小區(qū)業(yè)主自行管理方案

小區(qū)業(yè)主自行管理方案指導思想：業(yè)主自愿、民主公開、業(yè)主參與、循序漸進、衛(wèi)生整潔、安保有力、衛(wèi)生達標、管理有序、共同實現(xiàn)民主自治，創(chuàng)建一個安居、優(yōu)美、和諧的新xx！第一章總則第1條為了規(guī)范xx小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主自行管理活動，根據(jù)《中華人民共和國民法典》，《湖南省物業(yè)管理條例》、《湖南省業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導細則》、《xx業(yè)主大會議事規(guī)則》、《xx管理規(guī)約》等法律、法規(guī)，結合小區(qū)的實際情況，制定本方案。第2條xx小區(qū)業(yè)主自行管理的物業(yè)管理活動適用本方案。本方案執(zhí)行人為xx小區(qū)業(yè)主委員會，受xx全體業(yè)主大會的監(jiān)督。第3條前款所稱業(yè)主自行管理，是指業(yè)主共同決定不委托物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人，依法自行管理本物業(yè)管理區(qū)域的行為。第4條xx業(yè)主自行管理的區(qū)域范圍為xx小區(qū)：（1）本項目住宅小區(qū)總建筑面積86022.61㎡，規(guī)劃總用地面積25713.89㎡。其中高層住宅建筑面積為81064.25㎡，商業(yè)面積為4958.36㎡，物管用房面積257.42㎡，最終面積以實際為準。（2）總棟數(shù)5棟共796戶。其中：住宅5棟，共755戶，非住宅41戶。（3）本項目的綜合容積率3.5，綠化率32％。（4）本項目出入口2個，車行出入口1個，地下車庫車位數(shù)122個，電梯20臺。（5）以上各項指標以現(xiàn)場實測為準。（6）小區(qū)綜合收入與支出預算小區(qū)管理收入部分：1、總收入以小區(qū)80000平計收，物業(yè)收費標準按建筑面積1.2元/平=～9.6萬/月=～110萬元/年，2、商鋪收費標準按建筑面積1.6元/平月=～9萬元/年，3、廣告公共收益5萬左右。收入共計=～120萬左右。小區(qū)管理支出部分：1、支出人工費用～50萬2、小型維修費～20萬3、電梯維保費3600元/臺～8萬元4、公共用電及耗損～12萬元5、辦公及職員保險費用10萬元支出共計=～100萬左右。第二章業(yè)主自行管理的實施第5條xx小區(qū)業(yè)主委員會是業(yè)主自行管理的組織和管理主體，業(yè)主委員會法人為業(yè)主自行管理負責人。第6條物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭袠I(yè)主自行管理的，應當經(jīng)業(yè)主共同表決通過。第7條xx小區(qū)業(yè)主自行管理的服務內(nèi)容包括：（1）依據(jù)《xx業(yè)主管理規(guī)約》履行物業(yè)服務企業(yè)的職責；（2）房屋共用部位的日常維修、養(yǎng)護和管理；（3）共用設施設備的日常維修、養(yǎng)護、運行和管理；（4）附屬建筑物、構筑物的維修、養(yǎng)護和管理；（5）公共綠地養(yǎng)護和管理；（6）清潔服務；（7）車輛管理；（8）其他小區(qū)內(nèi)涉及物業(yè)管理的服務內(nèi)容。xx小區(qū)業(yè)主自治管理服務標準參照湖南省物業(yè)服務等級三級標準執(zhí)行。第8條業(yè)主委員會對電梯、消防、人民防空、技術安全防范等涉及人身財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設施設備的維修和養(yǎng)護，應當按照有關規(guī)定委托專業(yè)機構管理。沒有委托第三方專業(yè)機構管理的事項，應購買物業(yè)安全、房屋及公共設施維修等保險。