小區(qū)物業(yè)續(xù)聘方案

小區(qū)物業(yè)續(xù)聘方案xx小區(qū)xx物業(yè)的物業(yè)服務(wù)合同已到期。xx小區(qū)第三屆業(yè)主委員會（以下簡稱業(yè)委會）根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定和《xx小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則》的規(guī)定并與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)（xxxx物業(yè)管理有限公司）溝通，共同擬定了《xx市xx小區(qū)xx物業(yè)續(xù)聘方案》，并在小區(qū)醒目位置和小區(qū)公眾號進(jìn)行公示。現(xiàn)業(yè)委會組織工作人員，在業(yè)主大會召開期間（xxxx年06月07日至xxxx年07月06日）上門征詢業(yè)主意見，請業(yè)主準(zhǔn)備好身份證和房產(chǎn)證，積極配合上門征詢工作，請您仔細(xì)閱讀續(xù)聘方案內(nèi)容后進(jìn)行投票，真實(shí)表達(dá)自己的意愿。一、續(xù)聘工作的實(shí)施主體本小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的續(xù)聘工作，主體資格歸屬于業(yè)主大會，具體事宜由業(yè)委會組織實(shí)施。（網(wǎng)上查詢：xx小區(qū)共56棟，1270戶）二、續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、續(xù)聘程序（一）續(xù)聘的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、續(xù)聘條件。1.本小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)參照《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)DB32/T538-2002》綜合三級執(zhí)行（請?jiān)斠姾蟾轿飿I(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容）；2.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：本小區(qū)多層住宅：0.45元/月?平方米，代收代繳：0.10元/月?平方米；高層住宅：0.55元/月?平方米，代收代繳：0.6元/月?平方米；3.停車費(fèi)：小區(qū)路面公共車位使用費(fèi)為100元/月?個(gè)，整年交付1000元/個(gè)；外來臨停車輛按政府文件規(guī)定收費(fèi)。4.公共收益分配：（1）小區(qū)路面車位使用費(fèi)收入扣除法定稅金后50%分成歸小區(qū)全體業(yè)主，剩余部分補(bǔ)貼物業(yè)公司。物業(yè)公司收取停車費(fèi)應(yīng)當(dāng)開具發(fā)票。（2）小區(qū)廣告費(fèi)、攤位費(fèi)、快遞柜設(shè)施租金等收入扣除法定稅金后50%分成歸小區(qū)全體業(yè)主，剩余部分補(bǔ)貼物業(yè)公司，物業(yè)公司收取費(fèi)用應(yīng)當(dāng)開具發(fā)票。（3）小區(qū)公共用房出租租金扣除法定稅金后70%分成歸全體業(yè)主，剩余部分作為管理成本補(bǔ)貼物業(yè)公司。（4）公共收益除補(bǔ)貼物業(yè)企業(yè)外其余歸全體業(yè)主所有，主要用于小區(qū)公共設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)和小區(qū)建設(shè)；5.續(xù)聘后原物業(yè)服務(wù)企業(yè)為本小區(qū)配置的工作人員如下：職務(wù)人數(shù)學(xué)歷任職要求項(xiàng)目經(jīng)理1人高中以上學(xué)歷年齡在45歲以下。持證上崗出納1人高中以上學(xué)歷年齡在45歲以下。持證上崗客服1人中專以上學(xué)歷年齡在45歲以下工程維修1人年齡在45歲以下。持證上崗保安主管1人年齡在45歲以下保安班長2人年齡在65歲以下保安員6人年齡在65歲以下保潔主管1人年齡在60歲以下保潔員10人年齡在65歲以下綠化工2人年齡在65歲以下垃圾督導(dǎo)員7人年齡在65歲以下合計(jì)33人6.物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)物業(yè)費(fèi)維持不變，如需調(diào)整必須經(jīng)過業(yè)主（代表）大會表決通過。7.物業(yè)服務(wù)費(fèi)的結(jié)算形式為包干制。8.每季度向業(yè)委會提交工作計(jì)劃及上季度工作報(bào)告。9.續(xù)聘承諾：（以下工作整改涉及資金由續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)）。（1）新增兒童樂園一處由物業(yè)公司贊助；（2）小區(qū)廣場涼亭增設(shè)1組石桌、石凳，方便業(yè)主納涼娛樂；（3）加強(qiáng)對商業(yè)街商鋪門口的環(huán)境治理，制止占道經(jīng)營行為，安排專人管理監(jiān)督整治；（4）加強(qiáng)對綠化的養(yǎng)護(hù)工作的監(jiān)督，及時(shí)補(bǔ)種，按期澆水。