物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)教材講義

注冊(cè)物業(yè)治理師課程--《物業(yè)治理實(shí)務(wù)》在線學(xué)習(xí)

物業(yè)治理實(shí)務(wù)精講班第1講講義

備考建議

備考建議

1、學(xué)習(xí)之前必須要讀兩個(gè)文件：一個(gè)是《物業(yè)治理師資格考試實(shí)施辦法》,另一個(gè)是《考

試大綱》。

2、復(fù)習(xí)考試要牢記：物業(yè)治理師資格考試實(shí)行統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織考試制度,

復(fù)習(xí)過(guò)程中不要走彎路，“編書唯法，考試唯書”，復(fù)習(xí)的范疇就是環(huán)繞考試用書。

3、熟讀考試大綱：注意大綱中提示的題型、題量和考試時(shí)間的長(zhǎng)短。這些信息決定了考

試的深度和廣度，

4、把復(fù)習(xí)的內(nèi)容分為三個(gè)檔次：AB

C,以此來(lái)區(qū)分考試的重點(diǎn)和要點(diǎn)。在考試大綱中對(duì)每一章的內(nèi)容分別有把握、熟悉、了

解這三個(gè)層次，分別對(duì)應(yīng)AB

C三個(gè)檔次，另外，如果顯現(xiàn)在每一章的考試目的和考試要求的內(nèi)容提示中，就需要在該

部分畫一個(gè)星號(hào)（*）,如果這項(xiàng)內(nèi)容在每一章后面的復(fù)習(xí)題中又顯現(xiàn)，還需要增畫一個(gè)星號(hào)（*）,

根據(jù)這些記號(hào)可以很容易的找到學(xué)習(xí)的重點(diǎn)。

5、考試題型分為單選題、多選題和綜合分析題。

不同的考題所考核知識(shí)的要求是不同的，例如，挑選題考核的是對(duì)問(wèn)題的分析、判定的能

力和對(duì)知識(shí)把握的準(zhǔn)確度，而綜合分析題則考核分析、判定、總結(jié)、歸納的能力。

單選題：?jiǎn)芜x題要求在備選的4個(gè)答案中，能夠辨論出一個(gè)正確的答案，因此，不要求形

成很精確的記憶，要求答題者通過(guò)對(duì)不同備選答案確認(rèn)正確答案的挑選過(guò)程，判定考試者對(duì)所考核知

識(shí)的分析、判定、運(yùn)用的能力。

多選題：與單選題相比，考核的準(zhǔn)確度要求要高一些，因?yàn)閷?duì)5個(gè)備選答案通過(guò)分析判定

找出若干個(gè)正確的答案是一個(gè)考核知識(shí)準(zhǔn)確度的過(guò)程，需要通過(guò)挑選、比較后挑選正確的答案。

一樣情形下，當(dāng)考試用書中所涉及到的知識(shí)出現(xiàn)排比性、排列性陳述時(shí)，會(huì)形成單選題、

多選題的考核點(diǎn)。

綜合分析題是全面檢驗(yàn)考試者分析判定能力的題型，單純表明性試題越來(lái)越少。這就要求

考生必須在全面懂得、準(zhǔn)確把握教材內(nèi)容的同時(shí)，能夠理論聯(lián)系實(shí)際，舉一反三，靈活運(yùn)用所把握的

知識(shí)，分析解答考題。

6、考試大綱里面要求'把握”的內(nèi)容，必須準(zhǔn)確懂得、準(zhǔn)確記憶、準(zhǔn)確運(yùn)用；考試大綱里面

要求“熟悉”的內(nèi)容，必須能夠懂得其含義，能夠運(yùn)用知識(shí)進(jìn)行分析和判定；考試大綱里面要求“了解”

的內(nèi)容，必須能夠知道其基本含義、能夠進(jìn)行判定和應(yīng)用。否則，考試的內(nèi)容很多，不加以區(qū)分，完

全去記憶是很難做到的。

7、要制定學(xué)習(xí)計(jì)劃，按照通讀、精讀、重點(diǎn)記憶的順序去學(xué)習(xí)，整個(gè)過(guò)程應(yīng)當(dāng)在考試前

一個(gè)月完成，余下的沖刺時(shí)間是做習(xí)題和試卷，查漏補(bǔ)缺。

8、復(fù)習(xí)備考建議2-3人共同進(jìn)行，這樣有利于提醒、討論、交流和互助。

內(nèi)容提要及考試要求

一、內(nèi)容提要

1.物業(yè)治理企業(yè)的類型及特點(diǎn)

2.物業(yè)治理企業(yè)的常見(jiàn)模式

3.物業(yè)治理企業(yè)的設(shè)立程序

(1)工商注冊(cè)登記

(2)資質(zhì)治理

4.物業(yè)治理企業(yè)的組織形式與機(jī)構(gòu)設(shè)置

(1)物業(yè)治理企業(yè)的組織形式

(2)物業(yè)治理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的影響因素

(3)物業(yè)治理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的要求

(4)物業(yè)治理企業(yè)職能機(jī)構(gòu)及其職責(zé)

二、考試目的和考試要求

本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)物業(yè)治理企業(yè)類型、特點(diǎn)、設(shè)立程序、內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)

設(shè)置以及物業(yè)治理相關(guān)法規(guī)等知識(shí)的把握程度和綜合運(yùn)用能力。

考試基本要求

把握：物業(yè)治理企業(yè)的設(shè)立程序，物業(yè)治理企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)及其職能。

熟悉：物業(yè)治理企業(yè)主要特性、組織結(jié)構(gòu)形式，物業(yè)治理企業(yè)資質(zhì)治理制度。

了解：物業(yè)治理企業(yè)主要類型，物業(yè)治理企業(yè)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的要求和主要影響因素。

考題類型要求

本部分考題類型為：?jiǎn)雾?xiàng)挑選題、多項(xiàng)挑選題、綜合分析題(注：要根據(jù)考試大綱要求來(lái)定)。

概述

一、物業(yè)治理企業(yè)的概念和特點(diǎn)(熟悉)

物業(yè)治理企業(yè)是依法成立、具備專門資質(zhì)并具有獨(dú)立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從

事物業(yè)治理相關(guān)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。

其特點(diǎn)可以歸納為以下三點(diǎn)：

第一，是獨(dú)立的企業(yè)法人。物業(yè)治理企業(yè)嚴(yán)格遵循法定程序建立，擁有一定的資金、設(shè)備、

人員和經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；擁有明確的經(jīng)營(yíng)宗旨和符合法規(guī)的治理章程，具備相應(yīng)的物業(yè)治理資質(zhì)；獨(dú)立核算,

自負(fù)盈虧，以自己的名義享有民事權(quán)益，承擔(dān)民事責(zé)任；所提供的服務(wù)是有償?shù)暮陀缘摹?/p>

第二，屬于服務(wù)性企業(yè)。物業(yè)治理企業(yè)的主要職能是通過(guò)對(duì)物業(yè)的治理和提供的多種服務(wù),

確保物業(yè)正常使用，為業(yè)主和物業(yè)使用人創(chuàng)造一個(gè)舒服、方便、安全的工作和居住環(huán)境。物業(yè)治理企

業(yè)本身并不制造實(shí)物產(chǎn)品，它主要是通過(guò)常規(guī)性的公共服務(wù)、.延伸性的專項(xiàng)服務(wù)、隨機(jī)性的特約服

務(wù)、托付性的代辦服務(wù)和創(chuàng)收性的經(jīng)營(yíng)服務(wù)等項(xiàng)目，盡可能實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。因此，物業(yè)治理

企業(yè)的“產(chǎn)品”就是服務(wù)，與工業(yè)企業(yè)等其他經(jīng)濟(jì)組織是有區(qū)別的。

第三，具有一定的公共治理性質(zhì)的職能。物業(yè)治理企業(yè)在向業(yè)主和物業(yè)使用人提供服務(wù)的

同時(shí)，還承擔(dān)著物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序的保護(hù)、市政設(shè)施的配合治理、物業(yè)的裝修治理等，其內(nèi)容帶有

公共治理的性質(zhì)。

二、物業(yè)治理企業(yè)的分類（了解）

物業(yè)治理企業(yè)的分類方法有很多種，這里只介紹其中具有代表性的幾種分類方法。

（一）按照投資主體的經(jīng)濟(jì)成分來(lái)劃分

1.全民所有制物業(yè)治理企業(yè)

全民所有制物業(yè)治理企業(yè)的資產(chǎn)屬于國(guó)家所有。這類企業(yè)大多是從已有的全民所有制企業(yè)

或行政事業(yè)單位中分離出來(lái)，以原有企業(yè)或行政事業(yè)單位的房屋治理和修理部門為基礎(chǔ)，由原有企業(yè)

或行政事業(yè)單位負(fù)責(zé)組建。這類企業(yè)在剛成立時(shí)，往往依附于原先企業(yè)或行政事業(yè)單位，治理的物業(yè)

一樣是由原有企業(yè)或行政事業(yè)單位自建的，具有自建自管的特點(diǎn)。隨著物業(yè)治理市場(chǎng)的不斷發(fā)育和全

民所有制企業(yè)改革的不斷深入，這類企業(yè)已逐步走上市場(chǎng)化發(fā)展的軌道。

2.集體所有制物業(yè)治理企業(yè)

集體所有制物業(yè)治理企業(yè)的資產(chǎn)屬于集體所有。這類企業(yè)一樣是以街道原有的房產(chǎn)治理機(jī)

構(gòu)為基礎(chǔ)，由街道或其他機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組建，治理街道區(qū)域內(nèi)的物業(yè)或其他物業(yè)。此外，這類企業(yè)還可以

由集體所有制的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)組建，主要治理企業(yè)自己開(kāi)發(fā)的各類房產(chǎn)。

3.民營(yíng)物業(yè)治理企業(yè)

民營(yíng)物業(yè)治理企業(yè)是指民營(yíng)性質(zhì)的物業(yè)治理企業(yè)。

4.外資物業(yè)治理企業(yè)

