失控狀態(tài)的處置權(quán)力。

(G)合同雙方的誠信條件(保函、保證金、押金)。

(H)違約處罰規(guī)定、仲裁條款。

(I)暫估項目、暫估價材料調(diào)整、結(jié)算方式等

(7)協(xié)助委托方編寫合約文件

咨詢?nèi)嗽诤贤勁?澄清完成后，應(yīng)及時編制委托方與承

包商的正式合同文件。

1.3施工階段造價控制

(1)編制施工階段跟蹤咨詢計劃

根據(jù)該建設(shè)項目的特點，我公司將編制施工階段造價咨

詢工作計劃，具體內(nèi)容：現(xiàn)場變更簽證的審核及工程變更結(jié)

算；對材料、設(shè)備等的價格進行控制；隱蔽工程跟蹤審查；

工程索賠的處理；進度款審查及分期結(jié)算造價控制；進行合

15

約管理。

(2)現(xiàn)場變更簽證的審核及工程變更結(jié)算

在施工期間，盡快計算工程變更事項，并與承建商談判

達成初步協(xié)議。如修改工程所涉及的金額極大，應(yīng)盡快為該

項修改的增額進行預(yù)算，并將預(yù)算提交委托方再作考慮。

工程變更的結(jié)算程序于下圖：

變更申請的提出

設(shè)計、監(jiān)理、委托方技術(shù)上確認

施工單位提出變更款申請

質(zhì)量監(jiān)理工程師復(fù)核已完成合格變更事項

否

報送

造價工程師審核、確認單價及工程量重大變更報委托方審批

審批

是

委托方造價人員復(fù)審、簽署付款憑證委托方財務(wù)復(fù)核后付款

(3)對材料、設(shè)備等的價格進行控制

對建設(shè)項目中擬采購的材料、設(shè)備，造價工程師應(yīng)提

前告知委托方，以利于留出充裕的時間進行材料、設(shè)備采購

工作，與此同時提出材料、設(shè)備采購方案，向委托方提供專

16

業(yè)的采購意見或建議；

對于采用招標方式采購材料、設(shè)備的，造價師要協(xié)助委

托方進行招標工作；

不采用招標采購方式的，造價師要進行市場調(diào)查或詢價、

比價工作，協(xié)助委托方進行采購談判，為委托方提供有關(guān)材

料、設(shè)備市場價格信息，提供有關(guān)材料、設(shè)備的生產(chǎn)廠家及

質(zhì)量情況；協(xié)助委托方確認所需材料、設(shè)備的合理價格以保

證建設(shè)項目順利的進行。

(4)隱蔽工程跟蹤審查

A、收集以下有關(guān)隱蔽工程跟蹤審查資料：

招標文件：含招標書、設(shè)計圖紙(須經(jīng)招標代理機構(gòu)和

建設(shè)單位簽章確認的招標時發(fā)出的設(shè)計施工圖紙)、合同條

款、工程要求的技術(shù)規(guī)范、投標須知、招標答疑會議紀要、

工程量清單、工程預(yù)算等文件及附件；

投標文件：含技術(shù)標、經(jīng)濟標、投標承諾等文件；

施工合同：含建設(shè)單位與施工單位的工程承發(fā)包合同、

經(jīng)建設(shè)單位確認的施工單位與第三方簽訂的分包合同、合同

附件等；

圖紙會審記錄：圖紙會審記錄須有參加會審單位人員簽

字、設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證、經(jīng)批準的施工組織設(shè)計、隱蔽工

程驗收記錄；

B、根據(jù)隱蔽工程有關(guān)資料審核工程量

17

因隱蔽工程的特殊性，隱蔽工程的工程量應(yīng)在隱蔽工程

完成經(jīng)設(shè)計、監(jiān)理、委托方簽認后隱蔽前確定。當(dāng)造價師預(yù)

料所能收集到的資料有可能不能準確、全面反映隱蔽工程情

況時，根據(jù)工程實際情況，造價師應(yīng)在隱蔽工程實施前做好

準備工作并提醒委托方通知項目建設(shè)各方做好有關(guān)確認隱

蔽工程量的準備工作，以便于及時、準確地確認隱蔽工程工

程量，必要時可進行現(xiàn)場測量，并經(jīng)相關(guān)各方書面簽認，避

免發(fā)生因工程隱蔽后各方對工程量確認的分歧，以保證建設(shè)

項目順利進行，保證隱蔽工程量及時、準確、完整。

C、確定相關(guān)項目單價

對于已有項目單價按原單價執(zhí)行；對于新發(fā)生項目單價，

必須在隱蔽工程實施前確定，以利于嚴格控制造價。

(5)工程索賠的處理

造價工程師對索賠報告的審查應(yīng)該有理有據(jù)，審定過程

應(yīng)全面參閱合同文件中所有有關(guān)條款及有關(guān)法規(guī)文件，客觀

地、實事求是地肯定或否定索賠要求，不能草率，否則有可

能導(dǎo)致合同爭端升級。造價工程師處理索賠應(yīng)從以下幾方面

進行審查論證：

A、審查論證索賠證據(jù)是否合理

索賠理由是否與合同條款、有關(guān)法規(guī)文件相抵觸，

論述索賠理由是否有理有據(jù)，具有說服力，索賠依據(jù)是否充

分合理。

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劃分責(zé)任范圍，各負其責(zé)。索賠事項發(fā)生是承包商

責(zé)任?委托方自身責(zé)任?雙方責(zé)任?第三方責(zé)任?同時，索

賠事項發(fā)生時承包商是否采取有效措施，制止事態(tài)擴大，以

防造成更大損失。

承包商是否按照法定的工程索賠程序提供索賠報告、

索賠依據(jù)、索賠費用。

B、審查論證費用索賠要求、計價辦法是否合理

確定索賠合理的計價方式。索賠計價方法通常有：實際

費用法、總費用法、修正費用法。我們必須采用合理的計價

方式才能避免計價重復(fù)。如工程量表中的單價是綜合單價，

已包含許多費項，若計價方式不合理很容易使一些費項重復(fù)。

索賠費用計算內(nèi)容一般包括：人工費、材料費、機械使

用費、保函手續(xù)費、貸款利息、保險費、利潤、管理費，應(yīng)

