房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法重點(diǎn)預(yù)習(xí)

考試目的本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)市場法，包括其含義、理論依據(jù)、適用的估價(jià)對(duì)象、估價(jià)需要具備的條件、估價(jià)的操作步驟以及每個(gè)操作步驟所涉及的具體內(nèi)容等的了解、熟悉和掌握程度?？荚囈?．熟悉市場法的含義；2．了解市場法的理論依據(jù)；3．掌握市場法適用的估價(jià)對(duì)象和條件；4．熟悉市場法估價(jià)的操作步驟；5．了解搜集大量交易實(shí)例的必要性；6．熟悉搜集交易實(shí)例的途徑；7．掌握搜集交易實(shí)例的要求；8．了解建立交易實(shí)例庫；9．了解選取可比實(shí)例的必要性；10．掌握選取可比實(shí)例的要求；11．熟悉建立比較基準(zhǔn)；12．熟悉交易情況修正的含義；13．熟悉造成成交價(jià)格偏離正常市場價(jià)格的因素；14．掌握交易情況修正的方法；15．熟悉市場狀況調(diào)整的含義；16．掌握市場狀況調(diào)整的方法；17．熟悉房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義；18．掌握房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容；19．掌握房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路；20．掌握房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法；21．熟悉求取單個(gè)可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格的方法；22．了解求取最終比準(zhǔn)價(jià)格的方法。二、內(nèi)容講解第六章市場法及其運(yùn)用本章介紹房地產(chǎn)估價(jià)三大基本方法之一的市場法，包括其含義、理論依據(jù)、適用的估價(jià)對(duì)象、估價(jià)需要具備的條件、估價(jià)的操作步驟以及每個(gè)操作步驟所涉及的具體內(nèi)容。第一節(jié)市場法概論一、市場法的含義市場法也稱為比較法、市場比較法、交易實(shí)例比較法，是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，然后將它們與估價(jià)對(duì)象來源：建設(shè)工程教育網(wǎng)進(jìn)行比較，對(duì)它們的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。上述選取的符合一定條件、發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，通常稱為可比實(shí)例，也稱為可比房地產(chǎn)（comparablepropefty），是指交易實(shí)例中交易類型與估價(jià)目的吻合、成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近、成交價(jià)格為正常市場價(jià)格或者可以修正為正常成交價(jià)格的類似房地產(chǎn)。市場法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值。通常把市場法測(cè)算出的價(jià)值簡稱為比準(zhǔn)價(jià)格。由于市場法是利用實(shí)際發(fā)生、已被市場“檢驗(yàn)”的類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，按理說，它是一種最直接、最有說服力的估價(jià)方法，其測(cè)算結(jié)果最容易被人們理解、認(rèn)可或接受。二、市場法的理論依據(jù)市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。該原理已在本書第五章第六節(jié)“替代原則”中作了論述。正是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)價(jià)格形成中有替代原理的作用—“同一種商品在同一個(gè)市場上有相同的市場價(jià)格”，所以估價(jià)對(duì)象的未知價(jià)格（價(jià)值）可以通過類似房地產(chǎn)的已知成交價(jià)格來求取。當(dāng)然也應(yīng)注意到，在具體的一宗房地產(chǎn)交易中，交易雙方可能有利害關(guān)系，有特殊的動(dòng)機(jī)或偏好，對(duì)交易對(duì)象或市場行情缺乏了解，導(dǎo)致成交價(jià)格可能會(huì)偏離正常市場價(jià)格。但是只要搜集了較多的交易實(shí)例，對(duì)其成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚砗笏玫降慕Y(jié)果，可以作為正常市場價(jià)格的最佳參照值。三、市場法適用的估價(jià)對(duì)象和條件來源：建設(shè)工程教育網(wǎng)（一）市場法適用的估價(jià)對(duì)象市場法適用的估價(jià)對(duì)象是同種類型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)，例如：①住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。特別是存量成套住宅，由于數(shù)量較多、可比性較好，最適用市場法估價(jià)，相對(duì)而言也是最容易、最簡單的一種房地產(chǎn)估價(jià)。②寫字樓。③商鋪。④標(biāo)準(zhǔn)廠房。⑤房地產(chǎn)開發(fā)用地。