業(yè)主委員會也可以將保潔衛(wèi)生等分項服務依法委托給第三方，但不應將該物業(yè)管理區(qū)域全部物業(yè)服務一并委托給第三方。第9條物業(yè)費在未召開小區(qū)業(yè)主大會決議產(chǎn)生新的物業(yè)費的情況下，按照原標準收取物業(yè)費。即：（1）高層電梯住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米1.3元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取；（4）商鋪用房屋（包括臨街商鋪及園區(qū)內(nèi)商鋪）按建筑面積每月每平方米2.4元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取；第10條業(yè)主停車管理。業(yè)主在小區(qū)內(nèi)停放自己或直系親屬名下的車輛的，按照《xx小區(qū)車輛管理辦法》規(guī)定執(zhí)行。第11條非業(yè)主停車管理。按照《xx小區(qū)車輛管理辦法》規(guī)定執(zhí)行。第12條外來車輛按照《xx小區(qū)車輛管理辦法》規(guī)定執(zhí)行。第13條業(yè)主自行管理的期限和本屆業(yè)主委員會任期一致。本屆業(yè)主委員會任期提前結束的，業(yè)主自行管理的期限相應提前終止，小區(qū)物業(yè)管理事項由居民委員會協(xié)助按相關法律法規(guī)做相應處理。第14條業(yè)主委員會可根據(jù)實際情況聘請物業(yè)管理人員全職參與小區(qū)物業(yè)管理工作，并按月發(fā)放工資。具體承擔物業(yè)管理服務工作的第三方費用，由業(yè)主委員會根據(jù)市場行情確定。第15條業(yè)主委員會應當按照國家有關規(guī)定建立健全財務管理制度，保證資金安全，通過物業(yè)管理信息平臺，向全體業(yè)主實時公開業(yè)主共有資金賬戶信息，并按季度公開財務信息。第16條業(yè)主委員會應當依法依規(guī)按季度將工作情況通報全體業(yè)主，并每半年公示物業(yè)費、停車費收入情況以及辦理按月收費車輛的信息，接受業(yè)主的監(jiān)督。第三章人員配備第17條管理團隊配備管理團隊人員三名，其中物業(yè)管理經(jīng)理一名，安保主管一名，運維主管一名。架構設置如下（具體人員配置可以根據(jù)實際需求靈活進行調(diào)整）：第18條人員配備方式管理團隊人員由業(yè)主委員會聘請，嚴格按照《勞動法》為人員提供合適崗位和勞動保護，堅持“以德為本、德才兼?zhèn)洹钡挠萌藰藴?，確定標準、嚴格招聘、量才錄用、培養(yǎng)提升。第四章自行管理安全責任第19條業(yè)主委員會是物業(yè)安全管理責任主體，業(yè)主委員會主任是物業(yè)管理區(qū)域安全管理責任人。第20條業(yè)主委員會在管理范圍內(nèi)履行下列消防安全管理責任：（1）建立、健全消防安全制度，明確消防安全責任；（2）定期開展防火檢查，消除火災隱患；發(fā)現(xiàn)消防違法行為的，及時報告應急部門消防機構或者公安派出所；（3）保障公共疏散通道、安全出口、消防車通道暢通；（4）管理、維護物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共消防設施，保障消防器材以及消防安全標志完好有效；（5）開展消防安全宣傳教育，每年至少組織一次消防演練。第21條業(yè)主委員會按照特種設備有關規(guī)定，保持在用電梯處于安全、適宜的運行狀態(tài)，具體履行下列安全管理職責：（1）委托依法取得許可的單位對電梯進行維護和保養(yǎng)，建立并落實電梯的維護保養(yǎng)和定期檢查制度；（2）指定電梯安全管理人員管理電梯，并由其管理和使用專用鑰匙；（3）安裝電梯應急呼救系統(tǒng)并保障有效使用；（4）將維護保養(yǎng)標志、安全提示、警示標志以及服務、投訴電話公示于電梯顯著位置；（5）在人員密集使用電梯時，采取有效疏導措施；（6）發(fā)生影響電梯乘客人身和財產(chǎn)安全的事件或者故障時，立即組織實施救援，暫停電梯使用并將停用情況公示。