嚴格審查其款項，公正合理地審查其索賠報告申請，剔出不

合理費項，確定合理費項。

停工損失費計取。停工不應(yīng)計日工費用計算，通常應(yīng)采

取人工單價乘以折算系數(shù)計算，停工機械補償應(yīng)按機械折舊

費或設(shè)備租賃費計，但不包含運轉(zhuǎn)操作費用。

正確區(qū)分停工損失費和作業(yè)方法降效費。凡是改做其它

工作都不能計停工損失費，但可以計適當(dāng)?shù)难a償降效損失。

然而由于承包商引起工期滯后而加速趕工期的也不應(yīng)計增

效費用。

19

C、審查論證工期順延要求是否合理

劃清工期拖延的責(zé)任，分清是承包商、還是發(fā)包商、

或是第三方責(zé)任，是否給予工期補償和費用補償。

確定工期補償是否在施工網(wǎng)絡(luò)中的關(guān)鍵線路上的施

工內(nèi)容。否則，對非關(guān)鍵線路上工期影響應(yīng)考慮自由時差情

況，然后再考慮相應(yīng)工期調(diào)整情況。

承包商是否有明示和暗示放棄施工工期索賠的要求。

D、估算索賠事項，協(xié)助委托方與承包商進行談判并達

成協(xié)議。

對導(dǎo)致索賠的原因有充分的預(yù)測和防范；通過對合同條

款有力的管理，防止引起索賠的干擾事件發(fā)生；對已發(fā)生的

干擾事件及時采取措施，以降低它的影響，降低損失，避免

或減少索賠；參與索賠的處理過程，審查索賠報告，反駁承

包商不合理的索賠要求或索賠要求中不合理的部分，敦促委

托方接受合理的索賠要求，使索賠得到圓滿解決。

E、造價工程師處理索賠的管理原則

盡量將可能引起爭執(zhí)的問題解決于合同簽訂之前

造價工程師在簽訂合同前就應(yīng)對可能的干擾事件、合同

中的漏洞有充分預(yù)測和分析，在工作中減少失誤，減少索賠

事件的產(chǎn)生。根據(jù)經(jīng)驗，在合同中將可能引起索賠的問題予

以聲明。

公平合理：造價工程師在行使權(quán)力，作出決定，下達指

20

令，決定價格，調(diào)解爭執(zhí)時不能偏袒任何一方，站在公正的

立場上行事。由于委托方和承包商之間目的和經(jīng)濟利益是有

矛盾的，所以造價工程師應(yīng)照顧雙方利益，調(diào)整雙方的經(jīng)濟

關(guān)系，務(wù)必有理有據(jù)。

與委托方和承包商協(xié)商一致；造價工程師在處理和解決

索賠事件時(如決定價格，提出解決方案等),必須充分地

與委托方、承包商協(xié)商、考慮雙方要求，做好兩方面的工作，

使之盡早達成一致。這是減少爭執(zhí)的有效途徑。

實事求是

造價工程師在處理索賠事件時必須以合同和相應(yīng)的法

律為準繩，以事實為依據(jù)，完整地、正確地理解合同，嚴格

地執(zhí)行合同。只有造價工程師嚴格按合同辦事，才能促使委

托方和承包商履行合同，工程才能順利實施

F、迅速、及時地處理問題

造價工程師在行使自己權(quán)力，處理索賠事務(wù)，解決爭執(zhí)

時，必須迅速行事，在合同規(guī)定的期限內(nèi)，或在通常認為合

理的時間內(nèi)履行自己的職責(zé)，否則不僅會給承包商提供新的

索賠機會，而且不能保證索賠及時、公正、合理地解決，使

許多問題積累起來，造成混亂。

總之索賠反駁應(yīng)做到以合同為依據(jù)，公正合理，正確反

映工程造價，更好地維護雙方利益。

(6)進度款審查及分期結(jié)算造價控制

21

每月對進行中的工程進行評估并向委托方提交分期結(jié)

算單。分期結(jié)算單的評估將與設(shè)計單位/監(jiān)理單位合作，以

確保設(shè)計單位/監(jiān)理單位對施工質(zhì)量及進度的意見能在中期

付款金額中得到反映。

分期結(jié)算造價控制程序如下圖：

施工單位提出月付款申請

質(zhì)量監(jiān)理工程師復(fù)核已完成合格工程項目

是

造價工程師審核計量與計價

委托方造價人員審批、簽署付款憑證委托方財務(wù)復(fù)核后付款

(7)進行合約管理

咨詢?nèi)吮O(jiān)督總承包、各專業(yè)分包、各專業(yè)投標人及委托

方直接分包單位對合同職責(zé)的執(zhí)行，即對上述各單位違反合

同之行為給予提出及糾正指示。具體工作如下；

A、咨詢?nèi)撕贤芾碇饕蝿?wù)：

協(xié)助、參與委托方確定本項目的合同結(jié)構(gòu)。包括：勘察

合同、設(shè)計合同、施工合同、加工合同、材料與設(shè)備訂貨合

同、運輸合同等。合同結(jié)構(gòu)是指合同的框架、主要部分和條

22

款構(gòu)成。

協(xié)助委托方起草合同及參與合同談判：參加上述建設(shè)合

同在簽訂前的談判和擬訂合同初稿，供委托方?jīng)Q策。

合同管理和檢查：在建設(shè)項目實施階段，對上述合同進

行過程監(jiān)控、檢查和管理。

合同糾紛和索賠：協(xié)助委托方秉公處理建設(shè)工程中各階

段中產(chǎn)生的索賠；參與協(xié)商、調(diào)解、仲裁甚至法院解決合同

的糾紛。

其他：合同的簽證和合同涉及第三方等關(guān)系的處理，除

以上內(nèi)容以外有關(guān)合同的所有事項。

B、咨詢?nèi)私⒑贤芾硐到y(tǒng)

