河南省許昌市上海城五星級酒店可行性研究報告

河南省許昌市上海城五星級酒店可行性研究報告投資商：上海金房置業(yè)有限公司編制：深圳市謀略商業(yè)策劃有限公司二O○六年七月—謀略商業(yè)策劃上海城五星級酒店可行性研究報告2第一章項目規(guī)劃的背景 4第二章河南省和許昌市經(jīng)濟發(fā)展情況 4 4 6第三章項目總體規(guī)劃 7 7二、五星級酒店規(guī)劃 9第四章我國酒店行業(yè)概況 9 9 四、酒店業(yè)經(jīng)濟特點 第五章市場、競爭和項目定位 一、總體設想 二、公司發(fā)展戰(zhàn)略步驟設想 謀略商業(yè)策劃上海城五星級酒店可行性研究報告3 二、產(chǎn)品與服務 五、公關宣傳策略 第八章營運和管理 一、收入、成本費用及利潤預測 二、財務評價 第十章風險與對策分析 第十一章結論 謀略商業(yè)策劃上海城五星級酒店可行性研究報告4上海城五星級酒店可行性研究報告第一章項目規(guī)劃的背景機遇!把目光投向了華夏民族的發(fā)祥地、中國人口大省——河南，規(guī)劃投資16億元，平方公里，人口447萬。市區(qū)面積50平方公里，人口51萬。交通便捷，京廣鐵路、京珠高速公路、107國道并行縱穿南北；禹鄲鐵路、311國道橫貫東西，距謀略商業(yè)策劃上海城五星級酒店可行性研究報告5鄭州80公里，距新鄭國際機場僅50公里。幅達10%;全市擁有23家企業(yè)集團，其中電力保護、金剛石磨具、煙草加工、質量和主要經(jīng)濟指標全省第一。許昌市所轄的長葛市陶瓷建材，機械工業(yè)家重點優(yōu)質棉花生產(chǎn)基地縣，臘梅種植歷史悠久，有“鄢陵臘梅冠天謀略商業(yè)策劃上海城五星級酒店可行性研究報告6圖2.12001-2005年許昌市GDP變化圖(同年價格，億元)0許昌東城區(qū)位于許昌市東部，創(chuàng)建于1997年4月，規(guī)劃面積20平方公里，規(guī)劃人口20萬，至二OO五年底東區(qū)人口達8萬，二O○二年十月許昌市委、東方明珠、蓮城華庭、東城住宅小區(qū)(公務員二期)等總計300萬m2的高檔社按照《許昌市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等十一個五年規(guī)劃綱要》,市區(qū)擬以東城謀略商業(yè)策劃上海城五星級酒店可行性研究報告7之二的占比，預計到2006年10月份前，東城區(qū)商品房面積將突破220萬平方米，從而形成9-10萬的居住人口(含原居民)。目前，許昌房地產(chǎn)界的“四大天王”相繼入駐，以大批教育、文化、醫(yī)療機構的設立，預計到2007年東區(qū)商品房建成面積將達320萬平方米，常住居民應在12萬人左右。僅在2006年，東城區(qū)就有10件大事吸引了省內(nèi)外的眼球，其中包括投資20個億的熱源廠項目，當年完成投資10億元；投資16個億的“上海城”項目，完成一期開發(fā)；獲國家開發(fā)銀第三章項目總體規(guī)劃市區(qū)中心區(qū)域4公里。總建筑面積達78萬平方米，分為三大版塊，其中ShoppingMall的商業(yè)建筑面積262600平方米；五星級大酒店建筑面積51635平方米；大型高檔時尚社區(qū)建筑面積316728平方米。項目總投資逾16億人民幣，是迄今為止許昌市最大的商住綜合地產(chǎn)開發(fā)項目。建成后的上海城不但成為人謀略商業(yè)策劃上海城五星級酒店可行性研究報告8在目前地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品同質化現(xiàn)象非常嚴重、市場需求矛盾尚未理順的情況謀略商業(yè)策劃上海城五星級酒店可行性研究報告9面積33600平方米，投資總額預計2.7億元。