畢業(yè)答辯論文住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及對策分析研究樣本

畢業(yè)答辯論文住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及對策分析研究住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及對策研究摘要：目前，現代物業(yè)管理作為房地產業(yè)的一個重要分支和第三產業(yè)服務業(yè)的一部分，正步入快速發(fā)展時期，隨著社會和經濟的發(fā)展，社會化、市場化、專業(yè)化將成為未來物業(yè)管理發(fā)展的趨勢所在。住宅小區(qū)的管理作為物業(yè)管理的一部分，在多年實踐中體現出來的重要性和優(yōu)越性、行業(yè)的發(fā)展速度之快是有目共睹的。但是，作為新生事物的物業(yè)管理行業(yè)，在發(fā)展進程中必將遇到諸多的困難和壓力，管理中許多不盡人意的現象也會隨處可見，暴露出了一系列的問題，為此，物業(yè)管理企業(yè)要想在激烈的市場競爭中脫穎而出，就必須用科學、系統(tǒng)的管理理念去解決問題。本文通過論述物業(yè)管理、住宅小區(qū)物業(yè)管理的基本理論，對物業(yè)管理存在的問題和解決的對策進行了分析,提高人們對物業(yè)管理這一新興行業(yè)的認識。關鍵詞：住宅小區(qū)；物業(yè)管理；問題；研究對策ResidentialdistrictpropertymanagementproblemsandcountermeasuresresearchAbstract：Atpresent,theurbanresidentialareapropertymanagementmarkethasgraduallystandardized,industrymanagementisbecomingmature.Propertymanagement,industry'srapiddevelopment,economicstatus,continuetorise,makeitandthecoordinatedeconomicdevelopmentofourcountry,andthepeoplelive,workisarelativelyindependentoftheemergingindustry,itbymeansofmanagement,thethoughtthatthelandlordwillprovidethehigh-qualityserviceforthepurpose,witheconomicbenefits,socialbenefitsandenvironmentalbenefitsofintegrated,forthepurposeofbecominganimportantpartofurbanmanagementinourcountry.

However,propertymanagementindustryasanewthing,intheprocessofdevelopmentisboundtoencountermanydifficultiesandpressure,themanagementofmanyunsatisfactoryphenomenonalsocanbeseeneverywhere,exposedaseriesofproblems,therefore,propertymanagemententerpriseswanttointhefiercemarketcompetition,itmustusescientificandsystematicmanagementideastosolveproblems.Keywords：ResidentialArea;PropertyManagement;Existingproblem;Countermeasures目錄TOC\o"1-3"\h\u1、物業(yè)與住宅小區(qū)物業(yè)管理 5物業(yè)概述 5物業(yè)的含義 5住宅小區(qū)物業(yè)管理的含義和特征 5住宅小區(qū)物業(yè)管理的含義 5住宅小區(qū)物業(yè)管理的內容 5住宅小區(qū)物業(yè)管理的目的 5住宅小區(qū)物業(yè)管理的特征 6住宅小區(qū)物業(yè)管理的性質 6住宅小區(qū)物業(yè)管理的原則 62、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理現狀分析 7以地方為代表的小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展狀況 