【外商直接投資對房地產(chǎn)價格的影響實(shí)證探析-以A地區(qū)為例11000字（論文）】

外商直接投資對房地產(chǎn)價格的影響實(shí)證分析-以A地區(qū)為例摘要：近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)的開放程度在不斷地提高，我國房地產(chǎn)行業(yè)成為了外資流入的熱點(diǎn)行業(yè)。外商直接投資促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，但也在一定程度上促進(jìn)了房價的上升，房價的快速上漲影響了我國社會經(jīng)濟(jì)生活的穩(wěn)定。因此，研究外商直接投資對房地產(chǎn)價格的影響對于解決房地產(chǎn)業(yè)面臨的問題和引導(dǎo)國際資本流入具有重要的理論和實(shí)踐意義。本文以A地區(qū)7個省市2011-2019年中的省級面板數(shù)據(jù)作為研究對象，實(shí)證檢驗(yàn)外商直接投資對房地產(chǎn)價格的影響。實(shí)證分析結(jié)果表明，外商直接投資（FDI）促進(jìn)了我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，但同時也會促進(jìn)房地產(chǎn)價格的上漲，可能存在對房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為。外商直接投資每增加1%，房地產(chǎn)價格就會上漲0.07%，外商直接投資會推動房價上漲。本文的研究結(jié)果將會為FDI和房地產(chǎn)價格的研究提供經(jīng)驗(yàn)證據(jù)。關(guān)鍵詞：外商直接投資房地產(chǎn)價格A地區(qū)目錄1引言 31.1研究背景 31.2研究意義 32文獻(xiàn)綜述 42.1國外研究現(xiàn)狀 42.2國內(nèi)研究現(xiàn)狀 42.3文獻(xiàn)述評 63外商直接投資對房地產(chǎn)價格的影響 73.1我國引進(jìn)外商房地產(chǎn)投資的現(xiàn)狀分析 73.2外商直接投資對房地產(chǎn)價格影響機(jī)制 94研究設(shè)計(jì) 104.1樣本選擇與數(shù)據(jù)來源 104.2變量選取 104.3模型設(shè)定 115實(shí)證分析 125.1描述性分析 125.2相關(guān)性分析 135.3回歸分析 135.4異質(zhì)性檢驗(yàn) 145.5穩(wěn)健性檢驗(yàn) 156研究結(jié)論與政策建議 166.1研究結(jié)論 166.2政策建議 17參考文獻(xiàn) 18

1引言1.1研究背景近年來，房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展占據(jù)越來越重要的地位，加之房地產(chǎn)業(yè)具備金融屬性，和眾多產(chǎn)業(yè)聯(lián)系緊密，所以房地產(chǎn)行業(yè)的安全發(fā)展對于保證整個國民經(jīng)濟(jì)的安全十分重要。因此，影響房地產(chǎn)業(yè)的各個因素都被大家所關(guān)注。目前我國房地產(chǎn)業(yè)的開放程度在不斷提高，外商直接投資對房地產(chǎn)業(yè)的投資額也在不斷增加，房地產(chǎn)業(yè)是外商直接投資的熱點(diǎn)行業(yè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年，我國房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際利用外資2347188萬美元，外商直接投資在房地產(chǎn)業(yè)的投資占投資總額的16.99%，僅次于占比排名第一的制造業(yè)。外商直接投資（FDI)）大量涌入房地產(chǎn)市場，給予房地產(chǎn)業(yè)大量的資金和技術(shù)上的支持，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展。外商直接投資促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，但部分外商投資者存在房地產(chǎn)的投機(jī)行為，進(jìn)而加速了房地產(chǎn)價格的上漲，影響了我國社會經(jīng)濟(jì)生活的穩(wěn)定。國內(nèi)一些學(xué)者認(rèn)為大量的外商直接投資可能會給我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生沖擊，尤其對我國的房地產(chǎn)市場有所擔(dān)憂。目前我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了投資增長較快、房地產(chǎn)價格尤其是住宅價格增幅較大的現(xiàn)象，中央的宏觀調(diào)控政策頻頻下發(fā)，一些專家學(xué)者認(rèn)為要嚴(yán)格限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場以促進(jìn)市場的穩(wěn)定。因此，在我國目前房價虛高的情況下，研究外商直接投資對房地產(chǎn)價格的影響，對于解決房地產(chǎn)業(yè)面臨的問題和引導(dǎo)外商直接投資流入具有重要的意義。本文將以外商直接投資額較大的A地區(qū)2011-2019年的數(shù)據(jù)為研究對象，實(shí)證檢驗(yàn)外商直接投資對房地產(chǎn)價格的影響，為FDI和房地產(chǎn)價格的研究提供經(jīng)驗(yàn)證據(jù)。1.2研究意義外商直接投資能夠緩解我國房地產(chǎn)行業(yè)的資金壓力，降低銀行的信貸風(fēng)險，增加房地產(chǎn)市場的供給和需求，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。