農(nóng)資批發(fā)市場可研報告

1 1 1 1 1 3 3 3 3 4五、資金籌措 5 6 6 9 9 9第二章項目建設背景及必要性 一、XX縣農(nóng)業(yè)及種植業(yè)現(xiàn)狀 二、XX縣農(nóng)資產(chǎn)業(yè)經(jīng)營狀況 第一節(jié)項目選址情況 一、場址選擇原則 第二節(jié)項目建設點(銀盞鄉(xiāng))及概況 第三節(jié)項目區(qū)位及社會經(jīng)濟條件 二、土壤與植被 33第六章項目總平面布置 34 第二節(jié)總平面布置 35 第三節(jié)豎向布置 第四節(jié)交通運輸 36 第七章項目工程設計方案 二、主要建筑物工程方案 第二節(jié)公用工程設計 40 第三節(jié)道路工程 41 第五節(jié)綠化工程 第五節(jié)環(huán)境影響評價 51 第三節(jié)安全措施 53第四節(jié)衛(wèi)生方面防范措施 第一節(jié)節(jié)能規(guī)范 57 第十一章項目組織與管理 第二節(jié)項目組織管理 62第三節(jié)管理運行機制 63 第一節(jié)項目建設工期 第二節(jié)項目實施進度安排 一、一期項目實施進度安排 第一節(jié)編制依據(jù) 第二節(jié)招標方案 71五、招標單位資質要求 第一節(jié)工程概述 第一節(jié)編制說明及依據(jù) 一、工程計算 第二節(jié)建設投資估算 第三節(jié)資金籌措方案 第四節(jié)投資估算匯總表 第一節(jié)基礎數(shù)據(jù) 第二節(jié)成本估算 第三節(jié)收入及稅金估算 第四節(jié)財務分析 90 91 第十七章項目社會效益評價 第一節(jié)社會影響分析 93 第三節(jié)社會評價結論 第二節(jié)風險等級劃分及評估 第三節(jié)風險防范對策 第四節(jié)社會評價結論 第一節(jié)結論 附表B5項目借款還本付息表 第一章總論第一節(jié)項目建設背景XX縣農(nóng)資產(chǎn)品批發(fā)交易市場項目二、項目建設單位概況(一)建設單位：XX縣現(xiàn)代農(nóng)業(yè)投資開發(fā)有限責任公司(二)成立時間：2014年8月，注冊資金3000萬元。(三)法人代表：李躍輝(四)營業(yè)執(zhí)照編號：???(五)發(fā)展業(yè)績：在州農(nóng)發(fā)行融資7500萬元。(六)機構設置：設綜合部、財務融資部、發(fā)展計劃部、經(jīng)營管理部、項目建設部、技術開發(fā)部等6個部門。(七)主要業(yè)務范圍：???三、編制依據(jù)、編制原則及研究內(nèi)容1、主要編制依據(jù)(1)原國家計委頒發(fā)的《投資項目可行性研究指南》(2002年);(2)《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》(第三版);(3)項目業(yè)主就本項目可行性研究提供的相關基礎資料；(4)國家相關規(guī)范、標準及政策性文件；(5)項目業(yè)主關于對本項目進行可行性研究的委托合同；(6)業(yè)主提供的其他相關資料。2、主要相關規(guī)劃、政策文件(1)《XX省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》;(9)農(nóng)業(yè)部關于推進農(nóng)業(yè)經(jīng)營體制機制創(chuàng)新的意見》(農(nóng)經(jīng)發(fā)(10)中共中央國務院關于加大統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展力度進一步夯實農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展基礎的若干意見(2009年12月31日);(14)國家相關標準、辦法及技術規(guī)范等。(二)編制原則(1)積極貫徹執(zhí)行國家基本建設的方針政策，嚴格執(zhí)行國家和(2)重視優(yōu)化設計方案工作，通過設計方案的論證來提高設計(4)節(jié)能與降耗并重；(5)實事求是地做好工程投資估算。(三)研究范圍(1)對項目提出的背景、必要性、建設規(guī)模、建設條件等進行(2)對項目建設方案的研究；(4)對項目實施進度等的確定；(5)對項目作出的投資費用估；(6)進行項目的綜合效益評價；(7)提出項目的可行性研究工作結論。第二節(jié)項目概況XX縣綠色食品工業(yè)園新建2、建設規(guī)模本項目分兩期實施建設，其總規(guī)劃占地面積50畝，約33333.50平方米，建筑總占地8220平方米，總建筑面積11820平方米(包括：銷售門面1500平方米，農(nóng)資庫房6000平方米，管理用房4320平方地5720平方米，總建筑面積9320平方米(包括：銷售門面1000平方米，農(nóng)資庫房4000平方米，管理用房4320平方米);新建區(qū)內(nèi)道地2500平方米，總建筑面積2500平方米(包括：銷售門面500平方米，農(nóng)資庫房2000平方米);新建區(qū)內(nèi)道路7665.06平方米；新建室四、項目投資及效益情況(1)項目投資情況經(jīng)估算，本項目總投資5233.34萬元，其中工程建設費用為3182.99萬元，占總投資的60.82%,工程建設其他費用為1141.85萬元，占總投資的21.82%,預備費為345.99萬元，占總投資的6.61%,占總投資的63.38%,工程建設其他費用為737.90萬元，占總投資的萬元，占總投資的3.39%,鋪地流動資金206.03萬元，占總投資的占總投資的55.37%,工程建設其他費用為403.95萬元，占總投資的萬元，占總投資的3.89%,鋪地流動資金170.88萬元，占總投資的(2)項目效益情況項目所得稅前：財務內(nèi)部收益率19.13%,財務凈現(xiàn)值1221萬元，投資回收期5.39年；項目所得稅后：財務內(nèi)部收益率16.68%,財務凈現(xiàn)值1097萬元，投資回收期5.90年；從經(jīng)濟費用效益分析結果看，本項目的各項指項目計算期內(nèi)累計營業(yè)收入為6852.62萬元，營業(yè)稅金及附加為所得稅稅率按15%計，累計繳納所得稅為783.43萬元，凈利潤14.85%,能滿足財務基本要求。