天水濱江精裝修建議

天水濱江1號樓工程南京新聯(lián)廣地產(chǎn)營銷公司2021-07-10精裝修建議報告目錄二、本案精裝修建議三、精裝修具體建議詳細一、精裝房市場研究精裝修開展簡介精裝房裝修風格代表樓盤分析精裝房特征總結市場裝修房現(xiàn)狀對本案的啟示精裝修檔次估測裝修施工流程風險估計公共空間室內(nèi)裝修智能化、設備一、精裝房市場研究精裝房開展簡介代表樓盤分析精裝房特征總結第一局部精裝房裝修風格精裝房開展簡介時間全國政策特征90年代初

簡裝（毛坯）房一統(tǒng)天下住宅交付前經(jīng)過簡單的裝修，主要裝修對象包括墻面、衛(wèi)生間、廚房，并配備一些簡單設施，如坐便器、水槽、水龍頭等，裝修標準低，建材品質(zhì)較差，施工水平不高。97-2000年《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》、《關于在部分城市開展家庭居室裝飾裝修管理試點工作意見》、《關于推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量的若干意見》菜單式裝修嶄露頭角建設部引導裝修住宅，少量開發(fā)商嘗試提供裝修住宅。由于開發(fā)企業(yè)和消費者都對全裝修住宅缺乏信心，此階段裝修住宅以菜單式選擇為主。2001-2005年《建筑裝修工程質(zhì)量驗收規(guī)范》《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》《商品房住宅一次到位實施到則》買房送裝修成為市場熱點國家與地方引導、規(guī)范裝修住宅產(chǎn)業(yè)的政策和事件密集出臺，裝修住宅質(zhì)量得到保證，消費者對裝修住宅的抗性逐漸降低，裝修房比重顯著提高。買房送裝修的概念受到眾多開發(fā)企業(yè)的模仿。20006-2007年《住宅性能評定技術標準》裝修、毛坯住宅平分市場經(jīng)過多年運作，開發(fā)商對裝修住宅操作方法日趨成熟，裝修對住宅的溢價能力也在逐步加強。加上政策引導，全裝修住宅數(shù)量迅速上升。2008年-未來

裝修住宅成為市場主流產(chǎn)品以近年裝修住宅比重增長幅度，以及國外較先進的房地產(chǎn)市場狀況，毛坯房被淘汰的趨勢已顯而易見。裝修住宅成為市場主流產(chǎn)品。第一局部一、精裝房市場研究精裝房開展簡介代表樓盤分析精裝房特征總結精裝房裝修風格裝修風格全裝修房根據(jù)自身的定位和客群，在室內(nèi)格局、色調(diào)、家具材質(zhì)、款式、陳設的造型等各方面力求表現(xiàn)不同風格的精髓所在與自己的獨特個性。古典風格〔豪華富?！嘲迅鞣N象征豪華的設計鑲入裝修之中，例如彩繪玻璃吊頂、壁爐、裝飾面板、裝飾木角線等，而風格上類似以巴洛克風格結合國內(nèi)存在的材料做為主要裝飾方式。裝修風格柔和風格〔平穩(wěn)獨立〕一種追求平穩(wěn)中帶點豪華的仿會所式的設計出現(xiàn)在全裝修樣板房中。這種以黑胡桃為主要木工裝飾面板的風格強調(diào)一種簡單但又不失內(nèi)容的裝飾形式。裝修風格都市風格〔獨立個性〕注入動力的風格，尤其是隨著眾多單身貴族的出現(xiàn)，這種風格大量的出現(xiàn)在公寓之中。由于很多時候，他們的居住者沒有老人、小孩之類的成員，所以他們往往強調(diào)一種個性。裝修風格清新風格〔清淡寫意〕在一種簡約主義影響下衍生出來的清新風格。強調(diào)一種隨意性和平淡性。第一局部一、精裝房市場研究精裝房開展簡介代表樓盤分析精裝房特征總結精裝房裝修風格金地名京多樣化的精裝修標準2房小戶型標準裝修3房以上戶型配地暖4房帶有步入式衣帽間〔內(nèi)有整體衣柜〕頂層復式配有中央空調(diào)精裝修自主設計施工單位招標中特色：中央空調(diào)、地暖、垃圾處理系統(tǒng)金地名京金地名京裝修標準裝修報價適用戶型裝修總價售價（毛坯價）銷售總價（含裝修）適用標準1600元/㎡88㎡兩房14萬1.5萬/㎡146萬標配2100元/㎡149㎡三房32萬1.5-1.6萬元/㎡262萬標配（布品型號不同）+地暖2200元/㎡170㎡180㎡200㎡四房37.5萬40萬44萬1.5-1.6萬元/㎡300萬318萬354萬標配（布品型號不同）+地暖2500元/㎡220-250㎡頂層復式60萬2萬元/㎡528萬標配（同品牌高檔型號）+中央空調(diào)+地暖+步入式衣帽間（內(nèi)含衣柜）以精裝修作為價格的支撐。精裝修本錢不高，以提高銷售單價，增加銷售金額。全裝修房，提供硬裝效勞，屬于現(xiàn)代都市風格。裝修標準區(qū)清楚顯：不同的樓棟〔景觀效果〕、戶型，裝修標準差異明顯。裝修單價在1600-2500元/㎡之間，平均占到房屋銷售單價的15%左右。裝修總價在14萬-60萬之間，平均占到房屋銷售總價的12%左右。裝修合同與購房合同分開，裝修價格有較清晰的總價范圍。成功提升價格，精裝修效果明顯。金地名京公共空間建筑外立面面磚、部分石材

