不良資產(chǎn)清收處置手段與流程概述X模板

不良資產(chǎn)清收處理手段和步驟（一）１.常規(guī)催收（一）定義常規(guī)催收是指利用多種非訴訟催收手段，督促債務(wù)人/擔(dān)保人及其它還款義務(wù)人償還債務(wù)清收方法，包含協(xié)商還款、電話催收、媒體公告催收、信函（含公證送達(dá)）催收等方法。（二）適用條件常規(guī)催收關(guān)鍵適適用于滿足以下條件不良授信用戶：①有較強(qiáng)還款意愿。②有效資產(chǎn)能完全覆蓋其債務(wù)。③負(fù)債結(jié)構(gòu)簡單，其它債權(quán)人未采取且估計在催收期內(nèi)不會采取法律行動。④能夠根據(jù)約定還款計劃準(zhǔn)期償還債務(wù)。⑤如采取法律訴訟將影響債務(wù)償還。⑥其它適合采取常規(guī)清收方法情形。（三）工作步驟（四）利弊分析常規(guī)清收作為銀行不良資產(chǎn)清收一個關(guān)鍵手段，含有成本低、操作技術(shù)難度不高優(yōu)勢，絕大部分從事不良資產(chǎn)清收處理工作人員均能熟練掌握并利用，同時鑒于大部分借款人并非主觀惡意逃廢銀行債務(wù)，所以采取常規(guī)清收手段能夠把對借款人影響降到最低，能夠確保在有效維護(hù)和借款人關(guān)系基礎(chǔ)上取得清收處理效益最大化。常規(guī)清收手段弊端在于清收處理效果關(guān)鍵取決于借款人還款意愿和還款能力，假如借款人還款意愿產(chǎn)生改變，就不得不采取其它清收手段；同時，常規(guī)清收手段基礎(chǔ)在于借款人借款單一或其它債權(quán)人不會采取法律訴訟，可變原因較多，需時刻關(guān)注并調(diào)整清收策略。（五）風(fēng)險控制①正確清查債務(wù)人/擔(dān)保人資產(chǎn)和負(fù)債情況，評定資產(chǎn)價值，分析負(fù)債結(jié)構(gòu)，了解其它債權(quán)人清收動向。②保持對債務(wù)人/擔(dān)保人催收力度和頻度，標(biāo)準(zhǔn)上應(yīng)每十二個月送達(dá)一次催收函，收取回執(zhí)后歸檔，并依據(jù)實(shí)際情況或相關(guān)法律要求，增加催收頻度。③對尚處于正常經(jīng)營債務(wù)人，標(biāo)準(zhǔn)上應(yīng)每三個月現(xiàn)場核查其生產(chǎn)經(jīng)營情況和抵質(zhì)押物存續(xù)情況，如出現(xiàn)重大風(fēng)險事項或改變，應(yīng)立即核實(shí)并采取對應(yīng)控制方法。④應(yīng)盡早協(xié)商債務(wù)清償方案并付諸實(shí)施。⑤可要求并落實(shí)追加擔(dān)保。２.依法收貸（一）定義依法收貸是指銀行就到期未受清償債權(quán)，依法向管轄法院（或仲裁機(jī)構(gòu)）提交訴訟、仲裁、申請支付令或?qū)嵤┕C債權(quán)文書等，經(jīng)過管轄法院（或仲裁機(jī)構(gòu)）判決（或裁決）、裁定，確立債權(quán)正當(dāng)性，依據(jù)判決書或裁定書回收債權(quán)，或依靠強(qiáng)制實(shí)施程序（含和解）收回債權(quán)清收處理方法。1.民事訴訟人民法院提起訴訟，人民法院立案受理，在雙方當(dāng)事人和其它訴訟參與人參與下，經(jīng)人民法院審理和處理民事、經(jīng)濟(jì)糾紛等案件制度。2.民商事仲裁指當(dāng)事人依據(jù)簽訂仲裁協(xié)議或仲裁條款，自愿將其協(xié)議糾紛和其它財產(chǎn)權(quán)益糾紛提交由非官方身份仲裁員組成仲裁庭進(jìn)行裁判，并受該裁判約束一個制度。3.民事督促（支付令）指人民法院依據(jù)債權(quán)人給付現(xiàn)金和有價證券申請，以支付令形式，催促債務(wù)人限期推行義務(wù)一個特殊法律程序。4.實(shí)施公證債權(quán)文書指當(dāng)債務(wù)人不推行或不合適推行經(jīng)公證以給付為內(nèi)容并載明債務(wù)人愿意接收強(qiáng)制實(shí)施承諾債權(quán)文書時，債權(quán)人能夠向原公證機(jī)關(guān)申請實(shí)施證書，并憑原公證書及實(shí)施證書依法向有管轄權(quán)人民法院申請實(shí)施。管轄法院經(jīng)審查該公證債權(quán)文書無誤，依法開啟強(qiáng)制實(shí)施程序清收處理方法。5.直接向法院申請實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)為快速實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)，債權(quán)人（擔(dān)保物權(quán)人）能夠向擔(dān)保財產(chǎn)所在地或擔(dān)保物權(quán)登記地基層人民法院提出直接申請實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)，請求人民法院拍賣或變賣擔(dān)保物權(quán)。（二）適用條件（1）普遍適用條件1、債務(wù)人無力清償?shù)狡趥鶆?wù)。2、債務(wù)雖未到期，但債務(wù)人/擔(dān)保人生產(chǎn)經(jīng)營陷入困境，財務(wù)情況嚴(yán)重惡化。3、債務(wù)人/擔(dān)保人已停止經(jīng)營，處于關(guān)、停、并、轉(zhuǎn)狀態(tài)，或?qū)嶋H控制人下落不明。4、債務(wù)人/擔(dān)保人還款意愿差，且不配合簽署催收文件。5、債務(wù)人/擔(dān)保人有顯著轉(zhuǎn)移資產(chǎn)或逃廢債務(wù)行為。6、債務(wù)人/擔(dān)保人包含其它訴訟，可能影響到銀行債權(quán)安全。7、債務(wù)人/擔(dān)保人實(shí)際控制人包含刑事案件。8、債務(wù)人/擔(dān)保人法人代表外逃、死亡或失蹤。9、其它適合采取訴訟方法情形。（2）適用民事訴訟條件1、簽署協(xié)議爭議處理條款中，未約定提交仲裁裁決或約定不明。2、當(dāng)?shù)鼗鶎臃ㄔ翰恢С稚暾堉Ц读睢?、未對債權(quán)文書實(shí)施給予強(qiáng)制實(shí)施效力公證，或雖有相關(guān)公證，但公證機(jī)關(guān)拒絕簽發(fā)實(shí)施證書。（3）適用民商事仲裁條件1、當(dāng)事各方自愿達(dá)成仲裁協(xié)議。2、仲裁協(xié)議正當(dāng)有效。（4）適用民事督促（支付令）條件1、請求給付現(xiàn)金或匯票、本票、支票和股票、債券、國庫券、可轉(zhuǎn)讓存款單等有價證券。2、請求給付現(xiàn)金或有價證券已到期且數(shù)額確定，并寫明了請求所依據(jù)事實(shí)、證據(jù)。3、債權(quán)人沒有對等給付義務(wù)。4、支付令能夠送達(dá)債務(wù)人。5、債權(quán)人和債務(wù)人沒有其它債務(wù)糾紛。（5）適用實(shí)施公證債權(quán)文書條件1、各方當(dāng)事人簽署符正當(dāng)律要求可經(jīng)過公證方法給予強(qiáng)制實(shí)施效力債權(quán)文書。2、經(jīng)公證機(jī)關(guān)依法公證并已給予該債權(quán)文書強(qiáng)制實(shí)施效力。3、債務(wù)人不推行或不完全推行公證機(jī)關(guān)給予強(qiáng)制實(shí)施效力債權(quán)文書。4、債權(quán)人向原公證機(jī)關(guān)申請，經(jīng)審查后取得簽發(fā)實(shí)施證書。（6）適用直接申請法院實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)條件1、法定債務(wù)人到期不推行債務(wù)或當(dāng)事人另行約定實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)事由出現(xiàn)。2、債權(quán)債務(wù)關(guān)系清楚，抵押正當(dāng)有效，相關(guān)手續(xù)材料齊備。（三）工作步驟（四）利弊分析依法收貸是不良資產(chǎn)清收一個常見手段，能立即有效地保護(hù)債權(quán)人正當(dāng)權(quán)益，在現(xiàn)在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，如債務(wù)人/擔(dān)保人有意“拖、賴”不還，甚至惡意逃廢銀行債務(wù)，債權(quán)人極難利用經(jīng)濟(jì)、行政手段處理，而法律因?yàn)槠涮囟?quán)威性、強(qiáng)制性、抗干擾性等特點(diǎn)，能夠公平、公正和合理地處理債務(wù)糾紛；同時，依法收貸能快速、正確地控制債務(wù)人/擔(dān)保人有效資產(chǎn)，預(yù)防債務(wù)人/擔(dān)保人采取多種手段轉(zhuǎn)移、藏匿本身財產(chǎn)。依法收貸最大弊端在于結(jié)果不可控制性，因?yàn)楝F(xiàn)在司法環(huán)境和地方保護(hù)主義，依法收貸工作常碰到“不受理、不判決、不實(shí)施”等尷尬局面，也常常出現(xiàn)“贏了官司輸了錢”不正?，F(xiàn)象，這些情況改變是整個社會系統(tǒng)工程，而非債權(quán)人單方面能力所及；依法收貸過程中所包含部門較多（如法院、評定機(jī)構(gòu)、拍賣機(jī)構(gòu)等）、步驟較長，肯定造成依法收貸花費(fèi)時間較長、成本較高。（五）風(fēng)險控制（1）發(fā)覺用戶包含債務(wù)糾紛，要立即采取有效方法防范風(fēng)險。為盡可能控制債務(wù)人/擔(dān)保人有效資產(chǎn)及其處分主動權(quán)，預(yù)防其轉(zhuǎn)移或惡意處分財產(chǎn)，在提交訴訟（或仲裁）時應(yīng)立即向管轄法院申請財產(chǎn)保全，必需時采取訴前保全，努力爭取首封，掌握資產(chǎn)處理權(quán)。盡可能避免發(fā)生一般債權(quán)人審理或?qū)嵤┓ㄔ合炔扇〔榉?、扣押、凍結(jié)等方法，取得對擔(dān)保物處理權(quán)。（2）訴訟前應(yīng)完整搜集并向法院提交證據(jù)材料，同時親密跟進(jìn)訴訟審理進(jìn)程，盡早取得生效法律文書，以確立債權(quán)正當(dāng)性。（3）依據(jù)生效法律文書要求嚴(yán)格監(jiān)督債務(wù)人/擔(dān)保人在要求時間內(nèi)推行清償義務(wù)或依法申請強(qiáng)制實(shí)施。（4）在訴訟及實(shí)施過程中要親密關(guān)注法院查封、扣押、凍結(jié)被實(shí)施人資產(chǎn)效期及效力情況，立即申請續(xù)期或采取相關(guān)方法。（5）對顯著錯誤或顯失公平判決或裁定，應(yīng)立即提起上訴或申訴。３.處理抵質(zhì)押物（一）定義處理抵質(zhì)押物是指債務(wù)推行期屆滿，債權(quán)人（在本節(jié)中即指抵押權(quán)人/質(zhì)權(quán)人，下同）未受清償或發(fā)生約定實(shí)現(xiàn)抵質(zhì)押權(quán)情形時，債權(quán)人經(jīng)過和債務(wù)人（在本節(jié)中即指抵押人/出質(zhì)人，下同）協(xié)商或向法院申請經(jīng)過司法路徑對抵質(zhì)押物給予變現(xiàn)，變現(xiàn)所得優(yōu)先用于償還所擔(dān)保債務(wù)清收處理方法。（二）適用條件（1）辦理了抵質(zhì)押登記手續(xù)，抵質(zhì)押權(quán)人對抵質(zhì)押人抵押權(quán)必需有效；（2）主債權(quán)未受清償且已屆清償期，或抵質(zhì)押人同意處理抵質(zhì)押物用于清償所擔(dān)保債務(wù)。（三）工作步驟（1）經(jīng)過押品管理團(tuán)體對押品現(xiàn)場核查情況確定抵質(zhì)押物現(xiàn)實(shí)狀況和登記有效性，若現(xiàn)場核查時間間隔較長，應(yīng)在處理前到相關(guān)部門重新核實(shí)。（2）通知債務(wù)人和抵質(zhì)押人對設(shè)定抵質(zhì)押物進(jìn)行處理和處理方法，假如采取變賣或折價方法處理抵質(zhì)押物，變賣價格或折價金額由雙方協(xié)商確定，協(xié)商不成，應(yīng)采取拍賣方法進(jìn)行。（3）采取拍賣方法處理時，抵質(zhì)押權(quán)人和抵押人共同委托含有對應(yīng)資質(zhì)評定機(jī)構(gòu)對擬處理抵質(zhì)押物進(jìn)行評定確定處理價格。