外資物業(yè)治理企業(yè)是以外商獨(dú)資經(jīng)營(yíng)、中外合資經(jīng)營(yíng)或合作經(jīng)營(yíng)等形式進(jìn)行運(yùn)作的物業(yè)治

理企業(yè)。

5.其他物業(yè)治理企業(yè)

其他物業(yè)治理企業(yè)是指企業(yè)資產(chǎn)屬于多種所有制經(jīng)濟(jì)成分的投資主體所有的物業(yè)治理企

業(yè)。

（二）按股東出資形式來(lái)劃分

1.物業(yè)治理有限責(zé)任公司

物業(yè)治理有限責(zé)任公司的股東以其出資額為限，對(duì)公司承擔(dān)有限責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)

對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。

2.物業(yè)治理股份有限公司

物業(yè)治理股份有限公司的全部資產(chǎn)被分為等額股份，股東以其所持股份為限對(duì)公司承擔(dān)責(zé)

任，公司以其全部資產(chǎn)對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。

3.股份合作型物業(yè)治理企業(yè)

股份合作型物業(yè)治理企業(yè)的股東通過(guò)訂立合作經(jīng)營(yíng)章程，按其股份享有權(quán)益和義務(wù)，企業(yè)

以其全部資產(chǎn)對(duì)其債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。

三、物業(yè)治理企業(yè)的常見(jiàn)模式

（一）房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司或部門

房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位投資成立的法人或非法人物業(yè)治

理企業(yè)。另外，也有部分房地產(chǎn)企業(yè)在其內(nèi)部設(shè)立專門部門（不屬于企業(yè)），承擔(dān)售后物業(yè)的治理工作。

這種企業(yè)的特點(diǎn)是：房地產(chǎn)建設(shè)單位與物業(yè)治理單位之間屬上下級(jí)關(guān)系。這類物業(yè)治理企業(yè)過(guò)去的主

要治理對(duì)象為上級(jí)建設(shè)單位開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，但近年來(lái)隨著市場(chǎng)化進(jìn)程不斷推進(jìn)，除了治理上級(jí)建

設(shè)單位開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目以外，也通過(guò)市場(chǎng)獲取物業(yè)治理項(xiàng)目。

（二）獨(dú)立的物業(yè)治理企業(yè)

獨(dú)立的物業(yè)治理企業(yè)是指不依附于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和其他單位，獨(dú)立注冊(cè)、自主經(jīng)營(yíng)、

自負(fù)盈虧的物業(yè)治理企業(yè)。

（三）物業(yè)治理集團(tuán)公司

物業(yè)治理集團(tuán)公司主要由集團(tuán)總公司和下屬子公司或分公司構(gòu)成。集團(tuán)總公司是宏觀控制

機(jī)構(gòu)，集團(tuán)發(fā)展的戰(zhàn)略決策由總公司負(fù)責(zé)，總公司機(jī)關(guān)中設(shè)若干業(yè)務(wù)處室和行政辦公部門；子公司或

分公司既可按地域設(shè)置，也可按專業(yè)服務(wù)內(nèi)容劃分，如樓宇設(shè)備的修理公司、清潔服務(wù)公司、保安服

務(wù)公司以及物業(yè)治理公司等。

物業(yè)治理實(shí)務(wù)精講班第2講講義

物業(yè)治理企業(yè)的工商注冊(cè)登記

根據(jù)《公司法》和《物業(yè)治理企業(yè)資質(zhì)治理辦法》的規(guī)定，物業(yè)治理企業(yè)的設(shè)立程序分為

工商注冊(cè)登記和資質(zhì)審批兩個(gè)階段。

一、物業(yè)治理企業(yè)的工商注冊(cè)登記（分為六個(gè)步驟）

根據(jù)《公司法》規(guī)定，企業(yè)設(shè)立須向工商行政治理部門進(jìn)行注冊(cè)登記，在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，

方可開(kāi)業(yè)。因此，物業(yè)治理公司在營(yíng)業(yè)前必須到工商行政治理部門注冊(cè)登記，其辦理手續(xù)與一樣企業(yè)

相同。

（一）企業(yè)名稱的預(yù)先審核

物業(yè)治理企業(yè)可結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)，根據(jù)所治理物業(yè)的名稱、地域、公司發(fā)起人等取名，但在

起名時(shí)，必須符合《公司法》的有關(guān)規(guī)定。根據(jù)公司登記治理的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)治理企業(yè)應(yīng)當(dāng)由全體

股東或發(fā)起人指定的代表或托付的代理人申請(qǐng)企業(yè)名稱的預(yù)先核準(zhǔn)，經(jīng)工商行政治理部門批準(zhǔn)后，獲

得《企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書》。

（二）公司地址

物業(yè)治理企業(yè)應(yīng)以其主要的辦事機(jī)構(gòu)所在地作為公司的地址。

（三）注冊(cè)資本

《公司法》規(guī)定，科技開(kāi)發(fā)、咨詢、服務(wù)性有限責(zé)任公司最低限額的注冊(cè)資本為10萬(wàn)元，

物業(yè)治理企業(yè)作為服務(wù)性企業(yè)應(yīng)符合此規(guī)定。同時(shí)，考慮到企業(yè)注冊(cè)后即應(yīng)辦理物業(yè)治理企業(yè)資質(zhì)證

書，因此，注冊(cè)資本還應(yīng)符合各資質(zhì)等級(jí)注冊(cè)資本的規(guī)定要求。

（四）股東人數(shù)和法定代表人

在設(shè)立物業(yè)治理企業(yè)時(shí)，股東人數(shù)必須符合法定條件。

（五）公司人員

物業(yè)治理企業(yè)的人數(shù)和從業(yè)資格應(yīng)該符合相關(guān)法規(guī)要求。

（六）公司章程

物業(yè)治理企業(yè)章程是明確企業(yè)宗旨、性質(zhì)、資金、業(yè)務(wù)、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、組織機(jī)構(gòu)以及利益分

配、債權(quán)債務(wù)、內(nèi)部治理等內(nèi)容的書面文件，是設(shè)立企業(yè)的最重要基礎(chǔ)條件之一。企業(yè)章程的內(nèi)容因

企業(yè)性質(zhì)和業(yè)務(wù)的實(shí)際情形不同而有所不同。一樣工商行政治理部門備有章程文本，主要內(nèi)容包括：

（1）總則，包括公司名稱和地址等；

（2）企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范疇；

（3）公司注冊(cè)資本；

（4）股東的姓名或名稱；

(5)股東的權(quán)益和義務(wù)；

(6)股東的出資方式和出資額，股東轉(zhuǎn)讓出資的條件；

(7)公司的機(jī)構(gòu)及產(chǎn)生辦法、職權(quán)、議事規(guī)則；

(8)公司的法定代表；

(9)公司解散事由和清算辦法；

(10)職工錄用方式、待遇、治理方法；

(11)企業(yè)的各種規(guī)章制度。

物業(yè)治理企業(yè)在辦理企業(yè)注冊(cè)登記時(shí)，應(yīng)提交由具有法定資質(zhì)的驗(yàn)資機(jī)構(gòu)出具的驗(yàn)資證明,

以及必要的審批文件。物業(yè)治理企業(yè)如果符合規(guī)定的條件，在工商行政機(jī)關(guān)發(fā)給營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，公司即

告成立。

物業(yè)治理企業(yè)的資質(zhì)審批及治理

二、物業(yè)治理企業(yè)的資質(zhì)審批及治理

(一)物業(yè)治理企業(yè)的資質(zhì)條件(注意：誰(shuí)審批、誰(shuí)頒發(fā)、誰(shuí)治理)

物業(yè)治理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)。國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級(jí)物業(yè)治理企業(yè)資

質(zhì)證書的頒發(fā)和治理；省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)物業(yè)治理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和治

理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)和三級(jí)物業(yè)治理企業(yè)資質(zhì)頒發(fā)和治理，并接受國(guó)務(wù)院建

設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級(jí)物業(yè)治理企業(yè)資質(zhì)的頒發(fā)和

治理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)治理企業(yè)的條件如下：

1.一級(jí)資質(zhì)

(1)注冊(cè)資本為人民幣500萬(wàn)元以上。

(2)物業(yè)治理專業(yè)人員以及工程、治理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職治理和技術(shù)人員不少于3

。人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于20人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)

以上職稱。

(3)物業(yè)治理專業(yè)人員應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。

(4)治理兩種類型以上物業(yè)，并且治理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)運(yùn)算基數(shù)的

百分比之和不低于100%：

1)多層住宅200萬(wàn)m2；

2)高層住宅100萬(wàn)m2；

3)獨(dú)立式住宅(別墅)15萬(wàn)m2；

4)辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)50萬(wàn)m2。

(5)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)治理制度和標(biāo)準(zhǔn),建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，

有優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)治理業(yè)績(jī)。

2.二級(jí)資質(zhì)

(1)注冊(cè)資本為人民幣300萬(wàn)元以上。

(2)物業(yè)治理專業(yè)人員以及工程、治理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職治理和技術(shù)人員不少于2

。人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于10人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)

以上職稱。

(3)物業(yè)治理專業(yè)人員應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。

(4)治理兩種類型以上物業(yè)，并且治理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)運(yùn)算基數(shù)的

百分比之和不低于100%：

1)多層住宅100萬(wàn)m2；

2)高層住宅50萬(wàn)m2；

3)獨(dú)立式住宅(別墅)8萬(wàn)m2；

4)辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬(wàn)m2。

(5)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)治理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，

有良好的經(jīng)營(yíng)治理業(yè)績(jī)。

注：運(yùn)算基數(shù)如何算

運(yùn)算時(shí)，將資質(zhì)規(guī)定中的分類面積數(shù)放在分母，將企業(yè)的該類物業(yè)實(shí)際治理面積數(shù)量作為

分子，然后加和。

例：有一家企業(yè)想申報(bào)一級(jí)資質(zhì)，治理多層住宅60萬(wàn)m2；治理高層住宅80萬(wàn)m2；治理

工業(yè)廠房80萬(wàn)m2。

運(yùn)算：(60/200+80/100+80/50)x100%=(0.3+0.8+1.6)x100%=270%

因此，該企業(yè)在這一項(xiàng)上，符合一級(jí)企業(yè)資質(zhì)申報(bào)要求。

3.三級(jí)資質(zhì)