項目盈虧平衡點為18.36%,具有一定的抗風險能力。通過盈虧平衡分析，盈虧平衡點是26.56%,說明奏，加強農(nóng)資價格、質量信息的檢測分析，密切關注市場行情變化，避免農(nóng)資市場價格大幅度上漲，損害農(nóng)民利益，從而規(guī)范農(nóng)資市場，提升XX縣的整體形象。五、資金籌措本項目總投資5233.34萬元，資金來源是融資3600萬元，占總投資的68.88%,地方財政資金1633.34萬元，占總投資的31.12%。六、項目建設周期總的為19個月，其中一期為12個月，即2014年11月至2015年11月；二期為7個月，即2015年10月至2016年5月。詳細的實施進第三節(jié)主要技術經(jīng)濟指標本項目主要技術指標詳見表1-1,整個項目財務評價指標見表表1-1項目建設主要技術經(jīng)濟指標表序號指標名稱單位數(shù)量備注1項目總規(guī)劃用地面積畝一期+二期一期規(guī)劃用地面積畝建筑總占地面積平方米銷售門面平方米農(nóng)資庫房平方米管理用房平方米總建筑面積平方米銷售門面平方米農(nóng)資庫房平方米管理用房平方米序號指標名稱單位數(shù)量備注建筑密度容積率綠地面積平方米綠化率室外停車場平方米道路及廣場平方米二期規(guī)劃用地面積畝建筑總占地面積平方米銷售門面平方米農(nóng)資庫房平方米管理用房平方米0總建筑面積平方米銷售門面平方米農(nóng)資庫房平方米管理用房平方米0建筑密度容積率綠地面積平方米綠化率室外停車場平方米道路及廣場平方米表1-2項目建設財務評價指標表序號指標名稱單位數(shù)量備注1項目總資金萬元其中：上報項目總投資萬元建設投資萬元其中：土建工程費萬元工程建設其它費用萬元基本預備費萬元建設期利息萬元流動資金萬元其中：鋪底流動資金萬元2營業(yè)收入合計萬元3補貼收入萬元04總成本費用合計萬元5營業(yè)稅金及附加合計萬元6利潤總額合計萬元7所得稅合計萬元8總投資收益率9項目資本金凈收益率所得稅前項目投資回收期年所得稅前項目投資財務凈現(xiàn)值萬元所得稅前項目投資財務內(nèi)部收益率%所得稅后項目資本金回收期年所得稅后項目資本金財務凈現(xiàn)值萬元所得稅后項目資本金財務內(nèi)部收益率%貸款償還期年5含項目建設期序號指標名稱單位數(shù)量備注利息備付率(平均值)6償債備付率(平均值)產(chǎn)量盈虧平衡點%第四節(jié)研究結論及建議建成后，改善了當前農(nóng)資市場發(fā)展現(xiàn)狀，規(guī)范了XX縣農(nóng)資市場，能農(nóng)民利益，從而規(guī)范農(nóng)資市場，這不僅僅是提升XX縣的整體形象，本項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策，符合XX縣當?shù)卮罅Πl(fā)展高效現(xiàn)代農(nóng)第二章項目建設背景及必要性第一節(jié)項目建設背景2013年中央一號文件明確強調(diào)全面貫徹落實黨的十八大精神，華人民共和國國民經(jīng)濟和會社發(fā)展第十一個五年(2006~2010年)規(guī) (2011~2015年)規(guī)劃綱要》也明確指出：深化專業(yè)化分工，加快服產(chǎn)性服務業(yè)加速發(fā)展。服務實體經(jīng)濟，防范系統(tǒng)性風險，有序發(fā)展及發(fā)展網(wǎng)上交易等新型服務業(yè)態(tài)，創(chuàng)新金融產(chǎn)品和服務模式，加大重要地位，2013年農(nóng)業(yè)農(nóng)村工作的總體要求是：全面貫徹黨的十八觀要求。就當前XX縣農(nóng)資市場，存在的問題與全國農(nóng)資市場存在的問題所的監(jiān)管與治理，但是還是存在諸多問題，集中體現(xiàn)為“五無經(jīng)營”極為嚴重，即無經(jīng)營證照、無經(jīng)營設施、無經(jīng)營技能、無經(jīng)營責任、售，導致利薄的產(chǎn)品脫銷，暢銷的價格又暴漲，貨源緊張的搶購，擾亂了市場秩序；部分經(jīng)銷商無經(jīng)營設施，買空賣空，進行投機經(jīng)營，不實行必要的淡出旺供，在市場供求發(fā)生變化或者自然災害情況下，難以確保千家萬戶農(nóng)民的生產(chǎn)所需，而一旦發(fā)生用肥用藥事故，農(nóng)民胡亂宣傳，騙農(nóng)坑農(nóng)，那更談不上農(nóng)技推廣與服務，因用肥用藥不當和藥肥質量問題導致減產(chǎn)或絕產(chǎn)事故屢有發(fā)生。根本就是只圖獲利，不計農(nóng)民利益，很多商家還銷售過期失效、含量不足等假冒偽劣產(chǎn)品，既無職業(yè)道德又無職業(yè)責任。這種種問題及現(xiàn)象的出現(xiàn)，就不能保障農(nóng)資市場是當務之急。第二節(jié)項目建設必要性一、項目建設是貫徹落實十七大、十八大精神的需要是農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)業(yè)人口占全國人口的70%,目前尚有3000多萬農(nóng)村要和求真務實的工作作風。近幾年來，由于農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展所需，在XX縣逐步已有農(nóng)資交易市場相繼成立，但是規(guī)模都很小，布局零星三、項目建設是促進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的需要農(nóng)業(yè)在今后發(fā)展的一大趨勢。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化就是按照社會化生產(chǎn)和市場經(jīng)濟的要求，采取種養(yǎng)加、產(chǎn)供銷、農(nóng)工貿(mào)一體化方式，實行農(nóng)業(yè)企業(yè)化運作，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的規(guī)劃化、集約化和效率化，最終達到農(nóng)業(yè)增產(chǎn)和農(nóng)民增收的效果。