（4）抵質(zhì)押權(quán)人和抵押人共同選定拍賣行依據(jù)評定價格進(jìn)行公開拍賣。(四）利弊分析（1）有利方面1、有利于債務(wù)立即得到償還，尤其是在貸款形成不良以后，有利于立即收回不良資產(chǎn)，改善資產(chǎn)質(zhì)量。2、債務(wù)人在現(xiàn)金流不足情況下，處理抵質(zhì)押物有利于緩解債務(wù)人資金擔(dān)心情況，維持其正常經(jīng)營。（2）不利方面1、企業(yè)在剛剛出現(xiàn)經(jīng)營困難情況下，處理其抵質(zhì)押物可能會影響其還款主動性，甚至不配合清收處理工作，從而造成處理被動，甚至走向法律訴訟。2、在不經(jīng)過法律程序處理抵質(zhì)押物時，抵質(zhì)押物真實(shí)情況、瑕疵情況較難調(diào)查清楚，處理難度對應(yīng)增大。3、抵押人不一樣意處理或提出異議時候?qū)⒂绊懫涮幚怼?、一旦抵質(zhì)押物被其它債權(quán)人查封在先，即使銀行審定了抵押且有效，但仍無法實(shí)現(xiàn)處理，只有等其它債權(quán)人處理時主張優(yōu)先受償。(五)風(fēng)險控制（1）中國擔(dān)保法對不一樣抵押物抵押登記要求了不一樣法律意義，即抵押協(xié)議生效要件和對抗要件，抵押協(xié)議須經(jīng)登記才生效。質(zhì)押包含動產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押。動產(chǎn)質(zhì)押以動產(chǎn)交付為協(xié)議生效要件。而權(quán)利質(zhì)押需要進(jìn)行質(zhì)押登記。依法辦理抵（質(zhì)）押物登記，是確保銀行擔(dān)保手續(xù)正當(dāng)有效前提。也是債權(quán)人處理和行使抵質(zhì)押權(quán)前提。（2）盡早經(jīng)過司法程序處理抵質(zhì)押物，避免處理過程中發(fā)生其它難以預(yù)料情況，立即回收現(xiàn)金和其它資產(chǎn)。不良資產(chǎn)清收處理手段和步驟（二）第二節(jié)依法收貸一、定義依法收貸是指我行就到期未受清償債權(quán)，依法向管轄法院（或仲裁機(jī)構(gòu)）提交訴訟、仲裁、申請支付令或?qū)嵤┕C債權(quán)文書等，經(jīng)過管轄法院（或仲裁機(jī)構(gòu)）判決（或裁決）、裁定，確立債權(quán)正當(dāng)性，依據(jù)判決書或裁定書回收債權(quán)，或依靠強(qiáng)制實(shí)施程序（含和解）收回債權(quán)清收處理方法。（一）民事訴訟指向人民法院提起訴訟，人民法院立案受理，在雙方當(dāng)事人和其它訴訟參與人參與下，經(jīng)人民法院審理和處理民事、經(jīng)濟(jì)糾紛等案件制度。（二）民商事仲裁指當(dāng)事人依據(jù)簽訂仲裁協(xié)議或仲裁條款，自愿將其協(xié)議糾紛和其它財產(chǎn)權(quán)益糾紛提交由非官方身份仲裁員組成仲裁庭進(jìn)行裁判，并受該裁判約束一個制度。（三）民事督促（支付令）指人民法院依據(jù)債權(quán)人給付現(xiàn)金和有價證券申請，以支付令形式，催促債務(wù)人限期推行義務(wù)一個特殊法律程序。（四）實(shí)施公證債權(quán)文書指當(dāng)債務(wù)人不推行或不合適推行經(jīng)公證以給付為內(nèi)容并載明債務(wù)人愿意接收強(qiáng)制實(shí)施承諾債權(quán)文書時，債權(quán)人能夠向原公證機(jī)關(guān)申請實(shí)施證書，并憑原公證書及實(shí)施證書依法向有管轄權(quán)人民法院申請實(shí)施。管轄法院經(jīng)審查該公證債權(quán)文書無誤，依法開啟強(qiáng)制實(shí)施程序清收處理方法。（五）直接向法院申請實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)為快速實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)，債權(quán)人（擔(dān)保物權(quán)人）能夠向擔(dān)保財產(chǎn)所在地或擔(dān)保物權(quán)登記地基層人民法院提出直接申請實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)，請求人民法院拍賣或變賣擔(dān)保物權(quán)。二、適用條件（一）普遍適用條件1、債務(wù)人無力清償?shù)狡趥鶆?wù)。2、債務(wù)雖未到期，但債務(wù)人/擔(dān)保人生產(chǎn)經(jīng)營陷入困境，財務(wù)情況嚴(yán)重惡化。3、債務(wù)人/擔(dān)保人已停止經(jīng)營，處于關(guān)、停、并、轉(zhuǎn)狀態(tài)，或?qū)嶋H控制人下落不明。4、債務(wù)人/擔(dān)保人還款意愿差，且不配合簽署催收文件。5、債務(wù)人/擔(dān)保人有顯著轉(zhuǎn)移資產(chǎn)或逃廢債務(wù)行為。6、債務(wù)人/擔(dān)保人包含其它訴訟，可能影響到我行債權(quán)安全。7、債務(wù)人/擔(dān)保人實(shí)際控制人包含刑事案件。8、債務(wù)人/擔(dān)保人法人代表外逃、死亡或失蹤。9、其它適合采取訴訟方法情形。（二）適用民事訴訟條件1、簽署協(xié)議爭議處理條款中，未約定提交仲裁裁決或約定不明。2、當(dāng)?shù)鼗鶎臃ㄔ翰恢С稚暾堉Ц读睢?、未對債權(quán)文書實(shí)施給予強(qiáng)制實(shí)施效力公證，或雖有相關(guān)公證，但公證機(jī)關(guān)拒絕簽發(fā)實(shí)施證書。（三）適用民商事仲裁條件1、當(dāng)事各方自愿達(dá)成仲裁協(xié)議。2、仲裁協(xié)議正當(dāng)有效。（四）適用民事督促（支付令）條件1、請求給付現(xiàn)金或匯票、本票、支票和股票、債券、國庫券、可轉(zhuǎn)讓存款單等有價證券。2、請求給付現(xiàn)金或有價證券已到期且數(shù)額確定，并寫明了請求所依據(jù)事實(shí)、證據(jù)。3、債權(quán)人沒有對等給付義務(wù)。4、支付令能夠送達(dá)債務(wù)人。5、債權(quán)人和債務(wù)人沒有其它債務(wù)糾紛。（五）適用實(shí)施公證債權(quán)文書條件1、各方當(dāng)事人簽署符正當(dāng)律要求可經(jīng)過公證方法給予強(qiáng)制實(shí)施效力債權(quán)文書。2、經(jīng)公證機(jī)關(guān)依法公證并已給予該債權(quán)文書強(qiáng)制實(shí)施效力。3、債務(wù)人不推行或不完全推行公證機(jī)關(guān)給予強(qiáng)制實(shí)施效力債權(quán)文書。4、債權(quán)人向原公證機(jī)關(guān)申請，經(jīng)審查后取得簽發(fā)實(shí)施證書。（六）適用直接申請法院實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)條件1、法定債務(wù)人到期不推行債務(wù)或當(dāng)事人另行約定實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)事由出現(xiàn)。2、債權(quán)債務(wù)關(guān)系清楚，抵押正當(dāng)有效，相關(guān)手續(xù)材料齊備。三、工作步驟四、利弊分析依法收貸是不良資產(chǎn)清收一個常見手段，能立即有效地保護(hù)債權(quán)人正當(dāng)權(quán)益，在現(xiàn)在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，如債務(wù)人/擔(dān)保人有意“拖、賴”不還，甚至惡意逃廢銀行債務(wù)，債權(quán)人極難利用經(jīng)濟(jì)、行政手段處理，而法律因?yàn)槠涮囟?quán)威性、強(qiáng)制性、抗干擾性等特點(diǎn)，能夠公平、公正和合理地處理債務(wù)糾紛；同時，依法收貸能快速、正確地控制債務(wù)人/擔(dān)保人有效資產(chǎn)，預(yù)防債務(wù)人/擔(dān)保人采取多種手段轉(zhuǎn)移、藏匿本身財產(chǎn)。

依法收貸最大弊端在于結(jié)果不可控制性，因?yàn)楝F(xiàn)在司法環(huán)境和地方保護(hù)主義，依法收貸工作常碰到“不受理、不判決、不實(shí)施”等尷尬局面，也常常出現(xiàn)“贏了官司輸了錢”不正常現(xiàn)象，這些情況改變是整個社會系統(tǒng)工程，而非債權(quán)人單方面能力所及；依法收貸過程中所包含部門較多（如法院、評定機(jī)構(gòu)、拍賣機(jī)構(gòu)等）、步驟較長，肯定造成依法收貸花費(fèi)時間較長、成本較高。五、風(fēng)險控制（一）發(fā)覺用戶包含債務(wù)糾紛，要立即采取有效方法防范風(fēng)險。為盡可能控制債務(wù)人/擔(dān)保人有效資產(chǎn)及其處分主動權(quán)，預(yù)防其轉(zhuǎn)移或惡意處分財產(chǎn)，在提交訴訟（或仲裁）時應(yīng)立即向管轄法院申請財產(chǎn)保全，必需時采取訴前保全，努力爭取首封，掌握資產(chǎn)處理權(quán)。盡可能避免發(fā)生一般債權(quán)人審理或?qū)嵤┓ㄔ合炔扇〔榉?、扣押、凍結(jié)等方法，取得對擔(dān)保物處理權(quán)。（二）訴訟前應(yīng)完整搜集并向法院提交證據(jù)材料，同時親密跟進(jìn)訴訟審理進(jìn)程，盡早取得生效法律文書，以確立債權(quán)正當(dāng)性。（三）依據(jù)生效法律文書要求嚴(yán)格監(jiān)督債務(wù)人/擔(dān)保人在要求時間內(nèi)推行清償義務(wù)或依法申請強(qiáng)制實(shí)施。（四）在訴訟及實(shí)施過程中要親密關(guān)注法院查封、扣押、凍結(jié)被實(shí)施人資產(chǎn)效期及效力情況，立即申請續(xù)期或采取相關(guān)方法。（五）對顯著錯誤或顯失公平判決或裁定，應(yīng)立即提起上訴或申訴。延伸閱讀延伸閱讀銀行貸款清收訴訟中，怎樣攻克保全難關(guān)？銀行不良貸款清收訴訟中，對于辦理了抵押登記抵押物，法院基于多種顧慮，通常并不傾向于裁定財產(chǎn)保全。即使理論上財產(chǎn)保全并不影響抵押權(quán)人優(yōu)先受償權(quán)，但實(shí)際上假如不采取財產(chǎn)保全，可能會造成抵押權(quán)人權(quán)利難以實(shí)現(xiàn)。那么，在這種情況下，作為債權(quán)方代理人，怎樣才能排除法院顧慮，攻克保全難關(guān)呢？銀行不良貸款清收訴訟中，法院往往對于已經(jīng)辦理了抵押登記抵押物，認(rèn)為基于優(yōu)先受償權(quán)保障，不存在會使銀行正當(dāng)權(quán)益受到難以填補(bǔ)損害緊急情況或其它使判決不能實(shí)施或難以實(shí)施情況，所以認(rèn)定銀行財產(chǎn)保全方法沒有必需性。但實(shí)際上，即使辦理了抵押登記，亦應(yīng)對抵押房屋采取財產(chǎn)保全方法。盡管民事訴訟法司法解釋要求了人民法院對抵押物采取保全方法，不影響抵押權(quán)人優(yōu)先受償權(quán)，但這僅是就實(shí)體權(quán)利要求。而在司法程序中，基于首封法院對查封財產(chǎn)優(yōu)先處理權(quán)，會使抵押權(quán)人喪失主動權(quán)，增加抵押物處理時間及成本，最終影響到抵押權(quán)順利實(shí)現(xiàn)。司法實(shí)踐中，不一樣階段申請財產(chǎn)保全程序存在差異，各地法院對于提供擔(dān)保具體要求不一樣，再加上管轄法院辦事步驟差異，實(shí)踐中保全也會碰到重重障礙。部分法院對該類案件保全申請設(shè)置較高門檻，給申請人設(shè)置障礙，比如在申請人已提供上級分行擔(dān)保函外，額外要求提供抵押房屋評定匯報、和不少于保全數(shù)額20%現(xiàn)金擔(dān)保等，所以，在包含具體案件時，需要和保全法官進(jìn)行充足溝通，打破法官先入為主偏見。