另外外商直接投資給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了新設(shè)備和技術(shù)，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場機(jī)制的發(fā)展和完善。但是，外商直接投資也會房地產(chǎn)行業(yè)和我國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不利的影響，增加人民幣升值壓力，降低了貨幣政策的有效性。大量的外商直接投資進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，會使產(chǎn)生較多的投機(jī)行為而產(chǎn)生“羊群效應(yīng)”，導(dǎo)致產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。因此，本文實(shí)證研究外商直接投資對房地產(chǎn)價格的影響，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。2文獻(xiàn)綜述2.1國外研究現(xiàn)狀從現(xiàn)有文獻(xiàn)看，國外學(xué)者從不同角度研究了外商直接投資和房地產(chǎn)的問題。Dunning(1993)研究認(rèn)為外商直接投資的動機(jī)包括尋求資源、尋求市場以及尋求效率。Globerman和Shapiro(2002)認(rèn)為良好的國家治理基礎(chǔ)設(shè)施是吸引FDI進(jìn)駐的重要因素。Yin和Ye(2016)認(rèn)為地區(qū)的集聚經(jīng)濟(jì)性很大程度上決定了FDI的流入。Farrell（2006）通過采用日本上近20年的數(shù)據(jù)作為研究對象，研究得出外商直接投資進(jìn)入房地產(chǎn)的重要原因是金融環(huán)境較好。Hoeslim，Lekander.J和Witkiewicz.W（2004）以三大洲的數(shù)據(jù)為例，研究外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險和回報，得出房地產(chǎn)是一項(xiàng)有效資產(chǎn)。Savant（2006）選取印度作為研究對象，研究得出外商直接投資對房地產(chǎn)行業(yè)的影響在于促進(jìn)了行業(yè)競爭，引進(jìn)了先進(jìn)的技術(shù)，并且?guī)恿藝鴥?nèi)房地產(chǎn)的投資。2.2國內(nèi)研究現(xiàn)狀國內(nèi)學(xué)者關(guān)于外商直接投資與房地產(chǎn)業(yè)的研究集中在FDI影響因素、FDI對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展以及FDI對房價的影響這幾個方面。關(guān)于外商直接投資對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響，許多學(xué)者認(rèn)為FDI有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。王家庭、季凱文、武鵬（2001）從實(shí)證角度分析得出，F(xiàn)DI與房地產(chǎn)增長存在較強(qiáng)的相關(guān)性，彼此正向影響。劉志宇（2002）研究發(fā)現(xiàn)外商直接投資使我國房地產(chǎn)投資總額增加，也提高了房地產(chǎn)業(yè)的技術(shù)水平，同時促進(jìn)了房地產(chǎn)其他相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。高波（2000）在研究中得出，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的開放，相關(guān)產(chǎn)品和技術(shù)引進(jìn)增加外資引入也逐步上升，促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。楊柳勇（2002）經(jīng)研究得出外商直接投資對房地產(chǎn)技術(shù)的影響在東部地區(qū)最顯著，對中西部作用不顯著。但有些專家學(xué)者認(rèn)為FDI在房地產(chǎn)行業(yè)也會有諸多的負(fù)面影響，馬昀、陳斌（2005）認(rèn)為FDI會對我國貨幣政策的有效性產(chǎn)生沖擊。隨著房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)管制減少，匯兌環(huán)節(jié)限制降低，使得我國貨幣政策越來越難以有效管制這些外國入駐資本，在增加貨幣投放量的同時，也會影響銀行的信貸，降低我國宏觀調(diào)控的效果。王萬力（2006）認(rèn)為FDI在我國房地產(chǎn)業(yè)的分配受到宏觀調(diào)控的影響。萬倫來等（2006）以上海房地產(chǎn)行業(yè)為例，研究發(fā)展外商直接投資與房地產(chǎn)行業(yè)增長存在長期均衡關(guān)系。葉琪等（2006）研究發(fā)現(xiàn)FDI增加了我國房地產(chǎn)業(yè)的融資手段，使其進(jìn)入資本核心時代；FDI使得我國房價攀升，并建議把房地產(chǎn)行業(yè)的外資注入納入宏觀調(diào)控范圍。國內(nèi)學(xué)者關(guān)于外商直接投資的影響因素的研究得到很多不同的結(jié)論。劉榮添(2005)發(fā)現(xiàn)影響外商直接投資的區(qū)位因素有勞動力成本、產(chǎn)業(yè)集聚度、政府相關(guān)政策和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。