7深圳住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展狀況 7大連住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展狀況 8結論和啟示 83、住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的主要問題與分析 8住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的主要問題 9物業(yè)管理企業(yè)缺乏誠信，服務態(tài)度引起業(yè)主不滿 9業(yè)主對物業(yè)認識上的偏差 9物業(yè)管理相關法規(guī)不健全、各類糾紛不斷涌現 9物業(yè)管理人員隊伍素質偏低 9配套設施運作不理想 10收費卻不能提高相對應的服務 10住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在問題的主要原因 10業(yè)主自身原因 10企業(yè)自身原因 10政府方面原因 114、住宅小區(qū)物業(yè)管理問題的研究對策 11健全的制度是解決矛盾的保障 11制定完善的物業(yè)管理相關配套法規(guī) 11走法制化發(fā)展之路 11切實完善物業(yè)管理企業(yè)誠信機制，加強監(jiān)督與管理 11培育和監(jiān)督業(yè)主大會與業(yè)主委員會的建立與運作 12物業(yè)管理企業(yè)應提升管理服務水平，加強與業(yè)主的溝通 12要創(chuàng)新體制，用科學的手段吸納和培養(yǎng)人才 12走品牌發(fā)展之路，樹立市場品牌意識 12走專業(yè)化發(fā)展之路 13奉行“以人為本”的服務理念,不斷提升管理服務的質量 135、國內優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)經驗啟示 13萬科物業(yè) 13中海物業(yè) 14結論和啟示 156、總結 15參考文獻： 161、物業(yè)與住宅小區(qū)物業(yè)管理物業(yè)概述物業(yè)的含義物業(yè)是指已經建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。住宅小區(qū)物業(yè)管理的含義和特征住宅小區(qū)物業(yè)管理的含義物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套設施和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理、維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。住宅小區(qū)物業(yè)管理的內容住宅小區(qū)物業(yè)管理包括了早期介入、前期物業(yè)管理、后期日常管理。早期介入是指開發(fā)商邀請從事物業(yè)管理的有關人員，參與該物業(yè)的可行性研究，物業(yè)規(guī)劃、設計、施工等階段，從物業(yè)管理和運作的角度為開發(fā)企業(yè)提出規(guī)劃、設計、設備選用、施工監(jiān)管、工程竣工、驗收接管、房屋銷售、房屋租賃等多方面的建設性意見，并制定物業(yè)管理方案，為以后的物業(yè)管理打下良好的基礎。前期物業(yè)管理是指業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，由開發(fā)公司選聘物業(yè)服務企業(yè)實施的物業(yè)管理（開始入住率低，絕大部分時間物業(yè)的主體還是開發(fā)公司，同時物業(yè)管理不允許間斷。這也與房地產開發(fā)企業(yè)在竣工交付使用后一定年限內負責物業(yè)保修是相吻合的）。后期日常管理主要內容包括：（1）維持小區(qū)的綠化；（2）保持小區(qū)和周邊環(huán)境的衛(wèi)生；（3）做好安保和消防管理工作；（4）維護和保養(yǎng)小區(qū)及其配套設施；（5）管理小區(qū)內的車輛和交通；（6）建立小區(qū)物業(yè)檔案等。住宅小區(qū)物業(yè)管理的目的可以概括為以下三個方面(1)從物業(yè)的角度看，通過物業(yè)管理，發(fā)揮物業(yè)的使用功能，實現物業(yè)的保值增值，達到社會收益和福利的最大化。(2)從業(yè)主的角度看，通過以業(yè)主為核心的物業(yè)管理，為廣大居民創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境。