以下以北京為例說明申請人面對此種保全障礙時應(yīng)對策略：一、銀行作為特殊主體，以上級機(jī)構(gòu)出具擔(dān)保函作為信用擔(dān)保有法可依依據(jù)《北京市高級人民法院相關(guān)財產(chǎn)保全若干問題要求（試行）》、《北京市高級人民法院相關(guān)立案階段財產(chǎn)保全試點(diǎn)工作若干要求（試行）》相關(guān)要求，申請人申請財產(chǎn)保全能夠以下列方法提供擔(dān)保：（一）申請人提供物擔(dān)?；颥F(xiàn)金擔(dān)保；（二）第三人提供物擔(dān)?；颥F(xiàn)金擔(dān)保；（三）法院許可金融機(jī)構(gòu)、融資性擔(dān)保企業(yè)提供信用擔(dān)保。商業(yè)銀行、保險企業(yè)等金融機(jī)構(gòu)分支機(jī)構(gòu)申請財產(chǎn)保全，人民法院能夠接收其上級機(jī)構(gòu)出具擔(dān)保函作為信用擔(dān)保。法院許可金融機(jī)構(gòu)、融資性擔(dān)保企業(yè)提供信用擔(dān)保，在出具擔(dān)保書同時，應(yīng)該向人民法院提交上級機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、相關(guān)財務(wù)情況資料。值得注意是，銀行以上級機(jī)構(gòu)出具擔(dān)保函作為信用擔(dān)保即使有法可依，但不意味著法院必需接收擔(dān)保函形式擔(dān)保。具體采取哪種方法作為擔(dān)保，現(xiàn)在北京市各個法院并無統(tǒng)一做法，法院有自主選擇物擔(dān)保、現(xiàn)金擔(dān)保抑或信用擔(dān)保權(quán)利。二、超標(biāo)額查封例外實(shí)務(wù)中，為避免超標(biāo)采取財產(chǎn)保全方法，法院會要求申請人提供必需證據(jù)證實(shí)標(biāo)物大約價值，在大約價值不超出申請標(biāo)情況下即可采取保全方法。按揭貸款清收訴訟中，申請人申請保全抵押房屋，有些保全法官要求申請人提供需保全房屋評定匯報，評定房屋價值，假如房屋價值超出法律文書確定債權(quán)額，則做出不予保全裁定。因房屋評定金錢花費(fèi)、時長花費(fèi)，影響保全進(jìn)程，和評定價值往往高于請求債權(quán)額，結(jié)果引向不利，故為了確保申請人利益，立即查封房屋，需和保全法官進(jìn)行充足溝通，協(xié)商要求不提供評定匯報前提下進(jìn)行財產(chǎn)保全。法律依據(jù)是《最高人民法院相關(guān)人民法院民事實(shí)施中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)要求》第二十一條要求：查封、扣押、凍結(jié)被實(shí)施人財產(chǎn)，以其價額足以清償法律文書確定債權(quán)額及實(shí)施費(fèi)用為限，不得顯著超標(biāo)額查封、扣押、凍結(jié)。發(fā)覺超標(biāo)額查封、扣押、凍結(jié)，人民法院應(yīng)該依據(jù)被實(shí)施人申請或依職權(quán)，立即解除對超標(biāo)額部分財產(chǎn)查封、扣押、凍結(jié)，但該財產(chǎn)為不可分物且被實(shí)施人無其它可供實(shí)施財產(chǎn)或其它財產(chǎn)不足以清償債務(wù)除外。該條要求屬于超標(biāo)額查封例外，被保全財產(chǎn)難以明確分割或具體價值難以判定，能夠整體查封、凍結(jié)。房屋屬于不可分割物，法院不能以價值顯著超出申請保全標(biāo)額不可分割物為由拒絕接收財產(chǎn)保全申請，在這個論點(diǎn)支撐下，法院要求提供房屋評定匯報也就沒有必需提供必需了。三、現(xiàn)金擔(dān)保義務(wù)免去上文提到，按揭貸款清收訴訟中，銀行以上級機(jī)構(gòu)出具擔(dān)保函作為信用擔(dān)保即使有法可依，但不意味著法院必需接收信用擔(dān)保。法院有權(quán)選擇具體采取哪種方法作為擔(dān)保。在法院要求提供現(xiàn)金擔(dān)保情況下，怎樣和法官進(jìn)行行之有效溝通，免去現(xiàn)金擔(dān)保義務(wù)？首先，需要思索和區(qū)分不一樣立場上采取保全方法影響，站在申請人立場，考慮是經(jīng)過控制財產(chǎn)線索以保障裁判文書實(shí)施，不過站在法官立場，更多考慮是最大可能確保不發(fā)生保全錯誤情形。區(qū)分了這一點(diǎn)，就能明白法官為何要申請人提供對應(yīng)擔(dān)保，尤其是現(xiàn)金擔(dān)保這種最簡易操作變現(xiàn)方法。掌握了法官心理，就能夠從是否會發(fā)生保全錯誤情形這一角度出發(fā)，向法官說明理由和見解。銀行貸款清收訴訟案件通常事實(shí)清楚,權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確，證據(jù)充足，且申請保全房屋為申請人已設(shè)置抵押權(quán)抵押物，采取保全方法正當(dāng)合理，風(fēng)險小，并屬于能夠控制范圍內(nèi)。且申請人已按要求提供了上級機(jī)構(gòu)以自有資產(chǎn)提供擔(dān)保擔(dān)保函，為風(fēng)險發(fā)生提供了可供救助保障。其次，能夠從司法實(shí)踐中通例說服法官，比如同法院其它法官能夠接收擔(dān)保函形式擔(dān)保，無需額外提供現(xiàn)金擔(dān)保，其它同級法院甚至上級法院也無需現(xiàn)金擔(dān)保，采納接收信用擔(dān)保。以實(shí)例舉例和保全法官建立良好溝通，曉之以理，動之以情，爭取最大化為當(dāng)事人減輕負(fù)擔(dān)，保障保全手續(xù)和訴訟程序順利進(jìn)行。律師在訴訟過程中，怎樣處理和法官關(guān)系，以何種姿態(tài)和法官相處，怎樣使法官更易于接收律師見解，這是律師在執(zhí)業(yè)過程中需要不停思索和改善。律師在主動主張和維護(hù)當(dāng)事人正當(dāng)權(quán)利同時，要時刻想著法官在審理過程中碰到困難、法官思維模式和審判習(xí)慣。在見解發(fā)生分歧時候，律師全部應(yīng)該發(fā)揮專業(yè)分析能力、表示能力和溝通能力，使用方法官最輕易接收方法，適時為法官提供提議和幫助，奠定律師作為幫助者地位和作用。.不良資產(chǎn)清收處理手段和步驟（三）第三節(jié)處理抵質(zhì)押物一、定義處理抵質(zhì)押物是指債務(wù)推行期屆滿，債權(quán)人（在本節(jié)中即指抵押權(quán)人/質(zhì)權(quán)人，下同）未受清償或發(fā)生約定實(shí)現(xiàn)抵質(zhì)押權(quán)情形時，債權(quán)人經(jīng)過和債務(wù)人（在本節(jié)中即指抵押人/出質(zhì)人，下同）協(xié)商或向法院申請經(jīng)過司法路徑對抵質(zhì)押物給予變現(xiàn)，變現(xiàn)所得優(yōu)先用于償還所擔(dān)保債務(wù)清收處理方法。二、適用條件（一）辦理了抵質(zhì)押登記手續(xù)，抵質(zhì)押權(quán)人對抵質(zhì)押人抵押權(quán)必需有效；（二）主債權(quán)未受清償且已屆清償期，或抵質(zhì)押人同意處理抵質(zhì)押物用于清償所擔(dān)保債務(wù)。三、工作步驟（一）經(jīng)過押品管理團(tuán)體對押品現(xiàn)場核查情況確定抵質(zhì)押物現(xiàn)實(shí)狀況和登記有效性，若現(xiàn)場核查時間間隔較長，應(yīng)在處理前到相關(guān)部門重新核實(shí)。（二）通知債務(wù)人和抵質(zhì)押人對設(shè)定抵質(zhì)押物進(jìn)行處理和處理方法，假如采取變賣或折價方法處理抵質(zhì)押物，變賣價格或折價金額由雙方協(xié)商確定，協(xié)商不成，應(yīng)采取拍賣方法進(jìn)行。（三）采取拍賣方法處理時，抵質(zhì)押權(quán)人和抵押人共同委托含有對應(yīng)資質(zhì)評定機(jī)構(gòu)對擬處理抵質(zhì)押物進(jìn)行評定確定處理價格。（四）抵質(zhì)押權(quán)人和抵押人共同選定拍賣行依據(jù)評定價格進(jìn)行公開拍賣。四、利弊分析（一）有利方面1、有利于債務(wù)立即得到償還，尤其是在貸款形成不良以后，有利于立即收回不良資產(chǎn)，改善資產(chǎn)質(zhì)量。2、債務(wù)人在現(xiàn)金流不足情況下，處理抵質(zhì)押物有利于緩解債務(wù)人資金擔(dān)心情況，維持其正常經(jīng)營。（二）不利方面1、企業(yè)在剛剛出現(xiàn)經(jīng)營困難情況下，處理其抵質(zhì)押物可能會影響其還款主動性，甚至不配合清收處理工作，從而造成處理被動，甚至走向法律訴訟。2、在不經(jīng)過法律程序處理抵質(zhì)押物時，抵質(zhì)押物真實(shí)情況、瑕疵情況較難調(diào)查清楚，處理難度對應(yīng)增大。3、抵押人不一樣意處理或提出異議時候?qū)⒂绊懫涮幚怼?、一旦抵質(zhì)押物被其它債權(quán)人查封在先，即使我行審定了抵押且有效，但仍無法實(shí)現(xiàn)處理，只有等其它債權(quán)人處理時主張優(yōu)先受償。五、風(fēng)險控制（一）中國擔(dān)保法對不一樣抵押物抵押登記要求了不一樣法律意義，即抵押協(xié)議生效要件和對抗要件，抵押協(xié)議須經(jīng)登記才生效。質(zhì)押包含動產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押。動產(chǎn)質(zhì)押以動產(chǎn)交付為協(xié)議生效要件。而權(quán)利質(zhì)押需要進(jìn)行質(zhì)押登記。依法辦理抵（質(zhì)）押物登記，是確保銀行擔(dān)保手續(xù)正當(dāng)有效前提。也是債權(quán)人處理和行使抵質(zhì)押權(quán)前提。（二）盡早經(jīng)過司法程序處理抵質(zhì)押物，避免處理過程中發(fā)生其它難以預(yù)料情況，立即回收現(xiàn)金和其它資產(chǎn)。延伸閱讀銀行不良貸款抵押物處理現(xiàn)實(shí)狀況及策略分析一、不良貸款抵押物處理困難現(xiàn)實(shí)狀況目前，中國經(jīng)濟(jì)增速下行顯著，行業(yè)風(fēng)險、區(qū)域風(fēng)險疊加，信用風(fēng)險突出，銀行業(yè)面臨經(jīng)營形勢十分嚴(yán)峻，和之對應(yīng)是，不良貸款快速和大幅上升，銀行有被動成為“房東”趨勢，手中掌握抵押物也越來越多，但抵押物處理和實(shí)施卻進(jìn)展緩慢，有些抵押物明明產(chǎn)權(quán)清楚、情況良好也極難處理，迫不得已，只有經(jīng)過資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或核銷方法來化解不良貸款，銀行正常經(jīng)營受到不一樣程度影響，營業(yè)利潤也受到了較大侵蝕。現(xiàn)在，抵押物實(shí)施中碰到障礙關(guān)鍵存在有以下多個情況：1.抵押人、借款人失聯(lián)或不配合，人為拉長了抵押物處理時間當(dāng)?shù)盅嘿J款逾期且催收進(jìn)展緩慢、銀行迫不得已進(jìn)行訴訟并經(jīng)過法院處理抵押物時，抵押人往往以種種理由推脫、搪塞，拒不配合，或試圖經(jīng)過多種路徑阻礙司法實(shí)施，拖延抵押物處理，如：拒絕簽收法院相關(guān)文書，造成銀行在處理步驟需要進(jìn)行公告，或，不停向法院提出異議或上訴來拖延處理時間，進(jìn)而影響抵押物處理效率。據(jù)了解，這類情況比較普遍，占實(shí)施困難案件百分比近40%.2.抵押物非貸款銀行首封，需要首封法院推進(jìn)才能進(jìn)行司法拍賣，使得銀行在后期司法拍賣中較為被動因?yàn)槎鄠€原因，部分借款企業(yè)或擔(dān)保企業(yè)在銀行抵押物往往被多家執(zhí)法機(jī)構(gòu)查封，假如抵押物被她人首封，抵押銀行即使抵押手續(xù)完備也不能獨(dú)立推進(jìn)司法拍賣，商業(yè)銀行對此反響不停。在社會各界強(qiáng)烈呼吁下，江蘇省高院實(shí)施局對首封法院怠于開啟拍賣情況作了推進(jìn)，公布了《相關(guān)實(shí)施疑難若干問題解答》，其中，對同一財產(chǎn)被多個法院查封，而首封法院怠于處理查封財產(chǎn)情形進(jìn)行了規(guī)范，但具體方法在基層法院還未落地或?qū)嵤┎坏轿?，大量抵押物均因?yàn)橘J款銀行非首封而造成銀行貸款無法受償。