房建項(xiàng)目商務(wù)實(shí)施計(jì)劃書

附件2附件2中國建筑五局公司房建項(xiàng)目商務(wù)實(shí)施計(jì)劃書（參考文本）（20224版）項(xiàng)目名稱：技術(shù)總工：商務(wù)經(jīng)理：項(xiàng)目經(jīng)理：編制時(shí)間：20年月日目錄第一部分：項(xiàng)目概況………第二部分：開源節(jié)流………一、基本情況………一、投標(biāo)報(bào)價(jià)分析…二、重點(diǎn)單項(xiàng)成本控制獎(jiǎng)罰表…………二、開源點(diǎn)策劃……三、相關(guān)方情況…三、節(jié)流點(diǎn)策劃……四、編制依據(jù)………四、列收原則……五、主要資源投入…五、成本編制原則…六、招議標(biāo)總計(jì)劃…第三部分：風(fēng)險(xiǎn)管控………第四部分：項(xiàng)目成本策劃表…一、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與防范………二、“三同步”管理策劃…三、項(xiàng)目十大無效成本控制清單……………第一部分項(xiàng)目概況一、基本情況序號(hào)名稱內(nèi)容1工程名稱2工程地點(diǎn)3工程類型□公建□工業(yè)建筑□住宅□其他4結(jié)構(gòu)類型□框架□框剪□框筒□筒中筒□裝配式□鋼結(jié)構(gòu)5建筑面積總建筑面積m2（若是群體工程則分棟描述）（其中地下室面積m2）6棟數(shù)、層數(shù)與層高地下層（層高m）；地上個(gè)單體，地上層（層高m）、局部層7合同造價(jià)(萬元)暫定萬元（其中土建造價(jià)暫定萬元，機(jī)電造價(jià)暫定萬元,精裝修造價(jià)暫定萬元……甲指分包暫定萬元）8圖紙主要指標(biāo)（圖算量）部位鋼筋(kg/m2)砼(m3/m2)砌體(m3/m2)模板系數(shù)(m2/m2)樓地面找平(m2/m2)樓地面塊料(m2/m2)內(nèi)抹灰(m2/m2)外墻抹灰(m2/m2)外架投影面積(m2/m2)地下地上合計(jì)（根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況增減主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）9合同工期日歷天（說明合同開竣工時(shí)點(diǎn)與過程節(jié)點(diǎn)要求）（是否含大土方工程、樁基工程與二次裝修工程，需備注說明）10實(shí)際開工日期（具體開工日期以總監(jiān)下發(fā)開工令為準(zhǔn)）11合同承包范圍自行施工部分：甲指分包部分：（比如大型土方、樁基、室內(nèi)二次裝修、電梯、消防、弱電等）12合同計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)13合同付款條件（付款節(jié)點(diǎn)、比例等，包括保修金退還約定）14投標(biāo)預(yù)期利潤%（暫估萬元），其中含必實(shí)施創(chuàng)效金額萬元。15商務(wù)管理目標(biāo)目標(biāo)效益率：¨A模式A=%，¨A+B模式A=%，B=%分項(xiàng)成本控制目標(biāo)：見重點(diǎn)單項(xiàng)成本控制獎(jiǎng)罰表二、重點(diǎn)單項(xiàng)成本控制獎(jiǎng)罰表序號(hào)重點(diǎn)單項(xiàng)成本控制目標(biāo)責(zé)任領(lǐng)導(dǎo)直接責(zé)任人超控制目標(biāo)獎(jiǎng)罰（萬元/人）責(zé)任領(lǐng)導(dǎo)直接責(zé)任人1參考示例1、鋼筋創(chuàng)效率XX%每低于控制目標(biāo)X%XX萬元XX萬元2參考示例2、砼節(jié)約率XX%每低于控制目標(biāo)X%XX萬元XX萬元3參考示例3、臨時(shí)設(shè)施攤銷費(fèi)占自施產(chǎn)值比XX%每高于控制目標(biāo)X%XX萬元XX萬元4參考示例4、模板木枋平米指標(biāo)5參考示例5、項(xiàng)目管理費(fèi)/現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)占比………………注：重點(diǎn)單項(xiàng)成本及控制目標(biāo)、獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)由各單位根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況設(shè)定，參考值為近期完工同類型的平均值，指標(biāo)設(shè)定不超過10項(xiàng)為宜，作為責(zé)任考核獎(jiǎng)罰的依據(jù)。