康養(yǎng)地產(chǎn)運營及盈利模式研究學(xué)習(xí)教案

康養(yǎng)地產(chǎn)(dìchǎn)概念康養(yǎng)地產(chǎn)建立在旅游產(chǎn)業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、健康產(chǎn)業(yè)及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)之上，以中國傳統(tǒng)的養(yǎng)生的理念及方法去解決(jiějué)養(yǎng)老問題的復(fù)合型房地產(chǎn)開發(fā)模式。項目資源市場產(chǎn)業(yè)政策自然資源(zìránzīyuán)、人文資源老年化市場、房地產(chǎn)市場休閑產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、健康產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)養(yǎng)老政策、旅游政策、金融政策、房地產(chǎn)政策、稅收政策等第1頁/共20頁第一頁，共20頁。發(fā)展(fāzhǎn)階段目前我國健康養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)正處于(chǔyú)由第二階段向第三階段發(fā)展過程中 第一階段 傳統(tǒng)養(yǎng)老院形成條件(tiáojiàn)?老齡化初期運營主體?政府社會保障?社會保障水平低

第二階段

老年公寓?老齡化中期?政府+開發(fā)商?政府給予一定支持

第三階段

老年社區(qū)?老齡化加劇?開發(fā)商為主?社會保障體系完善第2頁/共20頁第二頁，共20頁。康養(yǎng)五大分類(fēnlèi)模式國內(nèi)目前康養(yǎng)模式可按驅(qū)動因素分為(fēnwéi)五大養(yǎng)生養(yǎng)老模式：養(yǎng)生(yǎngshēng)養(yǎng)老模式康療型養(yǎng)生養(yǎng)老居家式養(yǎng)生養(yǎng)老異地養(yǎng)生養(yǎng)老農(nóng)家休閑養(yǎng)生養(yǎng)老立體化養(yǎng)生養(yǎng)老康復(fù)型養(yǎng)生養(yǎng)老療養(yǎng)型養(yǎng)生養(yǎng)老“季節(jié)性”養(yǎng)生養(yǎng)老“候鳥式”養(yǎng)生養(yǎng)老異地購房養(yǎng)生養(yǎng)老綜合性養(yǎng)生養(yǎng)老第3頁/共20頁第三頁，共20頁?？弹熜宛B(yǎng)生(yǎngshēng)養(yǎng)老嫁接專業(yè)(zhuānyè)醫(yī)療資源，強調(diào)提供專業(yè)(zhuānyè)化的健康管理服務(wù)，采取會員制方式，主要面向?qū)】蹈裢怅P(guān)注的中高端老年群體產(chǎn)品(chǎnpǐn)特色典型案例用地性質(zhì)：一般為非居住用地，且土地通過劃撥、協(xié)議等方式取得區(qū)位環(huán)境：依山傍水，生態(tài)資源良好；務(wù)的老年公寓實行會員制入住，會員費加管理費，無產(chǎn)權(quán)。臺灣長庚養(yǎng)生文化村、北京太申祥和山莊、北京燕達(dá)國際健康城康療型養(yǎng)老住宅的功能體系居住功能學(xué)習(xí)交流功能針對客戶運營主體運營方式功能體系：通過與專業(yè)醫(yī)療機構(gòu)、康復(fù)療養(yǎng)機構(gòu)合作，提供全方位的健康體檢、老年特色疾病的照料看護(hù)、病愈的康復(fù)療養(yǎng)等專業(yè)化的健康管理服務(wù)，并輔以滿足交流、學(xué)習(xí)、娛樂的活動中心。對年齡有一定限制，主要針對身體健康欠佳和對保健養(yǎng)生格外關(guān)注的老年人為主。以開發(fā)商為開發(fā)主體，政府、專業(yè)醫(yī)療機構(gòu)協(xié)助出租及會員制，由于受用地性質(zhì)的限制，一方面依托自身養(yǎng)生、休閑等配套設(shè)施接待養(yǎng)生體驗度假，另一方面并將提供醫(yī)療看護(hù)服醫(yī)療護(hù)理功能休閑娛樂功能第4頁/共20頁第四頁，共20頁?？弹熜宛B(yǎng)生(yǎngshēng)養(yǎng)老案例鏈接(liànjiē)：臺灣長庚養(yǎng)生文化村 用地性質(zhì) 區(qū)位(qūwèi)環(huán)境產(chǎn)品特色 功能體系 客戶 運營主體 運營方式?非居住用地?位于臺灣桃園龜山鄉(xiāng)一座34公頃的山坡上?集養(yǎng)老、醫(yī)療、生活、娛樂等功能于一體?依托長庚醫(yī)院，提供專業(yè)的高質(zhì)量健康咨詢和醫(yī)療服務(wù)?銀發(fā)學(xué)園、社區(qū)活動中心，組織豐富多彩的社區(qū)活動?完善的社區(qū)功能，包括超市、銀行、書店等?入住客人：年滿60歲的老年人?游客：13歲以上?臺塑集團(tuán)，不用政府補貼，接受慈善機構(gòu)捐助?出租：分長住與試住體驗；?養(yǎng)生體驗營：兩天一晚的體驗之旅，13歲以上人士均可參加?場地出租：提供多功能會議場所，可提供