10.如業(yè)主大會表決結(jié)果為續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)委會執(zhí)行業(yè)主大會決議與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽定續(xù)聘合同時(shí)，同時(shí)簽定考核協(xié)議并設(shè)定一定的獎懲處罰。考核以季度為周期，考核總分為100分，當(dāng)季度物業(yè)服務(wù)考核達(dá)到80分以上的達(dá)標(biāo)，80-90之間，按每高于80分1分獎勵(lì)：300元人民幣。90-100分之間，每高于90分1分獎勵(lì)500元人民幣?？己?0-70分，按每低于80分1分扣罰：300元人民幣。70-60分以下，每低于70分1分扣500元人民幣。獎勵(lì)和處罰金從補(bǔ)貼物業(yè)企業(yè)的公共收益中增加、扣除。具體考核細(xì)則和執(zhí)行方案由業(yè)委會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定一致后執(zhí)行。針對考核中發(fā)現(xiàn)的問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在業(yè)委會規(guī)定期限內(nèi)整改到位。期限內(nèi)整改不到位或拒絕整改的，業(yè)委會可委托第三方進(jìn)行整改，第三方整改所發(fā)生的費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。11.如本次業(yè)主大會表決結(jié)果為續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，續(xù)聘物業(yè)服務(wù)合同簽訂叁年。（二）續(xù)聘程序：1.續(xù)聘工作在xx市陸家鎮(zhèn)物業(yè)管理辦公室的監(jiān)督指導(dǎo)下進(jìn)行；2.業(yè)主大會通過本物業(yè)續(xù)聘方案且決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主大會決議在小區(qū)公示7天；3.業(yè)主委員發(fā)續(xù)聘通知給原物業(yè)服務(wù)企業(yè)；5.原物業(yè)服務(wù)企業(yè)草擬和提交物業(yè)服務(wù)合同草案；6.業(yè)主委員會審核、修改物業(yè)服務(wù)合同并表決物業(yè)服務(wù)合同；7.物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示7天；7.公示期滿后，業(yè)主委員會代表業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。三、本物業(yè)續(xù)聘方案的實(shí)施本續(xù)聘方案經(jīng)業(yè)主大會通過后，授權(quán)業(yè)主委員會具體實(shí)施。業(yè)主委員會實(shí)施過程中擬定和修改物業(yè)服務(wù)合同不得與本續(xù)聘方案相抵觸，不得侵害業(yè)主合法權(quán)益。如下雙方簽章證實(shí)如上續(xù)聘方案的內(nèi)容，但需經(jīng)業(yè)主簽字表決同意續(xù)聘方案后，該續(xù)聘方案方可生效，并由業(yè)委會代表全體業(yè)主和物業(yè)簽署新一期的服務(wù)合同。業(yè)委會（簽字蓋章）物業(yè)公司（簽字蓋章）xxxx年月日xxxx年月日________________________________________《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》(DB32/T538-2002)摘錄綜合三級標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容1范圍本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了住宅物業(yè)管理服務(wù)分等級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。本標(biāo)準(zhǔn)適用于本省行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理活動。2規(guī)范性引用文件下列文件中的條款通過本標(biāo)準(zhǔn)的引用而成為本標(biāo)準(zhǔn)的條款。凡是注日期的引用文件，其隨后所有的修改單（不包括勘誤的內(nèi)容）或修訂版均不適用于本標(biāo)準(zhǔn)。鼓勵(lì)根據(jù)本標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成協(xié)議的各方研究使用這些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本適用于本標(biāo)準(zhǔn)?！