“又一城”招商租金價(jià)格及租賃條件建議

“又一城”招商租金價(jià)格及租賃條件建議租金價(jià)格及租賃條件建議包含的三項(xiàng)內(nèi)容制定原則制定方案實(shí)現(xiàn)方式制定原則一、服務(wù)銷售原則：本項(xiàng)目包租區(qū)價(jià)格的制定需支持銷售承諾的五年年返租８％的需要。既：均價(jià)為９５００元時(shí)，五年內(nèi)平均租金不得低于２.０８元／天／平方米制定原則二、服務(wù)招商執(zhí)行原則：價(jià)格的制定要具備可操作性，建議分業(yè)態(tài)，分行業(yè)進(jìn)行差別定價(jià)。同時(shí)，利用產(chǎn)品自身?xiàng)l件在鋪位分割、交通組合創(chuàng)造高租金點(diǎn)。制定原則三、服務(wù)后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理原則：考慮后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)當(dāng)中的管理風(fēng)險(xiǎn)和商戶流失風(fēng)險(xiǎn)。在租金及招商政策的制定上，將可能出現(xiàn)的空置率、退租率等預(yù)先計(jì)算在租金中，避免后期運(yùn)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)虧損。（空置率預(yù)留范圍：１０％－２０％）制定方案包含內(nèi)容：租金租期遞增率免租裝修期付款方式制定方案－租金制定方案一、定價(jià)原則：采用分級(jí)定價(jià)原則既：按照主力店、次主力店、普通商戶、填充商戶進(jìn)行分別定價(jià)。制定方案－租金制定方案二、定價(jià)方案：１、確定保本租金：保本租金：２.０８元／天／平方米２、計(jì)算空置率下保本租金２０％空置率下保本租金：２.５元／天／平方米１０％空置率下保本租金：２.３元／天／平方米３、分級(jí)定價(jià)分級(jí)定價(jià)一、面積分配：包租區(qū)總建筑面積２萬(wàn)平方米主力店次主力店普通商戶填充商戶比例分配１５％２０％５５％１０％建筑面積（平方米）３０００４０００１１０００２０００面積標(biāo)準(zhǔn)（平方米）３０００１０００-１５００５００-８００１５０-３００商戶數(shù)量（個(gè)）１２－３１５-２０１０-１５分級(jí)定價(jià)二、租金核算原則：主力店、次主力店的引進(jìn)需要較大租金優(yōu)惠，普通商戶對(duì)租金的承受力相對(duì)較高，在租金的核算上以總回報(bào)率試算平衡為原則。分級(jí)定價(jià)租金核算表：２０％空置率下保本租金２.５元／平方米主力店次主力店普通商戶填充商戶建筑面積（平方米）３０００４０００１１０００２０００平米日租金（元／平米）１.２１.９３.１３.５２０％空置率下年回報(bào)（萬(wàn)元）１０５.１２２２９９５.７２０４.４合計(jì)：１５２７.２萬(wàn)元（略高于保本年回報(bào)租金１５２０萬(wàn)元）分級(jí)定價(jià)租金核算表：１０％空置率下保本租金２.３元／平方米主力店次主力店普通商戶填充商戶建筑面積（平方米）３０００４０００１１０００２０００平米日租金（元／平米）１.１１.６２.８３１０％空置率下年回報(bào)（萬(wàn)元）１０８.４２１０.２１０１１.８１９７.１合計(jì)：１５２７.５萬(wàn)元（略高于保本年回報(bào)租金１５２０萬(wàn)元）制定方案－租期制定方案主力店：５年起次主力店：５年起普通商戶：３－５年填充商戶：１－３年制定方案－遞增率制定方案主力店：遞增率為第三年起每年３％次主力店：遞增率為第三年起每年３％普通商戶：遞增率為第三年起每年３％填充商戶：遞增率為每年５％首年租金依目標(biāo)租金與遞增率反推獲得。制定方案－免租裝修期制定方案主力店：９０天次主力店：６０天普通商戶：３０天填充商戶：１５-３０天裝修期租金建議采用補(bǔ)貼的方式返給經(jīng)營(yíng)者，或或按戶按年分?jǐn)?。制定方案－付款方式制定方案主力商戶：押二付一次主力商戶：押三付一普通商戶：押三付三填充商戶：押三付三?shí)現(xiàn)方式擴(kuò)大商戶積累量延長(zhǎng)蓄勢(shì)時(shí)間制造商戶內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)擴(kuò)大招商面加強(qiáng)商戶談判力其中以擴(kuò)大商戶積累量作為重點(diǎn)。