其中：建筑、設施設備成本預計謀略商業(yè)策劃上海城五星級酒店可行性研究報告店數(shù)量和客房數(shù)量自1997年至2004年一直保持著超過10%的增長率(2003年20.00%■酒店數(shù)(家)一◆—增長率(%)0從星級酒店的比例來看，五星、四星高檔酒店約占酒店總數(shù)量的11%,三星級酒店約占酒店總數(shù)量的36%,一星、二星中低檔酒店約占酒店的53%;而4.3所示。謀略商業(yè)策劃上海城五星級酒店可行性研究報告表4.12004年全國各地區(qū)星級飯店數(shù)地區(qū)合計五星四星三星二星一星總計北京天津45河北28山西03內(nèi)蒙古29遼寧吉林43黑龍江3上海江蘇浙江9安徽4福建78江西27山東河南46湖北8湖南8廣東廣西5海南9重慶49四川貴州0云南7西藏019謀略商業(yè)策劃上海城五星級酒店可行性研究報告陜西45甘肅1青海038寧夏042新疆71998-2000年一直處于下降過程中，酒店出租率在1998年達到52%左右的低點后開始回升，酒店行業(yè)整體經(jīng)營利潤在經(jīng)歷1998-2001年四年連續(xù)虧損后，于表4.2酒店規(guī)模及客房情況酒店家數(shù)客房(間)酒店總量比重客房總量比重五星四星三星二星一星總計資料來源：根據(jù)《中國旅游統(tǒng)計年鑒2005》整理計算謀略商業(yè)策劃上海城五星級酒店可行性研究報告圖4.2星級酒店出租率及利潤波動情況圖4.2星級酒店出租率及利潤波動情況0■酒店業(yè)利潤(萬元)一◆—出租率(%)國際公認星級酒店盈虧平衡點經(jīng)驗值為酒店出租率60%,我國目前星級酒店出租率剛剛超過60%,還遠低于1992年接近95%的歷史最高出租率，也明顯從星級酒店的平均房價來看，通常酒店房價上升會滯后出租率2年左右，2001年我國星級酒店平均房價達到近10年最低點(約215元)后，已經(jīng)呈現(xiàn)緩業(yè)目前行業(yè)景氣度尚不高，但自2001年開始應當已經(jīng)步入了一個正在緩慢上升從2002年我國星級酒店的整體運行情況看，五星級酒店的出租率最高，盈見圖4.3所示。造成高星級酒店與其他星級酒店經(jīng)營效益出現(xiàn)如此大的差異的原因除了因謀略商業(yè)策劃上海城五星級酒店可行性研究報告圖4.32002年圖4.32002年星級酒店經(jīng)營情況□人均利潤(千元/人)□每間客房收入(萬元/間)--客房出租率05資料來源：《2002年中國星級飯店統(tǒng)計公報》場化程度高，如在五星級酒店中外商及港澳臺投資企業(yè)占62%,而在全國星級酒店中有67%是國有或集體經(jīng)濟成份，相當大一部分國有酒店是作為政府部門、國家機關和國有大中企業(yè)的接待單位而存在，這一部分酒店缺少經(jīng)營壓力、市場觀念淡薄、管理粗放、冗員眾多，很多只能依靠主辦單位的補貼維持經(jīng)營，從而出現(xiàn)了大面積、高金額的虧損。這一點突出地表現(xiàn)在不同注冊類型酒店出租率的差異上。根據(jù)2002年中國星級酒店統(tǒng)計公報顯示，在星級酒店中，國有星級酒店的出租率最低，而港澳臺投資的酒店出租率最高。2002年不同注冊類型企業(yè)出租率情況見圖4.4。四、酒店業(yè)經(jīng)濟特點1、屬于資本密集型和勞動密集型行業(yè)興建星級酒店不僅需要支付土地取得成本、土建費用和各項前期費用，同時還需要投入大量資金進行裝修和配套設施、配套設備的建設，需要的投資額很大，屬于資金密集型行業(yè)；同時，酒店業(yè)作為服務行業(yè)，又需要大量的服務人員，也屬于勞動密集型行業(yè)。