(3)從社會的角度看，通過物業(yè)管理，實現社會、經濟、環(huán)境三個效益的統(tǒng)一和同步增長，促進社區(qū)管理和社會的和諧和穩(wěn)定，提高城市的現代文明程度。住宅小區(qū)物業(yè)管理的特征社會化、專業(yè)化、市場化是物業(yè)管理的三個基本特征。（1）社會化：物業(yè)管理的社會化,指的是擺脫了過去那種自建自管的分散管理體制,由多個產權單位、產權人通過業(yè)主大會選聘一家物業(yè)管理企業(yè)；包括：物業(yè)所有權人到社會上選聘物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)到社會上尋找可代管的物業(yè)。（2）專業(yè)化:物業(yè)管理的專業(yè)化,指的是由物業(yè)管理企業(yè)通過合同或契約的簽訂,按照產權人和使用人的意志和要求去實施專業(yè)化管理。也是要求物業(yè)管理從業(yè)人員必須具備一定的職業(yè)資格，這就要求:有專業(yè)的人員配備；有專門的組織機構；有專門的管理工具設備；有科學、規(guī)范的管理措施與工作程序；運用現代管理科學和先進的維修養(yǎng)護技術實施專業(yè)化的管理。（3）市場化:物業(yè)管理公司本身是一個獨立的企業(yè)，作為一個企業(yè)，物業(yè)管理公司自然是以盈利為目的，因此其進行每項業(yè)務管理時自然都是有償的，通過有償的服務（收取一定的物業(yè)費）來賺取報酬是物業(yè)公司維持自身運行并持續(xù)發(fā)展的必須途徑。這種通過市場競爭機制和商品經營的方式所實現的商業(yè)行為就是市場化，等價有償和雙向選擇是物業(yè)管理市場化的集中體現。住宅小區(qū)物業(yè)管理的性質物業(yè)管理是屬于第三產業(yè)的服務性的行業(yè)，它不同于一般企業(yè)的日常經營管理，也區(qū)別于傳統(tǒng)的房產管理。物業(yè)管理以提供服務作為經營活動的方式，它將管理和經營以服務的形式表現出來，因此屬于第三產業(yè)。住宅小區(qū)物業(yè)管理的原則物業(yè)管理應該堅持以下幾項原則（1）業(yè)主自治自律與專業(yè)管理相結合住宅小區(qū)物業(yè)管理首先應遵循業(yè)主自治自律與專業(yè)化管理相結合的原則。業(yè)主自治自律是基礎，但住宅小區(qū)的管理又具有技術性、專業(yè)性強的特點，必須以專業(yè)化管理為主；住宅區(qū)的日常管理工作，是大量的、繁瑣的，離不開居民的支持。因此增強居民的群體意識，依靠和組織群眾參與管理，發(fā)揮業(yè)主自治自律的作用，是實行這一原則的關鍵。（2）服務至上，寓管理于服務之中住宅小區(qū)的物業(yè)管理是一項服務性很強的工作，關系到千家萬戶的生活、休息、文體、娛樂、安全、衛(wèi)生、教育等諸多方面。住宅小區(qū)管理中的服務工作，具有長期性和群眾性的特點，服務時限很長，往往幾十年以上；服務對象范圍很寬，男女老幼，各行各業(yè)，且流動性大、變化快。因此，必須堅持“服務至上，寓管理于服務之中”的原則，樹立“為民服務、對民負責”的服務理念。（3）所有權與經營權相分離實行所有權與經營管理權兩權相分離，是現代物業(yè)管理與舊式的房屋管理本質區(qū)別之一。這是針對城鎮(zhèn)居民住宅小區(qū)，特別是舊有居民住宅小區(qū)存在的“兩權”不清問題提出來的，目的在于解決分散管理與統(tǒng)一管理的矛盾，房屋及小區(qū)環(huán)境內各種設備是一個有機的統(tǒng)一體。因此，必須實行所有權與管理權兩權分離，在依法確認產權權屬的前提下，實行管理經營權的集中統(tǒng)一。由一家物業(yè)管理企業(yè)對某一居民住宅小區(qū)實行統(tǒng)一管理、綜合治理、全方位服務。（4）市場競爭原則有的物業(yè)公司是開發(fā)商成立的子公司，基本上沒有競爭，出現種種弊端，但《物業(yè)管理條例》在第一章第三條指出:“國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)”，競爭機制會帶來機遇和挑戰(zhàn)，也會帶來生機和活力。（5）有償服務和費用合理分擔物業(yè)管理企業(yè)要搞好管理，實行優(yōu)質服務，就必須有資金來源。因此要實行有償服務、合理分擔的原則。物業(yè)管理企業(yè)提供的管理和服務是有償的，應得到價值形態(tài)的實現和物質形態(tài)的替換。在費用分擔方面，應該本著“量出為入、公平合理”以及“誰享用，誰受益，誰負擔”的原則，由物業(yè)管理企業(yè)和住戶共同合理分擔。