房地產(chǎn)估價(jià)師（房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析）模擬試卷25

房地產(chǎn)估價(jià)師(房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析)模擬試卷25一、問答題(本題共4題，每題1.0分，共4分。)某一委估房地產(chǎn)，其設(shè)計(jì)用途為商業(yè)，結(jié)構(gòu)等級(jí)為鋼混結(jié)構(gòu)，水電衛(wèi)齊全，總建筑面積為1632.5m2,該大樓共三十一層，現(xiàn)一層為甲公司營業(yè)大廳，二層為辦公用房，委估地產(chǎn)位于一、二層，現(xiàn)產(chǎn)權(quán)所有人為乙公司，該房屋欲租給甲公司十年，所有的裝修費(fèi)用由甲公司獨(dú)立承擔(dān)，經(jīng)調(diào)查該地區(qū)房地產(chǎn)交易活躍，而且該房屋在1、該房屋的估價(jià)主要技術(shù)路線是什么?標(biāo)準(zhǔn)答案：該房屋的估價(jià)的主要技術(shù)路線可采用收益法和市場法來評估。(1)收益法：①計(jì)算該房地產(chǎn)在租賃期內(nèi)的凈收益，并折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)；②計(jì)算該房地產(chǎn)在租賃期后的凈收益，并折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)；③把以上兩部分的未來凈收益折現(xiàn)值相加，得出委估房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。(2)市場法：由于該地區(qū)的房地產(chǎn)市場上該類房地產(chǎn)交易活躍、買賣和租賃發(fā)生頻繁，所以可用市場法來估算。①假設(shè)委估房地產(chǎn)無租賃協(xié)議約束，用市場法評估出該房地產(chǎn)完全權(quán)利下的價(jià)值；②假設(shè)委估房地產(chǎn)無租賃協(xié)議約束，用市場法評估出該房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，為某一時(shí)間期間內(nèi)的租賃收益，并把該期間內(nèi)的凈收益折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，即為委估房地產(chǎn)在租賃期內(nèi)的市場凈收益現(xiàn)值；③根據(jù)租賃協(xié)議，計(jì)算房地產(chǎn)在租賃期內(nèi)的凈收益，并折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，即為租賃期內(nèi)已確定的凈收益值；④把房地產(chǎn)完全權(quán)利的價(jià)值減去租賃期內(nèi)的市場凈收益現(xiàn)值，再加上租賃期內(nèi)已確定的凈收益現(xiàn)值，即為委估房地2、應(yīng)該搜集哪些估價(jià)資料?標(biāo)準(zhǔn)答案：應(yīng)搜集的資料：去房地產(chǎn)交易中心及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司了解該類房地產(chǎn)的買賣、租賃的實(shí)例資料，對估價(jià)對象的租賃協(xié)議需充分理解，熟悉租金的價(jià)格內(nèi)3、某評估公司受甲公司委托，對其擁有的一處自建房地產(chǎn)區(qū)進(jìn)行評估，估價(jià)目的為抵押。該房地產(chǎn)占地面積3500m2,總建筑面積4500m2,2002年1月竣工。評估公司的評估結(jié)果為850元/m2。甲公司拿到估價(jià)報(bào)告后，頗感不解，因?yàn)槠鋵?shí)際投入成本已達(dá)960元/m2,而且還未考慮開發(fā)利潤及利息；而評估公司認(rèn)為自己的評估結(jié)果是合理的。請問評估公司有何理由認(rèn)為其評估結(jié)果是合理的?般應(yīng)采用保守謹(jǐn)慎的原則，抵押價(jià)值比公開市場價(jià)值要低是合理的。2.房地產(chǎn)估價(jià)中采用的是客觀成本，并非其實(shí)際投入的成本，客觀成本比實(shí)際成本低，不僅是可能的，也是正常的。3.房地產(chǎn)價(jià)格主要是由市場供求關(guān)系決定的，當(dāng)該類房地產(chǎn)市場供大于求時(shí)，應(yīng)該下調(diào)評估價(jià)值，這是必須的。4.盡管該宗房地產(chǎn)2002年1月竣工，物質(zhì)折舊可能性不大，但不排除其功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊可能性比較大，故而使房地產(chǎn)整體價(jià)值出現(xiàn)較大下降也是完全可能的。4、某飲料廠位于某市的商業(yè)中心，所處地段在城市規(guī)劃中的功能分區(qū)是商業(yè)用地。為了集約利用土地，該飲料廠將遷往城鄉(xiāng)結(jié)合部重新建廠，欲將其全部房地產(chǎn)售予某食品有限公司，要求評估其房地產(chǎn)的市場價(jià)格。估價(jià)人員擬采用房產(chǎn)、地產(chǎn)分別估價(jià)的技術(shù)路線，即：首先采用重置成本法評估舊有建筑物的價(jià)值，后運(yùn)用成本法評估土地的價(jià)格，最后，將建筑物的價(jià)格加上土地的價(jià)格從而得出估價(jià)對象房地產(chǎn)的總價(jià)格。