房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究概述

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容

(一)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策的依據(jù)和首要環(huán)節(jié)，它是指運(yùn)用適當(dāng)?shù)募夹g(shù)經(jīng)濟(jì)研究方法對房地產(chǎn)擬建項(xiàng)目進(jìn)行全面、系統(tǒng)的分析，試圖對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目作出可行或不可行的一種科學(xué)方法。

項(xiàng)目評(píng)價(jià)可行性研究的理論和方法在國際上已相當(dāng)完善。它是在20世紀(jì)前葉隨著社會(huì)生產(chǎn)技術(shù)和經(jīng)濟(jì)管理科學(xué)的發(fā)展而產(chǎn)生的。它最早是在20世紀(jì)30年代美國開發(fā)田納西河流域時(shí)開始試行采用。在我國，則是從1979年開始引進(jìn)并應(yīng)用于工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)前期的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析．并于1981年明確規(guī)定把可行性研究作為建設(shè)前期工作中一個(gè)重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證階段，納入基本建設(shè)程序。在1983年頒發(fā)了《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》。而在房地產(chǎn)開發(fā)投資領(lǐng)域采用可行性工作的時(shí)間更晚一些。

房地產(chǎn)項(xiàng)目具有投資額巨大、項(xiàng)目建設(shè)周期長、不確定因素多等特征，其成功的關(guān)鍵取決于決策的正確與否。而決策的重要依據(jù)是可行性研究對項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的分析與預(yù)測后所得的結(jié)論，所以，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性研究對房地產(chǎn)開發(fā)起到關(guān)鍵的作用。具體而言，可行性研究是投資決策的重要依據(jù)，也是項(xiàng)目審批和項(xiàng)目資金籌措的依據(jù)。在項(xiàng)目建設(shè)中，可行性研究報(bào)告又成為編制設(shè)計(jì)任務(wù)書所依賴的重要文件，及開發(fā)商與各方簽訂合同的指導(dǎo)框架。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的階段劃分

可行性研究作為項(xiàng)目投資前期的一項(xiàng)重要任務(wù)和環(huán)節(jié)，它一般可以劃分為三個(gè)階段，即投資機(jī)會(huì)研究階段、初步可行性研究階段、詳細(xì)可行性研究或正式的可行性研究階段。

投資機(jī)會(huì)研究主要是為項(xiàng)目投資者選擇投資機(jī)會(huì)和方向提出輪廓性建議，一般分為一般機(jī)會(huì)研究和項(xiàng)目機(jī)會(huì)研究。

初步可行性研究則是介于投資機(jī)會(huì)研究和詳細(xì)可行性研究的一個(gè)研究階段，它主要是對房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中一些關(guān)鍵問題和重要環(huán)節(jié)進(jìn)行專題研究，進(jìn)一步說明投資項(xiàng)目的價(jià)值所在。

詳細(xì)的可行性研究則是指對項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行詳細(xì)深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和比較論證，為項(xiàng)目決策提供評(píng)價(jià)依據(jù)。

可行性研究的這三個(gè)階段是一個(gè)相對完整的可行性研究過程的有機(jī)組成部分。一個(gè)完整的可行性研究工作的完成必須經(jīng)過項(xiàng)目的立項(xiàng)、界定、籌劃；市場調(diào)查、研究；投資方案的分析、比較；預(yù)測方案的預(yù)期收益及其評(píng)價(jià)；編制可行性研究報(bào)告書等程序。