另外，部分債務(wù)人為了在后期處理中掌握一定談判權(quán)，在風(fēng)險暴露前就采取方法對抵押給銀行抵押物進(jìn)行惡意查封。如某用戶本身經(jīng)營不佳，自知銀行貸款難以到期歸還，抵押人就經(jīng)過民間借貸債權(quán)人對銀行抵押物先行查封，造成銀行處理推進(jìn)困難，并以此要挾，在后期和銀行談判中要求對利息甚至部分本金進(jìn)行減免。3.抵押物土地、房產(chǎn)被分開抵押，需和其它抵押權(quán)人合并處理因?yàn)椴糠值赜虻盅翰粔蛞?guī)范，部分借款人在取得土地證后將土地抵押給甲銀行，用甲銀行貸款進(jìn)行項目建設(shè)，待項目建成后，又將辦妥產(chǎn)權(quán)證房產(chǎn)抵押給乙銀行，再次在乙銀行辦理貸款，一旦借款人發(fā)生風(fēng)險，不管是甲銀行或是乙銀行全部將無法單獨(dú)處理抵押物。我們就曾碰到過這類情況，某貸款人抵押給銀行土地為整個廠區(qū)土地中一部分，其和廠區(qū)其它土地(其它債權(quán)人抵押物)相連，較難分割處理；也曾碰到過某用戶抵押物因?yàn)橹捌髽I(yè)生產(chǎn)需要，地下鋪設(shè)了大量管道，而管道又抵押給了其它債權(quán)人，造成了單靠銀行一家無法推進(jìn)處理情況。4.抵押物處理過程中常常會碰到部分地方政府阻力現(xiàn)階段，企業(yè)大多和地方政府關(guān)系千絲萬縷，出于種種目標(biāo)，部分地方政府會對銀行處理抵押物設(shè)置障礙。如某企業(yè)抵押貸款產(chǎn)生不良，遲遲不還，進(jìn)入法院實(shí)施階段后，借款人住所地區(qū)政府卻正式發(fā)函至法院，聲稱該企業(yè)債務(wù)眾多，為了維護(hù)當(dāng)?shù)厣鐣€(wěn)定，要求對該企業(yè)訴訟案件進(jìn)行集中、整體處理(實(shí)質(zhì)是抵制該銀行對抵押物處理)，并要求法院停止實(shí)施，最終還得到了當(dāng)?shù)胤ㄔ赫J(rèn)可。5.抵押物拍賣變現(xiàn)時，法院對銀行受償范圍進(jìn)行了限定關(guān)鍵表現(xiàn)為以下兩方面，一是受償范圍僅限于房產(chǎn)登記部門登記債權(quán)金額，不包含利息或?qū)崿F(xiàn)債權(quán)費(fèi)用。比如，江蘇省高院公布《相關(guān)目前商事審判若干問題解答》和《江蘇省高級人民法院實(shí)施局相關(guān)印發(fā)〈相關(guān)實(shí)施疑難若干問題解答〉通知》，將擔(dān)保范圍限定在抵押權(quán)登記簿登記范圍內(nèi)，銀行貸款利息和費(fèi)用得不到法院支持情況可能會越來越多。如某用戶，抵押登記時債權(quán)金額僅登記了本金500萬元，判決中法院認(rèn)定銀行僅能就該500萬本金優(yōu)先受償，而利息和相關(guān)費(fèi)用只能作為一般債權(quán)處理；二是表現(xiàn)為即使房地產(chǎn)價格有所上漲，也僅能就當(dāng)初登記債權(quán)受償，且受償金額不能超出授信時評定價格。6.抵押物上附有租賃，從而給正常拍賣造成障礙銀行貸款抵押物上通常會附有租賃協(xié)議，因?yàn)榉缮嫌小百I賣不破租賃”要求，即：如租賃協(xié)議發(fā)生在借款人在銀行借款前，或租賃協(xié)議是經(jīng)銀行同意，即使抵押物進(jìn)行拍賣，以前租賃協(xié)議仍然有效。當(dāng)然，該項要求在保護(hù)承租人權(quán)益同時，也為抵押人編造虛假租賃進(jìn)而阻止銀行處理抵押物提供了便利。去年，某銀行在處理一用戶抵押物某菜場時，承租人舉證該菜場上附有十年期限租賃協(xié)議，面對這一抵押物瑕疵，該銀行經(jīng)過較長時間不懈努力，做了很多方面溝通協(xié)調(diào)工作，耗用了大量人力、財力和物力，經(jīng)過多個渠道主動對抵押物進(jìn)行營銷，最終才得以在三拍中以合理價格拍賣出該抵押物。7.抵押物為唯一居所或抵押物中有些人居住，法院通常不支持推進(jìn)實(shí)施對于住宅進(jìn)行抵押貸款，可能會碰到抵押人用唯一居所抗辯實(shí)施問題。某用戶抵押物為一套別墅，但在實(shí)施時，因?yàn)楸粚?shí)施人提出，該抵押物為其唯一居所，即使該房產(chǎn)為別墅，借款人有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，法院也不支持推進(jìn)實(shí)施。另外，法院在實(shí)施中，對有些人居住抵押房屋，不管是其它民間借貸債務(wù)人或是租賃戶，甚至，抵押房屋中存有物品，法院也大多不愿推進(jìn)實(shí)施拍賣。8.多個抵押物登記在一個她項權(quán)證項下，房產(chǎn)登記部門不予分套解押這類情況關(guān)鍵集中在銀行零售貸款上，如借款人李某，擔(dān)保方法為三處住房抵押，進(jìn)入實(shí)施階段后，因?yàn)槿齻€抵押物在同一個她項權(quán)證上，具體操作中，房產(chǎn)局不支持單套解押，這就要求必需確保三套同時拍賣成功才能解壓。實(shí)施法官認(rèn)為該三套抵押物同時拍賣成功存在一定難度，如只成功拍賣出一套或兩套，又擔(dān)心會損害競買人利益，故遲遲不愿組織拍賣。9.商業(yè)用房轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)高企造成實(shí)施難中國對商業(yè)用房和民用住宅轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)是不一樣，且前者遠(yuǎn)高于后者，這給商業(yè)用房拍賣帶來了一定難度。如，借款人王某在某銀行以購置商業(yè)用房及裝修使用為名申請貸款，并將該商業(yè)用房抵押給銀行，后借款人資金鏈斷裂，造成近1.5億元不良貸款。銀行在拍賣處理抵押物過程中發(fā)覺，該抵押物前手交易價格為8000萬元，法院拍賣評定價2.5億元，賬面增值較快，而現(xiàn)在，二手商業(yè)用房關(guān)鍵稅種有：契稅3%，營業(yè)稅(差額5.6%)，個人所得稅(差額20%)，印花稅0.05%，土地增值稅(差額30%)，假如以8折價格拍賣成功，將產(chǎn)生約4000多萬元稅費(fèi)，正是因?yàn)檫@筆難以承受高額稅費(fèi)，造成最終流拍，該抵押物至今遲遲無法處理。10.網(wǎng)拍對抵押物要求較高，也在一定程度上影響了處理效率現(xiàn)階段法院為了加緊抵押物拍賣效率，增加公開透明度，擴(kuò)大拍賣受眾面，加大了改革力度，大力推進(jìn)網(wǎng)上拍賣。但網(wǎng)上拍賣對拍賣標(biāo)物要求很高，即使僅有零星瑕疵抵押物臨時也無法上掛拍賣，從而使得部分抵押物處理時間深入延長了。二、加緊抵押物處理路徑對于上述實(shí)施中碰到問題，商業(yè)銀行除了本身需要正當(dāng)規(guī)范經(jīng)營、防范操作風(fēng)險外，應(yīng)加強(qiáng)和當(dāng)?shù)卣?、法院和債?wù)人溝通，對實(shí)施中碰到問題要整理歸納，主動向法院反饋，爭取司法機(jī)關(guān)了解和支持，同時，還要親密關(guān)注高院推出各項方法在基層法院落地實(shí)施情況，努力尋求處理問題突破口。1.約定逾期貸款訴訟文書協(xié)議送達(dá)條款針對近期出現(xiàn)頻率越來越多逾期貸款當(dāng)事人失聯(lián)或拒不配合，致使法院訴訟文書難以送達(dá)實(shí)際情況，銀行應(yīng)在貸款協(xié)議和抵押協(xié)議上明確約定，假如貸款逾期銀行選擇訴訟時法院訴訟文本送達(dá)路徑、送達(dá)方法和送達(dá)地點(diǎn)，以加緊訴訟進(jìn)程，提升訴訟效率，進(jìn)而推進(jìn)抵押物處理進(jìn)度。2.對非首封抵押貸款或疑難問題要主動反應(yīng)、主動溝通從銀行本身來說，發(fā)生風(fēng)險后應(yīng)采取快訴、快封，爭取首輪查封，對于實(shí)施中需要政府、其它查封人或抵押人配合才能推進(jìn)實(shí)施，要加強(qiáng)和法院和相關(guān)當(dāng)事方溝通，爭取雙贏。對抵押物非首封難以實(shí)施問題，商業(yè)銀行應(yīng)統(tǒng)一向監(jiān)管機(jī)關(guān)(如當(dāng)?shù)劂y監(jiān)會、人民銀行、銀行業(yè)協(xié)會等)匯報，請監(jiān)管部門出面和司法機(jī)關(guān)溝通，甚至能夠請監(jiān)管部門以提案形式提交人大或政協(xié)，以期立即處理首封法院怠于推進(jìn)實(shí)施問題。目前，商業(yè)銀行應(yīng)主動和基層法院溝通，講究溝通效率，爭取了解和支持，從基層法院層面來加緊非首封抵押物實(shí)施。3.審慎辦理附有租賃抵押貸款商業(yè)銀行在辦理附有租賃抵押貸款時，應(yīng)該對租賃協(xié)議仔細(xì)甄別，審慎辦理。在貸款時，除了對相關(guān)當(dāng)事人通知以外，在抵押協(xié)議中還應(yīng)對抵押人后續(xù)對外租賃時設(shè)置一定約束條款。對抵押物上租賃事實(shí)確實(shí)定，除了經(jīng)過租賃協(xié)議判定外，可經(jīng)過租金支付交易、是否納稅等進(jìn)行確定。司法實(shí)施中可一并對租金進(jìn)行查封以維護(hù)銀行利益。在抵押物拍賣過程中，主動做好抵押物營銷，包含對承租人營銷，也是提升拍賣成功關(guān)鍵原因。4.對于唯一住宅作為抵押物抵押貸款要有所限制商業(yè)銀行在敘做住房抵押貸款業(yè)務(wù)時，首先，要盡可能避免出現(xiàn)唯一住宅抵押問題，應(yīng)要求授信申請人在申請貸款時提供有不低于兩套居所證實(shí)，并書面承諾在抵押貸款還清前不得轉(zhuǎn)讓，并明確約定，轉(zhuǎn)讓第二居所時應(yīng)提前還清住房抵押貸款，商業(yè)銀行在貸后管理中對此也要定時給予關(guān)注；其次，抵押貸款風(fēng)險發(fā)生后，應(yīng)加強(qiáng)和債務(wù)人溝通和談判，如置換面積較小住房、幫助抵押人租賃住房或嘗試經(jīng)過減免少許債務(wù)等方法實(shí)現(xiàn)快速清收。5.抵押物權(quán)證必需清楚，不能有瑕疵抵押物產(chǎn)權(quán)明晰，沒有糾紛且符正當(dāng)律要求是銀行辦理抵押貸款前提，不然，將會為后續(xù)抵押物變現(xiàn)埋下隱患。對于多個抵押物登記在一個她項權(quán)證項下問題，辦理貸款時標(biāo)準(zhǔn)上應(yīng)分創(chuàng)辦理她項權(quán)證，便于后期變賣處理時含有操作性。對現(xiàn)有存量業(yè)務(wù)，要立即梳理，給用戶重新建立額度，分創(chuàng)辦理抵押。6.高度重視商業(yè)用房處理過程中稅費(fèi)問題對于商業(yè)用房處理稅費(fèi)高、成交難問題，首先，對這類抵押物評定應(yīng)公正、客觀，盡可能參考相鄰市場、相近物業(yè)實(shí)際成交價格，不能為了辦理貸款而人為地抬升評定價。貸款時要注意嚴(yán)格控制商業(yè)用房抵押物評定凈值，在房地產(chǎn)行業(yè)景氣度下行期間更要重視這方面問題，預(yù)防拍賣過程中因價格虛高而無人參拍或過高處理成本造成房產(chǎn)拍賣后無法覆蓋貸款本息；其次，在還款方法設(shè)置上，應(yīng)優(yōu)先選擇等額本金還款還款方法，經(jīng)過前期還款，陸續(xù)壓縮抵押貸款敞口，以期立即實(shí)現(xiàn)抵押率降低。7.抵押率設(shè)置應(yīng)科學(xué)合理各商業(yè)銀行會針對不一樣抵押物設(shè)置不一樣抵押率，實(shí)際工作中，為確保抵押貸款安全性，應(yīng)視抵押物處理難易程度對抵押率有所控制，如對偏遠(yuǎn)地段廠房、非通用設(shè)備、沒有獨(dú)立通道商業(yè)用房等應(yīng)該對其抵押率從嚴(yán)控制。對商業(yè)用房分層抵押，除了總抵押率不能超出要求外，要根據(jù)金字塔型來設(shè)置各層抵押率，沒有特殊情況盡可能不要用同一抵押率來辦理分層抵押抵押貸款。8.主動引入外部力量來加緊抵押物處理受制于時間、精力、經(jīng)驗(yàn)和內(nèi)部考評等多個原因，商業(yè)銀行在不良貸款抵押物處理過程中，除了通常利用不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方法外，可主動嘗試引入外聘律師事務(wù)所，對難以處理抵押貸款實(shí)施風(fēng)險代理制。