武漢區(qū)物業(yè)管理投標(biāo)書模板

武漢瑞豐物業(yè)迎賓華府物業(yè)管理投標(biāo)書目錄第一部分企業(yè)情況介紹-----------------------------------2第二部分“迎賓華府B區(qū)”項(xiàng)目概況------------------------7第三部分管理模式----------------------------------------10第四部分各級(jí)人員配置及要求----------------------15第五部分物資裝備計(jì)劃及管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)-----------21第六部分檔案管理-----------------------------------24第七部分用戶服務(wù)管理----------------------------------28第八部分房屋及設(shè)施維護(hù)服務(wù)----------------------32第九部分治安管理---------------------------------------48第十部分環(huán)境管理-------------------------------------53第十一部分小區(qū)文化----------------------------------68第十二部分工作計(jì)劃及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)-----------------------72第一部分企業(yè)情況介紹一、企業(yè)介紹武漢瑞豐物業(yè)管理有限責(zé)任企業(yè)于6月注冊(cè)成立，核定為三級(jí)資質(zhì)等級(jí)，是一個(gè)含有獨(dú)立法人資格，實(shí)施自主經(jīng)營、獨(dú)立核實(shí)物業(yè)管理企業(yè)。企業(yè)服務(wù)理念：企業(yè)一直落實(shí)“以家為本，服務(wù)小區(qū)，精益求精”服務(wù)宗旨和“人性化管理”、“規(guī)范化服務(wù)”指導(dǎo)方針，并將這些理念一直貫穿于幾年來整個(gè)管理服務(wù)實(shí)踐中。企業(yè)以人性化管理為根本，以“業(yè)主是上帝”為根本理念，依據(jù)規(guī)范化物業(yè)管理步驟，制訂了一整套經(jīng)過實(shí)踐檢驗(yàn)，責(zé)、權(quán)、利明晰，相互制約，行之有效崗位責(zé)任制，每個(gè)崗位全部有具體工作步驟，同時(shí)企業(yè)實(shí)施“末位淘汰考評(píng)方案”競爭機(jī)制，配有專職人員實(shí)施全員崗位制度化培訓(xùn)，真正做到持證上崗、優(yōu)勝劣汰。企業(yè)以不停滿足業(yè)主和日俱增生活和精神文化需求，享受高質(zhì)量服務(wù)為最高目標(biāo)，為業(yè)主提供全方位周到服務(wù)，努力營造一個(gè)安全、方便、潔凈、舒適、文明生活環(huán)境。二、企業(yè)組織機(jī)構(gòu)總經(jīng)理總經(jīng)理副經(jīng)理副經(jīng)理經(jīng)營部財(cái)務(wù)部辦公室工程部物業(yè)部經(jīng)營部財(cái)務(wù)部辦公室工程部物業(yè)部三、企業(yè)管理和服務(wù)(一)完善管理1．用戶服務(wù)2．安全管理建立完善安管服務(wù)體系，包含消防管理、交通停車場(chǎng)管理、保安監(jiān)控及巡視、緊急事件處理等。3．工程管理建立完善工程管理制度，包含機(jī)電設(shè)備管理工作制度、供電管理制度、配電房管理要求、供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理規(guī)程、供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)程、給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理規(guī)程、二次供水管理要求、水泵房管理要求、空調(diào)系統(tǒng)管理制度、空調(diào)機(jī)房管理要求、中央空調(diào)維修保養(yǎng)規(guī)程、電梯機(jī)房管理要求、電梯安全操作要求、電梯緊急求援程序、電梯應(yīng)急方案、電梯維修保養(yǎng)規(guī)程等。4．環(huán)境管理嚴(yán)格實(shí)施環(huán)境管理工作要求及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，包含公共區(qū)域保潔、綠化、垃圾清運(yùn)、定時(shí)病蟲害滅害等。5．財(cái)務(wù)管理嚴(yán)格遵守國家財(cái)務(wù)法規(guī)制度，建立科學(xué)有效財(cái)務(wù)體系，立即正確反應(yīng)物業(yè)管理收支情況，有效節(jié)省管理成本，為物業(yè)整體管理提供服務(wù)。(二)周到服務(wù)1.方便業(yè)戶入住所采取方法a、設(shè)置業(yè)戶收樓入伙接待小組，提供二十四小時(shí)收樓入伙一條龍服務(wù)，合理安排相關(guān)程序，爭取業(yè)戶收樓入伙程序30分鐘內(nèi)完成。b、同時(shí)采取電話預(yù)約和上門提供服務(wù)等形式，真正為業(yè)戶著想。c、為降低業(yè)戶繳費(fèi)煩惱，和銀行建立合作關(guān)系，開設(shè)收費(fèi)“一卡通”服務(wù)，以后業(yè)戶繳納管理費(fèi)、水、電、氣費(fèi)用和其它相關(guān)費(fèi)用便可“一卡在手，悠閑無憂”。d、建立、維系和供水、供電、供氣、電話企業(yè)、有線電視臺(tái)等部門良好合作關(guān)系，在業(yè)戶收樓入伙辦理時(shí)能夠立即開通或辦理以上各類服務(wù)項(xiàng)目，讓業(yè)戶住得舒心。2.裝修服務(wù)a、設(shè)置二次裝修管理小組，專責(zé)小區(qū)二次裝修管理。耐心、熱情、詳盡地向各業(yè)戶解釋小區(qū)二次裝修管理要求和協(xié)同辦理相關(guān)審批手續(xù)，正面引導(dǎo)業(yè)戶遵守裝修要求。實(shí)施家居裝飾；而且對(duì)裝修工程進(jìn)行必需監(jiān)理，對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行合理監(jiān)管，對(duì)外來裝修人員作嚴(yán)格管制。b、聯(lián)合2-3家名牌裝飾企業(yè)，針對(duì)迎賓華府B區(qū)多種戶型及商鋪，業(yè)戶愛好和業(yè)戶經(jīng)濟(jì)承受程度，精心設(shè)計(jì)多種裝修方案，向業(yè)戶提供無償裝修咨詢、裝修設(shè)計(jì)服務(wù)；向業(yè)戶展示價(jià)廉質(zhì)優(yōu)、專業(yè)規(guī)范裝飾施工單位，幫助業(yè)戶跟進(jìn)家居裝修保修期間保修項(xiàng)目。c、提供一批品質(zhì)優(yōu)、信譽(yù)好裝修材料供給商資料，方便業(yè)戶選購質(zhì)優(yōu)價(jià)廉裝修材料。3.遷居服務(wù)業(yè)戶均可自行專業(yè)遷居企業(yè)進(jìn)行遷居。如有需要，為處理業(yè)戶遷居問題，管理處將臨時(shí)劃出部分區(qū)域作為落貨區(qū)，派專員看護(hù)；且組建以職員為主、社會(huì)搬運(yùn)工為輔搬運(yùn)隊(duì)，為業(yè)戶提供遷居服務(wù)。4.家俱、電器展示服務(wù)由管理處聯(lián)絡(luò)品質(zhì)好、聲譽(yù)佳家俱、電器供給商，展示供給商聯(lián)絡(luò)方法、服務(wù)內(nèi)容和貨樣款式、規(guī)格、功效、價(jià)格等相關(guān)資料，使業(yè)戶節(jié)省時(shí)間、集中訂購、由供給商立即按需送貨上門安裝。5.家居清潔服務(wù)業(yè)戶入住時(shí)，將對(duì)新房進(jìn)行必需清潔。管理處組織專業(yè)清潔人員對(duì)新房環(huán)境家俱物料進(jìn)行規(guī)范、細(xì)致清潔工作。由業(yè)戶視需要時(shí)段預(yù)約上門提供家居清潔服務(wù)。四、發(fā)展目標(biāo)致力于實(shí)現(xiàn)全新人性化、人文化管理和服務(wù)，以用戶服務(wù)為目標(biāo)，將管理寓于服務(wù)之中，為用戶提供全心、全意、全程管理服務(wù)。五、管理優(yōu)勢(shì)及特點(diǎn)企業(yè)含有一批經(jīng)驗(yàn)豐富物業(yè)管理專員及中國資深物業(yè)管理專才，含有對(duì)各地物業(yè)管理市場(chǎng)豐富經(jīng)驗(yàn)和深厚認(rèn)識(shí)，能利用優(yōu)異科技，以靈活創(chuàng)新手法為用戶竭誠服務(wù)，不停構(gòu)思和推行嶄新策略性方案為用戶提供最高回報(bào)。

第二部分『迎賓華府B區(qū)』項(xiàng)目概況迎賓華府B區(qū)（君臨天下）是由武漢華康物業(yè)投資開發(fā)高級(jí)綜合性住宅項(xiàng)目。為于在徐東大道和友誼大道交匯處，正處長江二橋橋頭堡，是內(nèi)環(huán)線上通往漢口、武昌、青山等地門戶位置，座北朝南，直視長江，通觀沙湖，是省市迎賓大道景觀工程，地理位置極為顯要，交通條件十分優(yōu)越。迎賓華府B區(qū)（君臨天下）總占地面積15478㎡，總建筑面積87256萬㎡，住宅面積約57498㎡，商鋪面積：19556㎡，地下建筑面積約9955㎡。地上停車位60個(gè)，地下停車位218個(gè)。由三棟三十一層大廈組成，一至三層裙樓計(jì)劃為名品商場(chǎng)，五至三十一層為高級(jí)公寓。其豪華氣派外觀設(shè)計(jì)、超前功效設(shè)施，將樹立徐東商圈新銳霸主風(fēng)范。是一個(gè)集高級(jí)公寓、商業(yè)、高級(jí)會(huì)所、停車場(chǎng)為一體化綜合性物業(yè)。綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表項(xiàng)目數(shù)量單位備注1.0計(jì)劃總用地面積15478m22.0總建筑面積87256m22.1計(jì)容積率建筑面積77054m22.1.1住宅建筑面積57498m22.1.2商業(yè)中心19556m22.1.3配套建筑（商鋪）－m22.1.4配套建筑（會(huì)所）－m22.1.5配套建筑（門衛(wèi)、垃圾中轉(zhuǎn)站、煤氣調(diào)壓站）－m22.2不計(jì)容積率建筑面積－m22.2.1地下建筑面積9955m22.2.2地下人防面積－m23.0戶型指標(biāo)3.1居住總戶數(shù)504戶3.1.1住宅居住總戶數(shù)504戶3.2居住人數(shù)1512人3.2.1住宅居住人數(shù)1512人3.3平均每戶建筑面積114m2/戶4.0容積率5.785.0建筑密度38.9%6.0綠地率30%7.0日照間距－－8.0停車位輛8.1地下停車位218輛8.2地上停車位60輛8.3平均每戶車位0.55輛/戶9.0電梯垂直電梯6臺(tái)10水泵41臺(tái)11水泵房2個(gè)12垃圾搜集點(diǎn)－個(gè)13配電房1個(gè)14煤氣調(diào)壓站1個(gè)15警務(wù)室－個(gè)16公共照明用電1680個(gè)第三部分管理模式一．工作關(guān)鍵經(jīng)過環(huán)境形象和樓宇形象控制，改善小區(qū)整體形象。對(duì)小區(qū)全部設(shè)備進(jìn)行接管前期檢驗(yàn)調(diào)試，掌握全部設(shè)備運(yùn)行情況，確保電梯系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)及通信系統(tǒng)等關(guān)鍵設(shè)備運(yùn)行正常。二．實(shí)施基礎(chǔ)1．企業(yè)各部門科學(xué)分工，職責(zé)落實(shí)：①企業(yè)物業(yè)管理部從項(xiàng)目確立后，將按時(shí)限計(jì)劃合理安排各項(xiàng)工作；②機(jī)電工程部參與、組織協(xié)調(diào)、確保設(shè)備完好運(yùn)轉(zhuǎn)；③經(jīng)營部就租售市場(chǎng)、物業(yè)市場(chǎng)作出市場(chǎng)分析，并充足調(diào)動(dòng)多種資源，全力打造品牌，確保物業(yè)投資保值增值；④為小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備提供專業(yè)維護(hù)保養(yǎng)，降低管理成本；⑤聘用專業(yè)顧問，強(qiáng)化對(duì)職員專業(yè)培訓(xùn)，提升職員專業(yè)技能和綜合素質(zhì)，制訂有效、可行各項(xiàng)管理制度。2．專業(yè)化保障系統(tǒng)充足利用本身制度、人力、設(shè)備、經(jīng)營、財(cái)務(wù)等方面優(yōu)勢(shì)和現(xiàn)代化管理手段，為管理工作提供專業(yè)保障。