實行農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，既是我國目前市場經(jīng)濟整體發(fā)育水平達到一定程度的客觀需求，符合社會化大生產(chǎn)和現(xiàn)代市場經(jīng)濟的客觀要求，也是我國農(nóng)業(yè)經(jīng)濟適應農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的需要，實現(xiàn)質的跨越提出的內(nèi)在要求。中央一號文件明確指出，今后“只要能帶動農(nóng)戶，與農(nóng)民建立起合理的利益聯(lián)結機制，給農(nóng)民帶來實惠”。本項目的建設，是連接農(nóng)民與市場的橋梁，對于調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結構，降低流通成本，增加農(nóng)民收入，保證農(nóng)產(chǎn)品安全，促進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展都具有重要意義。健康發(fā)展的需要前XX縣有種子、化肥、農(nóng)藥等農(nóng)資產(chǎn)品經(jīng)營戶25家，每年經(jīng)營數(shù)量超過4.5萬噸，大部分都是在本地銷售。目前由于經(jīng)營業(yè)戶分散于第三章市場需求分析一、XX縣農(nóng)業(yè)及種植業(yè)現(xiàn)狀茶葉種植面積17萬畝，辣椒18萬畝，烤煙6.1萬畝，精品果10萬達50余家。萬畝，占31.29%,蔬菜種植面積4.59萬畝，占14.77%,其他作物種噸，玉米總產(chǎn)15477噸，其他糧食25291噸),油菜籽產(chǎn)量6962噸，XX縣一直以來搶抓西部大開發(fā)機遇，把發(fā)展畜牧業(yè)作為調(diào)整農(nóng)年，全縣畜牧業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)迅猛發(fā)展。全年累計出欄生豬54.1萬頭，禽蛋產(chǎn)量1485噸，水產(chǎn)品產(chǎn)量1180噸。畜牧業(yè)產(chǎn)值實現(xiàn)82399萬元。前全縣已累計建成萬頭養(yǎng)豬場5個，千頭以上30個，百頭以上380戶；建成養(yǎng)牛百頭以上示范場2個，五十頭以上重點場6個；建成存欄羊100只以上(或200只小區(qū))養(yǎng)殖場40個，建成10000羽規(guī)模第二節(jié)農(nóng)資發(fā)展狀況一、中國農(nóng)資產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況工程”試點密切相關，其中大多數(shù)正在進行標準化連鎖農(nóng)家店改造。(1)產(chǎn)銷脫節(jié)，農(nóng)資供應不到位目前農(nóng)資體系遠遠不能適應農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和農(nóng)村市場經(jīng)濟發(fā)展的需(2)農(nóng)資價格上漲，加重農(nóng)民負擔(3)假冒偽劣農(nóng)資泛濫，售后服務不理想XX縣各級職能部門雖然不斷加大對農(nóng)資交易場所的監(jiān)管與治XX縣農(nóng)資市場存在的這些問題，一方面導致農(nóng)民消費不安全、第三節(jié)項目預測會又好又快發(fā)展的有力保障。隨著各級政黨對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的越來越重城市收益。從XX縣來看，農(nóng)資批發(fā)市場的建設，會對當避了害農(nóng)坑農(nóng)的事件發(fā)生，就當前XX縣農(nóng)業(yè)的發(fā)展結合現(xiàn)狀分析，在《XX縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)的建設，將會大大促進XX縣經(jīng)濟發(fā)展，特別是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的發(fā)展，增第四章項目建設規(guī)劃、建設內(nèi)容及規(guī)模第一節(jié)指導思想和建設原則第二節(jié)戰(zhàn)略定位和發(fā)展目標統(tǒng)一管理等性質進行改造，其主要目標是把XX縣現(xiàn)有的25家農(nóng)資考慮到今后的市場擴大化，先考慮建設30余家農(nóng)資銷售商在此進行經(jīng)營，結合農(nóng)資市場的需求分析，銷售門面農(nóng)資倉庫面積定為200平方米/家。充分發(fā)揮供銷系統(tǒng)資產(chǎn)優(yōu)勢、網(wǎng)第三節(jié)建設內(nèi)容及規(guī)模本項目分兩期實施建設，其總規(guī)劃占地面積50畝，約33333.50銷售門面1500平方米，農(nóng)資庫房6000平方米，管理用房4320平方米);新建區(qū)內(nèi)道路15330.12平方米；新建室外停車場450平方米；地5720平方米，總建筑面積9320平方米(包括：銷售門面1000平方米，農(nóng)資庫房4000平方米，管理用房4320平方米);新建區(qū)內(nèi)道地2500平方米，總建筑面積2500平方米(包括：銷售門面500平方米，農(nóng)資庫房2000平方米);新建區(qū)內(nèi)道路7665.06平方米；新建室第五章項目建設場址及建設條件第一節(jié)項目選址情況(1)選擇自然環(huán)境優(yōu)越、地勢干燥、交通方便、水源充足、基(2)周圍不得有有害氣體、放射性物質和其他擴散性污染源避(3)要遠離有害場所，生產(chǎn)區(qū)建筑物與外緣公路或道路應有防項目擬建設點位于XX縣綠色食品工業(yè)園區(qū)內(nèi)第二節(jié)項目建設點(銀盞鄉(xiāng))及概況鄉(xiāng)，地貌屬于中心平壩地帶，海拔1040米，最高處中南部燕子平均氣溫13.9℃,最冷月3.2℃,最熱月23.5℃,無霜期266天，年銀盞鄉(xiāng)距縣城3公里，轄4個行政村，112個村民組，3720戶，14467人，國土面積56.2平方公里，耕地面積10024.83畝(其中：田6982.24畝，土3024.59畝),人均耕地0.7畝，境內(nèi)交通便利，馬豐富，蓄水量為110萬立方米的梅花堰水庫坐落在太平村。