酒店業(yè)的這一特點，決定了資產(chǎn)折舊及維護費用和日常人工費用等相對固定性費用較高，企業(yè)利潤對收入的敏感性很高，在出租率低于盈虧平衡點時，收入的降低將造成大額的虧損，在出租率高于盈虧平衡點時，收謀略商業(yè)策劃上海城五星級酒店可行性研究報告圖4.42002年不同注冊類型酒店出租率圖4.42002年不同注冊類型酒店出租率情況(%)資料來源：《2002年中國星級飯店統(tǒng)計公報》年至2002年一直保持10%以上的增長率，高于GDP的增長，占GDP的比重也穩(wěn)步上升，至2002年我國旅游總收入已經(jīng)達到5500億元，占GDP的5.4%。旅游的產(chǎn)業(yè)規(guī)模已經(jīng)確立，并逐步發(fā)展成為我國的新興支柱產(chǎn)業(yè)。我國近年來來入境旅游人數(shù)及收入增長迅速，1991年—2002年旅游外匯收入年復合增長率達到14%以上，見圖4.5。謀略商業(yè)策劃上海城五星級酒店可行性研究報告圖4.51991-200圖4.51991-2002入境旅游情況0■入境旅游人數(shù)(千人)一◆—旅游外匯收入(百萬美元)0表4.3“九五”期間我國國內(nèi)旅游情況年份人次(億人次)增長率收入增長率人均消費增長率根據(jù)我國旅游業(yè)發(fā)展的“十五”規(guī)劃，到2005年我國將接待海外旅游者11,200-12,000萬人次，年均增長6%—8%;實現(xiàn)國際旅游收入240—260億美元，年均增長8%—10%;實現(xiàn)國內(nèi)旅游收入5350-5850億元，年均增長11%謀略商業(yè)策劃上海城五星級酒店可行性研究報告我國星級酒店數(shù)量自1992-2002年一直保持15%以上的增長速度，使得酒店行業(yè)利潤率迅速下降，甚至在1998年—2001年連續(xù)四年出現(xiàn)了行業(yè)整體虧損谷，目前已步入緩慢上升的趨勢中。根據(jù)國際著名咨詢公司德勤公司對2004年1-8月中國酒店業(yè)的調查測評，我國酒店業(yè)在2004年1-8月的入住率、平均表4.42004年1-8月中國酒店業(yè)表現(xiàn)入住率平均房間收入至2004相對2003年變化(%)相對2000年變化(%)至2004年8月(元)相對2003年變化(%)相對2000年變化(%)中國所有酒店5中國主要城市4中國次要城市9中國地域性城市6資料來源：德勤“酒店業(yè)評測調查”謀略商業(yè)策劃上海城五星級酒店可行性研究報告第五章市場、競爭和項目定位許昌市位于中原之中，市區(qū)距省會鄭州僅80公里，是一座歷史于此，故稱許地。西周初期，被封為許國。秦朝改稱許縣。公元196文化中心。公元221年，魏文帝曹丕廢漢立魏，因“魏基昌于許”,表5.12001-2005年許昌市相關經(jīng)濟指標變化情況表2001年2002年2003年2004年2005年GDP(同年價格，億元)接待入境游客(人天)國內(nèi)游客(萬人天)旅游總收入(億元)外匯(萬美元)隨著中西部大開發(fā)戰(zhàn)略的逐步實施，來河南旅游的中外游客逐年增多，在2005年許昌已經(jīng)接待國內(nèi)游客172萬人，實現(xiàn)旅游總收入8.3億元，許昌市近年來國內(nèi)旅游情況見圖5.1。