大堂

地面石材

墻面石材

頂石膏

電梯廳精裝

電梯廳通力

走廊地面1梯2戶地磚

1梯1戶水泥

墻面1梯2戶面磚

1梯1戶水泥

頂1梯2戶乳膠漆

1梯1戶乳膠漆分戶門未定

室內(nèi)門未定

窗雙層中空、塑鋼

金地名京精裝修標準示意室內(nèi)裝修客廳地面實木復合圣象

墻面高級環(huán)保乳膠漆

頂高級環(huán)保乳膠漆

電器松下柜機頂層大金中央空調(diào)臥室同上

電器松下掛機頂層大金中央空調(diào)廚房地面博德地磚

墻面瓷磚

頂乳膠漆

電器灶具、油煙機、燃氣熱水器伊萊克斯

水槽龍頭摩恩

衛(wèi)生間地面博德地磚

墻面面磚

衛(wèi)浴科樂

開關插座西門子

智能化門禁系統(tǒng)杰順

新風系統(tǒng)只在地下室使用

備注步入試衣帽間衣柜，價格未定

地暖一二期都有

垃圾處理系統(tǒng)二期

大戶型配套燃氣熱水器，供熱水和地暖能率2000元/平以上按摩浴缸高級馬桶:冷熱水、吹風金域緹香不同的客群定位，產(chǎn)生不同的戶型定位和裝修標準1、2房裝修標準與3、4房裝修標準不同〔裝修檔次差異〕3、4房配有中央空調(diào)3、4房帶有步入式衣帽間〔內(nèi)有整體衣柜〕4房配有地暖精裝修設計單位：香港都一〔上海分公司〕施工單位：江蘇順通特色：中央空調(diào)、地暖、外立面定制瓷片金域緹香以精裝修提升工程品質(zhì)針對不同的客群，有不同的裝修標準〔裝修價格差異較大〕金域緹香裝修標準裝修報價（估計）適用戶型裝修總價銷售總價（含裝修）適用標準2000元/㎡195㎡三房30萬290萬標配（布品檔次較高）+中央空調(diào)+步入式衣帽間（內(nèi)涵衣柜）2500元/㎡195㎡四房49萬310萬標配（布品檔次最高）+中央空調(diào)+地暖+步入式衣帽間（男女分開）全裝修房，提供硬裝效勞，屬于柔和風格。裝修標準區(qū)清楚顯：195㎡的3、4房裝修差異較大，總價相差近20萬。裝修總價分為30萬-49萬兩個標準，分別占到房屋銷售總價的10%和15%。買房送裝修的概念，模糊總價，客戶只能從樣板房效果預計裝修價格。裝修標準的差異化，成功的拔高了大戶型高端住宅的品質(zhì)，市場接受度較高。金域緹香裝修明細位置裝修標準品牌/備注廚房品牌櫥柜萬科定制