合同管理系統(tǒng)由以下5個部分組成，其中前三部分是合

同監(jiān)督的基礎(chǔ)，合同監(jiān)督又是索賠和反索賠的前提條件。這

五部分形成了一個完整的合同系統(tǒng)，它們之間的關(guān)系十分密

切，缺少其中任何一部分，合同管理將失去它的效果。

合同分析與分解

對合同條款分析解釋。同時也要對合同條款的更換、延

期說明、投資變化等事件進行仔細分析。

對于哪些與委托方有關(guān)的活動都必須分別存檔，以防漏

項。合同分析和工程檢查等工作要同工期聯(lián)系起來。合同分

析是解釋雙方合同責(zé)任的根據(jù)。

合同分析是在訂立合同的過程中即要按條款逐條分析，

23

如果發(fā)現(xiàn)有對本方產(chǎn)生風(fēng)險較大的條款，要相應(yīng)增加抵御的

條款。要詳細分析哪些條款與委托方有關(guān)、與總包有關(guān)、與

分包有關(guān)、與設(shè)計部門有關(guān)、與工程檢查有關(guān)、與工期有關(guān)

等，分門別類分析各自責(zé)任和相互聯(lián)系的關(guān)系，做到一清二

楚，心中有數(shù)。

建立合同數(shù)據(jù)檔案

合同數(shù)據(jù)檔案就是把合同條款分門別類的歸納起來，將

它們存放在計算機中，以便于檢索。合同中的不同規(guī)則、特

殊情況、技術(shù)規(guī)范、特殊的技術(shù)規(guī)則、協(xié)商結(jié)果等都可以用

計算機檢索。這就大大地方便了合同管理工作，能得到關(guān)于

合同條款的最新情報。同時，根據(jù)計算機提供的主題詞，可

以對合同中的條款進行分解和組合，使合同雙方的責(zé)任清楚

明了。

圖表也是一個重要的管理工具，可以使合同中的各個程

序具體化，便于合同管理者使當(dāng)事人雙方明白合同特殊條款

的各方職責(zé)。這些圖表有試驗數(shù)據(jù)、質(zhì)量控制、運輸保險、

工程移交手續(xù)等。

形成合同網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)

合同網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)就是把合同中的時間、工作、投資用網(wǎng)絡(luò)

形式表達。合同計劃表是用來處理時間控制，合同管理貫穿

于從計劃到維護施工過程中的每一個活動。這些計劃表包括：

圖紙目錄、試驗數(shù)據(jù)表、到貨報告等。形成合同網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)后，

24

使合同的時間概念、邏輯關(guān)系更明確，便于監(jiān)督。

合同監(jiān)督

合同監(jiān)督就是要對合同條款經(jīng)常進行解釋，以便根據(jù)合

同來掌握工程的進展。保證設(shè)計、試驗報告的精確性，保證

發(fā)票、訂貨手續(xù)、工作指示等符合合同的要求。

合同監(jiān)督的另一個重要的內(nèi)容是檢查解釋雙方來往的

信函和文件，以及會議記錄、委托方指示等，因為這些內(nèi)容

對合同管理是非常重要的。

索賠管理

索賠管理是合同管理中的重要工作，它包括索賠和反索

賠。由于索賠和反索賠沒有一個確切的標準，只能根據(jù)實際

發(fā)生的事件為依據(jù)進行實事求是的評價分析，從中找出索賠

(反索賠)的理由和條件。

造價工程師要參與施工全過程，預(yù)料索賠有可能發(fā)生的

情況，提醒委托方采取有效預(yù)防措施，加強主動控制，降低

不必要的損失，提醒委托方盡可能避免返工，避免材料浪費、

施工成本加大，從而減輕承包商心理壓力，減少工程索賠。

1.4竣工結(jié)算階段的審核內(nèi)容

(1)編制工程竣工結(jié)算階段審核計劃

根據(jù)工程合同約定、施工進度情況、委托方的要求，及

時編制工程竣工結(jié)算階段審核計劃

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(2)工程結(jié)算審核的資料及要求

A、招標文件：含招標書、設(shè)計圖紙(須經(jīng)造標代理機

構(gòu)和建設(shè)單位簽章確認的招標時發(fā)出的設(shè)計施工圖紙)、合

同條款、工程要求的技術(shù)規(guī)范、投標須知、招標答疑會議紀

要、工程量清單、工程預(yù)算等文件及附件，并整理成冊；

B、投標文件、中標通知書：含技術(shù)標、經(jīng)濟標、投標

承諾等文件及招標中心簽發(fā)的中標通知書；

C、施工合同：含建設(shè)單位與施工單位的工程承發(fā)包合

同、經(jīng)建設(shè)單位確認的施工單位與第三方簽訂的分包合同、

合同附件等；

D、圖紙會審記錄：按圖紙會審的時間先后順序整理成

冊，會審記錄須有參加會審單位人員簽字；

E、工程開工報告：按現(xiàn)行規(guī)定要求辦理開工手續(xù)，提交

的開工報告具有相關(guān)部門和單位的簽章；

F、竣工驗收報告：按現(xiàn)行規(guī)定要求辦理竣工驗收手續(xù)，

提交的竣工報告書具有相關(guān)部門和單位的簽章，并做出明確

意見；

G、竣工圖：提交規(guī)范整理的竣工圖紙，并有建設(shè)單位、

施工單位、監(jiān)理單位簽章及項目經(jīng)理、項目總監(jiān)簽字；

H、設(shè)計變更：按時間先后順序和專業(yè)整理成冊，有設(shè)計

人員簽名及設(shè)計單位簽章，并有建設(shè)單位認可和監(jiān)理單位確

認的簽章；

26

I、現(xiàn)場簽證：按時間先后順序整理成冊，統(tǒng)一編號，應(yīng)

由工程數(shù)量、計算過程、施工簡圖，并有監(jiān)理單位、建設(shè)單

位相關(guān)人員簽字和單位簽章，重大項目現(xiàn)場簽證，須有設(shè)計

單位認可簽章；

J、經(jīng)批準的施工組織設(shè)計：經(jīng)監(jiān)理單位確認的施工組織

設(shè)計方案；

K、隱藏工程驗收記錄：提供有效及簽章完善的隱藏工程

驗收記錄；

L、工程結(jié)算書(含計算匯總表)由具有編制資質(zhì)的單

位按施工合同規(guī)定編制工程結(jié)算書，同時把合同金額和增加

工程部分填列結(jié)算匯總表，以上均應(yīng)由建設(shè)單位、施工單位

及編制單位簽章確認，并附拷貝盤；

M、工程量計算書(含鋼筋抽料表)應(yīng)有工程量匯總表和

詳細工程計算式組成，并附拷貝盤；

N、材料設(shè)備單價審批：應(yīng)含主要材料設(shè)備名稱、規(guī)格、

型號、生產(chǎn)廠家、單價、發(fā)票購買合同等有效憑證。應(yīng)有設(shè)

