物業(yè)管理制度及方案的制訂樣本

物業(yè)管理師職業(yè)技能培訓(xùn)教學(xué)綱領(lǐng)一、物業(yè)管理方案制訂

（一）學(xué)習(xí)要求

掌握物業(yè)管理對(duì)物業(yè)基礎(chǔ)要求，了解并做好物業(yè)管理早期介人準(zhǔn)備工作；含有進(jìn)行擬管項(xiàng)目、使用人物業(yè)管理和服務(wù)需求、競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)情況等調(diào)查能力；掌握制訂物業(yè)管理方案關(guān)鍵內(nèi)容、基礎(chǔ)架構(gòu)和方法。

（二）學(xué)習(xí)關(guān)鍵

1．物業(yè)管理早期介入

（l）物業(yè)管理對(duì)物業(yè)基礎(chǔ)要求

物業(yè)管理指物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)人受物業(yè)全部些人委托，根據(jù)國(guó)家法律法規(guī)、管理標(biāo)準(zhǔn)及委托協(xié)議行使管理權(quán)，利用現(xiàn)代管理科學(xué)和優(yōu)異維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)營(yíng)手段管理物業(yè)，從事對(duì)物業(yè)（包含物業(yè)周圍環(huán)境）養(yǎng)護(hù)、修繕、經(jīng)營(yíng)，并為物業(yè)全部些人和使用人提供全方位服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益。

物業(yè)管理對(duì)物業(yè)基礎(chǔ)要求是：

①物業(yè)設(shè)計(jì)要“科學(xué)、合理、適用和美觀”，并要方便維修和養(yǎng)護(hù)。

②建筑材料質(zhì)量和設(shè)計(jì)施工質(zhì)量要好，降低使用成本。

③配套設(shè)施齊全，能為使用人提供多個(gè)服務(wù)。

④環(huán)境優(yōu)美、安全、舒適。

⑤為物業(yè)管理提供必需設(shè)施。

（2）物業(yè)管理基礎(chǔ)內(nèi)容

①基礎(chǔ)業(yè)務(wù)

包含房屋建筑物維護(hù)、修繕和改造；物業(yè)隸屬設(shè)備、設(shè)施維護(hù)、保養(yǎng)和更新；相關(guān)場(chǎng)地維護(hù)和管理；消防設(shè)備維護(hù)、養(yǎng)護(hù)和更新。

②專題業(yè)務(wù)

包含治安保衛(wèi)、清掃保潔、庭院綠化、車輛管理等。

③特約業(yè)務(wù)

包含多種和業(yè)主和使用入相關(guān)代辦業(yè)務(wù)。

④經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)

包含室內(nèi)裝修、電器維修、商務(wù)中心、咨詢、中介、代理經(jīng)租、房屋交換和其它業(yè)務(wù)等。

（3）物業(yè)管理早期介入物質(zhì)準(zhǔn)備

人員準(zhǔn)備

資料準(zhǔn)備

設(shè)備、器材準(zhǔn)備

資金準(zhǔn)備

（4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)程序

中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序通常分為四個(gè)階段：

①?zèng)Q議、立項(xiàng)階段

經(jīng)過(guò)調(diào)查研究，尋求合作伙伴，選定開(kāi)發(fā)地點(diǎn)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，向政府相關(guān)部門申請(qǐng)立項(xiàng)。

②前期階段

1）在申請(qǐng)立項(xiàng)項(xiàng)目提議書基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)深入調(diào)查研究，編制項(xiàng)目可行性研究匯報(bào)，并向相關(guān)部門申報(bào)，同時(shí)辦理企業(yè)申報(bào)登記事宜。

2）項(xiàng)目標(biāo)計(jì)劃設(shè)計(jì)工作。

3）計(jì)劃設(shè)計(jì)工作報(bào)批工作，進(jìn)行工程勘探，制訂開(kāi)發(fā)項(xiàng)目標(biāo)建設(shè)方案。

4）征用土地，開(kāi)展拆遷安置工作。

5）完成施工現(xiàn)場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，做到“四通一平”：即通水、通電、通路、通信、平整土地。

6）辦理開(kāi)工手續(xù)。

③建設(shè)階段

經(jīng)過(guò)招標(biāo)、投標(biāo)、發(fā)包工程，進(jìn)行施工建設(shè)；同時(shí)，要加強(qiáng)施工期間有效工程監(jiān)理，包含請(qǐng)專業(yè)監(jiān)理企業(yè)和完工后交付管理物業(yè)管理企業(yè)代表，直至完工驗(yàn)收，交付使用。

④營(yíng)銷階段

這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)相銜接、相交叉階段，通常包含房屋銷售、出租、使用管理（物業(yè)管理）和售后服務(wù)等。

上述四個(gè)階段實(shí)施不一定按部就班，有時(shí)可交替進(jìn)行。

（5）建筑工程基礎(chǔ)知識(shí)

①建筑工程分類

建筑物施工建設(shè)過(guò)程稱建筑工程。依據(jù)建筑工程各組成部分性質(zhì)、作用可分為：

1）通常土建工程：包含房屋和構(gòu)筑物多種結(jié)構(gòu)工程和裝飾工程等。

2）管道工程：包含蒸汽。壓縮空氣、煤氣天然氣等管道工程。

3）暖衛(wèi)工程：包含室內(nèi)外給排水管道，采暖、通風(fēng)、民用煤氣天然氣管道敷設(shè)工程等。

4）電氣照明工程：包含室內(nèi)外照明設(shè)施安裝、架空線路、變電和配電設(shè)施安裝工程等。

③建筑工程管理

建筑工程管理是貫穿以工程項(xiàng)目為對(duì)象，以施工現(xiàn)場(chǎng)為中心，遵照建筑施工特點(diǎn)和規(guī)律，把各個(gè)施工過(guò)程有機(jī)地組織起來(lái)，使施工過(guò)程達(dá)成優(yōu)質(zhì)、高效、低成本、安全、文明等要求。其關(guān)鍵內(nèi)容包含：

l）落實(shí)施工任務(wù)，簽署對(duì)外承包協(xié)議；

2）編制施工組織設(shè)計(jì)或施工計(jì)劃；

3）做好施工前準(zhǔn)備工作，保障順利開(kāi)工；

4）按計(jì)劃組織施工，并隨時(shí)搜集施工中相關(guān)信息和計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，發(fā)覺(jué)問(wèn)題立即調(diào)整，使各項(xiàng)施工活動(dòng)處于最好狀態(tài)；

5）做好工程施工資料分析和整理。

③建筑工程包含關(guān)鍵工作

1）熟悉施工圖樣，參與圖樣會(huì)審，熟悉設(shè)計(jì)規(guī)模、結(jié)構(gòu)特點(diǎn)和生產(chǎn)工藝次序；

2）熟悉施工現(xiàn)場(chǎng)地形、供水、供電、道路運(yùn)輸情況，了解施工區(qū)域地理環(huán)境和施工條件；

3）了解當(dāng)?shù)厥谴笞谫Y料供給情況。質(zhì)量及價(jià)格；

4）編制施工組織設(shè)計(jì)，繪制施工平面圖，制訂施工進(jìn)度計(jì)劃，提出依據(jù)施工技術(shù)力量需要材料、預(yù)制構(gòu)件、機(jī)具等進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃；

5）抓好施工技術(shù)及技術(shù)管理工作；

6）抓好質(zhì)量管理；

7）抓好安全生產(chǎn)管理；

8）抓好材料和工具管理；

9）抓好班組管理；

10）抓好勞動(dòng)定額和勞動(dòng)酬勞等。

2．物業(yè)管理早期介入實(shí)施

（l）工作內(nèi)容

依據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不一樣階段，物業(yè)管理早期介入實(shí)施工作內(nèi)客關(guān)鍵有：

①參與計(jì)劃設(shè)計(jì)階段

參與形式關(guān)鍵表現(xiàn)在全方面細(xì)致地反應(yīng)物業(yè)管理順利實(shí)施多種需要，和在以往物業(yè)管理實(shí)踐中發(fā)覺(jué)計(jì)劃設(shè)計(jì)上種種問(wèn)題或缺點(diǎn)，用咨詢匯報(bào)形式提交設(shè)計(jì)單位，并促其糾正。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)注意反應(yīng)下列問(wèn)題：