你認(rèn)為這樣做合適嗎?為什么?標(biāo)準(zhǔn)答案：不正確，因?yàn)楣纼r(jià)對象現(xiàn)實(shí)用途雖是工業(yè)，但估價(jià)用途應(yīng)是商業(yè)，技術(shù)路線應(yīng)按商業(yè)用地制定，優(yōu)先選用比較法和收益法。估價(jià)對象為某三星級(jí)賓館，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥商業(yè)用地。5、業(yè)主委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估該賓館的抵押價(jià)值。下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)A、抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)市場變動(dòng)造成市場價(jià)值下降形成預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)B、抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)不當(dāng)使用造成市場價(jià)值減損形成適宜性風(fēng)險(xiǎn)C、抵押人不能履行債務(wù)時(shí)，因處置抵押物的強(qiáng)制性等造成房地產(chǎn)降價(jià)形成耗損風(fēng)險(xiǎn)D、選用估價(jià)方法不恰當(dāng)形成適宜性風(fēng)險(xiǎn)6、如果該賓館的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)能客觀反映同類賓館的客觀經(jīng)營狀況和經(jīng)營收益，則在運(yùn)用收益法評估該賓館的價(jià)值時(shí)()。A、該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的當(dāng)年凈利潤可視作年凈收益B、按當(dāng)?shù)赝愘e館的正常經(jīng)營利潤水平核算得到的該賓館的年利潤可視作年凈收益C、該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的當(dāng)年凈利潤減當(dāng)?shù)赝愘e館的正常商業(yè)利潤可視作年凈收益D、根據(jù)該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的年總利潤、建筑物折舊和財(cái)務(wù)費(fèi)用，并考慮未來變動(dòng)情況，扣減當(dāng)?shù)赝愘e館的正常商業(yè)利潤后的所得可視作年凈收益知識(shí)點(diǎn)解析：暫無解析7、若采用成本法估價(jià)，下列表述中不正確的是()。A、應(yīng)對房屋建筑物、房屋裝修部分分別計(jì)算折舊B、無論是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計(jì)算利息C、在估價(jià)測算過程中土地取得成本應(yīng)包括補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金D、在最終計(jì)算價(jià)值中應(yīng)扣減需補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金知識(shí)點(diǎn)解析：暫無解析8、假如以投?；馂?zāi)險(xiǎn)為估價(jià)目的評估該賓館的保險(xiǎn)價(jià)值，估價(jià)結(jié)果為3500萬元，則()。A、3500萬元是該賓館的公開市場價(jià)值B、3500萬元是該賓館房地產(chǎn)的公開市場價(jià)值C、3500萬元是保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值D、投保時(shí)，保險(xiǎn)金額不能超過3500萬元知識(shí)點(diǎn)解析：暫無解析某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設(shè)的，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用年限為50年，至今已使用了6年；預(yù)計(jì)利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬元；該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8.5%9、收益期限為無限年時(shí)，房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格A、凈收益每年不變B、報(bào)酬率大于零C、收益期限為無限年D、凈收益為無窮大知識(shí)點(diǎn)解析：暫無解析此公式中的假設(shè)前提不包括()。10、該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬元。知識(shí)點(diǎn)解析：暫無解析某在建工程開工于2004年3月1日，總用地面積3000m2,規(guī)劃總建筑面積期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)等)為每平方米建筑面月1日實(shí)際完成了主體結(jié)構(gòu)，已投入50%的建設(shè)費(fèi)用。但估計(jì)至建成尚需1.5年，還需投入60%的建設(shè)費(fèi)用。