三、相關(guān)方情況（名稱，合作情況，管控要求、審批權(quán)限等）1、業(yè)主方：2、監(jiān)理方：3、設(shè)計(jì)方：4、駐場(chǎng)咨詢方：四、編制依據(jù)（根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行描述）《招標(biāo)文件》、《投標(biāo)測(cè)算資料》、《主合同》、《施工圖》、《項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書》、《項(xiàng)目策劃》、《施工組織設(shè)計(jì)》等。五、主要資源投入（根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況增減，主要包括人員、大型機(jī)械設(shè)備、周材、臨設(shè)等）資源投入資源名稱管理人員勞務(wù)塔吊人貨電梯輸送泵臨建投入模板木枋…策劃數(shù)**人**家共**人**臺(tái)**臺(tái)**臺(tái)***萬元**㎡**m（m3）六、招議標(biāo)總計(jì)劃序號(hào)分項(xiàng)名稱預(yù)估標(biāo)的額（萬元）計(jì)劃招標(biāo)單位數(shù)量計(jì)劃招標(biāo)日期計(jì)劃進(jìn)場(chǎng)日期備注一、勞務(wù)分包12…二、專業(yè)分包12…三、物資設(shè)備采購租賃12…四、甲指分包12…第二部分開源節(jié)流一、投標(biāo)報(bào)價(jià)分析（根據(jù)報(bào)價(jià)模式分析）(一)本工程承接模式采用計(jì)價(jià)形式：（1）費(fèi)率形式：按照省定額有關(guān)費(fèi)率程序表和計(jì)價(jià)依據(jù)、市建設(shè)局有關(guān)造價(jià)政策的補(bǔ)充規(guī)定以及雙方約定編制預(yù)算總造價(jià)下浮%。（2）清單形式：清單組價(jià)原則：。(二)本工程自行分包工程情況：。(三)本工程甲指分包情況：，總包管理及配合費(fèi)計(jì)取情況：。甲供材情況：，采保費(fèi)計(jì)取情況：(四)綜合而言，項(xiàng)目投標(biāo)預(yù)期利潤率為%。(五)若為清單報(bào)價(jià)，則對(duì)重點(diǎn)子目進(jìn)行盈虧分析。序號(hào)清單名稱單位工程量收入（含稅）成本（含稅）單價(jià)差盈虧額(萬元)擬采取措施單價(jià)(元)合價(jià)(萬元)單價(jià)(元)合價(jià)(萬元)一主要盈利子目1例：樁基工程2例：土方工程3例：地下室地面砼墊層：300厚細(xì)石砼……二主要虧損子目1例：地下室鋼筋砼底板卷材防水2例：現(xiàn)澆直形墻模板竹膠合板模板鋼支撐……二、開源點(diǎn)策劃合同約定序號(hào)分項(xiàng)名稱相應(yīng)合同條款內(nèi)容時(shí)效責(zé)任人1工期簽證*****2經(jīng)濟(jì)簽證******3材料認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)簽證*******4索賠********5補(bǔ)充協(xié)議********開源點(diǎn)序號(hào)措施具體內(nèi)容對(duì)應(yīng)措施和責(zé)任人1改善主合同條件以顯失公平或項(xiàng)目招標(biāo)與實(shí)施的時(shí)間或條件發(fā)生改變等為由，改善合同相關(guān)條款：（具體根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，結(jié)合合同相關(guān)條款進(jìn)行具體描述，特別是計(jì)價(jià)相關(guān)條款。）以總包管理為契機(jī)，獲取總包效益：例：1、重點(diǎn)爭(zhēng)取部分總包管理內(nèi)容納入我司自行施工。