(1)注冊(cè)資本為人民幣50萬(wàn)元以上。

(2)物業(yè)治理專業(yè)人員以及工程、治理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職治理和技術(shù)人員不少于1

0人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以

上職稱。

(3)物業(yè)治理專業(yè)人員應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。

(4)有托付的物業(yè)治理項(xiàng)目。

(5)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)治理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。

表1-1物業(yè)治理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)比較

資質(zhì)等級(jí)注冊(cè)資本(萬(wàn)元)從事物業(yè)管類型(種類)物業(yè)治理面積要求(萬(wàn)平方米)企業(yè)

治理制度和標(biāo)準(zhǔn)；企業(yè)信用檔案系統(tǒng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)要求專業(yè)治理人員(人數(shù))

其中

中級(jí)以上職稱治理人員對(duì)財(cái)務(wù)、工程人員持有中級(jí)職稱要求

一級(jí)資質(zhì)250022本檔運(yùn)算基數(shù)之和的100%有要求優(yōu)良業(yè)績(jī)230>20有

二級(jí)資質(zhì)230022本檔運(yùn)算基數(shù)之和的100%有要求良好業(yè)績(jī)220210有

三級(jí)資質(zhì)250對(duì)無(wú)要求有要求無(wú)要求當(dāng)025有

(二)在申請(qǐng)資質(zhì)時(shí)需提供的資料

新設(shè)立的物業(yè)治理企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)按最低等級(jí)核定，并設(shè)一年的暫定期。物業(yè)治理企業(yè)

在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30天內(nèi)，持以下資料向當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)主管部門申請(qǐng)資質(zhì)：

⑴營(yíng)業(yè)執(zhí)照;

(2)企業(yè)章程；

(3)驗(yàn)資證明；

(4)企業(yè)法定代表人的身份證明；

(5)物業(yè)治理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同，治理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合

同。

(三)物業(yè)治理企業(yè)的資質(zhì)治理(內(nèi)容)

資質(zhì)治理是房地產(chǎn)行政主管部門依法對(duì)物業(yè)治理企業(yè)和行業(yè)進(jìn)行治理的主要內(nèi)容之一。除

資質(zhì)審批外，資質(zhì)治理還包括對(duì)已設(shè)立的物業(yè)治理企業(yè)是否遵守法規(guī)、規(guī)章，是否履行合同，以及經(jīng)

營(yíng)治理、信用等情形進(jìn)行監(jiān)督檢查。資質(zhì)治理有利于規(guī)范物業(yè)治理行為，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)治理活動(dòng)的監(jiān)督,

保護(hù)物業(yè)治理市場(chǎng)秩序，提高物業(yè)治理企業(yè)的治理和服務(wù)水平。物業(yè)治理企業(yè)在申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)時(shí),

若顯現(xiàn)違反《物業(yè)治理?xiàng)l例》規(guī)定的相關(guān)行為，將不會(huì)獲得資質(zhì)審批部門的批準(zhǔn)。

物業(yè)治理企業(yè)的組織形式與機(jī)構(gòu)設(shè)置

一、物業(yè)治理企業(yè)的組織形式(熟悉)

物業(yè)治理企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際情形，挑選適宜的組織形式。物業(yè)治理企業(yè)的組織形式有直

線制、直線職能制、事業(yè)部制、矩陣制等。

(一)直線制

直線制是最簡(jiǎn)單的企業(yè)治理組織形式，它的特點(diǎn)是：企業(yè)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)者親自執(zhí)行全部治理職

能，按垂直系統(tǒng)直接領(lǐng)導(dǎo)，不設(shè)專門職能機(jī)構(gòu)(如圖1—1所示)。這種組織形式適用于業(yè)務(wù)量較小的

小型物業(yè)治理企業(yè)的初期治理，不能適應(yīng)較大規(guī)模和較復(fù)雜的物業(yè)治理。

(1)主要優(yōu)點(diǎn)：領(lǐng)導(dǎo)能夠集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，指揮及時(shí)。

(2)主要缺點(diǎn)：要求領(lǐng)導(dǎo)者通曉各種專業(yè)知識(shí)，具備多方面的知識(shí)和技能。

(二)直線職能制

直線職能制以直線制為基礎(chǔ)，在各級(jí)主管人員的領(lǐng)導(dǎo)下，按專業(yè)分工設(shè)置相應(yīng)的職能部門,

實(shí)行主管人員統(tǒng)一指揮和職能部門專業(yè)指導(dǎo)相結(jié)合的組織形式(如圖1—2所示)。其特點(diǎn)是各級(jí)主管

人員直接指揮，職能機(jī)構(gòu)是直線行政主管的參謀。職能機(jī)構(gòu)對(duì)下面直線部門一樣不能下達(dá)指揮命令和

工作指示，只是起業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督作用。這種組織形式是目前物業(yè)治理機(jī)構(gòu)設(shè)置中普遍采用的一種形

式。

(1)主要優(yōu)點(diǎn)：加強(qiáng)了專業(yè)治理的職能，適應(yīng)涉及面廣、技術(shù)復(fù)雜、服務(wù)多樣化、治理綜合

性強(qiáng)的物業(yè)治理企業(yè)。

(2)主要缺點(diǎn)：機(jī)構(gòu)人員較多，成本較高；橫向和諧困難，容易造成扯皮，降低工作效率。

(三)事業(yè)部制

事業(yè)部制是較為現(xiàn)代的一種組織形式，是治理產(chǎn)品種類復(fù)雜、產(chǎn)品差別很大的大型集團(tuán)公

司所采用的一種組織形式（如圖1—3所示）。這類集團(tuán)公司按產(chǎn)品、地區(qū)或市場(chǎng)將公司分成幾個(gè)相對(duì)獨(dú)

立的單位，即事業(yè)部。這種組織形式的主要特點(diǎn)有：一是實(shí)行分權(quán)治理，將政策制訂和行政治理分開(kāi);

二是每個(gè)事業(yè)部都是一個(gè)利潤(rùn)中心，實(shí)行獨(dú)立核算和自負(fù)盈虧。這種形式一樣多由那些規(guī)模大、物業(yè)

種類繁多、經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)復(fù)雜多樣的大型綜合型物業(yè)治理公司借鑒采用。

（1）主要優(yōu)點(diǎn)：一是強(qiáng)化了決策機(jī)制，使公司最高領(lǐng)導(dǎo)擺脫了紛雜的行政事務(wù)，著重于公司

重大事情的決策；二是能調(diào)動(dòng)各事業(yè)部門的積極性、責(zé)任心和主動(dòng)性，增強(qiáng)了企業(yè)的活力；三是促進(jìn)

了內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)，提高了公司的效率和效益；四是有利于復(fù)合型人才的考核培養(yǎng)，便于優(yōu)秀人才脫穎而

出。

（2）主要缺點(diǎn)：事業(yè)部之間的和諧困難，機(jī)構(gòu)重疊，人員過(guò)多。

（四）矩陣制

矩陣制是在傳統(tǒng)的直線職能制縱向領(lǐng)導(dǎo)系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，按照業(yè)務(wù)內(nèi)容、任務(wù)或項(xiàng)目劃分而

建立橫向領(lǐng)導(dǎo)系統(tǒng)，縱橫交叉，構(gòu)成矩陣的形式（如圖1—4所示）。其特點(diǎn)是在同一組織中既設(shè)置縱

向的職能部門，又建立橫向的治理系統(tǒng)；參加項(xiàng)目的成員受雙重領(lǐng)導(dǎo)，既受所屬職能部門的領(lǐng)導(dǎo)，又

受項(xiàng)目組的領(lǐng)導(dǎo)。

（1）主要優(yōu)點(diǎn)：一是加強(qiáng)了各職能部門之間的橫向聯(lián)系，充分利用了人力資源；二是有利于

調(diào)動(dòng)各方工作積極性，解決處理各自責(zé)任范疇內(nèi)的問(wèn)題；三是具有較強(qiáng)的機(jī)動(dòng)性和適應(yīng)性。

（2）主要缺點(diǎn)：一是組織結(jié)構(gòu)的穩(wěn)固性較差，機(jī)構(gòu)人員較多，容易形成多頭領(lǐng)導(dǎo)；二是部門

之間關(guān)系復(fù)雜，和諧工作量比較大，處理不當(dāng)容易產(chǎn)生矛盾。

二、物業(yè)治理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的影響因素（了解）

（一）企業(yè)戰(zhàn)略因素

戰(zhàn)略是為實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)而制訂的產(chǎn)業(yè)定位和發(fā)展方向。組織機(jī)構(gòu)與組織戰(zhàn)略密切相關(guān)，一

方面組織戰(zhàn)略要受到現(xiàn)實(shí)組織機(jī)構(gòu)的影響；另一方面，當(dāng)組織戰(zhàn)略發(fā)生了重大變化時(shí)，組織機(jī)構(gòu)應(yīng)作

相應(yīng)的調(diào)整，以支持組織戰(zhàn)略的變化。

（二）外部環(huán)境因素

外部環(huán)境主要包括物業(yè)治理的行業(yè)特點(diǎn)、人力資源條件、產(chǎn)品特點(diǎn)、客戶、市場(chǎng)特點(diǎn)、物

業(yè)治理的政策法規(guī)和宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等因素。在設(shè)計(jì)組織機(jī)構(gòu)時(shí)要考慮外部環(huán)境及其穩(wěn)固性。外部環(huán)境

越復(fù)雜、多變，組織機(jī)構(gòu)就越應(yīng)該強(qiáng)調(diào)其適應(yīng)性，以便采取多種計(jì)策來(lái)排除外部環(huán)境對(duì)企業(yè)的不利影