并且區(qū)位因素存在較大的區(qū)域差異性。張洋子(2018)認(rèn)為稅收因素對外商直接投資具有顯著的負(fù)向影響，且其影響程度存在區(qū)域異質(zhì)性，得出穩(wěn)定及促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長和繼續(xù)擴(kuò)大開放水平對于我國外商企業(yè)，尤其是西部地區(qū)外商企業(yè)具有重要意義。雷欣等（2012）發(fā)現(xiàn)技術(shù)研發(fā)的提高吸引了FDI的進(jìn)駐。金相郁等（2006）得出能源和市場規(guī)模是東部地區(qū)的重要影響因素；基礎(chǔ)設(shè)施、教育和研發(fā)能力等是中西部地區(qū)的重要影響因素。相比于研究FDI影響因素的研究，關(guān)于外商直接投資對房地產(chǎn)價格的研究較少。鄭航濱（2006）在研究中指出我國房價攀升的原因主要來自于人民幣升值、外資注入等方面，并就此提出了加強(qiáng)外匯管理、建立外資流動監(jiān)測機(jī)制、完善浮動匯率制等針對性建議。高濤（2007）也有研究指出GDP以及FDI都對房價有正向推動作用，且GDP為最主要因素，F(xiàn)DI對房地產(chǎn)業(yè)的沖擊作用幾乎為零，難以造成房產(chǎn)行業(yè)震蕩。崔玉平（2007）在理論分析的基礎(chǔ)上，通過實(shí)證的方法指出了我國房價攀升主要受到外資以及匯率的影響。陳敏等（2007）以采用VAR模型得出外商直接投資在很大程度上影響了我國房價上漲，并且認(rèn)為這個影響是具有持續(xù)性的。閆之博（2007）采用誤差修正模型，在我國1987年到2005年18年的數(shù)據(jù)進(jìn)行了分析，指出了GDP、商品房年平均價格、FDI三者之間的協(xié)整關(guān)系。也有學(xué)者研究房價對外商直接投資的影響。石慶芳等(2018)認(rèn)為房價通過收入效應(yīng)和擠出效應(yīng)兩種機(jī)制對中國的外商直接投資產(chǎn)生影響，得出房價對外商直接投資的綜合影響顯著為正的結(jié)論。朱文濤等(2018)運(yùn)用空間杜賓模型考察發(fā)現(xiàn)土地價格與城市FDI流入呈現(xiàn)一種非線性的倒U型關(guān)系，并且與其地理鄰近城市的FDI流入產(chǎn)生“擠進(jìn)效應(yīng)”，而對與其經(jīng)濟(jì)鄰近城市的FDI流入產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”。岳金桂等(2018)研究認(rèn)為工業(yè)用地價格降低和商業(yè)用地價格升高有利于吸引FDI，地方政府競爭通過干預(yù)土地出讓價格手段影響FDI規(guī)模。2.3文獻(xiàn)述評在對上述文獻(xiàn)進(jìn)行總結(jié)的基礎(chǔ)上，發(fā)現(xiàn)外商直接投資對被投資國家的影響的研究已經(jīng)有了很多實(shí)用的結(jié)論，相關(guān)研究結(jié)論表明外商直接投資對一國各個領(lǐng)域既有有利影響，又有不利影響。有學(xué)者認(rèn)為外商直接投資使房地產(chǎn)的投資總額增加了，也提高了我國房地產(chǎn)行業(yè)的技術(shù)水平，同時與房地產(chǎn)相關(guān)的其他行業(yè)也得到了發(fā)展，促進(jìn)了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展。有的學(xué)者則關(guān)注到了外商直接投資對房地產(chǎn)業(yè)的不利影響。他們發(fā)現(xiàn)使國家宏觀調(diào)控政策失去有效性，扭曲房地產(chǎn)的價格，加劇了房地產(chǎn)行業(yè)供給和需求結(jié)構(gòu)的失衡，加大了房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫，增加了金融風(fēng)險，影響貨幣的穩(wěn)定性。這些分析的結(jié)論和研究方法都為外商直接投資各種效應(yīng)的后續(xù)研究提供了新角度。但現(xiàn)有研究還存在一些不足。一是現(xiàn)有研究中以面板數(shù)據(jù)研究FDI與房價的關(guān)系的少之又少，房價作為關(guān)系國民民生的重要因素而被忽略，目前中國的房價漲幅過快，有虛高的現(xiàn)象，F(xiàn)DI對房地產(chǎn)價格的影響更應(yīng)被關(guān)注；二是上述的研究沒有考慮到外商直接投資的區(qū)位差異性，東部沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)更發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)業(yè)的外資流入也更多，F(xiàn)DI對房價的影響對于其他地區(qū)會產(chǎn)生差異，目前考慮外商直接投資區(qū)域性差異做實(shí)證研究的較少。因此，本文在上述研究的基礎(chǔ)上嘗試以A地區(qū)近九年的面板數(shù)據(jù)為例，分析外商直接投資對房價的影響，結(jié)合我國經(jīng)濟(jì)的實(shí)際發(fā)展情況對房地產(chǎn)業(yè)FDI進(jìn)行更全面的研究更具現(xiàn)實(shí)意義。3外商直接投資對房地產(chǎn)價格的影響3.1我國引進(jìn)外商房地產(chǎn)投資的現(xiàn)狀分析近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)的開放程度不斷提高，外商對房地產(chǎn)市場的投資也在不斷增長，外商投資規(guī)模擴(kuò)大，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為外商直接投資的第二大行業(yè)。