醫(yī)學院投標書

第一部分商務文件

第一節(jié)投標書

致：XX醫(yī)學院招標小組：

根據(jù)貴方（招標編號）對XXXXXX校區(qū)物業(yè)管理服務的招標，正式授權下述簽字

人，；代表投標人提交下述文件。

1、投標書

2、投標報價書

3、法人代表授權書（原件）

4、法人工商營業(yè)執(zhí)照（復印件）

5、稅務登記證（復印件）

6、物業(yè)管理企業(yè)資質證書（復印件）

7、公司簡介

8、物業(yè)管理方案

9、物業(yè)服務案例

據(jù)此函，簽字代表宣布同意如下：

1、投標人將按招標文件的規(guī)定履行合同責任和義務。

2、投標人已詳細審查全部招標文件，包括修改文件（如有的話）以及全部

參考資料和有關附件。我們完全理解并同意放棄對這方面有不明及誤解的權利。

3、其投標自開標日起有效期為30個工作日。

4、如果在規(guī)定的開標時間后，投標人在投標有效期內撤回投標，其投標保

證金將被貴方?jīng)]收。

5、投標人同意提供，按照貴方要求與投標有關的一切數(shù)據(jù)或資料，并理解

貴方不一定接受最低價的投標。

6、與本投標有關的一切正式往來通訊請寄：

地址：郵編：

電話：傳真：

投標人法定代表人姓名：_______________________________

投標人代表姓名、職務：（印刷體）

投標人名稱：________________________________________

（公章）：__________________________

全權代表簽字：

日期：2005年7月日

第二節(jié)投標報價書

項目名稱：XX醫(yī)學院XX校區(qū)物業(yè)管理服務采購項目

投標報價（大寫）:￥：

投標人（蓋章）:

法定代表人（蓋章）:

2005年7月日

第三節(jié)公司簡介

XXX公司是XXX控股的屬下公司，成立于2000年7月，是國家二級物業(yè)

管理企業(yè)，2004年6月通過了IS09001：2000質量體系認證，是xxx“十強物業(yè)

管理企業(yè)”之一，多次得到xxx的贊許，目前是xxx物業(yè)管理協(xié)會會員、xxx物

業(yè)管理協(xié)會會員。

公司以“文明、禮貌、優(yōu)質、高效”為經(jīng)營宗旨，以“以人為本、嚴謹周到”

為服務原則，構建了完善的服務質量管理體系，致力于為業(yè)主/租戶提供高效、

精細化的寫字樓服務，以及舒適、宜人的小區(qū)生活環(huán)境，目前在管物業(yè)面積超過

100萬平方米，包括了高級寫字樓、住宅小區(qū)、商鋪、賓館酒店等物業(yè)管理類型。

目前，公司上下員工共有五百二十八人，其中各類管理人員和專業(yè)工程技術人員

占30%以上，公司多次組織員工進行在崗培訓，每一工種崗位都取得了上崗證書,

其中管理崗員工都取得了物業(yè)管理崗位證書或是物業(yè)管理自考大專班畢業(yè)學歷，

塑造了一支綜合素質高，適應能力強，專業(yè)程度高的物業(yè)管理隊伍，全心為客戶

提供貼身服務。

公司的優(yōu)質服務得到了政府主管部門及社會各界的肯定和支持，在管物業(yè)

xxx大廈，于2003年獲“xxx物業(yè)管理示范大廈”稱號，xxx管理處，榮獲2004

年xxx文明標兵稱號。公司于2005年度被中國資信評估學會及中國質量標準研

究中心列為建設系統(tǒng)信用?信譽AAA級單位。公司的顧問管理樓宇——xxx大廈,

已成為xxx首家具有航空服務特色的電子智能化寫字樓，公司在管的四幢高級寫

字樓，平均出租率達83%以上，遠高于同行業(yè)的水平。

在“一業(yè)為主，多種經(jīng)營”的原則指導下，公司充分合理利用各種資源，為

客戶的服務要求和標準永無止境，公司擬定了“提高核心能力，向規(guī)?；?、專業(yè)

化方向發(fā)展”的總體思路，分別成立了設備維修、賓館服務二個子公司，進一步

提升公司的綜合實力和專業(yè)化管理水平，力爭到2006年成為一級物業(yè)管理企業(yè),

為更多的住/租戶提供更優(yōu)質的物業(yè)管理服務。期望社會各界一如既往地支持和

鼓勵公司的發(fā)展，公司將以“進取、創(chuàng)新”的企業(yè)文化精神，同社會各界一起，

與時俱進，再創(chuàng)佳績。

組織架構:

股東會

董事會

總經(jīng)理

副總經(jīng)理

管理者代表

X

行X

X

政子

公

部司

清

保工服潔

綠

安程務化

隊部部部

第二部分物業(yè)管理方案

第一章管理服務理念和目標

第一節(jié)影響管理服務效果的因素

一、受設備設施先進程度影響

眾所周知，建筑的設備設施對于建筑本身及使用人的決對重要性是無可否認

的，這不僅決定建筑的顯性價值和隱性價值，也關系到使用人的安全程度。大廈

配備設備設施的先進程度如何，將直接決定建筑功能是否能夠充分發(fā)揮及實現(xiàn)物

業(yè)使用人的要求。為此，選擇質優(yōu)、先進的產品其本身就是保障正常使用的基礎,

再通過專業(yè)人員的維修、養(yǎng)護，使其發(fā)揮應具功能并延長使用壽命，減少更換周

期，從而節(jié)約一筆為數(shù)可觀的更換費用。

二、業(yè)主對物業(yè)管理的理解與支持的影響

物業(yè)管理行業(yè)在國內出現(xiàn)雖已二十多年，但目前仍然存在對物業(yè)管理認識

上的偏頗，探其原因是多方面的。僅從法律觀點來判斷，首先物業(yè)公司必須嚴格

按照《物業(yè)管理條例》及有關法律、法規(guī)、政策規(guī)定規(guī)范操作，認真履行《物業(yè)