響。

（三）技術(shù)因素

技術(shù)因素主要指包括設(shè)備、技術(shù)、治理知識(shí)在內(nèi)的廣義技術(shù)概念。一方面，組織活動(dòng)需要

利用技術(shù)來(lái)進(jìn)行；另一方面，技術(shù)及設(shè)備水平影響組織活動(dòng)，亦影響職責(zé)劃分、崗位設(shè)置及素養(yǎng)要求。

（四）組織規(guī)模及所處階段

組織規(guī)模直接影響到組織機(jī)構(gòu)的治理層次、集權(quán)程度、規(guī)范化及制度化；組織規(guī)模比較大

的企業(yè)，工作專門化、部門化的程度較高。企業(yè)所處的發(fā)展階段不同，面臨的主要任務(wù)和目標(biāo)也有所

不同，組織機(jī)構(gòu)也應(yīng)有所差異。

三、物業(yè)治理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的要求（了解）

（一）按照規(guī)模、任務(wù)設(shè)置

物業(yè)治理企業(yè)在設(shè)置組織機(jī)構(gòu)時(shí)，一方面應(yīng)考慮治理的規(guī)模，一樣而言，治理面積越大，

員工越多，劃分的治理層次就越多，部門和職能設(shè)置就越全面，分工越精細(xì)；另一方面，在保證關(guān)鍵

職能的基礎(chǔ)上，又應(yīng)適當(dāng)減少部門劃分，或者將幾個(gè)相關(guān)的部門合并成一個(gè)綜合部門，采用一專多能、

一職多責(zé)的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置方式。物業(yè)治理企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置要服從企業(yè)的任務(wù)和目標(biāo)，根據(jù)物業(yè)治

理模式的任務(wù)和目標(biāo)的不同，組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的重點(diǎn)也應(yīng)該有所區(qū)別。

（二）統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分層治理

物業(yè)治理企業(yè)各部門和項(xiàng)目應(yīng)有明確的分工，把企業(yè)的任務(wù)和目標(biāo)進(jìn)行層層分解，落實(shí)到

每個(gè)職能部門和項(xiàng)目，有效控制治理行為，實(shí)現(xiàn)集權(quán)與分權(quán)相結(jié)合。物業(yè)治理企業(yè)無(wú)論進(jìn)行怎樣的組

織機(jī)構(gòu)設(shè)置，都要服從統(tǒng)一指揮的原則，即企業(yè)的各個(gè)機(jī)構(gòu)在公司的總體發(fā)展戰(zhàn)略和方針的指導(dǎo)下，

服從上級(jí)的命令和指揮。這樣才能避免多頭領(lǐng)導(dǎo)和多頭指揮，保證政令暢通，提高治理工作的效率和

成效。

（三）分工協(xié)作

在物業(yè)治理企業(yè)中，應(yīng)加強(qiáng)上下級(jí)之間縱向協(xié)作，改善各職能部門、各項(xiàng)目、各崗位之間

的橫向協(xié)作關(guān)系。物業(yè)治理企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的劃分包括治理層次的劃分、部門的劃分和職權(quán)的劃分。各

層級(jí)、部門和職位之間要有專業(yè)的部門或人員來(lái)治理和負(fù)責(zé)，各部門和人員之間又應(yīng)該保持相互協(xié)作

關(guān)系。

（四）精干、高效、靈活

物業(yè)治理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)在精簡(jiǎn)、精干、高效的同時(shí)，還應(yīng)根據(jù)企業(yè)外部環(huán)境的變化和企業(yè)

內(nèi)部業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，及時(shí)作出必要的調(diào)整。

四、物業(yè)治理企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置（把握）

物業(yè)治理企業(yè)規(guī)模較大、治理的物業(yè)較多時(shí)，企業(yè)的總體結(jié)構(gòu)可分為兩級(jí)：企業(yè)總部和各

項(xiàng)目治理機(jī)構(gòu)（也有稱治理處、服務(wù)中心或服務(wù)處的）。在企業(yè)總部可以設(shè)置若干職能部門，分管各項(xiàng)

目治理機(jī)構(gòu)的不同業(yè)務(wù)；項(xiàng)目治理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)具體治理服務(wù)操作。

一樣情形下，企業(yè)職能機(jī)構(gòu)及其職責(zé)，主要包括以下內(nèi)容：

（一）總經(jīng)理室

總經(jīng)理室一樣設(shè)總經(jīng)理和若干副總經(jīng)理及“三師”（總會(huì)計(jì)師、總經(jīng)濟(jì)師、總工程師等），部

分企業(yè)還設(shè)有總經(jīng)理助理，他們共同構(gòu)成企業(yè)的決策層，對(duì)企業(yè)的重大問(wèn)題作出決策。

（二）人力資源部

人力資源部的主要職責(zé)包括：制訂企業(yè)各項(xiàng)人力資源治理制度，編制人力資源發(fā)展和培訓(xùn)

計(jì)劃，優(yōu)化人力資源結(jié)構(gòu)和人力資源配置，設(shè)計(jì)實(shí)施薪酬治理方案，完成人員招募、任免、調(diào)配、考

核、獎(jiǎng)懲、培訓(xùn)、解聘、辭退等工作。

（三）行政治理部

行政治理部的主要職責(zé)包括：編制實(shí)施行政治理、企業(yè)文化建設(shè)、品牌治理和信息化建設(shè)

的規(guī)劃和預(yù)算，建立相關(guān)規(guī)章制度、治理標(biāo)準(zhǔn)和工作標(biāo)準(zhǔn)，完成企業(yè)日常行政治理、企業(yè)文化和社區(qū)

文化建設(shè)、品牌策劃、后勤保證、內(nèi)部信息治理、信息化建設(shè)、對(duì)外事務(wù)的聯(lián)絡(luò)等工作。

（四）財(cái)務(wù)部

財(cái)務(wù)部的主要職責(zé)包括：堅(jiān)持原則，遵守財(cái)經(jīng)紀(jì)律，執(zhí)行財(cái)務(wù)規(guī)章制度；編制財(cái)務(wù)計(jì)劃，

做好財(cái)務(wù)核算、成本控制、預(yù)算和決算治理、財(cái)務(wù)分析和財(cái)務(wù)治理等工作；督促檢查各項(xiàng)目的財(cái)務(wù)收

支情形，監(jiān)督資金和資產(chǎn)的安全運(yùn)作，增收節(jié)支；定期向總經(jīng)理室匯報(bào)財(cái)務(wù)收支情形。

（五）品質(zhì)治理部

品質(zhì)治理部的主要職責(zé)包括：企業(yè)質(zhì)量治理體系運(yùn)行和保護(hù)，各物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)品質(zhì)監(jiān)督，

客戶中意度評(píng)判及監(jiān)督，治理評(píng)審，協(xié)助新物業(yè)項(xiàng)目建立質(zhì)量治理體系，外部質(zhì)量審核的和諧，內(nèi)部

服務(wù)品質(zhì)審核的組織和諧，客戶服務(wù)監(jiān)督治理，客戶關(guān)系治理，客戶投訴處理，客戶中意度評(píng)判等。

（六）市場(chǎng)拓展部

市場(chǎng)拓展部的主要職責(zé)包括：物業(yè)治理市場(chǎng)調(diào)查研究，物業(yè)治理市場(chǎng)拓展，物業(yè)項(xiàng)目可行

性研究分析，制作標(biāo)書，投標(biāo)治理，新接管物業(yè)項(xiàng)目前期介入治理的組織和和諧，顧問(wèn)項(xiàng)目治理與和

諧等。

（七）經(jīng)營(yíng)治理部

經(jīng)營(yíng)治理部的主要職責(zé)包括：制訂和分解企業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，制訂物業(yè)項(xiàng)目考核體

系、考核指標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)，組織對(duì)各物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行目標(biāo)考核等。

（八）工程治理部

工程治理部的主要職責(zé)包括：工程修理和運(yùn)行保證，合格工程修理分包商評(píng)審；各項(xiàng)修理

保養(yǎng)工程和工程改造項(xiàng)目招投標(biāo)、預(yù)算及審價(jià)、合同評(píng)審工作，為各物業(yè)項(xiàng)目提供工程技術(shù)支持、工

程設(shè)備運(yùn)行和修理評(píng)審，支持新項(xiàng)目做好新接管物業(yè)的移交、驗(yàn)收和工程治理，負(fù)責(zé)或參與有關(guān)工程

設(shè)備治理文件的編制等。

（九）安全治理部

安全治理部的主要職責(zé)包括：各物業(yè)項(xiàng)目安全治理監(jiān)督控制、安全治理指導(dǎo)的統(tǒng)籌安排、

安全檢查的統(tǒng)籌安排、安全治理評(píng)審、新項(xiàng)目安全治理支持和協(xié)助、負(fù)責(zé)或參與有關(guān)標(biāo)書安全治理文

件的編制等；具體負(fù)責(zé)公司安全治理制度及工作計(jì)劃的制訂與實(shí)施，并監(jiān)督、指導(dǎo)、和諧和考核各項(xiàng)

月的執(zhí)行情形；完成安全巡查、安全投訴處理、定期消防安全檢查等工作；協(xié)助項(xiàng)目對(duì)重大安全事故

或突發(fā)事件的調(diào)查和處理。

（十）環(huán)境治理部

環(huán)境治理部的主要職責(zé)包括：負(fù)責(zé)清潔、綠化治理，保持環(huán)境衛(wèi)生，實(shí)施企業(yè)對(duì)清潔和綠

化分包方監(jiān)管等；具體負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督各項(xiàng)目清潔綠化日常保護(hù)保養(yǎng)工作；負(fù)責(zé)對(duì)承包方的監(jiān)督檢查

與考核；負(fù)責(zé)制訂公共環(huán)境衛(wèi)生防護(hù)的各類治理措施，組織編制并實(shí)施項(xiàng)目清潔綠化的大、中型保護(hù)

