財稅實操-房屋出租要繳哪些稅費

會計實操文庫1/6財稅實操-房屋出租要繳哪些稅費（一）增值稅1.適用稅率9%（一般納稅人）/征收率5%（簡易計稅或者小規(guī)模）。2.一般納稅人簡易計稅（1）一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅。其中取得的不動產(chǎn)時間判斷：——以直接購買、接受捐贈、接受投資入股或抵債方式取得，以不動產(chǎn)權屬變更的當天為取得的時間?！{稅人出租或轉(zhuǎn)讓自建不動產(chǎn)，以建筑工程許可證注明的開工日期為不動產(chǎn)取得的時間，無建筑工程施工許可證的，按合同注明的開工日期為不動產(chǎn)取得的時間。（2）關于轉(zhuǎn)租不動產(chǎn)如何納稅的問題，總局明確按照納稅人出租不動產(chǎn)來確定。一般納稅人將2016年4月30日之前租入的不動產(chǎn)對外轉(zhuǎn)租的，可選擇簡易辦法征稅；將5月1日之后租入的不動產(chǎn)對外轉(zhuǎn)租的，不能選擇簡易辦法征稅。3.預繳增值稅（1）一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機構所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)，應按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。應預繳稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×5%（2）一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機構所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)，應按照3％的預征率在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。應預繳稅款=含稅銷售額÷（1+9%）×3%（3）小規(guī)模納稅人出租其取得的不動產(chǎn)（不含個人出租住房），應按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租與機構所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)，應按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。應預繳稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×5%（4）個體工商戶出租住房（適用簡易計稅），按照以下公式計算應預繳稅款：應預繳稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%（5）按照現(xiàn)行規(guī)定應當預繳增值稅稅款的小規(guī)模納稅人，凡在預繳地實現(xiàn)的月銷售額未超過10萬元（以1個季度為1個納稅期的，季度銷售額未超過30萬元）的，當期無需預繳稅款。（6）納稅人出租不動產(chǎn)，按規(guī)定需要預繳稅款的，應在取得租金的次月納稅申報期或不動產(chǎn)所在地主管稅務機關核定的納稅期限預繳稅款。（7）向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關預繳的增值稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。納稅人以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。4.發(fā)票開具出租不動產(chǎn)，納稅人自行開具或者稅務機關代開增值稅發(fā)票時，應在備注欄注明不動產(chǎn)的詳細地址。5.納稅義務發(fā)生時間（1）納稅人提供租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。（2）納稅人發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。（二）企業(yè)所得稅1.《企業(yè)所得稅法實施條例》第十九條：租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權取得的收入。租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。2.《國家稅務總局關于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函〔2010〕79號）規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權取得的租金收入，應按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《實施條例》第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關年度收入。3.《關于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）：企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權證前，與承租人簽訂租賃預約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現(xiàn)。（三）房產(chǎn)稅1.房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12％。房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納。2.《財政部、國家稅務總局關于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）規(guī)定：房產(chǎn)出租的，計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。3.《財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）規(guī)定：對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。（四）印花稅1.財產(chǎn)租賃合同，按照租賃金額千分之一貼花。稅額不足一元的按一元貼花。2.對與高校學生簽訂的高校學生公寓租賃合同、公租房租賃雙方免征簽訂租賃協(xié)議涉及的印花稅3.房屋租賃合同一經(jīng)簽訂，印花稅就要全額繳納，比如公司簽訂10年的房租合同，合同約定10年的租金，則應一次性繳納10年租金金額的全部印花稅。4