服務合同》，在此基礎上渴望得到業(yè)主的理解與支持。物業(yè)管理是人對物的管理

和人對人的服務，其服務的對象對于物業(yè)管理的認識、了解或期望也是因人而異,

所以對人服務的工作尤其需要理解與支持。

三、受物業(yè)公司管理能力的影響

目前全國注冊的物業(yè)公司有2萬多家，如此眾多的物業(yè)公司之中必然良莠

不齊，為此物業(yè)管理上級主管部門按照國家、省、市（計劃設區(qū)）級別分別設立

主管機構和行業(yè)協(xié)會，并根據(jù)物業(yè)公司的管理能力、信譽程度、經(jīng)濟實力等眾多

條件評定出的物業(yè)公司。而在管經(jīng)驗不同的物業(yè)公司管理同樣條件下的物業(yè)，其

管理效果也一定是不同的。

第二節(jié)管理服務的整體設想

我們根據(jù)XXX校區(qū)所處項目地理位置相對獨立，建筑面積較大，根據(jù)本物業(yè)

規(guī)劃布局，建筑風格，智能化硬件設施設置及使用性質等特點，計劃設置駐校區(qū)

管理處。管理處在合同期內負責對所有涉及乙方（物業(yè)管理公司）服務范圍內的

事項進行專業(yè)管理，并受受委托方（甲方）指導，負責管理下轄的安保部、保潔

部、綠化部、工程部、服務部，使其按照“四個統(tǒng)一”和IS09001：2000質量服

務體系要求規(guī)范操作，并及時保持與委托方（甲方）聯(lián)系，主動接受其監(jiān)督和指

導，對欠完善的事項及時改進，努力為校區(qū)師生營造一個安全、有序、環(huán)境優(yōu)美、

健康舒適的工作和學習環(huán)境。

根據(jù)貴校是集行政辦公、教學、生活為一體化的綜合性物業(yè)的特點，我司將

提供以下有償特色服務：

1、在星期六、日及法定節(jié)假日提供往返xxx市區(qū)、XXX的校巴服務；

2、為教職員工、學生提供包括打印、復印、傳真、裝訂、票務的商務服務;

3、根據(jù)貴校行政辦公樓、學術交流中心等物業(yè)具備會議功能的特點，提供

全方位的會務服務；

4、為教職員工、學生提供鐘點工保潔服務；

5、開展師生宿舍超支水電費代收代付服務；

6、為貴校在設施設備維護方面提供技術性的支持；

7、協(xié)助校方開展有特色的社區(qū)文化活動，共建和諧、友好、團結的校園；

8、提供質優(yōu)價廉的鮮花、禮儀及接待服務。

第三節(jié)管理服務理念和策劃

一、管理理念

我司長期以來，無論在實踐中，還是在行業(yè)中，都一如既往的倡導”管理和

服務相結合，以服務為主”的理念。在管理學中，管理和服務似乎是辯證的矛盾

統(tǒng)一體，只有將兩者有機的結合，方能實現(xiàn)管理和服務水平的同步提升，并獲得

持續(xù)改進。尤其是以提供無形服務為本的物業(yè)管理，其必須依照有關法律、法規(guī)、

政策及物業(yè)服務合同賦予的權力和責任行使職權和承擔責任，實施對房屋、設施、

設備的管理以及對公共秩序的管理。沒有管理，服務只是一名空話，服務要靠管

理來實現(xiàn)。但是，我們必須明確，管理是手段，服務才是目的，管理的最終歸宿

是服務。通過有效的管理，達到為業(yè)主、委托方服務的目的。

二、管理策劃

在全面執(zhí)行國務院頒布的《物業(yè)管理條例》的前提下，以管理和服務兩個中

心為支撐點，為XXX校區(qū)提供優(yōu)質的管理和服務，來營造安全、舒適、整潔、方

便的工作和學習環(huán)境。

1、管理模式

統(tǒng)一管理標準：嚴格執(zhí)行公司已通過認證的IS09001：2000質量管理體系之

有關標準及公司各項規(guī)章制度。

統(tǒng)一管理理念：“以人為本，服務為主，注重對各級員工的關心、激勵、挖

潛，做到人盡其才，在外延上則是以業(yè)主、顧客的服務為焦點，對業(yè)主、顧客的

合理需求給予最大限度的滿足。

統(tǒng)一服務意識：創(chuàng)新性、全方位的服務意識，想客戶之未想，急客戶之未

急，通過不斷創(chuàng)新服務內容、服務方法來滿足不斷轉變觀念和不斷擴展需求的顧

客。

統(tǒng)一管理目標：“接一座物業(yè)，創(chuàng)一方文明，保一方平安，樹一個品牌「我

們將著力實施品牌戰(zhàn)略和形象工程，進一步倡導我們xxx物業(yè)管理實踐中一直堅

持的科學發(fā)展觀，信守“文明、禮貌、優(yōu)質、高效”的經(jīng)營方針，通過專業(yè)精細

化物業(yè)管理，確保校內區(qū)域安全，優(yōu)美校區(qū)環(huán)境，從而提升xxx品牌形象，達到

社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益良性循環(huán)發(fā)展。

2、兩個意識：

管理意識：寓管理于服務之中，以改革、開拓精神創(chuàng)新學院的管理新思路,

樹立業(yè)主就是顧客，管理就是服務的觀念。

服務意識：全方位的主動服務，客戶的一切所需，均是服務之想為之的觀念。

第四節(jié)管理目標

一、接管后一年內達市“優(yōu)秀小區(qū)”標準；三年內獲省級或國家級“物業(yè)

管理示范小區(qū)”稱號。

二、全面實行環(huán)境保護管理條例，使校區(qū)內成無污染、無噪音、無廢氣的

“三無”綠色環(huán)保區(qū)。

三、根據(jù)國家物業(yè)管理示范大廈（小區(qū)）的評分細則規(guī)定要求，結合我司在

管榮獲物業(yè)管理示范大廈（小區(qū)）的成功經(jīng)驗，我們承諾有關服務綜合技術指標

及為完成承諾指標采取的措施如下：

一

諾

承

序國家示范

標

指

號承諾項目實施措施

.標準

無重大刑事案24小時巡邏，關鍵崗位24小時固定值班，落

1安全防范管理件和重大交通實保安崗位職員，明確責任區(qū)域，完善制度，

等安全事故狠抓人員思想業(yè)務素質。

組建保安義務消防隊，定期培訓和演習，加強

無消防事

無防火宣傳，對火災隱患及時處理，確?；馂陌l(fā)