經(jīng)過差異化管理、風(fēng)險代理等手段，促進(jìn)律師在資產(chǎn)線索查找、法院協(xié)調(diào)、推進(jìn)實(shí)施等方面優(yōu)勢，也可視訴訟進(jìn)程中具體情況，對司法實(shí)施過程中某項任務(wù)進(jìn)行單項委托，推進(jìn)抵押物案件實(shí)施力度。9.嘗試簽訂抵押貸款協(xié)議前期公證商業(yè)銀行要主動探索經(jīng)過在抵押貸款協(xié)議中約定發(fā)生風(fēng)險后可直接進(jìn)入實(shí)施程序條款并進(jìn)行公證，從而跳過訴訟審判程序直接進(jìn)入實(shí)施階段方法，以加緊實(shí)施進(jìn)程。我們曾就這一思緒向當(dāng)?shù)胤ㄔ汉筒糠址ü龠M(jìn)行過咨詢，請示是否可行，法院方提議能夠嘗試。據(jù)此，我們準(zhǔn)備先從零售抵押貸款方面進(jìn)行嘗試，如成功，將立即推廣至對公抵押貸款，以期縮短訴訟步驟，提升不良處理效率。10.主動探索新型抵押貸款方法針對目前抵押物處理難、變現(xiàn)難實(shí)際情況，商業(yè)銀行除了在內(nèi)部規(guī)范抵押貸款合規(guī)操作，在辦理抵押貸款時可引入保險企業(yè)，嘗試辦理抵押貸款保險，在抵押貸款逾期時由保險企業(yè)負(fù)擔(dān)保障責(zé)任，代為償還，利用保險來分散風(fēng)險；另外，商業(yè)銀行還要不停加強(qiáng)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，我們認(rèn)為，未來幾年內(nèi)，資產(chǎn)證券化這一愈加市場方法將成為中國銀行業(yè)化解不良資產(chǎn)一個關(guān)鍵壞賬處理方法，商業(yè)銀行應(yīng)該抓緊探索和適度發(fā)展房產(chǎn)抵押貸款證券化，并和不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓結(jié)合起來，加緊抵押物處理和轉(zhuǎn)讓速度，化解商業(yè)銀行經(jīng)營風(fēng)險。不良資產(chǎn)清收處理手段和步驟（四）第四節(jié)減免息一、定義為加大不良資產(chǎn)清收和處理力度，最大程度盤活不良資產(chǎn)，同時調(diào)動債務(wù)企業(yè)還款主動性，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，依據(jù)財政部、銀監(jiān)會要求，債務(wù)人確無能力全額清償不良授信本息，合適減免利息能實(shí)現(xiàn)不良資產(chǎn)回收情況下，以債務(wù)人切實(shí)推行還款承諾為前提，給免去全部或部分表外應(yīng)收催收利息清收處理方法。二、適用條件（一）減免對象僅限于表外應(yīng)收催收利息或已核銷貸款利息。（二）減免息適用范圍為對公信貸資產(chǎn)（貸款）。（三）借款人信用等級為BBB級（含）以下，未評級借款人視為BBB級以下。（四）貸款為依據(jù)風(fēng)險分類被認(rèn)定為次級、可疑、損失類貸款、已核銷貸款或本金原為次級、可疑、損失類無本有息貸款。（五）減免息應(yīng)首先堅持“先還后免”，要求在還款人全部歸還所承諾歸還貸款本息前提下，才能同意適用減免息政策。（六）同一戶借款人只能使用一次減免息政策。三、工作步驟四、利弊分析（一）有利方面1、有利于調(diào)動企業(yè)還款主動性。2、有利于減輕債務(wù)人負(fù)擔(dān)。3、有利于我行立即實(shí)現(xiàn)不良資產(chǎn)化解和準(zhǔn)備金回?fù)?。（二）不利方?、降低我行利息收入。2、企業(yè)經(jīng)營情況隨時發(fā)生改變，期間其它債權(quán)人采取訴訟追索時，會造成我行被動。五、風(fēng)險控制（一）采取減免息清收方法是基于最大程度地收回不良資產(chǎn)，預(yù)防債務(wù)人利用減免息協(xié)議有意拖延還款、借機(jī)逃廢債務(wù)。（二）堅持“先還后免”標(biāo)準(zhǔn)，只有在還款人確實(shí)無法實(shí)現(xiàn)“先還后免”時，才能夠酌情考慮依據(jù)還款計劃分步驟按百分比減免（協(xié)議要求還款百分比應(yīng)該不低于免息百分比）。之前已歸還貸款不得減免利息。（三）標(biāo)準(zhǔn)上減免息還款人應(yīng)以現(xiàn)金方法歸還本金或欠息。即使財政部財金[]4號文第一條第三款要求“假如以實(shí)物抵償，抵償金額應(yīng)以評定價值扣除各項成本后金額為準(zhǔn)”，但抵債以后再行處理可能會形成損失，所以，以物抵債方法償還貸款不應(yīng)給減免息。（四）和債務(wù)人簽署減免息協(xié)議，并約定當(dāng)還款人違反協(xié)議未按期歸還所承諾貸款本息時，我行有權(quán)取消全部利息（包含已減免利息部分和承諾減免利息部分）減免，并從減免息方案實(shí)施前時點(diǎn)起恢復(fù)計息。（五）為了避免因減免利息而造成原擔(dān)保失效，在減免息協(xié)議生效前，應(yīng)按攝影關(guān)法律要求立即辦理延續(xù)擔(dān)保法律效力各項手續(xù)。相對于強(qiáng)制實(shí)施清收方法，減免息處理含有阻力小、操作靈活等優(yōu)點(diǎn)，針對一部分還有一定還款能力、還款意愿相對較強(qiáng)債務(wù)人，輕易取得好清收效果。但我們也需要對以下內(nèi)容引發(fā)足夠重視：1.銀行對不良資產(chǎn)需要加強(qiáng)效益意識在清收不良資產(chǎn)時，銀行清收人員出于合規(guī)性和負(fù)擔(dān)責(zé)任考慮，訴訟實(shí)施成為最保險選擇。不過，訴訟實(shí)施未必一定是最好答案，簡單粗暴使用甚至?xí)斐汕敉嚼Ь尘置娉霈F(xiàn)，銀企雙方可能落得雙輸結(jié)局。所以，銀行要用經(jīng)營管理理念去指導(dǎo)不良資產(chǎn)清收，客觀理性地分析不一樣項目。2.法律訴訟能有效保障處理方案順利推行在減免息優(yōu)于訴訟實(shí)施情況下，法律訴訟仍含有十分關(guān)鍵意義。首先，經(jīng)過訴訟能夠保障債務(wù)人資產(chǎn)，預(yù)防債務(wù)人資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，達(dá)成鎖定資產(chǎn)目標(biāo)。其次，訴訟保全使得銀行在和債務(wù)人談判時占據(jù)比較主動位置，在減免息方案中爭取愈加有利條款，比如更多首付款或增加其它擔(dān)保等。第三，法律訴訟是減免息方案順利推行關(guān)鍵保障。1.減免息作為一個清收處理手段，在實(shí)踐過程中，銀行一定要注意保護(hù)好訴訟保全，盡可能增加減免息協(xié)議首付款或擔(dān)保。2.減免息中減免多少是銀行決議中關(guān)鍵問題，一定要提升銀行不良資產(chǎn)處理盡職調(diào)查科學(xué)性，加強(qiáng)銀行內(nèi)部評定力量建設(shè)。延伸閱讀不良貸款清收法律路徑—以中國工商銀行為例在中國經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，部分企業(yè)信用風(fēng)險大量暴露，銀行貸款劣變趨勢短期內(nèi)難有緩解，銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量控制面臨壓力很大。運(yùn)使用方法律手段清收不良貸款，是商業(yè)銀行不良貸款清收處理關(guān)鍵路徑之一。以工商銀行為例，每十二個月運(yùn)使用方法律手段清收不良貸款收回額占全行不良貸款清收總額30%左右，其中現(xiàn)金清收占比約90%。尤其是近兩年不良貸款起訴案件數(shù)量和金額屢創(chuàng)工商銀行股改以來新高，運(yùn)使用方法律手段清收不良貸款愈顯關(guān)鍵和迫切。伴隨社會主體交易活動日趨復(fù)雜，金融創(chuàng)新快速發(fā)展，民事訴訟法、物權(quán)法、企業(yè)法、協(xié)議法、企業(yè)破產(chǎn)法等一批關(guān)鍵民商事法律司法解釋前后出臺，新法律制度不停涌現(xiàn)，司法實(shí)踐標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生改變，商業(yè)銀行經(jīng)過法律路徑清收不良貸款在法律利用上面臨很多新挑戰(zhàn)。同時，商業(yè)銀行在運(yùn)使用方法律手段清收不良貸款實(shí)際工作中也存在部分有待處理問題，怎樣適應(yīng)該前經(jīng)濟(jì)形勢和司法環(huán)境改變及不良貸款發(fā)展趨勢，切實(shí)提升法律清收質(zhì)效，亟需商業(yè)銀行做出改善和創(chuàng)新。一、概覽依據(jù)中國銀監(jiān)會披露數(shù)據(jù)顯示，二季度末，商業(yè)銀行(法人口徑)不良貸款余額10919億元，較上季末增加1094億元，商業(yè)銀行不良貸款率1.50%，較上季末上升0.11個百分點(diǎn)。這是商業(yè)銀行不良貸款連續(xù)14個季度反彈，較一季度4382億元增加了6537億元，兩年半時間增幅高達(dá)149.2%。不難看出，商業(yè)銀行面臨不良貸款“雙升”復(fù)雜嚴(yán)峻形勢短期內(nèi)難有改變，銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量控制和不良貸款清收處理工作壓力較大。二、現(xiàn)實(shí)狀況分析和資產(chǎn)質(zhì)量改變情況相對應(yīng)，自以來，受經(jīng)濟(jì)增速下滑、貸款質(zhì)量劣變影響，訴訟清收不良貸款案件發(fā)案件數(shù)和金額逐年上升，和發(fā)案件數(shù)同比增幅分別為92.50%和24.41%，發(fā)案金額同比增幅分別為102.72％和63.42％。和起訴案件高發(fā)相對應(yīng)，工商銀行勝訴案件實(shí)施應(yīng)收余額也在逐年上升，由末181.05億元，增加到6月末373.21億元。而受債務(wù)人可供實(shí)施財產(chǎn)降低、抵質(zhì)押物處理困難等原因影響，起訴案件實(shí)施率呈逐年下降趨勢，從末32.47％下降到末25.83％。三、實(shí)踐和成效01.建立健全清收不良貸款工作機(jī)制。健全有效工作機(jī)制是運(yùn)使用方法律手段清收不良貸款基礎(chǔ)，工商銀行經(jīng)過多年探索實(shí)踐，已形成一套行之有效體制機(jī)制。一是勝訴案件實(shí)施關(guān)注行制度。將上十二個月度勝訴案件實(shí)施率低于15％分行和勝訴案件年末應(yīng)收余額超出10億元分行列為當(dāng)年訴訟清收關(guān)鍵關(guān)注行，由總行發(fā)送督辦函，提出壓降實(shí)施余額、提升實(shí)施率工作要求，被督辦行對應(yīng)確定關(guān)鍵督辦支行和關(guān)鍵關(guān)注案件，逐一制訂實(shí)施方案并組織實(shí)施，實(shí)現(xiàn)實(shí)施積案收回金額逐年有顯著改善；二是億元以上大戶勝訴未執(zhí)結(jié)案件督辦制度。由總行印發(fā)督辦函，對分行億元大戶勝訴案件實(shí)施工作提出具體要求，相關(guān)分行逐案研究制訂清收方案，明確清收目標(biāo)，落實(shí)清收責(zé)任；三是賬銷案存資產(chǎn)清收激勵制度。明確賬銷案存資產(chǎn)清收要求，對經(jīng)過法律手段現(xiàn)金清收賬銷案存資產(chǎn)落實(shí)獎勵方法。分行層面組織對賬銷案存資產(chǎn)進(jìn)行篩選清理，多方查找債務(wù)人可供實(shí)施財產(chǎn)，立即申請人民法院強(qiáng)制實(shí)施。02.借助外部力量有效開展不良貸款清收工作。工商銀行十分重視和各級人民法院、銀行業(yè)協(xié)會等相關(guān)單位協(xié)調(diào)和溝通，主動爭取外部支持，推進(jìn)清收工作走向深入，主動加強(qiáng)和地方黨政部門、司法機(jī)關(guān)、監(jiān)管機(jī)構(gòu)溝通協(xié)調(diào)，主動爭取外部支持和有利條件，努力排除地方保護(hù)主義和行政干預(yù)等客觀原因影響，推進(jìn)法律清收工作順利開展。