電梯乘客應當按照電梯安全注意事項和警示標志正確使用電梯，業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)電梯乘客存在危及電梯安全的行為時，及時勸阻、制止，并向特種設備安全監(jiān)管部門報告或者舉報。第22條業(yè)主委員會對共用設備設施建立管理臺賬，設專人負責進行定期檢測及維護的規(guī)范化管理，對具有較大危險因素的設備、設施，設置明顯的安全警示標志和事故應急處置指引。特種設備按照有關規(guī)定，委托具有專業(yè)資質(zhì)的機構進行定期檢測檢驗及維護保養(yǎng)。第23條對于已移交專營單位的供水、供電、供氣、通訊等設備設施，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)委托第三方運營的新能源汽車充電設備設施等文化體育設施，業(yè)主委員會與運營單位約定相關設備設施的安全管理職責，配合運營單位開展相應的日常巡查工作。對涉及設備設施的不規(guī)范操作、破壞、損毀等不安全行為進行勸阻，及時向運營單位報告設備設施存在的安全隱患及不聽從勸阻的危險行為。對于運營單位未及時處理報告事項的，業(yè)主委員會將相關情況向相應的行業(yè)行政主管部門報告。第24條業(yè)主委員會對掌握的業(yè)主資料保密。第25條業(yè)主委員會承擔《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》等法律、法規(guī)和規(guī)章中有關物業(yè)服務企業(yè)的裝修監(jiān)管責任，對物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主裝修進行監(jiān)督、管理和服務。第五章共有資金的使用與監(jiān)管第26條業(yè)主共有資金包括：（1）公共收益；（2）物業(yè)費；（3）業(yè)主依據(jù)管理規(guī)約或者業(yè)主大會決定分攤的費用；（4）其他合法收入。第27條業(yè)主自行管理的共有資金，主要用于以下支出：（1）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行，維護等費用；（2）附屬配套建筑和設施的維修、養(yǎng)護和管理等費用；（3）物業(yè)區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生費用；（4）物業(yè)區(qū)域內(nèi)綠化養(yǎng)護費用；（5）物業(yè)區(qū)域內(nèi)秩序維護費用；（6）自行管理的人員工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；（7）辦公費用；（8）其他合法支出。第28條業(yè)主委員會應當將共有資金存入在銀行開設的公共賬戶中。第29條業(yè)主共有資金的使用和審批，按法律法規(guī)和業(yè)主大會相關規(guī)定執(zhí)行。共有資金單筆支出超過5萬元的，應經(jīng)過業(yè)主委員會集體討論表決通過，并向業(yè)主公示；共有資金單筆支出超過10萬元的，應當通過業(yè)主大會會議表決。第30條業(yè)主共有資金賬戶的結余數(shù)額較大時，經(jīng)業(yè)主大會表決可以用于：（1）沖抵物業(yè)服務費。（2）繳存至公共維修資金。（3）返還給全體業(yè)主。說明：1、本預算表格僅作為預算，具體按實際情況調(diào)整。2、以上崗位工作人員向社會聘請，相同條件本小區(qū)業(yè)主優(yōu)先。3、薪資待遇預算已經(jīng)包含社保、醫(yī)保等必要的勞務費用支出。4、薪資待遇預算已包含所有補貼等費用，團體意外險另行購買。5、勞務派遣用工，費用不超過預算費用的10%。6、上述工作人員配置記工資待遇由業(yè)主委員會根據(jù)實際情況進行調(diào)整。