三個(gè)階段的重要性有所差異，在精確度要求及時(shí)間費(fèi)用上略有不同。

現(xiàn)階段我國的房地產(chǎn)投資決策過程中，房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究階段一般只劃分為項(xiàng)目建議書階段和可行性研究階段。項(xiàng)目建議書階段作為一個(gè)單獨(dú)的階段而存在。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的主要內(nèi)容包括三個(gè)方面：一是通過市場調(diào)查預(yù)測及其研究，說明投資項(xiàng)目建設(shè)存在的必要性；二是進(jìn)行開發(fā)與施工技術(shù)方案的研究、論證其技術(shù)上的可行性；三是通過基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和預(yù)測和項(xiàng)目的效益分析，說明其在財(cái)務(wù)上的盈利性和在經(jīng)濟(jì)上的合理性。從房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際情況來看，單從建筑施工技術(shù)上講，一般不存在一時(shí)無法突破的重大難點(diǎn)，無論是大跨度橋梁，還是超高層建筑，如上海市的楊浦、南浦大橋，及高達(dá)420米、88層的金茂大廈和高達(dá)468米的東方明珠塔就是很好的佐證?？梢?，關(guān)鍵在于投資的回報(bào)，即能否取得最佳的經(jīng)濟(jì)效益，并兼顧社會(huì)效益和環(huán)境效益。所以，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分析是可行性研究的核心內(nèi)容，它主要通過項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作來完成的。具體有以下主要內(nèi)容：

1、投資項(xiàng)目的背景和基本概況

它主要包括：項(xiàng)目名稱及投資單位特點(diǎn)，開發(fā)項(xiàng)目所具備的自然、經(jīng)濟(jì)、水文地質(zhì)等基本條件，開發(fā)對象的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景以及項(xiàng)目開發(fā)的宗旨、規(guī)模、功能和主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。

1、市場調(diào)查分析及需求預(yù)測。

3、投資項(xiàng)目的基本數(shù)據(jù)。主要包括：(1)占地面積。(2)投資總額。(3)項(xiàng)目規(guī)劃數(shù)據(jù)，包括項(xiàng)目開發(fā)總面積、建筑密度(或建筑覆蓋率)，容積率、各類用途建筑的構(gòu)成、基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的條件及要求。(4)項(xiàng)目所占用土地的原使用

狀況、需要拆除原有房屋的面積，需要給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)母?、菜地、綠地，需要安置的住戶和人口，以及需要安排的勞動(dòng)力人數(shù)等。(5)建筑物的主要技術(shù)參數(shù)。

(6)項(xiàng)目開工和竣工日期以及進(jìn)度安排。

4、投資項(xiàng)目所在區(qū)位和周圍環(huán)境狀況。

5、項(xiàng)目總投資概算

其估算內(nèi)容包括：(1)土地征用費(fèi)估算，主要有征地費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置費(fèi)和耕地占用稅等．(2)拆遷安置、補(bǔ)償費(fèi)估算，包括各種拆遷費(fèi)用、賠償費(fèi)用及安置拆遷戶用房建設(shè)費(fèi)用。(3)前期工程費(fèi)用估算，包括勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、“三通一平”或“七通一平”費(fèi)等。（4）房屋建筑安裝工程費(fèi)，主要包括建筑安裝過程中的直接費(fèi)、間接費(fèi)、計(jì)劃利潤及稅金等。(5)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。(6)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。(7)管理費(fèi)用、包括建設(shè)期的管理費(fèi)用及籌集資金而發(fā)生的費(fèi)用、成本。(8)其他支出，包括固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅及預(yù)備費(fèi)等。

6、投資項(xiàng)目所需資源的保證程度分析。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需資源主要包括：

(1)資金籌集及其使用計(jì)劃。(2)建筑材料的需要量及其供應(yīng)計(jì)劃、采購與運(yùn)輸方式。(3)施工力量的組織、協(xié)調(diào)和施工計(jì)劃。(4)項(xiàng)目施工期間所需動(dòng)力(水、電、氣等)的數(shù)量及其供應(yīng)。

7、投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果的分析與評(píng)價(jià)。它主要包括：(1)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，通過對項(xiàng)目開發(fā)建成后的租、售情況及其收入預(yù)測，經(jīng)營、銷售費(fèi)用、銷售稅金的預(yù)測，項(xiàng)目的盈利能力和償還能力分析等。(2)項(xiàng)目的國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)及社會(huì)評(píng)價(jià)、主要評(píng)價(jià)項(xiàng)目對國民經(jīng)濟(jì)及社臺(tái)的凈貢獻(xiàn)。

