2024年物業(yè)管理師考試管理實務(wù)真題及答案

一、單項選擇題(共10題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意)1.在包干制下，物業(yè)管理的會計主體是()。A.物業(yè)管理項目B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)C.業(yè)主委員會D.業(yè)主大會2.物業(yè)裝飾裝修管理流程一般包括的內(nèi)容有：①申報登記;②備齊資料;③辦理動工手續(xù);④簽訂管理服務(wù)協(xié)議;⑤施工;⑥驗收。上述內(nèi)容對的的流程應(yīng)是()。A.④→①→②→③→⑤→⑥B.①→④→②→③→⑤→⑥C.②→①→④→③→⑤→⑥D(zhuǎn).②→④→①→③→⑤→⑥3.有關(guān)房屋共用設(shè)施設(shè)備管理工作內(nèi)容的說法，錯誤的是()。A.定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染B.建立消防設(shè)備巡視、檢查、測試制度C.電梯每隔兩年要由政府技術(shù)監(jiān)督部門進行檢查D.建立空調(diào)系統(tǒng)技術(shù)檔案4.某物業(yè)服務(wù)企業(yè)向全體員工公布評比出的“拾佳員工”，應(yīng)使用的行政公文文種是()A.計劃B.告知C.通報5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)薪酬體系設(shè)計的環(huán)節(jié)重要包括：①職位分析;②職位評價;③薪酬體系的實行和修正;④薪酬構(gòu)造設(shè)計;⑤薪酬定位;⑥薪酬調(diào)查。上述環(huán)節(jié)對的的次序是()。A.①→②→⑥→⑤→④→③B.⑤→④→③→①→②→⑥C.④→③→①→⑤→②→⑥D(zhuǎn).③→①→⑤→④→⑥→②6.下列收入中，應(yīng)當計征物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)稅的是()。A.代收的水費和電費B.代收的專題維修資金C.代收的房租收入D.從事代理業(yè)務(wù)獲得的手續(xù)費收入7.房屋共用部分和共用設(shè)施的檢測、檢修與運行記錄檔案的保留期限應(yīng)不低于設(shè)備使用年限的()倍。A.2.0B.2.5C.3.0D.3.58.有關(guān)物業(yè)服務(wù)的基本內(nèi)容和質(zhì)量規(guī)定，應(yīng)當包括在()文獻中。A.大廈管理規(guī)約B.住宅使用闡明書C.員工行為管理規(guī)定D.物業(yè)服務(wù)協(xié)議決投訴的方案;③調(diào)查分析投訴原因;④確定處理投訴責任人;⑤答復(fù)業(yè)主及回訪。上述處理措施的對的次序應(yīng)是()。A.①→④→③→②→⑤B.①→③→②→④→⑤C.①→③→④→②→⑤D.①→④→②→③→⑤10.物業(yè)銷售階段，建設(shè)單位在與購房人簽訂物業(yè)買賣協(xié)議步，應(yīng)當將()向物業(yè)買受人明示并予以闡明，物業(yè)買受人應(yīng)予以書面承諾。A.物業(yè)服務(wù)協(xié)議B.管理規(guī)約C.服務(wù)原則D.臨時管理規(guī)約二、多選題(共5題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0.5分)11.在物業(yè)建設(shè)階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)初期介入的重要工作內(nèi)容包括()。A.確定物業(yè)服務(wù)收費原則B.就物業(yè)環(huán)境的適應(yīng)性提出提議C.配合施工單位安裝物業(yè)設(shè)備D.記錄物業(yè)項目的隱蔽工程E.熟悉物業(yè)項目供水管線鋪設(shè)狀況12.下列物業(yè)管理檔案資料中，屬于永久保留的有()。A.物業(yè)及重要的附屬設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)性文獻資料C.物業(yè)管理工作中產(chǎn)生的重要決策、決定D.業(yè)主及業(yè)主大會的基礎(chǔ)資料E.業(yè)主報修和投訴記錄13.當發(fā)生高空墜物時，屬于對的的處理措施有()。A.發(fā)生高空墜物後，有關(guān)人員要立即趕到現(xiàn)場，確定墜物導(dǎo)致的危害狀況B.盡快確定墜物來源C.關(guān)閉出入口，勸阻住戶及訪客暫停出入，防止導(dǎo)致高空墜物事故者乘機逃跑D.