故

生率為0o

消防管理

2進行編號入檔管理，管理員與保安員每天上班

怫設帽鋤1?必須對消防設施、設備進行全面檢查，做好防

100%

率100%盜，損壞的防范、保養(yǎng)，確保消防設施的完好

與正常啟動運行。

實行垃圾分流，垃圾日產日清，定期對區(qū)內的

衛(wèi)生、保潔動態(tài)保潔滿垃圾中轉站及保潔器具進行消毒、殺菌，落實

395%以上

意率管理區(qū)域的責任制，保持路無樹葉影，走道無

煙頭，公共場所掃干凈。

分工負責，責任落實，日常養(yǎng)護與定期養(yǎng)護有

4環(huán)境綠化達標率95%以上

機結合。

房屋及設備、配套設施加強巡查、監(jiān)測，重要設備責任到人，做到日

完好率（因基建質量、運行記錄，不放過任何微小的現(xiàn)象，把故障排

598%以上100%

設備在保養(yǎng)期內等特除在發(fā)生之前，切實消除運行故障和事故隱

殊原因外）患，保證設備設施運行完好、正常。

接到維修單在承諾時間內到達并督促供方準

房屋零修、急修及時率

699%100%時到達現(xiàn)場，零修及時完成，急修不過夜，強

（單項在100元以內）

化回訪制度、考核制度。

管理服務人員培訓合實行入職培訓、在崗培訓、內部培訓與外出學

7100%100%

格及持證上崗率習O

8師生員工對物業(yè)管理95%95%以人性化管理，按照政策、法規(guī)規(guī)定，依法管

服務滿意率及投訴處理，建立業(yè)主/師生投訴及時跟蹤解決，回訪

95%以上100%

理率并記錄入檔。

加強巡視，確保道路暢通無損壞，路面平坦整

9停車場、道路完好率95%以上100%潔，排水通暢，無隨意占用道路，無改變使用

功能

化糞池、雨水井、污水每日記錄檢查情況定期疏通、清理，井蓋齊全

1095%以上100%

井完好率良好，保證排放通暢無堵

11排水管、明暗溝完好率95%以上100%排水通暢，無堵，無積水，無塌陷，無殘缺

每日檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時更換維修，確保照明

12照明設備完好率95%以上98%

設備完好無損，夜間正常使用，保持潔凈。

第二章管理機構動作方法及管理制度

第一節(jié)項目管理機構圖

在綜合一體化管理方式的指導下，實施物業(yè)管理服務工作，我們力求：部門

設置精簡、高效；人員配置合理、科學。在管理處經(jīng)理的調度下，各司其職，各負

其責，以協(xié)調的、高效率的、相互促進的管理模式來實現(xiàn)管理服務的良性循環(huán)。其

機構設置如下：

管理處

綜合事務

保安隊綠化部保潔部工程部

第二節(jié)工作職能組織運行圖

委托方（甲方：XXX校區(qū)）

第三節(jié)項目經(jīng)理管理職責及內部管理職責

一、項目經(jīng)理管理職責

報告上級：XXX公司總經(jīng)理

督導下級：管理處管理員、保安隊長、保潔部長、綠化部長、工程部長。

管理職責：

1、全面負責管理處的工作，領導全體員工完成公司下達的責任目標。

2、根據(jù)國家的政策法規(guī)和物業(yè)公司的指示精神，制定管理處的經(jīng)營方針和

運作模式。

3、制定各項規(guī)章制度、服務規(guī)范及操作規(guī)程，明確各級管理人員和員工的

職責，并監(jiān)督貫徹執(zhí)行。

4、建立健全管理處的各級組織架構及工作程序，使之合理化、精簡化及效

率化。

5、編制管理處業(yè)務中、遠期發(fā)展計劃，負責制定年度工作安排，員工培訓

計劃及年終工作總結。

6、對管理處的全面工作有決策指揮權，對管理處所屬管理崗人員的任免及

聘用、調動和辭退有建議權；對管理處所屬生產崗人員有人事決定權。

7、負責制定、審核管理處的經(jīng)費收支，做到合理收支、開源節(jié)流，開展各

項有償服務，力求取得良好的經(jīng)濟和社會效益。

8、組織管理處的月檢工作，對管理處的整體服務質量，安全生產負責。

9、負責對外業(yè)務的聯(lián)系工作及合同的評審工作，并組織實施對供方的考評,

有權建議決定聘用或解聘，并上報公司批復。

10、注重與行業(yè)主管部門及同行業(yè)之間的交流，樹立公司對外形象，努力爭

創(chuàng)優(yōu)質服務。研究制定管理處所轄物業(yè)的“創(chuàng)優(yōu)”評比計劃及方案，使所轄物業(yè)

隨社會的不斷進步和行業(yè)的不斷前進而發(fā)展，最終形成品牌物業(yè)。

11、定期巡視所管物業(yè)及各部門的工作情況，檢查服務質量，及時發(fā)現(xiàn)問題,

解決問題，做好上請下達的保障工作。

12、以身作則，關心員工，獎罰分明，使管理處具有高度凝聚力，引導員工

以高度熱忱和責任感去完成本職工作。

13、完成公司交辦的其它工作。

二、內部管理職責分工

(-)管理處

管理員(綜合崗)崗位職責

報告上級：管理處經(jīng)理

聯(lián)系部門：公司人力資源部、管理處各部

崗位職責：

2.1、負責管理處各類公文的擬稿、修改、并呈送部長審核，以及管理處收發(fā)