8、投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析。風(fēng)險(xiǎn)分析主要是通過一定的分析方法（盈虧平衡

分析、概率分析、敏感性分析等）來說明投資項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)及其他不確定性因素對項(xiàng)目的預(yù)期收益評(píng)價(jià)指標(biāo)可能產(chǎn)生的影響以及這種影響可允許的幅度和控制的措施。

9、項(xiàng)目的結(jié)論與建議。根據(jù)對相關(guān)因素的分析和各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)的估算，對項(xiàng)目的可行與否作出明確結(jié)論，并針對項(xiàng)目存在的問題提出建議，對建議的效果作出估計(jì)。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場分析與預(yù)測

（一）市場分析

1、宏觀因素分析。房地產(chǎn)開發(fā)商在一個(gè)國家的某個(gè)地區(qū)擬進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經(jīng)濟(jì)、文化、地理地貌、風(fēng)俗習(xí)慣及宗教信仰，有無地區(qū)沖突或戰(zhàn)爭發(fā)生的可能性。

2、區(qū)域性因素分析。一般來講，項(xiàng)目所在國內(nèi)部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對項(xiàng)目所在區(qū)域進(jìn)行因素分析，這是因?yàn)椋菏紫群暧^經(jīng)濟(jì)對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響程度不同，對有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響?。黄浯螀^(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響存在著“時(shí)滯’現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀往往要經(jīng)過一段長時(shí)間以后才能對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反應(yīng)快，有的地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時(shí)必須加以考慮；其三國家特定的地區(qū)經(jīng)濟(jì)使得某些區(qū)域經(jīng)濟(jì)或多或少受宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢相反的逆向走勢。我國的經(jīng)濟(jì)特區(qū)、自由貿(mào)易區(qū)、保稅區(qū)對國內(nèi)資本依賴程度相對較低，即使在我國宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整期間，國內(nèi)資金緊張的情況下，其國際資本所受影響較小，這些地區(qū)的項(xiàng)目受到?jīng)_擊也較小。

3、微觀市場分析。對擬投資項(xiàng)目所在地區(qū)的房地產(chǎn)微觀市場的分析可以分

成以下兩個(gè)部分，其一是對擬投資房地產(chǎn)市場的分析，其二是對與投資項(xiàng)目同類型的物業(yè)市場分析。

（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的戰(zhàn)略分析。

戰(zhàn)略分析實(shí)際已涉及項(xiàng)目建成后的營銷問題，可以從幾個(gè)角度來分析討論。

1、社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境對房地產(chǎn)市場的影響。房地產(chǎn)業(yè)不是個(gè)孤立的行業(yè)，是典型的周期性行業(yè)，即受宏觀經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)影響較大。將房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)作國民經(jīng)濟(jì)的‘噴頭產(chǎn)業(yè)”來看待，而且認(rèn)為是房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展這種觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的，在形勢的判斷上會(huì)出現(xiàn)根本性的失誤。無論政府還是企業(yè)都會(huì)導(dǎo)致“先入為主”的決策傾向。如1990年代初海南、惠州、北海等地出現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)畸形膨脹，大起大落，都是無視當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟(jì)發(fā)展情況，主次顛倒，沒有擺正房地產(chǎn)業(yè)的位置所帶來的后果。

2、當(dāng)?shù)卣姓袨閷κ袌龅挠绊?。一些地方政府的城市?guī)劃及規(guī)劃控制水平對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)有著直接的影響。比如，在城市規(guī)劃管理比較好的江蘇張家港市及江陰市，房地產(chǎn)開發(fā)一直處于比較平穩(wěn)的狀態(tài)。超前而科學(xué)的規(guī)劃、有效的規(guī)?？刂啤?yán)格的規(guī)劃管理，使這兩個(gè)城市的房地產(chǎn)開發(fā)避免了盲目的、一窩蜂的現(xiàn)象，本著配套一片、開發(fā)一片、管理一片的原則，這里的小區(qū)住宅市場基本上沒有出現(xiàn)供大于求的情況，所有樓盤的預(yù)售成績都很好。與此形成對比的是，不少城市的土地批出規(guī)模嚴(yán)重失控（如廣東惠州、廣西北海），房地產(chǎn)市場管理混亂，造成地皮炒賣現(xiàn)象嚴(yán)重，商品房供應(yīng)量過大，市場價(jià)格起落過劇，地方政府規(guī)劃管理不妥，給發(fā)展商們帶來了很大的風(fēng)險(xiǎn)。