同時，抓住最高人民法院開展“轉(zhuǎn)變實(shí)施作風(fēng)、規(guī)范實(shí)施行為”專題活動有利時機(jī)，在全行范圍內(nèi)開展實(shí)施積案清理專題活動，向最高法院實(shí)施局報送工商銀行勝訴實(shí)施積案明細(xì)情況，請求最高法院給支持和關(guān)鍵督辦。03.創(chuàng)新探索多個手段加大不良貸款清收力度。工商銀行主動創(chuàng)新和推廣法律清收工作方法，拓寬不良貸款清收渠道和工作思緒，綜合利用以物抵債、還本免息、債權(quán)轉(zhuǎn)讓、以訴促談等多個方法開展不良貸款清收工作。有分支機(jī)構(gòu)充足利用《民事訴訟法》及司法解釋等新要求，和當(dāng)?shù)馗呒壢嗣穹ㄔ洪_展實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)試點(diǎn)合作，向人民法院申請直接處理抵押物等擔(dān)保財產(chǎn)，快速清收不良資產(chǎn)。有分支機(jī)構(gòu)探索使用訴前送達(dá)地址確定制度，有效縮短訴訟周期，有效處理債務(wù)人下落不明情況下公告送達(dá)時間長法律難題。有分支機(jī)構(gòu)借助司法力量加大催收力度，經(jīng)過向法院提供違約用戶清單，由法院向逾期、欠息用戶發(fā)送《涉訴風(fēng)險通知書》，促進(jìn)違約債務(wù)人主動還款，經(jīng)過“以訴促談”達(dá)成清收目標(biāo)。四、關(guān)鍵問題目前，因受外部司法環(huán)境、市場環(huán)境、誠信體系建設(shè)和商業(yè)銀行內(nèi)部經(jīng)營管理等多方面原因影響，商業(yè)銀行法律清收工作尚存在很多問題和困難，并已嚴(yán)重影響到商業(yè)銀行又快又好地清收不良資產(chǎn)，需要逐一厘清并加以處理。01.法律要求缺失不良貸款清收立法滯后于目前不良貸款清收工作實(shí)踐。運(yùn)使用方法律手段清收不良貸款是保護(hù)金融債權(quán)，維護(hù)信貸資產(chǎn)安全，壓降不良貸款“雙升”關(guān)鍵路徑，而相關(guān)法律法規(guī)是保護(hù)金融債權(quán)最終屏障，建立統(tǒng)一完善法律制度和內(nèi)容充實(shí)、可操作性強(qiáng)法律規(guī)范對保護(hù)中國金融債權(quán)安全含相關(guān)鍵意義，尤其是對于金融債權(quán)受到侵害時維護(hù)，含有其它保護(hù)方法不可替換作用。現(xiàn)在，中國沒有針對不良貸款清收處理出臺專門法律，法院在不良貸款清收等實(shí)施工作中法律依據(jù)關(guān)鍵是《民事訴訟法》第三編中第224條至258條，和若干相關(guān)實(shí)施工作司法解釋、以最高人民法院名義下發(fā)但未達(dá)成司法解釋層次規(guī)范性文件和指導(dǎo)實(shí)施工作批復(fù)和復(fù)函。這些要求條文過于零碎，可操作性不強(qiáng)，造成實(shí)踐中出現(xiàn)不良貸款清收和勝訴案件實(shí)施問題因缺乏法律依據(jù)陷入困境，也輕易造成司法適用過程中標(biāo)準(zhǔn)不一且缺乏可操作性。相關(guān)司法解釋和新規(guī)缺乏可操作性。自1月1日新《民事訴訟法》實(shí)施以來，最高人民法院陸續(xù)出臺了若干司法解釋，為指導(dǎo)法院具體實(shí)施工作起到了主動作用，但相關(guān)新要求仍缺乏可操作性，在法律適用過程中產(chǎn)生一定障礙。2月4日施行《相關(guān)適用<中國民事訴訟法>解釋》中部分要求，在一定程度上有利于商業(yè)銀行運(yùn)使用方法律手段清收不良貸款，但實(shí)際操作中仍然存在很多問題。比如，現(xiàn)在相關(guān)法律要求已確立了立案登記制，對起訴案件順利立案有很大幫助，但登記速度加緊后并沒有處理法院審理進(jìn)程較慢問題，大量案件立案后處于審理狀態(tài)，債權(quán)確權(quán)速度未有實(shí)質(zhì)性改善。目前形勢下不良貸款清收工作中新情況和疑難問題層出不窮，迫切需要統(tǒng)一完備、明確具體法律法規(guī)和司法解釋給予處理。02.“路阻”現(xiàn)象嚴(yán)重商業(yè)銀行經(jīng)過訴訟方法清收不良貸款，面臨“勝訴輕易實(shí)施難”問題，形成大量勝訴案件實(shí)施積案。在被實(shí)施人不主動推行債務(wù)情況下，商業(yè)銀行申請法院開啟實(shí)施程序，基礎(chǔ)上全部需經(jīng)過評定、拍賣等法定程序，增加了不良貸款清收周期，很多情況下還會出現(xiàn)法院遲遲不開啟拍賣程序、拍賣價格低于市場價，甚至二次流拍又無法變賣等“路阻”現(xiàn)象，從而使得實(shí)施收回情況處于不確定狀態(tài)。實(shí)踐中不良貸款清收“路阻”現(xiàn)象關(guān)鍵表現(xiàn)為以下方面。法院維穩(wěn)思維對銀行債權(quán)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生不利影響。實(shí)踐中，部分法院維穩(wěn)思維束縛了金融債權(quán)保護(hù)和依法清收，銀行抵押權(quán)全額優(yōu)先受償難度大。比如，一些案件抵押物成功拍賣后，法院作出實(shí)施款分配方案分配次序?yàn)椋旱谝唬V訟費(fèi)用和實(shí)施費(fèi)用；第二，工資；第三，建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)；第四，抵押之前欠稅；第五，抵押權(quán)；第六，抵押以后欠稅；第七，通常債權(quán)。法院分配理由是，《物權(quán)法》和《擔(dān)保法》即使要求擔(dān)保物權(quán)人享受對擔(dān)保財產(chǎn)所得價款優(yōu)先受償權(quán)，但法律對工資債權(quán)受償次序未作明確要求，工資作為有些人權(quán)性質(zhì)特殊債權(quán)，在司法實(shí)踐中保護(hù)其優(yōu)先受償，有利于維護(hù)社會友好和穩(wěn)定，亦符正當(dāng)治基礎(chǔ)精神。法院從維穩(wěn)角度出發(fā)對工資債權(quán)保護(hù)影響了銀行抵押權(quán)全額優(yōu)先受償。評定和拍賣程序障礙增加依法清收難度。首先，勝訴案件進(jìn)入實(shí)施程序后，開啟評定程序較慢，比如，抵押物內(nèi)有大量借款人后期投入固定設(shè)施，借款人不配合評定且拒收法律文書，評定人員無法進(jìn)入現(xiàn)場進(jìn)行評定，對后續(xù)拍賣、過戶帶來不可預(yù)知風(fēng)險。又如，抵押物假如為被實(shí)施人唯一住房，法院要求抵押物騰空后才能進(jìn)行拍賣，往往抵押人不予配合，給實(shí)施工作帶來困難。同時，法院為了維護(hù)社會穩(wěn)定，出于保障被實(shí)施人及其所撫養(yǎng)家眷基礎(chǔ)住房考慮，在實(shí)施中極難將唯一住房用于評定、拍賣處理，“大房換小房、住房換租房”方法難以落實(shí)，造成依法清收碰到障礙。其次，進(jìn)入拍賣程序案件還受到租賃在前、虛假租賃、案外人異議、數(shù)次流拍等原因干擾，嚴(yán)重影響抵押物優(yōu)先受償進(jìn)度。03.缺乏外部有效市場環(huán)境商業(yè)銀行不良貸款法律清收處理有賴于其所服務(wù)對象和所處經(jīng)濟(jì)環(huán)境。中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展正處于增加速度換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛期和前期刺激政策消化期“三期疊加”階段，經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)雜多變，部分企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險經(jīng)過擴(kuò)散和發(fā)酵，已演變?yōu)樾袠I(yè)風(fēng)險，行業(yè)低迷不振，企業(yè)利潤空間被擠壓，尤其是包含鋼貿(mào)、船舶、煤炭、房地產(chǎn)、高級消費(fèi)和兩高一剩行業(yè)借款人因宏觀經(jīng)濟(jì)改變大量陷入經(jīng)營困境，本身推行債務(wù)能力不足，喪失第一還款起源，對商業(yè)銀行不良貸款清收工作帶來很大壓力。同時，在加緊經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級過程中，產(chǎn)能過剩行業(yè)包含多、集中程度高、連續(xù)時間長、去產(chǎn)能困難等問題突出，降低資源配置效率，造成社會資源巨大浪費(fèi)，阻礙產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，產(chǎn)能過剩問題已成為影響經(jīng)濟(jì)連續(xù)健康發(fā)展突出矛盾。在此過程中，部分企業(yè)面臨改制，從掛靠單位、掛靠企業(yè)脫鉤成為自收自支獨(dú)立法人，原有擔(dān)保落空，現(xiàn)有財產(chǎn)已經(jīng)不足以抵償銀行債務(wù)；部分企業(yè)經(jīng)過重組將不良債務(wù)剝離，以債務(wù)剝離為由拒絕償還銀行貸款；部分企業(yè)資不抵債進(jìn)入破產(chǎn)程序，銀行收回債權(quán)期限更是無法確保。04.地方和部門保護(hù)主義目前社會環(huán)境下，因?yàn)榧鹊美娲嬖诤蛥^(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異，地方和部門保護(hù)主義問題多年來越發(fā)突出。區(qū)域經(jīng)濟(jì)存在決定了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)情況和當(dāng)?shù)乩嬷苯酉嚓P(guān)，也和當(dāng)?shù)卮蠹仪猩砝婷懿豢煞?，部分地方政府及相關(guān)部門為了維護(hù)當(dāng)?shù)赜蚧虿块T利益，可能會采取不妥手段進(jìn)行處理。商業(yè)銀行清收不良貸款案件標(biāo)金額大、社會影響廣，輕易受到地方和部門保護(hù)主義問題干擾，這嚴(yán)重危及金融債權(quán)保護(hù)，阻礙勝訴案件實(shí)施。05.社會誠信建設(shè)尚須加強(qiáng)社會誠信體系是一個以社會誠信制度為關(guān)鍵維護(hù)經(jīng)濟(jì)活動、社會生活正常秩序和促進(jìn)誠信社會機(jī)制。誠信是現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)基石，是政府取信于民基礎(chǔ)，是企業(yè)發(fā)展生命，是個人立身根本。拒不推行債務(wù)和逃避銀行債權(quán)等逃廢債行為應(yīng)得到法律制裁和社會公眾抵制。不過，目前部分被實(shí)施人法律意識淡薄，生效法律文書必需推行意識不強(qiáng)，長久拖欠銀行貸款現(xiàn)象普遍存在，社會誠信體系還未完備，信用懲戒機(jī)制不夠健全，守信收益和失信代價失衡，助長了被實(shí)施人逃廢債行為滋生蔓延，嚴(yán)重影響了金融債權(quán)安全和不良貸款清收。五、創(chuàng)新和探索針對前述運(yùn)使用方法律手段清收不良貸款面臨外部環(huán)境和內(nèi)部管理等問題，部分商業(yè)銀行主動探索創(chuàng)新法律清收方法和路徑，在提升清收不良貸款效率和質(zhì)量方面取得了顯著成效。01.仲裁方法仲裁是指爭議雙方在爭議發(fā)生前或爭議發(fā)生后達(dá)成仲裁協(xié)議，自愿將爭議交給仲裁員組成仲裁庭作出裁決，雙方有義務(wù)實(shí)施相關(guān)裁決一個爭議處理方法。相較于通常民事糾紛，處理商業(yè)銀行金融借貸糾紛最需要是快節(jié)奏糾紛處理機(jī)制，即快速確權(quán)、快速實(shí)施、快速受償，而仲裁十分有利于商業(yè)銀行快速確定債權(quán)，提升不良貸款清收處理效率。程序簡便。商業(yè)銀行和借款人選定以仲裁方法處理糾紛，在爭議發(fā)生時，雙方選定仲裁委員會對糾紛進(jìn)行裁決，避免發(fā)生管轄權(quán)爭議問題。同時，仲裁實(shí)施一裁終局，仲裁裁決做出后即生效，不會出現(xiàn)民事訴訟二審甚至再審等審理程序。商業(yè)銀行經(jīng)過仲裁方法處理糾紛，程序簡便，能夠有效預(yù)防借款人利用管轄權(quán)異議、多審級制度等法定程序惡意拖延債權(quán)確權(quán)時間，影響不良資產(chǎn)處理進(jìn)度。