下列房地產(chǎn)難以采用市場法估價(jià)：①數(shù)量很少的房地產(chǎn)，例如特殊廠房、機(jī)場、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑等；②很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，例如學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓等；③可比性很差的房地產(chǎn)，例如在建工程等。（二）市場法估價(jià)需要具備的條件市場法估價(jià)需要具備的條件是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易。房地產(chǎn)市場不夠發(fā)育或者類似房地產(chǎn)的交易較少的地區(qū)，就難以采用市場法估價(jià)。房地產(chǎn)市場在總體上較活躍的地區(qū)，在某些情況下市場法也可能不適用。例如，可能由于某些原因?qū)е略谝欢屋^長的時(shí)期內(nèi)很少發(fā)生房地產(chǎn)交易。值得指出的是，以下情況不能成為不采用市場法估價(jià)的理由：在估價(jià)對(duì)象所在地實(shí)際上存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易，而由于估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師沒有勤勉盡責(zé)地去搜集交易實(shí)例，造成不能采用市場法估價(jià)。另外，運(yùn)用市場法估價(jià)需要把類似房地產(chǎn)的各種實(shí)際交易情況，例如急于出售或急于購買等造成的可能是不正常的成交價(jià)格，修正為正常市場價(jià)格；需要把類似房地產(chǎn)在其成交日期時(shí)的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格；需要把類似房地產(chǎn)在其自身房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格，調(diào)整來源：建設(shè)工程教育網(wǎng)為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。即運(yùn)用市場法估價(jià)需要消除以下三個(gè)方面的不同所造成的類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)值的差異：①實(shí)際交易情況與正常交易情況的不同；②成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)的不同（本質(zhì)上是這兩個(gè)時(shí)間上的房地產(chǎn)市場狀況不同）；③可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況的不同。上述這些對(duì)類似房地產(chǎn)成交價(jià)格進(jìn)行的修正和調(diào)整，分別簡稱為交易情況修正、市場狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整。在進(jìn)行這些修正和調(diào)整時(shí)，應(yīng)盡量分解各種房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，并盡量采用定量分析來量化這些因素對(duì)類似房地產(chǎn)成交價(jià)格的影響程度。但由于許多因素對(duì)類似房地產(chǎn)成交價(jià)格的影響程度無法采用定量分析予以量化，主要是估價(jià)師以其扎實(shí)的估價(jià)理論知識(shí)、豐富的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)以及對(duì)估價(jià)對(duì)象或類似房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)市場行情、交易習(xí)慣等的深入調(diào)查了解作出相關(guān)判斷。因此，如果估價(jià)師沒有扎實(shí)的估價(jià)理論知識(shí)、豐富的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)估價(jià)對(duì)象或類似房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)市場行情和交易習(xí)慣等不夠熟悉，則難以運(yùn)用市場法得出客觀合理的估價(jià)對(duì)象價(jià)值。還需要說明的是，市場法求得的價(jià)值有時(shí)并不一定合理、真實(shí)，因?yàn)樵谑袌鰠⑴c者群體非理性的情況下，房地產(chǎn)價(jià)值也可能被市場高估或低估，造成房地產(chǎn)市場價(jià)格偏離了房地產(chǎn)本身的價(jià)值。（三）市場法的其他用途市場法中比較分析的原理和方法，也可以用于房地產(chǎn)市場租金及收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法中經(jīng)營收入、運(yùn)營費(fèi)用、空置率、入住率、報(bào)酬率、資本化率、收益乘數(shù)、重新購建價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)構(gòu)成部分（如土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)利潤等）、經(jīng)營收入、運(yùn)營費(fèi)用、空置率、入住率、報(bào)酬率、資本化率、收益乘數(shù)、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、開發(fā)經(jīng)營期等的求取。