斗课菪蘅樂秶蜆?biāo)準(zhǔn)》（試行）城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部城住字[1984]677號《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》江蘇省人大常委會（2000）公告第17號（2003年修訂）《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》建設(shè)部第110號令3總則通過分類分項(xiàng)分級，具體明確江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)，體現(xiàn)“質(zhì)價(jià)相符”和“明明白白”消費(fèi)，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為，保護(hù)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。本標(biāo)準(zhǔn)可作為雙方當(dāng)事人選擇或提供物業(yè)管理服務(wù)的參考依據(jù)，同時(shí)作為規(guī)范服務(wù)行為的標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理雙方當(dāng)事人應(yīng)根據(jù)分類、分項(xiàng)、分級選擇，在委托管理合同中具體約定執(zhí)行。4公共服務(wù)4.1接待佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，儀表端莊、大方，衣著整潔，表情自然和藹、親切；對業(yè)主（使用人）一視同仁；接待時(shí)主動、熱情、規(guī)范；迎送接待業(yè)主(使用人)時(shí)，用語準(zhǔn)確，稱呼恰當(dāng)，問候親切，語氣誠懇，耐心細(xì)致；使用文明用語，不應(yīng)使用服務(wù)忌語。文明用語見附錄A，服務(wù)忌語附錄B。對業(yè)主（使用人）的報(bào)修與求助應(yīng)耐心細(xì)致，對收費(fèi)項(xiàng)目及時(shí)說明服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)，征求業(yè)主（使用人）的意見。4.1.1值守有完善的值班制度和交接班制度；工作有記錄。4.1.2服務(wù)時(shí)限4.1.2.3三級急修服務(wù)45分鐘內(nèi)到位，24小時(shí)內(nèi)修復(fù)，若不能，要有緊急處理措施，并對業(yè)主（使用人）做出合理解釋，做出限時(shí)承諾。小修3日內(nèi)修復(fù)，特殊情況必須做出說明和限時(shí)承諾。服務(wù)時(shí)限不得以節(jié)假日和休息時(shí)間順延。（居民預(yù)約、雨天筑漏可不受3日限制）。4.2房屋、共用設(shè)施、設(shè)備維護(hù)與管理4.2.1巡檢每年年底或年初對房屋共用部位、設(shè)施設(shè)備、道路、綠地等進(jìn)行全面檢查1次，掌握房屋設(shè)施設(shè)備完損狀況，對完損程度做出評價(jià)；每半年檢查巡視1次房屋主體結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時(shí)向業(yè)主或業(yè)主委員會報(bào)告與建議；根據(jù)業(yè)主或業(yè)主委員會的委托，組織維修工作；在冬、雨季和天氣異常時(shí)安排組織房屋設(shè)施巡視，對質(zhì)量較差，易出問題的部位重點(diǎn)檢查；每半年檢查清除1次屋面、檐溝內(nèi)落葉雜物樹葉等，疏通雨水口、落水管等；每日巡視1次小區(qū)樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等；每年秋季對共用部位門窗做專項(xiàng)檢修1次；業(yè)主已委托管理的空置房，每周戶外巡視1次，發(fā)現(xiàn)門窗損壞、鎖具被撬、異味等異常情況及時(shí)通知業(yè)主，并采取必要的緊急處理措施；巡檢有記錄；巡檢結(jié)束將檢查情況、維修計(jì)劃及需要進(jìn)行大、中修或更新改造的項(xiàng)目報(bào)告業(yè)主或者業(yè)主委員會。4.2.2房屋4.2.2.1裝修管理4.2.2.1.1將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)告知裝修人；4.2.2.1.2對業(yè)主（使用人）裝修房屋的申請，應(yīng)在2個(gè)工作日內(nèi)給出同意意見或修改意見，并簽定裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議；4.2.2.1.3業(yè)主（使用人）裝修期間每日巡查裝修施工情況；4.2.2.1.4裝修結(jié)束組織驗(yàn)收；4.2.2.1.5驗(yàn)收合格2個(gè)月后組織復(fù)驗(yàn)；4.2.2.1.6復(fù)驗(yàn)合格后3個(gè)工作日內(nèi)退還裝修保證金；4.2.2.1.7對裝修中的違約行為及時(shí)勸阻；已造成事實(shí)后果或者拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門依法處理。