擴(kuò)大商戶量的原因目前商戶目標(biāo)成交量需達(dá)到２５-３５戶，按照成交率２０％計(jì)算，需要積累商戶量１２５至１７５戶，目前尚有１００戶左右意向商戶的缺口。擴(kuò)大商戶積累量的方式一、本區(qū)域內(nèi)積累量擴(kuò)大：擴(kuò)大招商范圍擴(kuò)大商戶選擇范圍非品牌類商戶的深入篩選個(gè)體商戶的評(píng)估落位加盟品牌的支持與落位擴(kuò)大商戶積累量的方式二、異地商戶的拓展：常規(guī)方式聯(lián)合中介（重點(diǎn)）聯(lián)合中介方案活動(dòng)背景：天津本地商戶對(duì)“又一城”區(qū)位、消費(fèi)力等因素表示質(zhì)疑。天津商戶在經(jīng)營(yíng)選址上更希望直接進(jìn)駐成熟商圈，不愿意培養(yǎng)市場(chǎng)天津商業(yè)項(xiàng)目相對(duì)北京的商業(yè)項(xiàng)目租金較低。北京商戶比較容易接受。北京的特色商家在進(jìn)軍外埠市場(chǎng)時(shí)，缺少引導(dǎo)性選擇北京商戶對(duì)又一城不會(huì)帶有原始思維慣性。聯(lián)合中介方案活動(dòng)目的：運(yùn)用北京豐富的中介資源為“又一城”項(xiàng)目的招商工作服務(wù)，拓展北京市場(chǎng)，為“又一城”引進(jìn)更多高質(zhì)量的商戶。北京的中介機(jī)構(gòu)由于其歷史時(shí)間長(zhǎng)，發(fā)展迅速，更因?yàn)槠鋵I(yè)化的服務(wù)，受到商戶的普遍歡迎和信任。目前北京的中介機(jī)構(gòu)掌握者大量高質(zhì)量商戶，并且越來(lái)越多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商選擇同中介機(jī)構(gòu)充分合作，共創(chuàng)雙贏?！坝忠怀恰表?xiàng)目能夠成功的運(yùn)用北京的中介資源，將可以擴(kuò)大招商面，彌補(bǔ)商戶資源不足的劣勢(shì)，為“又一城”成功招商打開(kāi)局面。聯(lián)合中介方案活動(dòng)操作方案：流程：聯(lián)絡(luò)實(shí)力中介機(jī)構(gòu)舉辦授權(quán)發(fā)布會(huì)代理行授權(quán)發(fā)牌儀式（“又一城”金牌代理行）后期招商統(tǒng)籌聯(lián)合中介方案一、時(shí)間安排：８月１７－２４日聯(lián)絡(luò)北京中介機(jī)構(gòu)８月１７－２４日聯(lián)絡(luò)北京活動(dòng)場(chǎng)地８月１７－２４日確定當(dāng)天會(huì)議主持人及發(fā)言內(nèi)容８月２５日授權(quán)發(fā)布會(huì)８月２５日后招商工作展開(kāi)聯(lián)合中介方案二、中介機(jī)構(gòu)聯(lián)絡(luò)名單：北京京城房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)北京新澳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)北京萬(wàn)邦興合房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)北京百富行投資顧問(wèn)北京中原物業(yè)顧問(wèn)北京恒量地產(chǎn)顧問(wèn)北京卓德咨詢＜英資＞高緯宏騰房地產(chǎn)顧問(wèn)(上海)北京辦事處＜美資＞北京世邦魏理士物業(yè)管理服務(wù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京海煦加盟店北京戴德梁行物業(yè)管理＜港資＞ 第一太平戴維斯物業(yè)顧問(wèn)（北京） 北京豪德商務(wù) 北京中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)(公寓一部) 北京嘉園置地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 北京順益興房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 上海史貝商務(wù)咨詢 仲量聯(lián)行 信誠(chéng)嘉業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 匯興達(dá)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)聯(lián)合中介方案三、聯(lián)絡(luò)北京活動(dòng)場(chǎng)地場(chǎng)