文登記分發(fā)工作。

2、協(xié)助經(jīng)理安排管理處會務工作，做好會議記錄，按要求編寫會議紀要或決

議。

3、熟悉檔案歸檔范圍，懂得分門別類，對檔案的整理、書寫要求規(guī)范化，科

學化。做好各種文件記錄資料的收集，分期分類歸檔案，為日后查找提供方便。

對所管理檔案的丟失、損壞、泄露負責，并對具體確定文件材料作出保管期限的

劃分。

4、負責管理處的日常接待工作。

5、負責管理處的報銷工作。

6、完成上級交辦的其他工作。

管理員（質監(jiān)崗）崗位職責

報告上級：管理處經(jīng)理

聯(lián)系部門：綠化部、保潔部、工程部、保安隊

崗位職責：

1、執(zhí)行管理處指令，全面負責物業(yè)管理的監(jiān)管工作。

2、遇到緊急突發(fā)事件在第一時間通知保安隊隊長并匯報經(jīng)理，協(xié)助相關人員

做出有效的應急處理，并向上級匯報。

3、掌握現(xiàn)代化的辦公設備，不斷提高服務意識及管理水平、物業(yè)管理業(yè)務知

識，及時與有關部門協(xié)調合作；

4、完成上級交辦的其它工作。

（二）保安隊

保安隊主要工作

1、全面負責物業(yè)區(qū)域范圍內的安全保衛(wèi)工作，做好“防火、防盜、防破壞、

防流氓活動、防災害事故、防毒”的六防工作；

2、對物業(yè)實施全方位安全監(jiān)督工作；

3、實施對員工有關安全保衛(wèi)方面的紀律稽查；

4、協(xié)助公安機關查處轄區(qū)內發(fā)生的重大政治、刑事及嚴重事故等案件；

5、負責轄區(qū)內消防系統(tǒng)的監(jiān)控、消防設施的安全檢查以及消防知識的宣傳工

作；

6、負責物業(yè)區(qū)域范圍之配套設施如車場、監(jiān)控等管理工作；

7、抓好保安隊伍的建設和業(yè)務培訓。

保安隊長崗位職責

報告上級：管理處經(jīng)理

督導下級：保安副隊長、保安隊領班、保安員

聯(lián)系部門：管理處、工程部、保潔部、綠化部

崗位職責：

1、堅決貫徹執(zhí)行所屬管理處經(jīng)理的指示，工作直接對所屬管理處經(jīng)理負責。

準確傳達管理處的工作安排，制定本部門工作計劃，并負責檢查落實；

2、全面負責保安隊的工作，確保保安隊能夠完成公司下達的任務目標。

根據(jù)公司下達的任務和目標，制訂保安隊的年度工作計劃并督促實施。

3、負責批示下級上報的各類文件，對重大的獎懲事件提出建議，對安全責任

事故進行處理。

4、參與公司的業(yè)務拓展，負責編制保安方面的方案。

5、主動與地方上級主管部門、公安機關作好雙向溝通工作。

6、督促指導下級開展工作，檢查下級落實保安處安排工作的實施情況。

7、負責組織召開保安隊人員的每月例會，總結上月工作情況及布署下月工作

安排。

8、負責協(xié)調管理處其它部門的有關工作。

9、定期向上級領導匯報工作，提出有關保安工作建議。

10、完成上級交給的其他任務。

11、經(jīng)常深入檢查各班次工作，了解員工當值情況和思想動態(tài)，發(fā)現(xiàn)隱患及時

處理；

12、負責擬定保安培訓計劃，并具體組織實施；

13、跟班值勤和不定時突擊查崗，處理值班期間發(fā)生的事件（包括各種治安案

件）；

14、負責員工的考核評比工作，并對不稱職的保安員提出處理意見；

15、負責消防系統(tǒng)的監(jiān)控工作，制定消防設施的安全檢查制度，組織訓練消防

人員，制定消防安全知識的宣傳工作。

17、定期檢查物業(yè)之消防器材和設施，按期組織員工更換滅火器材，保證消防

器材的安全可靠；

18、收集和整理本部門的有關資料，匯總后交管理處閱讀；

19、負責本部門員工的排班和考勤，在權限范圍內審批本部門員工的請假和調

班；

20、完成上級交辦的其它工作。

保安副隊長崗位職責

報告上級：保安隊長

督導下級：、保安隊領班、保安員

聯(lián)系部門：管理處、工程部、保潔部、綠化部

崗位職責：

1、負責保安員的上崗培訓和思想教育工作，對保安員要堅持進行職業(yè)道德和

思想教育，每年制定保安員訓練計劃，并接受管理處和轄區(qū)派出所的監(jiān)督、指導。

2、負責保安隊的日常工作安排，合理調配人員。保證巡邏崗和固定崗正常運

作，無缺崗，無治安死角。

3、協(xié)助隊長進行崗位考核，公正地評價隊員的工作情況，不得故意隱藏或歪

曲事實，否則將視作失職。

4、督促隊員遵守員工宿舍管理制度，保持宿舍整潔，無亂搭亂掛，安排好值

日。負責宿舍衛(wèi)生和隊容糾察，保持隊伍有良好的風氣。