農(nóng)民收入主要以種養(yǎng)殖業(yè)為主，2007年農(nóng)民人均純收入2364.19元，較上年凈增150.19元，2008年農(nóng)民人均純收入2620.00元，較上年凈增255.81元，2009年預計人均純收入為3049.39元，人均凈增429.39元。2008年鄉(xiāng)內(nèi)生產(chǎn)總值達4.32億元，較上年3.77億元增長8%(其中：工業(yè)、濟社會又好又快，更好更快發(fā)展。銀盞鄉(xiāng)自2013年全鄉(xiāng)工業(yè)總產(chǎn)值56167萬元，農(nóng)業(yè)產(chǎn)值9561萬元，財政稅收11319萬元，人均純收入達3800.21元。銀盞區(qū)30平方公里的工業(yè)園區(qū)已開工建設，磷化、加工等各類企業(yè)正在加迅入駐和建設，一批新新產(chǎn)業(yè)正在形成和壯第三節(jié)項目區(qū)位及社會經(jīng)濟條件西望XX,(一)XX縣社會經(jīng)濟狀況XX縣現(xiàn)轄2個街道辦事處和10鎮(zhèn)1鄉(xiāng)：甕水街道辦事處、雍年，全年實現(xiàn)縣內(nèi)生產(chǎn)總值70.36億元，全社會固定資產(chǎn)投資105億元，財政收入15.12億元，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入20017元，農(nóng)村居民人均可支配收入6492元，金融機構存款余額、貸款余額分別為80.6億元和45.5億元。2013年，實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值120.6億元，同比增長27%;規(guī)模工業(yè)增加值30.5億元，同比增長21.5%;新增規(guī)模工業(yè)企業(yè)19家。經(jīng)濟開發(fā)區(qū)累計入駐項目87個，其中建成投產(chǎn)項目62個，在建項目182013年，完成農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值23.5億元，同比增長18.2%;農(nóng)村居民人均純收入6492元，同比增長12.1%。明確把茶葉、生豬、蔬菜 新發(fā)展農(nóng)業(yè)專業(yè)合作組織17個，新培育省級龍頭企業(yè)4家、州級龍頭企業(yè)6家、縣級龍頭企業(yè)10家，召開農(nóng)業(yè)發(fā)展推進大會，投入近200萬元獎勵扶持龍頭企業(yè)加快發(fā)展。安排3000萬元專項資金支持27家龍頭企業(yè)入駐園區(qū)。(二)項目區(qū)(銀盞鎮(zhèn))社會經(jīng)濟狀況項目區(qū)位于XX縣銀盞鎮(zhèn)項目區(qū)(銀盞鎮(zhèn))2013年完成全社會固定資產(chǎn)投資10余億元。實現(xiàn)生產(chǎn)總值119882.95萬元，其中農(nóng)業(yè)元，農(nóng)民人均純收入6600元。2013年，財稅稅收達到4867.68萬元，占縣下達目標任務4200萬元的115.89%,實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民可支配收入18000元，增長15.38%,實現(xiàn)農(nóng)民人均可支配收入8012.55元，增長24.4%。完成固定資產(chǎn)投資13億元，占縣下達任務數(shù)的12.8億元的101.6%,實現(xiàn)招商引資簽約資金6.5億元，占目標任務數(shù)6億元的108.3%,完成招商引資到位資金5.4億元，占縣下達任務數(shù)的108%。2014年主要工作奮斗目標，即財政稅收突破8000萬元，增長64.35%以上；實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入23000元，增長27.78%以上；實現(xiàn)農(nóng)民人均純收入9200元，增長14.82%以上；完成固定資產(chǎn)投資第四節(jié)自然條件平均海拔700m-1100m,地貌由低山和中丘組成。全鎮(zhèn)有耕地1.0萬畝，其中田6982余畝，土3042余畝，坡度大于25度2580畝；林地399300畝；荒地10000畝；可利用荒地7000土類為黃棕壤北亞熱帶季風濕潤氣候和常綠落葉闊葉混交林下就項目區(qū)而言，水資源豐富，蓄水量為110萬立方米的梅花堰水庫坐落在太平村，鎮(zhèn)域內(nèi)有小水池800多口，溝渠30多公里，水資屬亞熱帶濕潤季風氣候，年平均風速1.4m/s,平均氣溫13.9℃,平均降水量1081.3mm;年平均日照時數(shù)1282h,年平均無霜期327d,霧日41d。這樣的氣候適合該項目的建設。地面見裂寬一般2—5mm,局部充有低液限粘土，延伸長度一般5—主要為三疊系上統(tǒng)須家河組五段(T3xj),根據(jù)國家標準《建筑抗震設計規(guī)范》(GB50011-2001)及2001本烈度為VI度，項目所在區(qū)地質動峰加速度a=0.05g,地震反應譜周期T=0.35s。植物資源600余種，其中種植業(yè)127個、森林48個、多經(jīng)3293萬噸；稻草、麥秸、玉米秸等秸稈年提供30萬噸以上，荒草地、灘涂、林下年提供青干草1萬噸以上。第五節(jié)工程地質及水文地質條件第六節(jié)基礎設施配套條件相繼匯入XX,將分別在2014年12月25日前、2015年底、2016年水運：XX江界河碼頭，有500噸級件雜貨碼頭3個以及配套設施，年貨物吞吐量75萬噸，年客運量15萬人。預計總投資594939.00萬元。