1）配套設(shè)施完善問(wèn)題；

2）水電供給容量問(wèn)題；

3）安全保衛(wèi)系統(tǒng)；

4）垃圾處理方法；

5）高層建筑物外觀清潔問(wèn)題；

6）消防設(shè)施問(wèn)題；

7）物業(yè)管理所需設(shè)備問(wèn)題；

8）對(duì)建筑材料意見(jiàn)；

9）其它問(wèn)題。

②參與建設(shè)階段

經(jīng)過(guò)參與施工管理，對(duì)工程建設(shè)提出意見(jiàn)。關(guān)鍵包含：

1）監(jiān)督工程質(zhì)量并提出意見(jiàn)；

2）監(jiān)督建設(shè)過(guò)程（是否按設(shè)計(jì)計(jì)劃圖紙施工、建筑材料規(guī)格質(zhì)量是否符合設(shè)計(jì)要求）并提出意見(jiàn)：

3）監(jiān)督物業(yè)隸屬設(shè)施設(shè)備配套建設(shè)過(guò)程并提出意見(jiàn)；

4）監(jiān)督物業(yè)管理所需特殊隸屬設(shè)施設(shè)備建設(shè)過(guò)程并提出意見(jiàn)。

（2）早期介入應(yīng)注意問(wèn)題

①必需從思想上十分重視早期介入準(zhǔn)備工作

②必需明確物業(yè)管理在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理中地位

③抓好人員準(zhǔn)備這個(gè)關(guān)鍵

④精心準(zhǔn)備，細(xì)致周到，努力爭(zhēng)取全方面、充足

3．?dāng)M管項(xiàng)目、使用人需求、競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)情況調(diào)查

經(jīng)過(guò)對(duì)擬管項(xiàng)目全方面情況調(diào)查，為擬訂物業(yè)管理方案做信息準(zhǔn)備。

（l）項(xiàng)目情況調(diào)查

①調(diào)查內(nèi)容

項(xiàng)目位置：具體位置及東、西、南、北毗鄰。

項(xiàng)目面積：占地面積、計(jì)劃建筑面積、已建成面積。

項(xiàng)目建筑情況：建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)、管線部署等。

配套及周圍交通情況：已通達(dá)公交車次、小區(qū)班車等。

消防、安保、清潔等設(shè)施情況

項(xiàng)目性質(zhì)及特色

政府支持、扶持和介入程度

開(kāi)發(fā)商背景：規(guī)模、技術(shù)、資金、信譽(yù)、社會(huì)影響、責(zé)任人情況等。

周圍壞境情況

②調(diào)查方法

包含實(shí)地考察、公開(kāi)信息搜集、座談及其它路徑。

（2）使用人需求調(diào)查

①調(diào)查內(nèi)容

住區(qū)人員自然情況分析：包含總?cè)丝?、性別、年紀(jì)、受教育程度和職業(yè)、民族和經(jīng)濟(jì)收人等。

住區(qū)人員需求分析：

l）按需求對(duì)象分為物質(zhì)需求和精神需求。針對(duì)不一樣需求配置對(duì)應(yīng)公共設(shè)施；

2）按需求彈性分為小彈性需求和大彈性需求。管區(qū)內(nèi)對(duì)于滿足需求彈性小公共設(shè)施必需含有，對(duì)于滿足需求彈性大公共設(shè)施，應(yīng)從管區(qū)實(shí)際出發(fā)進(jìn)行建設(shè)，并更多注意面向社會(huì)服務(wù)和經(jīng)營(yíng)，以提升其開(kāi)發(fā)利用效益。

3）按需求條件分為現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求。

4）按馬斯洛需求層次分為五個(gè)層次。從住區(qū)人員實(shí)際生活水平出發(fā)，定量和定性結(jié)合，幫助制訂有針對(duì)性方案。

②調(diào)查方法

1）問(wèn)詢法

問(wèn)詢法就是圍繞著住區(qū)人員物質(zhì)文化生活需求這一專題，采取一定提問(wèn)方法，向被調(diào)查者提出問(wèn)詢，再?gòu)谋徽{(diào)查者回復(fù)中獲取所需資料一個(gè)方法。具體方法有訪問(wèn)調(diào)查、電話調(diào)查、發(fā)調(diào)查表和交談旁聽(tīng)法。

2）觀察法

觀察法就是調(diào)查人員在現(xiàn)場(chǎng)直接觀察或利用多種儀器間接觀察被調(diào)查者行為及現(xiàn)場(chǎng)事實(shí)是一個(gè)搜集資料方法。具體方法有直接觀察法和比較觀察法。

3）試驗(yàn)法

試驗(yàn)法就是用小規(guī)模試驗(yàn)方法來(lái)驗(yàn)證大家需求情況。

4）抽樣調(diào)查法

抽樣調(diào)查有隨機(jī)抽樣和非隨機(jī)抽樣。后者又包含任意抽樣、判斯抽樣、配額抽樣三種。

（3）競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)調(diào)查

調(diào)查內(nèi)容包含競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手總體情況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手能力、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手經(jīng)驗(yàn)和和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較。

4．制訂物業(yè)管理方案其它準(zhǔn)備工作

（l）組建制訂物業(yè)管理方案工作班子：

（2）對(duì)方案制訂人員進(jìn)行必需業(yè)務(wù)培訓(xùn)：

（3）準(zhǔn)備經(jīng)費(fèi)；

（4）準(zhǔn)備設(shè)備；

（5）準(zhǔn)備相關(guān)資料。

5．制訂物業(yè)管理方案

（l）物業(yè)管理方案內(nèi)容

①物業(yè)管理檔次

物業(yè)類型、功效將決定不一樣物業(yè)消費(fèi)水平，從而確定物業(yè)消費(fèi)水平，從而確定物業(yè)管理不一樣檔次。物業(yè)管理檔次確實(shí)定，是制訂訂物業(yè)管理方案基礎(chǔ)。管理檔次不一樣決定了管理和服務(wù)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)用不一樣。

②物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)類型、功效和物業(yè)檔次將決定物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

③物業(yè)管理財(cái)務(wù)收支預(yù)算

物業(yè)管理是有償服務(wù)和管理。由物業(yè)管理檔次所決定物業(yè)管理應(yīng)達(dá)成服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是物業(yè)管理方案關(guān)鍵。

（2）物業(yè)管理方案基礎(chǔ)架構(gòu)

①項(xiàng)目管理整體設(shè)想和策劃

包含項(xiàng)目情況分析、物業(yè)管理檔次及目標(biāo)、物業(yè)管理特點(diǎn)。管理服務(wù)方法。

②管理模式

包含管理運(yùn)作模式、管理工作步驟、管理組織架構(gòu)、激勵(lì)機(jī)制、信息反饋處理機(jī)制等。

③企業(yè)人力資源管理

包含管理服務(wù)人員配置。管理服務(wù)人員培訓(xùn)、管理服務(wù)人員管理。

④規(guī)章制度建設(shè)

包含管理規(guī)章制度建立、檔案建立和管理、辦公自動(dòng)化和管理。

⑤經(jīng)營(yíng)管理指標(biāo)

包含經(jīng)營(yíng)指標(biāo)承諾及采取方法、管理指標(biāo)承諾及采取方法。

⑥小區(qū)文化建設(shè)和服務(wù)

包含小區(qū)文化建設(shè)、小區(qū)服務(wù)和特約服務(wù)。

⑦財(cái)務(wù)管理及經(jīng)費(fèi)收入測(cè)算

包含財(cái)務(wù)管理、日常物業(yè)管理收支估計(jì)、維修基金建立和使用計(jì)劃。

⑧日常管理

包含前找介入、業(yè)主人住、業(yè)主投訴處理、安全管理、車輛及交通管理、消防管理、環(huán)境保護(hù)和管理、采暖系統(tǒng)維護(hù)管理、商業(yè)用房計(jì)劃和管理等。

⑨物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施

包含物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)管理、共用部分維修和養(yǎng)護(hù)、共用設(shè)施設(shè)備施維修和養(yǎng)護(hù)。

（3）制訂物業(yè)管理方案關(guān)鍵步驟

第一步：成立制訂方案工作機(jī)構(gòu)

第二步：培訓(xùn)工作人員

第三步：經(jīng)費(fèi)、設(shè)備、資料準(zhǔn)備

第四步：項(xiàng)目、使用人、競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查

第五步：研究分析調(diào)查資料

第六步：確立管理檔次、管理目標(biāo)、關(guān)鍵方法。服務(wù)管理項(xiàng)目

第七步：經(jīng)費(fèi)預(yù)算

第八步：草擬方案文本

第九步：向教授顧問(wèn)咨詢

第十步：送企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)審閱

第十一步：修改、研討、再修改

第十二步：可行性研究

第十三步：定稿

第十四步：實(shí)施、反饋

⑷制訂物業(yè)管理方案關(guān)鍵方法

①經(jīng)理意見(jiàn)法

關(guān)鍵以物業(yè)企業(yè)經(jīng)理意見(jiàn)為方案基礎(chǔ)思緒和關(guān)鍵內(nèi)容，在征求企業(yè)內(nèi)外意見(jiàn)基礎(chǔ)上確定。