四、市場法估價(jià)的操作步驟運(yùn)用市場法估價(jià)—般分為以下4大步驟：①搜集交易實(shí)例，即從現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)市場中搜集大量的實(shí)際成交的房地產(chǎn)及其成交日期、成交價(jià)格、付款方式等情況。②選取可比實(shí)例，即從搜集的大量交易實(shí)例中選取一定數(shù)量、符合一定條件的交易實(shí)例。③對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚怼８鶕?jù)處理的內(nèi)涵不同，分為價(jià)格換算、價(jià)格修正和價(jià)格調(diào)整。價(jià)格換算主要是對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的表現(xiàn)形式進(jìn)行處理，即對(duì)價(jià)格表達(dá)方式進(jìn)行“標(biāo)準(zhǔn)化”，使其之間的口徑一致、形式相同、相互可比。這種處理稱為建立比較基準(zhǔn)。價(jià)格修正是把可比實(shí)例的不正常的成交價(jià)格處理成正常市場價(jià)格，即對(duì)可比實(shí)例的不正常的成交價(jià)格進(jìn)行“改正”。這種處理稱為交易情況修正。價(jià)格調(diào)整是對(duì)價(jià)格“參考系”的調(diào)整，即從可比實(shí)例“參考系”下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象“參考系”下的價(jià)格?！皡⒖枷怠庇惺袌鰻顩r和房地產(chǎn)狀況兩種，這兩種處理分別稱為市場狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整。④求取比準(zhǔn)價(jià)格，即把對(duì)多個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行處理所得到的多個(gè)價(jià)格綜合成一個(gè)價(jià)格。第二節(jié)搜集交易實(shí)例一、搜集大量交易實(shí)例的必要性運(yùn)用市場法估價(jià)需要擁有大量的交易實(shí)例。只有擁有了估價(jià)對(duì)象所在地的大量的房地產(chǎn)交易實(shí)例，才能把握估價(jià)對(duì)象所在地的正常的房地產(chǎn)市場價(jià)格行情，從而保障評(píng)估出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值不會(huì)超出合理的范圍；才能選擇出符合一定數(shù)量和質(zhì)量要求的可比實(shí)例，來源：建設(shè)工程教育網(wǎng)從而保障根據(jù)這些可比實(shí)例評(píng)估出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值更加精準(zhǔn)而不會(huì)出現(xiàn)較大誤差。因此，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師應(yīng)盡力搜集較多的交易實(shí)例。搜集交易實(shí)例盡管是市場法中的一個(gè)步驟，但對(duì)于估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師而言，是一個(gè)不斷積累的過程，平時(shí)就應(yīng)留意搜集，不能等到需要采用市場法估價(jià)時(shí)才去做。這樣，一旦需要采用市場法估價(jià)時(shí)，就已經(jīng)有了足夠多的交易實(shí)例可供選取，從而可以較快地完成估價(jià)工作。當(dāng)然，在需要采用市場法估價(jià)時(shí)，也可以根據(jù)估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)等情況，有針對(duì)性地搜集一些交易實(shí)例。二、搜集交易實(shí)例的途徑交易實(shí)例不會(huì)自己跑到估價(jià)師手中。估價(jià)師應(yīng)當(dāng)視為自己要買賣、租賃房地產(chǎn)那樣去調(diào)查、了解市場行情，去了解當(dāng)?shù)厮鸭灰讓?shí)例的途徑，掌握相應(yīng)的搜集技巧，盡力地搜集交易實(shí)例。搜集交易實(shí)例及相關(guān)參考資料的途徑主要有：（1）走訪房地產(chǎn)交易當(dāng)事人，了解其房地產(chǎn)成交價(jià)格及有關(guān)交易情況。來源：建設(shè)工程教育網(wǎng)（2）訪問房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、相關(guān)律師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師及向房地產(chǎn)交易當(dāng)事人、四鄰了解其促成交易的房地產(chǎn)成交價(jià)格資料和有關(guān)交易情況?，F(xiàn)在，越來越多的房地產(chǎn)交易是通過專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人促成的。通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，可以獲得大量及時(shí)、真實(shí)的交易實(shí)例。（3）查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易資料。例如，房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)向政府有關(guān)部門申報(bào)的成交價(jià)格資料，政府出讓建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)格資料，政府或者其授權(quán)的部門確定、公布的基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格及房地產(chǎn)市場價(jià)格資料。