經(jīng)過總體協(xié)調(diào)管理，實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)。三．管理模式組成1．管理模式分別由組織機(jī)構(gòu)、運(yùn)作體系、信息系統(tǒng)、管理體制四部分組成（見圖3—1）。2．整體運(yùn)作（見圖3—2）A．整體運(yùn)作步驟設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)是全方面、高效、合理、功效無缺項(xiàng)，管理無盲點(diǎn)。B．整體運(yùn)作步驟具體運(yùn)行，按ISO9001∶質(zhì)量管理體系要求來進(jìn)行。C．重視物業(yè)經(jīng)營工作，確保小區(qū)形象和經(jīng)濟(jì)效益。管理模式管理模式組織機(jī)構(gòu)運(yùn)作體系信息系統(tǒng)管理體制圖3—1整體運(yùn)作步驟圖確定方案組建機(jī)構(gòu)交接驗(yàn)收日常運(yùn)作前期介入崗位培訓(xùn)正式人駐圖3—2四．內(nèi)部運(yùn)作步驟建立以用戶服務(wù)中心為關(guān)鍵物業(yè)管理服務(wù)體系。用戶服務(wù)中心是管理處指揮調(diào)度中心及信息樞紐，二十四小時(shí)確保全部服務(wù)需求及投訴提議均可立即匯總處理，而管理處全部需要公布管理服務(wù)信息亦經(jīng)過該中心反饋給業(yè)主/用戶。設(shè)置服務(wù)中心并強(qiáng)化其指揮，協(xié)調(diào)功效是提升服務(wù)效率有力方法。用戶服務(wù)中心二十四小時(shí)擔(dān)負(fù)統(tǒng)一指揮、協(xié)調(diào)工作，處理日常管理事務(wù)和緊急事項(xiàng)。設(shè)置管理員值班制，由管理處全體管理人員負(fù)責(zé)，堅(jiān)持每七天工作例會(huì)和天天工作早會(huì)，通常問題不過夜。五．信息系統(tǒng)管理處每三個(gè)月安排用戶專訪，每個(gè)月隨機(jī)走訪單位不少于10家，搜集用戶意見、提議投訴。管理處每三個(gè)月向物業(yè)企業(yè)作正式匯報(bào)，提交管理匯報(bào)，并公布管理處物業(yè)管理費(fèi)收支情況，咨詢各方面意見和提議。堅(jiān)持每六個(gè)月組織一次用戶座談會(huì)，廣泛了解用戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)意見和提議，同時(shí)要強(qiáng)化服務(wù)系統(tǒng)立即改善和有效溝通，最大程度地滿足用戶服務(wù)需求。管理處職員日常咨詢用戶意見，這是最關(guān)鍵溝通渠道。六．管理機(jī)制實(shí)施目標(biāo)責(zé)任制就是將所服務(wù)項(xiàng)目標(biāo)管理目標(biāo)、經(jīng)營目標(biāo)、競爭性目標(biāo)以量化形式作為關(guān)鍵職責(zé)交托給管理處，并給予對(duì)應(yīng)權(quán)力，同時(shí)，將目標(biāo)實(shí)現(xiàn)和主任、職員切身利益（工資、獎(jiǎng)金、崗位升遷）掛鉤。這種管理機(jī)制使管理處各級(jí)骨干責(zé)、權(quán)、利明確，在管理處和職員之間形成事業(yè)和利益共同體，共同參與管理，共同負(fù)擔(dān)壓力，共同邁向成功。七．激勵(lì)機(jī)制物業(yè)管理強(qiáng)調(diào)在嚴(yán)格、量化、規(guī)范管理基礎(chǔ)上融洽激勵(lì)機(jī)制。在管理處，我們將經(jīng)過三個(gè)方面建立激勵(lì)機(jī)制。1.事業(yè)激勵(lì)用企業(yè)確立創(chuàng)建中國物業(yè)管理名牌企業(yè)目標(biāo)感召人、吸引人，為廣大職員發(fā)明團(tuán)結(jié)協(xié)作、共創(chuàng)未來工作環(huán)境和競爭上崗、優(yōu)勝劣汰發(fā)展空間。2.量化目標(biāo)激勵(lì)實(shí)施量化管理和目標(biāo)管理是企業(yè)推進(jìn)科學(xué)管理關(guān)鍵方法和經(jīng)驗(yàn)。做到將職員收益和量化目標(biāo)實(shí)現(xiàn)緊密掛鉤。3．效益激勵(lì)優(yōu)異管理機(jī)制關(guān)鍵內(nèi)容之一是分配機(jī)制。管理處于工資、獎(jiǎng)金分配體系中，采取季度、年底量化考評(píng)，表現(xiàn)多勞多得，嚴(yán)格兌現(xiàn)量化目標(biāo)管理獎(jiǎng)罰方法，并堅(jiān)持年度考評(píng)中首數(shù)5%降職或淘汰標(biāo)準(zhǔn)，保持管理處職員隊(duì)伍優(yōu)良素質(zhì)和活力。八、監(jiān)督機(jī)制1．制訂管理處廉潔自律基礎(chǔ)要求;2．管理處全體職員嚴(yán)格遵守道德標(biāo)準(zhǔn)、行為規(guī)范和職員守則;3．每三個(gè)月公布物業(yè)管理費(fèi)收支情況，提交物業(yè)管理匯報(bào);4．重視用戶意見咨詢工作，發(fā)覺問題立即跟蹤處理;5．高度重視年度用戶意見咨詢工作，對(duì)發(fā)覺問題根本跟蹤、處理。第四部分各級(jí)人員配置及要求一．人員配置（圖4—1）整體管理方案確定以后，管理團(tuán)體配置和素質(zhì)就是決定性原因。企業(yè)擬安排項(xiàng)目經(jīng)理擔(dān)任小區(qū)管理處主任，前期介入期間另委派由企業(yè)管理、技術(shù)骨干組成前期工作小組赴現(xiàn)場(chǎng)配合。在正式接管后，形成以主任目標(biāo)管理責(zé)任制為基礎(chǔ)，物業(yè)、經(jīng)營、質(zhì)量、工程、財(cái)務(wù)等專業(yè)人員親密配合管理團(tuán)體。人員配置圖管理處主任1人管理處主任1人環(huán)衛(wèi)部12人班長環(huán)衛(wèi)部12人班長：1人綠化：1人保潔：10人保安部28人隊(duì)長：1人班長：3人隊(duì)員：24人客服部2人物業(yè)助理：2人工程部5人班長：2人維修班：3人行政部3人收款：2人人事：1人2050累計(jì)：51人圖4—1二、人員培訓(xùn)職員培訓(xùn)是人力資源開發(fā)最關(guān)鍵基礎(chǔ)工作，是企業(yè)保持競爭力關(guān)鍵手段。同時(shí)，也是企業(yè)管理升級(jí)關(guān)鍵步驟。1、培訓(xùn)體系體系描述：落實(shí)職員培訓(xùn)標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持培訓(xùn)體系無漏項(xiàng)，切實(shí)達(dá)成培訓(xùn)效果；在管理處骨干中，安排有培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)專業(yè)人員負(fù)責(zé)培訓(xùn)工作；經(jīng)過培訓(xùn)制度和運(yùn)作機(jī)制確實(shí)定，使職員培訓(xùn)成為管理處整體工作必備步驟，避免流于形式；重視課程開發(fā)和教材選定，處理培訓(xùn)深度和特色；加強(qiáng)過程中培訓(xùn)績效評(píng)定和培訓(xùn)需求，分析兩個(gè)微弱步驟。2、培訓(xùn)標(biāo)準(zhǔn)因需施教、績考結(jié)合，觀念領(lǐng)先、重視實(shí)效。3、培訓(xùn)目標(biāo)品德優(yōu)良、觀念到位、勝任崗位。4、培訓(xùn)內(nèi)容觀念培訓(xùn)（全體人員）：服務(wù)觀念、競爭觀念、質(zhì)量觀念、創(chuàng)新觀念、成本觀念、安全觀念及企業(yè)文化。管理培訓(xùn)（各級(jí)骨干）：職員激勵(lì)、用戶溝通技巧、法律法規(guī)、成本核實(shí)、計(jì)算機(jī)利用、質(zhì)量體系、環(huán)境美學(xué)、突發(fā)事件處理、管理觀念。崗位技術(shù)培訓(xùn)（操作層）：基礎(chǔ)技能、物業(yè)管理基礎(chǔ)概念和關(guān)鍵內(nèi)容、設(shè)備維護(hù)和使用、用戶管理、辦公自動(dòng)化管理、消防及治安管理、房地產(chǎn)基礎(chǔ)?；A(chǔ)培訓(xùn)（新入職職員）：行為規(guī)范、物業(yè)管理理論、職員守則、職業(yè)道德、管理制度、崗位職責(zé)、企業(yè)管理目標(biāo)。年度培訓(xùn)計(jì)劃：對(duì)職員年度課時(shí)要求為：人均受訓(xùn)130課時(shí)以上，保安受訓(xùn)260課時(shí)以上。5、培訓(xùn)效果經(jīng)過業(yè)務(wù)考評(píng)和業(yè)績?cè)u(píng)定檢驗(yàn)培訓(xùn)效果，培訓(xùn)前安排測(cè)試，了解職員基礎(chǔ)和培訓(xùn)需求，培訓(xùn)中考評(píng)鞏固培訓(xùn)效果，培訓(xùn)后經(jīng)過結(jié)業(yè)考評(píng)確保勝任崗位，并對(duì)職員工作業(yè)績進(jìn)行跟蹤評(píng)定。三、管理人職員作業(yè)績考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)1、管理處主任考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)得分百分比管理處整體發(fā)展思想有創(chuàng)意、有體系、清楚詳盡、規(guī)章制度健全、動(dòng)作程序規(guī)范、能良性循環(huán)20%管理處整體經(jīng)營業(yè)績管理費(fèi)收支平衡，略有盈余，經(jīng)營業(yè)績良好20%管理處整體管理水平有明確指標(biāo)、有管理、有監(jiān)督、有有饋、有激勵(lì)和獎(jiǎng)罰方法，職員服務(wù)意識(shí)強(qiáng)，住戶滿意率在99%以上20%管理處承諾完成情況能順利完成各項(xiàng)承諾，住戶投訴率在5%以下20%2、管理處主管考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)得分百分比主管部門業(yè)務(wù)管理水平熟悉本行業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展情況，建立健全多種規(guī)章制度，職員服務(wù)水平有整體提升20%部門工作績效工作進(jìn)展順利，效率高、滿意率在90%以上20%部門督導(dǎo)力度常常巡查、回訪、立即處理違章、違紀(jì)現(xiàn)象，住戶投訴率在5‰以下20%部門溝通協(xié)調(diào)能力和社會(huì)階層建立友好人際關(guān)系和業(yè)務(wù)關(guān)系，能理順多種工作步驟，發(fā)明良好口碑20%部門取得社會(huì)效益及榮譽(yù)能夠取得本部門極佳社會(huì)效益，數(shù)次受到上級(jí)及公眾傳媒表彰20%3、其它人員標(biāo)準(zhǔn)（1）管理處維修人員考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)得分百分比業(yè)務(wù)熟悉程序熟悉住宅區(qū)設(shè)施、設(shè)備種類、分布等要求，掌握各類管線分布，走向位置及其養(yǎng)護(hù)措施，隨問隨答，正確率99%以上20%維修保養(yǎng)技能含有工民建基礎(chǔ)知識(shí)，能識(shí)讀施工圖紙，會(huì)安全供電、供電操作，排除故障，采取應(yīng)急方法20%維修立即率、合格率立即率100%，合格率99%以上20%設(shè)備設(shè)施完好率完好率99%以上20%管理處取得社會(huì)效益小區(qū)文化活動(dòng)效果顯著，小區(qū)服務(wù)項(xiàng)目增多，受到公人傳媒表彰和政府部門嘉獎(jiǎng)20%（2）管理處保安員考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)得分百分比崗位檢驗(yàn)情況車輛進(jìn)出數(shù)整年登記100%，儀表整齊，標(biāo)志齊全20%跟蹤巡查情況按要求時(shí)間巡視。