4.2.2.2油漆粉飾4.2.2.2.3三級木門窗、百葉門窗、封檐板、木欄桿等油漆起皮、剝落或更換的新木件應(yīng)油飾；8年油飾1次；鋼門窗、鐵皮雨水斗、落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐或其他各類構(gòu)件（鐵柵欄、鐵欄桿、鐵門）其油漆起皮、剝落或鐵件銹蝕應(yīng)除銹、刷防銹涂料后再油飾；鑄鐵污水管、水管、煤氣管在刷防銹漆后應(yīng)刷兩道銀粉；上述部件應(yīng)5年油飾1次；樓梯間、共用走廊的室內(nèi)墻面每8年應(yīng)粉刷1次。4.2.2.3建筑物外立面建筑物外立面為玻璃幕墻、瓷磚、仿石、大理石的，至少每年清洗1次；外立面為水刷石、干粘石和噴涂材料的，原則上每5年粉飾1次；外立面為其他材質(zhì)的，視材質(zhì)情況定期清洗。因施工等原因致使建筑物、構(gòu)筑物外立面有明顯污跡的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行清洗、粉飾。委托合同另有約定的按合同約定執(zhí)行。4.2.3給排水系統(tǒng)及其配套設(shè)施4.2.3.1給水設(shè)施4.2.3.1.3三級飲用水水池（箱）半年消毒1次，操作人員具有相應(yīng)操作資格，按照程序操作，清洗時(shí)無二次污染，有嚴(yán)密的管理措施；水質(zhì)每半年化驗(yàn)1次，保持池體內(nèi)清潔，沒有對水質(zhì)構(gòu)成污染的因素，保持水池（箱）結(jié)構(gòu)完好，無滲漏，表面和支架不銹蝕，漆膜脫落處及時(shí)修補(bǔ)。每2個(gè)月檢查保養(yǎng)1次水箱人孔、進(jìn)水管、溢水管、泄水管、水位計(jì)、液位傳感器、浮球閥和各類閘門；冬季水箱有可靠的保溫措施，且不得對水質(zhì)產(chǎn)生污染。保持泵房清潔衛(wèi)生，良好的通風(fēng)、照明和采暖，地面排水暢通，每3個(gè)月（結(jié)合清洗水池）清洗1次泵房；水泵運(yùn)行正常，每2小時(shí)巡查泵房1次，以防低位水池液壓閥（浮球閥）失靈，各種儀表指示穩(wěn)定正常，閥門開關(guān)靈活，發(fā)現(xiàn)滴漏及時(shí)維修；消防泵、噴淋泵、污水泵等不經(jīng)常啟動的水泵，每月啟動1次，保持水泵能正常運(yùn)行，每月檢查1次消防泵及管道閥門，使之處于完好和正常開啟狀態(tài)；水泵運(yùn)轉(zhuǎn)部件經(jīng)常加油，保持潤滑靈活；每年對水泵機(jī)組清潔保養(yǎng)1次；泵房內(nèi)設(shè)備2年后，每年更新各種標(biāo)志1次；每日填寫水泵運(yùn)行記錄，建檔備查；每年對共用明裝給水管道進(jìn)行1次全面檢查維修，對輕度銹蝕應(yīng)將脫皮清理干凈，在管道干燥的情況下，涂刷防銹漆兩遍，然后再刷兩遍面漆。各類閥門定期開關(guān)，出現(xiàn)故障的閥門及時(shí)修復(fù)，閥門應(yīng)開關(guān)靈活；樓內(nèi)壓力供水管道及泵房、水塔、水箱等損壞、漏水、脫落或零件殘損等及時(shí)修復(fù)；定期維護(hù)保養(yǎng)。4.2.3.2排水設(shè)施4.2.3.2.3三級化糞池每年清理2次，出入口暢通，井內(nèi)無積物浮于面上，池蓋無污漬、污物，清理后及時(shí)清潔現(xiàn)場；樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等及時(shí)更換，定期檢查；每旬清掃1次排水明溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內(nèi)生長的雜草；排水暢通，無積水，無雜草；每半年對地下管井清理1次，撈起井內(nèi)泥沙和懸浮物；每年對地下管井徹底疏通1次，清理結(jié)束地面沖洗干凈。清理時(shí)地面豎警示牌，必要時(shí)加護(hù)欄。清理后達(dá)到水流暢通，井底無沉淀物，井蓋上無污漬、污物。4.2.4供配電系統(tǒng)建立和完善有關(guān)規(guī)章制度，包括電氣設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護(hù)制度、安全及交接班制度；值班人員具備變配電運(yùn)行知識和技能，具備上崗資格，持有上崗證書；保持配電房清潔衛(wèi)生，每周清掃地面及擦拭配電柜表面，要求地面干燥無積灰，配電柜表面無污漬；每日檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開關(guān)、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導(dǎo)線等供配電系統(tǒng)的運(yùn)行狀況，并定時(shí)抄表做好記錄，出現(xiàn)異常及時(shí)處理；每年委托專業(yè)單位對變壓器、高壓開關(guān)柜進(jìn)行1次測試、試驗(yàn)等項(xiàng)目的維修保養(yǎng)；每年對變壓器外部、低壓配電柜進(jìn)行2次清潔、保養(yǎng)；保證正常電力供應(yīng)，限電、停電按規(guī)定時(shí)間通知業(yè)主（使用人）；每年檢測1次保護(hù)接地電阻；每年檢測1次配電房主要電器設(shè)備的絕緣強(qiáng)度；每年檢測2次配電房內(nèi)消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高壓操作工具，并每年送供電部門檢測1次；潮濕天氣時(shí)，采用安全有效措施，保持配電房內(nèi)主要電器設(shè)備干燥；每月檢測1次配電房內(nèi)有無蛙、鼠、蟻等蟲害，如發(fā)現(xiàn)馬上采取措施杜絕；每日填寫運(yùn)行記錄，建檔備查。