謀略商業(yè)策劃上海城五星級酒店可行性研究報告圖5.12001-2005年許昌市國內(nèi)游客變化表(萬人天)圖5.22001-2005年許昌市旅游總收入變化表(億元)許昌市在國內(nèi)旅游迅速發(fā)展的同時，海外游客入境旅游也得到了一定的增圖5.32001-2005年許昌市接待入境游客變化表(人天)謀略商業(yè)策劃上海城五星級酒店可行性研究報告2004年2005年圖5.42001-2005年許昌市旅游外匯變化表(萬美元)目前許昌市擁有星級酒店16家，其中五星級酒店0家，四星級酒店2家，三星級及以下酒店14家。主要酒店情況如表5.2。謀略商業(yè)策劃上海城五星級酒店可行性研究報告表5.2酒店競爭情況表名稱瑞貝卡大酒店鴻寶大酒店許昌大酒店桃園大酒店許昌迎賓館許昌賓館位置等級面積(m2)客房數(shù)餐廳容納人數(shù)門市價/標間開房率許昌市古許昌市穎許昌市許昌市七許昌市八許昌市南關大街交穎昌大道叉口處)對面)匯處交匯處四星級三星級三星級三星級四星級三星級酒店高16酒店高25000m222000m2占地面積10000多層，建筑18層，建500-700500人同500-700400-500400-5001000人人同時就時就餐人同時人同時就人同時就同時就餐謀略商業(yè)策劃上海城五星級酒店可行性研究報告表5.3餐飲競爭情況表名稱具體信息豫園美食城位于許昌市古槐街至南大街，靠近春秋廣場和建設路位置。占地12500平方米左右，由美食街、商業(yè)街、地下停車場組成。天一閣位于春秋廣場北側，共2層，面積3000平方米左右，門前有鴻寶大酒店位于穎昌大道，火車站對面，屬于酒店、餐飲、購物等多項服務于一體的大型酒店，面積15000平方米左右，屬于中高檔就餐場所。永和豆?jié){位于許昌市春秋廣場東側，一層，面積400平方米左右。來自臺灣的快餐飲食連鎖店桃園大酒店位于南大街與七一路交叉口，可同時容納400-500人就餐，屬于賓館配套餐飲服務設施，檔次相對較高西提島咖啡位于春秋廣場天一閣對面，主要經(jīng)營咖啡、西餐、甜點等，屬重慶小天鵝火鍋位于南大街桃園大酒店附近，營業(yè)面積600平方米以上，連鎖店餐飲文化形式，屬于中檔消費水平家旅游局2000的抽樣調查，有42%的國外游客是于游覽觀光為目的，其次為商謀略商業(yè)策劃上海城五星級酒店可行性研究報告圖5.4圖5.4國外游客住宿目的資料來源：國家統(tǒng)計局、國際旅游局2000年抽樣調查資料許昌級酒店的價格在各個酒店之間差異很大間左右，淡季約在300/間左右，全年平均價格約在360元/間左右。店業(yè)人士估計，許昌星級酒店出租率應在75%—80%左右。年2008年上限下限上限下限上限下限上限下限國內(nèi)旅游人數(shù)(萬人)年增長率(%)87665國內(nèi)旅游收入(億元)年增長率(%)998謀略商業(yè)策劃上海城五星級酒店可行性研究報告海外旅游人數(shù)(萬人)年增長率(%)87665旅游外匯收入(萬美元)年增長率(%)998旅游業(yè)總收入(億元)注：美元折合人民幣按1:8.0計算的平均生命期為40年，通常只有少數(shù)企業(yè)由于不斷創(chuàng)新的緣故使得企業(yè)生命期延長到80到90年。酒店的入住率和收益在起初的3到5年之間，也就是起步期階段基本上增長都非常迅速，并且在開業(yè)后8到15年之間(中期)收益都會維持相當高的水平，之后創(chuàng)利能力逐漸下降(衰退期)。“上海大酒店”于2008年謀略商業(yè)策劃上海城五星級酒店可行性研究報告由中華人民共和國商務部倡導組織興建的許昌全國紡織機械交易博覽中心將于近期動工，它地處河南許昌市東城區(qū)，占地面積1200畝，建筑面積將高達中心將會入駐全國性紡織機械廠家和進口設備代理商，數(shù)量達到一萬家以此項目于2008年建成開業(yè)，將為許昌帶來大量的商機，特別是旅游業(yè)。