車輛無違章停、無鳴笛、無掛碰、無噪音，違章率1%以下20%事故反應(yīng)情況事故發(fā)生后二分鐘內(nèi)抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，立即采取方法，控制局面，快速報(bào)知，等候支持15%學(xué)習(xí)訓(xùn)練情況熟悉各項(xiàng)法規(guī)、法律常識(shí)，遵紀(jì)遵法，模范實(shí)施軍事訓(xùn)練過關(guān)15%操作程序?qū)嵤┣闆r嚴(yán)格根據(jù)工作程序推行各項(xiàng)職能，作好統(tǒng)計(jì)30%（3）管理處保潔員考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)得分百分比推行操作程序嚴(yán)格根據(jù)保潔作業(yè)完成要求保潔項(xiàng)目20%保潔技能知道通常清掃保潔技巧及消殺常識(shí)20%任務(wù)完成情況所轄區(qū)域內(nèi)整齊無污染、無病蟲害，垃圾100%日產(chǎn)日清20%清潔率所轄清潔率99%以上10%服務(wù)情況體質(zhì)體系完成本職員任務(wù)，住戶投訴率1%以下30%（4）管理處綠化員考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)得分百分比推行操作程序包含整形造型、施肥、澆水、除雜草、補(bǔ)缺、殺蟲等嚴(yán)格提升程序文件要求操作30%操作技能熟練掌握以上操作技能，隨問隨答，合格率99%以上20%達(dá)標(biāo)情況草地基礎(chǔ)無雜草，純度99%以上，綠化物完好率99%以上，綠化地保潔率99%以上20%學(xué)習(xí)訓(xùn)練情況熟悉各項(xiàng)法規(guī)、法律常識(shí)，遵紀(jì)遵法，實(shí)施軍事訓(xùn)練過關(guān)15%業(yè)務(wù)熟練熟悉住宅區(qū)綠化地面積和布局15%第五部分物資裝備計(jì)劃及管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)物資裝備計(jì)劃序號(hào)物質(zhì)裝備項(xiàng)目內(nèi)容描述1管理處工作場(chǎng)所名稱主任辦公室辦公室技術(shù)值班室工作操作間倉庫職員宿舍備注面積㎡10201515208032維修工具類管工作業(yè)工具機(jī)修作業(yè)工具電器作業(yè)工具個(gè)人工具材料備件類安防、消防裝備類無線對(duì)講機(jī)消防斧頭專用消防扳手防毒面具消防靴訓(xùn)練器材職員宿舍用具類床及家俱風(fēng)扇熱水器電視機(jī)辦公用具類辦公桌椅電腦服務(wù)器計(jì)算機(jī)集線器打印機(jī)復(fù)印機(jī)電話機(jī)傳真機(jī)保險(xiǎn)柜檔案、資料柜二、管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1．依據(jù)建設(shè)單位文件所提供資料，經(jīng)過項(xiàng)目地考察和專業(yè)測(cè)算，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)正確定為住宅人民幣1.73元／平方米·月，商業(yè)人民幣3.80元／平方米·月；如按100%收繳率，每個(gè)月累計(jì)人民幣173784.3元，整年累計(jì)人民幣2085411.60元，管理處根據(jù)武漢市政府要求管理成本5％提取傭金。2．物業(yè)管理收支表物業(yè)管理收支盈虧分析（單位：元）年總收入年總支出年盈虧2085411.62084755.8656.80物業(yè)管理收入估計(jì)總表（單位：元）項(xiàng)目面積（㎡）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)月收入年收入住宅574981.7399471.51193658商業(yè)195563.8074312.8891753.6累計(jì)=SUM(ABOVE)173784.3=SUM(ABOVE)2085411.6

管理費(fèi)支出估計(jì)總表（單位：元）序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)月支出年支出一工資福利工資平均按900元/人·月計(jì)算餐費(fèi)按180元/人·月福利包含養(yǎng)老保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)67320807840二辦公費(fèi)8009600三設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維保公用水電費(fèi)62200746400五環(huán)境管理費(fèi)清潔、綠化、消殺550066000六固定資產(chǎn)折舊150018000七創(chuàng)辦費(fèi)攤銷10001八不可預(yù)見費(fèi)（2％）3066.436796.8九管理者酬金（5％）7819.3293831.8十法定稅費(fèi)（5.8%）9523.93114287.2累計(jì)173729.652084755.8第六部分檔案管理物業(yè)檔案管理檔案資料建立和管理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)立案和權(quán)屬登記是不一樣性質(zhì)工作，權(quán)屬登記是政府行政部門行業(yè)管理，產(chǎn)權(quán)立案是物業(yè)管理中十分關(guān)鍵一個(gè)步驟。依據(jù)國家要求，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)根據(jù)城市房地產(chǎn)行政主管部門核發(fā)全部權(quán)證要求范圍行使權(quán)利，并負(fù)擔(dān)對(duì)應(yīng)義務(wù)。物業(yè)管理就是使產(chǎn)權(quán)人權(quán)利得到保障，并負(fù)擔(dān)所應(yīng)負(fù)擔(dān)義務(wù)。物業(yè)公共設(shè)施和房屋公共部位，是多個(gè)產(chǎn)權(quán)人共有財(cái)產(chǎn)，其維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用應(yīng)由共有些人按產(chǎn)權(quán)份額百分比分擔(dān)。為正確界定每個(gè)產(chǎn)權(quán)人擁有產(chǎn)權(quán)范圍和百分比，維護(hù)其正當(dāng)權(quán)益，建立了產(chǎn)權(quán)立案制度。產(chǎn)權(quán)立案制度實(shí)施物業(yè)管理有必需做到而且要做好。港聯(lián)物業(yè)對(duì)于檔案管理很重視，在實(shí)踐過程中，我們探索出一套在行內(nèi)足以稱豪資料管理體制。統(tǒng)一天藍(lán)色檔案盒，統(tǒng)一專業(yè)文件柜，統(tǒng)一A4大小紙張，統(tǒng)一白色透明文件夾，彩色打印檔案盒背書讓人一目了然，盒內(nèi)所裝資料科目；依據(jù)各管理中心所管理物業(yè)不一樣，各管理中心又分門別類對(duì)檔案資料目錄進(jìn)行了分類。專員管理。這類資料由用戶服務(wù)部專員負(fù)責(zé)保管。分門別類。產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍和業(yè)主檔案料分門別類進(jìn)行管理。借出有統(tǒng)計(jì)，未還有追問。對(duì)于全部來借資料單位或個(gè)人，全部有統(tǒng)計(jì)。檔案資料建立關(guān)鍵抓住搜集、整理、歸檔、利用4個(gè)步驟。要心可能完整地歸集從計(jì)劃設(shè)計(jì)到工程，從地下到樓頂，從主體到配套，從建筑物到環(huán)境全部工程技術(shù)維修資料，尤其是隱蔽工程技術(shù)資料。經(jīng)整理后根據(jù)資料本身內(nèi)在規(guī)律和聯(lián)絡(luò)進(jìn)行科學(xué)分類和歸檔?？砂唇ㄖ锓诸?，如設(shè)計(jì)圖、施工圖、完工圖、設(shè)備圖等；也可按系統(tǒng)項(xiàng)目分類，如配電系統(tǒng)，供水排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)等。業(yè)主或租住戶入住以后，應(yīng)立即建立她們檔案資料，比如業(yè)主姓名、家庭組員情況、工作單位、聯(lián)絡(luò)電話、地址、信箱號(hào)碼、收繳費(fèi)情況，物業(yè)使用或維修情況等。物業(yè)檔案資料由工程部負(fù)責(zé)搜集。甚至仔細(xì)到業(yè)主裝修家中電路圖、平面圖等。由企業(yè)行政部門分類管理。按建筑物分類，計(jì)劃圖、設(shè)計(jì)圖、施工圖、完工圖、設(shè)備圖等。物業(yè)檔案資料是對(duì)前期建設(shè)開發(fā)結(jié)果統(tǒng)計(jì)，是以后實(shí)施物業(yè)管理時(shí)工程維修、配套、改造必不可少依據(jù)，是更換物業(yè)管理企業(yè)時(shí)必需移交內(nèi)容之一。檔案資料分類產(chǎn)權(quán)資料項(xiàng)目同意文件用地同意文件建筑執(zhí)照拆遷資料技術(shù)資料完工圖：包含總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、隸屬工程有隱蔽管線全套圖紙地質(zhì)勘察匯報(bào)工程協(xié)議及開、完工匯報(bào)工程預(yù)決算圖紙會(huì)審統(tǒng)計(jì)工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單位（包含質(zhì)量事故處理統(tǒng)計(jì)）隱蔽工程驗(yàn)收簽證沉降觀察統(tǒng)計(jì)完工驗(yàn)收證實(shí)鋼材、水泥等關(guān)鍵材料質(zhì)量確保書新材料、構(gòu)配件判定合格證書水、電、暖、通、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備檢驗(yàn)合證書砂漿、混凝土試塊試壓匯報(bào)設(shè)備施工安裝資料各部門日值班統(tǒng)計(jì)資料設(shè)備臺(tái)賬資料設(shè)備運(yùn)行維護(hù)檔案財(cái)務(wù)臺(tái)賬各類檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)業(yè)主投訴統(tǒng)計(jì)業(yè)主回訪統(tǒng)計(jì)綠化原始檔案及整改統(tǒng)計(jì)排水維修及整改統(tǒng)計(jì)化糞池清理統(tǒng)計(jì)水箱或二次供水池清殺統(tǒng)計(jì)

第七部分用戶服務(wù)管理入伙及裝修管理在前期物業(yè)管理籌備工作中，物業(yè)管理企業(yè)將結(jié)合項(xiàng)目標(biāo)實(shí)際情況編寫和印刷《入伙指南》、《住戶手冊(cè)》、《業(yè)主、用戶條約》等規(guī)章制度。接管驗(yàn)收后，物業(yè)管理企業(yè)將配合發(fā)展商公布入伙時(shí)間，按時(shí)舉行入伙儀式，向業(yè)主和用戶發(fā)放相關(guān)資料，開展咨詢答疑活動(dòng)，并根據(jù)要求程序辦理入伙手續(xù)。此階段管理人員還將對(duì)小區(qū)內(nèi)各單位裝修活動(dòng)及裝修施工單位進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，宣傳裝修、消防、治安等管理要求，規(guī)范業(yè)主和用戶裝修行為，確保小區(qū)前期裝修階段消防和治安安全。日常管理中裝修，如多種改建、二次裝修等零星工程，為維護(hù)項(xiàng)目標(biāo)裝飾環(huán)境及裝修秩序，多種外包裝修工程須經(jīng)項(xiàng)目管理中心同意，施工分包方還須遵守建設(shè)部頒發(fā)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理措施》及項(xiàng)目標(biāo)《小區(qū)裝修管理要求》，嚴(yán)格根據(jù)同意作業(yè)時(shí)間和作業(yè)要求施工，以免造成環(huán)境污染，損壞小區(qū)環(huán)境，妨礙她人。公眾文件及公告控制物業(yè)管理中有很多公眾文件，包含條約、手冊(cè)及要求，關(guān)鍵敘述相關(guān)業(yè)主權(quán)利及義務(wù)、物業(yè)使用指南、使用物業(yè)行為規(guī)范等、物業(yè)管理中臨時(shí)通告、注意事項(xiàng)及通常公告等，由管理中心經(jīng)理審核后張貼在要求公告欄內(nèi)；關(guān)鍵文件或直接影響項(xiàng)目秩序公告，由管理中心報(bào)企業(yè)審核并酌情公布。用戶服務(wù)管理分項(xiàng)框圖用戶服務(wù)管理用戶服務(wù)管理入伙及裝修管理接待和支持公眾文件及公告控制服務(wù)意見咨詢及投訴處理便利服務(wù)保修及維修工作入伙及裝修管理接待和支持公眾文件及公告控制服務(wù)意見咨詢及投訴處理便利服務(wù)保修及維修工作物業(yè)裝修管理工作要求表工作內(nèi)容工作時(shí)間／作業(yè)頻度質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)入伙手續(xù)驗(yàn)收12小時(shí)隨來隨辦證件齊全，驗(yàn)收項(xiàng)目齊全，用戶簽字裝修審核5天內(nèi)辦完符合要求，無危及安全和影響外觀，無改變用途巡視2次/小時(shí)無亂堆放、亂挖亂接亂搭、無違章裝修，房屋完好率100％跟蹤、監(jiān)督4次/天問題部位無反復(fù)違章現(xiàn)象走訪2次/周立即聽取業(yè)主、用戶意見，滿足其合理要求，滿意率100％回訪12小時(shí)內(nèi)，100％統(tǒng)計(jì)完成情況，調(diào)查滿意率100％工作日志每日下午5：00～5：30統(tǒng)計(jì)全方面、真實(shí)、正確收費(fèi)12小時(shí)隨來隨辦收費(fèi)率100％財(cái)務(wù)日清月結(jié)帳表相符，收支平衡，每個(gè)月公開一次時(shí)間安排8：00～8：30向值班室了解和處理用戶8：00～10：00巡視檢驗(yàn)14：00～15：00建檔、培訓(xùn)15：00～17：00走訪、回訪動(dòng)作督導(dǎo)方法分片包干，物業(yè)助理巡查，經(jīng)理不定時(shí)抽查建立用戶服務(wù)快速反應(yīng)系統(tǒng)物業(yè)管理企業(yè)將為項(xiàng)目設(shè)置以用戶服務(wù)中心為主導(dǎo)用戶服務(wù)快速反應(yīng)系統(tǒng)，依據(jù)用戶需求信息協(xié)調(diào)、調(diào)度各個(gè)職能部門和作業(yè)層面日常服務(wù)工作，設(shè)置用戶信息檔案，高效反饋、處理用戶意見及需求。