②內(nèi)部咨詢法

發(fā)動(dòng)企業(yè)內(nèi)部各部門和全體職員提提議，在廣泛征求意見(jiàn)基礎(chǔ)上綜合歸納制訂出物業(yè)管理方案。

③學(xué)習(xí)借鑒法

關(guān)鍵是學(xué)習(xí)借鑒中國(guó)外對(duì)相同物業(yè)管理思緒和做法來(lái)制訂方案。

④教授意見(jiàn)法

關(guān)鍵是聘用業(yè)內(nèi)著名教授，在向教授全方面介紹調(diào)查結(jié)果基礎(chǔ)上，請(qǐng)教授幫助制訂物業(yè)管理方案。

⑤綜合制訂法

6．可行性研究知識(shí)

（l）可行性研究基礎(chǔ)概念

可行性研究是在做出投資決議之前，對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行全方面技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上分析，即進(jìn)行全方面調(diào)查研究和綜合論證。

（2）可行性研究程序

可行性研究分為投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究、具體可行性研究和評(píng)價(jià)匯報(bào)四個(gè)階段。

①投資機(jī)會(huì)研究

帶有估計(jì)性，關(guān)鍵是分析投資方向可能性，判別估計(jì)投資是否有成功可能。投資機(jī)會(huì)研究關(guān)鍵從項(xiàng)目發(fā)展背景、基礎(chǔ)、條件等方面進(jìn)行研究。

②初步可行性研究

進(jìn)行項(xiàng)目標(biāo)初步選擇和范圍確實(shí)定。關(guān)鍵是從進(jìn)行項(xiàng)目標(biāo)市場(chǎng)需求和企業(yè)能力方面進(jìn)行估計(jì)，考察合格規(guī)模、估量資源分配和協(xié)作配套起源，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施需要采取技術(shù)、裝備進(jìn)行初步計(jì)劃。對(duì)項(xiàng)目盈利性進(jìn)行分析等。初步可行性研究估算正確度通常要求達(dá)成±20%左右。

③具體可行性研究

對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行深入技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，仔細(xì)分析項(xiàng)目標(biāo)利弊，對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行比較選優(yōu)，從中選出滿意可行性方案。這一階段估算正確度要求達(dá)成±10％。

④評(píng)價(jià)匯報(bào)

關(guān)鍵進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)定和投資決議。提出正式可行性研究匯報(bào)。

（3）可行性研究?jī)?nèi)容

①市場(chǎng)需求估計(jì)；

②物質(zhì)資源估計(jì)；

③項(xiàng)目方案研究；

④人力資源研究；

⑤項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程研究；

⑥項(xiàng)目投資成本分析及資金籌措研究；

⑦項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益研究。

（4）編寫可行性匯報(bào)

①總論；

②項(xiàng)目分析；

③需求估計(jì)；

④物資資源及公用設(shè)施條件分析；

⑤人力資源分析；

⑥實(shí)施進(jìn)度分析；

⑦投資估算、資金籌措或成本估算；

⑧社會(huì)及經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)；

⑨附件。

二、物業(yè)管理制度

（一）學(xué)習(xí)要求

掌握物業(yè)管理制度體系內(nèi)容和制訂物業(yè)管理制度程序和方法；了解業(yè)主條約法律依據(jù)、特點(diǎn)和關(guān)鍵內(nèi)容，掌握業(yè)主條約簽訂標(biāo)準(zhǔn)和程序，并能正確界定管區(qū)內(nèi)違反（條約）行為，熟悉房屋裝修程序。

（二）學(xué)習(xí)關(guān)鍵

1．物業(yè)管理制度體系內(nèi)容

物業(yè)管理制度可分為兩大類：一類是物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理制度；另一類是物業(yè)管理企業(yè)外部制度。

（l）物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部制度

內(nèi)部制度是物業(yè)管理企業(yè)為提升管理服務(wù)質(zhì)量和工作效率，依據(jù)經(jīng)營(yíng)方針和工作特點(diǎn)制訂一系列工作程序、職責(zé)范圍、崗位責(zé)任制和考評(píng)條例等。

①物業(yè)管理企業(yè)職員管理?xiàng)l例

職員管理?xiàng)l例是物業(yè)管理企業(yè)最基礎(chǔ)內(nèi)部管理制度，關(guān)鍵包含勞動(dòng)用工制度、職員行為規(guī)范、職員福利制度、企業(yè)獎(jiǎng)懲制度。

②物業(yè)管理企業(yè)各部門職責(zé)范圍

包含企業(yè)辦公室職責(zé)范圍、財(cái)務(wù)部門職責(zé)范圍、管理部?jī)?nèi)助職責(zé)范圍、服務(wù)部門職責(zé)范圍。

③物業(yè)管理企業(yè)職員崗位責(zé)任制

包含經(jīng)理室人員崗位責(zé)任制、企業(yè)辦公室人員崗位責(zé)任制、管理處人員崗位責(zé)任制。

（2）物業(yè)管理企業(yè)外部制度

外部制度是指用于界定物業(yè)管理參與者權(quán)利和義務(wù)，規(guī)范實(shí)施物業(yè)管理過(guò)程中各方行為，協(xié)調(diào)各方主體間關(guān)系制度，關(guān)鍵制度有：

①物業(yè)接管驗(yàn)收要求

②樓宇入住要求

包含人住通知書、收樓須知、入住手續(xù)書、入住合約。

③物業(yè)管理?xiàng)l約

是將業(yè)主和管理者權(quán)利和義務(wù)以法律文件形式加以確定，對(duì)全體業(yè)主或使用人和物業(yè)管理者全部有約束力，關(guān)鍵包含以下內(nèi)容：

1）明確業(yè)主權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任

2）明確物業(yè)開(kāi)發(fā)商應(yīng)享受權(quán)利

3）明確物業(yè)管理者權(quán)利和義務(wù)

4）明確對(duì)物業(yè)公共部位和公用設(shè)施管理

5）對(duì)物業(yè)全部損壞或部分損壞無(wú)法正常使用要求

6）管理費(fèi)用要求

7）法律責(zé)任

8）其它事項(xiàng)

④住戶手冊(cè)

是一個(gè)交住戶保留文件，關(guān)鍵包含以下內(nèi)容：

l）居住區(qū)概況；

2）居住區(qū)管理；

3）業(yè)主或住戶須知；

4）

購(gòu)日燈管理和維修；

5）物業(yè)管理?xiàng)l例；

6）綜合服務(wù)；

7）其它應(yīng)注意事項(xiàng)。

⑤住宅區(qū)房屋及相關(guān)設(shè)施接代管制度

1）對(duì)房屋及相關(guān)設(shè)施接代管范圍、接管標(biāo)準(zhǔn)、接代管程序要求。

2）對(duì)房屋代管權(quán)責(zé)要求。

⑥房屋管理服務(wù)制度

1）房屋維修養(yǎng)護(hù)管理要求。

2）房屋裝修管理要求。

⑦住宅區(qū)管理制度

關(guān)鍵包含住宅小區(qū)治安保衛(wèi)管理、樓宇管理、機(jī)動(dòng)車管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、消防管理、綠化管理、嚴(yán)禁違章用地及違章建筑管理及農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)管理等要求。

⑧業(yè)主條約

⑨業(yè)主委員會(huì)章程

l）成立業(yè)主委員會(huì)宗旨、目標(biāo)；

2）業(yè)主委員會(huì)權(quán)利、義務(wù)；

3）成立業(yè)主委員會(huì)程序；

4）勸業(yè)主委員會(huì)會(huì)議及業(yè)主大會(huì)；

5）業(yè)主委員會(huì)任務(wù)；

6）相關(guān)補(bǔ)充說(shuō)明。

2、制訂物業(yè)管理制度程序和方法

⑴程序

第一步：研究所管物業(yè)實(shí)際情況。

第二步：研究業(yè)主及物業(yè)使用人全方面情況。

第三步：正確評(píng)價(jià)本企業(yè)情況。

第四步：學(xué)習(xí)了解國(guó)家及當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)法律、法規(guī)、制度，借鑒外企業(yè)經(jīng)驗(yàn)。