3、街區(qū)環(huán)境對房地產(chǎn)營銷的影響。古北新區(qū)并非上海鬧市區(qū)，樓價(jià)何以如此昂貴？原來，由1980年代起率先開發(fā)的第一個(gè)上海外貿(mào)區(qū)—一虹橋開發(fā)區(qū)，

隨著愈來愈多外商人駐辦公，鄰近的古北新區(qū)自然成為外商購買或租賃住宅的主要目標(biāo)。區(qū)內(nèi)滿是豪華住宅，住戶大部分是港、臺(tái)同胞及外國人，所以成為上海唯—一個(gè)名副其實(shí)的境外人士居住區(qū)。這使古北新區(qū)享有很高的知名度，并自然形成了一個(gè)獨(dú)特的社交圈及生活社區(qū)，區(qū)內(nèi)樓宇質(zhì)素又不賴，需求者多而且舍得花大價(jià)錢，故此售價(jià)及租金曾一直穩(wěn)步上揚(yáng)。進(jìn)入1996年以后，該小區(qū)房價(jià)雖有所下跌，但仍是國內(nèi)最貴的地方。從古北新區(qū)的例子可以看出，房地產(chǎn)的價(jià)值似乎并不完全取決于樓盤自身的檔次和質(zhì)量，還與周邊的街區(qū)環(huán)境有關(guān)。正因?yàn)橛泻鐦蜷_發(fā)區(qū)的發(fā)展，才產(chǎn)生了對古北新區(qū)高尚住宅的需求，虹橋開發(fā)區(qū)與古北新區(qū)之間明顯存在著功能上的互補(bǔ)關(guān)系。街區(qū)功能是使房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)其市場價(jià)值的外在動(dòng)因。

（三）市場預(yù)測

1、需求預(yù)測。需求預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對某類物業(yè)的市場需求規(guī)律和變化趨勢進(jìn)行分析和預(yù)測，從而推斷出為了市場對該類物業(yè)的需求。

2、供給預(yù)測。供給預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對某類物業(yè)的市場供給規(guī)律和變化趨勢進(jìn)行分析，從而預(yù)測出市場上該類物業(yè)的供給情況。

3、價(jià)格趨勢預(yù)測。即對房地產(chǎn)商品價(jià)格在未來一定時(shí)期內(nèi)的走勢所進(jìn)行的預(yù)測。

4、預(yù)測方法。通常可以分為時(shí)間序列預(yù)測法和因果關(guān)系分析法。時(shí)間序列分析法又可分為：移動(dòng)平均法，指數(shù)平滑法等；因果關(guān)系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。

三、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)一般從成本測算和財(cái)務(wù)評(píng)估兩個(gè)方面展開。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)估從是否考慮時(shí)間價(jià)值因素的角度可分為靜態(tài)分析和動(dòng)態(tài)分析兩類。下面分別加以介紹。

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目成本測算

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究中，項(xiàng)目的成本測算是重要的一環(huán)，它由估價(jià)師會(huì)同造價(jià)工程師完成。成本測算的正確與否，如同對租售市場的預(yù)測一樣，對項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益有重大的影響，但相對而言，成本測算較易把握。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本及費(fèi)用由開發(fā)直接費(fèi)用和間接費(fèi)用兩大部分組成，具體構(gòu)成如下。

1、開發(fā)直接費(fèi)用

（1）土地費(fèi)用。包括土地出讓金或征地費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。

（2）前期工程費(fèi)。包括規(guī)劃勘測設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、“三通一平”或“七通一平”費(fèi)。