項目區(qū)地處302省道線上，交通較為方經(jīng)初步現(xiàn)場踏勘及查閱，本項目工程區(qū)現(xiàn)有小(2)型水庫1座，庫容約20.5萬立方米；山坪塘2座0.85萬立方米，蓄水池20個，水XX縣地表水資源可利用量為2.67億m3,地表水資源可利用率為25.9%,各水資源分區(qū)中，以鴨池河至構皮灘區(qū)地表水資源可利用量最大，為1.78億m3;施洞以上區(qū)最小，為0.02億m3。第七節(jié)施工條件第六章項目總平面布置項目總平面布置依據(jù)其主要是根據(jù)項目點地理位置圖及項目區(qū)(2)按功能分區(qū)、合理確定通道寬度；(4)功能分區(qū)內(nèi)各項設施的布置應緊湊、合理。(1)通道兩側建筑物、構筑物及露天設施對防火、安全與衛(wèi)生(3)各種工程管線的布置要求；(4)綠化的布置要求；第二節(jié)總平面布置(1)堅持科學合理、節(jié)約用地的原則；(3)合理確定功能分區(qū)，各區(qū)域的建筑布局要合理；應科學地(4)應充分利用地形、地貌，在不影響使用功能，提高建筑組(5)根據(jù)當?shù)氐臍庀髼l件，使建筑物的朝向、間距、自然通風二、總平面布置詳細說明(1)市場銷售門面布置：銷售門面是商家與農(nóng)民最直接的交易(2)農(nóng)資車庫布置：農(nóng)資車庫主要商家進行農(nóng)資產(chǎn)品儲存或對(3)管理用房布置：管理用房其主要功能是：行政辦公、檢驗第三節(jié)豎向布置第四節(jié)交通運輸場地外部機動車輛集散交通路線和人群的集散交通路線詳見本(1)室外交通組織流分離。場地內(nèi)大型裝卸貨區(qū)(如倉庫門口)設置于應設置公共服務(2)室內(nèi)交通組織內(nèi)(這里主要是指管理用房)的交通流線系統(tǒng)包括：入口門廳、各樓第七章項目工程設計方案第一節(jié)建筑方案設計本項目涉及的主要建、構筑物主要包括：銷售市場(門面)、庫二、主要建筑物工程方案銷售市場(門面)是農(nóng)資銷售商與農(nóng)民直接進行交易的地方，主總面積：單個面積50平方米；總面積：一期建設1000平方米，二期建設500平方米，總共1500層數(shù)：1層；總面積：一期建設4000平方米，二期建設2000平方米，總共第二節(jié)公用工程設計(一)給水工程表7-1用水負荷計算表序號規(guī)模用水定額使用時數(shù)時變化系數(shù)用水量最大日用水量最大時用水量1生活用水計劃常留人2道路保潔用水813綠化用水81小計4未予見水量合計本項目生產(chǎn)、生活用水水質應達到《生活飲用水衛(wèi)生標準》項目用水由市政給水管網(wǎng)接入，采用DN100的鍍鋅鋼管接入高溫水池，然后由高位水池采用DN60塑料管接至各用水點。(二)排水工程廢水形成率按90%計，生活污水形成率按80%計，本項目污水量為2、排水工程(1)污水處理(2)雨水工程可在市場邊變電站引入兩回10KV輸電線路，在綜合辦公用房內(nèi)第三節(jié)道路工程主干道設計寬度為9米，次干道設計寬度為6米，其中市場環(huán)線，主第四節(jié)室外停車場設計2處停車位，其中在銷售門面附近設置1處，另外在倉庫附近設設計室外停車場總建設450平方米(一期先主要解決倉庫停車場和部分銷售市場所需的停車場),其中一期建設300平方米，二期建設150第五節(jié)綠化工程本項目擬建綠化面積為9333.38平方米，其中一期建設5600.03平方米，二期建設3733.35平方米，項目區(qū)綠化率達到28%。第八章環(huán)境影響評價第一節(jié)主要法規(guī)及環(huán)境影響對策(2)《中華人民共和國大氣污染防治法》(2004年4月修訂);(8)《建設項目環(huán)境保護管理條例》(1998年11月18日國務院第10次常務會議通過，1998年11月29日發(fā)布施行);31號];第二節(jié)項目周邊生態(tài)環(huán)境現(xiàn)狀規(guī)定的三類水體。二、大氣環(huán)境現(xiàn)狀三、聲環(huán)境現(xiàn)狀四、生態(tài)環(huán)境現(xiàn)狀擬建項目總占地50畝，用地全部在食品工業(yè)園區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)。第三節(jié)項目的實施和運行對環(huán)境造成的影響一、項目建設對環(huán)境的影響(一)水環(huán)境影響(二)大氣環(huán)境影響(三)聲環(huán)境影響(四)固體廢棄物影響(五)生態(tài)環(huán)境影響(一)水環(huán)境影響(三)聲環(huán)境影響第四節(jié)環(huán)境保護措施(一)水污染環(huán)境措施(3)施工過程中，因挖、填土方，遇到雨季會引起河流水質穢(5)各種施工用的燃料、油料、化學品、酸堿類的材料等要做(6)為防止施工廢水和生活污水污染周圍土地和水體，所有建(7)嚴禁未經(jīng)處理的廢水、污水和廢棄物直接排入耕地、河道(8)保持施工區(qū)和生活區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生，設置足夠的衛(wèi)生設施，(二)大氣污染防治措施(1)施工期間，安排一定數(shù)量的人員每天定時打掃路面，以保(2)混凝土攪拌是施工期主要固定塵污染源，對拌和設備應有(三)噪聲污染防治措施(3)振動大的機械設備采取相應的降噪措施?？稍跈C器基礎與(4)施工車輛特別是重型施工車輛的行駛路線經(jīng)過營地區(qū)、居(5)混凝土攪拌機操作員、推土機駕駛人員等實行輪班制，并(四)衛(wèi)生設施及糞便、垃圾的治理措施(1)在臨時生活、辦公場所等區(qū)域，均設置帶有化糞池的固定(2)配備人員負責生活區(qū)和生產(chǎn)區(qū)得衛(wèi)生清潔工作，定期將垃(3)對油氈、橡膠、塑料、皮革等會產(chǎn)生有毒煙塵和惡臭氣體(5)防止食物中毒，及時向當?shù)匦l(wèi)生防疫部門報告，做好食物(五)場地清理措施(1)施工中做到邊施工、邊環(huán)保、邊恢復，對已經(jīng)使用完的場(2)臨時堆放建筑材料或廢料的地點，在建設完工后應及時清(5)保持排水系統(tǒng)暢通，以防暴雨時，區(qū)內(nèi)路面徑流大面積外(6)施工單位在不得已的情況下需占用山林地時，應及時進行(7)主體工程竣工后，在規(guī)定的時間內(nèi)拆除一切必須拆除的生(一)大氣污染的控制及治理(二)廢水(液)處理措施(三)噪聲控制第五節(jié)環(huán)境影響評價項目的施工期和運作期不會對項目及周邊地區(qū)的環(huán)境和居民生第九章勞動保護、安全衛(wèi)生及消防第一節(jié)勞動安全與衛(wèi)生(2)《建設項目(工程)勞動安全衛(wèi)生監(jiān)察規(guī)定》(勞動部第3號);(15)各相關專業(yè)提供的資料。