油煙機西門子

灶具

消毒柜

微波爐

水槽、龍頭、皂液器摩恩

墻磚、地磚

衛(wèi)生間衛(wèi)浴潔具、龍頭科勒

衛(wèi)浴五金配件摩恩

浴霸奧普

墻磚

地面：客衛(wèi)地磚，主衛(wèi)石材

陽臺地磚

金域緹香精裝修標準示意戶內(nèi)設備全屋地暖博世

壁掛爐丹弗斯

中央空調(diào)大金中央空調(diào)戶內(nèi)局部家具收納系統(tǒng)萬科定制局部燈飾筒燈、射燈、燈槽雷士或歐普

玄關、客廳、餐廳及我市主燈位普通白熾燈泡開關面板、插座面板

梅蘭日蘭地板實木復合萬科定制分戶門鋼木復合門燕熙戶內(nèi)門覆膜工藝門日門或安洋頂棚廚房內(nèi)石膏吊頂刷涂料諾貝爾

衛(wèi)生間內(nèi)扣板吊頂

其他部分為石膏板吊頂刷涂料

內(nèi)墻乳膠漆、儲藏室局部為墻紙

外部

外墻瓷片景德鎮(zhèn)定制大堂地面、墻面、頂石材、乳膠漆金鼎灣國際特色：中央空調(diào)、地暖、鍋爐、建筑節(jié)能裝修標準根本一致，頂層復式略有不同所有戶型都配有中央空調(diào)每戶都有獨立鍋爐統(tǒng)一裝修標準，淺色都市風格三、四房及躍層配有步入式衣帽間頂層復式配有地暖精裝修設計單位：金螳螂金鼎灣國際以精裝修提升工程品質(zhì)統(tǒng)一的精裝修標準，精裝修檔次較高金鼎灣裝修標準裝修報價適用戶型裝修總價銷售均價銷售總價（含裝修）適用標準3000元/㎡90㎡兩房120-140㎡三房160㎡四房27萬39萬48萬20000元/㎡180萬260萬320萬標配（三、四房配步入式衣帽間及衣柜）4000元/㎡200㎡以上頂層復式80萬以上22000元/㎡440萬以上標配（布品檔次較高）+地暖+配步入式衣帽間及衣柜全裝修房，提供硬裝效勞，屬于現(xiàn)代都市風格：紅木色地板、白色和淺色的門框、墻面等。統(tǒng)一裝修標準：90㎡的2房，120-140㎡三房，160㎡四房裝修標準一致，頂層復式略有不同。裝修單價分為3000和4000元/㎡兩個標準，分別占到銷售均價的15%和18%。裝修總價占到總房價的15%左右。裝修合同與購房合同分開，裝修價格有較清晰的總價范圍。作為南京市首家精裝修試點小區(qū)，金鼎灣將重點放在裝修方面，非常注重精裝修品質(zhì)，聘請了金螳螂作為設計單位。高檔的精裝修品質(zhì)樹立了金鼎灣城中高檔住宅的形象。金鼎灣國際外立面真石漆、石材

大堂地面大理石

墻面石材

頂石膏

電梯廳大理石

電梯廳奧蒂斯,日立2米/秒

走廊地磚

門分戶門意大利卡地士窗l(fā)ow-e雙層中空玻璃

客廳地面實木復合

墻面乳膠漆3#樓為墻紙臥室同上

廚房地面地磚

墻面面轉

電器油煙機、灶具、消毒柜西門子

整體櫥柜博諾尼

衛(wèi)生間地面地磚諾貝爾

墻面面磚諾貝爾

衛(wèi)浴科樂（中檔）

開關插座梅蘭日蘭

金鼎灣國際精裝修標準示意備注全熱新風系統(tǒng)新名中央空調(diào)美國特靈熱水鍋爐德國微能仁恒江灣城不同戶型，裝修標準不同

68㎡一房為標準裝修

89.5㎡兩房帶有地暖

130-150㎡三房及170-218㎡四房帶有中央空調(diào)和地暖三、四房配有步入式衣帽間特色：高檔裝修建材、進口配套設施、中央空調(diào)、地暖精裝修設計單位：臺灣喜牧工作室施工單位：龍信、仁生仁恒江灣城以精裝修提升產(chǎn)品品質(zhì)區(qū)清楚顯的精裝修標準，精裝修檔次較高江灣城裝修標準裝修報價（估計）適用戶型裝修總價銷售單價銷售總價（含裝修）適用標準2500元/㎡67-70㎡一房17萬15000元/㎡102萬標配85-90㎡兩房22萬127萬標配+地暖130-150㎡三房35萬210萬標配+地暖+中央空調(diào)+步入式衣帽間（配套衣柜）170㎡218㎡四房42萬55萬255萬327萬標配+地暖+中央空調(diào)+步入式衣帽間（配套衣柜）全裝修房，提供硬裝效勞，屬于現(xiàn)代都市風格，后期維護較好。不同的裝修配套：68㎡的1房，90㎡兩房，130-150㎡三房，170-218㎡四房，裝修標準一致，配套設施差異較大。裝修單價估計在2500元/㎡標準，占到銷售均價的16%。裝修總價占到總房價的16%左右。模糊總價，裝修價格含在總房價內(nèi)。作為有十幾年裝修經(jīng)驗的開發(fā)企業(yè)，裝修品質(zhì)得到市場認可，江灣城精裝樣房市場認可度較高。仁恒江灣城公共空間外立面鋁板