4.2.5弱電系統(tǒng)操作人員受過專業(yè)培訓(xùn)，持證上崗；工作時(shí)認(rèn)真負(fù)責(zé)，精神集中，對異常情況能及時(shí)識別；發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)處理；有切實(shí)可行的維修保養(yǎng)計(jì)劃；保養(yǎng)、檢修及時(shí)；對相關(guān)設(shè)備、設(shè)施定期進(jìn)行調(diào)試，使系統(tǒng)處于最佳工作狀態(tài)；工作、維修、養(yǎng)護(hù)有記錄，特殊系統(tǒng)、設(shè)備的進(jìn)入經(jīng)過授權(quán)，密碼有有效保護(hù)；分系統(tǒng)定時(shí)檢查和記錄各部分、各監(jiān)控點(diǎn)的工作及運(yùn)行狀態(tài)，定期對各類信息、數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，形成日、月報(bào)表。4.2.6避雷接地系統(tǒng)每年雨季來臨之前，對整個(gè)避雷接地系統(tǒng)進(jìn)行檢查維護(hù)；在大雷雨過后也要及時(shí)對系統(tǒng)檢查，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重腐蝕、松脫等立即更換或緊固。4.2.7電梯運(yùn)行與管理4.2.7.1安裝、維修、保養(yǎng)人員和電梯司機(jī)均應(yīng)持有關(guān)行政主管部門核發(fā)的特種作業(yè)操作證上崗，并定期參加復(fù)審；建立健全電梯管理制度，至少包括：《崗位安全操作規(guī)程》、《維修保養(yǎng)制度》、《崗位責(zé)任制度》、《交接班制度》、《設(shè)備檔案管理制度》、《安全使用管理制度》和詳細(xì)的《維修保養(yǎng)計(jì)劃》。4.2.72安全設(shè)施完好、齊全，通風(fēng)、照明等附屬設(shè)施完好；在電梯轎廂內(nèi)明顯位置張貼《電梯安全使用許可證》，注明：注冊登記及檢驗(yàn)合格標(biāo)志、電梯管理部門、管理人員、安裝企業(yè)、維修保養(yǎng)企業(yè)以及相應(yīng)的應(yīng)急報(bào)警、投訴電話號碼。4.2.7.3與持有關(guān)行政主管部門核發(fā)的安全認(rèn)可證書的企業(yè)簽訂維修保養(yǎng)、大中修更新改造合同，并明確被委托企業(yè)的責(zé)任。如需自行維護(hù)保養(yǎng)電梯，應(yīng)按電梯數(shù)量及工作狀況配備足夠的維護(hù)保養(yǎng)人員，其管理部門應(yīng)將電梯管理人員、維護(hù)保養(yǎng)人員、聯(lián)系電話及有關(guān)資料報(bào)送設(shè)備所在區(qū)（縣）有關(guān)行政主管部門，經(jīng)核準(zhǔn)后，方可自行維護(hù)保養(yǎng)。4.2.7.4電梯及其安全設(shè)施每周不少于1次，進(jìn)行清潔、潤滑、調(diào)整和檢查等例行保養(yǎng)；每年對小區(qū)所有電梯進(jìn)行1次全面綜合檢查、清洗、潤滑、修理、調(diào)整和測試；年度檢測由維修保養(yǎng)企業(yè)的注冊安全檢測員實(shí)施并簽署檢測報(bào)告；每臺電梯每隔2-3年必須進(jìn)行1次負(fù)荷校調(diào)試驗(yàn)，負(fù)荷校調(diào)試驗(yàn)由注冊安全檢測員實(shí)施并簽署試驗(yàn)報(bào)告。試驗(yàn)報(bào)告副本應(yīng)送有關(guān)行政主管部門備案。4.2.7.5保持電梯機(jī)房清潔，每周1次清掃地面和擦拭控制柜、主機(jī)表面，地面無積灰，控制柜、主機(jī)表面無污漬；保持電梯機(jī)房消防設(shè)施完好；每年檢查2次電梯井底，清除垃圾雜物。4.2.7.6確定合理的電梯運(yùn)行時(shí)間，隨時(shí)監(jiān)督電梯運(yùn)行狀況，加強(qiáng)日常維修保養(yǎng)，適時(shí)降溫、通風(fēng)、防雨，做好運(yùn)行服務(wù)，經(jīng)常巡查樓層，防止地面水流入電梯井，值班監(jiān)督，防止違章使用電梯；記錄每日電梯運(yùn)行情況，建檔備案。4.2.7.7電梯維護(hù)保養(yǎng)提前一天通知業(yè)主（使用人），并盡可能減少對業(yè)主（使用人）正常生活的影響。建立電梯運(yùn)行檔案，記錄電梯運(yùn)行情況和維修保養(yǎng)工作內(nèi)容；住宅電梯年故障率低于7%。4.2.7.8制定緊急救援方案和操作程序，在接到報(bào)警信號45分鐘設(shè)法解救乘客、排除設(shè)備故障。4.2.7.9使用有關(guān)行政主管部門統(tǒng)一制定的《起重機(jī)械安全技術(shù)檔案（電梯類）》，對電梯逐臺建檔、建卡、注冊登記。