2、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理現狀分析以地方為代表的小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展狀況近幾十年來，隨著我國經濟的快速發(fā)展，我國的城市住宅小區(qū)已初步建立起了社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理格局，并隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的深化和城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展而進入了快速發(fā)展時期，但從整體的發(fā)展實踐來看，南方、經濟發(fā)達地區(qū)、沿海城市和大城市開展早、發(fā)展快；北方、經濟欠發(fā)達地區(qū)、內陸城市和中小城市推進的較慢；經濟發(fā)達地區(qū)與經濟不發(fā)達地區(qū)在物業(yè)管理方面的差距相當大。深圳住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展狀況深圳物業(yè)管理走過了近20多個年頭，從1981年第一家物業(yè)公司成立，到今天形成一個新型的行業(yè)，經過20多年的風風雨雨，艱難探索，經歷了一個從無到有、從不規(guī)范到規(guī)范、從單一的管理到全方位服務、從沒有規(guī)矩到政策法規(guī)體系逐步完善的過程，使這個行業(yè)成為今天管理較規(guī)范、服務意識較強的“朝陽行業(yè)”。從1992年國家建設部評定全國文明住宅區(qū)、全國文明模范住宅區(qū)到后來的全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀、示范小區(qū)，深圳共獲得國家級小區(qū)稱號的有153個；有近100家物業(yè)公司獲得了ISO9000、ISO9002國內、國際質量認證；有30多家物業(yè)公司分別在全國大中城市接管了物業(yè)，面積約2000多萬平方米，良好的服務，規(guī)范的管理，為業(yè)主創(chuàng)造了優(yōu)美舒適的工作和生活環(huán)境，為全國物業(yè)管理起到了一個良好的示范帶頭作用。大連住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展狀況大連市的物業(yè)管理是從1993年城市實施舊小區(qū)治理改造并實行物業(yè)管理的基礎上發(fā)展起來的。據2004年末統(tǒng)計，大連市344個住宅小區(qū)中，已有302個實行了物業(yè)管理，占物業(yè)管理覆蓋率87．8％；其中有209個住宅小區(qū)成立了業(yè)主委員會，占69．2％；有270個住宅小區(qū)實行了物業(yè)管理收費，占89．4％，收費率平均達到70％。目前，市內四區(qū)及高新園區(qū)共有物業(yè)管理企業(yè)279家，從業(yè)人員2萬余人。通過這十多年的努力，大連市基本建立起適應房屋產權多元化發(fā)展格局的較為完善的物業(yè)管理體系，改善了城市居住環(huán)境，提高了市民的居住水平。1995年末，大連市委市政府做出決定，對1983年以來建成的175個2萬平方米以上的住宅小區(qū)實施全面治理改造。這一計劃先后用了三年時間，組織實施了拆除違章臨時建筑、房屋立面整治、樓道清理、生活垃圾袋裝化、繁華地區(qū)和主干道兩側臨街住宅更換塑鋼窗、小區(qū)綠化達標、改造人行步道、完善小區(qū)配套設施和小區(qū)道路建設、推廣節(jié)水設備、推行統(tǒng)一物業(yè)管理等十大工程。到1998年，大連市又把住宅小區(qū)的整治工作由市中心地帶向城鄉(xiāng)結合部延伸，同時組織實施了光明工程，在全市安裝了17萬盞樓道感應燈。2000年，又對212個住宅小區(qū)進行綜合整。治和達標工作，使全市住宅小區(qū)基本達到規(guī)定標準。截至目前，大連市累計授資10億多元，使全市30多萬戶、102萬居民的居住環(huán)境和生活質量得以全面改善和提高。結論和啟示由上面的例子以及物業(yè)管理的社會地位我們不難發(fā)現，雖然我國的物業(yè)管理起步較晚，但是隨著改革開放我國住宅建設的高速發(fā)展，住宅小區(qū)物業(yè)管理也越來越受到廣泛的關注，并對物業(yè)管理行業(yè)起到了推動作用。1981年深圳第一家專業(yè)的物業(yè)管理公司的誕生是我國物業(yè)管理的萌芽起步階段，發(fā)展速度又慢到快，從二十世紀90年代開始，我國物業(yè)管理發(fā)展迅猛，大多數的物業(yè)服務企業(yè)在這一階段誕生，而且也不斷的向社會化、市場化靠攏。