保養(yǎng)計(jì)劃。

復(fù)習(xí)摸索題

1.簡(jiǎn)述物業(yè)治理企業(yè)的概念、特點(diǎn)。

2.簡(jiǎn)述物業(yè)治理企業(yè)的類型。

3.物業(yè)治理企業(yè)注冊(cè)登記包含哪些要點(diǎn)？

4.物業(yè)治理企業(yè)資質(zhì)分為哪些等級(jí)？應(yīng)由哪些機(jī)構(gòu)頒發(fā)相應(yīng)的資質(zhì)證書？

5.新設(shè)立的物業(yè)治理企業(yè)在資質(zhì)申報(bào)時(shí)應(yīng)提供哪些資料？

6.簡(jiǎn)述設(shè)置物業(yè)治理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)的要求。

7.簡(jiǎn)述物業(yè)治理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的影響因素。

8.簡(jiǎn)述直線職能式組織機(jī)構(gòu)的主要優(yōu)缺點(diǎn)。

物業(yè)治理實(shí)務(wù)精講班第3講講義

內(nèi)容提要

一、內(nèi)容提要

1.物業(yè)治理招標(biāo)投標(biāo)及其特點(diǎn)

2.物業(yè)治理招標(biāo)投標(biāo)的原則與要求

3.物業(yè)治理招標(biāo)投標(biāo)的策劃與實(shí)施

4.物業(yè)治理招標(biāo)的類型

5.物業(yè)治理招標(biāo)的方式

6.物業(yè)治理招標(biāo)的內(nèi)容

7.物業(yè)治理招標(biāo)的條件與程序

8.物業(yè)治理投標(biāo)的條件

9.物業(yè)治理投標(biāo)的程序

10.物業(yè)治理投標(biāo)的策略技巧

11.制定物業(yè)治理方案

(1)制定物業(yè)治理方案的一樣程序

(2)制定物業(yè)治理方案的要求

(3)物業(yè)治理方案的基本內(nèi)容

(4)制定物業(yè)治理方案的要點(diǎn)及方法

二、考試目的和考試要求

本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)物業(yè)治理招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)法規(guī)和物業(yè)治理招投標(biāo)內(nèi)容、

步驟、要求，以及物業(yè)治理方案編寫等知識(shí)的把握程度和綜合運(yùn)用能力。

考試基本要求

把握：物業(yè)治理招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)法規(guī)，物業(yè)治理招、投標(biāo)的內(nèi)容、步驟和要求，物業(yè)治理投

標(biāo)文件及方案的編寫。

熟悉：物業(yè)治理招標(biāo)的條件和程序，投標(biāo)的策略和技巧。

了解：物業(yè)治理招標(biāo)投標(biāo)的基本要求與原則。

考題類型要求

本部分考題類型為：?jiǎn)雾?xiàng)挑選題、多項(xiàng)挑選題、綜合分析題(注：要根據(jù)考試大綱要求來(lái)定)。

物業(yè)治理招標(biāo)投標(biāo)的內(nèi)容與形式

物業(yè)治理招標(biāo)投標(biāo)是招標(biāo)投標(biāo)雙方運(yùn)用價(jià)值規(guī)律和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，通過(guò)規(guī)范有序的招標(biāo)投

標(biāo)行為確定物業(yè)治理權(quán)的活動(dòng)。物業(yè)治理招標(biāo)投標(biāo)，是我國(guó)物業(yè)治理發(fā)展的必然產(chǎn)物，也是行業(yè)發(fā)展

日趨成熟的體現(xiàn)。

物業(yè)治理招標(biāo)投標(biāo)與其他行業(yè)相比，具有一定的自身特點(diǎn)。本章擬從物業(yè)治理招標(biāo)投標(biāo)的

概念入手，對(duì)物業(yè)治理招標(biāo)投標(biāo)的內(nèi)容、形式以及招標(biāo)投標(biāo)策劃與實(shí)施，物業(yè)治理方案的制作等方面

分別予以闡述。

第一節(jié)物業(yè)治理招標(biāo)投標(biāo)的內(nèi)容與形式

一、物業(yè)治理招標(biāo)投標(biāo)的概念

第一，要將招標(biāo)和投標(biāo)加以區(qū)分。

（一）物業(yè)治理招標(biāo)

1.物業(yè)治理招標(biāo)的概念

物業(yè)治理招標(biāo)，是物業(yè)治理服務(wù)產(chǎn)品預(yù)購(gòu)的一種交易方式，即由物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大

會(huì)或物業(yè)所有權(quán)人（以下簡(jiǎn)稱招標(biāo)人）根據(jù)物業(yè)治理服務(wù)內(nèi)容，制訂符合其治理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)

文件，由多家物業(yè)治理企業(yè)或?qū)I(yè)治理公司參與競(jìng)投，從中挑選最符合條件的競(jìng)投者，并與之訂立物

業(yè)治理服務(wù)合同的一種交易行為。

在我國(guó)全面實(shí)施市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的環(huán)境下，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制來(lái)挑選物業(yè)治理企業(yè)已經(jīng)形成

氛圍，越來(lái)越多的企業(yè)會(huì)通過(guò)招投標(biāo)這種方式獲得對(duì)物業(yè)實(shí)施服務(wù)治理的機(jī)會(huì)。

2.物業(yè)治理招標(biāo)主體

物業(yè)治理招標(biāo)的主體一樣是物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)（單一業(yè)主）、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人（政府機(jī)關(guān)

或物業(yè)產(chǎn)權(quán)部門）。

在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)治理企業(yè)之前的前期物業(yè)治理活動(dòng)中，由物業(yè)建設(shè)單位負(fù)責(zé)物

業(yè)治理服務(wù)的招標(biāo)組織工作；業(yè)主大會(huì)已經(jīng)成立的，由業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)實(shí)施物業(yè)治理的招標(biāo)組織工作。

一些重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施或大型公用設(shè)施的物業(yè)（如機(jī)場(chǎng)、碼頭、醫(yī)院、學(xué)校、口岸、政府辦公樓

等），其產(chǎn)權(quán)人多為政府的國(guó)有資產(chǎn)治理部門，此類型物業(yè)的招標(biāo)必須經(jīng)國(guó)有資產(chǎn)治理部門或相關(guān)產(chǎn)

權(quán)部門的批準(zhǔn)，一樣由產(chǎn)權(quán)人或治理使用單位、政府采購(gòu)中心等作為招標(biāo)人組織招標(biāo)。

（二）物業(yè)治理投標(biāo)

1.物業(yè)治理投標(biāo)的概念

物業(yè)治理投標(biāo)，是對(duì)物業(yè)治理招標(biāo)的響應(yīng)，是指符合招標(biāo)條件的物業(yè)治理企業(yè)，根據(jù)招標(biāo)

文件中確定的各項(xiàng)治理服務(wù)要求與標(biāo)準(zhǔn)，編制投標(biāo)文件，參與投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的行為。

2.物業(yè)治理投標(biāo)的主體

物業(yè)治理投標(biāo)的主體一樣是指具有符合招標(biāo)條件的物業(yè)治理企業(yè)或?qū)I(yè)治理公司（以下簡(jiǎn)

稱投標(biāo)人）。

專業(yè)治理公司通常是指具備一定資質(zhì)、能承接物業(yè)治理專項(xiàng)服務(wù)的專業(yè)化企業(yè)，如電梯（安

裝、修理）專業(yè)公司、樓宇設(shè)備專業(yè)公司、清潔衛(wèi)生專業(yè)公司、園林綠化專業(yè)公司等。

就整體的物業(yè)治理服務(wù)項(xiàng)目而言，投標(biāo)的主體必須是具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)治理公司。但市

場(chǎng)上也存在將一個(gè)整體的物業(yè)治理項(xiàng)目按內(nèi)容進(jìn)行分項(xiàng)投標(biāo)的情形，參與投標(biāo)的不僅有物業(yè)治理企

業(yè)，也有相應(yīng)的專業(yè)治理公司。

二、物業(yè)治理招標(biāo)的類型

（一）按物業(yè)類型劃分

根據(jù)物業(yè)的不同類型，可以將物業(yè)治理招標(biāo)分為住宅項(xiàng)目招標(biāo)和非住宅項(xiàng)目招標(biāo)兩大類。

其中的非住宅類項(xiàng)目可分為商業(yè)區(qū)、寫字樓、工業(yè)區(qū)、公用基礎(chǔ)設(shè)施（如機(jī)場(chǎng)、醫(yī)院、地鐵、學(xué)校、

碼頭、步行街）等。

（二）按項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容的實(shí)施劃分

根據(jù)物業(yè)治理項(xiàng)目的服務(wù)內(nèi)容和招標(biāo)人的不同要求，可以將物業(yè)治理投標(biāo)分為整體物業(yè)治

理項(xiàng)目的招標(biāo)、單項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目的招標(biāo)和分階段項(xiàng)目的招標(biāo)等類型。

如規(guī)劃用地為54萬(wàn)m2的某大學(xué)城的物業(yè)治理項(xiàng)目，其招標(biāo)單位將該項(xiàng)目的房屋本體與設(shè)

施設(shè)備的保護(hù)治理、清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化、綜合服務(wù)等項(xiàng)目分別招標(biāo)；在房屋本體與設(shè)施設(shè)備的保護(hù)

治理這一單項(xiàng)招標(biāo)中，又將重要設(shè)備如電梯、空調(diào)冷水機(jī)組的治理分離出來(lái)，另行由招標(biāo)方負(fù)責(zé)指定

專業(yè)公司作為分包商；在清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化分項(xiàng)的招標(biāo)中，不僅有具有專業(yè)資質(zhì)的物業(yè)治理公司參

與，也有清潔、綠化等專業(yè)公司參與。

（三）按招標(biāo)主體的類型劃分

根據(jù)物業(yè)治理招標(biāo)主體的不同，可以將物業(yè)治理招標(biāo)分為物業(yè)建設(shè)單位為主體的招標(biāo)、業(yè)

主大會(huì)（或單一業(yè)主）為主體的招標(biāo)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人為主體的招標(biāo)等類型。

前期物業(yè)治理一樣以物業(yè)建設(shè)單位為招標(biāo)主體；物業(yè)治理正常運(yùn)作后，一樣以業(yè)主大會(huì)為

招標(biāo)主體；若物業(yè)性質(zhì)為重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施或大型公用設(shè)施、政府辦公設(shè)施，招標(biāo)主體則為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、