（3）房屋開發(fā)費(fèi)。包括建安工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)、室外工程費(fèi)、其他費(fèi)用。

2、開發(fā)間接費(fèi)。包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、其它費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)、稅費(fèi)。

(二)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

1、靜態(tài)分析

(1)投資回報(bào)率或投資收益率。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其收益主要體現(xiàn)為出租或出售開發(fā)的房地產(chǎn)商品所取得的凈利潤，故投資回報(bào)率(或投資收益率)為項(xiàng)目總利潤額與項(xiàng)目總投資額之比，計(jì)算公式為：

投資收益率

對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，這個(gè)比率是越大越好。

(2)投資回收期或返本期。所謂項(xiàng)目的投資回收期，是指以項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量來抵償項(xiàng)目全部投資所需要的時(shí)間，包括項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)期。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，投資回收期期限越短越好。其公式為

Pt項(xiàng)目的總凈利額項(xiàng)目的總投資額100%(3.1)

(CICO)t0(3.2)

t1

式中：Pt——項(xiàng)目的投資回收期；

CI——項(xiàng)目的現(xiàn)金流人量；

CO一—項(xiàng)目的現(xiàn)金流出量；

CI一CO（或NCF）——項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量。

(3)借款償還期。它是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)完成進(jìn)入租售階段后，以其凈利潤（在作法定及必要的扣除后）、折舊及其它收益等償還抵押貸款所需要的時(shí)間。一般來說，如果項(xiàng)目有較高的投資收益能力，則這個(gè)指標(biāo)的數(shù)值就較小，償還借款所需的期限就較短；反之亦然。

2．動(dòng)態(tài)指標(biāo)分析

(1)凈現(xiàn)值法。所謂凈現(xiàn)值(NetPresentValue，簡稱NPV)就是把項(xiàng)目壽命期內(nèi)不同時(shí)間發(fā)生的資金流入量和流出量之間的差額即凈資金流量按設(shè)定的折

現(xiàn)率貼現(xiàn)到項(xiàng)目開始時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值，其中現(xiàn)金流入量主要包括租、售收入及其他收入、回收的流動(dòng)資金和固定資產(chǎn)余值?，F(xiàn)金流出量包括項(xiàng)目的投資額、項(xiàng)目的年經(jīng)營成本(不包括折舊及投資借款利息)、項(xiàng)目的流轉(zhuǎn)稅及所得稅、償還投資借款的本息等。凈現(xiàn)值計(jì)算公式為：

n

NPV

(CIt1CO)t(1r)t(3.3)

式中：n——項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)壽命期；

r——設(shè)定的折現(xiàn)率(或行業(yè)基準(zhǔn)投資收益率)。

當(dāng)NPV＞0時(shí)，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是獲利的或持平的，即該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的；當(dāng)凈現(xiàn)值NPV<0時(shí)，說明項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是虧損的，此時(shí)，該房地產(chǎn)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是不可行的。

凈現(xiàn)值是項(xiàng)目在其經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)各年凈收益現(xiàn)值的總和，它反映項(xiàng)目獲利能力的大小。如果是多方案或多項(xiàng)目比較、選擇時(shí)，項(xiàng)目的凈現(xiàn)值越大，說明項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力越高，反之盈利能力就低。

例如，某宗房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，第一年投資3000萬元，以后各年的凈現(xiàn)金流量分別為800、1000、1000、2000萬元。試判定在設(shè)定折現(xiàn)率為12%的情況下，該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性。

上述計(jì)算結(jié)果表明，該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值為440.36萬元，大于零，在財(cái)務(wù)上是可行的。

（2）(3.4)