（4）向?qū)I(yè)房地產(chǎn)信息提供機(jī)構(gòu)購買房地產(chǎn)價(jià)格資料。現(xiàn)在，出現(xiàn)了一些以營利為目的專門從事房地產(chǎn)價(jià)格等信息搜集、整理、分析和提供的機(jī)構(gòu)。（5）同行之間相互提供。估價(jià)機(jī)構(gòu)或估價(jià)師之間可以建立某種協(xié)作關(guān)系，相互提供其搜集的交易實(shí)例和經(jīng)手的估價(jià)案例資料。（6）與房地產(chǎn)出售者或者其代理人，如業(yè)主、房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等洽談，獲得房地產(chǎn)的要價(jià)等資料；查閱報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)資源上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的廣告、信息等資料；參加房地產(chǎn)交易展示會(huì)，了解房地產(chǎn)市場價(jià)格行情，索取有關(guān)資料，搜集有關(guān)信息。要價(jià)、標(biāo)價(jià)、掛牌價(jià)、報(bào)價(jià)等雖然不是成交價(jià)格，一般不能反映真實(shí)的市場價(jià)格行情，不應(yīng)作為交易實(shí)例，但與成交價(jià)格之間有一定的關(guān)系，在一定程度上可以作為了解市場行情的參考。三、搜集交易實(shí)例的要求搜集內(nèi)容完整、真實(shí)的交易實(shí)例，是提高估價(jià)精度的一個(gè)基本保證。在搜集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)盡可能搜集較多的內(nèi)容，一般包括：①交易實(shí)例房地產(chǎn)的基本狀況，例如名稱、坐落、四至、面積、用途、權(quán)屬、土地形狀、土地使用期限、建筑物建成日期、建筑結(jié)構(gòu)、周圍環(huán)境和景觀等；②交易雙方，例如賣方和買方的名稱，賣方和買方之間的關(guān)系；③成交日期；④成交價(jià)格，包括總價(jià)、單價(jià)及計(jì)價(jià)方式（例如是按建筑面積還是按套內(nèi)建筑面積、使用面積、套計(jì)價(jià)等）；⑤付款方式，例如是一次性付款還是分期付款（包括付款期限、每期付款額或付款比率）、貸款方式付款（包括首付款比例、貸款期限）；⑥交易情況，例如交易目的（賣方為何而賣，買方為何而買），交易方式（如協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等），交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式（如買賣雙方是依照規(guī)定或者按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣各自繳納自己應(yīng)繳納的，還是全部由賣方負(fù)擔(dān)，或者全部由買方負(fù)擔(dān)等），有無利害關(guān)系人之間的交易、急于出售或急于購買等特殊交易情況。為了避免在搜集交易實(shí)例時(shí)遺漏重要的內(nèi)容并保證所搜集內(nèi)容的統(tǒng)一性和規(guī)范化，最好事先將房地產(chǎn)分為不同的類型，如分為居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、體育和娛樂、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等，根據(jù)不同類型房地產(chǎn)的特點(diǎn)，將需要搜集的內(nèi)容制作成相應(yīng)的統(tǒng)一表格。此表格可命名為“房地產(chǎn)交易實(shí)例調(diào)查表”。表6-l是一種示意性、簡化的“房地產(chǎn)交易實(shí)例調(diào)查表”，僅供參考。房地產(chǎn)交易實(shí)例調(diào)查表表6-1房地產(chǎn)基本狀況名稱坐落四至規(guī)模用途權(quán)屬交易基本情況賣方買方成交日期成交價(jià)格總價(jià)單價(jià)付款方式交易情況說明房地狀況說明區(qū)位狀況說明實(shí)物狀況說明權(quán)益狀況說明位置示意圖外觀圖片其他圖片搜集交易實(shí)例時(shí)按照事先制作好的“房地產(chǎn)交易實(shí)例調(diào)查表”填寫，不僅能夠避免遺漏重要的內(nèi)容，而且很方便。在實(shí)際工作中，估價(jià)機(jī)構(gòu)還可以安排有關(guān)人員專門從事交易實(shí)例搜集工作。為了保證所搜集的交易實(shí)例及其內(nèi)容的真實(shí)性，對(duì)于搜集到的每一個(gè)交易實(shí)例、每一項(xiàng)內(nèi)容，都應(yīng)進(jìn)行核查，盡量做到準(zhǔn)確無誤。四、建立交易實(shí)例庫房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)交易（包括買賣、租賃）實(shí)例庫。建立房地產(chǎn)交易實(shí)例庫不僅是運(yùn)用市場法估價(jià)的需要，而且是從事房地產(chǎn)估價(jià)及相關(guān)咨詢、顧問業(yè)務(wù)的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，也是形成房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)核心競爭力的重要手段之一。建立房地產(chǎn)交易實(shí)例庫有利于交易實(shí)例資料的保存和在需要時(shí)查找、調(diào)用，能有效地提高估價(jià)工作效率。