附件2xx小區(qū)車輛管理辦法第一章總則第一條小區(qū)停車資源是屬于全體業(yè)主的公共資源，為維護xx園小區(qū)（以下簡稱小區(qū)）車輛行駛與停放，保障小區(qū)內(nèi)各方權益，共建美好家園，根據(jù)有關法律法規(guī)，借鑒其他小區(qū)管理經(jīng)驗，結合小區(qū)實際情況，特制定本辦法。第二條本辦法所述的車輛包括機動車和非機動車（含電瓶車、自行車）。小區(qū)全體業(yè)主、住戶和外來訪客必須共同遵守本辦法。共享單車、共享電動自行車、共享汽車一律不得進入小區(qū)。第三條本辦法的日常管理工作由物業(yè)管理人員負責具體執(zhí)行，業(yè)主大會、業(yè)委會、業(yè)主代表監(jiān)督執(zhí)行。第二章車輛備案登記第四條機動車所有者應主動配合物業(yè)公司做好車輛登記工作。擁有地下專有車位業(yè)主，需攜帶購車位合同、身份證、行駛證等文件前往物業(yè)服務中心進行車牌登記方可進入小區(qū)地庫。車位轉(zhuǎn)讓或出租的，應攜帶車位轉(zhuǎn)讓/出租合同、轉(zhuǎn)讓/出租雙方身份證件、車輛行駛證等文件及時向物業(yè)服務中心備案。擁有地下專有車位的業(yè)主車輛必須停在自己所屬的車位線內(nèi)，不能超出車位線、占用過道、消防通道以及他人車位，否則均視為違規(guī)停放。每戶停留在地下機動車庫的車輛數(shù)量不得超過其地下固定車位核定停放車輛數(shù)量。第五條非機動車所有者應主動向物業(yè)提供業(yè)主身份證、非機動車車架號或車牌。第三章車輛行駛管理第六條駕駛員必須依照交通標識的指示路線行駛。第七條目前小區(qū)地面公共車位共122個，小區(qū)采用一位一車制度，若小區(qū)內(nèi)無空余停車位，將不再放行訪客車輛進入。第八條所有車輛均須經(jīng)登記后進入小區(qū)。機動車：業(yè)主機動車可憑車牌識別系統(tǒng)錄入的車牌號進入；外來訪客機動車需要進入地下車庫的，須由被訪業(yè)主提前將來訪車輛的車牌號告知物業(yè)中心，門衛(wèi)將根據(jù)車牌登記情況對訪客車輛進行放行并由業(yè)主本人將訪客車輛引導至自己車位。非機動車：業(yè)主非機動車須憑車輛通行證進入；外來訪客非機動車須先行登記、后進入。應急、搶險、急救、警務等執(zhí)行任務的特殊車輛可先行進入小區(qū)，物業(yè)后補登記。小區(qū)業(yè)主、親朋好友婚喪嫁娶用車，可提前至物業(yè)報備，當天免費。對從園區(qū)駛出并攜帶大量物品的車輛，執(zhí)勤門崗應當憑物業(yè)開具的出門證予以放行。第九條車輛在通過小區(qū)機動車入口時，必須“一車一桿”逐一進出，不得尾隨前車沖桿。若發(fā)生尾隨沖桿的，物業(yè)公司有權向行車人收取損失及修復費用，所發(fā)生的損失由行車人負責。第十條進出小區(qū)內(nèi)車速不得超過每小時5公里。車主應謹慎駕駛，減速慢行，避免碰擦，注意避讓行人和非機動車輛。第十一條小區(qū)內(nèi)車輛不準鳴喇叭；行車禁止使用遠光燈；小區(qū)道路上、地上公共停車位上，不得試剎車、練習駕車、修理或清洗車輛等。第四章行駛規(guī)定車輛停放管理第十二條小區(qū)車位分為地下停車位和地上公共停車位。所有車輛必須停放在規(guī)定的停車位內(nèi)，不得停放在其他公共區(qū)域。第十三條機動車停車位有地下停車位和地上公共停車位兩部分，地下停車位為專有部分，根據(jù)車位分布圖，供車位所有者停放車輛，使用權歸業(yè)主個人所有，由物業(yè)公司代為管理；地上公共停車位由小區(qū)開發(fā)商劃定，供無固定車位的業(yè)主和訪客車輛臨時停放。第十四條地上公共停車位為公共車位，用于方便無固定車位的業(yè)主和訪客車輛進行停放，擁有固定車位的業(yè)主不得進行長期占用，對于臨時停放地上公共停車位的業(yè)主車輛（僅指有固定車位的車輛）可給予15分鐘免費時段，超過15分鐘將按照無固定車位的業(yè)主車輛進行收費。