企業(yè)教育訓(xùn)練、研討、演出、學(xué)術(shù)文化交流

等活動使用第5頁/共20頁第五頁，共20頁。家居(jiājū)型養(yǎng)生養(yǎng)老在地產(chǎn)大盤(dàpán)中加入養(yǎng)老主題概念，僅提供基本養(yǎng)老服務(wù)和社區(qū)配套服務(wù)，面向中高收入的活躍長者，采取住宅直接銷售的經(jīng)營方式產(chǎn)品(chǎnpǐn)特色用地性質(zhì)：居住用地，一般通過市場化的出讓方式獲??；區(qū)位環(huán)境：通常位于城郊，有一定的生態(tài)資源，空氣清新自然；功能體系：實質(zhì)上是養(yǎng)老主題地產(chǎn)，往往以在郊區(qū)大盤中配建針對老年人的養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老別墅的形式推出，大部分仍停留在概念層面，僅為老年人提供基本的社區(qū)服務(wù)。養(yǎng)老居住社區(qū)醫(yī)療、文化娛樂等普通養(yǎng)老服務(wù)功能基本社區(qū)服務(wù)功能

地產(chǎn)大盤針對客戶運營主體運營方式典型案例主要針對中高收入的活躍長者，健康狀況良好，充滿活力。開發(fā)商不受用地性質(zhì)限制，住宅直接銷售。綠地21世紀(jì)孝賢坊、萬科幸福匯中的養(yǎng)老公寓家居式養(yǎng)老功能第6頁/共20頁第六頁，共20頁。家居(jiājū)型養(yǎng)生養(yǎng)老西城東城孝賢坊案例鏈接：綠地(lǜdì)21世紀(jì)孝賢坊用地性質(zhì)(xìngzhì)?居住用地