(2)因地制宜，選擇技術成熟、性能可靠、經(jīng)濟實用的勞動安(3)工程項目及勞動場所的勞動安全衛(wèi)生防護措施和有毒有害因素的濃度(強度),必須符合國家有關勞動安全衛(wèi)生技術標準和相(4)建筑施工現(xiàn)場的運輸?shù)缆?、機械安裝、供水、排水、供電一、施工期危害因素和危害程度分析(1)土石方工程(1)運營期間危及勞動安全因素(2)運營期間影響衛(wèi)生因素第三節(jié)安全措施(1)土石方工程期間，嚴格按照工程要求根據(jù)土石方工程施工(2)工程施工期間，應遵守市政建設的規(guī)定，實施屏蔽封閉施(3)施工期和營運期各類機械作業(yè)，均應按照有關規(guī)定、規(guī)程第四節(jié)衛(wèi)生方面防范措施第二節(jié)消防(5)在辦公樓各個樓梯間、前室等地方設置干粉滅火器，還要(1)根據(jù)建筑防火規(guī)范要求，設置消火栓系(2)室外消火栓給水量為30L/s,火災延續(xù)時間為3h,室內(nèi)消火栓系統(tǒng)用水量為40L/s,火災延續(xù)時間設計為3h,室內(nèi)外消防水貯第十章節(jié)能第一節(jié)節(jié)能規(guī)范第二節(jié)節(jié)能分析第三節(jié)節(jié)能措施(2)在建設中采用新型建筑材料、高效隔熱保溫材料、節(jié)能型(3)加強各區(qū)建筑周圍的綠化，種植遮陰效果好的喬木，廣植(4)在各建筑樓房的設計上，充分考慮XX省，特別是XX縣1)在建設方案選擇時，盡可能運用節(jié)能新技術、新工藝，將低2)在總圖布置方面，盡可能將公用工程布置在負荷中心，并合4)確定各功能區(qū)的照度，根據(jù)照明場所的建筑與裝飾設計所確1)選用高效、長壽、節(jié)能的光源和燈具(如高壓水銀燈、高壓鈉燈、金屬鹵素燈),選用多組合控制開關，分區(qū)、分功能控制，按2)在機電設備的選型上，嚴格把關，選用合理的高效設備，在第四節(jié)節(jié)水措施(1)根據(jù)給水系統(tǒng)出流的實際情況，綜合考慮到各種配水器具(2)在建筑設計中，除考慮建筑功能和建筑布局外，應充分考(3)盡可能采用變頻調(diào)速泵供水，選用優(yōu)質給水管材，避免因(4)在可能條件下，考慮采用中水設施，充分利用各種排水如(5)對生活用水和清洗水采用節(jié)水閥門，并采取有效措施避免(6)各項具體工程的生活、消防給水系統(tǒng)的設備，宜選用高效第十一章項目組織與管理第一節(jié)項目建設的管理制度第二節(jié)項目組織管理(1)建設資金的籌措與運作以及日常財務工作，保證項目資金第三節(jié)管理運行機制三、建立以企業(yè)為主體、市場化運作的推進機制建立以企業(yè)/商家為主體、市場化運作的推進機制，真正把實惠帶給農(nóng)民，增加農(nóng)民的收入是關鍵。第十二章項目實施進度第一節(jié)項目建設工期總的為19個月，其中一期為12個月，即2014年11月至2015年11月；二期為7個月，即2015年10月至2016年5月。詳細的實施進第二節(jié)項目實施進度安排可行性研究報告編制及審批耗時30天，時間2014年11月1日至11月30日；場址地質災害性評估耗時20天，時間2014年11月30日至2014年12月20日；工程勘察耗時20天，時間2014年11月30日至2014年12月20日；工程設計耗時60天，時間2014年12月20日至2015年2月20工程招標耗時30天，時間2014年12月20日至2015年1月20施工準備耗時30天，時間2015年2月20日至2015年3月20主體建筑工程耗時8個月，時間2015年3月20日至2015年11月20日；基礎設施工程耗時耗時3個月，時間2015年7月至2015年10二、二期項目實施進度安排工程勘察耗時20天，時間2015年10月30日至2015年11月20日；工程設計耗時40天，時間2015年11月20日至2015年12月30日；工程招標耗時30天，時間2015年11月20日至2015年12月施工準備耗時20天，時間2015年12月20日至2016年1月10主體建筑工程耗時4個月，時間2016年1月10日至2016年5月10日；基礎設施工程耗時耗時1個月，時間2016年3月至2016年4月；竣工驗收耗時30天，時間2016年4月至2016年5月。第三節(jié)項目實施進度表表12-1項目一期實施進度表階段序號工作內(nèi)容進度安排2014年2015年11月12月4月8月9月10月11月前期工作階段1可研報告編制3地質災害評價4工程勘察6工程設計7工程招標施工及驗收階段9施工準備階段主體建筑工程施工基礎設施工程施工竣工驗收表12-2項目二期實施進度表階段序號工作內(nèi)容進度安排2015年2016年10月11月12月4月前期工作階段1工程勘察2工程設計3工程招標施工及驗收階段4施工準備階段5主體建筑工程施工6基礎設施工程施工7竣工驗收第十三章工程招標方案第一節(jié)編制依據(jù)第613號);(3)《建筑工程設計招標投標管理辦法》(建委令2001年第9號);2003年第2號);年第27號);1995年);(8)《XX省招標投標條例》(XX省人大常委會2002年);2005年第88號);人民政府令第68號修訂稿草案);第二節(jié)招標方案令以及國務院2000年3號令批準發(fā)布的《工程建設招標范圍和規(guī)程察、設計、監(jiān)理等服務單項合同估算價在50萬元人民幣以上的；施本項目的建設招標按照2003年國家發(fā)展委員會第30號令《工投標單位需具備三級(含三級)以上建筑安裝施工企業(yè)資質，或者市政工程三級(含三級)以上企業(yè)資質，項目經(jīng)理為三級(含三會議在本區(qū)交易中心，評標委員會由業(yè)主專家2人，專家?guī)鞂＜?