立即清理現(xiàn)場，恢復(fù)秩序E.事後應(yīng)檢查，并通過多種宣傳方式，使業(yè)主自覺遵守社會公德14.物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤總額包括()。A.企業(yè)所屬項目上交的酬金B(yǎng).營業(yè)利潤C.投資凈收益D.營業(yè)外收支凈額E.補助收入15.物業(yè)服務(wù)企業(yè)公共秩序管理服務(wù)的內(nèi)容包括()。A.出入管理B.安防系統(tǒng)的維護和管理C.施工現(xiàn)場管理D.負責治安管理E.停車管理案例一某大型住宅小區(qū)建成交付使用。由于尚未成立業(yè)主大會，物業(yè)管理企業(yè)聘任了30位業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)義務(wù)監(jiān)督員，并定期召開會議征求意見，通報狀況。，在義務(wù)監(jiān)督員會議上，義務(wù)監(jiān)督員提出如下提議。(1)本小區(qū)中心花園鐵藝圍欄銹蝕毀損嚴重，應(yīng)予更換。(2)由物業(yè)管理企業(yè)同義務(wù)監(jiān)督員共同構(gòu)成籌辦組，組織召開初次業(yè)主代表大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。同步物業(yè)管理企業(yè)提出，基于物價上漲，物業(yè)管理成本提高，規(guī)定提高物業(yè)服務(wù)費收費原則。問題：16.經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)測算，所有更換鐵藝圍欄約需費用13萬元。請問更換鐵藝圍欄事項應(yīng)由誰決定?怎樣決定?費用怎樣處理?17.義務(wù)監(jiān)督員提出的提議(2)與否可行?請闡明理由。18.物業(yè)管理企業(yè)規(guī)定提高物業(yè)服務(wù)費收費原則與否合理?請闡明理由，并說出應(yīng)當采用什么樣的合理環(huán)節(jié)和措施。案例二某住宅小區(qū)有4棟30層住宅樓，即將投入使用。建設(shè)單位在前期物業(yè)管理服務(wù)招標書中有關(guān)公共秩序維護的詳細規(guī)定包括：小區(qū)一種門崗和一種監(jiān)控崗24小時值班;小區(qū)樓宇內(nèi)走廊、樓梯間等公共部位晝夜巡視，巡視頻率為每小時一次。此外，本項目招標書已明確，建設(shè)單位為該小區(qū)免費提供價值20萬元的固定資產(chǎn)，作為該項目管理服務(wù)開辦之用。問題：19.若該小區(qū)每棟每層正常巡視時間為1分鐘，投標物業(yè)管理企業(yè)每班至少需安排多少個巡視員方能滿足招標書中對樓宇公共部位巡視方面的規(guī)定?(層與層之間巡視時間忽視不計，要列出計算過程)20.統(tǒng)一設(shè)每月工作天數(shù)為30天，如按勞動法規(guī)規(guī)定，職工平均每月的工作天數(shù)為20.83天，每月加班最多不得超過36小時，問每名員工每月最長工作時間是多少小時?小區(qū)門崗至少需要安排多少名員工?(要列出計算過程，計算成果取整數(shù))21.假設(shè)監(jiān)控崗由8名員工運轉(zhuǎn)，而每名員工月基本工資為1500元，投標企業(yè)實行綜合計算工時制。如不考慮國家法定節(jié)曰加班費，統(tǒng)一設(shè)每月工作天數(shù)為30天，按勞動法規(guī)規(guī)定計算職工基本小時工資的月平均工作天數(shù)為21.75天，實行綜合計算工時制的超時加班費為職工基本小時工資的1.5倍，那么每名員工每小時超時加班工資是多少?每名員工每舊年限為5年)計入成本，則每年固定資產(chǎn)折舊為多少?如前期物業(yè)管理企業(yè)協(xié)議到期後未被該小區(qū)成立的業(yè)主大會續(xù)聘，前期物業(yè)管理企業(yè)怎樣處理建設(shè)單位為開辦免費提供的固定資產(chǎn)及其折舊?案例三某高層綜合物業(yè)項目地處都市中心區(qū)，總建筑面積10萬m2，地下2層，部分為配套停車庫，部分為機電設(shè)備層。整個大廈由一臺中央空調(diào)集中供冷。綠化面積為項目占地面積5%，且以當?shù)貥浞N和灌木為主。1至4層為商業(yè)裙樓，5層以上為散租寫字樓。裙樓出租給不一樣的企業(yè)用作百貨商場經(jīng)營。物業(yè)管理服務(wù)由業(yè)主聘任的一家物業(yè)管理企業(yè)承擔，出租經(jīng)營內(nèi)部區(qū)域，由各承租單位自行管理。問題：23.