區(qū)位環(huán)境產(chǎn)品特色

功能體系

客戶

運營主體

運營方式?社區(qū)建有大面積的中心湖泊及綠化樹木群，營造純天然森林式的居住環(huán)境?孝賢坊與其他社區(qū)內(nèi)其他組團(tuán)互補共生，依托彼此功能配套，塑造不同風(fēng)格組團(tuán)，打造以養(yǎng)老為功能特色的城郊新城?考慮老年人的特殊需求，建造無障礙設(shè)施?醫(yī)院，文化館，餐廳，超市等配套設(shè)備齊全?55-65歲年齡段的上海地區(qū)高收入且身體健康的群體?綠地集團(tuán)?住宅直接銷售。建造住宅的同時引入了眾多老年人必備的配套設(shè)施，如同濟大學(xué)附屬醫(yī)院等，從而自然形成一個市場話運作的養(yǎng)老社區(qū)第7頁/共20頁第七頁，共20頁。異地養(yǎng)生(yǎngshēng)養(yǎng)老非主流養(yǎng)老(yǎnglǎo)方式，健康且具有一定經(jīng)濟實力的老年人通過異地購房，異地旅游和養(yǎng)老(yǎnglǎo)相結(jié)合，靈活性強產(chǎn)品(chǎnpǐn)特色用地性質(zhì)：居住用地，通過市場出讓方式取得；區(qū)位環(huán)境：強調(diào)山海等強勢生態(tài)資源及宜居的氣候條件；功能體系：以海南冬季養(yǎng)老基地和北方濱海低區(qū)的夏季避暑養(yǎng)老基地為主，通過異地購房方式，使老年人可進(jìn)行異地旅游和養(yǎng)老，靈活性強異地養(yǎng)生養(yǎng)老的功能體系居住功能休閑度假功能投資功能針對客戶運營主體運營方式典型案例針對有一定經(jīng)濟實力的健康活躍長者，喜歡參加社會活動，和外界保持良好的聯(lián)系開發(fā)商直接銷售大連、青島、煙臺、三亞、?？诘鹊貥潜P第8頁/共20頁第八頁，共20頁。異地(yìdì)養(yǎng)生養(yǎng)老分類代表案例典型特征模式點評異地購房海南、大連、青島等地部分樓盤、北京銀齡公司以養(yǎng)老為目的的異地購房 是一種將養(yǎng)老和度假旅游完美結(jié)合的一項全新產(chǎn)品。它以基地連鎖的擴張形式來完成整體運作，以統(tǒng)一的經(jīng)營模式、全包式的服務(wù)，高性價比的度假養(yǎng)老產(chǎn)品贏得客戶，與其他度假產(chǎn)品不同，它的特點是針對老年人養(yǎng)老需求的，是高品質(zhì)的度假養(yǎng)老，前景將十分廣闊?！昂蝤B式”養(yǎng)老大連的互動式異地養(yǎng)老服務(wù)中心不同城市老年公寓之間的置換式異地度假養(yǎng)老“季節(jié)性”養(yǎng)老天津的泰達(dá)國際養(yǎng)老院炎夏和寒冬住到養(yǎng)老院，春秋回到家中海外華人回國養(yǎng)老新加坡華人、北美的購屋旅游團(tuán)炎夏和寒冬住到養(yǎng)老院，春秋回到家中第9頁/共20頁第九頁，共20頁。農(nóng)家休閑(xiūxián)養(yǎng)生養(yǎng)老養(yǎng)老與農(nóng)業(yè)休閑相結(jié)合的農(nóng)家寄養(yǎng)式異地養(yǎng)老，主要面向城市中高收入的活躍(huóyuè)長者，采取將集體土地使用權(quán)出售的運營方式產(chǎn)品(chǎnpǐn)特色針對客戶用地性質(zhì)：集體土地，僅有使用權(quán)無所有權(quán)；區(qū)位環(huán)境：擁有田園景觀等鄉(xiāng)村原生態(tài)資源；功能體系：結(jié)合農(nóng)業(yè)經(jīng)營活動、農(nóng)村文化及農(nóng)家風(fēng)情生活，借鑒分時度假模式，將農(nóng)業(yè)休閑旅游和生態(tài)養(yǎng)老相復(fù)合，提供養(yǎng)老居住、瓜果采摘、綠色農(nóng)家餐飲等功能，基本無其他配套設(shè)施。針對城市中高收入的活躍長者，渴望田園生活，希望回歸自然。農(nóng)家休閑養(yǎng)老的功能體系居住功能瓜果采摘綠色農(nóng)家膳食農(nóng)村文化體驗運營主體運營方式典型案例以開發(fā)商為主，社會機構(gòu)協(xié)助出租或銷售使用權(quán)：在鄉(xiāng)村景區(qū)周邊利用農(nóng)村閑置資源建設(shè)度假物業(yè)，并將該物業(yè)一定年限的使用權(quán)銷售給城市養(yǎng)老客戶江蘇生態(tài)農(nóng)莊、浙江城仙居第10頁/共20頁第十頁，共20頁。農(nóng)家休閑養(yǎng)生(yǎngshēng)養(yǎng)老案例(ànlì)鏈接：浙江城仙居 用地性質(zhì) 區(qū)位環(huán)境產(chǎn)品(chǎnpǐn)特色 功能體系 客戶 運營主體 運營方式?集體土地?位于山水景區(qū)，有農(nóng)業(yè)休閑資源?讓城市人體驗“候鳥式”生活，通過采摘蔬菜，農(nóng)家餐飲等鄉(xiāng)村休閑度假方式，讓心靈回歸自然，回歸純樸，深度體驗田園生活?上海，杭州等地年齡在50-60歲的中高收入的老年人?聯(lián)眾集團(tuán)，由賽伯樂中國投資基金、杭州市政府創(chuàng)業(yè)基金、上城區(qū)政府創(chuàng)業(yè)基金及自然人共同持有?結(jié)合鄉(xiāng)村休閑度假等市場需求，通過自建、收購、合作、租賃等經(jīng)營方式，底層用于農(nóng)民自住，將2~4層經(jīng)營權(quán)出售給養(yǎng)老客戶，