計單位、監(jiān)理單位、施工單位相關(guān)人員簽字及單位簽章認可；

0、其他與結(jié)算有關(guān)的資料；凡上述未提及到，有關(guān)工

程結(jié)算的其他資料；

(3)審核工程結(jié)算，編制工程結(jié)算報告，履行工程結(jié)

算的報審

咨詢?nèi)嗽诒O(jiān)理單位確定工程完滿竣工，工程交付委托方

27

后，對工程承建商的工程結(jié)算進行審核。在造價師可控制的

情況下，最終結(jié)算審核工作應(yīng)于承建商之責(zé)任保修期內(nèi)完成。

編制工程結(jié)算報告，協(xié)助委托方履行工程結(jié)算的報審。

主要工作內(nèi)容如下；

A、收集結(jié)算資料

工程預(yù)算評審報告；招標文件；投標文件、中標通知書；

施工合同；圖紙會審記錄；工程開工報告；竣工驗收報告；

竣工圖；設(shè)計變更；現(xiàn)場簽證；經(jīng)批準的施工組織設(shè)計；隱

蔽工程驗收記錄；工程結(jié)算書(含結(jié)算匯總表);工程量計

算書材料設(shè)備單價呈批審核單；其他與結(jié)算有關(guān)的資料；

B、進行竣工結(jié)算審核，完成結(jié)算審核報告

主要審核竣工工程項目造價的真實性、準確性、完整性，

重點審核以下事項：竣工結(jié)算資料是否齊全，編制依據(jù)是否

符合國家的規(guī)定；竣工工程內(nèi)容是否符合施工合同條件要求，

工程量的計算是否正確；分項工程結(jié)算單價是否符合合同規(guī)