第五步：整理出本管區(qū)應(yīng)制訂內(nèi)外規(guī)章制度條目及制訂制度基礎(chǔ)思緒。

第六步：分頭草擬制度。

第七步：征求各方意見(jiàn)，反復(fù)討論修改。

第八步：定稿。

第九步：經(jīng)過(guò)正式程序同意實(shí)施。

（2）方法

①經(jīng)理意見(jiàn)法：在征求企業(yè)內(nèi)外意見(jiàn)基礎(chǔ)上，以物業(yè)企業(yè)經(jīng)理意見(jiàn)為制訂規(guī)章制度基礎(chǔ)思緒和規(guī)章制度關(guān)鍵內(nèi)容。

②業(yè)主委員會(huì)制訂法：適適用于制訂（業(yè)主條約）、（業(yè)主委員會(huì)章程》等。

③內(nèi)部制訂法：適適用于制訂部門崗位職責(zé)和各部門管理范圍內(nèi)相關(guān)制度。

④學(xué)習(xí)借鑒法：關(guān)鍵是學(xué)習(xí)借鑒中國(guó)外對(duì)相同物業(yè)進(jìn)行管理規(guī)章制度。

⑤綜合征定法：綜合利用以上四種制訂規(guī)章制度方法。

3、業(yè)主條約法律依據(jù)、特點(diǎn)和關(guān)鍵內(nèi)容

（l）法律依據(jù)

業(yè)主條約是指由業(yè)主承諾，對(duì)全體業(yè)主含有約束力相關(guān)物業(yè)使用攤護(hù)及其管理等方面行為。其法律依據(jù)關(guān)鍵是：

①《民法通則》第83條要求。

②建設(shè)部1989年第5號(hào)令《城市異產(chǎn)毗連房屋暫行要求》第五條和第六條要求。

（2）特點(diǎn)

①條約主體是全體業(yè)主。

②條約客體是物業(yè)使用、維修和其它管理等方面行為，

是基于物權(quán)而派生客觀行為。

③條約內(nèi)容是相關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)和管理等方面權(quán)利。義務(wù)要求，其中現(xiàn)有法律規(guī)范內(nèi)容，也有社會(huì)公共道德內(nèi)容。

④條約經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主大會(huì)審議經(jīng)過(guò)而生效，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)全體業(yè)主和非業(yè)主使用人全部含有約束力。

⑤條約立足點(diǎn)是訂約主體自我意識(shí)和行為把握。

（3）業(yè)主條約關(guān)鍵內(nèi)容

業(yè)主條約通常由政府行政主管部門統(tǒng)一制訂示范文本。業(yè)主大會(huì)能夠依據(jù)本物業(yè)區(qū)域?qū)嶋H情況進(jìn)行修改補(bǔ)充，經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主（代表）大會(huì)經(jīng)過(guò)后上報(bào)行政主管部門立案。

4．業(yè)主條約簽訂

（1）簽訂標(biāo)準(zhǔn)

包含正當(dāng)性標(biāo)準(zhǔn)、整體性標(biāo)準(zhǔn)和民主性標(biāo)準(zhǔn)。

（2）簽訂程序

首次制訂業(yè)主條約通常按以下程序進(jìn)行：

第一步：物業(yè)管理企業(yè)組織相關(guān)人員學(xué)習(xí)研究國(guó)家和當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)法律、法規(guī)，尤其是研究建設(shè)部制訂業(yè)主條約“示范文本。”

第二步：結(jié)合所管項(xiàng)目標(biāo)實(shí)際情況，依據(jù)建設(shè)部“示范文本”基礎(chǔ)內(nèi)容，制訂出所管項(xiàng)目標(biāo)業(yè)主條約（草案）。

第三步：用召業(yè)主大會(huì)將業(yè)主條約（草案）提交大會(huì)討論。修改。

第四步：業(yè)主大會(huì)經(jīng)過(guò)修改后業(yè)主條約。

第五步：業(yè)主簽字，業(yè)主條約生效

業(yè)主條約如需修改，通常由業(yè)主委員會(huì)提出修改意見(jiàn)及修改草案，將修改草案提交業(yè)主大會(huì)計(jì)論經(jīng)過(guò)后實(shí)施。

5、糾正違反業(yè)主條約行為

⑴界定所應(yīng)處理違反《條約》行為

在物業(yè)管理中，用來(lái)約束主體行為條約有兩種：一是《業(yè)主條約》；二是《物業(yè)管理?xiàng)l約》。前者主體是全體業(yè)主，后者主體是業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)者。所以，違反《條約》行為通常說(shuō)來(lái)有以下三種：

①業(yè)主違反《條約》。

②非業(yè)主違反《條約》

③物業(yè)管理企業(yè)違反《條約》

作為物業(yè)管理人員應(yīng)正確處理是業(yè)主和非業(yè)主使用人違反《條約》行為，具體有：裝修時(shí)違反《條約》行為，搬遷時(shí)違反《條約》行為，日常違反《條約》行為。

⑵立即發(fā)覺(jué)違反《條約》行為

物業(yè)管理人員應(yīng)努力做到立即發(fā)覺(jué)多種違約行為，需做到：

①加強(qiáng)工作責(zé)任心，認(rèn)真推行崗位責(zé)任。

②物業(yè)管理企業(yè)和部門責(zé)任人要常常檢驗(yàn)、處理職員工作不到位問(wèn)題，立即發(fā)覺(jué)并處理使用人違約行為。

③提升業(yè)主和非業(yè)主使用人遵守《條約》自意識(shí)，建立有效監(jiān)督機(jī)制，認(rèn)真接待并處理業(yè)主和使用人反應(yīng)違約行為。

⑶正確處理違反《條約》行為

從廣義上說(shuō)，《業(yè)主條約》和《約業(yè)管理?xiàng)l約》也屬于物業(yè)管理制度，二者現(xiàn)有共性，也有個(gè)性，概括起來(lái)，共性表現(xiàn)在目標(biāo)相同實(shí)質(zhì)內(nèi)容相近上而個(gè)性則表現(xiàn)在：制訂者不一樣、承諾人和制約人不一樣、性質(zhì)不一樣和對(duì)違反者處理方法不一樣。

對(duì)違反《條約》行為處理只能根據(jù)《條約》約定方法進(jìn)行，關(guān)鍵有：勸戒、阻止、批評(píng)、警告、按物業(yè)管理制度處理、提起民事訴訟。

6、房屋裝修管理

⑴住用戶裝修申報(bào)

①業(yè)主或使用人如需對(duì)房屋進(jìn)行裝修，必需首先向物業(yè)管理企業(yè)工程部門提出申請(qǐng)。

②工程部門對(duì)業(yè)主或使用人資格進(jìn)行確定，并提供裝修指南及相關(guān)資料。

③業(yè)主或使用人立即請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)企業(yè)進(jìn)行裝修方案設(shè)計(jì)，并選擇合格裝修單位。④業(yè)主或使用人在15天將裝修設(shè)計(jì)圖紙交工程部門。

⑵物業(yè)管理企業(yè)審批

①接到業(yè)主或使用人遞交裝修方案一周內(nèi)，工程設(shè)備部門會(huì)同安保部門進(jìn)行審核，考慮是否同意業(yè)主或使用人提交方案，或提出方案修

改意見(jiàn)。

②裝修方案最終由物業(yè)管理企業(yè)同意后方可實(shí)施。

③方案同意后，和物業(yè)管理企業(yè)簽署協(xié)議，并領(lǐng)取裝修許可證。

⑶裝修單位施工

和物業(yè)管理企業(yè)簽署《裝修施工責(zé)任書》，并領(lǐng)取施工許可證必需按方案進(jìn)行施工，施工期間應(yīng)嚴(yán)格遵守各項(xiàng)要求嚴(yán)格實(shí)施建設(shè)部《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范》。

⑷物業(yè)管理企業(yè)驗(yàn)收。

①由業(yè)主或使用人通知工程設(shè)備部門并會(huì)同其它相關(guān)部門對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收。

②隱蔽工程必需在隱蔽前進(jìn)行驗(yàn)收。

③完工驗(yàn)收合格后，由工程設(shè)備部門向業(yè)主或使用人出具完工驗(yàn)收單。

④業(yè)主或使用人憑完工驗(yàn)收單到管理部。安保部門辦理必需手續(xù)。

三、物業(yè)管理資金管理

（一）學(xué)習(xí)要求

掌握物業(yè)管理資金概念，了解物業(yè)管理開(kāi)啟資金和日常物業(yè)管理資金起源及其管理；掌握物業(yè)管理資金使用方向和使用標(biāo)準(zhǔn)，掌握物業(yè)管理資金預(yù)算管理工作。