節(jié)能減排的措施一般可分為技術(shù)節(jié)能(如投入資金進行設(shè)備改造)和管理節(jié)能(在管理手段措施等方面上下工夫)。請就本項目建筑和設(shè)備設(shè)施管理分別提出技術(shù)節(jié)能和管理節(jié)能措施各2項以上(含2項)。24.該項目物業(yè)服務(wù)包括房屋維修管理服務(wù)、設(shè)備設(shè)施管理服務(wù)、保潔服務(wù)、公共秩序管理服務(wù)、消防管理服務(wù)、綠化管理服務(wù)、小區(qū)文化等內(nèi)容。相對而言，哪些是管理服務(wù)的重點工作?請簡要闡明理由。25.在物業(yè)服務(wù)過程中，有關(guān)各方先後提出了如下觀點。(1)物業(yè)服務(wù)的消防安全管理不波及裙樓各出租經(jīng)營場所。(2)各承租單位應(yīng)分別和物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議以以便管理服務(wù)。(3)百貨商場內(nèi)夜間值班巡視不屬于物業(yè)管理企業(yè)的職責。(4)寫字樓公共衛(wèi)生間清潔工作應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)承擔。(5)大廈屋頂設(shè)置商業(yè)用途廣告牌，由物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營，收益應(yīng)交到業(yè)主委員會主任指定賬戶，由業(yè)主委員會管理、支配和使用。請分別指出上述觀點對的與否，并對不妥或錯誤的觀點闡明理由。參照答案及解析一、單項選擇題1、A2、C3、C4、C5、A6、D7、A8、D9、C10、D二、多選題案例一16.更換鐵藝圍欄事項應(yīng)由全體業(yè)主決定。經(jīng)全體業(yè)主以上通過後實行。費用由業(yè)主自籌或從住宅專題維修資金中列支。17.義務(wù)監(jiān)督員提出的提議(2)不可行。理由：業(yè)主代表大會籌辦組應(yīng)由業(yè)主代表、建設(shè)單位(包括公有住房發(fā)售單位)構(gòu)成，義務(wù)監(jiān)督員是由物業(yè)企業(yè)聘任，不能代表全體業(yè)主行使權(quán)利。18.物業(yè)管理企業(yè)規(guī)定提高物業(yè)服務(wù)費收費原則合理。理由：物業(yè)服務(wù)費收費原則既不能低于正常的管理服務(wù)成本的標價，也不能脫離實際市場狀況，提出不切實際的管理服務(wù)規(guī)定。應(yīng)當采用的合理環(huán)節(jié)和措施：由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準價和價格浮動幅度，結(jié)合本物業(yè)項目的服務(wù)等級原則和調(diào)整原因而調(diào)整。案例二19.投標物業(yè)管理企業(yè)每班至少需安排巡視員人數(shù)=4×人)。20.每名員工每月最長工作時間=20.83×8+36=202.64(小時)。小區(qū)門崗至少需要安排的員工人數(shù)=24×人)。21.每名員工每小時超時加班工資=1500/(21.75×8)×1.5=12.93(元)。每名員工每月超時加班工作時間=(30—21.75)×8=66(小時)。每名員工月實際應(yīng)得工資額=1500+12.93×66=2353.38(元)。22.每年固定資產(chǎn)折舊萬元)。前期物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向建設(shè)單位移交固定資產(chǎn)。案例三23.技術(shù)節(jié)能措施有：對耗能較大設(shè)備的更換，提高設(shè)備技術(shù)水平或工藝水平。(2)加強節(jié)能宣傳和培訓(xùn)，樹立節(jié)能意識。(3)建立能源消耗的計劃和考核制度。(4)在運行管理上，盡量安排設(shè)備可以持續(xù)、滿載開動使用。(5)調(diào)整設(shè)備運行時間，實行節(jié)能運行程序，尤其注意控制空調(diào)、室外照明和霓虹燈等的開關(guān)時間。(6)合理設(shè)定運行參數(shù)(如空調(diào)溫控點)，既保證正常使用功能，又節(jié)省能源。24.房屋維修管理服務(wù)、設(shè)備設(shè)施管理服務(wù)和消防管理服務(wù)是管理服務(wù)的重點工作。理由：房屋及設(shè)施設(shè)備管理波及面廣，技術(shù)含量高，關(guān)系到物業(yè)的正常運行和安全使用，是物業(yè)管理的重要內(nèi)容之一，消防管理服務(wù)直接波及業(yè)主的生命財產(chǎn)安全。25.觀點