定或招標文件的規(guī)定，量價分離的工程項目的取費是否合理

合規(guī)；設(shè)備與主要材料的價格是否符合核定的價格。費用、

利潤、稅金的計算是否符合規(guī)定，注意各項費用的計取和計

算誤差；合同變更價款的計算是否真實、準確；材料價差和

按實結(jié)算的計算是否正確；核定工程實際造價等；

C、初步審查后出具竣工結(jié)算審核初審意見稿及明細表，

征求委托方意見后，出具結(jié)算審核征求意見稿

28

D、與相關(guān)各方交換意見

針對分歧交換意見，達成一致后，發(fā)、承包人和審核單

位三方簽字確認形成竣工結(jié)算審核定案表。

E、出具審核報告征求意見稿，征求委托方等各方意見

后定稿

F、出具工程竣工結(jié)算審核報告

G、協(xié)助委托方履行工程結(jié)算的報審

1.5合同管理及控制

咨詢?nèi)藶槲蟹教峁┮怨こ淘靸r為核心的合同管理工

作，包括合同的規(guī)劃、合同價款的調(diào)整、合同索賠事宜工作。

主要咨詢工作如下：

(1)合同規(guī)劃(策劃)工作內(nèi)容

A、充分了解建設(shè)項目中委托方的主要合同關(guān)系

合同管理貫穿于項目的全過程，對整個項目的順利實施

和項目目標的順利實施起著控制與保障作用，是項目管理

與控制的核心內(nèi)容。

B、協(xié)助委托方進行項目合同策劃

項目合同策劃是指項目合同關(guān)系確定、合同體系構(gòu)建、

合同種系選擇、合同條件選擇以及重要合同條款的確定等一

系列構(gòu)思、規(guī)劃、計劃、決策安培活動過程。一般而言，項

目合同策劃主要解決如下問題：合同規(guī)模和合同范圍的確定、

29

合同形式和合同種類的選擇、合同條件的擬定、重要合同條

款的選擇。

合同范圍指合同所涉及到的項目內(nèi)容、規(guī)模。項目合同

的范圍取決于項目的分標范圍，是由項目的分標策劃確定的。

正確的分標和合同策劃能擺正項目過程中的各有關(guān)方的責(zé)、

權(quán)、利和法律關(guān)系，從而保證項目的順利實施。

C、協(xié)助委托方進行合同種類的選擇

按合同的計價方式把他們分為單價合同、固定總價合同；

成本加酬金合同及目標合同等四類。不同類型的合同，有不

同的應(yīng)用條件，不同的權(quán)力和責(zé)任分配，不同的付款方式以

及不同的風(fēng)險承擔(dān)，在合同類型選擇時應(yīng)視項目的具體情況

而慎重選擇。

單價合同：單價合同是最常見的合同類型，單價合同又

分為固定單價和可調(diào)單價等形式。

固定總價合同：固定總價合同以一次包死的總價格委托

承包，除了設(shè)計上有重大變更，以便不允許調(diào)整合同價格。

在正常情況下，可以免除委托方由于要追加合同價款、追加

投資帶來的麻煩。

成本加酬金合同：在這類合同中，合同條款應(yīng)十分嚴格。

委托方應(yīng)加強對項目的控制并參與項目方案(如施工方案、

采購、分包方案等)的選擇和決策，否則容易造成損失。同

時，合同中應(yīng)明確規(guī)定成本開支和間接費支付的范圍，規(guī)定

30

委托方有權(quán)對成本開支做監(jiān)督、審查和決策。

目標合同：它是固定總價合同和成本加酬金合同的結(jié)合

和改進形式。在這些項目承包商在項目可行性研究階段，甚

至在目標設(shè)計階段就介入項目，并以全包的形式承包項目。

目標合同能夠最大限度的發(fā)揮承包商項目管理的積極性，適

用于項目范圍沒有完全定或預(yù)測奉賢較大的情況。

(2)協(xié)助委托方進行合同條件及重要合同條款的起草、

選擇、談判

合同條件是合同文件最重要的組成部分，委托方可按需

要自己(或委托)起草合同協(xié)議書以選擇合同條件，也可選

擇標準的合同確定合同條件，或按具體情況及自己的需要通

過特殊附加條款對標準合同文件進行修改、補充、限定，以

選擇相應(yīng)的合同條件。

合同條款及合同條件的具體內(nèi)容，是合同策劃時應(yīng)重點

考慮的內(nèi)容，需要重點研究如下內(nèi)容：合同爭執(zhí)仲裁的地點

及程序、項目付款方法、合同價格調(diào)整的條件、范圍、程序

和方法、合同雙方風(fēng)險的分擔(dān)、對承包商(或供應(yīng)商)的激

勵措施、委托方的控制權(quán)利(成本控制、工期控制、質(zhì)量控

制)和對項目失控狀態(tài)的處置權(quán)力、合同雙方的誠信條件(保

涵、保證金、押金)、違約處罰規(guī)定、仲裁條款。

(3)合同執(zhí)行中的工作內(nèi)容

在項目合同實施過程中，造價咨詢機構(gòu)的工作主要有：

31

合同實施監(jiān)督、合同跟蹤、合同診斷和合同效果后評價。

A、合同實施監(jiān)督

合同實施監(jiān)督是指對合同履行情況進行的檢查與監(jiān)督，

合同實施監(jiān)督是合同順利實現(xiàn)的保證。合同實施監(jiān)督工作主

要有如下幾項。

①落實合同實施計劃，為實施部門提供必要的條件。

②協(xié)調(diào)各有關(guān)方(委托方、監(jiān)里工程師、承包商、材

料商)之間的關(guān)系。

③及時發(fā)現(xiàn)和解決合同執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題，如合

同責(zé)任爭執(zhí)、項目活動在空間、時間和資源條件上的沖突等。

④協(xié)調(diào)各分包商之間的關(guān)系。

⑤監(jiān)督合同條款執(zhí)行的情況，對違約情況提出事前、

事中或事后的警告，直至采取必要措施。

⑥對項目承包方的項目施工質(zhì)量、成本、進度等進行

監(jiān)督檢查。

⑦監(jiān)督及處理任何涉及合同變更的有關(guān)事宜。

⑧收集、保管及處理合同和有關(guān)合同變更、執(zhí)行、檢

查的一切文件資料。

⑨審核及處理有關(guān)合同執(zhí)行中的索賠事項，研究反索

賠措施與策略。

B、合同跟蹤

合同跟蹤是指不斷追蹤合同的執(zhí)行過程和執(zhí)行結(jié)果，是

32

從合同簽約就開始終止才告結(jié)束的完整過程。合同跟蹤目的

在于發(fā)現(xiàn)合同執(zhí)行中的偏差，及時提出糾察和措施，確保合

同目標的實現(xiàn)。合同跟蹤是一個動態(tài)的過程，他為項目合同

執(zhí)行的索賠(反索賠)提供了有力的證據(jù)。

合同跟蹤的對象通常有如下三個層次。

①具體合同事件的跟蹤

②分包商的工程和工作情況跟蹤

③項目工程進展情況跟蹤

C、合同診斷

合同診斷是對合同執(zhí)行情況進行的評價、判斷和趨勢分

析與預(yù)測。主要包括如下內(nèi)容。

①合同執(zhí)行差異原因分析

通過對不同對象、不同事項的監(jiān)督、檢查與跟蹤，將計

劃值與實際值進行對比分析，發(fā)現(xiàn)差異，探詢原因，為制定

對策提供依據(jù)。

②合同執(zhí)行差異責(zé)任分析

合同執(zhí)行差異具體責(zé)任通常是索賠的理由。通過合同診

斷，在明確了合同執(zhí)行差異的內(nèi)容、事項、原因后，可以明

確的判定引起合同執(zhí)行差異的責(zé)任，從而為制定索賠及反索

賠對策提供依據(jù)。

③合同執(zhí)行趨向預(yù)測

立足于合同執(zhí)行情況監(jiān)督與追蹤基礎(chǔ)上的合同執(zhí)行情

33

況的診斷，另一項工作內(nèi)容就是預(yù)測合同執(zhí)行的未來結(jié)果和

采取糾偏措施后的合同執(zhí)行未來結(jié)果，這是依據(jù)預(yù)測模型做

出的估計。通常關(guān)注的主要有：承包商的后果(罰款、清算、

起訴等):項目總的經(jīng)濟效益狀況等。

D、合同效果后評價

合同效果后評價是指在合同終止后，對合同效果(合同

簽訂和知行的利弊得失)進行的事后總結(jié)與分析，其主要內(nèi)

容有如下三部分。

①合同簽訂情況的后評價

如合同策劃是否正確，合同條款是否周全，合同風(fēng)險分

析是否全面，合同環(huán)境調(diào)查與合同條件分析是否符合實際，

合同談判中的問題和教訓(xùn)等。

②合同執(zhí)行情況的后評價

包括合同執(zhí)行效果，合同執(zhí)行監(jiān)督、管理、控制體制，

合同執(zhí)行過程中的調(diào)控措施，風(fēng)險控制措施的效果及利弊等。

③合同管理工作的后評價

包括合同控制職能、機構(gòu)、程序、效果與效率的評價，

合同執(zhí)行信息系統(tǒng)的效果評價，合同條款的合理性分析，索

賠處理及糾紛、爭執(zhí)處理的效果等。

E、項目施工合同控制

施工合同是指項目工程承包合同，施工合同是控制工程

建設(shè)質(zhì)量、進度、投資的主要憑據(jù)。施工合同控制，是項目

34

合同控制的重要內(nèi)容。

造價咨詢機構(gòu)對施工合同的控制主要包括如下內(nèi)容。

①施工合同的簽訂控制：

通過對承包方的資格、資信和履行能力進行預(yù)審來實施

控制。

施工合同簽約過程的談判控制。使用施工合同示范文本

時，要根據(jù)《合同條件》,逐條與承包方進行談判。經(jīng)過談

判后，雙方對施工合同內(nèi)容取得完全一致意見后，才可以正

式簽訂施工合同文件。

②施工合同的履行控制：

在合同履行中主要進行以下控制：

工期控制：按照分月、分階段進度計劃，進行實際進度

的檢查；對影響進度

計劃的因素進行分析，查明原因，制定對策。

質(zhì)量控制：檢驗工程使用的材料、設(shè)備質(zhì)量；檢驗工程

使用的半成品及構(gòu)件質(zhì)量；按照合同規(guī)定的程序、規(guī)程，監(jiān)