第十五條機動車停車位實行“一車一位”制，一個停車位對應停放一輛機動車，不得多輛機動車停放在一個車位內(nèi)，不得超出車位線停放機動車影響其他車輛通行。第十六條地上公共停車位實行“先到先停、有償停車”的原則，車輛進入小區(qū)后開始計時，并按本辦法規(guī)定的收費標準繳納停車費后方可駛離小區(qū)。地上公共停車位滿位時，告知訪客（含無固定車位的業(yè)主）車位已滿，并讓車輛盡快駛離小區(qū)門口。第十七條為防止車輛長期占用地上公共停車位，對于停放超過3個月的車輛按本辦法規(guī)定的收費標準進行溢價處理（3個月僅有入記錄，且無出記錄的車輛）。第十八條應急、搶險、急救、警務等執(zhí)行任務的特殊車輛可免交費用。第十九條大貨車、和裝載有毒、易爆易燃等物品的車輛一律不得進入小區(qū)。學校車輛、小型貨車需進入小區(qū)的，經(jīng)物業(yè)公司登記許可后，按規(guī)定路線行駛、規(guī)定區(qū)域停放。第二十條所有機動車駕駛?cè)藛T皆應主動配合物業(yè)公司的指揮引導，不得隨意停放，堵塞路面，壓臺階，壓綠地。不得停放在消防登高平臺，占用消防通道。并執(zhí)行本小區(qū)人車分流政策。第二十一條非機動車停車位設置在地下室和規(guī)劃電瓶車臨時停放點，專供非機動車停放。不得停放在小區(qū)地面、單元大廳、樓道等其他公共部位。第二十二條地上公共停車位收費標準詳見附件。第五章違規(guī)處置管理第二十三條小區(qū)車輛管理以疏導為主，處罰為輔；由物業(yè)公司管理為主，業(yè)委會積極支持，業(yè)主和車輛使用人主動配合。第二十四條如有因不交納相關費用或其他糾紛故意損壞道閘、毆打管理人員、封堵小區(qū)出入口等惡劣行為者，可由物業(yè)管理單位報告有關部門依法追究肇事者全部經(jīng)濟及法律責任。第二十五條小區(qū)按照以下規(guī)則進行車輛違規(guī)停放管理：1.因停放在非停車位造成公共部位破損的，可要求賠償。嚴重或較大損失的，報警并經(jīng)由法定程序進行勘察出具賠償標準，一般和較小損失的，可采用協(xié)商方式確定賠償標準，一般人行道板、地下車庫按300元/平方米進行賠償，損壞綠化的按200元/平方米進行賠償。賠償款項繳納物業(yè)公司，物業(yè)公司開具收據(jù)，并由物業(yè)公司負責修復損壞部位。2.對違規(guī)停放的車輛，物業(yè)公司進行聯(lián)系或報警移車，無特殊原因的，經(jīng)聯(lián)系30分鐘內(nèi)未駛離的，則由物業(yè)公司進行鎖車或移車。若違停車輛嚴重影響其他車輛通行或占用消防通道的，物業(yè)公司可采用簡易移車工具予以拖離，所造成的損失及后果均由違停車主負責。3.被鎖車輛開鎖需經(jīng)物業(yè)服務中心同意，第一次處以口頭警告并簽訂承諾書，第二次處以車主繳納50元/次罰金，所得罰金由物業(yè)公司代收，并開具收據(jù)，罰金納入小區(qū)經(jīng)營性收入，用于小區(qū)建設，第三次將此車輛拉入小區(qū)停車黑名單一個月。4.車輛在小區(qū)出現(xiàn)事故、刮碰、偷盜等意外后，車主可自行報警或請物業(yè)公司代為報警。物業(yè)配合公安機關調(diào)閱監(jiān)控，提供線索。5.車輛使用人不服從門崗勸阻和解釋，企圖強行闖入、駛出小區(qū)的，物業(yè)公司可采取強制措施并報警。拒不服從且態(tài)度惡劣的，物業(yè)有權限制其一個月內(nèi)禁止地面停車；如有毆打車位管理人員，或搶奪、摔打管理人員物品的，物業(yè)有權將該車輛列入臨停車輛黑名單。涉及違法犯罪的，依法追究相關責任。第二十六條對在小區(qū)內(nèi)超速行駛、鳴喇叭、使用遠光燈、練習駕車等不文明行為發(fā)生的，物業(yè)公司均應及時予以制止。制止無效的，將違規(guī)車輛的車牌號及違規(guī)情節(jié)進行記錄，不服從物業(yè)公司管理，經(jīng)記錄有三次及以上違規(guī)停車或行駛行為的，可在公共區(qū)域張榜通告，并自第三次行為起一個月不得進入小區(qū)。