如機(jī)電安裝、室外工程等。2、總包管理水電費(fèi)、垂直運(yùn)輸機(jī)械的提供，收取相關(guān)費(fèi)用等。（根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況和主合同相關(guān)約定細(xì)化）關(guān)注現(xiàn)金流：例：爭(zhēng)取改善合同付款條件：1、質(zhì)保金用保函形式代替；2、增加地下室底板、結(jié)算一審付款節(jié)點(diǎn)；3、過程簽證變更達(dá)到一定額度，特別是大額簽證索賠（比如停工），及時(shí)簽訂補(bǔ)充協(xié)議，過程確權(quán)及付款?！?技術(shù)創(chuàng)效（根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況細(xì)化到每項(xiàng)）分析清單盈虧、借圖紙會(huì)審，找漏洞，根據(jù)實(shí)際情況找出所有技術(shù)創(chuàng)效點(diǎn)。創(chuàng)效點(diǎn)需具體化、數(shù)據(jù)化，有對(duì)應(yīng)措施，定時(shí)間、定責(zé)任人，定創(chuàng)效目標(biāo)（可以設(shè)置保底值、爭(zhēng)取值）。例：1、編制磚胎膜專項(xiàng)施工方案報(bào)監(jiān)理、業(yè)主審批，并按審批后的方案計(jì)收。……3重計(jì)量例：施工圖預(yù)算轉(zhuǎn)總價(jià)包干……4材料認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)（根據(jù)合同約定，準(zhǔn)確調(diào)查市場(chǎng)價(jià)格，及時(shí)報(bào)批認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)。）5其他變更（指在前面第2條技術(shù)創(chuàng)效中未包括的其他爭(zhēng)取變更內(nèi)容。）…注意：1、可量化的開源點(diǎn)盡量做到數(shù)據(jù)化，措施具體和細(xì)化，按照進(jìn)度計(jì)劃時(shí)間安排可以逐條責(zé)任到人；2、施工過程中有重大變化，可以逐步補(bǔ)充和調(diào)整策劃并及時(shí)報(bào)批備案。四、節(jié)流點(diǎn)策劃序號(hào)措施具體內(nèi)容責(zé)任人1技術(shù)措施根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)化。比如：（1、精細(xì)策劃土方調(diào)配；2、合理優(yōu)化外架方案；3、合理優(yōu)化配合比；4、精細(xì)質(zhì)量目標(biāo)；5、合理運(yùn)用施工允許負(fù)偏差；6、合理優(yōu)化施工范圍7、合理布置垂直運(yùn)輸設(shè)備）……2組織措施根據(jù)進(jìn)度計(jì)劃和項(xiàng)目實(shí)際情況細(xì)化。比如：（提前論證進(jìn)度計(jì)劃，計(jì)算工期與成本的平衡點(diǎn)，并說明保障措施）1、合理優(yōu)化施工順序，降低成本2、合理穿插工序，縮短工期……根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)化。比如：（1、盡量減少二次搬遷；2、合理布置硬化范圍；3、臨時(shí)與永久相結(jié)合）……根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)化。比如：（1、權(quán)衡資源組織渠道；2、對(duì)比資源組織方式；3、選準(zhǔn)資源組織時(shí)點(diǎn)；4、權(quán)衡資源組織數(shù)量；5、合理有效利用資源）……3資金措施根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)化。比如：非現(xiàn)金款項(xiàng)的使用，各分包支付節(jié)點(diǎn)砼業(yè)主收款節(jié)點(diǎn)、支付比例，下游分包保證金收取，通過估算可收取各類投標(biāo)保證金和履約保證金約***萬元?！