督檢驗施工質(zhì)量；按合同規(guī)定的程序，驗收隱蔽工程和需要

中間驗收工程的質(zhì)量；驗收單項竣工工程和全部竣工工程的

質(zhì)量等。

費用控制：嚴格進行合同約定的價款控制，當(dāng)出現(xiàn)合同

約定需變動工程價款的情況時，對合同價款進行調(diào)整；對預(yù)

付工程款進行管理(包括批準和扣還);對工程量進行已完

35

工程核實確認，進行工程款的結(jié)算和支付；對變更價款進行

確定；對施工中涉及的其他費用(如安全施工方面、專利技

術(shù)等涉及的費用)進行控制；辦理項目的竣工結(jié)算；對保修

金進行控制等。

設(shè)計變更控制：在項目合同實施過程中，不可避免的將

發(fā)生設(shè)計變更問題，設(shè)計變更必然起工程索賠，發(fā)包方

應(yīng)按程序?qū)嵤﹪栏竦目刂啤?/p>

文件檔案控制：項目全部竣工之后，應(yīng)將全部合同文件

加以系統(tǒng)管理，建檔保管。在合同的履行過程中，對合同文

件，包括有關(guān)的簽證、記錄、協(xié)議、補充合同、備忘錄、函

件、電報、電傳等文件都應(yīng)做好系統(tǒng)分類，認真管理。

索賠控制：只要不是由于承包方的原因引起的工期延長

和成本增加，對方都有可能提出索賠要求。因而發(fā)包方必須

對所有的索賠事項進行嚴格的管理和控制。

F、項目物資采購合同的履行與控制

材料采購合同的履行

①按約定的標的履行合同：

供貨方交付的貨物必須與合同規(guī)定的名稱、品種、規(guī)格、

型號、數(shù)量、質(zhì)量標準相一致，不得擅自以其他貨物、違約

金或賠償金的方式代替履行合同。

②按合同規(guī)定的期限地點交付貨物：

提前交付貨物，采購方可拒絕接受。逾期交付，供貨方

36

應(yīng)承擔(dān)逾期交付的責(zé)任，采購方若不再需要，應(yīng)在接受供貨

方交貨通知后15天內(nèi)通知供貨方。

③按合同規(guī)定的數(shù)量和質(zhì)量交付貨物：

對交付貨物數(shù)量與質(zhì)量應(yīng)當(dāng)檢驗，必要時還須做化學(xué)或

物理實驗檢驗內(nèi)在質(zhì)量，檢驗的結(jié)果作為驗收的依據(jù)，由雙

方當(dāng)事人簽字。

④按約定的價格與結(jié)算條款履行合同義務(wù)。

設(shè)備采購合同的履行

①交付貨物：供貨方按合同規(guī)定，按時、按質(zhì)、按量的

履行供貨義務(wù)，并做好現(xiàn)場服務(wù)工作，及時解決有關(guān)設(shè)備技

術(shù)質(zhì)量、缺損件補充等工作。

②驗收：采購方對供貨方交貨應(yīng)及時進行驗收，依據(jù)合

同規(guī)定，對設(shè)備的質(zhì)量及數(shù)量進行核實檢驗，如有異議，應(yīng)

及時與供貨方協(xié)商解決。

③結(jié)算：采購方對供貨方交付的貨物檢驗沒有發(fā)現(xiàn)問題，

應(yīng)按合同的規(guī)定及時付款，如果發(fā)現(xiàn)問題，在供貨方及時處

理達到合同要求后，也應(yīng)及時履行付款義務(wù)。

④違約責(zé)任：在合同履行過程中，任何一方都不應(yīng)借故

延遲履約和拒絕履行合同義務(wù)，否則應(yīng)追究違約當(dāng)事人的法

律責(zé)任。

成套設(shè)備供應(yīng)合同的履行

設(shè)備成套公司承包的設(shè)備如因自身的原因未能按承包

37

合同規(guī)定的質(zhì)量、數(shù)量、時間供應(yīng)，而影響項目工程建設(shè)進

度的，設(shè)備成套公司要承擔(dān)經(jīng)濟責(zé)任。在項目建設(shè)過程中，

設(shè)備成套公司對承包項目要派駐現(xiàn)場工作組或駐廠員負責(zé)

現(xiàn)場成套技術(shù)工作。

G、協(xié)助委托方處理合同索賠事項

主要是控制承包商的索賠與進行反索賠。

反索賠控制的任務(wù)：反索賠控制著眼于索賠損失的防止

和減少，其基本任務(wù)有如下兩項。

①反駁對方不合理的索賠要求，否定或部分否定對方的

索賠要求，盡可能避免或減少索賠損失。

②防止對方索賠事項的發(fā)生。

通過有效的合同管理，盡可能防止或避免索賠損失和爭

執(zhí)的發(fā)生。

協(xié)助委托方撰寫反索賠報告等

綜上所述，建設(shè)項目全過程跟蹤造價咨詢服務(wù)的重點如

下：

根據(jù)合同條款，認真做好工程計量與工程費用支付程序

的管理工作，使投資控制工作科學(xué)化、規(guī)范化。

按照合同文件所規(guī)定的方法、范圍、內(nèi)容、計量單位，

負責(zé)工程所有支付項目和各種款項的合理性、合法性審查。

審查施工單位報送的工作量月進度報表，簽署意見后報甲方

審批。

38

核實工程量，進行實物量簽認及當(dāng)月材料采購單價的簽

認。

認真做好工程計量和支付工作，不符合合同文件要求的

工程不予計量。

嚴格控制涉及工程造價增減的工程變更，按國家有關(guān)法

律法規(guī)、結(jié)合現(xiàn)場實際合理處理索賠與反索賠事件。對如下

原因的變更予以高度重視，進行主動控制。投資人決策性的

改變，如提出新的設(shè)計變更對原設(shè)計進行修改，工程范圍和

內(nèi)容發(fā)生變更的；設(shè)計單位的設(shè)計文件和現(xiàn)場情況不符，繪

制有錯誤，圖紙與說明不一致；承包人由于施工的需要而提

出的變更，由于材料、設(shè)備供應(yīng)問題而產(chǎn)生的變更；由于當(dāng)