建立交易實(shí)例庫的最簡單做法，是將搜集交易實(shí)例時(shí)填寫好的“房地產(chǎn)交易實(shí)例調(diào)查表”及有關(guān)資料（如照片等），以交易實(shí)例卡片或檔案袋的形式，一個(gè)交易實(shí)例一張卡片或一個(gè)檔案袋，分門別類地保存起來。有條件的，應(yīng)開發(fā)或購買有關(guān)計(jì)算機(jī)軟件，將所搜集到的交易實(shí)例信息輸入計(jì)算機(jī)中進(jìn)行管理。第三節(jié)選取可比實(shí)例一、選取可比實(shí)例的必要性雖然搜集的交易實(shí)例或者交易實(shí)例庫中存儲(chǔ)的交易實(shí)例較多，但針對(duì)某一具體的估價(jià)對(duì)象及估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)，其中的某些交易實(shí)例可能不適用。因此，需要從中選取符合一定條件的交易實(shí)例作為參照比較的交易實(shí)例。這些符合一定條件、可以作為參照比較的交易實(shí)例簡稱可比實(shí)例。二、選取可比實(shí)例的要求（一）選取可比實(shí)例的數(shù)量要求從理論上講，只要是對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行了“適當(dāng)”的處理，通過一個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格就可以得出估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。但在實(shí)際估價(jià)中，因信息不完全等，對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的處理不可能做到完全“適當(dāng)”。因此，為了減小估價(jià)的誤差，要求選取多個(gè)可比實(shí)例，并且從理論上講，選取的可比實(shí)例越多越好。但如果要求選取的可比實(shí)例過多，一是可能由于交易實(shí)例的數(shù)量有限而難以做到，二是造成后續(xù)處理的工作量很大，因此從某種意義上講，選取可比實(shí)例主要在精而不在多，一般選取3個(gè)以上（含3個(gè)）、10個(gè)以下（含10個(gè)）的可比實(shí)例即可。（二）選取可比實(shí)例的質(zhì)量要求可比實(shí)例選取得恰當(dāng)與否，直接影響到市場法評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性，因此應(yīng)特別慎重。選取的可比實(shí)例應(yīng)符合下列要求：1.可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn)由于類似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或者相似的房地產(chǎn)，所以選取的房地產(chǎn)具體應(yīng)滿足下列6個(gè)條件：（1）可比實(shí)例在區(qū)位上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)。具體地說，可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象應(yīng)為同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)。拿北京市來說，如果估價(jià)對(duì)象是坐落在王府井地區(qū)的一個(gè)商場，則選取的可比實(shí)例也最好位于王府井地區(qū)；而如果在王府井地區(qū)內(nèi)可供選取的交易實(shí)例不多，則應(yīng)選取像東單、西單這類鄰近地區(qū)或同等級(jí)別商業(yè)區(qū)中的交易實(shí)例。如果估價(jià)對(duì)象是坐落在北京市區(qū)某個(gè)住宅小區(qū)內(nèi)的一套商品住房，則選取的可比實(shí)例也最好是同一個(gè)住宅小區(qū)內(nèi)的交易實(shí)例；而如果在同一個(gè)住宅小區(qū)內(nèi)沒有合適的交易實(shí)例可供選取，則應(yīng)選取位于北京市區(qū)類似地區(qū)、規(guī)模、檔次的住宅小區(qū)內(nèi)的交易實(shí)例。（2）可比實(shí)例在用途上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同。這里的用途相同主要指大類用途相同，如果能做到小類用途也相同則更好。大類用途一般分為居住、商業(yè)、辦公、旅館、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等。小類用途可參見本書第二章第三節(jié)“房地產(chǎn)的種類”。（3）可比實(shí)例在規(guī)模上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)。例如估價(jià)對(duì)象為一宗土地，則選取的可比實(shí)例的土地面積應(yīng)與該宗土地的面積差不多大小，既不能過大也不能過小。選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的0．5～2倍范圍內(nèi)，即（4）可比實(shí)例在建筑結(jié)構(gòu)上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。這里的建筑結(jié)構(gòu)相同主要指大類建筑結(jié)構(gòu)相同，如果能做到小類建筑結(jié)構(gòu)也相同則更好。大類建筑結(jié)構(gòu)一般分為鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)。（5）可比實(shí)例在檔次上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的檔次相當(dāng)。