人招投標代理機構須按公平、公開、公正的原則組織完成資審、表13-1招標基本情況表招標范圍布媒介不采用招額(萬元)備注自行招標公開招標√√√設計√√√√√√√√2√√√情況說明建設單位蓋章第十四章投資估算與資金籌措第一節(jié)工程概述第一節(jié)編制說明及依據(jù)(1)本工程方案設計及相關資料：(6)《建設項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定》(計價格(1999)1283號文);670號文);(9)《關于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費有關問題的通知》(計價格(2002)125號);通知》(黔價房(2011)69號);(1)本估算第二項費用(其他費用)、第三項費用(預備費),(6)預備費：預備費按第1、2部分費用總值的8%計算。第二節(jié)建設投資估算資的63.38%,具體估算詳見表14-1。表14-1項目一期工程建設費用估算表序號工程名稱單位工程量單價總價(萬元)備注1建筑工程銷售門面平方米農(nóng)資庫房平方米管理用房平方米2主干道平方米人行步道平方米3室外停車場平方米4綠化工程平方米5其他配套供電工程項1給排水工程項1合計(2)經(jīng)估算，本項目一期工程建設其他費用是737.90萬元，占總投資的20.72%,具體估算詳見表14-2。表14-2項目一期工程建設其他費用估算表序號費用名稱說明及計算公式金額(萬元)備注1土地費用2建設單位管理費部財建[2002]394號)3工程質量監(jiān)督費相關規(guī)定計價4建設工程監(jiān)理費發(fā)改價格[2007]670號)序號費用名稱說明及計算公式金額(萬元)備注5建設項目前期工作咨詢費行規(guī)定》(國家計委計價格[1999]1283號)6工程勘察費(一)×1.5%7工程設計費家計委、建設部計價格[2002]10號)8環(huán)境影響咨詢服務費范環(huán)境影響咨詢收費有關問題的計價格[2002]125號)9勞動安全衛(wèi)生評審費(一)×0.5%場地準備費及臨時設施費(一)×2.0%工程保險費(一)×0.6%招標代理服務費號)施工圖審查費合計(3)預備費(4)項目建設期利息本項目一期建設期利息為120.64萬元，占總投資的3.39%。(5)鋪地流動資金(6)項目一期總投資經(jīng)估算，本項目一期總投資為以上(1)+(2)+(3)+(4)+(5)=3561.40萬元。的55.37%,具體估算詳見表14-3。表14-3項目二期工程建設費用估算表序號工程名稱單位工程量單價總價(萬元)備注1建筑工程銷售門面平方米農(nóng)資庫房平方米管理用房平方米02主干道平方米人行步道平方米3室外停車場平方米4綠化工程平方米5其他配套供電工程項1給排水工程項1合計總投資的24.16%,具體估算詳見表14-4。序號費用名稱說明及計算公式金額(萬備注1土地費用2建設單位管理費政部財建[2002]394號)3工程質量監(jiān)督費相關規(guī)定計價4建設工程監(jiān)理費《建設工程監(jiān)理與相關服務收費管理規(guī)定》(國家發(fā)改委、建設部發(fā)改價格[2007]670號)5建設項目前期工作咨詢費《建設項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定》(國家計委計價格[1999]1283號)6工程勘察費(一)×1.5%7工程設計費《工程勘察設計費管理規(guī)定》(國家計委、建設部計價格[2002]10號)8環(huán)境影響咨詢服務費《國家計委、國家環(huán)保總局關于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費有關問題的通知》(國家計委、國家環(huán)保總局計價格[2002]125號)9勞動安全衛(wèi)生評審費(一)×0.5%場地準備費及臨時設施費(一)×2.0%工程保險費(一)×0.6%招標代理服務費《招標代理服務收費管理暫行序號費用名稱說明及計算公式金額(萬備注辦法》(國家計委計價格[2002]1980號)施工圖審查費合計(3)預備費經(jīng)估算，本項目二期的基本預備費為106.38萬元，占總投資的(4)項目建設期利息本項目二期建設期利息為64.96萬元，占總投資的3.89%。(5)鋪地流動資金本項目二期鋪底流動資金為170.58萬元，占總投資的10.22%。(6)項目二期總投資經(jīng)估算，本項目二期總投資為以上(1)+(2)+(3)+(4)+第三節(jié)資金籌措方案(1)項目總投資經(jīng)估算，本項目總投資5233.34萬元，其中工程建設費用為3182.99萬元，占總投資的60.82%,工程建設其他費用為1141.85萬元，占總投資的21.82%,預備費為345.99萬元，占總投資的6.61%,建設期利息共計185.60萬元，鋪地流動資金376.91萬元，占總投資占總投資的63.38%,工程建設其他費用為737.90萬元，占總投資的萬元，占總投資的3.39%,鋪地流動資金206.03萬元，占總投資的萬元，占總投資的3.89%,鋪地流動資金170.88萬元，占總投資的(2)項目資金籌措投資的68.88%,地方財政資金1633.34萬元，占總投資的31.12%。第四節(jié)投資估算匯總表占總投資的60.82%,工程建設其他費用為1141.85萬元，占總投資的21.82%,預備費為345.99萬元，占總投資的6.61%,建設期利息表14-5項目一期投資估算總表序號工程名稱單位工程量單價總計(萬元)備注工程建設費1建筑工程銷售門面平方米農(nóng)資車庫平方米管理用房平方米2主干道平方米環(huán)形道路平方米3室外停車場平方米4綠化工程平方米5其他配套供電工程項給排水工程項序號工程名稱單位工程量單價總計(萬元)備注二工程建設其他費用1土地費用按照XX縣當前土地價格單價定12.5萬元/畝2建設單位管理費《基本建設財務管理規(guī)定》(財政部財建[2002]3943工程質量監(jiān)督費相關規(guī)定計價4建設工程監(jiān)理費《建設工程監(jiān)理與相關服務收費管理規(guī)定》(國家發(fā)改委、建設部發(fā)改價格[2007]670號)5建設項目前期工作咨詢費《建設項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定》(國家計委計價格[1999]1283號)6工程勘察費(一)×1.5%7工程設計費《工程勘察設計費管理規(guī)定》(國家計委、建設部計價格[2002]10號)8環(huán)境影響咨詢服務費《國家計委、國家環(huán)?？