根據(jù)《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》數(shù)據(jù)，我國2001年-2019年外商直接投資總額和房地產(chǎn)外商直接投資金額以及占比情況見表1。從表1可以看出，自2010年以來，外商對中國的直接投資以及外商房地產(chǎn)直接投資一直保持較高的水平。外商直接投資總額在不斷地增加，從2010年的10573500萬美元增加到2019年的13813500萬美元。房地產(chǎn)利用外商直接投資額2014年之前是不斷增加的，后來有出現(xiàn)下降趨勢，但總體來說，從2010年的2398556萬美元到2019年的2347188萬美元，房地產(chǎn)行業(yè)利用外商直接投資占投資總額的第二位。外資的流入，能夠在一定程度上降低銀行的信貸風(fēng)險，增加房地產(chǎn)市場資金的供給，提升房地產(chǎn)行業(yè)GDP的貢獻(xiàn)。與此同時，大量資本的流入也為中國房地產(chǎn)行業(yè)的技術(shù)、管理和競爭模式帶來改變，為我國房地產(chǎn)業(yè)注入了新的活力和血液。表12008年-2019年我國房地產(chǎn)業(yè)利用外商直接投資一覽表2019201820172016201520142013201220112010外商直接投資金額)13813500134966001310350012600100126267001195620011758600111716001160110010573500房地產(chǎn)外商直接投資2347188224674016855591965528289948434626112879807241248726881522398556比例0.1690.1660.1280.1550.2290.2890.2440.2150.2310.226從區(qū)域分布來看，外商對我國房地產(chǎn)業(yè)的直接投資在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市以及沿海地區(qū)的各城市較多，西部地區(qū)外商直接投資大多為0。2019各省市外商直接投資金額見圖1。山東、江蘇、天津、遼寧、廣東、上海、云南在房地產(chǎn)開發(fā)中利用外資占到80%以上。內(nèi)蒙古自治區(qū)、新疆、青海和寧夏沒有。房地產(chǎn)業(yè)外商直接投資。部分中部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)利用外商直接投資金融很比較小?；仡櫷馍掏顿Y區(qū)域的變化即是我國改革開放路徑的演變。改革開放后，廣東憑借其優(yōu)越的地理位置，吸引了來自港澳臺的大部分投資，當(dāng)時外商直接投資最多的地區(qū)是廣東。到了90年代，北京和上海經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，吸引了大部分外資的流入。而現(xiàn)階段，江蘇、山東和遼寧等東部沿海地區(qū)由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，人口密度高，房地產(chǎn)需求旺盛，成為了吸引外商直接投資最多的地區(qū)。A地區(qū)的七個省市，包括福建、江西、上海、江蘇、浙江、安徽、山東一直以來利用外資的金額都比較高，外商直接投資（FDI）流入規(guī)模以及很多年都排在前面。因此，本文以A地區(qū)為研究對象，研究外商直接投資對房地產(chǎn)價格的影響具有較強(qiáng)的代表性。圖12019年全國各省市房地產(chǎn)業(yè)外商直接投資額為了探究外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)價格變化的趨勢，制作了2001年-2019年我國商品房實(shí)際平均銷售價格的變化趨勢，見圖2。從上面的分析可以看出，目前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度較快，外商直接投資流入房地產(chǎn)業(yè)的趨勢非常明顯。同時，2001年-2019年，我國商品房實(shí)際平均銷售價格也呈現(xiàn)明顯的增長趨勢，我國商品房平均銷售價格從最開始2170元/平方米上漲到現(xiàn)在的9310元/平方米。因此，直觀上看，房地產(chǎn)業(yè)外商直接投資與我國房地產(chǎn)價格的變化趨勢有一定相似性，二者之間很可能存在某種相互影響的關(guān)系。圖22001-2019年我國商品房實(shí)際平均銷售價格變化圖3.2外商直接投資對房地產(chǎn)價格影響機(jī)制影響我國房地產(chǎn)價格上漲的因素有很多，有些是良性的，如經(jīng)濟(jì)增長速度快、城市化水平不斷提高等，而有些是偏惡性的，如貨幣發(fā)行量過高、投資渠道少、金融體制不完善和居民收入分配結(jié)構(gòu)不合理等。外商直接投資作為我國房地產(chǎn)行業(yè)重要的資金來源，是影響我國房地產(chǎn)價格的重要因素之一。供給和需求規(guī)律是決定房地產(chǎn)價格的主要規(guī)律，在相對穩(wěn)定的市場價格下開發(fā)成本上升會減少開發(fā)利潤，從而會使該種房地產(chǎn)供給減少，相反會使該種房地產(chǎn)的供給增加，所以資金是影響房地產(chǎn)發(fā)展的主要因素，資金取得成本的高低直接制約房地產(chǎn)的開發(fā)成本。外商直接投資進(jìn)入房地產(chǎn)使房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資增加，居民住宅及商品房的建設(shè)規(guī)模及成交比例也在大幅增加，擴(kuò)大了房地產(chǎn)市場的供給。但是，外商直接投資的進(jìn)入使得匯率降低，人民幣升值壓力變大，貨幣供給的增加引起物價水平的提高，進(jìn)而增加房地產(chǎn)市場的需求，當(dāng)房地產(chǎn)市場需求大于供給時，房地產(chǎn)價格上漲。