大堂地面面磚

墻面木飾面、石材

頂乳膠漆電梯廳同上

電梯日立2.5秒/米走廊冠軍瓷磚

金鼎灣國際精裝修標準示意室內(nèi)裝修分戶門實木、鋼板臥室實木廚房推拉彩門衛(wèi)生間玻璃門窗ALUK系統(tǒng)窗，low-e玻璃，5A+12mm+5A，斷橋鋁合金客廳

地面瓷磚

墻面乳膠漆

臥室

地面柚木地板地暖專用墻面乳膠漆

廚房

地面瓷磚

墻面乳膠漆

電器消毒柜、油煙機西門子衛(wèi)生間

地面面磚、地磚道格拉斯墻面墻磚道格拉斯頂鋁扣板

電器奧普浴霸

衛(wèi)浴浴缸德國凱樂瑪

馬桶德國凱樂瑪龍頭高宜五金件雅漬開關插座奇勝智能化

可視對講、安防系統(tǒng)、電子巡更等新風系統(tǒng)愛迪士地暖菲斯蔓壁掛爐中央空調(diào)日立后期維修：保修期2年，由合作單位負責維修〔仁生〕朗詩國際街區(qū)特色：建筑節(jié)能、恒溫恒濕、同層排水、垃圾處理系統(tǒng)統(tǒng)一裝修標準，品質(zhì)不高所有戶型裝修標準根本一致100㎡戶型以上配有步入式衣帽間〔不送櫥柜〕施工單位：分棟分包給小裝修企業(yè)朗詩國際街區(qū)以精裝修提升銷售價格必須做精裝修—防止客戶自己裝修時破壞墻體和地面內(nèi)的管道系統(tǒng)朗詩國際街區(qū)裝修標準裝修報價適用戶型裝修總價銷售均價銷售總價（含裝修）適用標準2600元/㎡所有戶型根據(jù)戶型面積變化16000元/㎡根據(jù)戶型面積變化標配（100㎡以上戶型配衣帽間）全裝修房，提供硬裝效勞，屬于清新風格。統(tǒng)一的裝修標準裝修單價在2600元/㎡標準，占到銷售均價的16%。裝修總價占到總房價的16%左右。模糊總價，裝修價格含在總房價內(nèi)?？蛻糇羁粗氐氖抢试姷慕ㄖ萍迹b修品質(zhì)往往被忽略。朗詩國際街區(qū)朗詩國際街區(qū)精裝修標準示意銀城聚錦園菜單式精裝修，具體明細未定個性化定制效勞：1、建造師預留較大裝修改造空間；2、提供多種可選裝修方案；3、可重新設計，但客戶要承擔設計費和超出標準的裝修費用；分析：1、銀城有多年精裝修的經(jīng)驗；2、菜單式精裝修，可作為其較高銷售價格的依據(jù)；第一局部一、精裝房市場研究精裝房開展簡介代表樓盤分析精裝房特征總結精裝房裝修風格特征〔一〕項目名稱精裝修方向精裝修標準朗詩國際街區(qū)提高銷售單價2600元/㎡金鼎灣提高項目品質(zhì)3000元/㎡4000元/㎡金域緹香提高項目品質(zhì)1500元/㎡2500元/㎡金地名京提高銷售單價1600-2500元/㎡仁恒江灣城提高項目品質(zhì)2500元/㎡提高銷售額和提高工程品質(zhì)兩種方向平分秋色。精裝修標準主要在2500-3000元/㎡之間。特征〔二〕項目名稱裝修報價占銷售單價比占銷售總價比朗詩國際街區(qū)2600元/㎡16%16%金鼎灣3000元/㎡4000元/㎡15%18%金域緹香1500元/㎡2500元/㎡10%15%金地名京1600-2500元/㎡15%12%仁恒江灣城2500元/㎡16%16%通過分析發(fā)現(xiàn)，目前南京市場上的裝修房，裝修標準占到銷售單價的15%左右，占到銷售總價的16%左右。特征〔三〕項目名稱特色、特殊設備裝修目的客戶反饋朗詩國際街區(qū)建筑節(jié)能、同層排水、恒溫恒濕、垃圾處理系統(tǒng)。由于建筑內(nèi)管道、系統(tǒng)較多，為防止客戶裝修破壞，必須做精裝修。客戶更注重的是朗詩的建筑科技，往往忽略裝修效果。金鼎灣全中央空調(diào)、鍋爐提高項目品質(zhì)認可度較高金域緹香外墻瓷片、中央空調(diào)、地暖提高項目品質(zhì)認可度較高金地名京根據(jù)戶型、樓棟的不同，采取不同標準的裝修（中央空調(diào)、地暖、垃圾處理系統(tǒng)）提高銷售價格認可度較高仁恒江灣城高檔裝修材質(zhì)和配套設施，中央空調(diào)、地暖提高項目品質(zhì)認可度較高通過多個方面為裝修房增加附加值市場認可度較高特征〔四〕戶型、位置的不同，精裝修的標準不同：例：金地名京工程根據(jù)戶型大小，樓棟位置的不同，產(chǎn)生裝修標準的差異〔1600-2500元/㎡〕產(chǎn)品定位、客群定位的不同，造成裝修標準的不同：例：金域緹香工程根據(jù)客群定位的不同，一、兩房，三房，四房的裝修標準各不相同。〔三、四房裝修標準較高，配套中央空調(diào)，四房相比三房，多出地暖設施。〕戶型、面積的不同，產(chǎn)生部品、設施的不同：例如：江灣城3房以上才配有中央空調(diào)、地暖；金地名京頂層復式才配有地暖和中央空調(diào)，四房才配有衣帽間。特征〔五〕公共空間用材外立面：面磚為主，局部使用石材和瓷片；大堂：地面以地磚、石材為主；墻面多為面磚和乳膠漆；頂以乳膠漆、石膏為主；電梯：品牌較多，使用日立〔2-2.5M/秒〕較多；室內(nèi)裝修〔硬裝〕門：入戶門鋼木，室內(nèi)門實木；窗：斷橋鋁合金low-e較多；室內(nèi)：地面以實木復合地板為主；墻面多為乳膠漆；頂多為乳膠漆；廚房：地磚、面磚，扣板；油煙機、灶具、消毒柜〔西門子為主〕；龍頭、水槽〔摩恩、凱2樂瑪〕；衛(wèi)生間：地磚、面磚、扣板；衛(wèi)浴、潔具以科勒為主；電器、面板等空調(diào)：日立、松下、大金〔中央空調(diào)〕；面板：梅蘭日蘭；可視對講；安防系統(tǒng)等〔品牌較雜〕；附加值新風系統(tǒng)；建筑外遮陽；地暖；垃圾處理系統(tǒng)；步入式衣帽間〔櫥柜〕；市場特征總結市場上精裝修報價主要在2055-3000元/㎡之間；