時效性強(qiáng)。除非商業(yè)銀行和借款人另有約定，仲裁庭應(yīng)在組成之日起三個月內(nèi)作出仲裁裁決，適用簡易程序，應(yīng)該在兩個月內(nèi)作出仲裁裁決。相較于一般民事訴訟案件通常六個月審理期限，仲裁方法清收不良貸款顯然高效。另外，在仲裁過程中，出現(xiàn)債務(wù)人下落不明、無法聯(lián)絡(luò)情況，商業(yè)銀行能夠經(jīng)過事先確定方法避免公告送達(dá)，以縮短審限、提升效率。專業(yè)性高。仲裁庭金融仲裁員通常由含有極強(qiáng)專業(yè)性權(quán)威金融法律教授擔(dān)任，對金融糾紛尤其是金融創(chuàng)新業(yè)務(wù)有著比較深刻了解和高度認(rèn)同，能夠更為客觀地抓住金融糾紛爭議焦點(diǎn)。由金融仲裁員審理金融案件，能夠充足發(fā)揮其金融和法律專業(yè)背景優(yōu)勢，也更有利于公平、公正處理金融創(chuàng)新業(yè)務(wù)糾紛案件。實(shí)施力強(qiáng)。商業(yè)銀行向法院申請實(shí)施仲裁裁決案件，由被實(shí)施人住所地或被實(shí)施財產(chǎn)所在地中級人民法院管轄。相較于基層人民法院，中級人民法院能夠比較有效地排除地方政府及相關(guān)部門對生效法律文書實(shí)施工作干擾，而且中級人民法院實(shí)施手段更多、專業(yè)性更強(qiáng)，更有利于維護(hù)商業(yè)銀行債權(quán)。02.債權(quán)轉(zhuǎn)讓方法債權(quán)轉(zhuǎn)讓是指商業(yè)銀行向社會投資者轉(zhuǎn)讓貸款債權(quán)，在實(shí)務(wù)操作中，債權(quán)轉(zhuǎn)讓方法處理不良貸款不僅優(yōu)勢很顯著，而且占各類處理手段收回資產(chǎn)百分比較高。商業(yè)銀行在依法合規(guī)框架下，應(yīng)主動探索和嘗試多個處理方法，包含以商業(yè)化、市場化手段進(jìn)行批量化不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，提升不良貸款清收處理效率。有利于快速提升資產(chǎn)質(zhì)量。商業(yè)銀行將金融債權(quán)轉(zhuǎn)讓給非金融機(jī)構(gòu)或個人，既符合部分地方政府相關(guān)銀行對風(fēng)險企業(yè)“不抽貸、不壓貸、不延貸”應(yīng)對要求，又能避免冗長復(fù)雜訴訟和實(shí)施程序，以最快速度全額清收不良貸款。另外，減輕包袱、甩掉“尾巴”后，商業(yè)銀行還能夠騰出更多信貸資源支持真正需要發(fā)展優(yōu)質(zhì)用戶，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提升整體資產(chǎn)質(zhì)量。所以，債權(quán)轉(zhuǎn)讓成為銀行壓降不良貸款關(guān)鍵方法之一。有利于實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)經(jīng)濟(jì)利益最大化。商業(yè)銀行經(jīng)過債權(quán)轉(zhuǎn)讓方法清收不良貸款后，借款企業(yè)也可借此機(jī)會快速走出困境，取得不良貸款處理最好社會效果。首先受讓人受讓金融債權(quán)后，將擁有更多時間、更大空間來實(shí)現(xiàn)債權(quán)，其次債務(wù)人有更多機(jī)會借助受讓人資源、技術(shù)、資金優(yōu)勢重整，以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)經(jīng)濟(jì)利益最大化。這也是司法機(jī)關(guān)、監(jiān)管部門支持債權(quán)轉(zhuǎn)讓清收不良貸款關(guān)鍵原因之一。有利于節(jié)省法律資源。商業(yè)銀行經(jīng)過債權(quán)轉(zhuǎn)讓方法清收不良貸款，在一定程度上降低了金融糾紛案件數(shù)量，能夠節(jié)省大量銀行人力物力成本和相關(guān)司法資源，有利于加緊其它不良貸款清收處理工作處理進(jìn)程，有效處理了銀行法律人員擔(dān)心和法院案多人少困境。六、對策及提議01.主動推進(jìn)不良貸款清收相關(guān)立法工作。從中國立法環(huán)境改變來看，多年來全國人大、國務(wù)院、最高人民法院在制訂相關(guān)法律、法規(guī)和司法解釋時，越來越重視廣泛地征求相關(guān)方面和社會各界意見，這為商業(yè)銀行主動參與立法修訂提供了有利條件。商業(yè)銀行應(yīng)該抓住機(jī)遇，在不良貸款清收立法修訂過程中結(jié)合工作實(shí)際，主動提出自己訴求。工商銀行在近幾年商業(yè)銀行法、企業(yè)破產(chǎn)法等修訂過程中，高度重視參與相關(guān)立法工作，認(rèn)真分析研究相關(guān)立法草案條款，緊密結(jié)合金融及銀行業(yè)務(wù)實(shí)際，經(jīng)過書面匯報、參與座談會等方法，有針對性地提出相關(guān)立法修改意見和提議，向立法機(jī)關(guān)提出了不少符合商業(yè)銀行不良貸款清收訴求立法提議，其中相當(dāng)一部分提議得到立法機(jī)關(guān)認(rèn)可，并對最終形成法律修正案起到促進(jìn)作用。但一家銀行對立法推進(jìn)作用畢竟有限，各商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)在這方面應(yīng)該加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，主動經(jīng)過多種方法共同推進(jìn)中國不良貸款清收法律規(guī)制走向完善。02.推進(jìn)出臺相關(guān)司法解釋和工作制度。在立法層面上，法律制訂和修改要經(jīng)過嚴(yán)格法定程序，相關(guān)不良貸款清收法律法規(guī)趨于完善尚需時日，而從司法實(shí)踐上看，各級人民法院針對不良貸款清收、勝訴案件實(shí)施難問題已經(jīng)積累總結(jié)了不少實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，形成了部分實(shí)施工作制度措施。商業(yè)銀行應(yīng)該主動和法院加強(qiáng)溝通合作，建立長久有效溝通協(xié)調(diào)機(jī)制，推進(jìn)法院在現(xiàn)有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上出臺相關(guān)不良貸款清收司法解釋，對相關(guān)新要求出臺實(shí)施細(xì)則和具體要求，處理法律要求含有滯后性和可操作性不強(qiáng)問題。03.樹立運(yùn)使用方法律手段清收不良貸款維權(quán)理念。面臨目前經(jīng)濟(jì)下行和結(jié)構(gòu)調(diào)整中風(fēng)險暴露不停傳導(dǎo)到金融領(lǐng)域引發(fā)貸款劣變?nèi)找嬖龆鄰?fù)雜嚴(yán)峻形勢，商業(yè)銀行除了努力營造良好法律清收外部司法環(huán)境，還應(yīng)該在內(nèi)部經(jīng)營管理中樹立正確風(fēng)險觀，要深刻全方面認(rèn)識資產(chǎn)質(zhì)量問題嚴(yán)峻性、長久性和復(fù)雜性，摒棄“重擴(kuò)張、輕管理，重市場、輕風(fēng)險，重形式合規(guī)、輕實(shí)質(zhì)風(fēng)險”等不端正經(jīng)營思想和管理理念，尤其是在不良貸款清收工作中，要樹立依法、立即、全方面維權(quán)理念，堅持依法合規(guī)開展不良貸款清收處理工作，立即發(fā)覺和消除潛在風(fēng)險，杜絕因僥幸心理和投機(jī)思想錯失清收時機(jī)或不妥處理資產(chǎn)而引發(fā)更大風(fēng)險隱患。04.改造信貸業(yè)務(wù)管理步驟有效防控信用風(fēng)險和操作風(fēng)險。針對現(xiàn)在部分商業(yè)銀行信貸風(fēng)險管理存在碎片化、部門化、孤立化現(xiàn)象，商業(yè)銀行有必需強(qiáng)化相關(guān)激勵和約束、相互制約和相互配合管理方法，改變傳統(tǒng)信貸業(yè)務(wù)管理步驟和現(xiàn)階段風(fēng)險產(chǎn)生特點(diǎn)和原因不相適應(yīng)情況，提升風(fēng)險防控意識及風(fēng)險應(yīng)對能力，有效防控信用風(fēng)險和操作風(fēng)險。具體來說，商業(yè)銀行能夠考慮從合理配置信貸規(guī)模、增強(qiáng)信貸前中后臺風(fēng)險控制協(xié)調(diào)性、強(qiáng)化貸款實(shí)質(zhì)性審查、加強(qiáng)對貸款跟蹤監(jiān)督、建立環(huán)境和社會風(fēng)險全步驟防控機(jī)制等五個方面采取方法。不良資產(chǎn)清收處理手段和步驟（五）第五節(jié)以物抵債及抵債資產(chǎn)處理一、定義以物抵債是指我行債權(quán)到期，債務(wù)人無法用現(xiàn)金償還債務(wù)；或債權(quán)雖未到期，但債務(wù)人已出現(xiàn)嚴(yán)重經(jīng)營問題或其它足以嚴(yán)重影響債務(wù)人按時足額用現(xiàn)金償還債務(wù)；或當(dāng)債務(wù)人完全喪失清償能力時，擔(dān)保人也無力以現(xiàn)金償還債務(wù)；或當(dāng)債務(wù)人完全喪失清償能力時，經(jīng)我行和債務(wù)人、擔(dān)保人或第三人協(xié)商同意；或經(jīng)人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)依法裁決，債務(wù)人、擔(dān)保人或第三人以實(shí)物資產(chǎn)或財產(chǎn)性權(quán)利作價抵償我行部分或全部債權(quán)行為。抵債資產(chǎn)處理是指抵債資產(chǎn)收取后采取公開透明方法處理變現(xiàn)，將實(shí)物資產(chǎn)或財產(chǎn)性權(quán)利轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金清收處理方法。二、適用條件以物抵債適用條件以下：（一）債務(wù)人生產(chǎn)經(jīng)營已中止或建設(shè)項目處于停、緩建狀態(tài)。（二）債務(wù)人生產(chǎn)經(jīng)營陷入困境，財務(wù)情況日益惡化。（三）債務(wù)人已宣告破產(chǎn)，銀行有破產(chǎn)分配受償權(quán)。（四）經(jīng)對債務(wù)人強(qiáng)制實(shí)施，無法實(shí)施到現(xiàn)金資產(chǎn)，且實(shí)施實(shí)物資產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)利按司法通例降價處理仍無法成交。（五）只有經(jīng)過以物抵債才能最大程度保全我行債權(quán)其它情況。三、工作步驟（一）以物抵債工作步驟以下：（二）抵債資產(chǎn)處理工作步驟以下：四、利弊分析（一）有利方面以物抵債時抵債資產(chǎn)所抵償債權(quán)回收率是100%，本息不受損失。（二）不利方面1、抵債資產(chǎn)處理時可能要形成損失。2、形成多步驟稅費(fèi)，成本加大。3、受抵債資產(chǎn)本身屬性、市場環(huán)境等原因影響，處理步驟不可控原因增多。五、風(fēng)險控制在不良資產(chǎn)處理實(shí)務(wù)中，以物抵債和抵債資產(chǎn)處理是緊密相扣、有機(jī)結(jié)合兩個步驟，經(jīng)過以物抵債接收抵債資產(chǎn)需在要求處理時限內(nèi)給予處理，而辦理以物抵債時對擬抵債資產(chǎn)選擇關(guān)系到抵債資產(chǎn)處理難易程度及我行債權(quán)最終受償情況，所以這兩大處理類型面臨風(fēng)險是相互交織相互影響。（一）流動性風(fēng)險我行對抵債資產(chǎn)處理時限要求以下：不動產(chǎn)和股權(quán)應(yīng)自取得日起兩年內(nèi)給予處理；除股權(quán)外其它權(quán)利抵債資產(chǎn)應(yīng)在使用期內(nèi)立即處理，最長不得超出自取得日起兩年期限；動產(chǎn)應(yīng)自取得日起十二個月內(nèi)給予處理。