ㄊ┕み^程中可補(bǔ)充調(diào)整）四、列收原則1、按業(yè)主提供的合同模擬清單工程量和相應(yīng)的清單單價(jià)。2、人工費(fèi)，因暫無最新政策性人工工資單價(jià)調(diào)整，人工工資無調(diào)價(jià)。3、主要材料費(fèi)，鋼筋、砼、磚、加氣塊等可調(diào)差主材的收入價(jià)按合同基準(zhǔn)價(jià)（年月）計(jì)取，其中鋼筋、混凝土兩項(xiàng)主材考慮調(diào)差，已按年月份信息價(jià)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。4、甲指分包收入，根據(jù)施工協(xié)議中有關(guān)總包管理及配合費(fèi)內(nèi)容：XX工程按分包造價(jià)的%計(jì)?。╔X工程配合費(fèi)為%，管理費(fèi)為%），XX分包工程按分包造價(jià)的%（配合費(fèi)為%，管理費(fèi)%）。XX工程造價(jià)為萬元，XX分包工程造價(jià)為萬元?！ㄒ话沩?xiàng)目，擬爭(zhēng)取開源點(diǎn)的收入暫不列入；戰(zhàn)略虧損項(xiàng)目擬開源創(chuàng)效的收入需以保底值列收。）五、成本編制原則（可參考項(xiàng)目正常水平成本計(jì)算方法）（一）勞務(wù)費(fèi)：成本單價(jià)編制依據(jù)為建筑勞務(wù)市場(chǎng)價(jià)格及公司/分公司其他項(xiàng)目已采用的價(jià)格；輔助用工人數(shù)及工期以進(jìn)度計(jì)劃為依據(jù)，其中保安**人，食堂人員**人，工期按**個(gè)月考慮。零星用工按建筑面積**元/m2計(jì)取，控制在勞務(wù)人工費(fèi)的%以內(nèi)。（二）材料費(fèi)：（說明材料損耗和材料價(jià)格的計(jì)取原則）1、主體結(jié)構(gòu)實(shí)際砼用量按照預(yù)算量（含定額損耗）下浮*%，其原材料水泥、砂、石用量按實(shí)際施工配合比計(jì)取*%的損耗計(jì)算，原材料價(jià)格按市場(chǎng)價(jià)計(jì)取。2、鋼筋按預(yù)算量（含定額損耗）下浮*%；鋼材價(jià)格按照市場(chǎng)供應(yīng)價(jià)下浮**元/噸（或按我的鋼材網(wǎng)價(jià)+**元/噸）。3、外架系統(tǒng)及支模系統(tǒng)：說明外架的搭設(shè)方式(爬架/新型懸挑/落地架)、模板系統(tǒng)的配置方式與層數(shù)?！ㄈC(jī)械費(fèi)：（說明設(shè)備的投入數(shù)量與進(jìn)出場(chǎng)時(shí)間，以及機(jī)上人員的配置）塔吊**臺(tái)，機(jī)上人員**人/臺(tái)；人貨電梯**臺(tái)，機(jī)上人員**人/臺(tái)；……泵送混凝土機(jī)械費(fèi)暫考慮了**m3混凝土的泵送費(fèi)，按**元/m3計(jì)入機(jī)械成本。（四）分包工程：（說明詢價(jià)情況與成本暫列情況）。分包工程量主要參照中標(biāo)清單工程量。分包單價(jià)參照類似項(xiàng)目分包價(jià)格和市場(chǎng)詢價(jià)計(jì)入成本，分包工程費(fèi)暫未考慮分包工程過程有可能的索賠費(fèi)。（五）現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)：1、其他直接費(fèi)：參照類似項(xiàng)目指標(biāo)，結(jié)合本項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況進(jìn)行策劃。臨設(shè)費(fèi)用：（說明臨設(shè)的配置方式，是搭設(shè)還是租賃；針對(duì)可周轉(zhuǎn)的部分說明總投入、殘值計(jì)取的原則及策劃中本項(xiàng)目攤?cè)氲某杀荆?；（原則上臨設(shè)費(fèi)用要求控制在土建造價(jià)的%以內(nèi)，否則，須報(bào)總經(jīng)理特批，超過%還須報(bào)董事長特批）檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)：水電費(fèi)：（說明按有效產(chǎn)值的**%計(jì)取。）