市場上精裝修報價一般占到房屋銷售單價的15%，總價的16%；

開發(fā)商通過不同的角度，打造特色精裝房，為工程增加附加值；針對不同的戶型、不同的產(chǎn)品定位合群定位，采取不同的裝修標準；第二局部二、本案精裝修建議市場對本案的啟示精裝修檔次估測裝修施工流程可能的風險市場精裝房對本案的啟示結合目前南京市場上的精裝房情況〔略〕；集團開發(fā)目的；天水濱江1號樓工程產(chǎn)品方向〔略〕；到達市場裝修標準〔可以適當超越〕；以較高端的建材配套，較少的溢價，提高項的目品質(zhì)；在控制本錢的情況下，盡量提高產(chǎn)品附加值；二、本案精裝修建議市場對本案的啟示精裝修檔次估測第二局部裝修施工流程可能的風險裝修檔次估測報價2000-2500元/㎡〔較高的裝修品質(zhì)，較少的溢價〕；統(tǒng)一的裝修標準：3、4房裝修標準一致；全裝修方式〔硬裝〕，統(tǒng)一的裝修風格〔現(xiàn)代都市風格〕；鋪設全屋地暖〔增加附加值〕；四房設置步入式衣帽間，配套品牌衣柜；第二局部二、本案精裝修建議市場對本案的啟示精裝修檔次估測裝修施工流程可能的風險裝修施工流程裝修住宅的施工過程1、確定裝修定位：設計原那么、風格、材料配置、工藝等2、材料配置清單3、樣板房裝修4、全裝修階段，施工階段：注意隱秘工程的操作，提前讓客戶對隱秘工程驗收，躲避后期客戶改造帶來的問題。5、交付和維護第二局部二、本案精裝修建議市場對本案的啟示精裝修檔次估測裝修施工流程可能的風險風險估計裝修房效果與交房效果差距較大1、樣板放圖紙與實際圖紙不統(tǒng)一，增加裝修公司本