治理使用單位或政府采購(gòu)中心O

(四)按項(xiàng)目服務(wù)的方式劃分

根據(jù)物業(yè)治理服務(wù)的方式不同，物業(yè)治理招標(biāo)可以分為全權(quán)治理項(xiàng)目招標(biāo)、顧問(wèn)項(xiàng)目招標(biāo)

等類型。

三、物業(yè)治理招標(biāo)投標(biāo)的特點(diǎn)

(1)由于物業(yè)治理是綜合性的服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容的涵蓋范疇和領(lǐng)域較廣，甚至在一個(gè)項(xiàng)目中有

時(shí)會(huì)顯現(xiàn)幾種不同類型的物業(yè)，并要求投標(biāo)人提供綜合性的治理服務(wù)，因此，物業(yè)治理招標(biāo)投標(biāo)具有

明顯的綜合性特點(diǎn)。如高校物業(yè)項(xiàng)目或大型社區(qū)物業(yè)項(xiàng)目，由于其物業(yè)涉及住宅、公寓、辦公樓、教

學(xué)樓、商業(yè)服務(wù)區(qū)、工業(yè)區(qū)(校辦企業(yè))等，一樣具有地域廣、物業(yè)類型多、服務(wù)領(lǐng)域廣等特點(diǎn)，因此,

要求投標(biāo)方所提供的服務(wù)具有綜合性。

(2)由于我國(guó)幅員廣闊，人口眾多，各地經(jīng)濟(jì)、地理、人文等方面不盡相同，不同地區(qū)的人

們對(duì)物業(yè)治理的認(rèn)知水平、消費(fèi)觀念、需求標(biāo)準(zhǔn)存在著較大差異；同時(shí)，由于物業(yè)類型的不同，招標(biāo)

人對(duì)項(xiàng)目招標(biāo)的條件和對(duì)投標(biāo)人的要求就會(huì)不同，因此，投標(biāo)人在分析和策劃投標(biāo)活動(dòng)時(shí)應(yīng)該根據(jù)具

體情形采取有差異的方式和策略。

(3)物業(yè)治理招標(biāo)投標(biāo)具有一定的行業(yè)特別性，主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：

一是招標(biāo)主體的特別性。第一，物業(yè)治理招標(biāo)主體可以是業(yè)主大會(huì)(或單一業(yè)主)、建設(shè)單

位、政府機(jī)關(guān)(或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人)或事業(yè)單位，因此，即使是同一類型的物業(yè)，也會(huì)因產(chǎn)權(quán)人的身份不同

而致使招標(biāo)的主體也不同。其次，同一物業(yè)在投入使用前后招標(biāo)主體也會(huì)發(fā)生改變，如建設(shè)期間和成

立業(yè)主大會(huì)之前由建設(shè)單位作為招標(biāo)主體；成立業(yè)主大會(huì)后則改由業(yè)主大會(huì)為招標(biāo)主體。再次，對(duì)于

公用設(shè)施和政府物業(yè)，由于其產(chǎn)權(quán)人多為政府資產(chǎn)治理部門，因此，該類物業(yè)的物業(yè)治理招標(biāo)投標(biāo)，

須由其產(chǎn)權(quán)人組織，若由使用人組織，則須經(jīng)產(chǎn)權(quán)部門的授權(quán)托付。

二是物業(yè)治理服務(wù)內(nèi)容的特別性。物業(yè)治理不同于一樣服務(wù)業(yè)，是具有社會(huì)公共服務(wù)和個(gè)

體服務(wù)特點(diǎn)的群體服務(wù)，提供的是全天候、不間斷、全方位和多層次的服務(wù)產(chǎn)品，因此，物業(yè)治理招

標(biāo)投標(biāo)的內(nèi)容也因產(chǎn)品服務(wù)對(duì)象、服務(wù)需求和服務(wù)內(nèi)容而具有相對(duì)不確定性。

四、物業(yè)治理招標(biāo)的方式

(―?)公布招標(biāo)

公布招標(biāo)是指招標(biāo)人通過(guò)公共媒介發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)所有符合投標(biāo)條件的物業(yè)治理企業(yè)

參加投標(biāo)的招標(biāo)方式。

招標(biāo)人采取公布招標(biāo)方式的，第一應(yīng)依法發(fā)布招標(biāo)公告。招標(biāo)公告必須載明招標(biāo)人的名稱

和地址、招標(biāo)項(xiàng)目的基本情形和獲取招標(biāo)文件的辦法等具體事項(xiàng)。招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)明確開(kāi)標(biāo)日期、時(shí)間

和地點(diǎn)。凡愿意參加投標(biāo)的單位，可以按指明的方式領(lǐng)取或購(gòu)買有關(guān)資料，接受按規(guī)定程序進(jìn)行的評(píng)

選，有的招標(biāo)還設(shè)定預(yù)選和人圍程序等。

公布招標(biāo)的主要特點(diǎn)是招標(biāo)人以公布的方式邀請(qǐng)不確定的法人組織參與投標(biāo)，招標(biāo)程序和

中標(biāo)結(jié)果公布，評(píng)選條件及程序是預(yù)先設(shè)定的，且不答應(yīng)在程序啟動(dòng)后單方面變更。

(二)邀請(qǐng)招標(biāo)

邀請(qǐng)招標(biāo)，也稱作有限競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)或挑選性招標(biāo)，是指招標(biāo)人預(yù)先挑選若干有能力的企業(yè),

直接向其發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)的招標(biāo)方式。

采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式的招標(biāo)人，在投標(biāo)邀請(qǐng)和招標(biāo)文件上應(yīng)明確招標(biāo)人的名稱和地址，招標(biāo)

項(xiàng)目的基本情形和獲取招標(biāo)文件的辦法，以及開(kāi)標(biāo)日期、時(shí)間和地點(diǎn)等具體事項(xiàng)。邀請(qǐng)招標(biāo)的實(shí)施程

序?qū)γ恳粋€(gè)預(yù)定的投標(biāo)人都是公布的，因此具備一定的公布性。

采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎挑選參選的投標(biāo)人，特別是重點(diǎn)考察投標(biāo)單位當(dāng)前和

過(guò)去的財(cái)務(wù)狀況、近期內(nèi)承接同類項(xiàng)目的治理水平、是否具有治理體會(huì).在本地區(qū)或同行業(yè)的信譽(yù)度、

對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目的綜合承擔(dān)能力等。招標(biāo)人只有對(duì)投標(biāo)人在數(shù)量和質(zhì)量上進(jìn)行合理的挑選，才能確保邀請(qǐng)

招標(biāo)的最終成功。

邀請(qǐng)招標(biāo)的主要特點(diǎn)是招標(biāo)人不使用公布的公告方式，投標(biāo)人是特定的，即只有接受邀請(qǐng)

的企業(yè)才是合格的投標(biāo)人，投標(biāo)人的數(shù)量有限。

五、物業(yè)治理招標(biāo)的內(nèi)容(把握)

(一)早期介入和前期物業(yè)治理階段的招標(biāo)內(nèi)容

早期介入階段主要是指物業(yè)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收階段，前期物業(yè)治理階段是指

從入住到業(yè)主大會(huì)聘請(qǐng)物業(yè)治理企業(yè)承擔(dān)日常治理前的階段。在早期介入和前期物業(yè)治理階段，要求

提供相應(yīng)物業(yè)治理服務(wù)的主要招標(biāo)內(nèi)容有：

(1)對(duì)投標(biāo)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)提供專業(yè)的合理化建議；

(2)對(duì)投標(biāo)物業(yè)設(shè)施配備的合理性及建筑材料選用提供專業(yè)意見(jiàn)；

(3)對(duì)投標(biāo)物業(yè)的建筑設(shè)計(jì)、施工是否符合后期物業(yè)治理的需要提供專業(yè)意

見(jiàn)并對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行必要監(jiān)督；

(4)提出投標(biāo)物業(yè)的其他治理建議；

(5)參與物業(yè)的竣工驗(yàn)收，并提出相應(yīng)整改意見(jiàn)；

(6)設(shè)計(jì)物業(yè)治理模式，制訂員工培訓(xùn)計(jì)劃；

(7)對(duì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)策劃，制訂租賃策略方案和宣傳推廣方案；

(8)建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，制訂物業(yè)治理方案；

(9)辦理移交接管，對(duì)業(yè)主入住、裝修實(shí)施治理和服務(wù)。

(注：具體闡述詳見(jiàn)相關(guān)章節(jié)。)

(二)常規(guī)物業(yè)治理招標(biāo)內(nèi)容

常規(guī)物業(yè)治理要求提供的相關(guān)服務(wù)的主要內(nèi)容有：

(1)項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的建立與日常運(yùn)作機(jī)制的建立，包括機(jī)構(gòu)設(shè)置、崗位安排、治理制度等；

(2)房屋及共用設(shè)施設(shè)備的治理；

(3)環(huán)境與公共秩序的治理，包括清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化養(yǎng)護(hù)、停車場(chǎng)及安全防范等；

(4)客戶治理、客戶服務(wù)和便民措施；

(5)精神文明建設(shè)；

(6)物業(yè)的租賃經(jīng)營(yíng)；

(7)財(cái)務(wù)治理，包括對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)和專項(xiàng)修理資金的使用和治理。

(三)物業(yè)治理招標(biāo)中治理方式的確定

物業(yè)治理項(xiàng)目的承接有全方位服務(wù)型治理、顧問(wèn)服務(wù)型治理和合資合作等三種方式。

(1)所謂全方位服務(wù)型治理方式，是指招標(biāo)人聘請(qǐng)物業(yè)治理企業(yè)負(fù)責(zé)對(duì)招標(biāo)物業(yè)進(jìn)行全方位

的常規(guī)物業(yè)治理服務(wù)，由物業(yè)治理企業(yè)自行負(fù)責(zé)組織實(shí)施和運(yùn)作，招標(biāo)人只負(fù)責(zé)對(duì)治理服務(wù)的質(zhì)量和