安全生產(chǎn)費(fèi)：工具機(jī)具攤銷費(fèi)：工程保險(xiǎn)費(fèi)：……2、間接費(fèi)：（說明管理人員的配置情況）管理人員工資、福利、津貼按照公司現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)計(jì)入成本，人員配置綜合考慮現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，按**人考慮。辦公費(fèi)用、差旅交通費(fèi)按照公司/分公司現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。工程保修費(fèi)計(jì)提按有效合同額的**‰計(jì)取，履約獎(jiǎng)（若有）計(jì)提按有效合同額的**‰計(jì)取，本次測(cè)算職工工資按**類項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，暫未考慮職工工資上漲因素。其中各項(xiàng)費(fèi)用占有效產(chǎn)值比分別為：職工費(fèi)用占比**‰，辦公費(fèi)占比**‰，差旅交通費(fèi)占比**‰，業(yè)務(wù)招待費(fèi)占比**‰。（八）其它：第三部分風(fēng)險(xiǎn)管控一、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與防范序號(hào)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容應(yīng)對(duì)措施責(zé)任人1工期風(fēng)險(xiǎn)例：因業(yè)主屬不成熟的開發(fā)商，后期總包管理協(xié)調(diào)全部工作將會(huì)落到我方，且分包單位較多，總包管理過程中的組織協(xié)調(diào)難度將很大?？偣て跒殚_工之日起日歷天,如每延誤一天罰款萬元,違約金上限為萬元例：組織足夠的勞動(dòng)力、生產(chǎn)設(shè)備、材料搶抓進(jìn)度,趕在來年雨季之前完成地下室結(jié)構(gòu)。（施工組織設(shè)計(jì)中要有針對(duì)性的工期保證措施）2質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)例：因本工程單體面積過大，過程控制精度要求特別高，對(duì)工程質(zhì)量提出更高要求。如因總包原因未達(dá)到杯,罰結(jié)算造價(jià)的萬元;如因非總包方原因,則不獎(jiǎng)不罰例：施工組織設(shè)計(jì)中要有針對(duì)性創(chuàng)“杯”的保證措施或編制專題創(chuàng)優(yōu)策劃。3安全風(fēng)險(xiǎn)例：安全違約責(zé)任重：發(fā)生一般安全事故，每次須支付萬元；發(fā)生重大安全事故，每次支付萬元；發(fā)生特大安全事故，每次須支付萬元；未達(dá)到安全文明施工目標(biāo)（市安全文明標(biāo)化工地），須支付萬元。例：1、施工組織設(shè)計(jì)中考慮創(chuàng)“市安全文明工地”的保證措施，嚴(yán)格按照《公司安全生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)》施工，加強(qiáng)過程安全管理。2、考慮在勞務(wù)合同中將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。4環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)例：1、由于本工程所處地段的村民對(duì)政府征地價(jià)不滿意，工地時(shí)常遭受到當(dāng)?shù)卮迕窀蓴_，存在較大的安全及成本風(fēng)險(xiǎn)。例如，項(xiàng)目部臨時(shí)圍墻經(jīng)常被推到，還曾發(fā)生過挖機(jī)被拖走事件。2、因工地周邊存在地霸，土方工程分包、砂石材料供應(yīng)均會(huì)遭地霸壟斷，價(jià)格高于市場(chǎng)行情，存在很大的成本風(fēng)險(xiǎn)。5資金風(fēng)險(xiǎn)例：現(xiàn)金收款變化為非現(xiàn)金收款，抵房等；項(xiàng)目過程付款比例為%，在XX節(jié)點(diǎn)可能出現(xiàn)資金負(fù)流6甲指分包風(fēng)險(xiǎn)例：甲指分包變