另外，一般認(rèn)為預(yù)期也是影響房地產(chǎn)價格的重要因素。根據(jù)理性預(yù)期的蛛網(wǎng)模型，由于房地產(chǎn)具有消費(fèi)和投資的雙重性質(zhì)，預(yù)期不僅會影響房地產(chǎn)供給也會影響房地產(chǎn)需求，預(yù)期價格越高，預(yù)期收益率越高，投資者便會增加當(dāng)期的購買與囤積以待價格更高時拋出，這種需求的增加導(dǎo)致價格上漲又引發(fā)預(yù)期的價格進(jìn)一步提高，由此形成了“預(yù)期價格上漲—需求增加—價格上漲—預(yù)期價格提高”的自我強(qiáng)化正反饋機(jī)制。外商預(yù)期人民幣升值，更多資金的流入我國，助推了價格上漲，一旦形成價格預(yù)期，價格就會按照蛛網(wǎng)模型震蕩發(fā)散，持續(xù)上漲，產(chǎn)生泡沫。價格預(yù)期的出現(xiàn)，羊群效應(yīng)使得房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，無形中抬高了房價。除此之外，短期資金的流入多是投機(jī)目的，過度炒房也成為房價上升有效擴(kuò)大房地產(chǎn)市場供給和需求改善房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)緩解國內(nèi)房地產(chǎn)資金壓力的重要原因。有效擴(kuò)大房地產(chǎn)市場供給和需求改善房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)緩解國內(nèi)房地產(chǎn)資金壓力房地產(chǎn)價格上漲外商直接投資房地產(chǎn)價格上漲外商直接投資圖3外商直接投資與房地產(chǎn)價格關(guān)系的傳導(dǎo)機(jī)制流程圖4研究設(shè)計(jì)4.1樣本選擇與數(shù)據(jù)來源本文利用A地區(qū)七個省市的面板數(shù)據(jù)研究外商直接投資對房地產(chǎn)價格的影響，由于國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)的可得性，本文選取2011-2019統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)作為研究對象。所有數(shù)據(jù)均來自各年《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》和各省市統(tǒng)計(jì)年鑒。4.2變量選取被解釋變量：房地產(chǎn)銷售價格（PS），采用商品房平均銷售價格作為衡量指標(biāo)。解釋變量：外商直接投資（FDI），使用流入各省市房地產(chǎn)的外商直接投資總額表示。本文參考范東君（2009）的研究，選取房地產(chǎn)貸款總額（DL）、土地費(fèi)用（SC）、實(shí)際建筑成本（CS）、地區(qū)生產(chǎn)總值（PGDP）、人口（P）作為控制變量。房地產(chǎn)貸款總額（DL），用各省市房地產(chǎn)貸款總額表示。土地費(fèi)用（SC），用各省市的實(shí)際房地產(chǎn)土地購置費(fèi)用表示。實(shí)際建筑成本（CS），用各省市竣工房屋造價除以CPI表示。地區(qū)生產(chǎn)總值（PGDP），用各省市實(shí)際生產(chǎn)總值表示。人口（P），使用各地區(qū)人口數(shù)為歷年年末總?cè)藬?shù)表示。表1變量說明變量名符號計(jì)算被解釋變量房地產(chǎn)價格PS用商品房實(shí)際平均銷售價格表示住宅商品房價格PHS用住宅商品房實(shí)際平均銷售價格表示解釋變量外商直接投資FDI表示流入各省市房地產(chǎn)業(yè)的外來直接投資總額控制變量房地產(chǎn)貸款總額DL表示各省市房地產(chǎn)貸款總額土地費(fèi)用SC用各省市的實(shí)際房地產(chǎn)土地購置費(fèi)用表示實(shí)際建筑成本CS利用各省市竣工房屋造價除以CPI來表示地區(qū)生產(chǎn)總值PGDP表示各省市實(shí)際生產(chǎn)總值人口P用各省市年末總?cè)丝跀?shù)表示年份year設(shè)置虛擬變量，控制年份的影響4.3模型設(shè)定根據(jù)對房地產(chǎn)價格影響的分析和已有的研究成果，考慮到可能影響房地產(chǎn)價格的因素有：FDI、房地產(chǎn)貸款額、土地費(fèi)用、建筑成本、人口規(guī)模和地區(qū)生產(chǎn)總值等。為了避免內(nèi)生性問題，控制影響房地產(chǎn)價格的因素為控制變量，并且構(gòu)建了固定效應(yīng)模型如下：（1）（2）模型（1）為主回歸模型，以商品房實(shí)際平均銷售價格作為被解釋變量，模型（2）為穩(wěn)健性檢驗(yàn)?zāi)Ｐ停宰≌唐贩繉?shí)際平均銷售價格作為被解釋變量。其中，PS表示商品房實(shí)際平均銷售價格，PHS表示住宅商品房實(shí)際平均銷售價格，F(xiàn)DI表示流入各省市房地產(chǎn)業(yè)的外來直接投資總額，PGDP表示各省市實(shí)際生產(chǎn)總值，DL表示各省市房地產(chǎn)貸款總額，CS表示實(shí)際建筑成本，SC表示土地費(fèi)用，用各省市的實(shí)際房地產(chǎn)土地購置費(fèi)用表示，P表示A地區(qū)各省市年末人口數(shù)，ε表示隨機(jī)誤差項(xiàng)。為了消除變量之間的異方差和自相關(guān)，本文對所有變量取對數(shù)處理，模型設(shè)定為：5實(shí)證分析5.1描述性分析運(yùn)用Stata15.0軟件對63個樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行描述性統(tǒng)計(jì)，其結(jié)果如表2所示。