許多住宅小區(qū)被評為優(yōu)秀小區(qū)、示范小區(qū)，這其中物業(yè)管理是功不可沒的，而且一個好品質的居住環(huán)境不僅能反映當地社會經濟發(fā)展水平，而且能陶冶情操、凈化心靈、提高生活質量，融洽鄰里關系。我們有理由相信物業(yè)管理在未來的城市住宅小區(qū)建設中的作用將越來越重要。3、住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的主要問題與分析住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的主要問題物業(yè)管理企業(yè)缺乏誠信，服務態(tài)度引起業(yè)主不滿我國的物業(yè)管理從無到有，從弱到強，經歷了計劃經濟向市場經濟的轉型。但是，作為新興行業(yè)，法律法規(guī)健全的相對滯后、市場機制的不完善、企業(yè)經營者的短視行為和投機取巧，使得物業(yè)管理行業(yè)只看到眼前利益，沒有考慮到長遠的發(fā)展，導致企業(yè)缺乏誠信，從而成為今年來消費者投訴的熱點之一。業(yè)主對物業(yè)認識上的偏差“物業(yè)到底是干嘛的?”很多業(yè)主也不是很清楚，只是簡單地理解為打掃衛(wèi)生、看看門，這樣一來，業(yè)主就會片面認為物業(yè)只是掃地看門。我們憑什么交那么多錢?對“物業(yè)服務”這個無形的商品有種與生俱來的排斥，讓其接受并愉快地付費，難度之大可想而知。業(yè)主在消費觀念上還存在著不少誤區(qū)。很多業(yè)主沒有認識到物業(yè)管理是使其房產保值增值的一種投資行為，也沒有認識到物業(yè)管理服務是一種消費行為，在繳納服務費時總要“左顧右盼”，生怕自己“吃虧”。物業(yè)管理相關法規(guī)不健全、各類糾紛不斷涌現物業(yè)管理是伴隨國家住房制度不斷深化改革而興起的行業(yè)，在我國還處于初級發(fā)展階段，物業(yè)管理起步較遲，發(fā)展水平也較低，盡管國家出臺了一些相關的法律的規(guī)定，但因為成立業(yè)主委員會難等現實問題的制約，導致很多小區(qū)的物業(yè)管理公司和業(yè)主之間的糾紛不斷涌現，按高標準收費，卻不能給小區(qū)業(yè)主提供相對的服務，再加上沒有業(yè)主委員會，就客觀上造成了雙方誰也不理誰的局面。物業(yè)管理人員隊伍素質偏低我國物業(yè)管理起步較晚，物業(yè)管理學科的建立還在探索階段。物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)者素質偏低，管理服務不到位。由于物業(yè)管理是一個新興行業(yè)，目前尚未建立起完善的行業(yè)管理標準和從業(yè)人員行為規(guī)范，物業(yè)從業(yè)人員良莠不齊。加之一些物業(yè)管理企業(yè)忽視企業(yè)人員的自身建設，既不經常開展職業(yè)道德教育和專業(yè)技術培訓，又沒有建立嚴格的各級各類人員崗位責任、工作標準和考核標準，使管理服務的觀念、內容、質量很難到位，管理水平不高，服務質量不好，甚至擺不正服務與被服務的關系。而目前整個物業(yè)管理行業(yè)呈現出的態(tài)勢是：專業(yè)人才匱乏，從業(yè)人員主要來源于房地產開發(fā)企業(yè)的分流人員、傳統(tǒng)房管所的轉業(yè)人員、下崗職工、退伍軍人和民工，文化知識不高，整體素質較低。經過簡單的上崗培訓，只能從事簡單的體力勞動和服務行為。有相當數量的物業(yè)管理企業(yè)的人員隊伍在專業(yè)結構、知識結構等方面與物業(yè)管理的發(fā)展要求有較大差距。而物業(yè)管理作為專業(yè)化的管理服務行業(yè)。需要具有一定的專業(yè)知識和服務技能，但實際從事物業(yè)管理的人員中取得物業(yè)管理員職業(yè)資格的人數并不多，這種人才不足的局面，已經嚴重影響了物業(yè)管理行業(yè)向高水平發(fā)展。配套設施運作不理想目前，住宅小區(qū)的投資建設與物業(yè)管理脫節(jié)，沒有從物業(yè)的生產、流通與消費的全過程來通盤設計和全方位運作，配套設施運作不理想，物業(yè)管理滯后于住房消費使用。其公共設施本來已很少。商店、學校、銀行、娛樂設施等本來就不足，而這些商業(yè)性網點還因種種原因“名存實亡”。收費卻不能提高相對應的服務一些物業(yè)公司企業(yè)專業(yè)化水平低，收取管理費后，僅僅提供簡單的保安、保潔、綠化等服務，其服務質量、服務態(tài)度與業(yè)主的實際要求存在一定差距。而對于如何保養(yǎng)好建筑物的外貌，公共部位、周圍環(huán)境、主動維修設備、提高物業(yè)的使用功能和經濟價值則未能很好顧及。