建成后半年可租出，可出租面積的月租金為60元/m2,可出租面積為建筑面積的70%,正常出租率為85%,出租的運(yùn)營費(fèi)用為有效毛收入的25%。當(dāng)?shù)刭徺I在建工程買方需要繳納的稅費(fèi)為購買價(jià)的3%,同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)為售價(jià)的8%。報(bào)酬率為9%,折現(xiàn)率為13%。三、指錯(cuò)題(本題共1題，每題1.0分，共1分。)×x×;住所：×x市x×路xx號(hào)，二級(jí)評估資質(zhì)。三、估價(jià)對象×x置業(yè)上級(jí)集團(tuán)公司指示，兼并集團(tuán)內(nèi)xx工廠，獲得了該工廠的房地產(chǎn)。該房地產(chǎn)位于××市x×路x×號(hào)，四至范圍xxx×,總占地面積12000m2,土地級(jí)別為該市一級(jí)地二類區(qū)。經(jīng)上級(jí)集團(tuán)公司批準(zhǔn)，已將原有一棟7800m2建筑面積的臨街廠房改為超市，并拆除其余建筑物；新建一棟建筑面積18000m2的寫字樓，目前正在建設(shè)中。估價(jià)對象房地產(chǎn)為改建后的超市和在建寫字樓。四、估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)經(jīng)委托人和估價(jià)機(jī)構(gòu)確認(rèn)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2004年6月30日。六、價(jià)值定義(略)七、估價(jià)依據(jù)(略)八、估價(jià)原則(略)九、估價(jià)方法根據(jù)估價(jià)對象的特點(diǎn)和該市房地產(chǎn)市場的實(shí)際狀況，對超市和在建寫字樓分別估價(jià)。因商業(yè)房地產(chǎn)的交易實(shí)例較多，對超市采用比較法進(jìn)行估價(jià)；對在建寫字樓采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)，其中對開發(fā)完成后的價(jià)值因市場的寫字樓出租經(jīng)營較多，采用收益法估價(jià)，然后測算未來的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，予以扣除，以此評估出在建寫字樓的價(jià)值。十、估價(jià)結(jié)果經(jīng)過科學(xué)、客觀、嚴(yán)密的估價(jià)計(jì)算，本報(bào)告確認(rèn)估價(jià)對象的價(jià)值為17096萬元(大寫人民幣壹億柒仟零玖拾陸萬元整),其中超市的總價(jià)值為7355萬元(大寫人民幣柒仟叁佰伍拾伍萬元整),單價(jià)為每平方米建筑面積9430元；在建寫字樓的總價(jià)值9741萬元(大寫人民幣玖仟柒佰肆拾壹萬元整)。十一、估價(jià)人員(略)十二、估價(jià)作期2004年6月30日至2004年7月5日。十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期(略)××置業(yè)公司部分房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、估價(jià)對象狀況分析xx置業(yè)公司兼并集團(tuán)內(nèi)xx工廠所得的房地產(chǎn)總占地面積12000m2,其中建筑物為主廠房一棟，建于1980年，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，共4層，層高3.8m,建筑面積7800m2。其余建筑物為倉庫、職工宿舍、零售批發(fā)商店、門衛(wèi)各一棟，均為磚混結(jié)構(gòu)，建筑面積分別為4200m2、3800m2、430m2、120m2。x×置業(yè)公司根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r，經(jīng)上級(jí)集團(tuán)公司批準(zhǔn)，對估價(jià)對象房地產(chǎn)進(jìn)行了用途改造，將主廠房改造為超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物?利用騰出的場地建造一幢建筑面積18000m2的寫字樓(實(shí)物情況略),擬對外出租經(jīng)營。目前寫字樓主體完工，正在進(jìn)行設(shè)備安裝和內(nèi)外裝修，預(yù)計(jì)1年后建成投入使用。估價(jià)對象位于該市商業(yè)中心邊緣，客流量大，道路通達(dá)狀況好，公交線路多，市政設(shè)施齊全，適宜于商場和寫字樓經(jīng)營，在xx置業(yè)公司對其進(jìn)行用途改造后，商業(yè)價(jià)值可獲得大幅度提高。二、市場背景分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估價(jià)方法選用根據(jù)估價(jià)對象的特點(diǎn)和該市房地產(chǎn)市場的實(shí)際狀況，本報(bào)告對估價(jià)對象采用不同的估價(jià)方法。對超市部分采用比較法進(jìn)行估價(jià)；對寫字樓部分采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)，其中對開發(fā)完成后的價(jià)值采用收益法估價(jià)，然后測算未來的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，予以扣除，以此估算在建寫字樓的價(jià)值。