房地產(chǎn)價格（RISK）最大值為10.331，最小值為8.33，平均值為9.052，標(biāo)準(zhǔn)差為0.479，說明A地區(qū)各省市商品房的實(shí)際平均銷售價格還是存在較大差異的。住宅商品房平均銷售價格（PHS）和商品房銷售價格呈現(xiàn)出同樣的特征。外商直接投資（FDI）最大值為101.78，最小值為0，平均值為20.141，標(biāo)準(zhǔn)差為23.383，說明A地區(qū)各省市流入房地產(chǎn)的外商直接投資額差異巨大，受到外商直接投資區(qū)位因素的影響，各省市流入房地產(chǎn)的外商直接投資不同，甚至個別省市個別年份沒有外商直接投資?？刂谱兞糠矫?，房地產(chǎn)貸款（lnDL）的平均值為6.824，標(biāo)準(zhǔn)差為0.728，說明了A地區(qū)各省市房地產(chǎn)銀行貸款總額不同，房地產(chǎn)市場的發(fā)展不同。土地購置費(fèi)用（lnSC）平均值為6.922，標(biāo)準(zhǔn)差為0.878，最大值為8.43，最小值為4.678，說明A地區(qū)各省市土地購置費(fèi)用普遍偏高。實(shí)際建筑成本（lnCS）平均值為8.026，標(biāo)準(zhǔn)差為0.31，最小值為7.511，最大值為8.835，說明A地區(qū)各省市實(shí)際建筑成本差異不大。地區(qū)生產(chǎn)總值（lnPGDP）平均值為10.435，標(biāo)準(zhǔn)差為0.523，說明A地區(qū)各省市發(fā)展較為均衡。人口（lnP）最大值為9.217，最小值為7.761，說明各省市的人口數(shù)量存在差異。表2描述性統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果變量樣本量平均值標(biāo)準(zhǔn)差最小值最大值lnPS639.0520.4798.3310.331lnPHS639.030.5128.24910.402FDI6320.14123.3830101.78lnDL636.8240.7285.0018.036lnSC636.9220.8784.6788.63lnCS638.0260.317.5118.835lnPGDP6310.4350.5239.35711.499lnP638.5720.4397.7619.2175.2相關(guān)性分析表3顯示了各變量間Pearson相關(guān)性分析結(jié)果。一般而言，若變量間相關(guān)系數(shù)大于0.8，可能會存在共線性問題，相關(guān)性系數(shù)超過0.9存在嚴(yán)重的共線性問題。由相關(guān)性分析結(jié)果可知，變量間的相關(guān)系數(shù)都小于0.8，說明模型中不存在多重共線性的問題，可以進(jìn)行回歸檢驗(yàn)。表3相關(guān)性結(jié)果變量(lnPS)(lnPHS)(FDI)(lnDL)(lnSC)(lnCS)(lnPGDP)(lnP)(lnINCM)lnPS1.000lnPHS0.809***1.000FDI0.117**0.109**1.000lnDL0.557***0.570***0.553***1.000lnSC0.513***0.536***0.296**0.858***1.000lnCS0.019***0.018***0.1630.601***0.490***1.000lnPGDP0.210*0.234*0.413***0.660***0.699***0.271**1.000lnP-0.645***-0.623***0.1750.2030.218*-0.535***0.579***1.000***p<0.01，**p<0.05，*p<0.15.3回歸分析本文對所有樣本進(jìn)行了回歸分析，結(jié)果見表4。從表4可以看出在回歸檢驗(yàn)中，外商直接投資與房地產(chǎn)價格的回歸系數(shù)為0.0730，在5%水平上顯著，說明房地產(chǎn)外商直接投資每增加1%，房地產(chǎn)價格就會上升0.0730%，說明外商直接投資與房地產(chǎn)價格具有顯著的正相關(guān)性，即外商直接投資房地產(chǎn)越多，房地產(chǎn)價格會上漲。國外熱錢越來越多地投入到國內(nèi)房地產(chǎn)市場，刺激了房地產(chǎn)價格的增長。我國房地產(chǎn)市場還沒有形成完善的市場價格機(jī)制，外商直接投資趁機(jī)投入，提高房價。國內(nèi)的資金也跟風(fēng)加大對房地產(chǎn)的投資，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格與真實(shí)價值脫離，從而導(dǎo)致房價上漲，出現(xiàn)房地產(chǎn)價格泡沫。因此，外商直接投資對我國房地產(chǎn)價格短期上漲具有明顯的正向影響。各地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長（lnPGDP）的回歸系數(shù)為0.4290，且在5%水平下顯著，并且是對房地產(chǎn)價格影響最大的因素，這意味著地區(qū)經(jīng)濟(jì)每增長一個百分點(diǎn)，房地產(chǎn)價格就會上升0.4290%。說明各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長對房地產(chǎn)價格上漲比較顯著。建筑成本（lnCS）的系數(shù)為0.0210。國內(nèi)房地產(chǎn)貸款（lnDL）與房地產(chǎn)價格具有正相關(guān)關(guān)系，其系數(shù)為0.1386，在5%水平下顯著，說明貸款增加對房地產(chǎn)價格上漲作用有明顯的正向影響，但一般認(rèn)為，貸款增加會使房地產(chǎn)價格上漲。