小區(qū)一旦發(fā)生故障性事件而向物業(yè)公司反映(如電梯損壞、水管泄露、電閘破壞、防盜門失靈、墻灰剝落等)，往往得不到及時解決。他們一不具備個方面的專業(yè)知識，二無配備必要的維修隊及設備，這顯然不符合專業(yè)管理規(guī)范的要求。住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在問題的主要原因通過對以上主要的六個問題的分析，我們可以把問題的原因歸結為三個方面：即業(yè)主、企業(yè)和政府。業(yè)主自身原因（1）由于住房制度改革之前我國實行的是福利分房制度，過去計劃經濟體制下形成的由國家出錢建房、管房、養(yǎng)房的意識依然深植在大多數業(yè)主及物業(yè)使用人腦中，使老百姓已經形成了“住房靠國家，掙錢自己花”、“服務維修國家包”的觀念，在認識上存在很大的誤區(qū)。（2）大多數業(yè)主和用戶因為法制意識淡薄，缺少與物業(yè)管理企業(yè)的溝通，經常將人住房屋所發(fā)現的工程質量問題歸咎于物業(yè)管理公司，發(fā)生不按時按額繳納或者拖欠物業(yè)管理費的現象。企業(yè)自身原因（1）物業(yè)管理企業(yè)還沒有建立起真正的現代企業(yè)制度，導致企業(yè)內部產權不明、權責不清、管理不科學，無法獨立經營運作；（2）由于城市住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)對人力資源的管理存在紕漏，企業(yè)內部缺少相關的專業(yè)人才，而許多從業(yè)人員的職業(yè)素質不高，形成了不要質量只追求利益的惡性競爭，對整個行業(yè)造成傷害；（3）物業(yè)管理企業(yè)的管理經費嚴重缺乏。政府方面原因（1）由于以前物業(yè)管理作為房地產業(yè)的一個售后服務部門，沒能引起有關部門的重視，以及物業(yè)管理涉及部門過多，因而導致物業(yè)管理法規(guī)制定不及時不完善；（2）由于受傳統(tǒng)計劃經濟觀念的影響以及出于本部門自身利益考慮，政企沒能真正分開，而且政府對企業(yè)干預過多，缺少服務意識；（3）對物業(yè)管理的宏觀管理目標不明確，是進行分業(yè)經營還是分業(yè)與聯合經營共存，是強制實行招投標制還是采取自愿，都沒有一個明確的政策法規(guī)；（4）物業(yè)管理作為一個新興行業(yè)，政府沒有出臺相應的扶持政策，導致物業(yè)管理過分依賴于開發(fā)商，難以真正獨立出來。4、住宅小區(qū)物業(yè)管理問題的研究對策健全的制度是解決矛盾的保障物業(yè)是涉及房地產、市政、規(guī)劃、娛樂、通訊等多個部門的綜合性行為，單一的部門法規(guī)在具體執(zhí)行的其權威性和規(guī)范作用受到限制，國家需要制定一部專業(yè)的法律。物業(yè)管理企業(yè)還要積極引入、建立符合規(guī)范標準的服務質量管理體系，從而提高物業(yè)管理企業(yè)的服務水平及服務質量，使物業(yè)管理企業(yè)按照現代企業(yè)管理制度運行。制定完善的物業(yè)管理相關配套法規(guī)貫徹落實《物業(yè)管理條例》,出臺配套法規(guī)。完善的物業(yè)管理法律體系需要在與國家已經頒布實施的其它法律法規(guī)互相銜接,由不同層次、不同類型的法律規(guī)范組成有機整體,并成為國家法律體系必不可少的分支。完善的物業(yè)管理法律體系要覆蓋物業(yè)管理行業(yè)的各個領域,使物業(yè)管理的各項活動均有法可依。走法制化發(fā)展之路從本質上看物業(yè)管理是業(yè)主對物業(yè)進行自治的權力,是一項產權人對財產進行處置權力,本不應該規(guī)定業(yè)主必須通過物業(yè)公司進行物業(yè)管理。但公共利益、事務必須要有專門的組織來維護和管理，才能得以充分體現。切實完善物業(yè)管理企業(yè)誠信機制，加強監(jiān)督與管理隨著社會主義市場經濟的持續(xù)發(fā)展，以及市場競爭的進一步加劇，作為人與人之間交往及相互合作的基礎——誠信，越發(fā)顯示了不可忽略的重要作用，成為企業(yè)的核心競爭力之一，而對于在我國只有短短20余年發(fā)展歷程的物業(yè)管理行業(yè)來說，誠信更是企業(yè)的立身立業(yè)之本。物業(yè)管理企業(yè)只有切實做到誠信才會有更好的發(fā)展。培育和監(jiān)督業(yè)主大會與業(yè)主委員會的建立與運作行政主管部門、社區(qū)居委會應加強對物業(yè)管理法規(guī)的宣傳，通過各種有效措施提高廣大業(yè)主的物業(yè)管理意識，積極推動小區(qū)業(yè)主大會的召開及業(yè)主委員會的產生，并引導業(yè)主委員會開展工作。