成效進(jìn)行綜合測(cè)評(píng)。

(2)所謂顧問(wèn)服務(wù)型治理方式，是指由物業(yè)治理企業(yè)派駐相應(yīng)的治理小組，對(duì)招標(biāo)人的前期

物業(yè)治理或全方位的常規(guī)物業(yè)治理進(jìn)行顧問(wèn)指導(dǎo)服務(wù)，日常運(yùn)作完全由招標(biāo)人(或原有的治理方)自行

負(fù)責(zé)。顧問(wèn)服務(wù)治理方式實(shí)際上是咨詢服務(wù)的一種延伸。

(3)所謂合資合作方式，是指招標(biāo)投標(biāo)雙方就招標(biāo)物業(yè)的常規(guī)物業(yè)治理.、物業(yè)經(jīng)營(yíng)等內(nèi)容采

取合資合作的方式，一樣適用于大型的綜合性物業(yè)、經(jīng)營(yíng)型物業(yè)或招標(biāo)人有下屬物業(yè)治理企業(yè)的情

形。

物業(yè)治理方式一樣由招標(biāo)人在招標(biāo)文件中明確規(guī)定項(xiàng)目所采取的方式，招標(biāo)人也可以要求

投標(biāo)人根據(jù)物業(yè)的實(shí)際情形挑選確定一種方式。

如在北京市某綜合辦公樓的物業(yè)治理招標(biāo)活動(dòng)中，項(xiàng)目的建筑面積為94000m2,招標(biāo)內(nèi)容

為前期物業(yè)治理和全方位常規(guī)物業(yè)治理兩項(xiàng)，招標(biāo)方式為公布招標(biāo)。在治理方式的確定上，招標(biāo)人提

出了上述三種方式，要求投標(biāo)人依據(jù)招標(biāo)物業(yè)的現(xiàn)狀和投標(biāo)人自身的體會(huì)、優(yōu)勢(shì)，挑選最適合招標(biāo)

物業(yè)治理招標(biāo)投標(biāo)的基本要求與原則

第二節(jié)物業(yè)治理招標(biāo)投標(biāo)的策劃與實(shí)施

一、物業(yè)治理招標(biāo)投標(biāo)的基本要求與原則（了解）

注意：分別站在招標(biāo)方、投標(biāo)方的角度提出要求。

（一）物業(yè)治理招標(biāo)投標(biāo)的基本要求

（1）：遵守法律法規(guī)：參與招標(biāo)投標(biāo)的雙方應(yīng)根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定組織物業(yè)治理的招

標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，即對(duì)招標(biāo)投標(biāo)方的資格認(rèn)定以及招標(biāo)投標(biāo)的具體實(shí)施程序等，都必須符合相關(guān)法律法規(guī)

的要求，并接受有關(guān)部門的監(jiān)督與治理。物業(yè)治理招標(biāo)投標(biāo)的法律依據(jù)主要有《中華人民共和國(guó)招標(biāo)

投標(biāo)法》、《物業(yè)治理?xiàng)l例》、《前期物業(yè)治理招標(biāo)投標(biāo)治理暫行辦法》及各地方的相關(guān)法規(guī)政策規(guī)

定。

（2）：考慮市場(chǎng)需求：在物業(yè)治理招標(biāo)投標(biāo)過(guò)程中，無(wú)論是招標(biāo)方還是投標(biāo)方都應(yīng)該充分考

慮市場(chǎng)要素。招標(biāo)方應(yīng)在充分了解和把握物業(yè)治理市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上確定招標(biāo)方式和招標(biāo)內(nèi)容，挑選

投標(biāo)企業(yè)的范疇，決定中標(biāo)結(jié)果，確保招標(biāo)的順利實(shí)施；投標(biāo)方應(yīng)在充分把握招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的信息與

動(dòng)態(tài)變化的前提下，對(duì)投標(biāo)項(xiàng)目的可行性和項(xiàng)目外部環(huán)境和條件等方面進(jìn)行綜合評(píng)估，策劃組織投標(biāo)

活動(dòng)，確保投標(biāo)的成功。

（3）：根據(jù)實(shí)際需要：招標(biāo)方應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情形和業(yè)主（或物業(yè)使用人）的需求，挑選最

適合項(xiàng)目運(yùn)作和業(yè)主（或物業(yè)使用人）需求的物業(yè)治理企業(yè)及服務(wù)；對(duì)投標(biāo)方而言，不僅要依據(jù)項(xiàng)目的

實(shí)際情形和業(yè)主（或物業(yè)使用人）的需求制訂符合項(xiàng)目要求的物業(yè)治理模式和運(yùn)作方案，還應(yīng)充分考慮

項(xiàng)目運(yùn)作實(shí)施過(guò)程中潛在的風(fēng)險(xiǎn)，在投標(biāo)策略方面也應(yīng)該結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)與企業(yè)自身的條件組織投標(biāo)活

動(dòng)。

（4）：嚴(yán)格遵守程序：按照國(guó)際慣例和相關(guān)法律法規(guī)的要求，應(yīng)明確招標(biāo)投標(biāo)的相關(guān)程序和

時(shí)間安排，確保招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)順利實(shí)施。如組成評(píng)標(biāo)委員會(huì)的專家必須從政府專家?guī)熘谐槿。徽袠?biāo)人

在發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書的10日內(nèi)必須提交與招標(biāo)項(xiàng)目和招標(biāo)活動(dòng)有關(guān)的資料，向項(xiàng)目所在地

的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案等。

（二）物業(yè)治理招標(biāo)投標(biāo)的基本原則

（1）物業(yè)治理招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實(shí)施。招標(biāo)人不得以不合理?xiàng)l件限制或者排斥潛在投標(biāo)

人，不得對(duì)潛在投標(biāo)人進(jìn)行鄙視待遇，不得對(duì)潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)物業(yè)治理項(xiàng)目實(shí)際要求不符的過(guò)

高的資格等要求。

（2）在評(píng)標(biāo)委員會(huì)的組成以及開(kāi)標(biāo)；答辯、記分、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)等程序和方法上，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵

循相關(guān)法律、法規(guī)和招標(biāo)文件的要求，公平地對(duì)待每一個(gè)投標(biāo)單位，禁止任何人、任何單位在招標(biāo)投

標(biāo)過(guò)程中利用特權(quán)或優(yōu)勢(shì)獲得不正當(dāng)利益。

（3）招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中的條件、程序、方法、過(guò)程、結(jié)果及相關(guān)信息應(yīng)保持公布，而且是主動(dòng)

針對(duì)所有受眾的，應(yīng)使招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的每一個(gè)環(huán)節(jié)都保持高度透亮，確保招標(biāo)投標(biāo)公平、公平地實(shí)施。

（4）在物業(yè)治理招標(biāo)投標(biāo)過(guò)程中，招標(biāo)投標(biāo)雙方應(yīng)該嚴(yán)格按照招標(biāo)投標(biāo)的程序要求和相關(guān)法

律規(guī)范實(shí)施招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，實(shí)事求是，守信踐諾，準(zhǔn)確履行招標(biāo)投標(biāo)義務(wù)，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

（可能的多選題）

1）招標(biāo)人不得事先預(yù)定中標(biāo)單位或設(shè)定不公平條件，不得在招標(biāo)過(guò)程中以言行影響評(píng)標(biāo)委

員會(huì)或協(xié)助某一投標(biāo)單位獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；

2）招標(biāo)人不得違反規(guī)定拒絕與中標(biāo)人簽訂合同；

3）投標(biāo)人不得與招標(biāo)人或其他投標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益或者他人的

合法權(quán)益；

4）投標(biāo)人不得向招標(biāo)人或者評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員行賄或以其他不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)。

二、物業(yè)治理招標(biāo)的條件與程序（熟悉）

注意：區(qū)分招標(biāo)方和投標(biāo)方

（一）物業(yè)治理招標(biāo)的條件

1.主體條件

招標(biāo)人為業(yè)主委員會(huì)的，須經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，同時(shí)應(yīng)將招標(biāo)投標(biāo)的過(guò)程和結(jié)果及時(shí)向業(yè)主

公布；招標(biāo)人為建設(shè)單位的，必須符合相應(yīng)的法律法規(guī)規(guī)定的其他條件；招標(biāo)項(xiàng)目為重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施或

公用事業(yè)物業(yè)的，招標(biāo)人必須經(jīng)相關(guān)產(chǎn)權(quán)部門的批準(zhǔn)、授權(quán)。

有能力組織和實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)的招標(biāo)人，可以自行組織實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)，也可以托付招標(biāo)代理

機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜。

（1）招標(biāo)人自行組織招標(biāo)。

自行組織實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)成立專門的招標(biāo)組織，負(fù)責(zé)招標(biāo)活動(dòng)的具體實(shí)施，審

定招標(biāo)條件、標(biāo)底、評(píng)標(biāo)程序和定標(biāo)辦法等。

自行組織物業(yè)治理招標(biāo)活動(dòng)的招標(biāo)人應(yīng)具備以下條件：擁有與招標(biāo)項(xiàng)目相適應(yīng)的技術(shù)、經(jīng)

濟(jì)、治理人員；具有編制招標(biāo)文件的能力；具有組織開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)及定標(biāo)的能力。

(2)招標(biāo)人托付招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)。

托付招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)常見(jiàn)于公布招標(biāo)和大范疇邀請(qǐng)招標(biāo)。如2003年湖南省某政府物業(yè)、

廣東省某政府物業(yè)等均采取的是托付招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)的形式。由于招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)具有較強(qiáng)的專

業(yè)水平、廣泛的市場(chǎng)信息和熟練的招標(biāo)投標(biāo)技巧，因此，這種招標(biāo)方式能夠提高招標(biāo)投標(biāo)工作的效率

和質(zhì)量，使招標(biāo)機(jī)構(gòu)與投標(biāo)人之間信息充分對(duì)稱，有利于招標(biāo)人挑選最符合要求的物業(yè)治理企業(yè)。

招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自己的意愿和物業(yè)自身情形挑選招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)。招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)與招

標(biāo)人之間僅限于托付代理的關(guān)系，因此，招標(biāo)代理人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)人托付的范疇內(nèi)辦理招標(biāo)事宜，并遵