電梯技術(shù)檔案資料應(yīng)包括：《起重機(jī)械安全技術(shù)檔案（電梯類）》和《起重機(jī)械登記卡片（電梯類）》；產(chǎn)品質(zhì)量合格證明；大中修更新改造后的電梯應(yīng)有質(zhì)量驗(yàn)收證明（或質(zhì)量驗(yàn)收報(bào)告）；更改部分須有變更設(shè)計(jì)的證明文件；電梯安裝驗(yàn)收證明和報(bào)告；運(yùn)轉(zhuǎn)、保養(yǎng)、維修記錄；定期安全檢查和事故記錄；電梯隨機(jī)文件，至少包括：井道及機(jī)房土建圖、電氣控制原理圖、電氣敷設(shè)圖、電器元件代號說明書、安裝調(diào)試說明書、使用維護(hù)說明書、出廠明細(xì)表（裝箱單）等技術(shù)資料。4.2.7.10按照國家有關(guān)制度組織辦理電梯年檢和電梯準(zhǔn)用證。4.2.8共用空調(diào)系統(tǒng)物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)小區(qū)共用空調(diào)系統(tǒng)及其配套設(shè)施的操作與維護(hù)的，應(yīng)保持設(shè)備完好，運(yùn)轉(zhuǎn)正常；保持主機(jī)房及主機(jī)清潔，至少每周清潔1次，要求主機(jī)和控制柜表面無污漬；根據(jù)運(yùn)行及設(shè)備狀況，對空調(diào)系統(tǒng)及其附屬設(shè)施進(jìn)行清潔、保養(yǎng)和維護(hù)；每年清潔2次出風(fēng)口機(jī)，每年全面檢查2次主機(jī)房消防設(shè)備，保持消防設(shè)備完好，控制柜內(nèi)線路每年吸塵2次；空調(diào)維護(hù)及運(yùn)行時(shí)每日填寫運(yùn)行記錄，建檔備查。4.2.9道路、停車場（車棚、車庫）及配套設(shè)施加強(qiáng)道路維修與養(yǎng)護(hù)，制定詳細(xì)的道路維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，按照合同約定實(shí)施；保持居住區(qū)道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通；設(shè)立報(bào)修渠道，并有巡查制度，專人負(fù)責(zé)，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修補(bǔ)；按照業(yè)主公約的約定，勸阻人為損壞路面，制止在路面焚燒垃圾、落葉或其他雜物；停車場、棚、房完好無損，有大、中、小修計(jì)劃；停車場內(nèi)照明設(shè)施完好，通道暢通無阻，配備必要的消防設(shè)備，符合停車場規(guī)范要求，便于管理和車主停放車輛。4.3清潔管理4.3.1共用樓道保潔4.3.1.3三級每周打掃1次各樓層通道和樓梯臺階，每周清潔1次樓梯扶手；每周擦抹1次各層和通道的防火門、消防栓、玻璃箱內(nèi)側(cè)、燈具、墻面、地腳線、指示牌等公共設(shè)施；每季度樓梯間墻面除塵1次；每季度擦1次樓梯道共用門窗玻璃;無垃圾、雜物,無明顯污跡，無亂堆亂放，無亂貼亂劃，無擅自占用現(xiàn)象，目視基本干凈；梯間頂面無明顯蜘蛛網(wǎng)、灰塵；外墻窗玻璃無積灰。4.3.2電梯及電梯廳保潔4.3.2.3三級每日清掃2次電梯轎箱內(nèi)垃圾，抹布擦拭1次電梯門壁；每月對電梯內(nèi)的墻面和地面進(jìn)行全面的擦拭清洗1次；燈飾及轎箱頂部每月清潔1次。4.3.3共用衛(wèi)生間保潔4.3.3.3三級每日對共用衛(wèi)生間清潔2次，（清潔內(nèi)容包括：通風(fēng)換氣；沖洗煙灰缸、潔具；清掃地面垃圾、清倒垃圾簍垃圾、換新的垃圾袋；清洗大、小便器；用拖把拖干凈地面；噴灑空氣清新劑或香水，小便器內(nèi)放置香球等）；每月1次用毛巾擦燈具；每月2次對共用衛(wèi)生間進(jìn)行消殺。室內(nèi)無明顯異味、臭味；地面基本潔凈，每10㎡煙頭、紙屑不超過5個(gè)；墻面無蜘蛛網(wǎng)和積灰，便器潔凈無黃漬。4.3.4停車場、共用車庫或車棚保潔4.3.4.3三級每3日清掃1次車庫的紙屑和垃圾；及時(shí)清除地下室進(jìn)出口的垃圾；發(fā)現(xiàn)油跡、污跡、銹跡，應(yīng)及時(shí)擦洗干凈；每2個(gè)月打開1次地下室、車庫的集水坑和排水溝蓋板，徹底疏通沖刷1次；每2個(gè)月進(jìn)行1次地下室消殺工作；每半年擦洗1次門窗、消防栓、指示牌、指示燈、車位檔、防火門等公共設(shè)施；地面無明顯垃圾、果皮、紙屑、無積水、無明顯油跡；空氣基本流通；標(biāo)識、指示牌等公共設(shè)施目視無明顯灰塵。4.3.5道路保潔4.3.5.3三級每日清掃2次，清掃結(jié)束地面無垃圾、雜物，無衛(wèi)生死角，目視基本干凈，無垃圾、雜物、浮砂，無污跡，無積水、積雪，無明顯痰跡、煙頭；每半年清潔1次，目視燈具、燈座、燈蓋、燈罩無厚積灰。4.3.6標(biāo)識、宣傳牌、雕塑、信報(bào)箱保潔4.3.6.3三級標(biāo)識、宣傳牌每周擦拭1次，雕塑每2個(gè)月擦拭1次。清潔后檢查無污漬、無積灰，不損傷被清潔物；每半月擦拭1次業(yè)主（使用人）信報(bào)箱，擦拭后信報(bào)箱干凈無灰塵、無污跡。4.3.7綠化帶保潔4.3.7.3三級每日清掃2次綠化帶、草地上垃圾，撿1次草地、綠化帶上的煙頭、棉簽等小雜物，目視基本干凈、無污漬、無垃圾，花壇表面基本潔凈，地面垃圾滯留地面不超過2小時(shí)。