在物業(yè)糾紛中，業(yè)主是弱勢群體，急需要政府部門的支持，只有幫助小區(qū)業(yè)主成立業(yè)主委員會，讓其發(fā)揮“主人翁”的作用，管理自己居住的“家園”，才能切實際保護業(yè)主自身的利益不受侵犯。政府部門應通過各種有效渠道加強宣傳力度，從而使廣大業(yè)主意識到自身權益的保障不能僅消極的依靠外界來實現，更重要的是要實現物業(yè)自治，靠業(yè)主自身積極參與，才能實現保障業(yè)主權利與搞好小區(qū)建設的雙贏。物業(yè)管理企業(yè)應提升管理服務水平，加強與業(yè)主的溝通（1）解決物業(yè)管理收費難問題需要進行綜合整治，抓好多方面的工作，要順利實現收費必須按“取之于業(yè)主、用之于業(yè)主、合理收費”的指導思想，本著“公開、公平、公正”的原則進行收費。加強物業(yè)宣傳工作，取得業(yè)主對物業(yè)管理工作的支持與理解；全面提升管理服務水平，規(guī)范企業(yè)監(jiān)督機制，加強員工隊伍建設；加強物業(yè)接管驗收管理，為以后物業(yè)管理工作打好基礎；物業(yè)管理企業(yè)要加強溝通，堅持合法追討費用。（2）業(yè)主觀念也得轉變，業(yè)主與物業(yè)管理應該多交流、多理解，共同參與小區(qū)管理。把小區(qū)管理好，維護好，讓業(yè)主受益，這才是物業(yè)管理的最終目標。隨著人們消費觀念的提高，少數不交費的業(yè)主在大多數人的輿論監(jiān)督下，在國家法律規(guī)范不斷健全的壓力下，也就能主動交納物業(yè)管理費了。要創(chuàng)新體制，用科學的手段吸納和培養(yǎng)人才結合我國物業(yè)管理行業(yè)人力資源開發(fā)與管理的現狀問題及該行業(yè)的特點，物業(yè)管理企業(yè)領導要認清形勢，及時將企業(yè)的人力資源開發(fā)與管理工作放到戰(zhàn)略地位上來考慮和處理，要全面提高人力資源開發(fā)與管理的工作效能，進而提升企業(yè)的市場競爭力。為此，要徹底解決好這個難題，應做好以下幾點：企業(yè)要提高員工的整體素質，促進人才的職業(yè)化，優(yōu)化人力資源配置；建立一套有效的績效考評系統(tǒng)，完善符合企業(yè)激勵雇員的激勵機制。走品牌發(fā)展之路，樹立市場品牌意識品牌是物業(yè)管理企業(yè)及其所管理物業(yè)的內部機制、管理服務、環(huán)境文化、社會效益、經營規(guī)模、知名度的綜合體現，物業(yè)管理的市場發(fā)展，從早期的無序管理到規(guī)范化管理再到市場競爭；從淺層次的投標書及價格競爭，到深層次的人才競爭、品牌競爭、規(guī)模競爭，處處體現了市場的競爭性，從企業(yè)的管理者到普通員工，都應自覺或不自覺地以品牌觀念決定自己的行為。走專業(yè)化發(fā)展之路走專業(yè)化發(fā)展之路，以專業(yè)為主，搞多種經營，增強物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展后勁,物業(yè)管理企業(yè)在做好物業(yè)管理的同時，要結合企業(yè)的實際和優(yōu)勢，不斷拓展經營領域，努力為企業(yè)增加積累，使其走上良性循環(huán)的軌道。（1）專業(yè)的人才是減少矛盾的前提。謀事在人，成事在天，企業(yè)的成敗，關鍵是人。物業(yè)管理是新興產業(yè)，但物業(yè)管理行業(yè)設計面廣，政策性及專業(yè)性都很強，既涉及到人，也涉及到物。物是一個“固體”，而人是有思維變化的，人的需要千差萬別，因此，物業(yè)管理服務就需要有一支能力強、素質高、品行正、作風好、善管理的人才隊伍，這是物業(yè)管理企業(yè)生存發(fā)展的關鍵，也是物業(yè)管理企業(yè)參與時常競爭、立足行業(yè)發(fā)展的根本。物業(yè)管理企業(yè)要立足培養(yǎng)一批適合企業(yè)自身發(fā)展的優(yōu)秀管理和技術人才，才能創(chuàng)出自己的特色，進而為自身樹立良好的公眾形象，形成有自身特色的管理和服務模式。（2）物業(yè)管理的專業(yè)化是物業(yè)管理市場化到一定程度的必然結果。物業(yè)管理要有專門的針對對象和具體的細分市場,在管理上要有專業(yè)化水準。全國70%以上的物業(yè)管理公司是由房地產開發(fā)企業(yè)派生的,物業(yè)管理企業(yè)要克服這種一體化管理中機構龐雜、人員眾多、管理成本高的弊病,擯棄落后的用人觀念,建立科學的人力資源管理機制,加大專業(yè)人才培訓力度,吸引和留住人才,發(fā)揮和調動他們的積極主動性和創(chuàng)造精神,做好服務集成,通過高標準服務來激發(fā)消費者的自覺繳費意識,從根本上解決物業(yè)管理收費難的問題,向知識型管理過渡,走一條人才專業(yè)化、服務專業(yè)化、競爭市場化的道路。