所以，該類項目首先面臨流動性風(fēng)險，若抵債資產(chǎn)不含有很好流動性，則后續(xù)變現(xiàn)難度較大，不僅難以滿足處理時限要求，還將帶來較大變現(xiàn)損失，降低不良資產(chǎn)處理回收率。對于流動性風(fēng)險，在辦理以物抵債時應(yīng)盡可能選擇市場受眾面廣、交易活躍、易于變現(xiàn)資產(chǎn)。（二）市場風(fēng)險抵債資產(chǎn)價格和市場情形親密相關(guān)，市場價格走勢和市場交易活躍程度會影響抵債資產(chǎn)變現(xiàn)價值。所以，應(yīng)該對抵債資產(chǎn)所屬市場進(jìn)行分析，抓住有利市場時機(jī)處理抵債資產(chǎn)，規(guī)避市場風(fēng)險。（三）法律風(fēng)險辦理以物抵債時，應(yīng)優(yōu)先選擇產(chǎn)權(quán)明晰、權(quán)證齊全資產(chǎn)作為抵債資產(chǎn)，若抵債資產(chǎn)權(quán)屬不明、欠繳稅費(fèi)或存在其它法律瑕疵，則面臨處理步驟法律風(fēng)險，直接關(guān)系到抵債資產(chǎn)能否順利處理和處理價格高低，從而對我行債權(quán)回收帶來不確定性。（四）操作風(fēng)險以物抵債及抵債資產(chǎn)處理過程中較為常見操作風(fēng)險有抵債資產(chǎn)保管不善而造成抵債資產(chǎn)價值貶損；律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所、資產(chǎn)評定企業(yè)、拍賣機(jī)構(gòu)等中介機(jī)構(gòu)選擇未采取公開招標(biāo)方法進(jìn)行；中介機(jī)構(gòu)不履職盡責(zé)、提供虛假信息；行政、司法干預(yù)抵債資產(chǎn)處理過程等，另外，在處理方法選擇、分期付款下我行權(quán)益保障、關(guān)聯(lián)企業(yè)回購、款項收取和抵債資產(chǎn)過戶銜接等方面也存在操作風(fēng)險。對于操作風(fēng)險，在制訂以物抵債方案時，要嚴(yán)格根據(jù)行內(nèi)相關(guān)規(guī)程要求辦理以物抵債，還要加強(qiáng)對中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)及其所提供相關(guān)匯報審核；接收抵債資產(chǎn)后，要妥善保管和維護(hù)抵債資產(chǎn)，避免人為原因造成抵債資產(chǎn)價值貶損；在抵債資產(chǎn)處理步驟，要合理選擇具體處理形式、確定處理底價及付款方法等，保障我行債權(quán)利益。延伸閱讀干貨|銀行抵押不良資產(chǎn)處理步驟全揭秘在此我們關(guān)鍵討論銀行不良資產(chǎn)。在大家眼里，視不良資產(chǎn)如洪水猛獸，但其實(shí)處理好話，不良資產(chǎn)也蘊(yùn)含著很大生財空間。金融機(jī)構(gòu)最常見不良資產(chǎn)是房產(chǎn)抵押或車輛抵押不良貸款，因?yàn)閮?nèi)容較多，今天我們先來了解一下房產(chǎn)抵押不良資產(chǎn)是怎樣處理。銀行對不良資產(chǎn)認(rèn)定有一套標(biāo)準(zhǔn)，假如真形成了不良貸款。銀行最急切愿望是將不良資產(chǎn)出表。通常出表方法有賣給四大國有資產(chǎn)管理企業(yè)（長城、信達(dá)、東方、華融），或賣給有實(shí)力第三方正當(dāng)主體（個人或企業(yè)）。銀行不良資產(chǎn)最先產(chǎn)出地方是銀行，然后會流動到四大。四大再流動到民間不良資產(chǎn)處理機(jī)構(gòu)。銀行賣出不良通常是三折，假如賣給了四大，四大再賣到民間不良資產(chǎn)處理機(jī)構(gòu)。四大賣出不良資產(chǎn)途中通常不會加太多價格，也有四大以從銀行拿到價格出售給民間不良資產(chǎn)處理機(jī)構(gòu)，然后處理了不良資產(chǎn)利潤分給四大。兩種操作模式全部比較常見。1.房產(chǎn)抵押不良資產(chǎn)特點(diǎn)房產(chǎn)抵押不良資產(chǎn)特點(diǎn)能夠概括為：資產(chǎn)流動性程度差異較大；房產(chǎn)屬性多；處理過程中變數(shù)較多。因?yàn)榉慨a(chǎn)地段不一樣、屬性不一樣造就了資產(chǎn)流動性程度差異較大。抵押房產(chǎn)屬性有商品房、唯一住房、商業(yè)地產(chǎn)、廠房等，不一樣房產(chǎn)處理方法很不一樣。在處理過程中碰到變數(shù)很多，在后文詳述。能夠總結(jié)出房產(chǎn)抵押不良資產(chǎn)特點(diǎn)就是極度不標(biāo)準(zhǔn)化。極度不標(biāo)準(zhǔn)化金融資產(chǎn)處理起來會很不輕易，所以通常處理不良資產(chǎn)機(jī)構(gòu)會優(yōu)先選擇城市中商品房作為處理標(biāo)。2.房產(chǎn)抵押不良資產(chǎn)處理步驟我們能夠假設(shè)有一筆房產(chǎn)抵押不良資產(chǎn)抵押物是一套在北京海淀區(qū)面積適宜、產(chǎn)權(quán)清楚商品房，從房產(chǎn)位置和屬性來看，這是一筆極好不良資產(chǎn)，處理方能夠取得很好利潤。不過，不良之所以稱為不良就是因?yàn)樵谔幚磉^程中變數(shù)太多，處理時間極為不確定。下面是商品房房產(chǎn)抵押不良資產(chǎn)一個正當(dāng)合理處理步驟。假設(shè)不良資產(chǎn)處理機(jī)構(gòu)購置此不良貸款，成為了不良資產(chǎn)債權(quán)人。正當(dāng)合理做法以下：1、處理機(jī)構(gòu)到法院起訴借款人，法院受理案件需要一段時間。法院受理后會向債務(wù)人發(fā)送《訴訟文書》。2、借款人主動出庭，法院開始審理此案，在開審前還需要等候一段時間。開審后，通常情況下全部能勝訴。3、勝訴后，法院會實(shí)施判決將房產(chǎn)進(jìn)入司法拍賣，在進(jìn)入司法拍賣前，還有一道資產(chǎn)評定步驟（假如借款人和處理機(jī)構(gòu)對價格得見解很不一樣），這也會花部分時間。4、在實(shí)施判決后最好情況是此房無人居住，借款人很配合共同商議了一個合理得出售價格，順利進(jìn)入司法拍賣程序，司法拍賣還需要等一段時間。最終，司法拍賣后所得資金一部分覆蓋債務(wù)人債務(wù)和其它費(fèi)用，剩下部分退回給借款人。以上是最順利處理步驟，不過就算最為順利處理步驟中，也有多個很不可控時間：1、法院開庭時間；2、司法拍賣時間。不過這兩個時間全部是比較可控變數(shù)。在處理過程中變數(shù)以下：1、在法院發(fā)送《訴訟文書》后，發(fā)覺借款人跑路了。依據(jù)《新民事訴訟法》第九十二條要求：“受送達(dá)人下落不明，或用本節(jié)要求無法送達(dá)，公告送達(dá)。自發(fā)出公告之日起，經(jīng)過六十日，即視為送達(dá)?！币簿褪钦f在借款人跑路情況下，需要等候60日，才能被告缺席審判。這個時候處理機(jī)構(gòu)已經(jīng)浪費(fèi)了60天了。2、通常來說開審后處理機(jī)構(gòu)申訴可能性極大，不過不排除敗訴可能性，假如敗訴那么又得上訴，上訴得時間會很漫長而且不可控，假如超出了債務(wù)得追訴期，那么這筆不良資產(chǎn)不能產(chǎn)生任何價值。3、在很多情況下，處理機(jī)構(gòu)全部會勝訴。只是在實(shí)施判決得時候會碰到很多情況。第一個情況時房里住有租戶，而且和債務(wù)人簽署了很長時間租賃協(xié)議。這種情況下最好方法時法院出馬成功勸離了租客，通常處理機(jī)構(gòu)還會出部分賠償費(fèi)用給租客。不過，有可能無法勸離租客，這個時候法院無法強(qiáng)制實(shí)施，就只有等候租賃協(xié)議到期，假如租賃協(xié)議太長，就只有處理機(jī)構(gòu)和租客“軟磨硬泡”最終勸離，這里通常會有一個不短談判期。以上兩種情況全部算是能夠處理，最無法處理情況時這是借款人唯一住房房產(chǎn)。這種情況下法院無法強(qiáng)制實(shí)施，只能是處理機(jī)構(gòu)和借款人長久談判，這種情況發(fā)生也能從側(cè)面表現(xiàn)出處理機(jī)構(gòu)盡職調(diào)查做太差，假如發(fā)生這種情況基礎(chǔ)不用考慮盈利了。通常來說不算最好情況處理一套商品房抵押不良資產(chǎn)需要快要九個月到十二個月?，F(xiàn)在有了淘寶司法拍賣，最快處理不良資產(chǎn)時間能夠縮短到6個月。假如把上面變數(shù)全部加上，除了是唯一房產(chǎn)情況，最長不良資產(chǎn)處理時間差不多是1年半。這種處理方法顯著效率低下，不過這是合理正當(dāng)處理方法，通常來說不良資產(chǎn)處理企業(yè)全部是私募形式募集購置不良資產(chǎn)資金，這類資金對收益要求很高，而且全部會有極為明確投資期限，所以不良資產(chǎn)處理機(jī)構(gòu)面臨最大風(fēng)險在于無法預(yù)估資產(chǎn)處理時間，造成無法到期兌付私募基金投資者收益。上述不良資產(chǎn)處理方法是合理正當(dāng)，不過這么處理方法效率太低，以下是合理不違法處理方法：1、首先，尋求借款人上述一個變數(shù)是無法找到借款人，而用不違法方法尋求借款人，找到概率就會很高。比如經(jīng)過網(wǎng)警私下定位借款人手機(jī)、身份證使用地點(diǎn)，銀行卡使用地點(diǎn)。一旦定位借款人在某個酒店或房屋，債權(quán)人能夠匿名撥打110報案聚眾吸毒，110接到這種舉報出警概率很高，這么警察破門而入后會留下出警匯報，這時不良資產(chǎn)處理方就能夠經(jīng)過不違法方法找到借款人（此種方法是為了以后走法院起訴留下證據(jù)處理方法）。實(shí)操中處理方法是處理方會直接和借款人商議還款適宜。2、當(dāng)處理方找到了借款人后，會和借款人商議直接私下把房產(chǎn)過戶給處理方，處理方會承諾退回部分款作為賠償，實(shí)操中通常不退。“商議”方法也會多處包含不違法灰色處理方法。3、房產(chǎn)一旦過戶給債權(quán)人或處理方后，處理方會委托房地產(chǎn)中介快速出售房產(chǎn)，通常來說給房地產(chǎn)中介傭金不會超出3%，不過因?yàn)樘幚矸劫徶觅Y產(chǎn)價格很低，所以處理方能夠給到很高傭金返點(diǎn)。當(dāng)處理方給到5%以上傭金時，全部一個房產(chǎn)中介營業(yè)部銷售人員全部會快速地幫助銷售掉此房產(chǎn)。這種處理方法降低了很多變數(shù)，資金回流會很快。假如處理快三個月就能夠銷售掉房產(chǎn)。不過唯一變數(shù)是房產(chǎn)中有租客居住，因?yàn)槭遣贿`法處理方法，處理方有很多個灰色路徑驅(qū)逐租客，最終將此變數(shù)快速處理。以上兩種方法處理房產(chǎn)抵押不良資產(chǎn)各有優(yōu)劣，單從資本收益方面考慮，最好方法是第二種。不過從正當(dāng)合規(guī)角度，最好處理方法為第一個。實(shí)操中其實(shí)更多是兩種方法相結(jié)合。業(yè)內(nèi)人士估計，未來幾年或有高達(dá)萬億不良資產(chǎn)從銀行剝離，不良資產(chǎn)處理將迎來新“洪峰”。在不良資產(chǎn)包接手者中，除了四大資產(chǎn)管理企業(yè)之外，PE、信托、第三方機(jī)構(gòu)也參與其中，也不乏律師、跨國企業(yè)和民企老板“火中取栗”。為了盈利、避稅甚至達(dá)成消除法律追溯隱患目標(biāo)，這些“民間”接手者從拍賣行、產(chǎn)權(quán)交易中心等渠道，用極低價格買進(jìn)經(jīng)過銀行、資產(chǎn)管理企業(yè)等層層追討而沒法要回壞賬，繼續(xù)追討。盡管“討債”之路異常艱辛，但這些人很多時候能大賺一筆?；鹬腥±酢疤越稹奔植涣假Y產(chǎn)“現(xiàn)在正在經(jīng)歷是第二波不良資產(chǎn)處理高峰——銀行、信托企業(yè)有大批不良資產(chǎn)向資產(chǎn)管理企業(yè)出售。第一波高峰是開始幾大國有銀行改制上市。”老呂（化名）介紹。老呂從開始和幾名合作人出資約3100萬元拍得信達(dá)資產(chǎn)管理企業(yè)原來價值9.3億元不良資產(chǎn)包?！翱瓷先ズ芰畠r，購置價不到資產(chǎn)價值3.5%，但處理起來無比棘手?！崩蠀胃袊@道。在這宗3100萬元不良資產(chǎn)包中，有197筆債權(quán)。其中兩筆最大，一筆是1293萬元，另一筆1580萬元。正是這兩筆不良資產(chǎn)處理、