5、負責隊員的政治思想教育工作，對態(tài)度不好和工作不認真的隊員，要做好

思想教育工作，對屢教不改者和情況嚴重者，書面提出處理意見報隊長裁決。

6、定期組織隊員進行常規(guī)訓練、思想文化學習和學習火警、匪警以及突發(fā)事

件的應急措施、救生知識，定期組織隊員參加管理處消防訓練，幫助每個隊員都

能按管理處的要求達標。

7、負責保安隊所需裝置的保管、發(fā)放工作。

8、定期回訪住戶對校區(qū)治安狀況的意見和提議，并做好記錄，向上級匯報好

的建議。

9、完成上級領導交待的其它工作任務。

保安領班崗位職責

報告上級：保安隊長、保安副隊長

督導下級：保安員

崗位職責：

2、1、協(xié)助保安隊長完成本班隊員的管理工作。

3、2、熟悉治安管理處罰條例以及公司各項規(guī)章制度。

4、3、熟悉本班各崗位的職責和分布情況，了解本班隊員的思想動態(tài)和工作情

況。

6、4、掌握治安區(qū)域及四周環(huán)境情況。

5、掌握消防器材的分布和維護情況，精通各種消防器材的使用。

6、掌握突發(fā)意外事件處理程度，并具有應對能力。

7、了解一定的物業(yè)管理知識。

保安員崗位職責

報告上級：保安副隊長、保安領班

崗位職責：

巡邏崗崗位職責

1、負責按規(guī)定路線巡查轄區(qū)各樓層，密切注意治安消防情況。掌握防火、滅

火知識，熟悉火災報警119系統(tǒng)和盜警110系統(tǒng)。

2、巡視檢查轄區(qū)內是否有不安全的因素，發(fā)現(xiàn)情況應及時報告，并采取有效

措施進行處理。

3、對形跡可疑人員進行必要的詢查，及時將閑雜人員等勸離轄區(qū)。

4、制止轄區(qū)內吵架、打架斗毆事件的發(fā)生。

5、制止在轄區(qū)內，尤其是在住宅樓的電梯內、電梯廳等公共地方大聲喧嘩、

隨地吐痰等不文明行為。

6、檢查消防設施是否完好，及時消除火災的隱患。

7、配合管理處其他崗位的工作發(fā)現(xiàn)公共設施、設備、水、電、電梯保潔衛(wèi)生

等方面的問題應及時向主管負責人匯報，協(xié)助及時處理。

8、認真記錄巡查過程中發(fā)現(xiàn)的情況，認真做好值班記錄和巡邏的交接班工作。

9、完成上級領導交辦的其它工作任務。

固定崗崗位職責

1、疏通車輛和人員進出，維護門口交通秩序，保證車輛及行人安全，使門前

暢通無阻。

2、嚴格制止閑雜人員、小商版、推銷人員等進入校區(qū)。

3、提高警惕，發(fā)現(xiàn)可疑人員和事情后應及時處理并迅速報告領導。

4、認真履行值班登記制度，詳細記錄值班中所發(fā)生、處理的各種情況。

5、積極配合其他保安員，做好防火、防盜等各項安全防范工作，把好轄區(qū)的

大門關。

6、為來訪客人提供校內物業(yè)引導服務（指明方向位置）。

7、完成上級領導交辦的其它工作任務。

學生公寓值班員崗位職責

1、嚴格制止閑雜人員、小商版、推銷人員等進入學生公寓。

2、認真履行值班登記制度，詳細記錄值班中所發(fā)生、處理的各種情況，并做

好交接班記錄。

3、積極配合其他保安員，做好防火、防盜等各項安全防范工作，把好公寓的

消防安全工作，掌握公寓消防器材的分布情況，精通各消防器材的使用。

4、了解公寓的物業(yè)常規(guī)和常識，有一定的物業(yè)管理知識。

5、為來訪客人提供校內物業(yè)引導服務（指明方向位置）。

6、具有一定處理突發(fā)事件的能力。

7、完成上級領導交辦的其它工作任務。

（三）工程部

工程部主要工作

1、負責管理區(qū)域內設備設施維護保養(yǎng)和小故障檢修。

2、抓好工程部員工隊伍的思想建設和業(yè)務建設。

3、抓好工程部安全教育（包括人身、設備、消防），提高安全意識，督促員工

嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程。

4、完成上級布置的任務和業(yè)主（客戶）要求的其他維修工作。

工程部長崗位職責

報告上級：管理處經(jīng)理

聯(lián)系部門：管理處、綠化部、保安隊、保潔部

督導下級：工程部班長、工程部水電維修工、泥水工、木工

崗位職責：

1、堅決貫徹執(zhí)行所屬管理處經(jīng)理的指示，工作直接對所屬管理處經(jīng)理負責。

2、對工程部所有人員和設備的全權管轄和調配。挑選和配備下屬各崗位工作

人員。培養(yǎng)、鞏固骨干隊伍，切實保障動力設備的安全運行和設施完好，以最低