檔次是指按照一定標(biāo)準(zhǔn)分成的不同等級(jí)，例如賓館劃分的五星級(jí)、四星級(jí)、三星級(jí)等，寫字樓劃分的甲級(jí)、乙級(jí)等。這里的檔次相當(dāng)主要指在設(shè)施設(shè)備（如電梯、空調(diào)、智能化等）、裝飾裝修、周圍環(huán)境等方面的齊全、優(yōu)劣程度應(yīng)相當(dāng)。（6）可比實(shí)例在權(quán)利上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同。當(dāng)兩者不相同時(shí)，一般不能作為可比實(shí)例。例如，國有土地與集體土地的權(quán)利性質(zhì)不同；出讓建設(shè)用地使用權(quán)與劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利性質(zhì)不同；商品住宅與經(jīng)濟(jì)適用住房、房改所購住房的權(quán)利性質(zhì)不同。因此，如果估價(jià)對(duì)象是出讓的建設(shè)用地使用權(quán)或出讓建設(shè)用地使用權(quán)土地上的房地產(chǎn)，則應(yīng)選取出讓建設(shè)用地使用權(quán)或出讓建設(shè)用地使用權(quán)土地上的房地產(chǎn)的交易實(shí)例，不宜選取劃撥建設(shè)用地使用權(quán)或劃撥建設(shè)用地使用權(quán)土地上的房地產(chǎn)的交易實(shí)例。2.可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)交易有買賣、租賃等類型，其中又可分為協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式。如果是為買賣目的估價(jià)，則應(yīng)選取買賣實(shí)例為可比實(shí)例；如果是為租賃目的估價(jià)，則應(yīng)選取租賃實(shí)例為可比實(shí)例。在實(shí)際估價(jià)中，包括為抵押、折價(jià)、變賣、房屋拆遷補(bǔ)償?shù)饶康牡墓纼r(jià)，多數(shù)是要求選取買賣實(shí)例為可比實(shí)例，而且一般應(yīng)選取協(xié)議方式的買賣實(shí)例。但當(dāng)選取國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓實(shí)例為可比實(shí)例時(shí)，目前一般不宜選取協(xié)議方式的出讓實(shí)例。3.可比實(shí)例的成交日期應(yīng)盡量接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)這里的所謂“接近”是相對(duì)而言的，如果房地產(chǎn)市場比較平穩(wěn)，則較早之前發(fā)生的交易實(shí)例可能仍然有參考價(jià)值，也可選為可比實(shí)例；但如果房地產(chǎn)市場變化快，則此期限應(yīng)縮短，可能只有近期發(fā)生的交易實(shí)例才有說服力。一般認(rèn)為，交易實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔一年以上的不宜采用，因?yàn)樵谶@種情況下難以進(jìn)行市場狀況調(diào)整。有時(shí)即使勉強(qiáng)進(jìn)行市場狀況調(diào)整，也可能會(huì)出現(xiàn)較大的偏差。4.可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常市場價(jià)格這是要求可比實(shí)例的成交價(jià)格是正常市場價(jià)格，或者能夠修正為正常市場價(jià)格。（三）選取可比實(shí)例應(yīng)注意的其他問題選取可比實(shí)例時(shí)，估價(jià)對(duì)象為房地的，應(yīng)選取類似房地的交易實(shí)例；估價(jià)對(duì)象為土地的，應(yīng)選取類似土地的交易實(shí)例；估價(jià)對(duì)象為建筑物的，應(yīng)選取類似建筑物的交易實(shí)例。選取可比實(shí)例還有所謂“分配法”，其主要內(nèi)容是：如果估價(jià)對(duì)象為單獨(dú)的土地或單獨(dú)的建筑物，而缺少相應(yīng)的交易實(shí)例，但有類似的土地與建筑物綜合體的交易實(shí)例時(shí)，則可將此土地與建筑物綜合體及其成交價(jià)格予以分解（進(jìn)行價(jià)值分配），提取出與估價(jià)對(duì)象同類型部分的土地或建筑物及其價(jià)格，再將此作為可比實(shí)例。例如，估價(jià)對(duì)象為土地，而在同一供求范圍內(nèi)沒有類似土地的單獨(dú)交易實(shí)例，但有包含與該土地同類型土地的房地交易實(shí)例且其他條件也符合采用市場法的條件時(shí)，則可以從該房地成交價(jià)格中扣除建筑物價(jià)格，剩余部分即為土地價(jià)格，此土地便可作為可比實(shí)例。然后再對(duì)該土地價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，即可以求得估價(jià)對(duì)象土地的價(jià)值。例如，需要評(píng)估某宗居住用地的價(jià)值，在附近有一幢住宅買賣，成交總價(jià)為100萬元，其中建筑物的價(jià)格為60萬元（用成本法求得），則土地的價(jià)格為40萬元，再以此40萬元的地價(jià)為基礎(chǔ)，通過修正、調(diào)整等適當(dāng)處理，得出該宗居住用地的價(jià)值。特別需要指出的是，當(dāng)有較多的交易實(shí)例符合可比實(shí)例要求時(shí)，應(yīng)選取其中與估價(jià)對(duì)象最為類似的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，而不能“劣勝優(yōu)汰”，例如不能在區(qū)位上“舍近求遠(yuǎn)”，不能為了迎合委托人等的“高估”要求而普遍選取那些成交價(jià)格明顯偏高的交易實(shí)例，或者為了迎合委托人等的“低估”要求而普遍選取那些成交價(jià)格明顯偏低的交易實(shí)例。