使其獲得使用權(quán)，并吸引風(fēng)險投資注資，借

鑒分時度假模式，形成鄉(xiāng)村休閑度假網(wǎng)絡(luò)。第11頁/共20頁第十一頁，共20頁。立體化養(yǎng)生(yǎngshēng)養(yǎng)老綜合性強、功能(gōngnéng)多元復(fù)合、面向全齡段老人的全方位需求，采取租售結(jié)合的運營方式，對開發(fā)商的資源整合能力和持續(xù)經(jīng)營能力要求較高產(chǎn)品(chǎnpǐn)特色針對客戶典型案例用地性質(zhì)：居住用地，但往往會帶有一些土地附加條件；功能體系：大型綜合養(yǎng)老社區(qū)，包括住宅、購物中心、老年大學(xué)、酒店、醫(yī)院、康體娛樂等多種業(yè)態(tài)，提供滿足居住、休閑娛樂、學(xué)習(xí)交流、親子、醫(yī)療護(hù)理、康體養(yǎng)生等需求的豐富多元配套設(shè)施。面向各階段中高收入的老年客戶，涵蓋從活躍、可自理自立的低齡長者、到需低度照看護(hù)理及高度醫(yī)護(hù)的高齡長者。北京太陽城、上海親和源精神實現(xiàn)功能休閑娛樂功能區(qū)位環(huán)境：安靜恬然，有一定的景觀資源；

文化交流功能親子功能康體養(yǎng)生功能醫(yī)療護(hù)理功能居住功能休閑需求服務(wù)需求立體化養(yǎng)老住宅的功能體系服務(wù)性需求功能需求休閑性需求健康活躍期