（二）學(xué)習(xí)關(guān)鍵

1、物業(yè)管理資金及其管理

（1）物業(yè)管理資金概念

物業(yè)管理資金是為保持物業(yè)及隸屬設(shè)備狀態(tài)完好和使用安全，充足發(fā)揮其各項(xiàng)功效以滿足需要而投入貨幣總和。物業(yè)管理資金依據(jù)所處階段不一樣，可分為物業(yè)管理開(kāi)啟資金和日常物業(yè)管理資金。

（2）物業(yè)管理資金管理

概念

物業(yè)資金管理是物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)管理資金籌措、使用、運(yùn)作所進(jìn)行財(cái)務(wù)管理活動(dòng)整個(gè)過(guò)程。

管理對(duì)象

物業(yè)管理企業(yè)所能支配或?qū)⒁湮飿I(yè)管理資金。

管理目標(biāo)

物業(yè)管理企業(yè)有計(jì)劃、低成本、最大程度地籌集物業(yè)管理資金和提升該資金利用效率和利用效果，確保物業(yè)管理工作高效開(kāi)展。

2．物業(yè)管理資金起源和管理

（l）物業(yè)管理開(kāi)啟資金

概念

物業(yè)管理開(kāi)啟資金是指物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展物業(yè)管理工作初始階段所需各項(xiàng)必需開(kāi)支資金及物業(yè)公共設(shè)施專用維護(hù)基金。

內(nèi)容及起源

一部分是用于物業(yè)管理企業(yè)形成、建立、組成所需資金，如物業(yè)管理企業(yè)注冊(cè)資本、辦公場(chǎng)所購(gòu)置或租金、辦公用具購(gòu)置、職員薪金等，這部分資金關(guān)鍵由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、單位組織及個(gè)人出資、入股形成；另一部分是物業(yè)公共設(shè)施專用維護(hù)基金，關(guān)鍵用于物業(yè)機(jī)構(gòu)所屬物業(yè)意外事故大修及日常維護(hù)，這部分資金通常應(yīng)由物業(yè)主按一定百分比和方法繳納形成，也可由政府出資設(shè)置或按一定程序、措施由社會(huì)或開(kāi)發(fā)建設(shè)單位出資建立。

物業(yè)管理開(kāi)啟資金管理：其中物業(yè)公共設(shè)施維護(hù)基金管理通常應(yīng)由物業(yè)管理委員會(huì)設(shè)賬，存入銀行專戶，掌管這項(xiàng)基金。同時(shí)，委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)際操作使用，并做到專款專用，實(shí)際操作使用時(shí)報(bào)物業(yè)管理委員會(huì)同意并接收監(jiān)察。這項(xiàng)專用基金應(yīng)劃給物業(yè)管理企業(yè)還是物業(yè)管理委員會(huì)管理，應(yīng)視具體情況而定，通常不宜劃給物業(yè)管理企業(yè)直接掌管使用。新建物業(yè)物業(yè)公共設(shè)施專用維護(hù)基金應(yīng)在確保安全前提下，從事適宜短期投資，使其產(chǎn)生最大增值收益。

（2）日常物業(yè)管理資金

起源

包含物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)開(kāi)展多個(gè)經(jīng)營(yíng)收入、其它收入等。其中物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取應(yīng)考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人經(jīng)濟(jì)承受能力及各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)價(jià)值賠償，由物業(yè)管理委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)、政府物價(jià)管理部門幾方面綜合考慮，共同協(xié)商決定。

②日常物業(yè)管理資金管理

1）收取、使用上管理。關(guān)鍵在于立即有效地收取多種管理費(fèi)用，并做到有計(jì)劃地使用，量收支出，?？顚Ｓ?，不挪用、多用或少用。

2）財(cái)務(wù)上管理。應(yīng)加強(qiáng)財(cái)會(huì)制度建立和監(jiān)管力度，杜絕內(nèi)部出現(xiàn)財(cái)務(wù)漏洞，避免發(fā)生意外事件，預(yù)防貪污、冒領(lǐng)現(xiàn)象發(fā)生，并注意安全保衛(wèi)工作。

3．利用會(huì)計(jì)手段進(jìn)行經(jīng)濟(jì)管理

（l）會(huì)計(jì)基礎(chǔ)知識(shí)及會(huì)計(jì)制度

會(huì)計(jì)概念

會(huì)計(jì)是經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)關(guān)鍵組成部分。會(huì)計(jì)是經(jīng)過(guò)搜集、加工和利用以一定貨幣單位作為計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)表現(xiàn)經(jīng)濟(jì)信息，對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行組織、控制、調(diào)整和指導(dǎo)，促進(jìn)大家比較經(jīng)濟(jì)得失、權(quán)衡利弊講求經(jīng)濟(jì)效益一個(gè)管理活動(dòng)。

②會(huì)計(jì)基礎(chǔ)職能：核實(shí)和監(jiān)督。

l）核實(shí)是會(huì)計(jì)首要職能。關(guān)鍵從價(jià)值上反應(yīng)核實(shí)單位經(jīng)濟(jì)活動(dòng)情況及結(jié)果。

對(duì)會(huì)計(jì)監(jiān)督可分為事前、事中、事后監(jiān)督三種，關(guān)鍵經(jīng)過(guò)對(duì)價(jià)值指標(biāo)監(jiān)督，預(yù)防核實(shí)單位經(jīng)濟(jì)活動(dòng)偏差和失誤，保障核實(shí)單位財(cái)產(chǎn)免遭損失。

③會(huì)計(jì)法規(guī)體系

中國(guó)會(huì)計(jì)法規(guī)制度按它們之間相互關(guān)系，可分為三層：第一層是基礎(chǔ)法，即（會(huì)計(jì)法）、（預(yù)算法）等國(guó)家法律；第二層是國(guó)家財(cái)政部依據(jù)基礎(chǔ)法制訂對(duì)全部單位會(huì)計(jì)核實(shí)工作全部有約束力會(huì)計(jì)準(zhǔn)則；第三層是由各基層單位自行制訂單位內(nèi)部會(huì)計(jì)制度。這三個(gè)層次關(guān)系是第一層統(tǒng)馭第二層，第二層統(tǒng)馭第三層，三個(gè)層次共同組成物業(yè)管理單位會(huì)計(jì)制度。

（2）經(jīng)過(guò)會(huì)計(jì)報(bào)表分析提升經(jīng)濟(jì)效益

會(huì)計(jì)報(bào)表概念

會(huì)計(jì)報(bào)表亦稱財(cái)務(wù)匯報(bào)，是會(huì)計(jì)核實(shí)結(jié)果，是反應(yīng)會(huì)計(jì)主體財(cái)務(wù)情況、經(jīng)營(yíng)結(jié)果和財(cái)務(wù)收支情況書面文件，是財(cái)會(huì)部門提供財(cái)會(huì)信息一個(gè)關(guān)鍵手段。

②會(huì)計(jì)報(bào)表組成：會(huì)計(jì)報(bào)表通常由主表、附表和報(bào)表附注三部分組成。

l）主表包含資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和財(cái)務(wù)情況變動(dòng)表（或現(xiàn)金流量表）。

2）附表依據(jù)各行業(yè)、各單位特點(diǎn)而有所不一樣。

3）報(bào)表附注是對(duì)表內(nèi)相關(guān)項(xiàng)目所做必需解釋。

會(huì)計(jì)報(bào)表對(duì)外提供時(shí)，通常還附有財(cái)務(wù)情況說(shuō)明書，這是會(huì)計(jì)部門向管理者說(shuō)明情況、提出提議及其它要說(shuō)明情況書面匯報(bào)。

③會(huì)計(jì)報(bào)表分析意義

物業(yè)管理者依據(jù)提供會(huì)計(jì)報(bào)表，經(jīng)過(guò)一定技術(shù)方法，對(duì)物業(yè)管理單位資金管理、經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行過(guò)程分析和結(jié)果比較，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，揭露問(wèn)題，以提升物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)水平和經(jīng)濟(jì)效益。

4．物業(yè)管理資金使用和運(yùn)作

（l）物業(yè)管理資金性質(zhì)

物業(yè)管理資金性質(zhì)由多個(gè)原因決定。依據(jù)物業(yè)管理資金全部者不一樣，可劃分為國(guó)有資金、集體全部資金、私有資金及混合多產(chǎn)權(quán)全部資金；依據(jù)物業(yè)管理對(duì)象和目標(biāo)不一樣，可劃分為經(jīng)營(yíng)性資金和消費(fèi)性資金。物業(yè)管理資金性質(zhì)不一樣決定了物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)者對(duì)物業(yè)管理資金管理和使用方法不一樣。