更不能為了迎合委托人等的“高估”、“低估”要求，有符合可比實(shí)例要求的交易實(shí)例不選取，而將那些明顯不符合可比實(shí)例要求的交易實(shí)例作為可比實(shí)例。在現(xiàn)實(shí)估價(jià)中，甚至有虛構(gòu)可比實(shí)例的行為。這些都違背了估價(jià)師的職業(yè)道德，從而應(yīng)當(dāng)禁止。第四節(jié)建立比較基準(zhǔn)選取了可比實(shí)例之后，一般應(yīng)先對(duì)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，使它們之間的口徑一致、形式相同、相互可比，為后續(xù)的有關(guān)比較、修正和調(diào)整建立一個(gè)共同的基礎(chǔ)。建立比較基準(zhǔn)一般要做以下工作：①統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍；②統(tǒng)一付款方式；③統(tǒng)一價(jià)格單位。一、統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍針對(duì)某些估價(jià)對(duì)象，有時(shí)難以直接選取到與其范圍完全相同的房地產(chǎn)的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，只能選取“主干”相同的房地產(chǎn)的交易實(shí)例作為可比實(shí)例。所謂范圍不同，是指“有”與“無”的差別，而不是范圍相同下的不同。范圍相同下的不同，是指大家都有，僅是彼此之間有“好”與“壞”或者“優(yōu)”與“劣”、“新”與“舊”等的差別。因此，統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍即是進(jìn)行“有無對(duì)比”并消除由此導(dǎo)致的價(jià)格差異。房地產(chǎn)范圍不同的情況在實(shí)際估價(jià)中主要有以下3種：①帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)。例如，估價(jià)對(duì)象是“干凈”的房地產(chǎn)，選取的交易實(shí)例是設(shè)立了抵押權(quán)，有拖欠建設(shè)工程價(jià)款，或者由買方代付賣方欠繳的水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、供暖費(fèi)、通信費(fèi)、有線電視費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、房產(chǎn)稅等費(fèi)、稅的房地產(chǎn)交易實(shí)例；或者相反。②含有非房地產(chǎn)成份。例如，估價(jià)對(duì)象是“純粹”的房地產(chǎn)，選取的交易實(shí)例是有附贈(zèng)家具、家用電器、汽車等的房地產(chǎn)交易實(shí)例；或者相反。③房地產(chǎn)實(shí)物范圍不同。例如，估價(jià)對(duì)象為土地，選取的交易實(shí)例是含有類似土地的房地交易實(shí)例。估價(jià)對(duì)象是一套封陽臺(tái)的住房，選取的交易實(shí)例是未封陽臺(tái)的住房；或者相反。估價(jià)對(duì)象是一套不帶車位的公寓，選取的交易實(shí)例是一套帶車位的公寓；或者相反。在上述第一種情況下，統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到不帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)，并利用下列公式對(duì)價(jià)格進(jìn)行換算處理：房地產(chǎn)價(jià)格＝帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格－債權(quán)＋債務(wù)如果是估價(jià)對(duì)象帶有債權(quán)債務(wù)的，在市場法最后步驟求出了不帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)值后，再加上債權(quán)減去債務(wù)，就可得到估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。在上述第二種情況下，統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到“純粹”的房地產(chǎn)范圍，并利用下列公式對(duì)價(jià)格進(jìn)行換算處理：房地產(chǎn)價(jià)格=含非房地產(chǎn)成份的房地產(chǎn)價(jià)格－非房地產(chǎn)成份的價(jià)格如果是估價(jià)對(duì)象含有非房地產(chǎn)成份的，在市場法最后步驟求出了不含非房地產(chǎn)成份的房地產(chǎn)價(jià)值后，再加上非房地產(chǎn)成份的價(jià)值，就可得到估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。在上述第三種情況下，統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)范圍，補(bǔ)充可比實(shí)例房地產(chǎn)缺少的范圍，扣除可比實(shí)例房地產(chǎn)多出的范圍，相應(yīng)地對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行加價(jià)和減價(jià)處理。二、統(tǒng)一付款方式房地產(chǎn)由于價(jià)值量大，其成交價(jià)格的付款方式往往采取分期支付方式。