的動力費用開支保持所管轄范圍的設備設施管理水準。并合理編排工作人員的分

班分級，保證人員安排合理。工作正常有序地進行。

3、組織制定所屬各崗位責任及操作規(guī)程，督促檢查下屬嚴格執(zhí)行崗位責任制、

操作規(guī)程及設備檢修保養(yǎng)制度。

4、組織并參與設備的定期保養(yǎng)及檢修，制定、檢查各類設備的月、季、年保

養(yǎng)計劃的實施情況，及時向管理處經(jīng)理報告。

5、負責制定各系統(tǒng)、設備年度、月度保養(yǎng)維修計劃和備品備件計劃，依時報

管理處審核，批準后，組織實施。

6、針對員工的工作狀況和思想狀況，編制并實施培訓計劃，做好培訓管理工

作。

7、完成上級交辦的其它工作。

工程部班長崗位職責

報告上級：工程部長

聯(lián)系部門：管理處、綠化部、保安隊、保潔部

督導下級：工程部水電維修工、泥水工、木工

崗位職責：

1、負責工程部的綜合管理，承擔公司的上傳下達及公關工作。

2、負責制定適用于本項目的各項管理制度、操作規(guī)程，并監(jiān)督和檢查其實施

情況。

3、負責策劃和組織工程人員召開各類會議和培訓工作并做好記錄。

4、收發(fā)、處理、跟蹤、督辦各類內外文件，做好公司各種合同、文件其它資

料的管理。

5、負責工程部材料、零配件的采購和保管、領用等相關管理。

7、編制設備的維修計劃，并檢查督促計劃的實施。

8、負責對各棟樓宇設施設備運行、保養(yǎng)、維修、搶修等各項工作的監(jiān)督管理,

協(xié)助、協(xié)調相關人員完成設備的維修和保養(yǎng)工作。

9、負責處理工程部的各項投訴、來信、來訪，及時處理顧客投訴糾正不合格

服務，提高管理服務質量。

10、做好與學院相關部門的溝通工作，及時了解顧客的需求，不斷完善服務

工作。

水電維修工崗位職責

報告上級：工程部班長、管理員

崗位職責：

1、負責對應學院設備的日常管理和維修工作。

2、熟悉學院設備的運行方式、工作原理、正常操作。

3、負責學院各設備設施的定期維護保養(yǎng)工作，執(zhí)行相關維保計劃。

4、做好學院設備的日常巡檢工作，防止設備的跑、冒、漏現(xiàn)象，確保設備的

正常運行。

5、完成其它臨時性工作。

6、不斷學習提高自身的工作技能，提高顧客服務質量。

泥水工崗位職責

報告上級：工程班長、管理員

崗位職責：

1、泥水工主要負責各學院三大區(qū)樓房天花，室內、走道、樓梯間墻身，車

道的和維護工作。

2、服從主管的調配，完成主管安排的其它工作。

木工崗位職責

報告上級：工程班長、管理員

崗位職責：

1、主要負責各學院三大區(qū)域的門窗、桌椅、柜臺等設備設施的維修工作。

2、服從主管的調配，完成主管安排的其它工作。

（四）、保潔部

保潔部主要工作

1、按《物業(yè)管理委托合同》規(guī)定的標準及范圍，實施保潔、衛(wèi)生業(yè)務工作。

2、負責公司保潔業(yè)務的安全工作，明確安全責任，制訂安全操作規(guī)程，防患

于未然。

3、負責與各區(qū)域班組及客戶的工作協(xié)調和溝通。

4、負責保潔部員工的管理工作。

保潔部部長崗位職責

報告上級：管理處經(jīng)理

聯(lián)系部門：管理處、綠化部、工程部、保安隊

督導下級：保潔部領班、保潔員

崗位職責：

1、堅決貫徹執(zhí)行所屬管理處經(jīng)理的指示，工作直接對所屬管理處經(jīng)理負責。

對保潔部生產崗人員和設備的全權管轄和調配。并合理編排工作人員的分班分

級，保證人員安排合理。工作正常有序地進行。

2、依據(jù)公司簽訂的保潔服務合同制定《保潔質量及檢查標準》，提高工作效

率，實現(xiàn)管理目標。

3、負責保潔所需物品的采購和管理，建立資產檔案及地盤物料使用情況的費

用核算和控制。

4、針對員工的工作狀況和思想狀況，編制并實施培訓計劃，做好培訓管理工

作。

5、組織制定并實施員工的考核工作。

6、完成上級交辦的其它工作。

保潔部領班崗位職責

報告上級：管理處經(jīng)理

聯(lián)系部門：管理處、綠化部、保安隊、工程部

督導下級：保潔員

崗位職責：

1、協(xié)助部門部長做好保潔員的招聘工作。保潔員人選堅持以有一定工作經(jīng)驗

為主，思想品德好等為標準。

2、負責保潔員的上崗前培訓工作，組織保潔員學習職業(yè)道德、管理規(guī)章制度,

崗位職責和《保潔質量及檢查標準》，并督促員工遵守各項制度。

3、負責日常工作安排，劃分責任區(qū)，把工作具體落實到個人；負責人員調配;