五、估價(jià)測算過程(一)超市的估價(jià)(略)估價(jià)對象的單價(jià)=(9347+8484+10458)/3元/m2=9430元/m2總價(jià)=9430×7800元=7355萬元(二)在建寫字樓的估價(jià)1.首先測算該寫字樓開發(fā)完成后的價(jià)值根據(jù)設(shè)計(jì)，估價(jià)對象建成后可對外出租經(jīng)營的建筑面積為13500m2。因尚未發(fā)生實(shí)際收益，估價(jià)人員調(diào)查搜集了相鄰?fù)纫?guī)模同檔次寫字樓光輝大廈的經(jīng)營資料作為計(jì)算依據(jù)。光輝大廈的租金標(biāo)準(zhǔn)為可出租建筑面積每平方米每天1.2美元，空置率為20%,運(yùn)營費(fèi)用占有效毛收3215×55%萬元=1768萬元凈收益有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用=(3215-1768)萬元=1447萬元收益年期取50年報(bào)酬率取光輝大廈的投資收益率10.12%根據(jù)該市寫字樓經(jīng)營近年來比較平穩(wěn)的情況，按凈收益和報(bào)酬率保持穩(wěn)定的趨勢考慮，代人有限年期公式得出估價(jià)對象在經(jīng)營使用狀態(tài)下的比準(zhǔn)價(jià)格為14183萬元人民幣。2.測算未來還需發(fā)生的各項(xiàng)成本及稅費(fèi)等根據(jù)該市的客觀情況，對其在建寫字樓進(jìn)行測算評估。①續(xù)建工程費(fèi)及管理費(fèi)等。裝修工程費(fèi)1800萬元，設(shè)備及安裝工程費(fèi)1190萬元，室外工程費(fèi)350萬元，管理費(fèi)等150萬元，合計(jì)3490萬元。②投資利息。當(dāng)?shù)刭J款的年利息率為5.85%,續(xù)建期為1年，則投資利息為：后房地產(chǎn)價(jià)格的6%,則銷售稅費(fèi)14183×6%萬元=851萬元3.在建寫字樓的評估價(jià)值總價(jià)值：(14183-3490-101-851)萬元=9741萬元六、估價(jià)結(jié)果按上述分析測算，估價(jià)對象超市部分單價(jià)為9430元/m2,總價(jià)值為7355萬元(大寫人民幣柒仟叁佰伍拾伍萬元整);在建寫字樓部分總價(jià)值為9741萬元(大寫人民幣玖仟柒佰肆拾壹萬元整)。估價(jià)對象總價(jià)值為17096萬元(大寫人民幣壹億柒仟零玖拾陸萬元整)。標(biāo)準(zhǔn)答案：①缺少土地使用性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)描述。②沒有說明房屋改變用途及重建是否經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)。③超市應(yīng)優(yōu)先選用收益法估價(jià)。④估價(jià)結(jié)果中應(yīng)說明在建寫字樓單價(jià)。⑤收益年限的選取沒有說明原因或依據(jù)。⑥收益法只選擇一個(gè)參照物，客觀性不夠。⑦全年收益天數(shù)按300天計(jì)算錯(cuò)誤。⑧確定報(bào)酬率不能只參照一個(gè)實(shí)例。⑨比準(zhǔn)價(jià)格應(yīng)為收益價(jià)格。⑩應(yīng)該首選現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進(jìn)行計(jì)算。(11)未來發(fā)生的投資利息中應(yīng)包括在建工程投資的利息。(12)缺未來發(fā)生的計(jì)算。(13)缺開發(fā)商開發(fā)在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，同時(shí)此項(xiàng)也應(yīng)計(jì)算利息。(14)缺附件的有關(guān)內(nèi)容。(15)光輝大廈的租金收入是否有租約限制、是否是客觀收益，沒知識(shí)點(diǎn)解析：于指錯(cuò)題中所給出的估價(jià)報(bào)告，要進(jìn)行從形式到內(nèi)容的逐項(xiàng)檢查。從形式上來講，該報(bào)告缺乏附件，估價(jià)對象狀況表述不完全，估價(jià)結(jié)果確定中缺乏在建寫字樓的單價(jià)。對于內(nèi)容上的錯(cuò)誤，更要認(rèn)真檢查。首先是估價(jià)方法的選用，本題中對超市估價(jià)時(shí)選用的是比較法，作為有收益的房地產(chǎn)，按照規(guī)范，應(yīng)該首選收益法。其次是在建工程估價(jià)的詳細(xì)環(huán)節(jié)的檢查，用假設(shè)開發(fā)法估算時(shí)各項(xiàng)指標(biāo)的確定是否依據(jù)充分，是否客觀，各項(xiàng)指標(biāo)的計(jì)算要嚴(yán)格按照規(guī)范的要求。16、某商務(wù)寫字樓建筑面積11000m2,可租售面積8000m2,土地使用年限40年，從2002年7月1日起計(jì)，土地面積3000m2。當(dāng)?shù)卣Ｔ伦饨馂?0元/(月.m2),正常出租率90%,大樓正常管理運(yùn)營每月總費(fèi)用占當(dāng)月租金收入的20%。經(jīng)調(diào)查附近40年使用年限同樣性質(zhì)用地的當(dāng)前地價(jià)為8000元/m2,土地資本化率為6%,建筑物的資本化率為10%,業(yè)主欲投保，請?jiān)u估其在2006年7月1日的保