每個(gè)月按期將用戶需求、用戶回訪結(jié)果進(jìn)行深入細(xì)致分析，調(diào)整工作思緒，真正表現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)“真誠待您每一天”個(gè)性化服務(wù)理念。實(shí)施首問負(fù)責(zé)制用戶服務(wù)中心第一個(gè)接到用戶投訴職員就是處理和滿足用戶需求總責(zé)任人，該職員有責(zé)任使此次服務(wù)圓滿完成。物業(yè)管理企業(yè)全部職員時(shí)刻切記“滿意用戶是我們最高標(biāo)準(zhǔn)”，認(rèn)真對(duì)待用戶，提出每一個(gè)需求，用優(yōu)質(zhì)服務(wù)來處理和滿足用戶需求。隱性化預(yù)見性服務(wù)物業(yè)管理企業(yè)提倡隱性物業(yè)管理服務(wù)，為降低用戶投訴或不便，要求全體職員有良好服務(wù)意識(shí)、豐富服務(wù)經(jīng)驗(yàn)和敏銳識(shí)別力，加強(qiáng)日常巡視及維護(hù)工作，使我們服務(wù)超前于業(yè)主、用戶感受，在業(yè)主、用戶還未意識(shí)到不便之前處理問題。因?yàn)楦邔哟畏?wù)是沒有投訴，而非僅僅是圓滿處理投訴。

第八部分房屋及設(shè)施維護(hù)服務(wù)一．房屋本體及共用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)范圍房屋本供共用部位維修養(yǎng)護(hù)范圍、房屋承重結(jié)構(gòu)部件（基礎(chǔ)、屋面、梁、柱、墻體），抗震結(jié)構(gòu)部位（結(jié)構(gòu)柱、梁、墻）、外墻面、樓梯間、公共通道。共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)范圍：小區(qū)道路及停車場(chǎng)、地下車庫、人防通道、自行車庫、室外照明、圍墻、大門、園林綠地、消防水池、標(biāo)識(shí)導(dǎo)示、化糞池、雨污水管線、機(jī)電設(shè)備、消防設(shè)施、上下水主管道。二．房屋本體共用部位及共用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)運(yùn)作房屋本體及共用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作將按制度有計(jì)劃按標(biāo)準(zhǔn)要求實(shí)施，屬日常維護(hù)其費(fèi)用由管理處日常物業(yè)管理費(fèi)中支出，屬大中修、改造項(xiàng)目標(biāo)報(bào)請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)同意從房屋本體共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修基金中支出。按建設(shè)部、財(cái)政部及武漢市相關(guān)法規(guī)精神，提議資金使用和審批采取以下方案。管理處每十二個(gè)月年末向業(yè)主委員會(huì)做出本年度共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)實(shí)施情況總結(jié)，并提出下十二個(gè)月度計(jì)劃。經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核同意后由管理處組織實(shí)施，所需費(fèi)用從房屋共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修資金中支出。堅(jiān)持?？顚Ｓ茫邮諛I(yè)主委員會(huì)監(jiān)督、查詢。三.具體管理指標(biāo)1.外墻完好率管理標(biāo)準(zhǔn)98%a.實(shí)施方法：參考我企業(yè)——ISO9000《建筑物維護(hù)》程序文件實(shí)施，指定維修技術(shù)人員，專職負(fù)責(zé)區(qū)域巡查，建檔統(tǒng)計(jì)，確保外觀整齊，無破損立面，無改變使用功效、無亂搭建，企業(yè)設(shè)施及通道無隨意占用現(xiàn)象出現(xiàn)。b.計(jì)算測(cè)定依據(jù)：每棟樓房及配套設(shè)施部分，不得出現(xiàn)外墻有破損和污垢、銹跡現(xiàn)象，空調(diào)架、排水管安裝統(tǒng)一有序，無任何亂搭建、亂懸掛、亂張貼現(xiàn)象。無私自改變房屋用途，棟號(hào)和引路標(biāo)識(shí)不得缺損，修繕制度或便民報(bào)修方法得到落實(shí)。2.房屋零修、急修立即率：管理標(biāo)準(zhǔn)99%a.實(shí)施方法：參考我企業(yè)——ISO9000《物業(yè)維修服務(wù)》程序文件實(shí)施，在接到維修通知時(shí)確保在十五分鐘內(nèi)抵達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)，零修現(xiàn)場(chǎng)立即完成，急修不過夜，在保修期內(nèi)如建筑單位不能立即處理，管理處本著先處理后協(xié)商辦事標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)《維修回訪制度》進(jìn)行回訪及統(tǒng)計(jì)，搞好質(zhì)量跟蹤。b.計(jì)算測(cè)定依據(jù)：在每次接到維修通知時(shí)，維修人員要具體填寫維修單，注明需維修地點(diǎn)、報(bào)修事項(xiàng)、報(bào)修時(shí)間、待維修完成后，由報(bào)修人填寫抵達(dá)時(shí)間，實(shí)際維修時(shí)間，最終由維修技術(shù)人員填寫維修質(zhì)量驗(yàn)收結(jié)果交報(bào)維修人簽字認(rèn)可，以上程序不得出現(xiàn)任何漏填及不真實(shí)現(xiàn)象。依據(jù)維修通知書檢驗(yàn)維修回訪統(tǒng)計(jì)，不能出現(xiàn)缺回訪或統(tǒng)計(jì)情況發(fā)生。3.保潔率：管理標(biāo)準(zhǔn)90%a.實(shí)施方法：參考我企業(yè)——ISO9000《物業(yè)管理區(qū)清潔管理》程序文件實(shí)施，由專職保潔員十六小時(shí)進(jìn)行保潔，并巡查制度，建檔統(tǒng)計(jì)，由保潔主管監(jiān)督現(xiàn)場(chǎng)打分，做好每次考評(píng)，確保小區(qū)垃圾日產(chǎn)日清，設(shè)施完好，無環(huán)境污染現(xiàn)象。b.計(jì)算測(cè)定依據(jù)：建立健全檢驗(yàn)管理制度，不得出現(xiàn)制度不落實(shí)、環(huán)衛(wèi)設(shè)備不完善情況出現(xiàn)，每棟樓天面、通道、樓梯間、區(qū)內(nèi)道路、綠化地等不得出現(xiàn)大面積污染，環(huán)境及設(shè)施良好，定時(shí)進(jìn)行消殺，沒有違反要求喂養(yǎng)家禽、家畜現(xiàn)象。4.維修工程質(zhì)量合格率及回訪率管理標(biāo)準(zhǔn)100%1、實(shí)施方法：參考企業(yè)——ISO9002《物業(yè)維修服務(wù)》、《維修回訪制度》程序文件實(shí)施，分項(xiàng)檢驗(yàn)，并經(jīng)過質(zhì)檢人員檢驗(yàn)和用戶驗(yàn)收來確保維修質(zhì)量，滿足住戶需要，并做好回訪統(tǒng)計(jì)，并經(jīng)過質(zhì)檢人員檢驗(yàn)和用戶驗(yàn)收來確保維修質(zhì)量，滿足住戶需要，并做好回訪統(tǒng)計(jì)，建檔造冊(cè)，使住戶滿意。2、計(jì)算測(cè)定依據(jù)：小區(qū)全部維修工程全部必需含有具體維修統(tǒng)計(jì)及驗(yàn)收統(tǒng)計(jì)，關(guān)鍵維修工程要建檔造冊(cè)，并由質(zhì)檢人員簽署驗(yàn)收合格單，每項(xiàng)維修工程完工后，對(duì)用戶進(jìn)行回訪，并針對(duì)回訪情況提出整改方法。5.路燈完好率管理標(biāo)準(zhǔn)95%1、實(shí)施方法：參考企業(yè)——ISO9002《公用設(shè)施管理》程序文件實(shí)施，指定專職公用設(shè)施管理員，進(jìn)行維護(hù)管理，實(shí)施巡查制度，建檔統(tǒng)計(jì)立即維護(hù)，由維修主管監(jiān)督，確保路燈完好無損，正常使用。2、計(jì)算測(cè)定依據(jù)：小區(qū)內(nèi)路燈隨時(shí)處于完好狀態(tài)中，在二十四小時(shí)中不管任何時(shí)間出現(xiàn)故障做到立即修復(fù)，做好維修統(tǒng)計(jì)，填寫巡視日志，確保正常使用。6.大型及關(guān)鍵機(jī)電設(shè)備完好率管理標(biāo)準(zhǔn)99%1、實(shí)施方法：參考企業(yè)——ISO9002《機(jī)電設(shè)備管理》程序文件實(shí)施。指定機(jī)電設(shè)備維修人員定時(shí)進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)，并由主管工程師負(fù)責(zé)驗(yàn)收及監(jiān)督，副主任負(fù)責(zé)組織質(zhì)量驗(yàn)收及建立由管理處副主任、主管負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備運(yùn)行管理組對(duì)全部類型及關(guān)鍵機(jī)電設(shè)備提出維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，建檔統(tǒng)計(jì)，分類控制，確保正常運(yùn)行。2、計(jì)算測(cè)定依據(jù)：建立健全大型及關(guān)鍵機(jī)電設(shè)備管理制度，制訂定時(shí)維修、保養(yǎng)計(jì)劃，對(duì)設(shè)備運(yùn)行情況每60分鐘由專職人員巡視一次，并同時(shí)做好巡視統(tǒng)計(jì)，對(duì)各類關(guān)鍵機(jī)電設(shè)備每班填寫運(yùn)行日志，并進(jìn)行運(yùn)行情況分析，使設(shè)備在動(dòng)態(tài)運(yùn)行中隱患得到立即排除，落實(shí)以管理處主任全方面負(fù)責(zé)，主管工程師質(zhì)量、技術(shù)把關(guān)崗位責(zé)任制及工作程序，使各類設(shè)備運(yùn)行、保養(yǎng)立即合理，延長設(shè)備使用壽命。