式中：IRR—-IRRi1

運(yùn)用項(xiàng)目單位：萬元

NPVNPV112NPVi2i1（3.5）

利用“試差法”可計(jì)算出內(nèi)部收益率：

IRR15%

219.78219.7879.68

(20%15%)18.67%

顯然，IRR>12%，所以項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。

需要注意的是，由于內(nèi)部收益率在理論上是由高次方程來求得的，故內(nèi)部收益率的值可能只有一個(gè)，也有可能出現(xiàn)多個(gè)解，甚至無實(shí)數(shù)解。這就涉及到一個(gè)項(xiàng)日是常規(guī)類型項(xiàng)目還是非常規(guī)類型項(xiàng)目的問題。常規(guī)類型項(xiàng)目是指在現(xiàn)金流量系列中，在開始有一個(gè)或幾個(gè)負(fù)現(xiàn)金流量，其后出現(xiàn)的是一個(gè)或多個(gè)正現(xiàn)金流量，現(xiàn)金流量的符號(hào)由負(fù)到正的變換次數(shù)只有一次，其內(nèi)部收益率只有一個(gè)。而非常規(guī)類型項(xiàng)目現(xiàn)金流量的正負(fù)符號(hào)的變換次數(shù)超過一次，其內(nèi)部收益率可能有多個(gè)，也可能無解。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的國民經(jīng)濟(jì)分析1．國民經(jīng)濟(jì)分析的主要評(píng)價(jià)系數(shù)

國民經(jīng)濟(jì)分析是從社會(huì)和國家的整體利益出發(fā)，以資源配置和國民收人的增長為目標(biāo)，運(yùn)用適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)參數(shù)考察投資項(xiàng)目的費(fèi)用和效益，評(píng)價(jià)項(xiàng)目對國民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)及其經(jīng)濟(jì)上的合理性的一種方法。

這里有必要說明一下國民經(jīng)濟(jì)分析所采用的一些主要評(píng)價(jià)參數(shù)。

(1)影子價(jià)格，亦稱“完全市場價(jià)格”，它是指資源在最優(yōu)利用情況下，單位資源所產(chǎn)生的效益增量。在國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，應(yīng)將商品的市場價(jià)格調(diào)整為影子價(jià)格。

(2)社會(huì)折現(xiàn)率。它是項(xiàng)目國民經(jīng)濟(jì)評(píng)估的重要通用參數(shù)。它表示從國家角度對資金機(jī)會(huì)成本和資金時(shí)間價(jià)值的估量，表示社會(huì)可接受的最低投資收益率的限度，即是項(xiàng)目投資應(yīng)使社會(huì)得到收益的最低標(biāo)準(zhǔn)。它在項(xiàng)目國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中作為計(jì)算經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值的折現(xiàn)率，并作為衡量經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率的基準(zhǔn)值。

(3)影子匯率。它是指外匯的影子價(jià)格，是項(xiàng)目國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重要通用參數(shù)。它體現(xiàn)從國家角度對外匯價(jià)值的估量、在項(xiàng)目國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中用于外匯與人民幣之間的換算并作為經(jīng)濟(jì)換匯成本、節(jié)匯成本的判斷依據(jù)。影子匯率在數(shù)值上等于國家外匯牌價(jià)與影子匯率換算系數(shù)的積。

(4)影子工資及其換算系數(shù)。影子工資體現(xiàn)國家和社會(huì)為投資項(xiàng)目使用勞動(dòng)力而付出的代價(jià)，它由勞動(dòng)力的邊際產(chǎn)出(項(xiàng)目所占用的勞動(dòng)力，在其他使用機(jī)會(huì)下可能創(chuàng)造的最大效益)和勞動(dòng)力就業(yè)或轉(zhuǎn)移而引起的社會(huì)資源消耗兩部分構(gòu)成。影子工資換算系數(shù)則是指影子工資與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中的職工個(gè)人實(shí)得貨幣工資加提取的福利費(fèi)之比，根據(jù)項(xiàng)目使用的勞動(dòng)力具體狀況進(jìn)行確定。

(5)土地影子費(fèi)用。土地作為項(xiàng)目的特殊投入物，其影子費(fèi)用包括擬建項(xiàng)目占用土地而使國民經(jīng)濟(jì)為此放棄的效益——即土地的機(jī)會(huì)成本（根據(jù)該土地“最好可行替代用途”的凈效益測算），以及國民經(jīng)濟(jì)為項(xiàng)目占用土地而新增加的資源消耗(如折遷費(fèi)用、安置費(fèi)用等)。