土地成本（lnSC）的回歸系數(shù)為0.2114，在1%水平下顯著，說明土地成本在一定程度上會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響，土地價格的上漲會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本增加，進(jìn)而推動房價上升。各地區(qū)人口數(shù)量（lnP）對房地產(chǎn)價格影響系數(shù)為-2.8926，在10%水平上顯著，說明各地區(qū)人口的增加對房地產(chǎn)價格上漲有抑制作用。表4回歸結(jié)果(1)(2)lnPSlnPSlnFDI0.0730**0.0142*(2.1466)(1.8193)lnDL0.1386**2.1179lnSC0.2114***(4.4082)lnCS0.0210(0.1130)lnPGDP0.4290**(2.0643)lnP-2.8926*(-1.8454)_cons8.6110***27.6129**(43.0433)(2.2078)時間固定效應(yīng)地區(qū)固定效應(yīng)控制控制控制控制N6262r2_a0.7410.8545tstatisticsinparentheses*p<0.1，**p<0.05，***p<0.015.4異質(zhì)性檢驗(yàn)前文證實(shí)了FDI流入房地產(chǎn)會導(dǎo)致房價上漲，但對于不同地區(qū)外商直接投資水平不同，可能導(dǎo)致FDI對房地產(chǎn)價格的影響存在差異。本文按照外商直接投資（FDI）將A地區(qū)7個省市劃分為兩組，一組為高FDI組，包括山東省、浙江省、江蘇省和上海市。另一組為相對低FDI組，包括江西省、安徽省和福建省。對著兩組分別進(jìn)行回歸，結(jié)果如表6。表6第（1）列表示高FDI組的回歸結(jié)果。FDI對房地產(chǎn)價格的回歸系數(shù)為0.0177，在5%水平上顯著。表6第（2）列表示低FDI組的回歸結(jié)果。FDI對房地產(chǎn)價格的回歸系數(shù)為0.0088，在1%水平上顯著。兩者來看，F(xiàn)DI均能推動兩組中各省市的房地產(chǎn)價格上漲，但高FDI組的效果更好。具體來說，F(xiàn)DI越高，說明外商直接投資流入該地區(qū)房地產(chǎn)的資金越多，對房價的推動效果越顯著。因此，本文的實(shí)證結(jié)果證實(shí)了不同外商直接投資的地區(qū)FDI會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生異質(zhì)性影響的結(jié)論。表5分樣本回歸結(jié)果高FDI低FDIlnPSlnPSlnFDI0.0177**0.0088***(2.0320)(3.1682)lnDL0.1500*0.1117(1.8033)(1.7023)lnSC0.2694***0.0410(7.1841)(0.7087)lnCS-0.4675*-0.3147(-1.8219)(-1.2351)lnPGDP0.7363***0.8831*(4.1851)(2.0140)lnP-1.5686***-5.5891(-6.7623)(-1.6092)_cons17.8847***48.7996*(7.1765)(1.8074)時間固定效應(yīng)地區(qū)固定效應(yīng)控制控制控制控制N3626r2_a0.29430.9044tstatisticsinparentheses*p<0.1，**p<0.05，***p<0.015.5穩(wěn)健性檢驗(yàn)為了保證結(jié)果的可靠性，本文做了穩(wěn)健性檢驗(yàn)。將被解釋變量替換為住宅商品房平均銷售價格（lnPHS）進(jìn)行回歸，結(jié)果見表6。表6（1）列表示不加入任何控制變量時，外商直接投資與住宅商品房實(shí)際平均銷售價格（lnPHS）的回歸系數(shù)為0.0056，在10%水平上顯著，說明不加控制變量時，F(xiàn)DI與住宅商品房實(shí)際平均銷售價格（lnPHS）呈顯著的正相關(guān)關(guān)系。表6（2）列表示加入控制變量時，F(xiàn)DI與住宅商品房實(shí)際平均銷售價格（lnPHS）的回歸系數(shù)為0.0020，在1%水平上顯著，說明外商直接投資與住宅商品房實(shí)際平均銷售價格（lnPHS）呈顯著的正相關(guān)關(guān)系。以上結(jié)果證明了外商直接投資促進(jìn)了房地產(chǎn)價格的上漲，穩(wěn)健性檢驗(yàn)通過。表6穩(wěn)健性檢驗(yàn)結(jié)果(1)(2)lnPHSlnPHSFDI0.0056*0.0020***(1.8704)(2.9940)lnDL0.1236*(1.7259)lnSC0.2452***(4.9101)lnCS-0.0597(-0.3113)lnPGDP0.3970*(1.8513)lnP-2.6818(-1.6750)_cons8.6059***25.8541**(41.8777)(2.0234)時間固定效應(yīng)地區(qū)固定效應(yīng)控制控制控制控制N6363r2_a0.06110.87686研究結(jié)論與政策建議6.1研究結(jié)論近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)的開放程度在不斷地提高，我國房地產(chǎn)行業(yè)成為了外資流入的熱點(diǎn)行業(yè)。外商直接投資促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，但也在一定程度上促進(jìn)了房價的上升，形成房地產(chǎn)泡沫，房價的快速上漲影響了我國社會經(jīng)濟(jì)生活的穩(wěn)定。因此，本文以A地區(qū)2011-2019年的面板數(shù)據(jù)為研究對象，實(shí)證檢驗(yàn)外商直接投資對我國房地產(chǎn)價格的影響。