定期組織業(yè)務知識培訓。

4、負責保潔員的考核工作，認真抽查每個保潔員負責的片區(qū)，公平公正地評

價每一個員工的工作情況。

5、每日巡視物業(yè)區(qū)域，檢查環(huán)境衛(wèi)生情況，并做詳細記錄，以此作為崗位考

核的依據(jù)之一。

6、每季度進行一次保潔質量滿意度的調查工作并作統(tǒng)計、分析，以書面形式

上報。

7、按規(guī)定要求負責本部門物料的保管、發(fā)放工作。

8、負責員工的思想教育，對工作態(tài)度不好和工作不認真的員工，要耐心做好

思想工作，屢教不改者，書面提出處理意見報部長處理。

9、負責保潔所需材料保管、領用等相關管理工作。

10、完成部長交待的其它工作任務。

11、提前上班時間二十分鐘到崗，負責對其所管理區(qū)域內的保潔工進行班前會。

12、按《保潔工崗位職責》及《保潔質量及檢查標準》要求做好屬于本人保潔

區(qū)域的保潔衛(wèi)生工作。

13、按《保潔質量及檢查標準》要求每天進行檢查、記錄，并于次日的班前會

通報檢查結果。

14、按規(guī)定要求在規(guī)定時間領取所需物料。

15、協(xié)助部長進行保潔質量的監(jiān)管工作，對本班組的保潔工有獎優(yōu)罰劣的建議

權，建議上報部長；完成部長交辦的其它工作。

保潔工崗位職責

1、提前上班時間十五分鐘到崗，確保小區(qū)（大廈）范圍內各路面、樓梯、

通道、房屋樓宇天面的保潔衛(wèi)生，確保沒有雜物、紙屑、煙頭，保證區(qū)域內環(huán)境

整潔。

2、維護保潔區(qū)域的整潔，制止各種有損環(huán)境衛(wèi)生的亂倒、亂涂等違章行為。

3、保持沙井蓋邊、果皮箱、垃圾桶的保潔衛(wèi)生，定期對果皮箱和垃圾桶進

行清洗，定期清疏化糞池沙井，保持排水排污暢通。

4、定期噴灑滅蠅、蚊、蟲、鼠的藥水、藥物。

5、每天清掃公共樓梯、通道，上門收垃圾。定期清洗公共樓梯、通道扶手,

并做好垃圾清運工作及做好清運記錄。定期打撈水塘水面漂浮垃圾。

6、完成上級領導交辦的其它工作任務。

（五）、綠化部

綠化部主要工作

1、按《物業(yè)管理委托合同》規(guī)定的標準及范圍，實施綠化工作。

2、負責公司綠化業(yè)務的安全工作，明確安全責任，制訂安全操作規(guī)程，防患

于未然。

3、負責與各區(qū)域班組及客戶的工作協(xié)調和溝通。

4、負責綠化部員工的管理工作。

綠化部部長崗位職責

報告上級：管理處經(jīng)理

聯(lián)系部門：保潔部、保安隊

督導下級：綠化領班、綠化工

崗位職責：

1、堅決貫徹執(zhí)行所屬管理處經(jīng)理的指示，工作直接對所屬管理處經(jīng)理負責。

2、對綠化部生產崗人員和設備的全權管轄和調配。并合理編排工作人員的分

班分級，保證人員安排合理。工作正常有序地進行

3、依據(jù)公司簽訂的保潔服務合同制定《綠化質量及檢查標準》，提高工作效率,

實現(xiàn)管理目標。

4、負責綠化所需物品的采購和管理，建立資產檔案及地盤物料使用情況的費

用核算和控制。

5、針對員工的工作狀況和思想狀況，編制并實施培訓計劃，做好培訓管理工

作。

6、組織制定并實施員工的考核工作。

7、完成上級交辦的其它工作。

綠化部班長崗位職責

報告上級：管理處經(jīng)理

聯(lián)系部門：管理處、保潔部、保安隊、工程部

督導下級：綠化工

崗位職責：

1、協(xié)助部門部長做好綠化員的招聘工作。保潔員人選堅持以有一定工作經(jīng)驗

為主，思想品德好等為標準。

2、負責綠化員的上崗前培訓工作，組織保潔員學習職業(yè)道德、管理規(guī)章制度,

崗位職責和《綠化質量及檢查標準》及綠化業(yè)務知識，并督促員工遵守各項制度。

負責日常工作安排，劃分責任區(qū)，把工作具體落實到個人；負

3、責人員調配；定期組織業(yè)務知識培訓。

4、負責員工的考核工作，認真抽查每個綠化員負責的片區(qū)，公平公正地評價

每一個隊員的工作情況。

5、每日巡視物業(yè)區(qū)域，檢查環(huán)境綠化情況，并做詳細記錄，以此作為崗位考

核的依據(jù)之一。

6、每季度進行一次質量滿意度的調查工作并作統(tǒng)計分析，以書面形式上報。

7、按規(guī)定要求負責本部門物料的保管、發(fā)放工作。

8、負責員工的思想教育，對工作態(tài)度不好和工作不認真的員工，要耐心做好

思想工作，屢教不改者，書面提出處理意見報部長處理。

9、完成部長交待的其它工作任務。

10、按《綠化工崗位職責》及《綠化質量及檢查標準》要求做好屬于本人綠化

區(qū)域的保潔衛(wèi)生工作。

11、按《綠化質量及檢查標準》要求每天進行檢查，并向部長通報檢查結果。

12、對本班組的綠化工有獎優(yōu)罰劣的建議權，建議上報部長。

13、協(xié)助管理員進行綠化質量的監(jiān)管工作，及完成部長交辦的其它工作。

綠化工崗位職責

1、掌握綠地花草、樹木生長情況，做好四季護理，及時施肥、除草、殺蟲。

2、及時清除已枯死的花草樹木并補種，根據(jù)季節(jié)每日噴淋，定期噴灑農藥。

3、每月修剪綠化、草坪、樹木，每天清除綠地、樹腳、花盆內的雜物垃圾。

4、制止破壞綠化設備設施、踐踏綠地、花木的行為。

5、完成上級領導交辦的其它工作任務。

第四節(jié)日常管理制度和考核辦法

一、日常管理制度目錄

1、精神文明建設公約

2、環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定

3、綠化管理規(guī)定

4、消防管理規(guī)定

5、安全用水、用電管理規(guī)定

6、文體娛樂場所管理規(guī)定

7、管理處運作制度

8、管理處檔案資料管理制度

9、管理處辦公設備使用制度

10、管理處消防責任制

11、管理處對外服務工作管理規(guī)定

12、管理處員工工作服管理規(guī)定

13、管理處員工宿舍管理規(guī)定

14、管理處投訴處理、回訪制度

15、管理處維修、回訪制度

16、安保管理工作制度

二、考核辦法目錄

1、部門考核細則

2、管理崗員工考核細則

3、非保安類生產崗員工考核細則

（考核崗位：保潔工、綠化工、維修工；含班長、領班）

4、保安隊員工考核細則

（考核崗位：保安領班、保安）

第三章管理服務人員配置

第一節(jié)配置各崗位人員的具體情況

部門（總人數(shù)）管理崗人員生產崗人員生產崗人員

（人數(shù)）（人數(shù)）（人數(shù)）

管理處（3人：其中管理處經(jīng)理（1人）

——

管理處經(jīng)理1人，管綜合崗管理員（1人）

理員2人）質監(jiān)崗管理員（1人

保安人（91人）保安隊長（1人）保安副隊長領班（3人）

（1人）學生公寓值班員（39人）

保安（47人）

保潔部（46人）部長（1人）班長（1人）保潔領班（3人）

保潔員（41人）

綠化部（10人）部長（1人）班長（1人）綠化員（8人）

工程部（12人）部長（1人）班長（1人）水電維修工（6人）

泥水工（2人）

木工（2人）

合計：162人（管理人員7人）

第二節(jié)項目經(jīng)理人簡介

序號姓名性別年齡學歷資格證書擬任職務從事物業(yè)管理年限

第三節(jié)各崗位任職標準

管理處經(jīng)理：

本科以上學歷，持“物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理”上崗證；3年以上物業(yè)管理工作經(jīng)

驗，熟知物業(yè)管理流程和物業(yè)管理專業(yè)知識；熟悉相關物業(yè)法規(guī)；優(yōu)秀的溝通'