守有關(guān)針對(duì)招標(biāo)人的法規(guī)規(guī)定。

2.項(xiàng)目條件

按照《物業(yè)治理?xiàng)l例》和《前期物業(yè)治理招標(biāo)投標(biāo)治理暫行辦法》規(guī)定，住宅及同一物業(yè)

治理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)治理企業(yè)；投標(biāo)人少

于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)

議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)治理企業(yè)。

國(guó)家提倡建設(shè)單位通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)治理企業(yè)。

因此，必須通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)治理企業(yè)的項(xiàng)目，僅為新開(kāi)發(fā)的住宅及同一物業(yè)治理

區(qū)域內(nèi)非住宅；新開(kāi)發(fā)的非住宅項(xiàng)月，以及業(yè)主入住后由業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)治理企業(yè)的情形下，既可

采取招投標(biāo)方式，也可采取其他方式。

(二)物業(yè)治理招標(biāo)的程序

這一部分內(nèi)容，為了便于記憶，可以畫一個(gè)程序圖。

1.成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組

2.編制招標(biāo)文件

3.公布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書

4.發(fā)放招標(biāo)文件

5.投標(biāo)申請(qǐng)人的資格預(yù)審

6.接受投標(biāo)文件

7.成立評(píng)標(biāo)委員會(huì)

8.開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)

同時(shí)，在旁邊作一些補(bǔ)充資料。

1.成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組

招標(biāo)人在政府房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)、監(jiān)督下，成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組，確定招標(biāo)方式、內(nèi)

容、招標(biāo)條件和投標(biāo)企業(yè)的范疇，并對(duì)招標(biāo)過(guò)程中可能顯現(xiàn)的問(wèn)題和不確定的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行猜測(cè)：制訂相

應(yīng)的防范控制體系；編制招標(biāo)文件；發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書；對(duì)投標(biāo)人進(jìn)行資格審查；向投標(biāo)人

發(fā)放招標(biāo)文件和提供相關(guān)技術(shù)資料；組織投標(biāo)人現(xiàn)場(chǎng)踏勘和答疑；制訂標(biāo)底和評(píng)標(biāo)方法；發(fā)布中標(biāo)結(jié)

果等。

2.編制招標(biāo)文件

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)治理項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制。

招標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容：

(1)招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡(jiǎn)介，包括招標(biāo)人名稱、地址、聯(lián)系方式、項(xiàng)目基本情形、物業(yè)治理

用房的配備情形等；

(2)物業(yè)治理服務(wù)內(nèi)容及要求，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等；

(3)對(duì)投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求，包括投標(biāo)人的資格、投標(biāo)書的格式、主要內(nèi)容等；

(4)評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)辦法；

(5)招標(biāo)活動(dòng)方案，包括招標(biāo)組織結(jié)構(gòu)、開(kāi)標(biāo)時(shí)間及地點(diǎn)等；

(6)物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說(shuō)明；

(7)其他事項(xiàng)的說(shuō)明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書的10日前，提交與物業(yè)治理有關(guān)的物業(yè)

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的政府批件、招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請(qǐng)書、招標(biāo)文件和法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料，報(bào)物

業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

3.公布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書

招標(biāo)人采取公布招標(biāo)方式的，應(yīng)通過(guò)公共媒介發(fā)布招標(biāo)公告，并同時(shí)在中國(guó)住宅與房地產(chǎn)

信息網(wǎng)和中國(guó)物業(yè)治理協(xié)會(huì)網(wǎng)上發(fā)布招標(biāo)公告。

招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱和地址，招標(biāo)項(xiàng)目的基本情形以及獲取招標(biāo)文件的辦法等

事項(xiàng)。

招標(biāo)人采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3個(gè)以上物業(yè)治理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書，投標(biāo)邀請(qǐng)書

應(yīng)當(dāng)包含上述招標(biāo)公告載明的事項(xiàng)。

4.發(fā)放招標(biāo)文件

招標(biāo)文件的發(fā)放應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)函規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)向投標(biāo)方提供，也可以

通過(guò)網(wǎng)絡(luò)下載的方式進(jìn)行。除不可抗力的因素外，招標(biāo)人或招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)在發(fā)布招標(biāo)公告和發(fā)出投標(biāo)

邀請(qǐng)函后不得終止招標(biāo)。

在進(jìn)行規(guī)模較大、比較復(fù)雜的物業(yè)項(xiàng)目招標(biāo)時(shí)，通常由招標(biāo)人或招標(biāo)機(jī)構(gòu)在投標(biāo)人獲得招

標(biāo)文件后，統(tǒng)一安排投標(biāo)人會(huì)議，即標(biāo)前會(huì)議。標(biāo)前會(huì)議一樣安排在投標(biāo)物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)，在投標(biāo)人進(jìn)行現(xiàn)

場(chǎng)踏勘后召開(kāi)，標(biāo)前會(huì)議的目的在于解答投標(biāo)人提出的各類問(wèn)題。

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需要的合理時(shí)間。公布招標(biāo)的物業(yè)治理項(xiàng)目，自招

標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于20日。招標(biāo)人需要對(duì)已發(fā)出的

招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少15日前，以

書面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。

5.投標(biāo)申請(qǐng)人的資格預(yù)審

實(shí)行投標(biāo)資格預(yù)審的物業(yè)治理項(xiàng)目，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書中載明資格預(yù)

審的條件和獲取資格預(yù)審文件的辦法。資格預(yù)審文件一樣應(yīng)當(dāng)包括資格預(yù)審申請(qǐng)書格式、申請(qǐng)人須知,

以及需要投標(biāo)申請(qǐng)人提供的企業(yè)資質(zhì)文件、業(yè)績(jī)、技術(shù)裝備、財(cái)務(wù)狀況和擬派出的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與主要

治理人員的簡(jiǎn)歷、業(yè)績(jī)等證明材料。

經(jīng)資格預(yù)審后，公布招標(biāo)的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人發(fā)出資格預(yù)審合格通

知書，告知獲取招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)和方法，并同時(shí)向不符合資格的投標(biāo)申請(qǐng)人告知資格預(yù)審結(jié)果。

在資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人過(guò)多時(shí)，可以由招標(biāo)人從中挑選不少于5家資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)

人。

6.接受投標(biāo)文件

投標(biāo)人應(yīng)按照招標(biāo)文件規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)接受投標(biāo)文件。投標(biāo)人在送達(dá)投標(biāo)文件時(shí)，招標(biāo)

人應(yīng)檢驗(yàn)文件是否密封或送達(dá)時(shí)間是否符合要求，符合者發(fā)給回執(zhí)，否則招標(biāo)人有權(quán)拒絕或作為廢標(biāo)

處理。投標(biāo)書遞交后，在投標(biāo)截止期限前，投標(biāo)人可以通過(guò)正式函件的形式調(diào)整報(bào)價(jià)及作補(bǔ)充說(shuō)明。

招標(biāo)人不得向他人透露已獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競(jìng)爭(zhēng)

的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他情形。

7.成立評(píng)標(biāo)委員會(huì)

招標(biāo)人或招標(biāo)代理負(fù)責(zé)組建評(píng)標(biāo)委員會(huì)，評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人的代表與物業(yè)治理專家組成,

專家從房地產(chǎn)行政主管部門建立的物業(yè)治理評(píng)標(biāo)專家?guī)熘胁扇‰S機(jī)抽取的方式確定。評(píng)標(biāo)委員會(huì)的人

數(shù)一樣為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)治理方面的專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的2/3。

評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員的名單在開(kāi)標(biāo)前應(yīng)嚴(yán)格保密。與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人員不得作為評(píng)標(biāo)委員會(huì)的成

口

貝。

評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)客觀、公平地履行職責(zé)，遵守職業(yè)道德，對(duì)所提出的評(píng)審意見(jiàn)承擔(dān)個(gè)

人責(zé)任。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員不得與任何投標(biāo)人或者與招標(biāo)結(jié)果有利害關(guān)系的人進(jìn)行私下接觸，不得收受

投標(biāo)人、中介人、其他利害關(guān)系人的財(cái)物或者其他好處。

8.開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)

⑴開(kāi)標(biāo)

開(kāi)標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時(shí)間的同一時(shí)間公布進(jìn)行；開(kāi)標(biāo)地點(diǎn)應(yīng)當(dāng)為

招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地點(diǎn)。開(kāi)標(biāo)由招標(biāo)入主持+邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加。開(kāi)標(biāo)應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定進(jìn)行:

由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情形，也可以由招標(biāo)人托付的公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查并公

證。經(jīng)確認(rèn)無(wú)誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容。

在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前收到的所有投標(biāo)文件，在開(kāi)標(biāo)時(shí)都應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人當(dāng)眾予以

拆封。開(kāi)標(biāo)過(guò)程應(yīng)當(dāng)進(jìn)行記錄，并由招標(biāo)人存檔備查。

(2)評(píng)標(biāo)

開(kāi)標(biāo)過(guò)程終止后應(yīng)立刻進(jìn)入評(píng)標(biāo)程序。評(píng)標(biāo)由評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)，除現(xiàn)場(chǎng)答辯部分外，評(píng)標(biāo)

應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格保密的情形下進(jìn)行。評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的要求和評(píng)分方式、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)標(biāo),

評(píng)標(biāo)采取集中會(huì)議的方式對(duì)所有的投標(biāo)文件進(jìn)行嚴(yán)格的審查和比較，評(píng)標(biāo)一樣采用綜合評(píng)議和百分制

量化的評(píng)分方法。

評(píng)標(biāo)委員會(huì)可以用書面形式要求投標(biāo)人對(duì)投標(biāo)文件中涵義不明確的內(nèi)容作必要的澄清或者

說(shuō)明。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)采用書面形式進(jìn)行澄清或者說(shuō)明，其澄清或者說(shuō)明不得超出投標(biāo)文件的范疇或者改

變投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。在評(píng)標(biāo)過(guò)程中召開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)答辯會(huì)的，應(yīng)當(dāng)事先在招標(biāo)文件中說(shuō)明，并注明所