（2）物業(yè)管理資金使用

物業(yè)管理資金使用要實(shí)施總量控制法，既要集中統(tǒng)一計(jì)劃，又要確保一定靈活性。具體包含三方面：

①成本性資金支出和使用：

成本性資金支出，是物業(yè)管理服務(wù)在一定日期內(nèi)發(fā)生，用貨幣形式表現(xiàn)勞動(dòng)生產(chǎn)花費(fèi)。其包含勞動(dòng)對(duì)象花費(fèi)、勞動(dòng)手段花費(fèi)和勞動(dòng)力花費(fèi)三方面。成本性資金支出是必需，是不產(chǎn)生資金回收，是向社會(huì)提供勞務(wù)時(shí)必需花費(fèi)成本性支出。這些資金轉(zhuǎn)化為勞動(dòng)產(chǎn)品價(jià)值，為社會(huì)所認(rèn)可。這是物業(yè)管理企業(yè)必需保障，是物業(yè)管理企業(yè)生存基礎(chǔ)條件之一。

②公益性資金使用

公益性資金使用是物業(yè)管理企業(yè)必需負(fù)擔(dān)社會(huì)責(zé)任和義務(wù)資金性支出，如向社會(huì)福利事業(yè)捐資、做公益性廣告等，這是物業(yè)管理企業(yè)必需支出、無(wú)資金回收支出。這部分支出數(shù)量不固定，也不常常發(fā)生，物業(yè)管理企業(yè)卻不能忽略它存在。這部分資金為物業(yè)管理企業(yè)生存和發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。

③投資性資金支出和使用

投資性資金使用是為了籌集發(fā)展用資金而使用資金，關(guān)鍵是把臨時(shí)不用或緩用物業(yè)管理資金用于收益性投資支出以求得更大資金回報(bào)。投資性資金支出一定要選好投資方向，注意資金安全性、資金回收周期，同時(shí)注意這部分資金占物業(yè)管理資金整體百分比額。

（3）物業(yè)管理資金使用標(biāo)準(zhǔn)

①保障物業(yè)管理需求標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理資金使用要首先滿足物業(yè)管理工作需要。

②節(jié)省支出，合理收益標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)成本性資金支出，要厲行節(jié)省，做到合理支出；對(duì)投資性支出，要有目標(biāo)、有步驟，在考慮收益同時(shí)，注意回避投資風(fēng)險(xiǎn)。

③制約性支出使用標(biāo)準(zhǔn)。建立資金使用審批制度、監(jiān)督制度和財(cái)會(huì)制度，使資金使用過(guò)程中存在相互制約機(jī)制，確保物業(yè)管理資金得到安全、合理、有效使用。

（4）物業(yè)管理資金使用責(zé)任制

在遵守國(guó)家相關(guān)法律和單位財(cái)會(huì)制度基礎(chǔ)上，建立、健全物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部有效管理體制，即物業(yè)管理資金使用由單位領(lǐng)導(dǎo)負(fù)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任，財(cái)務(wù)人員負(fù)管理責(zé)任，使用人員負(fù)使用責(zé)任，領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)資金使用指令和計(jì)劃，財(cái)會(huì)人員負(fù)責(zé)把資金撥到使用者手中，三方面相互監(jiān)督，共同完成資金使用過(guò)程；并落實(shí)監(jiān)督審核制度，經(jīng)過(guò)對(duì)物業(yè)管理資金使用方法、使用金額、使用時(shí)間及使用效果監(jiān)督和考評(píng)，確保物業(yè)管理資金使用效果。

5．物業(yè)管理資金預(yù)算管理

（l）物業(yè)管理資金預(yù)算準(zhǔn)備工作

①物業(yè)管理資金預(yù)算管理概念

物業(yè)管理資金預(yù)算管理是以物業(yè)管理目標(biāo)為導(dǎo)向，以提升管理效益為出發(fā)點(diǎn)，以財(cái)務(wù)管理體系為保障，全方面控制物業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)一個(gè)計(jì)劃管理模式。

②物業(yè)管理資金預(yù)算管理前提條件

1）扎實(shí)會(huì)計(jì)工作和基礎(chǔ)管理工作；

2）對(duì)完善制度體系；

3）好領(lǐng)導(dǎo)體制和領(lǐng)導(dǎo)集體；

4）要充足利用管理會(huì)計(jì)職能。

（2）物業(yè)管理資金預(yù)算編制程序和編制標(biāo)準(zhǔn)

①物業(yè)管理資金預(yù)算編制程序

通常全部先由預(yù)算專業(yè)部門負(fù)責(zé)，如財(cái)務(wù)預(yù)算處依據(jù)往年資金使用情況及估計(jì)今年物業(yè)管理發(fā)展和現(xiàn)有管理資金掌握情況，于每十二個(gè)月初或上年底編制出本單位資金預(yù)算計(jì)劃，報(bào)領(lǐng)導(dǎo)審批，待審批后實(shí)施。對(duì)規(guī)模較大物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)采取分層編制，層層審核把關(guān)，最終匯總論證，再經(jīng)橫向、縱向討論論證，經(jīng)多個(gè)回合討論，把集中制訂和分散制訂方法相結(jié)合，最終制訂一個(gè)合理科學(xué)資金預(yù)算方案。預(yù)算編制能夠自上而下，也能夠自下而上，或是上下結(jié)合論證式。

②物業(yè)管理資金預(yù)算編制標(biāo)準(zhǔn)

1）目標(biāo)性標(biāo)準(zhǔn)。即預(yù)算編制應(yīng)圍繞物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)目標(biāo)進(jìn)行。

2）全方面性標(biāo)準(zhǔn)。通常和物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)目標(biāo)相關(guān)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)活動(dòng)全部要納入預(yù)算范圍，預(yù)算編制盡可能全方面、系統(tǒng)、平衡、完整。

3）預(yù)算單位和周期性標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)算編制應(yīng)確定預(yù)算單位大小和范圍，并確定預(yù)算周期。

4）人本標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)算應(yīng)考慮人原因，使之成為有激勵(lì)效益預(yù)算。

（3）物業(yè)管理資金預(yù)算編制方法

①固定成本預(yù)算編制法

1）日常綜合管理費(fèi)用成本預(yù)算公式

P＝∑Pi

（i＝l，2……，n）

2）人工費(fèi)用成本預(yù)算公式

P1=∑(Ni×Wi)（

i＝l，2……，n）

3）行政辦公費(fèi)成本預(yù)算公式

P2＝

F0（1＋i%）－F0’

4）公用水電費(fèi)預(yù)算公式

P3＝∑Q電i×

P電+∑Q水i×P水

5）保安服務(wù)費(fèi)預(yù)算服務(wù)公式

P4＝∑Fi

=

F1+F2+F3

滾動(dòng)預(yù)算編制法

立即預(yù)算周期一直保持在一個(gè)固定時(shí)間，如十二個(gè)月、一季度或30天，連續(xù)進(jìn)行預(yù)算編制。具體編制方法是先制訂一個(gè)周期預(yù)算，在實(shí)施過(guò)程中進(jìn)修改預(yù)算邊制訂下一個(gè)周期預(yù)算。

（4）物業(yè)管理資金預(yù)算管理方法

關(guān)鍵有以成本為中心預(yù)算管理方法和以現(xiàn)金流量為中心預(yù)算管理方法。以成本為中心預(yù)算管理方法將成本預(yù)算層層分解到人，著眼于降低成本；以現(xiàn)金流量為中心預(yù)算管理方法控制現(xiàn)金流入流出，盡可能做到用最少錢辦更多事。另外，還有以利潤(rùn)或出資人利益為中心預(yù)算管理方法、以資本預(yù)算為中心預(yù)算管理方法。

四、房屋結(jié)構(gòu)和識(shí)圖

（一）學(xué)習(xí)要求

了解房屋建筑通常結(jié)構(gòu)和建筑制圖國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和要求畫法，掌握閱讀施工圖最基礎(chǔ)方法和技能，含有參閱施工圖紙?zhí)幚矸课菪拮o(hù)問(wèn)題能力。

（二）學(xué)習(xí)關(guān)鍵

1．建筑物分類

建筑物是指直接供大家使用建筑，為大家生產(chǎn)、生活服務(wù)，如住宅、教學(xué)樓等。構(gòu)筑物是指不直接供大家使用建筑，間接地為大家服務(wù)，如水塔、煙囪等。依據(jù)不一樣分類標(biāo)準(zhǔn)，可將建筑物進(jìn)行分類。