由計每天至少帶來200多位客人。謀略商業(yè)策劃上海城五星級酒店可行性研究報告的發(fā)展速度，根據(jù)《河南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》的預測，至2015年河南國內(nèi)國外旅游收入將保持10%以上的增長速度，這為河南酒店業(yè)的發(fā)展提供了良好的機利潤、入住率、酒店房價等指標分析，我國酒店自2001年應當已經(jīng)開始新的一輪景氣周期，目前正處于入住率、房價平穩(wěn)增長時期(初期),目前正是進入酒③河南經(jīng)濟的發(fā)展謀略商業(yè)策劃上海城五星級酒店可行性研究報告使酒店能夠在2008年河南旅游旺季到來之前第六章發(fā)展規(guī)劃謀略商業(yè)策劃上海城五星級酒店可行性研究報告第七章市場營銷謀略商業(yè)策劃上海城五星級酒店可行性研究報告住房定價采用競爭定價法，根據(jù)競爭對手(許昌市四星級酒店)的價格策略餐飲娛樂服務價格將參考河南省五星級酒店和許昌市四星級酒店的價格水飲住宿服務。根據(jù)艾瑞市場咨詢公司《2003年中國網(wǎng)上訂房訂票研究報告》的上訂房等幾種方式。其中，作為一個傳統(tǒng)的預訂模式，電話預訂以37.8%占居謀略商業(yè)策劃上海城五星級酒店可行性研究報告謀略商業(yè)策劃上海城五星級酒店可行性研究報告人的需要，設計多種房間包價套餐(含客房、餐飲);大力發(fā)展行政樓層客戶，務(包括服務、餐飲菜品質量、其他營業(yè)部門高標準的服務等),同時也可以采4、獎勵激勵制度第八章營運和管理謀略商業(yè)策劃上海城五星級酒店可行性研究報告 謀略商業(yè)策劃上海城五星級酒店可行性研究報告功能廳1個。謀略商業(yè)策劃上海城五星級酒店可行性研究報告謀略商業(yè)策劃上海城五星級酒店可行性研究報告應付賬應付賬管理驗收單應收賬發(fā)票應付賬款文件賬簿報表賬簿報表現(xiàn)金管現(xiàn)金管謀略商業(yè)策劃上海城五星級酒店可行性研究報告米購部米購部財務部康樂中心商務小心會餐客前保安部程部行政部飲部務部房部門m六、管理團隊謀略商業(yè)策劃上海城五星級酒店可行性研究報告第九章投資與財務評價考慮到酒店的行業(yè)特點，在酒店開業(yè)7—8年間通常對酒店進行重新裝修，根據(jù)許昌市高星級酒店的情況，預計出租率前二年為75%,3-6年為85%,7-8年為80%,年住宿收入詳見表9.1。表9.1客房收入估算表序號1-2年3-6年7-8年合計1單價(元)2出租率3收入(元)謀略商業(yè)策劃上海城五星級酒店可行性研究報告表9.2每日餐飲收入估算表序號數(shù)量每桌人數(shù)人均消費上座率每日收入1中餐廳總收入早茶6午餐8晚餐2西餐廳總收入午餐4晚餐43酒吧54餐飲收入(含酒 謀略商業(yè)策劃上海城五星級酒店可行性研究報告表9.3正常年份年收入及稅金附加情況表1-2年3-6年7-8年客房收入餐飲收入銷售收入合計租賃收入其它收入總收入合計稅金及附加建筑、設備成本折舊按30年計，裝修成本折舊按8年計，折舊計算方法按表9.4折舊計算表年份建筑成本裝修折舊合計因酒店餐飲業(yè)成本費用構成龐雜，詳細分項計算反而容易出現(xiàn)比較大的偏差，故根據(jù)國內(nèi)酒店行業(yè)通常的成本費用結構進行測算，預計項目總成本費用1-2年每年80000041萬元，3-6年每年89015540萬元，7-8年每年87108415萬謀略商業(yè)策劃上海城五星級酒店可行性研究報告元。詳見表9.5。成本項目1-2年3-6年7-8年估算依據(jù)折舊行政