60—64歲

年齡

階段高度護(hù)理期

75歲以上低度護(hù)理期

65—74歲精神實現(xiàn)文化交流休閑娛樂親子康體養(yǎng)生醫(yī)療護(hù)理運營主體運營方式民辦公助，開發(fā)商為運營主體，政府機構(gòu)協(xié)助租售結(jié)合，居家養(yǎng)老住宅銷售，將提供醫(yī)療看護(hù)服務(wù)的老年住宅持有經(jīng)營，并可采用反向抵押的逆按揭方式，以房養(yǎng)老第12頁/共20頁第十二頁，共20頁。立體化養(yǎng)生(yǎngshēng)養(yǎng)老案例(ànlì)鏈接：北京太陽城 用地性質(zhì) 區(qū)位環(huán)境產(chǎn)品(chǎnpǐn)特色 功能體系 客戶 運營主體 運營方式?居住用地?位于北京小湯山，社區(qū)周邊有綠色長廊、河流、果園、草坪等?集醫(yī)療救護(hù)、生活照料、精神贍養(yǎng)三大功能于一身，全程化的養(yǎng)老服務(wù)模式，從醫(yī)院，購物中心到老年大學(xué)、酒店、各類俱樂部，提供豐富的配套設(shè)施?北京地區(qū)的高收入老年客戶，年齡跨度較大，從50歲的中老年人到80歲以上的老年人均為社區(qū)居民?寶氏華商經(jīng)濟集團(tuán)，北京市計委、建委、規(guī)劃局及昌平區(qū)政府各級領(lǐng)導(dǎo)和專家給予大力支持?居住形式靈活多樣，租售并舉，有居家式、租住式、安養(yǎng)式、度假式四種方式。第13頁/共20頁第十三頁，共20頁。五大運營(yùnyíng)模式模式代表案例典型特征模式點評會員制俱樂部北京太申祥和山莊采用中國傳統(tǒng)古典園林建筑，建成的集養(yǎng)老、康體、娛樂、餐飲、住宿、醫(yī)療為一體的綜合性服務(wù)機構(gòu)，是全國首家推行會員制新型養(yǎng)老模式的國際敬老院1.是全國首家推行會員制新型養(yǎng)老模式的國際敬老院，它開創(chuàng)了敬老院與俱樂部相結(jié)合的嶄新模式；2.將傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代養(yǎng)老敬老事業(yè)相結(jié)合，創(chuàng)立了中醫(yī)藥健康養(yǎng)生新模式；3.山莊的環(huán)境及文化氛圍，獨具中國傳統(tǒng)特色度假基地連鎖北京金港家苑、江蘇生態(tài)養(yǎng)老連鎖將養(yǎng)老與度假旅游結(jié)合起來，在全國各地建立連鎖基地形成的連鎖經(jīng)營模式 是一種將養(yǎng)老和度假旅游完美結(jié)合的一項全新產(chǎn)品。它以基地連鎖的擴張形式來完成整體運作，以統(tǒng)一的經(jīng)營模式、全包式的服務(wù)，高性價比的度假養(yǎng)老產(chǎn)品贏得客戶，與其他度假產(chǎn)品不同，它的特點是針對老年人養(yǎng)老需求的，是高品質(zhì)的度假養(yǎng)老，前景將十分廣闊。第14頁/共20頁第十四頁，共20頁。五大運營(yùnyíng)模式模式代表案例典型特征模式點評分時度假式模式云南臥云仙居、浙江城仙居將分時度假旅游與養(yǎng)老結(jié)合起來，亦可連鎖 是借鑒分時度假旅游模式而出現(xiàn)的養(yǎng)老新模式，是一種將房地產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)、旅游業(yè)、養(yǎng)老業(yè)結(jié)合在一起的一種商業(yè)新概念。我們認(rèn)為，可以有一些作為，但不具有普遍意義。連鎖養(yǎng)老超市遼寧連鎖超市是一種新型的老年服務(wù)型機構(gòu) 這種連鎖超市服務(wù)功能強，介入門檻較低，有廣闊的客戶市場和服務(wù)群體。雖為非營利性機構(gòu)，但以后可市場化的運作。以房養(yǎng)老南京湯山留園養(yǎng)老公寓、北京太陽城老年公寓采用反向抵押的逆按揭方式“以房養(yǎng)老” 這種模式的最大問題是我國傳統(tǒng)觀念的羈絆，需要隨著時間和社會發(fā)展人們觀念逐漸的改變。第15頁/共20頁第十五頁，共20頁。盈利模式康養(yǎng)地產(chǎn)項目收益來源一次性收入來源獨立住宅的銷售收益長期性收入來源租賃項目的出租收益配套設(shè)施的經(jīng)營收益美國太陽城中心的收益主要來源于一次性銷售收益以及長期性收益包括公寓出租收益及配套設(shè)施的使用收益。值得指出的是，太陽城中心的長期性收益是太陽城中心的重要組成部分(zǔchénɡbùfèn)，僅以每年配套設(shè)施的收益為例：會所費用：16000人×140美元/人=224萬美元高爾夫球會費（按1/3居民入會計）：6000人×1500美元/人=900萬美元合計：224+900=1124萬美元。即每年這兩項配套設(shè)施的收入就達(dá)1000多萬美元，相當(dāng)于賣掉50多套別墅（按均價17.5萬美元計），并且這兩種設(shè)施是對社會公開經(jīng)營，這部分收入還未計入，因此這種長期性收益是太陽城中心的重要收益來源。第16頁/共20頁第十六頁，共20頁。盈利模式目前國內(nèi)開發(fā)商在老年住宅的開發(fā)上在收益模式方面(fāngmiàn)有三種形式：“出售”、“出租”和“出售與出租相結(jié)合”；對于大型綜合性老年住宅社區(qū)則存在住宅建設(shè)與經(jīng)營管理相結(jié)合的經(jīng)營模式以及住宅建設(shè)與經(jīng)營管理相分離的經(jīng)營模式。國內(nèi)贏利型養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營模式按贏利方