四、設(shè)備系統(tǒng)應(yīng)急處理方案設(shè)備故障處理規(guī)程故障分類設(shè)備在運(yùn)行中，凡因?yàn)槿藶樵蛟斐刹荒芴峁┱７?wù)情況均為故障，凡故障發(fā)生時(shí)，均應(yīng)視情況分重大故障和通常故障兩級(jí)處理。重大故障包含：人身傷亡事故；設(shè)備故障造成經(jīng)濟(jì)損失達(dá)人民幣萬元以上；因故障引發(fā)整個(gè)小區(qū)停水、停電、發(fā)生火災(zāi)等。除上述重大故障外，其它為通常故障。故障處理通則發(fā)生故障時(shí)，值班員應(yīng)立即處理，通常故障應(yīng)先匯報(bào)后處理，事后做好統(tǒng)計(jì)。重大故障應(yīng)一邊處理，一邊匯報(bào)，在接報(bào)后半小時(shí)內(nèi)到場(chǎng)。依據(jù)表計(jì)指示和設(shè)備外部征象，判定故障全方面情況，立即限制故障發(fā)展，快速地排除危及人員和設(shè)備安全原因。最快速恢復(fù)設(shè)備（設(shè)施）至正常運(yùn)行狀態(tài)。處理故障必需快速、正確、果斷、鎮(zhèn)靜。不得違反安全規(guī)程。管理中心物業(yè)經(jīng)理是處理故障全方面領(lǐng)導(dǎo)人，負(fù)責(zé)調(diào)動(dòng)對(duì)于需要立即搶修設(shè)備，值班員應(yīng)判定故障部位和性質(zhì)后在工程技術(shù)人員達(dá)成之前，把工作現(xiàn)場(chǎng)安全方法做好。重大故障處理職責(zé)凡發(fā)生重大故障，由值班人員立即通知工程部，按相關(guān)應(yīng)急處理程序采取方法。工程部接到匯報(bào)后應(yīng)立即到現(xiàn)場(chǎng)指揮故障處理，并上報(bào)管理中心。管理中心應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)，負(fù)責(zé)全方面指揮。通常故障處理職責(zé)對(duì)于通常故障，管理中心可授權(quán)工程部處理，工程部應(yīng)立即匯報(bào)并做好相關(guān)故障發(fā)生和處理統(tǒng)計(jì)。供電電源停電故障處理規(guī)程電源故障分以下多個(gè)情況處理：在接到供電部門發(fā)出臨時(shí)停電通知后，管理中心應(yīng)立即通知小區(qū)內(nèi)各相關(guān)業(yè)主單位。停電部門例行檢修，管理中心提前一天發(fā)出停電通知。如因小區(qū)內(nèi)故障引發(fā)供電回路停電，應(yīng)立即排除故障后恢復(fù)送電。如設(shè)備或線路電氣聯(lián)絡(luò)部分發(fā)燒、發(fā)紅，不能繼續(xù)運(yùn)行時(shí)，應(yīng)設(shè)法將負(fù)荷倒換至其它設(shè)備線路供電或降低負(fù)荷，并繼續(xù)觀察，采取對(duì)應(yīng)方法。低壓配電柜母線及其引出線故障時(shí)，應(yīng)將故障段母線隔離，然后設(shè)法對(duì)未受影響部分恢復(fù)送電。如供電局對(duì)小區(qū)忽然全部停電，則應(yīng)立即給樓內(nèi)各相關(guān)單位發(fā)出通知，通知原因，設(shè)備值班員應(yīng)堅(jiān)守崗位，待恢復(fù)供電后，立即開啟設(shè)備，確?！河e華府B區(qū)』正常工作。停水及故障處理規(guī)程在接到自來水企業(yè)發(fā)出停水通知后，管理中心應(yīng)立即轉(zhuǎn)告樓內(nèi)各相關(guān)單位，并主動(dòng)采取儲(chǔ)水保障方法，降低停水影響。若安排水池清洗，管理中心應(yīng)提前三天以書面形式發(fā)出通知，通知內(nèi)容包含清洗時(shí)間、停水時(shí)間、影響范圍等。給排水設(shè)備故障通常處理程序：給水泵出現(xiàn)故障時(shí)，值班人員應(yīng)立即開啟備用泵，然后立即對(duì)故障泵進(jìn)行維修。排污泵出現(xiàn)故障時(shí)，應(yīng)快速搶修，若一時(shí)不能修復(fù)，應(yīng)準(zhǔn)備臨時(shí)排污泵。若供水網(wǎng)出現(xiàn)故障、發(fā)生泄漏等影響正常供水，值班人員應(yīng)立即關(guān)閉泄漏部位前端閥門，立即通知維修人員搶修。排污管、雨水井等因堵塞造成下水不暢、浸水等，立即組織人員疏通。發(fā)生火警處理規(guī)程大樓發(fā)生火警時(shí)，要做到忙而不亂，立即報(bào)警，并做好滅火及疏散人員、搶救物資等工作?；馂?zāi)報(bào)警程序發(fā)覺火警時(shí)，立即用消防電話或一般電話向中央監(jiān)控室報(bào)警，也可開啟手動(dòng)報(bào)警器，使摟層警鈴、火災(zāi)報(bào)警器信號(hào)傳到中央監(jiān)控室。用電話報(bào)警時(shí)，必需講清下列事項(xiàng)：火災(zāi)發(fā)生具體地點(diǎn)、火勢(shì)大小、燃燒物質(zhì)、報(bào)警人姓名和身份。接到報(bào)警后處理措施中央監(jiān)控室接到報(bào)警信號(hào)后，利用對(duì)講機(jī)通知巡查保安員立即前往火警現(xiàn)場(chǎng)。如屬火警誤報(bào)，應(yīng)通知中央監(jiān)控室復(fù)位；如證實(shí)火警，應(yīng)立即通知中央監(jiān)控室開啟報(bào)警設(shè)施并通知相關(guān)人員到場(chǎng)施救。中央監(jiān)控室利用消防廣播，引導(dǎo)人群利用消防樓梯向安全地點(diǎn)疏散；使電梯降至首層；切除火災(zāi)區(qū)域電源，準(zhǔn)備開啟應(yīng)急電源；開啟相關(guān)防、排煙風(fēng)機(jī)、消防泵。管理中心經(jīng)理到現(xiàn)場(chǎng)指揮滅火，管理中心其它人員要立即到現(xiàn)場(chǎng)參與滅火，設(shè)備值班人員則堅(jiān)守崗位，隨時(shí)聽從指揮。派人到大樓門口引導(dǎo)消防隊(duì)進(jìn)入火場(chǎng)，指示消防栓位置。其它設(shè)備故障處理規(guī)程當(dāng)設(shè)備發(fā)生故障時(shí)，應(yīng)立即檢修，并盡可能把影響減到最低。因?yàn)橥ｋ娫斐稍O(shè)備不能正常使用時(shí)，有應(yīng)急電源應(yīng)立即供給，確保關(guān)鍵設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。五、日常設(shè)備養(yǎng)護(hù)操作規(guī)程高低壓配電柜保養(yǎng)規(guī)程目標(biāo)確保高低壓配電柜正常、安全運(yùn)行。適用范圍適適用于各管理處高低壓配電柜保養(yǎng)工作。內(nèi)容準(zhǔn)備工作在配電柜停電保養(yǎng)前一天通知用戶停電起止時(shí)間。停電前做好一切準(zhǔn)備工作，尤其是工具準(zhǔn)備應(yīng)齊全。由維修組組長負(fù)責(zé)統(tǒng)一指揮，努力爭取參與保養(yǎng)工作人員行動(dòng)統(tǒng)一，分工協(xié)作合理，方便高效率完成工作。停電斷開柴油發(fā)電機(jī)自動(dòng)空氣開關(guān)，把發(fā)電機(jī)選擇開關(guān)置于“停止”位置，拆開蓄電池正、負(fù)極線，掛警告標(biāo)識(shí)牌，以防發(fā)電機(jī)發(fā)送電。逐層斷開低壓側(cè)空氣開關(guān)，然后斷開變壓器高壓側(cè)負(fù)荷開關(guān)，確定斷開位置后，合上接地開關(guān)，然后用鎖鎖住該高壓柜，并懸掛“有些人操作，嚴(yán)禁合閘”標(biāo)識(shí)牌。打開配電柜門，用試電筆檢驗(yàn)低壓母排在停電狀態(tài)下。保養(yǎng)步驟檢驗(yàn)?zāi)妇€接頭處有沒有變形，有沒有放電變黑痕跡，緊固聯(lián)接螺栓，螺栓若有生銹應(yīng)予更換，確保接頭連接緊密。檢驗(yàn)?zāi)妇€上絕緣子有沒有松動(dòng)和損壞。用手柄把總空氣開關(guān)從配電柜中搖出，檢驗(yàn)主觸點(diǎn)是否有燒熔痕跡，檢驗(yàn)滅弧罩是否燒黑和損壞，緊固各接線螺絲，清潔柜內(nèi)灰塵，試驗(yàn)機(jī)械合閘、分閘情況。把各分開關(guān)柜從抽屜柜中取出，緊固各接線端子。檢驗(yàn)電流互感器、電表、電度表安裝和接線，檢驗(yàn)手柄操作機(jī)構(gòu)靈活可靠性，緊固空氣開關(guān)進(jìn)出線，清潔開關(guān)柜內(nèi)和配電柜后面引出線處保養(yǎng)電容柜時(shí)，應(yīng)先斷開電容柜總開關(guān)，用2.5mm2以上導(dǎo)線把電容器逐一對(duì)地進(jìn)行放電，然后檢驗(yàn)并緊固接觸器、電抗器、電容器接線螺絲，接地裝置是否良好，檢驗(yàn)電容器有沒有脹肚現(xiàn)象，并用吸塵器清潔柜內(nèi)灰塵。保養(yǎng)完成，清理工具，撤離現(xiàn)場(chǎng)。用500V搖表搖測(cè)母線對(duì)母線、母線對(duì)地絕緣電阻在0.5M試運(yùn)行斷開變壓器高壓側(cè)接地開關(guān)，確定斷開位置后，合上變壓器高壓側(cè)負(fù)荷開關(guān)，觀察變壓器空載運(yùn)行是否正常，然后用鎖鎖住該高壓柜，并取下標(biāo)識(shí)牌。逐層合上低壓側(cè)空氣開關(guān)，檢驗(yàn)低壓配電柜是否正常工作。配電柜年保情況統(tǒng)計(jì)在《配電柜年保統(tǒng)計(jì)表》上。統(tǒng)計(jì)《配電柜年保統(tǒng)計(jì)表》由部門兼職資料員保留二年。機(jī)電設(shè)備管理要求目標(biāo)規(guī)范機(jī)電設(shè)備管理各項(xiàng)要求，確保機(jī)電設(shè)備良好狀態(tài)，滿足管理需要。適用范圍適適用于各管理處機(jī)電設(shè)備管理。內(nèi)容機(jī)電設(shè)備管理目標(biāo)。機(jī)電設(shè)備管理目標(biāo)是確保設(shè)備保持正常運(yùn)轉(zhuǎn)能力，避免設(shè)備受無須要磨損、老化、腐蝕等，延長設(shè)備使用壽命。機(jī)電設(shè)備管理關(guān)鍵方法樹立以預(yù)防為主，修理為輔，“維護(hù)和修理并重”標(biāo)準(zhǔn)，大力加強(qiáng)設(shè)備日常維護(hù)和保養(yǎng)工作，嚴(yán)格控制設(shè)備不正常操作和事故責(zé)任，確保設(shè)備使用期限，要求管理處必需建立、建全多種管理制度和各項(xiàng)管理方法。配置和機(jī)電設(shè)備管理工作相適應(yīng)人員、設(shè)備、儀器儀表和作業(yè)環(huán)境。制訂并落實(shí)實(shí)施設(shè)備臺(tái)帳管理制度，健全設(shè)備及其附件編號(hào)、統(tǒng)計(jì)、保管、更新、報(bào)廢等管理措施。制訂并落實(shí)多種設(shè)備使用、維護(hù)、保養(yǎng)制度和運(yùn)行操作規(guī)程及設(shè)備管理人員崗位職責(zé)。編制并確定各類設(shè)備修理周期、類別、管理程序及設(shè)備修理復(fù)雜系數(shù)。制訂多種機(jī)電設(shè)備修理工日、材料損耗報(bào)表及備品備件定額。建立健全設(shè)備技術(shù)檔案管理制度，統(tǒng)計(jì)好設(shè)備運(yùn)行和維修統(tǒng)計(jì)。機(jī)電設(shè)備管理要求操作人員在使用不熟悉設(shè)備前必需進(jìn)行相關(guān)設(shè)備結(jié)構(gòu)、性能、操作、維護(hù)及安全技術(shù)等方面培訓(xùn)后，方準(zhǔn)使用和操作設(shè)備。機(jī)電設(shè)備應(yīng)建立嚴(yán)格交接及巡視檢驗(yàn)制度。各設(shè)備必需嚴(yán)格實(shí)施其操作規(guī)程，嚴(yán)禁不按操作規(guī)程進(jìn)行操作。嚴(yán)厲處理設(shè)備事故，認(rèn)真分析事故原因，主動(dòng)立即采取方法糾正，預(yù)防同類事故再次發(fā)生。機(jī)電設(shè)備安全管理要求目標(biāo)為規(guī)范設(shè)備安全管理，延長設(shè)備使用年限，確保系統(tǒng)正常運(yùn)行。適用范圍適適用于各管理處機(jī)電設(shè)備安全管理。職責(zé)管理處主任負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備安全管理指導(dǎo)及監(jiān)管。工程主任（工程主管）負(fù)責(zé)對(duì)辦公樓設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)維修安全管理工作安排和檢驗(yàn)。維修員負(fù)責(zé)設(shè)備房具體安全管理。內(nèi)容機(jī)電設(shè)備維修員必需接收崗前安全培訓(xùn)，經(jīng)考評(píng)合格方可上崗。設(shè)備房必需符合消防要求，按要求配置對(duì)應(yīng)消防設(shè)施及滅火裝置。設(shè)備房嚴(yán)禁堆放易燃、易爆物品及任何和設(shè)備運(yùn)行無關(guān)材料或物品。設(shè)備房不能夠進(jìn)行明火作業(yè)，如無法避免，則必需由專員在現(xiàn)場(chǎng)看護(hù)，并備好滅火器。供配電設(shè)施維修應(yīng)在停電后進(jìn)行，必需帶電作業(yè)時(shí)應(yīng)做好安全方法并有專員在現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)護(hù)，嚴(yán)禁一人單獨(dú)作業(yè)。機(jī)電設(shè)備房應(yīng)保持通風(fēng)，照明和應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下正常使用。外來人員不得進(jìn)入電梯機(jī)房、配電房、空調(diào)機(jī)房、水泵房等各要害部位，經(jīng)管理處主任同意進(jìn)入者，必需辦理登記手續(xù)，并由工程主任（工程主管）陪同方可進(jìn)入。維修員必需嚴(yán)格根據(jù)技術(shù)規(guī)程對(duì)所管轄設(shè)備安全運(yùn)行狀態(tài)及所屬機(jī)房范圍內(nèi)安全情況進(jìn)行檢驗(yàn)，發(fā)覺不安全原因立即匯報(bào)，限期處理。各機(jī)房不得隨意配置鑰匙，各機(jī)房鑰匙由值班人員專員負(fù)責(zé)。無人時(shí)必需鎖好門窗，交接班時(shí)鑰匙必需一起交接。水泵定時(shí)保養(yǎng)規(guī)程目標(biāo)確保水泵處于良好運(yùn)行或備用狀態(tài)。