結(jié)論如下：（1）外商直接投資（FDI）促進(jìn)了我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，但同時也會使我國房地產(chǎn)價格上漲，可能存在對房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為。外商直接投資每增加1%，房地產(chǎn)價格就會上升0.0730%，說明說明外商直接投資流入房地產(chǎn)的越多，房地產(chǎn)價格會上漲。（2）不同地區(qū)外商直接投資水平不同，可能導(dǎo)致FDI對房地產(chǎn)價格的影響存在差異。本文將A地區(qū)的7個省市劃分為兩組，回歸結(jié)果發(fā)現(xiàn)，外商投資水平越高的組，對房地產(chǎn)價格的影響越大，外商直接投資對上海、江蘇、浙江和山東房地產(chǎn)價格的影響大于安徽、江西和福建。6.2政策建議由分析結(jié)果可知，A地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)FDI對我國房價有一定的推動作用，對全國房地產(chǎn)業(yè)也是一樣的影響效果，房價關(guān)系到國計(jì)民生，所以FDI對我國房價的影響仍應(yīng)引起注意，因此，本文提出以下建議：（1）制定適宜的外資引用政策，調(diào)整適宜A地區(qū)各省市的房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)政策，規(guī)范房地產(chǎn)市場外資的準(zhǔn)入。雖然外商直接投資加速了房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)值的增加，但長期就會形成房地產(chǎn)泡沫。A地區(qū)外商投資房地產(chǎn)過熱，政府應(yīng)重視對房地產(chǎn)的投機(jī)性行為的管制，不僅僅以經(jīng)濟(jì)增長為目的，必須要對房地產(chǎn)政策進(jìn)行調(diào)整，（2）運(yùn)用稅收政策調(diào)控房地產(chǎn)的投機(jī)行為。明確境外投資者購房必須符合自用的原則；加強(qiáng)對境外投資基金的管理，限制投資基金在房地產(chǎn)市場上的大量購房；利用稅收限制投機(jī)行為，對于投機(jī)性的外資采取額外征收稅收。（3）A地區(qū)是外商房地產(chǎn)投資的重點(diǎn)地區(qū)，其房地產(chǎn)業(yè)FDI的引入規(guī)模更應(yīng)該受到關(guān)注，各省市政府部門應(yīng)積極調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)的供給結(jié)構(gòu)以適應(yīng)變化的需求結(jié)構(gòu)，規(guī)范房地產(chǎn)市場的秩序，由相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)房產(chǎn)價格并及時公布，以增加房地產(chǎn)價格的透明性，使之逐步接近體現(xiàn)供求關(guān)系的均衡價格水平。參考文獻(xiàn)[1]DunningJ.MultinationalEnterprisesandtheGlobalEconomy［M］．Harlow:Addison－Wesley,1993:8~670．[2]GlobermanS,ShapiroD.GloberForeignDirectInvestmentFlows:TheＲoleofGovernanceInfrastructure［J］．WordDevelopment,2002,30(11):1899~1919．[3]YinF,YeM.LocationDeterminantsofForeignDirectInvestmentinServices:DoAgglomerationEconomiesMatter?［J］．China－AnInternationalJournal,2016,14(2):123~145．[4]馮繼國,劉哲,高波.資本流動、貨幣供應(yīng)量與CPI的互動關(guān)系研究——基于VAR模型的實(shí)證分析[J].現(xiàn)代商業(yè),2019(03):93-95.[5]朱文濤,顧乃華.土地價格與FDI的區(qū)位選擇——基于空間杜賓模型的實(shí)證研究[J].國際貿(mào)易問題,2018(11):162-174.[6]張洋子,張淑娟.稅收因素對外商直接投資的影響研究——基于省級面板數(shù)據(jù)的實(shí)證分析[J].現(xiàn)代管理科學(xué),2018(12):33-35+78.[7]岳金桂,陸曉晨.地方政府競爭、土地價格與外商直接投資——基于69個地級市面板數(shù)據(jù)的分析[J].南京審計(jì)大學(xué)學(xué)報,2018,15(02):35-45.[8]石慶芳,樊帆.房價對外商直接投資的影響分析——基于35個大中城市面板數(shù)據(jù)[J].建筑經(jīng)濟(jì),2018,39(01):60-65.[9]鐘曉君,劉德學(xué).服務(wù)業(yè)FDI提升了國內(nèi)服務(wù)業(yè)全要素生產(chǎn)率嗎?——來自廣東細(xì)分服務(wù)行業(yè)的證據(jù)[J].產(chǎn)經(jīng)評論,2016,7(03):107-117.[10]鐘曉君.服務(wù)業(yè)外商直接投資的影響因素:理論與實(shí)證研究[J].國際經(jīng)貿(mào)探索,2015,31(04):52-66.[11]金洪飛,李向陽,林心怡.國際金融危機(jī)對中國外商直接投資的影響——基于面板數(shù)據(jù)的經(jīng)驗(yàn)分析[J].國際金融研究,2012(10):55-67.[12]雷欣,陳繼勇.FDI、出口與區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長——異質(zhì)面板“格蘭杰”因