而且付款期限長短、付款次數(shù)、每筆付款金額在付款期限內(nèi)分布等的不同，導(dǎo)致實(shí)際價(jià)格也會(huì)有所不同。估價(jià)中為便于比較，價(jià)格通常以一次性付清所需支付的金額為基準(zhǔn)，因此，需要將分期支付的可比實(shí)例成交價(jià)格折算為在其成交日期一次性付清的金額。具體方法是通過折現(xiàn)計(jì)算。[例6-1]某宗房地產(chǎn)成交總價(jià)為30萬元，其中首付款20%，余款于半年后一次性支付。假設(shè)月利率為0．5%，請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)在其成交日期一次性付清的價(jià)格。［解］該宗房地產(chǎn)在其成交日期一次性付清的價(jià)格計(jì)算如下：在例6-1中，如果已知的不是月利率，而是：①年利率r，則算式中的（1＋0．5%）6就變?yōu)椋?＋r）0．5；②半年利率r，則算式中的（1＋0．5%）6就變?yōu)椋?＋r）；③季度利率r，則算式中的（14－0．5%）6就變?yōu)椋?＋r）2。三、統(tǒng)一價(jià)格單位（一）統(tǒng)一價(jià)格表示單位統(tǒng)一價(jià)格表示單位可以是總價(jià)，也可以是單價(jià)，但一般是采用單價(jià)。在統(tǒng)一采用單價(jià)時(shí)，通常是單位面積的價(jià)格。例如，房地及建筑物通常為單位建筑面積或者單位套內(nèi)建筑面積、單位使用面積的價(jià)格；土地除了單位土地面積的價(jià)格，還可為單位建筑面積的價(jià)格，即樓面地價(jià)。在這些情況下，單位面積是一個(gè)比較單位。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況，還可以有其他的比較單位，例如倉庫通常以單位體積為比較單位，停車場通常以每個(gè)車位為比較單位，旅館通常以每個(gè)客房或床位為比較單位，影劇院通常以每個(gè)座位為比較單位，醫(yī)院通常以每個(gè)床位為比較單位，保齡球館通常以每個(gè)球道為比較單位，等等。在此還需要說明的是，有些可比實(shí)例宜先對(duì)其總價(jià)進(jìn)行某些修正、調(diào)整后，再轉(zhuǎn)化為單價(jià)進(jìn)行其他方面的修正、調(diào)整。因?yàn)檫@樣處理時(shí)，對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的修正、調(diào)整更容易、更準(zhǔn)確。例如，估價(jià)對(duì)象是一套門窗有損壞的商品住宅，選取的可比實(shí)例的門窗是完好的，成交總價(jià)為20萬元。經(jīng)調(diào)查了解得知，將估價(jià)對(duì)象的門窗整修或更新所需的正常費(fèi)用為0．5萬元。則宜先將該門窗是完好的可比實(shí)例的成交總價(jià)20萬元，調(diào)整為門窗是損壞的總價(jià)19．5萬元（20－0．5＝19．5），然后再將此總價(jià)19．5萬元轉(zhuǎn)化為單價(jià)進(jìn)行其他方面的修正、調(diào)整。（二）統(tǒng)一幣種和貨幣單位在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價(jià)格之間的換算，應(yīng)采用該價(jià)格所對(duì)應(yīng)的日期時(shí)的匯率。在通常情況下，是采用成交日期時(shí)的匯率。但如果先按照原幣種的價(jià)格進(jìn)行市場狀況調(diào)整，則對(duì)進(jìn)行了市場狀況調(diào)整后的價(jià)格，應(yīng)采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的匯率進(jìn)行換算。匯率的取值，一般采用國家外匯管理部門公布的外匯牌價(jià)的賣出、買入中間價(jià)。在統(tǒng)一貨幣單位方面，按照使用習(xí)慣，人民幣、美元、港幣等，通常都采用“元”。（三）統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)交易中，有按建筑面積計(jì)價(jià)、有按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，也有按使用面積計(jì)價(jià)的。由于在面積單位方面，中國內(nèi)地通常采用平方米（土地面積單位除了平方米，有時(shí)還采用公頃、畝），而中國香港地區(qū)和美國、英國等習(xí)慣采用平方英尺，中國臺(tái)灣地區(qū)和日本、韓國一般采用坪。由于1公頃＝10000平方米＝15l畝＝666．67平方米1平方英尺＝0．09290304平方米1坪＝3．30579平方米所以，將公頃、畝、平方英尺、坪下的價(jià)格換算為平方米下的價(jià)格如下：平方米下的價(jià)格＝公頃下的價(jià)格÷10000平方米下的價(jià)格＝畝下的價(jià)格÷666．67平方米下的價(jià)格＝平方英尺下的價(jià)格÷0．09290304平方米下的價(jià)格＝坪下的價(jià)格÷3．30579［例6-2］搜集了甲、乙兩個(gè)交易實(shí)例。甲交易實(shí)例房地產(chǎn)的建筑面積200㎡，成交總價(jià)80萬元人民幣，分3期付款，首付款16萬元人民幣，第二期于半年后付32萬元人民幣，余款32萬元人民幣于1年后付清。乙交易實(shí)例房地產(chǎn)的使用面積2500平方英尺，成交總價(jià)15［解］對(duì)該兩個(gè)交易實(shí)例進(jìn)行建立比較基準(zhǔn)處理，包括統(tǒng)一付款方式和統(tǒng)一價(jià)格單位。具體的處理方法如下：（1）統(tǒng)一付款方式。如果以在成交日期一次性付清為基準(zhǔn)，假設(shè)當(dāng)時(shí)人民幣的年利率為8%，則：②統(tǒng)一幣種和貨幣單位。如果以人民幣元為基準(zhǔn)，則需要將乙交易實(shí)例的美元換算為人