前實際科技水平的限制和當(dāng)?shù)厝肆Σ豢煽咕艿钠茐亩?/p>

的設(shè)計變更的。

施工階段審核施工單位報送的工程預(yù)算，竣工后全面審

核施工單位報送的工程決算，協(xié)助投資人辦理工程款項撥付

事宜。

對項目中的新增工程、零星工程合同談判，合同條款擬

定提供技術(shù)咨詢。

39

二、造價控制大綱及控制措施

2.1造價確定和控制的重點、難點分析

工程全過程造價控制，就是在投資決策階段、設(shè)計階

段、建設(shè)項目發(fā)包階段、建設(shè)實施階段和竣工結(jié)算階段，事

先主動進行工程相關(guān)經(jīng)濟指標的預(yù)算、估算，積極參與項目

建設(shè)的全過程，正確處理技術(shù)先進與經(jīng)濟合理兩者間的對立

統(tǒng)一關(guān)系，把控制工程造價觀念滲透到各項設(shè)計和施工技術(shù)

措施之中，為領(lǐng)導(dǎo)層在投資決策、設(shè)計和施工等過程中做好

經(jīng)濟參謀，保證項目管理目標的實現(xiàn)，提高工程投資效益。

房地產(chǎn)項目的造價控制關(guān)鍵環(huán)節(jié)是決策階段和設(shè)計階

段，但是在項目施工階段，由于施工各方交叉作業(yè)，施工工

藝、施工環(huán)境、施工進度的不斷變化且相互制約，施工階段

的造價管理極易出現(xiàn)偏差，造價控制難度最大。

工程造價在各階段的控制重點主要在以下幾方面。

2.1.1投資決策階段

本階段主要取決于領(lǐng)導(dǎo)的經(jīng)驗與戰(zhàn)略眼光，相關(guān)職能部

門所能起的作用相對有限，但工程造價部可以配合財務(wù)部或

前期籌建部等相關(guān)部門盡可能準確地計算出包含土地成本、

前期規(guī)費、工程造價、資金成本及管理費用(含建設(shè)單位管

40

理費、設(shè)計費、監(jiān)理費等)等可能發(fā)生的工程建設(shè)項目全過

程費用，做好項目經(jīng)濟評價，主動發(fā)揮“經(jīng)濟參謀”的作用，

讓決策層事先了解完成該項目需策劃的資金規(guī)模、估算投入、

產(chǎn)出、經(jīng)濟效益，為決策層做好正確的投資決策服務(wù)。

2.1.2設(shè)計階段

在項目作出投資決策后，控制造價的關(guān)鍵在于設(shè)計，這

也是工程造價控制的重點。

據(jù)有關(guān)資料分析，設(shè)計費一般占建設(shè)工程全壽命費用的

1%左右，但對工程造價的影響度占75%以上。目前的實際

情況是：設(shè)計單位及個人對工程質(zhì)量負有明確而重大的責(zé)任。

而設(shè)計保守(在功能不影響的前提下),既可減少工作量，又

避免被迫究其責(zé)任。

因此較易產(chǎn)生設(shè)計保守從而造成了投資浪費的情況。

建議可采用限額設(shè)計。與設(shè)計單位簽訂限額設(shè)計責(zé)任書。

工程造價部具體工作：

①由工程造價部短時間內(nèi)對每個設(shè)計方案作出經(jīng)濟估

算及評價，在此基礎(chǔ)上理推選最佳的設(shè)計方案。

②確定設(shè)計方案后，由造價部根據(jù)相關(guān)資料(之前我們

將盡可能地收集當(dāng)?shù)氐脑靸r相關(guān)資料，如以前曾做過的同類

項目的經(jīng)濟指標),提出合理的限額設(shè)計指標，供公司與設(shè)

41

計單位確定設(shè)計限額時參考。

③工程造價部參與圖紙會審的工作。并對不影響功能而

降低造價的，提出合理化建議。

④同時由于種種原因，還存在著邊設(shè)計邊施工的現(xiàn)象，

甚至施工因質(zhì)量較毛糙，從而導(dǎo)致設(shè)計更改、聯(lián)系單較多，

造成工程造價人為失控的現(xiàn)象，工程造價部全過程針對性地

加以監(jiān)控。

2.1.3建設(shè)項目發(fā)包階段

可能會出現(xiàn)的情況：

所選單位并非真正的最低報價單位或選中報價低于成

本價而希望今后在施工過程中通過各種手段、方法取得彌補

的單位。(容易引起扯皮而影響工期及造價失控)