適用范圍適適用于各管理處生活泵、穩(wěn)壓泵、消火栓泵、噴淋泵、潛水泵保養(yǎng)。內(nèi)容保養(yǎng)周期要求對(duì)生活泵、穩(wěn)壓泵每季進(jìn)行一次通常性保養(yǎng)，每十二個(gè)月進(jìn)行一次全方面保養(yǎng)。對(duì)消火栓泵、噴淋泵每半月手動(dòng)點(diǎn)動(dòng)試運(yùn)轉(zhuǎn)一次，每季進(jìn)行一次通常性保養(yǎng)，每十二個(gè)月進(jìn)行一次全方面保養(yǎng)。對(duì)潛水泵每六個(gè)月進(jìn)行一次全方面保養(yǎng)。對(duì)水泵房內(nèi)閥門、止回閥、壓力表、管道等隨泵同時(shí)保養(yǎng)。保養(yǎng)內(nèi)容泵體檢驗(yàn)泵體應(yīng)無破損、銘牌完好、水流方向指示明確清楚、外觀整齊、油漆完好。檢驗(yàn)盤根完好情況，若有漏水應(yīng)增加或更換石棉繩填料。補(bǔ)充潤滑油，若油質(zhì)變色、有雜質(zhì)，應(yīng)予更換。聯(lián)軸器聯(lián)接螺絲和橡膠墊圈若有損壞應(yīng)予更換。緊固機(jī)座螺絲并做防銹處理。轉(zhuǎn)動(dòng)靈活、無卡殼現(xiàn)象，泵軸和電機(jī)軸在同一中心線上。閥門、管道、附件。閥門開閉靈活，無卡阻現(xiàn)象，關(guān)閉嚴(yán)密、內(nèi)外無漏水。單向閥動(dòng)作靈活、無漏水。管道及各附件外表整齊美觀，無裂紋，油漆完整無脫落。壓力表指針靈活，指示正確、表盤清楚，位置便于觀察，緊固良好，表閥及接頭無滲水。電機(jī)外觀整齊、銘牌清楚，各部件緊固，聯(lián)軸器有防護(hù)罩，接地線連接良好。拆開電機(jī)接線盒內(nèi)導(dǎo)線連接片，用500V兆歐表搖測(cè)電機(jī)繞組相和相、相對(duì)地間絕緣電阻值不低于0.5M電機(jī)接線盒內(nèi)三相導(dǎo)線及連接片連接緊密牢靠，無發(fā)燒變色跡象，標(biāo)志清楚。外連接線無移動(dòng)或妨礙操作?？刂乒駭嚅_控制柜總電源，檢驗(yàn)各轉(zhuǎn)換開關(guān)，開啟、停止按鈕動(dòng)作應(yīng)靈活可靠。檢驗(yàn)柜內(nèi)空氣開關(guān)、接觸器、繼電器等電器是否完好，緊固各電器接觸線頭和接線端子接線螺絲。清潔控制柜內(nèi)外灰塵。試運(yùn)轉(zhuǎn)合上控制柜內(nèi)自動(dòng)空氣開關(guān)，接通控制回路電源，檢驗(yàn)電源指示應(yīng)正常。手動(dòng)盤車，轉(zhuǎn)動(dòng)靈活。開啟水泵，觀察轉(zhuǎn)向、起動(dòng)電流、電器動(dòng)作次序應(yīng)正常。觀察水泵運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)平穩(wěn)，無顯著振動(dòng)和異聲，壓力表指示正常，控制柜各電器無不良噪聲，三相電流不平衡度小于20%。相關(guān)統(tǒng)計(jì)《中央泵房運(yùn)行周記》、《水泵季保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)》、《水泵年保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)》由部門兼職資料員保留二年。

第九部分治安管理一、消防管理1、建立消防責(zé)任制防火安全依靠小區(qū)每一個(gè)人來參與，建立區(qū)域消防責(zé)任制，直接消防責(zé)任人。使火災(zāi)事故隱患降低到最小程度。2、控制火災(zāi)隱患關(guān)鍵點(diǎn)控制火源控制易燃材料監(jiān)視和檢驗(yàn)關(guān)鍵防火部位3、加強(qiáng)宣傳、勤演勤練4、有健全消防管理制度，建立消防責(zé)任制；5、消防設(shè)施有顯著標(biāo)志，定時(shí)對(duì)消防設(shè)施進(jìn)行巡視、檢驗(yàn)和維護(hù)；6、定時(shí)進(jìn)行消防訓(xùn)練，確保相關(guān)人員掌握消防基礎(chǔ)技能；7、每十二個(gè)月對(duì)業(yè)主進(jìn)行消防知識(shí)教育和宣傳；公共秩序管理封閉管理：小區(qū)出入口有專員值守，對(duì)進(jìn)出小區(qū)人員進(jìn)行登記管理和車輛進(jìn)行分流管理；車輛行使通常，危及人身安全處有顯著標(biāo)志和防范方法；維護(hù)交通秩序：包含對(duì)機(jī)動(dòng)車輛和非機(jī)動(dòng)車輛行駛方向、速度進(jìn)行管理；看管公共財(cái)產(chǎn)；包含樓內(nèi)門窗、消防器材及小區(qū)計(jì)量表、窨井蓋、小品、花、草、樹木等；保安二十四小時(shí)在崗，夜間對(duì)服務(wù)范圍內(nèi)關(guān)鍵部位、道路、關(guān)鍵區(qū)域、關(guān)鍵部位每1小時(shí)最少巡查1次，巡查不少于2人，作到有計(jì)劃、有統(tǒng)計(jì)；小區(qū)圍墻安防監(jiān)控系統(tǒng)二十四小時(shí)處于工作狀態(tài)，專員值班看管，作好交接班統(tǒng)計(jì)，發(fā)覺異常情況，立即處理；保安交接班按《安全管理員交接班制度》進(jìn)行，并認(rèn)真填寫《安全管理員值班統(tǒng)計(jì)表》；隨時(shí)按《安全管理著裝要求》進(jìn)行檢驗(yàn)。發(fā)覺不合要求，立即令其更正；發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時(shí)，應(yīng)立即報(bào)警，并配合公安部門進(jìn)行處理；交通、停車場(chǎng)管理我企業(yè)將充足利用相關(guān)設(shè)備及訓(xùn)練有素專職人員，對(duì)小區(qū)停車場(chǎng)及交通場(chǎng)所進(jìn)行二十四小時(shí)監(jiān)控管理，確保小區(qū)進(jìn)出車輛安全有序。合理計(jì)劃交通，實(shí)現(xiàn)規(guī)范管理建立停車疏導(dǎo)系統(tǒng)有健全機(jī)動(dòng)車停車管理制度和管理方案；秩序管理隊(duì)員檢驗(yàn)車輛，一律先對(duì)司機(jī)敬禮再進(jìn)行檢驗(yàn)；必需使用文明禮貌語言；對(duì)進(jìn)入小區(qū)機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記發(fā)放憑證，出門憑證放行；發(fā)覺載有危險(xiǎn)品或不明物品必需拒絕車輛進(jìn)入；如車輛顯著損傷應(yīng)通知車主/司機(jī)；確保停車有序，二十四小時(shí)設(shè)專員服務(wù)；長久存放，應(yīng)簽定存車協(xié)議，明確雙方權(quán)利義務(wù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。建立健全車輛管理要求機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)出車輛須服從管理員管理。車輛必需按要求行駛路線行駛，不得逆行，不得高速行駛和按嗽叭。用戶長久在停車場(chǎng)內(nèi)存放車輛，須辦理定位立戶手續(xù)，領(lǐng)取停車證放于車上，停于指定車位，并憑卡出入停車場(chǎng)，按期交納停車費(fèi)。不得在停車場(chǎng)范圍內(nèi)洗車和修車，漏油、漏水車輛不許進(jìn)入車庫。車輛出庫時(shí)，管理員憑卡放行，特殊情況急需用車無卡，須憑開具證實(shí)并出示本人相關(guān)證件，由管理員登記后方可取車。為了確保車庫有良好衛(wèi)生環(huán)境，進(jìn)入車庫一切人員不得隨棄留任何污物及清掃車上雜物棄之于地面。施工、送貨、垃圾清運(yùn)等車輛，必需經(jīng)過管理中心同意后，按管理中心要求路線立即間通行。自行車、摩托車小區(qū)內(nèi)用戶需要長久保管自行車和摩托車，須先辦理立戶登記手續(xù)，領(lǐng)取存在車牌，憑牌享受按月收費(fèi)待遇，由管理員查收。未辦理停車牌車輛作臨時(shí)停車對(duì)待。自行車、摩托車必需存放在指定位置。四、保安監(jiān)控及巡視合理布控，人防和特防緊密結(jié)合。專業(yè)保安和應(yīng)急支持相配合。強(qiáng)化訓(xùn)練和高效監(jiān)控。五、緊急事件處理（略）發(fā)生火警時(shí)，通常處理程序；對(duì)偷竊事件通常處理程序；突發(fā)事件防范方法。相關(guān)內(nèi)容以下：工作內(nèi)容固定崗位流動(dòng)巡查突發(fā)事件處理學(xué)習(xí)訓(xùn)練固定崗位智能指揮中心交通疏導(dǎo)車輛停放檢驗(yàn)安全刑事違章檢驗(yàn)環(huán)境保護(hù)裝修監(jiān)督突發(fā)事件培訓(xùn)學(xué)習(xí)早操專題訓(xùn)練工作頻率二十四小時(shí)二十四小時(shí)天天早晨、中午、黃昏上、下班高峰。全天二十四小時(shí)，25分鐘／次。第一隊(duì)30秒內(nèi)接到事件發(fā)生匯報(bào)后3分鐘內(nèi)抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。每七天2次，每次1小時(shí)。工作例會(huì)每七天1次，每次2小時(shí)。每七天3次，20分鐘/次。每十二個(gè)月2次，每次5天。六個(gè)月考評(píng)1次，1年演練1次。第二隊(duì)40秒內(nèi)封閉1.5分鐘質(zhì)量車輛進(jìn)出登記100%；禮貌服務(wù)，先敬禮后收費(fèi)、問話。儀表整齊、標(biāo)志齊全。隨時(shí)匯報(bào)異常情況，并進(jìn)行處理，設(shè)備情況良好無脫崗現(xiàn)象。車輛順暢無阻塞現(xiàn)象。車輛存放位置無違章停放、無嗚笛、無掛損、無擦碰，發(fā)覺未關(guān)好門窗通知指揮中心。預(yù)防被盜刑事治安案件發(fā)生發(fā)案率為0。無破壞綠化帶，無踐踏草坪、草地，無亂扔亂倒、亂吐亂燒和各類噪聲現(xiàn)象。無亂拉亂接，違章施工，無亂建亂搭現(xiàn)象。立即采取方法控制局面，快速匯報(bào)，保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，等候支援。保護(hù)現(xiàn)象，阻止糾紛，疏導(dǎo)交通立即報(bào)案，進(jìn)行搶救。熟悉各項(xiàng)法律常識(shí)政策條例、交通法規(guī)常識(shí)，掌握事故處理通常知識(shí)、消防安全知識(shí)。開展隊(duì)列、體能、技能訓(xùn)練，提升素質(zhì)，規(guī)范禮儀行為。督導(dǎo)保安隊(duì)長統(tǒng)一指揮調(diào)配，監(jiān)控中心應(yīng)急調(diào)度，隊(duì)員分片包干巡視，定崗定位定人，巡視班長二十四小時(shí)監(jiān)督值班巡視人員運(yùn)作情況并巡視小區(qū)治安情況。保安隊(duì)長15天抽查一次。管理處主任每個(gè)月抽查一次?？荚u(píng)實(shí)施天天檢驗(yàn)一次，每七天工作例會(huì)總結(jié)考評(píng)一次，激勵(lì)方法，按要求標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。第十部分環(huán)境管理一、清潔管理我們清潔作業(yè)更重視專業(yè)管理，為確保環(huán)境清新，實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化保潔，采取由經(jīng)過嚴(yán)格挑選和考評(píng)過專業(yè)清潔企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施，管理處專員監(jiān)管，保持高水準(zhǔn)清潔衛(wèi)生服務(wù)。二、綠化管理我們?cè)谔嵘G化植物生長質(zhì)量，維護(hù)綠化植物優(yōu)美外型同時(shí)，重視和園林藝術(shù)協(xié)調(diào)和融合。建立綠色“四面”，最終達(dá)成生態(tài)平衡，環(huán)境凈化，美化感官目標(biāo)。三、消殺管理為營造良好工作和生活環(huán)境，我們將以“預(yù)防為主、全方面達(dá)標(biāo)”為標(biāo)準(zhǔn)，有效控制“四害”密度。四、排污管理本企業(yè)對(duì)小區(qū)污水井、排污管、化糞池等將采取隱性化管理，確保小區(qū)有一個(gè)無污水、無廢氣、無臭氣工作環(huán)境。五、污染控制本企業(yè)對(duì)多種可能污染源如食堂排煙、風(fēng)機(jī)噪音、機(jī)器設(shè)備震動(dòng)、玻璃眩光采取有效控制，對(duì)垃圾進(jìn)行分類處理和開墾節(jié)能活動(dòng)。六、標(biāo)準(zhǔn)管理小區(qū)標(biāo)識(shí)正確性、實(shí)用性表現(xiàn)了物業(yè)管理規(guī)范程度及管理水平，我們將結(jié)合小區(qū)建筑風(fēng)格和文化品德，建設(shè)和幫助制作出集安全、便利、美觀諸功效于一身小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)體系。