2．國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的內(nèi)容

(1)評(píng)價(jià)項(xiàng)目對國民經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)

考察項(xiàng)目需要社會(huì)和國家付出的代價(jià)及其對社會(huì)和國家所作出的貢獻(xiàn)，即項(xiàng)目投資所能增加的國民收入(v十M)和社會(huì)凈收益，以確定其宏觀上的可行性。其主要指標(biāo)有：

①項(xiàng)目在正常使用年份所獲得的國民收入凈增值和社會(huì)凈收益及其占整個(gè)投資的比重。這個(gè)指標(biāo)表示項(xiàng)目對國家和社會(huì)的實(shí)際貢獻(xiàn)。

②項(xiàng)目在整個(gè)壽命期內(nèi)獲得的國民收入凈增值和社會(huì)凈收益總量，及其占總投資的比率，以衡量項(xiàng)目對國家和社會(huì)的總貢獻(xiàn)。

③項(xiàng)目的投資回收期及項(xiàng)目借款償還期等。

④客觀因素對項(xiàng)目獲得國民收入凈增值和社會(huì)凈收益能力的影響，即風(fēng)險(xiǎn)分析。

(2)評(píng)價(jià)項(xiàng)目的社會(huì)效果目標(biāo)

①收人分配目標(biāo)。即項(xiàng)目為國家提供的國民收入凈增值和社會(huì)凈收益，是否在國家、地區(qū)、部門、企業(yè)和職工個(gè)人之間得到了合理分配，是否正確體現(xiàn)了國家、集體和個(gè)人三者之間的經(jīng)濟(jì)利益。

②勞動(dòng)就業(yè)目標(biāo)。即項(xiàng)目建后能為社會(huì)提供的勞動(dòng)就業(yè)機(jī)會(huì)。一般用每萬元投資提供的總就業(yè)人數(shù)(人／萬元)，或每提供一個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)所需的投資額(元／人)指標(biāo)來衡量。

③環(huán)境保護(hù)目標(biāo)。即項(xiàng)目對改善生態(tài)環(huán)境的影響及如何以最經(jīng)濟(jì)的費(fèi)用支出保障人民正常生產(chǎn)和生活環(huán)境的需要。

④創(chuàng)匯節(jié)匯目標(biāo)。即通過考察項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)換匯成本和經(jīng)濟(jì)節(jié)匯成本、以確定其創(chuàng)匯、節(jié)匯是否合理。

(3)國民經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)估指標(biāo)

國民經(jīng)濟(jì)效益分析與評(píng)估主要通過以下指標(biāo)進(jìn)行：

①經(jīng)濟(jì)（3.6）

t1n

式中：EIRR——經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率；

B—效益流量

C—費(fèi)用流量

B-C--凈效益流量。

當(dāng)EIRR》社會(huì)折現(xiàn)率時(shí)，項(xiàng)目被認(rèn)為是合理的。

②經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值(ENPV)，即將項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)服務(wù)年限內(nèi)各年的凈資金流量折現(xiàn)到初始年的現(xiàn)值之和。其表達(dá)式為：

n

FENPV

(BC)t1t(1r)t

式中：r——社會(huì)折現(xiàn)率。

只有當(dāng)ENPV》0時(shí)，項(xiàng)目才被認(rèn)為是可行合理的

③投資凈增值率和投資凈收益率。

投資凈增值率＝年國民收入凈增值／項(xiàng)目總投資額

投資凈收益率＝年凈收益／項(xiàng)目總投資額

對項(xiàng)目來說，這兩個(gè)指標(biāo)屬靜態(tài)指標(biāo)。指標(biāo)值越大，說明項(xiàng)目對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)越大。

四、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

1、盈虧平衡分析

盈虧平衡分析在財(cái)務(wù)管理中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場生產(chǎn)能力條件下，通過分析擬建項(xiàng)目的產(chǎn)出（量）、成本（本）和收益（利）之間的關(guān)系，來判斷項(xiàng)目優(yōu)劣及盈利能力的一種方法。

盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點(diǎn)（BreakEvenPoint，BEP）即項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點(diǎn)。一般來講，在項(xiàng)目產(chǎn)出能力一定的前提下，盈虧平衡點(diǎn)越低，項(xiàng)目的盈利可能性就越大，經(jīng)營安全性越好。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究中，所謂盈虧平衡分析指對特定的項(xiàng)目而言，要找出預(yù)計(jì)銷售收入恰好能彌補(bǔ)成本時(shí)的銷售量又稱保本銷售量。

2、敏感性分析

敏感性分析是研究某些因素發(fā)生變化時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益發(fā)生的相應(yīng)變化，并判斷這些因素對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的影響程度。敏感性分析不僅可以使開發(fā)商了解因素變動(dòng)對項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響程度，還可以使他們對那些較為敏感的因素進(jìn)行認(rèn)真和仔細(xì)的再研究，以提高項(xiàng)目可行性研究的準(zhǔn)確性。

反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)：

敏感系數(shù)=目標(biāo)值的變化百分比／參數(shù)值變動(dòng)的百分比

例如：以售價(jià)為參數(shù)值，以項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值作為目標(biāo)值，已知售價(jià)增加10％，凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值增加20％，則售價(jià)的敏感系數(shù)=20％/10%=2。

敏感系數(shù)可正可負(fù)。若敏感系數(shù)為負(fù)，說明目標(biāo)值的變化與參數(shù)值的變化方向相反，敏感系數(shù)越大，則說明該參量對目標(biāo)值越敏感，在可行性研究中對該參量的確定須越謹(jǐn)慎。

3、概率分析。利用概率值來定量研究各種不同確定因素發(fā)生不同幅度變動(dòng)的概率分布及對方案經(jīng)濟(jì)效果的影響，對方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)作出某種概率描述，從而對方案的風(fēng)險(xiǎn)情況作出比較準(zhǔn)確的判斷。

附：可行性研究報(bào)告的撰寫（參考格式）

A、可行性研究報(bào)告的主要內(nèi)容

一般來講，專業(yè)機(jī)構(gòu)編寫一個(gè)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告應(yīng)包括封面、摘要、目標(biāo)、正文、附件和附圖六個(gè)部分。

1、封面：一般要反映可行性報(bào)告的名稱，專業(yè)研究編寫機(jī)構(gòu)名稱及編寫報(bào)告的時(shí)間三個(gè)內(nèi)容。

2、摘要：它是用簡潔明了的語言概要介紹項(xiàng)目的概況、市場情況可行性研究的結(jié)論及有關(guān)說明或假設(shè)條件，要突出重點(diǎn)，假設(shè)條件清楚，使閱讀人員在短時(shí)間內(nèi)能了解全報(bào)告的精要。也有專家主張不寫摘要，因?yàn)榭尚行匝芯繄?bào)告事關(guān)重大，閱讀者理應(yīng)仔細(xì)全面閱讀。

3、目錄：由于一份可行性報(bào)告少則十余頁，多則數(shù)十頁，為了便于寫作和閱讀人員將報(bào)告的前后關(guān)系、假設(shè)條件及具體內(nèi)容條理清楚地編寫和掌握，必須編寫目錄。

4、正文：它是可行性報(bào)告的主體，一般來講，應(yīng)包括以下內(nèi)容：

a、概況（包括：項(xiàng)目背景、項(xiàng)目概況、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫人員、編寫的依據(jù)、編寫的假設(shè)和說明）；

b、市場調(diào)查和分析；

c、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；

d、建設(shè)方式和建設(shè)進(jìn)度；

e、投資估算及資金籌措；

f、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)；

g、風(fēng)險(xiǎn)分析；

h、可行性研究的結(jié)論；

i、研究人員對項(xiàng)目的建議；

j、相應(yīng)的附表。

5、附件：它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報(bào)告必不可少的部分。一般來講，一個(gè)項(xiàng)目在做正式的可行性研究時(shí)，必須有政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件（如