協(xié)調'組織'公關能力；業(yè)務素質和市場意識強，謹慎敏銳，品行優(yōu)良。

綜合崗管理員：

大專以上學歷，熟悉公文寫作基本要求；良好的口頭表達能力，工作認真負

責；頭腦靈活，具有保密意識；熟悉電腦操作，持電算化上崗證；持“物業(yè)管理

崗位”上崗證。

質監(jiān)崗管理員：

大專以上學歷，；有1年以上物業(yè)管理經(jīng)驗；熟悉xxx市有關物業(yè)'市容衛(wèi)生

'綠化'治安'消防等管理規(guī)定，并能熟練運用；熟悉電腦操作。

工程部長：

理工科大專以上文化程度，助理工程師以上技術資格；持“物業(yè)管理崗”上

崗證，具有2年以上工程維護及裝修工程管理的工作經(jīng)驗；熟悉電腦操作。

工程部班長：

大專以上文化程度，持“物業(yè)管理崗”上崗證，具有2年以上物業(yè)管理工程

維護管理的工作經(jīng)驗；熟悉電腦操作。

工程部水電維修工、水泥工、木工：

高中以上學歷，持上崗證。有2年以上同崗位工作經(jīng)驗。

保安隊長：

大專以上學歷；強烈的工作責任感和工作敏銳感；出色的組織'協(xié)調'溝通

能力及突發(fā)事件應變能力；具有全面豐富的安保業(yè)務知識，部隊轉業(yè)軍人優(yōu)先，

熟悉電腦操作。

保安副隊長：

大專以上學歷，身高175厘米以上；具軍事技能培訓指導能力，制訂軍事技

能培訓計劃并跟進考核；掌握各安保崗位必備條件的業(yè)務知識，有部隊服役經(jīng)驗

者優(yōu)先，熟悉電腦操作。有1年以上同崗位工作經(jīng)驗。

保安領班、保安：

年齡20-28周歲，身高170厘米以上，初中以上文化程度，身體健康，相貌

端莊，有酒店或物業(yè)管理保安工作經(jīng)驗及退伍軍人優(yōu)先。

學生公寓值班員：

年齡20-35周歲，身高168厘米以上，初中以上文化程度，身體健康，相貌

端莊。

保潔部長、綠化部長：

大專以上學歷，形象好，身體健康，有一定的溝通及處事能力，有3年領班

工作經(jīng)驗及一定專業(yè)知識，并具備電腦操作基礎。

保潔班長、綠化班長：

高中或中專以上學歷，形象好，身體健康，有一定的溝通及處事能力，具備

電腦操作基礎。

保潔工、綠化工：

初中以上學歷，身體健康，外地人員須有XXX市、XXX市戶口的親友擔保。

注：對公司內部培養(yǎng)的各級管理人員，公司堅持“能者上，平者讓，庸者下”

的用人原則，堅持學歷職稱與實際工作能力相結合，以實際工作能力為主的原

則。對任職人員的學歷，職稱和年齡等條件可作適當放寬，注重其實際工作經(jīng)

驗和綜合素質。

第四節(jié)人員開發(fā)和培訓

按公司IS09001：2000質量管理體系標準要求，建立《員工培訓制度》,

管理處每年年底制定第二年的培訓計劃，并認真實施，管理處不定期對各部門的

培訓工作進行抽查，年終作為各部門績效考核的依據(jù)。

一、人員培訓計劃

(-)培訓計劃的制定

1、管理處根據(jù)公司培訓制度的要求，結合實際工作需要，于每年12月份制

定下年度《年度培訓計劃》。

2、下屬部門根據(jù)管理處的《年度培訓計劃》，結合本部門實際情況，制定本

部門月度、年度《培訓計劃》。

3、培訓計劃包括：培訓項目、培訓對象、培訓部門或責任人、完成期限等

內容。

4、培訓計劃應由編制人簽名，并由管理處負責人審批。

（二）三年總體培訓計劃

第一年：培訓目標為保證項目派駐人員充分了解項目的具體情況，使各部門

員工熟悉各項工作流程及應急方案。在建立健全各項規(guī)章制度和操作規(guī)程的前提

下，以樹立形象，規(guī)范管理，注重服務，提高各階層員工的現(xiàn)場解決問題能力為

主要內容，為實施標準化管理服務打下扎實的群眾基礎。并針對第一年要求達到

市級示范項目進行專項培訓。

第二年：培訓以提高服務質量、實施精細服務為主要目標。繼續(xù)將新員工入

職培訓和提高員工現(xiàn)場管理服務能力為培訓重點，重視提高基層管理人員管理水

平的培訓，發(fā)現(xiàn)、培養(yǎng)具發(fā)展?jié)撡|的管理干部，在員工隊伍中形成良性的競爭機

制和晉升階梯，增強團隊的凝聚力和戰(zhàn)斗力，并為創(chuàng)省級物業(yè)管理示范項目進行

專項培訓。

第三年：培訓工作仍然將新員工入職培訓和提高員工主動服務意識、提高現(xiàn)場

管理服務能力為培訓重點，繼續(xù)重視提高基層管理人員管理水平的培訓，以保證管

理服務工作的連貫性和團隊精神。提出實現(xiàn)精品管理的培訓目標，為實現(xiàn)三年創(chuàng)國

家級物業(yè)管理示范項目進行專項培訓。

（三）管理處培訓計劃表

任

責

門

序號培訓項目（內容）培訓對象部學時要求完成期限備注

入職培訓①公司簡介；

②管轄物業(yè)簡介：③物

業(yè)管理概述；④物業(yè)管

正式接管項目接管前安排所有新員工集中培訓。接

理從業(yè)人員的基本要求

前7天完成，以管后，凡新入職員工按此要求進行。

1（含服務規(guī)范、儀容儀新油叫管理處16小時

后凡新員工入培訓后進行開卷測試，資料存入員工

表、處理投訴等內容）；

職前檔案。

⑤《員工手冊》（含員

工守則、勞動條例、獎

懲條例）

正式接管項目前.，各用人部門與項目方

崗前培訓1:①部門簡介；

聯(lián)系，收集相關資料，編寫簡易實用教

②崗位職責和操作規(guī)

材進行培訓?接管項目后一個月內建立

程；③安全須知；④本

正式接管項目健全各項制度及工作程序,并完成相關

物業(yè)突發(fā)事件應急方案

用人不少于24前2天完成，以培訓。各部門建立《新入職員工培訓記

2（含火警、供配電、供

部門小時后凡新員工入錄表》。培訓后進行抽查提問或書面測

排水、自然災害、非正

職一周內試,試用期滿進行閉卷理論考試及實操

常上訪、電梯困人等應

考核。經(jīng)考核不適用者，不予錄用?？?/p>

急方案）；⑤員工考核

核合格者，辦理轉正手續(xù)，資料存入員

細則。

工個人檔案。

3崗位培訓

徵t員、文員、我司要求所有管理員及部長以上（含

部長以上（含視行業(yè)主管部部長）管理人員必須持《物'業(yè)管理從

物業(yè)管理從業(yè)人員上崗40小時

3.1部長）管理人管理處門相關培訓時業(yè)人員上崗證》?凡未持證者，由公

培訓以上

員未持證員間表及時安排司安排參加行業(yè)舉辦的專業(yè)培訓，考

工試合格發(fā)證。

未有匕崗證保安員入職后3個

根據(jù)公安機關的要求及開班情況及時安

3.2保安員上崗培訓的保安員保安隊40小時