七、通常環(huán)境清潔工作程序1.目標(biāo)確保環(huán)境潔凈。2.適用范圍管理處管轄區(qū)域公共環(huán)境清潔工作。3.職責(zé)清潔工按各自崗位工作程序具體實(shí)施日常清潔工作。環(huán)境主管負(fù)責(zé)對(duì)清潔工作進(jìn)行指導(dǎo)、巡查。4.內(nèi)容公共路面、走道、地面停車場(chǎng)及車道清潔每日用竹掃把清掃物業(yè)轄區(qū)內(nèi)外公共路面、走道、地面停車場(chǎng)及車道一遍，將垃圾收起放入垃圾筒或垃圾袋內(nèi)，對(duì)于有沙土之處應(yīng)用小掃把認(rèn)真清掃，確保地面無顯著沙土。天天對(duì)地面保潔，立即清掃地面紙屑、果皮、煙頭、積水等，使地面保持潔凈、無雜物、無積水。每日清理沙井、雨水槽內(nèi)雜物，確保其內(nèi)無雜物。每兩日對(duì)停車場(chǎng)內(nèi)擋車器、垃圾桶、汽車道閘等設(shè)施清潔一遍，將手巾放入兌有清潔劑水中搓洗擰干，對(duì)汽車道閘等進(jìn)行擦抹直至潔凈無污跡。每七天對(duì)路牙、臺(tái)階進(jìn)行清潔，確保路牙、路基、臺(tái)階表面無污跡。每個(gè)月用水對(duì)公共路面、走道、地面停車場(chǎng)及車道進(jìn)行沖洗，使地面無浮塵、無顯著污跡（沖洗工作應(yīng)安排在晚上或清晨8時(shí)前進(jìn)行，沖洗后立即掃潔凈，確保無積水）。地下車庫清潔定時(shí)清除地下車庫內(nèi)灰塵、紙屑等垃圾。將墻面和全部箱柜和器具上灰塵撣掉擦凈。立即清除地下室進(jìn)出口處垃圾，以避免下水道堵塞。常常查看車庫內(nèi)衛(wèi)生情況，不許可在地下車庫堆放物品及垃圾。常常見濕拖把拖去灰塵或用水沖洗，保持場(chǎng)地?zé)o浮塵、無雜物、無污跡、空氣流暢，無異味、無毒味，定時(shí)噴灑藥水。垃圾搜集及清運(yùn)處理每日晚下班前應(yīng)清除設(shè)置于各區(qū)域（各樓層）垃圾筒、垃圾箱、煙灰筒、茶葉筐等臨時(shí)存放垃圾容器垃圾，搜集清運(yùn)時(shí)，用垃圾袋裝好，并選擇適宜通道和時(shí)間，有電梯，只能使用貨運(yùn)電梯或消防梯，不可使用客梯。在清除垃圾時(shí)，不能將垃圾散落在樓梯、樓面或路面上。要注意安全，不能將垃圾或紙盒從上往下扔，或拋傳、拋遞。傾倒垃圾后，用水或清潔工具將各臨時(shí)盛裝垃圾容器清洗潔凈，將垃圾袋洗凈套上。要常常沖洗垃圾間，每個(gè)月對(duì)垃圾間及周轉(zhuǎn)站消殺兩次。垃圾清運(yùn)要日產(chǎn)日清，并做到按要求時(shí)間清運(yùn)。垃圾清理過程要有清潔班長進(jìn)行監(jiān)督，必需做到根本清理。垃圾不能立即清運(yùn)，被委托單位要說明原因，并確保不再違規(guī)。清潔班長認(rèn)真立即地填寫《垃圾清運(yùn)服務(wù)質(zhì)量統(tǒng)計(jì)表》。在實(shí)施垃圾分類搜集處理物業(yè)，要進(jìn)行垃圾分類搜集、存放和清除。大堂清潔大堂清潔標(biāo)準(zhǔn)是：以夜間操作為基礎(chǔ)，白天進(jìn)行日常保潔。夜間定時(shí)對(duì)大堂進(jìn)行根本清洗，拋光，定時(shí)上蠟。操作時(shí)，上蠟區(qū)域應(yīng)有示意牌或圍欄繩，以防旁人滑跤。日常保潔要求天天對(duì)地面推塵數(shù)次，大堂內(nèi)其它部位和公共設(shè)施，如玻璃柱面、墻面、臺(tái)面、椅子、欄桿、沙發(fā)、燈座等，要每日清潔，保持光亮、明凈。操作過程中，依據(jù)實(shí)際情況，合適避開客人和客人聚集區(qū)域，待客人離散后，再給予補(bǔ)做；客人進(jìn)出頻繁和輕易臟區(qū)域要關(guān)鍵拖擦，并增加拖擦次數(shù)。遇下雨（或下雪）天，要在大堂進(jìn)出口處設(shè)置傘架（或傘袋），踏墊、鋪上防濕地毯，并樹立“小心防滑”通告牌和增加拖擦次數(shù)，以防客人滑跤及將雨水帶進(jìn)樓內(nèi)。辦公室、會(huì)議室清潔（辦公、寫字樓、商住類物業(yè)）。準(zhǔn)備：進(jìn)入辦公室、會(huì)議室保潔前，一定要準(zhǔn)備為保潔所需清潔工具和物料，有清潔車配置，要將清潔車停放于門外靠邊一側(cè)，取用口向內(nèi)，不能阻礙走道，碰傷行人。進(jìn)入：假如在用戶上班前或下班后工作，最好每組2—3人，專員持鑰匙開門，同時(shí)進(jìn)入門不要關(guān)閉。室內(nèi)若有些人，應(yīng)先打招呼，得到許可后再工作。檢驗(yàn)：進(jìn)入辦公室或會(huì)議室，先查看有沒有異?，F(xiàn)象，有沒有用戶遺忘珍貴物品，有沒有損壞物品，如發(fā)覺異常，應(yīng)向主管匯報(bào)后再工作。清倒：清倒煙灰缸、紙簍、垃圾桶。倒煙灰缸時(shí)要注意檢驗(yàn)煙頭是否完全息滅；清倒紙簍、垃圾桶時(shí)，應(yīng)注意里邊有沒有危險(xiǎn)物品，并立即匯報(bào)。抹凈：按一定次序，依次抹凈室內(nèi)辦公用具和墻壁。毛巾應(yīng)按要求折疊、翻面。整理：臺(tái)面、桌面上關(guān)鍵用具，如電話、臺(tái)歷、臺(tái)燈、煙灰缸等抹凈后應(yīng)按用戶原來擺設(shè)放好，報(bào)紙、書籍可擺放整齊，但文件資料及珍貴物品不要?jiǎng)?。吸塵：根據(jù)先里后外，先邊角、桌下，后空曠地次序，進(jìn)行吸塵作業(yè)。椅子等用具挪動(dòng)后要復(fù)位擺好。發(fā)覺局部臟污就立即處理。關(guān)門：保潔完成后，保潔人員環(huán)視室內(nèi)，確定質(zhì)量合格，然后關(guān)門、鎖門。統(tǒng)計(jì)：認(rèn)真統(tǒng)計(jì)每日工作情況，關(guān)鍵指保潔員姓名、保潔房間號(hào)碼、進(jìn)出時(shí)間、作業(yè)時(shí)用戶狀態(tài)（無人、工作、返回等）、工具設(shè)備有沒有損壞等。注意事項(xiàng)。對(duì)辦公室日常保潔，因?yàn)槭軙r(shí)間制約，需要在要求時(shí)間內(nèi)快速完成工作。所以，必需制訂周密保潔計(jì)劃，然后要求保潔人員按計(jì)劃工作，動(dòng)作利索快捷。地拖、抹布等保潔工具可準(zhǔn)備2份，以降低往返清洗時(shí)間，提升短時(shí)間內(nèi)突擊作業(yè)效率。抹辦公桌面時(shí)，桌面上文件，物品等不得亂動(dòng)。如發(fā)覺手表、項(xiàng)鏈、錢包、手機(jī)等珍貴物品，應(yīng)立即向主管匯報(bào)。吸塵機(jī)噪音大，室內(nèi)吸塵工作可安排在用戶上班前或下班后進(jìn)行。水溝及污水管道清疏天天要巡視一次,發(fā)覺明溝或暗溝有堵塞現(xiàn)象，須立即清疏。每六個(gè)月對(duì)地下污水管道進(jìn)行一次全方面清疏；平時(shí)如有堵塞，必需隨時(shí)清疏。在清疏地下污水管道時(shí)，先用拉溝打開沙井蓋，撈起沙井內(nèi)懸浮雜物，把沉積在沙井底部淤泥雜物清理潔凈，隨即用竹片或用疏通機(jī)疏導(dǎo)，直到污水管道完全通暢為止，然后放回沙井蓋，并沖洗臟污了井蓋和周圍地面。洗手間清潔清潔程序準(zhǔn)備：工作前，應(yīng)備好清潔洗手間基礎(chǔ)清潔工具和清潔材料。沖洗：進(jìn)入洗手間，首先放水將衛(wèi)生潔具沖洗潔凈。清倒：掃除地面垃圾，清倒紙簍、垃圾桶。清洗：根據(jù)先云臺(tái)、面盆、后尿池、便桶次序，逐項(xiàng)逐一刷洗衛(wèi)生潔具。衛(wèi)生潔具要用專用刷子、抹布、百潔布、海棉塊等工具配合專用清潔劑刷洗。抹凈：用抹布抹凈門窗、窗臺(tái)、隔板、墻面、鏡面、烘干機(jī)。拖干：用地拖抹凈地面，使地面保持干爽，不留水跡。補(bǔ)充：立即補(bǔ)充手紙、洗手液（或香皂）香球、垃圾袋等。噴灑：按要求噴灑除臭劑、空氣清新劑。撤離：收拾全部清潔工具、清潔物料。撤去“正在清潔”指示牌，把門窗關(guān)好。注意事項(xiàng)清洗洗手間時(shí)，應(yīng)在現(xiàn)場(chǎng)登立“正在清潔”指示牌，方便用戶注意并給予配合。清洗洗手間所用器具應(yīng)專用，使用后應(yīng)定時(shí)消毒，并和其它清潔工具分開保管。保潔人員應(yīng)該自我保護(hù)，保潔時(shí)戴保護(hù)手套和口罩，預(yù)防細(xì)菌感染，預(yù)防清潔劑損害皮膚。注意洗手間通風(fēng)，按要求開關(guān)通風(fēng)扇或窗扇。八、清潔工作檢驗(yàn)規(guī)程及標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)確保轄區(qū)環(huán)境清潔衛(wèi)生，對(duì)清潔工作作出客觀評(píng)價(jià)。2.適用范圍轄區(qū)內(nèi)清潔衛(wèi)生工作。3.職責(zé)清潔班長負(fù)責(zé)清潔工作作業(yè)指導(dǎo)和日常巡查。環(huán)境主管在日檢時(shí)對(duì)清潔衛(wèi)生工作加以檢驗(yàn)。管理處主任負(fù)責(zé)清潔衛(wèi)生工作抽查和周檢。4.內(nèi)容清潔工自查：清潔工依據(jù)本崗位責(zé)任制、衛(wèi)生要求、服務(wù)規(guī)范，對(duì)作業(yè)效果進(jìn)行自查，發(fā)覺問題立即填補(bǔ)、處理。清潔班長檢驗(yàn)：班長在指定管理崗位和作業(yè)點(diǎn)，實(shí)施全過程檢驗(yàn)，發(fā)覺問題立即糾正處理。環(huán)境主管巡查：天天環(huán)境主管對(duì)轄內(nèi)區(qū)域、崗位進(jìn)行巡查，應(yīng)結(jié)合巡查所發(fā)覺問題和抽查糾正后效果，把檢驗(yàn)結(jié)果統(tǒng)計(jì)在《巡視檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)表》，并將未能處理問題上報(bào)管理處主任。管理處主任抽查：管理處主任對(duì)轄內(nèi)區(qū)域、崗位和作業(yè)員安排有計(jì)劃抽查，每七天不少于轄內(nèi)25%區(qū)域、崗位、作業(yè)點(diǎn)；每七天對(duì)轄內(nèi)區(qū)域作全方面檢驗(yàn)，立即處理問題。檢驗(yàn)內(nèi)容清潔工言行是否實(shí)施行為規(guī)范。清潔工儀容儀表是否符合相關(guān)要求。清潔工工作質(zhì)量是否達(dá)成各項(xiàng)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。清潔工作業(yè)操作有沒有違反操作規(guī)程、安全條例。清潔工服務(wù)是否按服務(wù)規(guī)范進(jìn)行服務(wù)。轄內(nèi)區(qū)域公共設(shè)施設(shè)備情況。檢驗(yàn)要求檢驗(yàn)過程中發(fā)覺問題，不僅要立即糾正，還要給清潔工分析原因，對(duì)職員進(jìn)行教育、培訓(xùn)，以防類似問題再發(fā)生。將檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)作為對(duì)職員工作表現(xiàn)等考評(píng)依據(jù)，依據(jù)相關(guān)獎(jiǎng)懲制度對(duì)職員進(jìn)行獎(jiǎng)懲和處理。經(jīng)過檢驗(yàn)、測(cè)定不一樣崗位工作量、物料損耗情況，考評(píng)職員在不一樣時(shí)間作業(yè)情況，更合理地利用人力、物力，提升效率，控制成本。在檢驗(yàn)中對(duì)發(fā)覺問題進(jìn)行分析，找出原因，提出改善方法，改善服務(wù)素質(zhì)，提升工作質(zhì)量。各項(xiàng)清潔項(xiàng)目標(biāo)檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)4.7.1保持地板無腳印、無污漬、無煙蒂、無痰跡、無垃圾。大堂內(nèi)其它部位如柱面、墻面、臺(tái)面、欄桿、椅子、沙發(fā)、燈座等保持光亮、整齊無灰塵。玻璃大門無手印及灰塵，保持潔凈、光亮、完好無損。大堂內(nèi)不銹鋼設(shè)施，保持光亮、無污跡；煙缸，無煙灰跡、無痰跡。公共區(qū)域（包含走道、茶水間、扶梯、電梯及電梯廳、室外場(chǎng)地）。電梯轎箱及電梯間地面保持清潔、光亮、無污跡、無水跡、無腳印。走道四角及踢腳板保持潔凈、無垃圾。煙灰缸保持清潔、無污痕，煙蒂不得超出6個(gè)。茶水間保持清潔、整齊、無污水。樓面垃圾箱放置整齊，把垃圾袋套在垃圾箱上，四面無散積垃圾、無異味。墻面及走道設(shè)施、門框、通風(fēng)口、燈管，保持潔凈、無積灰。安全扶梯臺(tái)階保持清潔、無污物、無垃圾；扶桿上保持光亮、無積灰。保持電梯梯門光潔、明亮，轎箱及四壁地面潔凈、整齊。室外場(chǎng)地地面，做到無垃圾、無灰塵、無煙蒂、無紙屑，使人感到寬廣、舒暢。明溝空潔、暗溝不塞、管道不堵、排放通暢、沙井內(nèi)壁無附著物、井底無沉淀物。衛(wèi)生間衛(wèi)生潔具做到清潔，無水跡、無頭發(fā)、無異味。墻面四角保持干燥、無蛛網(wǎng)，地面無腳印、無雜物。鏡子保持明凈，無灰塵、無污痕、無手印、無水跡。金屬器具保持光亮、無浮灰、無水跡、無銹斑。衛(wèi)生用具確保齊全，無破損。保持衛(wèi)生間內(nèi)空氣清新。寫字樓、會(huì)議室保持室內(nèi)窗、窗臺(tái)、窗框潔凈、整齊，無破損。保持室內(nèi)墻面、天花板整齊、完好，無污漬、無浮塵、無破損、無蛛網(wǎng)。保持地面地毯整齊、完好，無垃圾、無污漬、無破洞。保持室內(nèi)多種家俱光潔、無灰塵，放置整齊。保持室內(nèi)多種燈具整齊、完好、無破損。保持室內(nèi)空調(diào)出風(fēng)口潔凈、整齊，無積灰、無霉斑。室內(nèi)多種藝術(shù)裝飾掛件掛放端正、清潔無損。定時(shí)噴灑空氣清新劑，保持室內(nèi)空氣清新。地下車庫保持地下車庫道路通暢，無堆積垃圾及物品。保持地面無灰塵、無垃圾。保持地下車庫空氣流暢，無異味、無毒味，定時(shí)噴灑藥水。玻璃及不銹鋼玻璃無灰塵、無水跡，保持潔凈、光亮。玻璃上污斑、手印應(yīng)立即清除，保持清潔。要預(yù)防玻璃因清潔不妥而發(fā)毛。珍惜清潔工具，注意保養(yǎng)，不使用破損工具擦洗玻璃。不銹鋼無灰塵、無水跡、無污跡、無手印。垃圾房無堆積垃圾。垃圾做到日產(chǎn)日清。全部垃圾集中堆放在堆放點(diǎn)。做到合理、衛(wèi)生、四面無散積垃圾。可作廢品回收垃圾，要另行放開。垃圾間保持清潔，無異味，常常噴灑藥水，預(yù)防發(fā)生蟲害。