（l）按建筑物使用功效分類

分為居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑。

（2）按建筑物層數(shù)分類

分為低層建筑（1－3層）、多層建筑（4－6層）、中高層建筑（7－9層）、高層建筑（10層以上住宅和總高度超出24米公共建筑及綜合建筑，不包含高度超出24米單層主體建筑）。

（3）按關(guān)鍵承重結(jié)構(gòu)使用材料分類

分為磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)。

（4）按建筑結(jié)構(gòu)承重方法分

分為承重墻結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、商體結(jié)構(gòu)、大跨度空間結(jié)構(gòu)。

2．房屋結(jié)構(gòu)組成

通常民用建筑是由基礎(chǔ)、墻體、樓地面、樓梯、屋頂、門和窗等六大塊組成。

（1）基礎(chǔ)

基礎(chǔ)是建筑物組成部分，它直接承受建筑物全部負(fù)荷，并把它傳到地基上。地基是基礎(chǔ)下面承受力那部分土層，承受建筑物全部荷載，包含基礎(chǔ)自重。

①基礎(chǔ)埋置深度

是指由室外設(shè)計(jì)地面到基礎(chǔ)底面距離?；A(chǔ)埋深直接影響工程造價(jià)。通常情況下，基礎(chǔ)埋深應(yīng)大于500毫米。

③基礎(chǔ)分類

1）按組成基礎(chǔ)材料分為磚基礎(chǔ)、灰土基礎(chǔ)、三合土基礎(chǔ)。毛石基礎(chǔ)、混凝土基礎(chǔ)和鋼筋混凝土基礎(chǔ)。

2）按受力特點(diǎn)分為剛性基礎(chǔ)（如磚基礎(chǔ)、灰土基礎(chǔ)、三合土基礎(chǔ)、毛石基礎(chǔ)、混凝土基礎(chǔ)）和柔性基礎(chǔ)（如鋼筋混凝土基礎(chǔ)）。

3）按基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)形式分為條形基礎(chǔ)（多用于多層住宅）、獨(dú)立基礎(chǔ)（用于工業(yè)廠房或民用建筑框架結(jié)構(gòu)中）、整片基礎(chǔ)（用于上部荷載較大建筑物中）、樁基礎(chǔ)（用于高層或超高層建筑物中，或地基質(zhì)差工程中）。

（2）墻體

墻作用關(guān)鍵是承重、圍護(hù)和分隔空間。

①墻體分類

1）按墻體受力情況分為承重墻（直接承受上部傳來(lái)荷載墻）和非承重墻（不承受外來(lái)荷載墻）。

2）按墻體結(jié)構(gòu)方法分為實(shí)體墻、空體墻和復(fù)合墻

②墻體細(xì)部結(jié)構(gòu)

118·

l）鋼筋混凝土過(guò)梁：門窗洞口上橫梁Pg過(guò)梁，其高度為60毫米倍數(shù)，寬度通常應(yīng)和磚墻厚度相適應(yīng)，端部伸入兩側(cè)墻內(nèi)不少于240毫米。

2）鋼筋混凝土圈梁：沿房屋外墻和部分內(nèi)墻中設(shè)置連續(xù)而封閉梁，其關(guān)鍵作用是為了增強(qiáng)房屋整體剛度。通常高度不宜小于120毫米。

3）墻身水平防潮層：阻斷地下水，保持墻身干燥。防潮層位置和所在墻及地面情況相關(guān)。墻身防潮層通常有油氈防潮層、防水砂漿防潮層、細(xì)石混凝土帶防潮層等不一樣種類。

4）結(jié)構(gòu)柱：是設(shè)置在磚墻內(nèi)鋼筋混凝土現(xiàn)澆柱，是房屋抗震一個(gè)關(guān)鍵方法。

5）變形縫：是沿建筑物一些部位，將其垂直斷開(kāi)，分成若干獨(dú)立單元斷縫，它是為較少房屋應(yīng)自然條件影響而受到損害。變形縫包含伸縮縫、沉降縫和防震縫三種。

（3）樓地面

樓板層把整個(gè)建筑分成若干層，并將其承受荷載傳給墻或柱。鋼筋混凝土樓板是現(xiàn)在應(yīng)用最廣泛樓板類型。按施工方法可分為現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板、預(yù)制裝配式鋼筋混凝土樓板和裝配整體式鋼筋混凝土樓板。

地面包含底層地面和樓層地面，由面層和基層組成，面層是大家活動(dòng)直接接觸部分，基層是地面持力層，包含墊層、結(jié)構(gòu)層、找平層和保溫層

（4）樓梯

是樓層間垂直交通工具，在緊急狀態(tài)下供大家安全疏散。

（5）屋頂

是房屋頂部承受和圍護(hù)部分。屋頂類型歸納起來(lái)可分為坡屋頂、平屋頂和曲面屋頂。平屋頂排水是關(guān)鍵。

①平屋頂排水

平屋頂排水方法分為無(wú)組織排水和有組織排水。

無(wú)組織排水是雨水沿屋檐直接自由下落，通常適適用于降雨量少地域或低層及次要建筑。

有組織排水是將降水有組織地經(jīng)過(guò)管線排入地面或下水系統(tǒng)。又可分為外排水和內(nèi)排水兩種方法。

②平屋頂柔性防水屋面

是指以防水卷材和瀝青膠結(jié)材料組成，易老化，通常10～須維修一次。

③平屋頂剛性防水屋面

是以防水砂漿抹面或用密實(shí)混凝土澆筑成面層屋面，易在施工后出現(xiàn)裂縫而漏水，通常采取設(shè)置浮筑層或分倉(cāng)縫處理。

（6）門和窗

門是為了方便大家基礎(chǔ)房間和搬運(yùn)家俱、設(shè)備而設(shè)建筑配件，同時(shí)兼有采光和通風(fēng)作用。窗關(guān)鍵作用是采光和通風(fēng)。

3、建筑識(shí)圖

（l）正投影和剖面圖

假如投影方向垂直于投影面，那么所作出來(lái)圖形為正投影。建筑工程圖就是依據(jù)正投影原理繪制。

假想用一剖切面在物體內(nèi)部結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜部位剖開(kāi)，移去物體一部分，畫出余下部分正投影圖，就是剖面圖。剖面圖可分為全剖面圖、半剖面圖、階梯剖面圖、局部剖面圖和分層剖面圖。

（2）建筑制圖國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)及要求畫法

①定位軸線、標(biāo)高、索引符號(hào)

1）定位軸線

在建筑施工圖中凡承重墻、柱、梁、屋架等關(guān)鍵承重構(gòu)件位置處均應(yīng)由細(xì)點(diǎn)劃線畫出，并進(jìn)行編號(hào)，這就是定位軸線。

2）標(biāo)高

在建筑總平圖、平面圖、立面圖個(gè)剖面圖上，常常見(jiàn)標(biāo)高符號(hào)來(lái)表示某一部位高度。標(biāo)高符號(hào)以細(xì)實(shí)線繪制。

3）索引和詳圖符號(hào)

②建筑統(tǒng)一模數(shù)制

在中國(guó)制訂《建筑模數(shù)協(xié)調(diào)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》中，要求了模數(shù)和模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)。

基礎(chǔ)模數(shù)

基礎(chǔ)模數(shù)是模數(shù)協(xié)調(diào)中選擇基礎(chǔ)尺寸單位，基礎(chǔ)模數(shù)數(shù)值為

IM=100mm

模數(shù)序列

是以選定模數(shù)基數(shù)為基礎(chǔ)展開(kāi)數(shù)值系統(tǒng)，分為擴(kuò)大模數(shù)數(shù)列和分模數(shù)數(shù)列。

模數(shù)協(xié)調(diào)中要求多個(gè)尺寸

為確保建筑制品、構(gòu)配件等相關(guān)尺寸間統(tǒng)一協(xié)調(diào)，在建筑模數(shù)協(xié)調(diào)中要求了多個(gè)尺寸，分別是標(biāo)志尺寸、結(jié)構(gòu)尺寸和實(shí)際尺寸。