偩株P于規(guī)范環(huán)境影響咨費有關問題的通知》(國家計委、國家環(huán)?？偩钟媰r序號工程名稱單位工程量單價總計(萬元)備注格[2002]125號)9勞動安全衛(wèi)生評審費(一)×0.5%場地準備費及臨時設施費(一)×2.0%工程保險費(一)×0.6%招標代理服務費《招標代理服務收費管理暫行辦法》(國家計委計價格[2002]1980號)施工圖審查費《建筑工程施工圖設計文件審查暫行辦法》三預備費I基本預備費2漲價預備費四建設期利息五鋪底流動資金六項目建設總投資序號工程名稱單位工程量單價總計(萬元)備注工程建設費1建筑工程銷售門面平方米農(nóng)資車庫平方米管理用房平方米02主干道平方米環(huán)形道路平方米3室外停車場平方米4綠化工程平方米5其他配套項1給排水工程項1序號工程名稱單位工程量單價總計(萬元)備注二工程建設其他費用1土地費用按照XX縣當前土地價格單價定12.5萬元/畝2建設單位管理費3工程質量監(jiān)督費相關規(guī)定計價4建設工程監(jiān)理費發(fā)改委、建設部發(fā)改價格[2007]670號)5建設項目前期工作咨詢費委計價格[1999]1283號)6工程勘察費(一)×1.5%7工程設計費計價格[2002]10號)8環(huán)境影響咨詢服務費收費有關問題的通知》(國家計委、國家環(huán)保總局序號工程名稱單位工程量單價總計(萬元)備注計價格[2002]125號)9勞動安全衛(wèi)生評審費(一)×0.5%場地準備費及臨時設施費(一)×2.0%工程保險費(一)×0.6%招標代理服務費《招標代理服務收費管理暫行辦法》(國家計價格[2002]1980號)施工圖審查費《建筑工程施工圖設計文件審查暫行辦法》三預備費1基本預備費2漲價預備費四建設期利息五鋪地流動資金六項目建設總投資第十五章項目財務評價第一節(jié)基礎數(shù)據(jù)銷售門面1500平方米，農(nóng)資庫房6000平方米，管理用房4320平方米);新建區(qū)內(nèi)道路15330.12平方米；新建室項目計算期10年，2014年11月至2015年11月為一期工程；2015年10月至2016年5月為二期工程。本項目的財務分析按照整第二節(jié)成本估算維修費取折舊費的10%;員工工資福利：5人，人均2萬元/年。完或攤銷完計算，折舊年限為5年，殘值率為5%,無形資產(chǎn)的攤銷第三節(jié)收入及稅金估算(1)假設出售面積是總面積的40%:11820×0.4=4728平方米；表15-1可出售房屋收入?yún)R總表序號建筑名稱總面積(平方米)可出售面積(平方米)出售單價(元/平方米)(萬元)1銷售門面2農(nóng)資庫房3管理用房合計(2)假設出租面積是總面積的60%:11820×0.6=7092平方米。表15-2可出租房屋收入?yún)R總表序號建筑名稱總面積(平方米)可出租面積(平方米)出租單價(元/平方米/月)(萬元/年)I銷售門面2農(nóng)資庫房3管理用房合計(3)出售房產(chǎn)的物業(yè)管理費收入(4)總收入表15-3各年分攤銷售收入表單位：萬元項目銷售收入0000出租收入費收入0合計二、項目稅金及附加估算所得稅按15%計算。第四節(jié)財務分析(1)評價依據(jù)(2)評價原則(3)假設條件項目利潤總額合計5222.87萬元，所得稅按利潤總額的15%計的17.89%以上，就可以盈利。從盈虧平衡分析的角度，也說明該項根據(jù)項目資本金現(xiàn)金流量表計算得到以下資本金財所得稅前所得稅后財務內(nèi)部收益率財務凈現(xiàn)值(ic=7%,萬元)投資回收期(年，靜態(tài))項目投資財務內(nèi)部收益率：19.13%(所得稅前),項目投資財務內(nèi)部收益率：16.68%(所得稅后),均高于行業(yè)基準收益率8%;項所得稅稅率按15%計，累計繳納所得稅為783.43萬元，凈利潤為4439.44元。法定盈余公積金按稅后利潤的10%提取，法定盈余公積金為665.92萬元。第五節(jié)償債能力分析根據(jù)項目貸款償還計算，本項目貸款3600萬元，于2015年1月次等額償還本金共900萬元，預計在5年內(nèi)(含建設期18個月)還清所有貸款，還款資金來源由項目盈利。項目借款償還期為5年(含建設期18個月),屬于正常范圍內(nèi)。第六節(jié)財務評價結論以上財務分析表明，本項目稅后財務內(nèi)部收益率16.68%,項目稅后投資回收期5.9年；總投資收益率14.85%,項目資本金凈利潤率第十七章項目社會效益評價第一節(jié)社會影響分析三、降低直接成本，減少農(nóng)業(yè)風險第二節(jié)互適性分析民的生活環(huán)境，并且增加他們的就業(yè)及擇業(yè)機會，從而提高收入，改善生活狀況。因此農(nóng)民項目建設普遍持積極態(tài)度。二、各級組織對項目的態(tài)度及支持程度國家，包括省、縣政府今年來出臺了多項解決“三農(nóng)”問題的扶持政策，并給予一系列配套優(yōu)惠政策。各級政府部門也積極響應，結合本部門的實際，把項目的建設作為頭等大事，以空前的熱情和效率為該項目建設服務。第三節(jié)社會評價結論項目實施具有較多的正面社會影響，對促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展、農(nóng)業(yè)結社會效益良好。項目對社會的正面影響明顯，與所在地區(qū)相互適應，社會風險小，社會可行性較好。第十八章項目風險分析第一節(jié)主要風險因素三、資金風險四、政策風險第二節(jié)風險等級