奉行“以人為本”的服務理念,不斷提升管理服務的質量物業(yè)管理作為勞動密集型的服務行業(yè),最終的顧客是居住者,居住者的滿意度才是衡量物業(yè)公司工作的最終標準。這就要求物業(yè)管理企業(yè):一方面要更新服務觀念,寓管理于服務之中,在管理中服務,在服務中管理；另一方面要堅持“以人為本”的服務理念,優(yōu)化服務質量,注重對顧客提供優(yōu)質的服務,不斷改革服務質量。只有這樣,才能真正尊重居住者的生理和心理需求,進而為其提供更細致、更周到、更體貼的人性化服務。當前,物業(yè)管理行業(yè)正面臨一個由初級階段向高級階段過渡的關鍵時刻,物業(yè)管理行業(yè)內、外部環(huán)境都在發(fā)生著重大變化。如何更好的研究物業(yè)管理存在的問題和發(fā)展對策,需要我們作出更進一步的努力。國內優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)經驗啟示萬科物業(yè)萬科可以說是房地產企業(yè)的龍頭老大，萬科的成功離不開萬科物業(yè)的服務。萬科物業(yè)成立于1992年，迄今為止已經有二十多年的歷史了，這二十多年來萬科物業(yè)一直處于行業(yè)的領先地位，同時萬科物業(yè)也是國內首家獲得ISO9001認證的國家一級資質的金牌物業(yè)公司。萬科物業(yè)管理公司在全國各大城市的分公司都有強烈的名牌意識，先后創(chuàng)出了不少優(yōu)秀管理小區(qū)。如深圳天景花園、青島銀都花園、上海萬科城市花園、北海萬科城市花園、北京萬科城市花園。它們在—年之間分別先后被評為“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”。在物業(yè)管理過程中，“萬科物業(yè)”在注重硬件建設與管理的同時，堅持“以人為本，以情動人”的原則，做到尊重人、理解人、關心人，致力于創(chuàng)造和諧溫馨的小區(qū)人文環(huán)境。在企業(yè)內部，“萬科物業(yè)”重視公司管理人員素質的提高，確定尊重人的基本原則，把“員工第一”作為物業(yè)管理的新理念，把培養(yǎng)出適應現代物業(yè)管理的新型人才作為物業(yè)管理的一個重要目標。在住宅小區(qū)，“萬科物業(yè)”積極組織居民開展豐富多彩的社區(qū)文化活動。如每逢重大節(jié)日組織住戶舉行燈謎晚會、“萬科一家”文藝匯演；暑假組織消夏西瓜采摘節(jié)；成立社區(qū)老年俱樂部，開展適合老年人身心健康的郊游、棋牌賽，舉辦繪畫學習班等。還聯系醫(yī)療機構進行健康咨詢及義診，聯系幼教機構在社區(qū)開辦幼兒園等服務項目。眾多社區(qū)活動的成功舉辦，增強了社區(qū)的凝聚力，活躍了鄰里關系，使小區(qū)成為文明、祥和、愉快的生活空間。在“萬科物業(yè)”所管小區(qū)中，看不到一塊“禁止吸煙，違者罰款”之類的警示牌，“萬科”管理者堅信“服務勝于管理，疏導勝于管理”“業(yè)主購買的不是簡單的房屋，而是一種全新的生活方式”?！叭f科物業(yè)”以其人情化管理贏得了員工及住用戶的滿意，得到了社會的普遍贊譽。它為房地產開發(fā)帶來了可觀的銷售利潤。近幾年來，“萬科”管理的物業(yè)規(guī)模迅速擴大，其業(yè)務已擴展到上海、天津、青島、石家莊、沈陽、北京等多個城市。年月日，北京萬科物業(yè)公司正式取得了國家建設部大院和辦公樓的物業(yè)管理權，并開展了管理服務。中海物業(yè)中海物業(yè)的突出特點是：質量高標準，工作嚴要求，管理制度化、程序化和標準化。該公司管理的深圳海富、海麗、海濱、海連四處高層花園大廈，建筑面積達余萬平方米。這個小區(qū)于、年兩次榮獲“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)(大廈)”稱號。年在全國同行業(yè)中，中海公司率先獲得國際質量標準認證，成為推行標準化、程序化、制度化運作的一個成功范例。“中海物業(yè)”首先做到了高起點、高質量、高標準，努力與國際質量標準接軌，使公司各項管理工作有章可循、有據可依。通過不斷探索與實踐，“中海物業(yè)”將各項管理規(guī)章不斷細化、量化與標準化，形成了內容豐富、易于操作、考核方便的規(guī)章體系。該體系由《質量手冊》《程序文件》《作業(yè)指導書》和《質量記錄》等總計余萬字的四級工作文件組成，對每個員工、每個崗位、每個工作環(huán)節(jié)做什么、如何做、怎么考核等內容作出