4.3.8休閑、娛樂、健身設(shè)施保潔4.3.8.3三級每周清潔3次（擦拭表面灰塵、用清潔劑擦拭污漬用清水沖洗干凈用抹布抹干、清掃垃圾、擦拭座椅）；設(shè)施表面基本干凈，無灰塵污漬、銹跡，目視游樂場內(nèi)及其周圍無果皮、紙屑等垃圾，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)施、設(shè)備脫焊、脫漆、斷裂及其他安全隱患并報(bào)告處理。4.3.9門衛(wèi)、崗?fù)?、監(jiān)控探頭保潔4.3.9.3三級門衛(wèi)、崗?fù)っ咳涨鍧?次，內(nèi)外地面拖洗干凈，擦洗干凈內(nèi)外門窗玻璃、窗臺及其他臺面，室內(nèi)外墻面每月清潔1次，發(fā)現(xiàn)不衛(wèi)生隨時(shí)處理，保持墻、地面干凈、光亮、整潔，工、器具排放整齊、有序；監(jiān)控探頭每2周擦拭1次；擦拭不得刮傷鏡片，清潔后鏡頭光亮潔凈，探頭外表干凈無灰塵。4.3.10垃圾桶、果皮箱4.3.10.3三級垃圾桶、果皮箱：每日清運(yùn)2次；每周抹布抹1次；垃圾桶、果皮箱周圍地面無散落垃圾、無污水、無明顯污跡；垃圾桶、果皮箱無明顯污跡、油污。4.3.11垃圾收集與處理4.3.11.3三級生活垃圾由業(yè)主（使用人）自己送至樓下固定位置，由清掃人員每日收集生活垃圾2次；垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾2次；垃圾日產(chǎn)日清；建筑垃圾定點(diǎn)堆放；對有毒物質(zhì)分離特殊處理；灰塵、泥沙等粉塵性垃圾在運(yùn)送途中應(yīng)加以遮擋，防止垃圾掉落或飛揚(yáng)引起二次污染；廢棄涂料、油漆等流質(zhì)性垃圾在運(yùn)送途中注意容器的封閉，防止溢流污染路面。4.3.12衛(wèi)生消殺4.3.12.3三級針對滅蚊、蠅、蟑螂、滅鼠的實(shí)際需要和季節(jié)特點(diǎn)制定具體計(jì)劃；滅鼠：每年至少進(jìn)行2次；標(biāo)準(zhǔn)：檢查倉庫、地下室，目視無明顯蚊蟲在飛；檢查辦公室、食堂，目視無明顯蒼蠅在飛；抽查樓道、業(yè)主（使用人）家無明顯鼠跡，用布粉法檢查老鼠密度，不超過5％。4.4園林綠化養(yǎng)護(hù)與管理4.4.1草坪4.4.1.3三級草坪斑禿不明顯，成活率在80％以上，生長正常；整塊草地沒有已開花雜草，整塊草地沒有明顯闊葉雜草；無大面積病蟲害，并能及時(shí)防治；綠期250日以上，草坪平整或坡度平緩，留茬高度控制在80mm以下；綠地基本整潔，無明顯的堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象；無較嚴(yán)重人為破壞，無綠化生產(chǎn)垃圾，對人為損壞和違法行為能及時(shí)處理；根據(jù)草坪種類、季節(jié)、生長周期、天氣、土質(zhì)等情況實(shí)施淋水、施肥、修剪和滅蟲。4.4.2園林樹木4.4.2.3三級生長長勢一般，生長與該樹種、該樹木的平均年生長量相當(dāng)；90％以上樹木樹冠基本完整，有一定綠化效果，沒有死樹和明顯枯枝死杈；枝干無明顯的機(jī)械損傷，葉色基本正常，嚴(yán)重黃葉、焦葉、卷葉以及有蟲屎、蟲網(wǎng)、積塵葉的柱樹在10％以下；喬木根部無20cm高以上蔭蘗枝，無過長雜草、雜物；缺株在4％以下；管理期間樹林基本未出現(xiàn)釘栓、捆綁現(xiàn)象；綠籬生長造型基本正常，整形修剪表面和棱角基本劃齊，葉色基本正常，無明顯的死株，有蟲株率在12%以下；蛀干害蟲和介殼蟲危害株數(shù)在6％以下，食葉害蟲咬食的葉片每株在25％以下。4.4.3花壇4.4.3.3三級花卉長勢良好；在花壇開花期間，每周剪殘枝、花5～7次，保持清晰的圖案和適宜的高度；草本宿根花卉生長基本正常，缺株率在15%以下；定期防治病蟲害，發(fā)生病蟲害及人為損害后能及時(shí)防治，泥面不開裂，花木不缺水枯萎現(xiàn)象；葉色、大小一般，有黃葉、落葉的株數(shù)在10％以下。4.4.4人工湖、噴水池4.4.4.3三級每周清潔1次，人工湖岸邊持作業(yè)工具打撈湖面上的漂浮垃圾；每日用撈篩對噴水池水面漂浮物打撈清潔1次；每2個(gè)月對水池清潔1次（刷洗水池瓷磚；抹洗燈飾、水泵、噴頭、電線、大石表層的青苔、污垢；清理池底臟物、垃圾；清洗水池地面、周圍地面等）；目視池水清澈，水面無雜物，池邊無污跡。4.4.5假山、亭、廊、雕塑等建筑小品4.4.5.3三級每半年清潔1次，細(xì)致、認(rèn)真、全面的檢查1次，主要檢查山石之間是否牢固；需要刷白或刷油漆的部位每3年粉刷1次，大理石雕塑每2年擦洗1次。4.5安全防范4.5.1人員組織4.5.1.3三級專職安全護(hù)衛(wèi)人員，身體健康，責(zé)任心強(qiáng)，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)；接受過相關(guān)的安全護(hù)衛(wèi)知識與技能崗位培訓(xùn)，能勝任小區(qū)安全護(hù)衛(wèi)工作，對小區(qū)日常規(guī)護(hù)衛(wèi)事項(xiàng)做出正確反應(yīng)，并定期進(jìn)行安全防范學(xué)習(xí)，增強(qiáng)安全防范能力；思想品質(zhì)好，作風(fēng)正派，熱愛安全護(hù)衛(wèi)工作，無犯罪記錄；當(dāng)班時(shí)應(yīng)佩戴明顯標(biāo)志，穿戴統(tǒng)一制服，制服干凈、整齊；配備對講裝置和其他必備的安全護(hù)衛(wèi)工具；交接班制度完善，并有工作及交接班記錄。