2、招投標文件、合同文件等不夠嚴密、明確，在今后

結(jié)算時造成扯皮或給施工單位鉆孔子。

工程造價部的工作重點：

①參與施工招、投標文件的編制及招投標的組織管理。

②編制合適的施工預(yù)算標底(或工程量清單)。

③詳細分析各投標單位的投標書。詳細列出各投標書中

存在的明顯低于市場價、漏項或標書中不明確內(nèi)容。在詢標

42

時明確優(yōu)惠條件及今后結(jié)算口徑，并詳細了解投標單位漏項

及明顯低于市場價項目的彌補方式或消化途徑(否則，可能

成為造價控制的隱患)。在此基礎(chǔ)上推薦真正低價并可行的

中標單位。

上述工作本應(yīng)由招標時的評標專家組評審?fù)瓿桑壳?/p>

的專家組均未能真正發(fā)揮其評審作用，且通常在如此短時間

內(nèi)對每個投標報價作出正確合理的評價也不現(xiàn)實。

④參與招標答疑時盡可能明確今后可能采取的一些控

制措施，如甲供材料、分包項目及相應(yīng)的經(jīng)濟責(zé)任，減少索

賠隱患。

⑤參與合同談判與施工合同經(jīng)濟條款的起草，避免由于

合同未明確或不嚴密等原因而造成造價失控或扯皮現(xiàn)象。

⑥圖紙會審，是指在招標完成并確定施工承包單位后，

由開發(fā)商組織，承包商、設(shè)計、監(jiān)理等單位參加的最大范圍

的設(shè)計交底及圖紙審查會議。主要目的是在正式施工前從施

工及監(jiān)理的角度審核施工圖紙，及時發(fā)現(xiàn)錯誤和不合理因素，

減少施工過程中的洽商變更及承包商的施工索賠，解決施工

隱患。開發(fā)商的施工管理人員應(yīng)以圖紙會審為基礎(chǔ)，在施工

階段控制工程變更的產(chǎn)生，使工程造價控制的主動權(quán)掌握在

開發(fā)背背山手中，為造價控制的穩(wěn)定性提供保證。

43

2.1.4施工階段

可能會出現(xiàn)的情況：

1、設(shè)計變更偏多，一般而言變更越多造價越不易控制。

2、無價材料價格簽證偏高，依據(jù)不明造價越不易控制。

3、隱蔽工程驗收不到位，甚至存在弄虛作假現(xiàn)象。

4、監(jiān)理單位監(jiān)管不力，甚至與施工方共同作弊。

5、聯(lián)系單的簽證存在不明確、內(nèi)容界限超合同、甚至

不真實的情況。

工程造價部的工作重點：與實際有較大差距。

①從造價角度幫助承發(fā)包雙方進行施工組織總設(shè)計的

合理優(yōu)化，選擇技術(shù)上可行、經(jīng)濟上合理的施工方案進行施

工。

②當(dāng)施工過程中出現(xiàn)各種變化，如地質(zhì)條件的變化、材

料的代換、工程量的增減、設(shè)計的變更等，造價工程師應(yīng)根

據(jù)實際發(fā)生的變化，充分深入施工現(xiàn)場，爭取第一手資料(隱

蔽工程資料、實際施工記錄等),包括聯(lián)系單上的簽署意見，

為日后的索賠處理、結(jié)算決算提供依據(jù)。(建議：造價部對

所有聯(lián)系單進行經(jīng)濟分析并簽署意見(并附相關(guān)計算稿)。公

司管理層應(yīng)明確未經(jīng)造價人員簽署意見前，項目經(jīng)理不得簽

署肯定意見。)

44

③參與無價材料的市場考察，并提出建議供項目部或公

司參考。

④為業(yè)主制定合理的資金使用計劃。既要保證工程建設(shè)

有足夠的資金，不致因資金不足或資金提供不及時而影響工

程建設(shè)進度；又要做到盡可能不占用過多的資金，減少利息

支出，降低資金籌措的難度。

⑤為業(yè)主做好承包商月報資料的復(fù)核。既能使承包商正

常開展工作，又要防止工程款付過頭。

2.1.5指定分包是造價管理的難點

指定分包的產(chǎn)生主要有以下幾方面的原因：一是專業(yè)

技術(shù)的要求購二是施工圖紙的不完善，造成總包招標時無法

并入其施工承包范圍；三是為維系某些單位或人的關(guān)系利益，

人為的分割部分工程內(nèi)容，進行指定分包。

從造價控制的角度來看，只有第一種情況才是指定分

包形成的理由，而圖紙的不完善可以看成是相關(guān)的工作不到

位，為維系關(guān)系戶而進行的指定分包，基本上不但不能節(jié)省

工程造價，還會增加相應(yīng)的費用，不利于造價管理。

在專業(yè)技術(shù)允許的情況下下，開發(fā)商應(yīng)盡量把項目的

建設(shè)內(nèi)容都交由總承包商施工，即使無法避免指定分包商時，

45

也要讓指定分包納入總包管理，給總包方充分的權(quán)力來實施

指定分的工程施工管理，比如分包商進度款的支付必須由總

包簽字等。

另外，總分包施工內(nèi)容的劃分必須明確、清晰、易于

操作，特別是相互銜接的工作。各施工單位之間是相互制約，

相互合作的關(guān)系，要清楚自己該為對方做什么,也要清楚對

方該為自己做什么。指定分包的增加，肯定會憑空增加一些

銜接的工作序，如果在雙方的承包合同中沒有很明確的條款

約定，就會引起總分包對開發(fā)商的索賠。

指定分包應(yīng)越少越好。不論是總包還是分包中，當(dāng)相

互間的利益發(fā)生沖突時，都會為各自的利益而爭取，很可能

會造成互相推諉，而增大開發(fā)商的協(xié)調(diào)難度，從而影響施工

效率，影響工程造價的控制力度。同時，分包單位的增加，

產(chǎn)生了錯綜復(fù)雜的合同界面，人為地加重了合同管理的難度，

給工程造價控制造成更加不利的局面。

2.1.6竣工結(jié)算階段

結(jié)算階段主要工作是數(shù)據(jù)的匯總和確認。

工程造價部的工作重點：

①做好工程造價結(jié)算審核，施工結(jié)算編制工作。

46

②做好建設(shè)項目后評估工作，在竣工結(jié)算審核的基礎(chǔ)上，

將項目的有關(guān)造價資料及分析結(jié)果匯總并建立數(shù)據(jù)庫，為后

續(xù)工程提供參考。也可作為公司考核項目部績效的依據(jù)。會

同項目各部門總結(jié)并找出本項目工程造價控制過程中存在

的經(jīng)驗、教訓(xùn)，提出今后工作中的改進方案。便于今后加強

管理。

2.2造價控制的指導(dǎo)思想、控制的階段性目標和總目標

建設(shè)項目全過程投資控制是針對整個建設(shè)項目目標系

統(tǒng)所實施的控制活動的一個重要組成部分。投資控制工作是

一項貫穿于項目實施各個階段，由項目參與各方協(xié)同完成，

涉及技術(shù)、經(jīng)濟、組織和合同等方面內(nèi)容的系統(tǒng)。它包括三

個步驟：即確定目標標準、檢查實施狀態(tài)、糾正偏差。全過

程控制分為三個階段：即事前控制、事中控制、事后控制。

三個階段應(yīng)以事前控制為主，即在項目投入階段就開始，這

樣可以起到事半功倍的效果?？刂频臓顟B(tài)是動態(tài)的，工程造

價在整個施工過程中處于不確定狀態(tài)，如設(shè)計變更、材料價

格漲跌、工資標準、機械使用、費率等的變化必然會影響到

造價的變動。只有竣工決算后才能最終確定工程的實際造價。

工程造價的有效控制，是以合理確定為基礎(chǔ)，有效控制為核

心。工程造價的控制是貫穿于項目建設(shè)全過程的控制，就是

47

在投資決策階段、設(shè)計