相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)以下：工作項(xiàng)目作業(yè)頻度質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)地面清掃2人／天，大堂等關(guān)鍵部位專員隨時(shí)清掃地面無雜物垃圾；道路無土無沙、無雜草，無積水，無煙頭；車庫、車棚、樓梯口無雜物；門窗、天臺(tái)、天棚無塵，無蜘蛛網(wǎng)。保潔天天6:00－次日0:00全部公共場(chǎng)所無雜物、無垃圾。保潔率99.5％以上。樓道、樓梯走廊每七天清掃3次，每個(gè)月清洗15次。無雜物、無蜘蛛網(wǎng)、無亂貼廣告、無亂堆放，消防箱、扶手無塵。保潔率99.5％以上。垃圾清運(yùn)運(yùn)輸2次／天，清洗垃圾池1次／天日清理100％，要求整齊、無臭味、無污跡現(xiàn)象。消殺噴灑殺蟲劑垃圾池3次／周，排污井池2次／月。投放滅鼠藥1次／月。蚊蠅消殺率99.5％，蟑螂、老鼠密度1％以下。清理項(xiàng)目雨、污水井1次／月，化糞池1次／六個(gè)月，污水管道1次／季。無堵塞、無污積、無外溢、無井蓋破損丟失。綠化造型修剪夏季20天1次，其它季1次／月保持草坪平整；保持綠化有足夠生長肥料、水分；無死苗、枯草現(xiàn)象，綠地保持率99％。草坪修剪1次／年施肥2次／年澆水冬季1次／天，其它季節(jié)1次／2天。觀賞水管理水池水面浮物清理2次／天保持水質(zhì)清潔、無雜物、保潔率100％。池底、溪底清洗1次／周保持底面清潔、無雜草、無菁苔，保潔率100％。水質(zhì)消毒1次／月做到100％無臭味現(xiàn)象。補(bǔ)充水源1次／月?lián)Q水1次／3月工作步驟樓內(nèi)清掃垃圾早晨4:00－5:00，樓外地面清掃早晨4:00－5:00，二十四小時(shí)內(nèi)保潔，下午2:00－5:30清潔，凌晨1:00－3:00消殺，外運(yùn)垃圾早晨10:00－11:00、下午4:00－5:00。動(dòng)作督導(dǎo)方法實(shí)施定人分片包干責(zé)任區(qū)。衛(wèi)生檢驗(yàn)員按標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行巡視檢驗(yàn)不少于1次／天。清潔隊(duì)長天天進(jìn)行全方面巡視檢驗(yàn)。經(jīng)理不定時(shí)抽查4次／月。激勵(lì)方法環(huán)境管理員按相關(guān)ISO9001標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量管理體系文件進(jìn)行檢驗(yàn)。按文件要求實(shí)施者前5％職員進(jìn)行加分表彰、加薪等獎(jiǎng)勵(lì)，未按文件要求實(shí)施者，按要求實(shí)施扣分、批評(píng)、降薪、培訓(xùn)再上崗、解聘等處罰。第十一部分小區(qū)文化小區(qū)文化活動(dòng)組織，對(duì)于提升小區(qū)檔次，形成小區(qū)格調(diào)有相當(dāng)關(guān)鍵作用。"物以類聚，人以群分"，只有形成高級(jí)次和格調(diào)小區(qū)氣氛，才有可能吸引高級(jí)次業(yè)主，而高級(jí)次和高品味人群，既是小區(qū)強(qiáng)有力潛在消費(fèi)群，同時(shí)能夠提升小區(qū)格調(diào)，相得益彰，起到良性循環(huán)作用。小區(qū)文化作用樹立品牌一個(gè)小區(qū)致力于小區(qū)文化建設(shè)工作，除了為全體業(yè)主營造一個(gè)高雅友好小區(qū)人文環(huán)境之外，更是從塑造產(chǎn)品品牌形象這一高度去開展這一工作。房地產(chǎn)發(fā)展到今天，早已不是蓋好房子賣完了事時(shí)代了。品牌已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)上劈波斬浪所向無敵致勝武器。樹立一個(gè)品牌，就能夠擁有一個(gè)市場(chǎng)。俗話說"付出總有回報(bào)"。發(fā)展商假如在小區(qū)文化建設(shè)、塑造品牌文化內(nèi)蘊(yùn)等方面投入巨大人力、物力和財(cái)力，最終總會(huì)贏得業(yè)主、住戶心，得到買家發(fā)自內(nèi)心認(rèn)同，并引發(fā)共鳴，在市場(chǎng)上高高樹起自己品牌大旗。口碑在銷售渠道中，業(yè)主介紹是一個(gè)不可忽略路徑。它成功率頗高。不過假如想要擴(kuò)大經(jīng)過此路徑銷售量，必需在業(yè)主中建立良好口碑。只有是好東西，才有可能介紹給親友。所以，只有業(yè)主住得舒暢、舒心、滿意，才會(huì)成為不盈利中介機(jī)構(gòu)。而讓業(yè)主住得滿意，除了業(yè)主購樓時(shí)一切外部原因（地段、交通、環(huán)境、設(shè)施等）外，還有一個(gè)關(guān)鍵原因，就是小區(qū)氣氛和格調(diào)，這就經(jīng)過小區(qū)文化活動(dòng)組織表現(xiàn)出來。所以，發(fā)展商要想追求口碑效應(yīng)，應(yīng)致力于小區(qū)文化建設(shè)。宣傳良好小區(qū)文化活動(dòng)，往往含有新聞效應(yīng)?，F(xiàn)在，除了有償新聞外，房地產(chǎn)極難有什么熱點(diǎn)會(huì)成為新聞。但小區(qū)文化活動(dòng)往往含有新聞價(jià)值，從而吸引大家注意力。等于是起到了軟廣告作用，而且對(duì)于銷售作用，比直接廣告愈加有效。培養(yǎng)業(yè)主忠誠度良好小區(qū)文化活動(dòng)組織，往往會(huì)使業(yè)主有一個(gè)自豪感，住在小區(qū)尊貴感，為業(yè)主提供別物業(yè)企業(yè)所不能提供物業(yè)管理服務(wù)，培養(yǎng)業(yè)主對(duì)物業(yè)企業(yè)、項(xiàng)目、開發(fā)商忠誠度；提升市場(chǎng)美譽(yù)度小區(qū)文化活動(dòng)組織必需有多個(gè)前提：良好銷售情況、較高素質(zhì)業(yè)主、較有文化品味發(fā)展商，這三者缺一不可，所以，能夠組織良好小區(qū)文化小區(qū)，實(shí)際上已俱備了這三點(diǎn)，也就是說，小區(qū)文化活動(dòng)組織，能夠提升項(xiàng)目在市場(chǎng)上美譽(yù)度?！坝e華府B區(qū)”小區(qū)文化活動(dòng)設(shè)想定時(shí)和物業(yè)各業(yè)主溝通并搜集意見，保持雙方友好關(guān)系，促進(jìn)物業(yè)管理運(yùn)作更順暢。舉行小區(qū)文化活動(dòng)。項(xiàng)目標(biāo)業(yè)主和租戶關(guān)鍵為居住居民，人員組成較為復(fù)雜，需求各一，文化程度也參差不齊，在小區(qū)文化設(shè)計(jì)和引導(dǎo)上要區(qū)分對(duì)待。白領(lǐng)階層文化欣賞品位高，通?；顒?dòng)極難吸引她們愛好，需要尋求部分格調(diào)和品位較高項(xiàng)目；事業(yè)有成居民，相對(duì)活動(dòng)時(shí)間較少，多年形成封閉住宅環(huán)境和個(gè)人隱私保護(hù)意識(shí)，需要合理活動(dòng)時(shí)間和環(huán)境相配合；有些業(yè)主只要時(shí)間許可可能是小區(qū)文化活動(dòng)踴躍參與者。從項(xiàng)目標(biāo)周圍環(huán)境來看，擁有一定活動(dòng)場(chǎng)地和條件，只要處理好商業(yè)活動(dòng)和小區(qū)活動(dòng)之間矛盾，使其成為相互襯托、相互輔助關(guān)系，港聯(lián)物業(yè)依據(jù)在其它樓盤成功管理經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)出一整套小區(qū)文化活動(dòng)開展經(jīng)驗(yàn)，并將在項(xiàng)目標(biāo)實(shí)踐中達(dá)成預(yù)期效果。小區(qū)文化總體目標(biāo)愈加好營造項(xiàng)目標(biāo)整體形象和親和居留環(huán)境；滿足用戶對(duì)現(xiàn)代高尚住宅物業(yè)文化需求；實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理和小區(qū)文化互動(dòng)，促進(jìn)管理水平提升；以節(jié)日為專題活動(dòng)新年文藝聯(lián)歡活動(dòng)迎新春猜謎會(huì)慶三八女子時(shí)裝演出五一節(jié)日花展紀(jì)念黨生日合唱節(jié)慶八一軍民共建小區(qū)活動(dòng)中秋彩燈晚會(huì)國慶酒會(huì)圣誕節(jié)同樂日其它專題活動(dòng)體育活動(dòng)：球類活動(dòng)、田徑運(yùn)動(dòng)、體操運(yùn)動(dòng)等各類有益健身氣功文藝活動(dòng)：包含聲樂演唱、樂器演奏、舞蹈，和由綜合各類節(jié)目組成文藝聯(lián)歡會(huì)各類交誼舞活動(dòng)、老年迪斯科活動(dòng)等集郵、攝影、收藏展示養(yǎng)花、釣魚等展示、比賽；放映電影、錄象、光盤等棋類、牌類燈謎、對(duì)聯(lián)、魔術(shù)、智力競賽等趣味游戲公益活動(dòng)：廢紙回收計(jì)劃

第十二部分工作計(jì)劃及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)前期籌備工作計(jì)劃序號(hào)工作計(jì)劃計(jì)劃關(guān)鍵點(diǎn)實(shí)施時(shí)間備注1確定物業(yè)管理方案針對(duì)『迎賓華府B區(qū)』小區(qū)特點(diǎn)制訂11月2確定財(cái)務(wù)測(cè)算針對(duì)『迎賓華府B區(qū)』小區(qū)特點(diǎn)制訂11月3簽署《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》和業(yè)主單位約定待定4組建『迎賓華府B區(qū)』管理處確定物業(yè)管理辦公場(chǎng)所中標(biāo)之日起辦理管理處相關(guān)手續(xù)人員調(diào)配、培訓(xùn)管理處辦公設(shè)備完善5前期籌備及前期物業(yè)管理施工期、設(shè)備安裝調(diào)試期物業(yè)管理事項(xiàng)中標(biāo)之日起至接管驗(yàn)收日參與設(shè)備運(yùn)行，熟悉各類設(shè)施設(shè)備，提供專業(yè)意見制訂接管計(jì)劃搜集務(wù)類工程資料確定交接方案物業(yè)管理供貨商評(píng)審、確立6導(dǎo)入物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理模式導(dǎo)入企業(yè)物業(yè)管理理念管理處成立即日起導(dǎo)入企業(yè)各項(xiàng)規(guī)章制度7物業(yè)接管驗(yàn)收完工驗(yàn)收、接管驗(yàn)收移交資料問題備忘接管驗(yàn)收及入伙工作計(jì)劃序號(hào)工作計(jì)劃計(jì)劃關(guān)鍵點(diǎn)實(shí)施時(shí)間備注1接管驗(yàn)收實(shí)施建筑體和設(shè)備資料接收、建檔交樓前15天完成具體時(shí)間按施工進(jìn)度安排調(diào)整『迎賓華府B區(qū)』小區(qū)設(shè)施設(shè)備交接、驗(yàn)收、試運(yùn)行問題備忘檔案建立、分類、管理清潔開荒2入伙及裝修管理完善入伙計(jì)劃同上模擬實(shí)操備齊入伙資料入伙儀式及辦理入伙手續(xù)裝修審批及監(jiān)管3首次征求業(yè)主單位意見征求合理化提議入伙后60日內(nèi)上門調(diào)查和回訪分析調(diào)查結(jié)果