4.5.2門衛(wèi)4.5.2.3三級主出入口24小時(shí)有人值班看守，次出入口每日6：00～22：00有1人值守；按照委托合同要求進(jìn)行進(jìn)出車輛管理、訪客登記，謝絕業(yè)主拒絕訪問人員和未經(jīng)業(yè)主委員會批準(zhǔn)的商販入內(nèi)，大件物品搬出實(shí)行登記，實(shí)施交通指揮與疏導(dǎo)等工作。4.5.3巡邏4.5.3.3三級白天巡邏次數(shù)不少于4次，夜間巡邏次數(shù)不少于6次，重點(diǎn)部位、重點(diǎn)時(shí)間以及特殊情況加強(qiáng)巡邏；及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理不安全隱患；接受業(yè)主（使用人）投訴和求助；回答用戶的詢問；在遇到突發(fā)事件時(shí)，及時(shí)報(bào)告警方與管理處，必要時(shí)采取正當(dāng)防衛(wèi)，防止事態(tài)擴(kuò)大，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場和證據(jù)；安全巡邏有記錄有檢查。4.5.4緊急事故反應(yīng)制定緊急事故處理預(yù)案，至少包括：火災(zāi)、爆炸、地震、炸彈恐嚇、安全疏散以及電梯應(yīng)急等；有緊急事件救護(hù)組織，并始終處于緊急事故反應(yīng)狀態(tài)；書面描述緊急事故救護(hù)組織職責(zé)，并讓每位成員了解，周期性地進(jìn)行反應(yīng)訓(xùn)練；高層住宅按消防要求組織進(jìn)行疏散演習(xí)；對緊急事故做出快速、正確的反應(yīng)；盡可能減少破壞和損失程度；按照業(yè)主或業(yè)主委員會的委托組織恢復(fù)生活秩序，如：幫助恢復(fù)電力供應(yīng)、搶救財(cái)產(chǎn)等。4.5.5其他防范措施設(shè)有業(yè)主（使用人）求助與報(bào)警電話，24小時(shí)有人值守；接到報(bào)警信號，確認(rèn)后管理處應(yīng)立即派人趕往現(xiàn)場查看，予以恰當(dāng)?shù)木o急處理；涉及人身安全處，設(shè)有明顯標(biāo)志并有防護(hù)措施；協(xié)助有關(guān)部門維持小區(qū)正常生活秩序，防止不安全事件發(fā)生；對小區(qū)內(nèi)外圍邊界、角落、車庫、道路的照明設(shè)施加強(qiáng)維護(hù)，保持必要的照明；建立空置房屋、設(shè)備室、垃圾房、雜物房巡查、鑰匙管理及登記備案制度。4.5.6交通、車輛管理有較為完善的車輛管理制度；小區(qū)設(shè)置明顯的交通標(biāo)志；維持交通秩序，發(fā)現(xiàn)車輛未上鎖及亂停亂放進(jìn)行忠告或糾正，發(fā)現(xiàn)偷盜車輛、破壞交通設(shè)施等現(xiàn)象及時(shí)制止；設(shè)置露天停車場經(jīng)過業(yè)主委員會批準(zhǔn)并經(jīng)過公安交管部門審批，符合規(guī)劃要求；封閉停車場由專人管理，車輛進(jìn)場、離場有檢查、記錄；管理人員責(zé)任心強(qiáng)，認(rèn)真負(fù)責(zé)；停車場具有交管部門核發(fā)的停車場使用證，按照物價(jià)部門核發(fā)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)；按照合同特別約定履行車輛保管責(zé)任。4.5.7消防執(zhí)行《中華人民共和國消防條例》、《中華人民共和國消防條例實(shí)施細(xì)則》和其他有關(guān)消防法規(guī)；健全消防組織，建立消防責(zé)任制；定期進(jìn)行消防訓(xùn)練，保證有關(guān)人員掌握基本消防技能；熟練掌握防火、滅火知識和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。根據(jù)防火、滅火的需要，配置相應(yīng)種類、數(shù)量的消防器材、設(shè)備和設(shè)施；保持消防通道暢通，禁止在消防通道設(shè)置路障；制定防火安全管理辦法，指定專人維護(hù)、管理消防器材、設(shè)備和設(shè)施，保持完整好用；發(fā)現(xiàn)火警有義務(wù)迅速向消防隊(duì)報(bào)警，并馬上派人前往報(bào)警地點(diǎn)，迅速采取措施，組織力量救火，搶救生命和物資，派人接應(yīng)消防車，服從火場總指揮員的統(tǒng)一指揮；每月1次巡查消防栓、箱、煙感頭、噴淋頭、消防水閥、消防標(biāo)志等消防設(shè)備是否完好、齊全，并及時(shí)給予維修；發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障時(shí)，必須及時(shí)修理或通知廠方處理，保證設(shè)備24小時(shí)正常運(yùn)轉(zhuǎn)；每日檢測1次噴淋管網(wǎng)水壓，發(fā)現(xiàn)壓力不夠，馬上檢修排除故障；每年模擬火災(zāi)操作1次，以熟悉操作和檢查消防監(jiān)控設(shè)備；消防監(jiān)控室保持清潔，每周至少保潔1次，要求地面無積灰，監(jiān)控箱表面無污漬；每日填寫工作記錄，建檔備查。4.6檔案資料檔案資料齊全完整；分類成冊，管理完善，合理分類，查閱方便；及時(shí)變更登記，賬物相符。5專項(xiàng)服務(wù)業(yè)主或業(yè)主委員會與物