（3）施工圖中常見(jiàn)圖例

4、施工圖

（l）施工圖內(nèi)容

一套完整施工圖，除了要有圖紙目錄和設(shè)計(jì)說(shuō)明書以外，還應(yīng)包含以下專業(yè)圖紙：

①建筑施工圖

②結(jié)構(gòu)施工圖

③設(shè)備施工圖

④電氣施工圖

（2）施工圖閱讀

基礎(chǔ)方法：先大略后細(xì)小，先租看后細(xì)看。對(duì)工程具體位置、周圍環(huán)境、標(biāo)高和朝向先有一個(gè)概括地了解，然后從建筑平面圍看起，負(fù)責(zé)不一樣專業(yè)技術(shù)人員，應(yīng)依據(jù)不一樣要求。關(guān)鍵深入地看不一樣類別圖紙，閱讀時(shí)還應(yīng)尤其注意各類圖紙之間聯(lián)絡(luò)，避免各專業(yè)之間技術(shù)矛盾。

五、房屋修繕預(yù)算

（－）學(xué)習(xí)要求

了解房屋修繕預(yù)算特點(diǎn)；掌握房屋修繕定額內(nèi)容和選擇；掌握房后接望預(yù)算動(dòng)編制步驟和編制方法。

（二）學(xué)習(xí)關(guān)鍵

1．房屋修繕預(yù)算特點(diǎn)

要使用房屋修繕工程預(yù)算定額

修繕定額和預(yù)算定額相比，有兩個(gè)特點(diǎn)：

①工料消耗多

②地域性強(qiáng)

注意回收利用舊料

2．房屋修繕定額

（l）修繕定額內(nèi)容

①總說(shuō)明：綜合說(shuō)明修繕定額編制標(biāo)準(zhǔn)、指導(dǎo)思想、編制依據(jù)、適用范圍、組成和作用，同時(shí)還說(shuō)明編制訂額時(shí)已考慮和沒(méi)有考慮原因，相關(guān)要求和使用方法等。

②分部工程說(shuō)明：在每個(gè)分部首頁(yè)中說(shuō)明。關(guān)鍵說(shuō)明本分部工程定額編制依據(jù)，項(xiàng)目劃分標(biāo)準(zhǔn)，施工方法確實(shí)定，定額綜合關(guān)鍵內(nèi)容，定額換算標(biāo)準(zhǔn)和方法，選擇材料規(guī)格和多種材料損耗率確實(shí)定等。

③分部工程量計(jì)算規(guī)則：列示于每個(gè)分部定額預(yù)算項(xiàng)目表之前。它要求了各分項(xiàng)工程項(xiàng)目工程量計(jì)算方法、計(jì)量單位、尺寸起止范圍、應(yīng)扣除和應(yīng)增加部分，和計(jì)算附表等。

工程量是以物理計(jì)量單位或自然計(jì)量單位表示房屋修繕工程中各分項(xiàng)工程項(xiàng)目標(biāo)實(shí)物量。計(jì)算工程量，是整個(gè)修繕預(yù)算編制中最繁重但也是最基礎(chǔ)工作，直接影響到修繕預(yù)算編制速度和正確性。

④定額項(xiàng)目表：是定額關(guān)鍵組成部分。它要求了各分項(xiàng)工程項(xiàng)目標(biāo)人工、材料耗用量指標(biāo)，還列有依據(jù)取定人工工資標(biāo)準(zhǔn)、材料預(yù)算價(jià)格等分別計(jì)算出人工、材料費(fèi)用及其匯總基價(jià)。在項(xiàng)目表上方列有該分項(xiàng)工程工作內(nèi)容和計(jì)量單位。

⑤附錄：通常包含多種混凝土、砂漿配合比表，建筑材料名稱及規(guī)格表等

（2）修繕定額選擇

①應(yīng)選擇當(dāng)?shù)亍F(xiàn)行修繕定額

②利用周圍地域修繕定額

③利用預(yù)算定額

3．房屋修繕預(yù)算編制步驟和方法

（l）熟悉施工圖紙、搜集預(yù)算資料

熟悉施工圖紙

搜集預(yù)算資料

搜集施工組織設(shè)計(jì)資料

了解施工現(xiàn)場(chǎng)情況

了解施工方法

（2）計(jì)算工程

①確定工程計(jì)算項(xiàng)目

依據(jù)施工圖紙、修繕定額、施工組織設(shè)計(jì)資料和施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，確定工程計(jì)算項(xiàng)目，并將分項(xiàng)工程項(xiàng)目名稱、定額編號(hào)和計(jì)量單位一并列出。要按先拆除、后新作和修補(bǔ)修繕施工次序進(jìn)行，還需注意拆除工程對(duì)其它部位影響

②計(jì)算工程量

要根據(jù)當(dāng)?shù)厥∈蓄C布修繕定額中工程量計(jì)算規(guī)則逐項(xiàng)計(jì)算。

（3）選擇修繕預(yù)算單價(jià)

根據(jù)修繕定額分部分項(xiàng)次序，逐項(xiàng)套用對(duì)應(yīng)修繕定額單價(jià)。同時(shí)，注意考慮舊料回收利用問(wèn)題。

（4）編制修繕工程預(yù)算表

要按先拆除、后新作和修補(bǔ)次序排列工程項(xiàng)目。這部分要反應(yīng)單位工程工程直接費(fèi)、分部工程工程直接費(fèi)，單位工程人工費(fèi)、材料費(fèi)和機(jī)械費(fèi)，并統(tǒng)計(jì)出多種關(guān)鍵材料需用量。

（5）編制工程預(yù)算表通常步驟和方法

①按定額編號(hào)次序，把工程量計(jì)算表中對(duì)應(yīng)定額編號(hào)、分項(xiàng)工程項(xiàng)目名稱、單位和工程數(shù)量，填入工程預(yù)算表內(nèi)。

②依據(jù)工程預(yù)算表內(nèi)各項(xiàng)工程項(xiàng)目標(biāo)名稱和定額編號(hào)，將選擇各分項(xiàng)工程項(xiàng)目標(biāo)預(yù)算單價(jià)和人工、材料、機(jī)械三種費(fèi)用單位價(jià)和關(guān)鍵材料定額量，填入工程預(yù)算表對(duì)應(yīng)欄內(nèi)。

③將各分項(xiàng)工程項(xiàng)目標(biāo)工程數(shù)量乘以其預(yù)算單價(jià)，即得其總價(jià)，填入工程預(yù)算表對(duì)應(yīng)欄內(nèi)。

④將各分項(xiàng)工程項(xiàng)目標(biāo)工程數(shù)量分別乘以其人工費(fèi)、材料費(fèi)和機(jī)械單位價(jià)，即得其合價(jià)，分別填入工程預(yù)算表對(duì)應(yīng)欄內(nèi)。

⑤將各分項(xiàng)工程項(xiàng)月工程數(shù)量分別乘以多種關(guān)鍵材料定額量，即得其需用量，填入工程預(yù)算表對(duì)應(yīng)欄內(nèi)。

⑥按分部工程將各分項(xiàng)工程項(xiàng)目標(biāo)總價(jià)、合價(jià)及多種關(guān)鍵材料需用量分別進(jìn)行匯總，即得分部工程工程直接費(fèi)、人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)和多種關(guān)鍵材料需用量，填入工程預(yù)算表對(duì)應(yīng)小計(jì)欄內(nèi)。

⑦最終把各分部工程小計(jì)欄內(nèi)工程直接費(fèi)、人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)及多種關(guān)鍵需用量分別進(jìn)行匯總，即得單位工程工程直接費(fèi)、人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)和多種關(guān)鍵材料需用量，填入工程預(yù)算表最終對(duì)應(yīng)總計(jì)欄內(nèi)。

（6）編制關(guān)鍵材料用量表

反應(yīng)關(guān)鍵材料用量情況。有時(shí)也可采取關(guān)鍵材料分析統(tǒng)計(jì)表對(duì)關(guān)鍵材料進(jìn)行更具體分析統(tǒng)計(jì)工作。

（7）編制關(guān)鍵材料調(diào)價(jià)計(jì)算表

用來(lái)計(jì)算兩種價(jià)差

調(diào)整關(guān)鍵材料價(jià)差

關(guān)鍵材料實(shí)際價(jià)格和預(yù)算價(jià)格不一致時(shí)，應(yīng)根據(jù)實(shí)際起源和各級(jí)物業(yè)管理部門要求或同意出廠價(jià)格和運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。具體措施關(guān)鍵有三種：

1）重新編制單位估價(jià)表；

2）匯總關(guān)鍵材料用量，對(duì)需要調(diào)價(jià)關(guān)鍵材料，單獨(dú)列表計(jì)算調(diào)整價(jià)差；

3）根據(jù)調(diào)整系數(shù)求得材料價(jià)差調(diào)整額。

②調(diào)整關(guān)鍵材料分區(qū)價(jià)差

分區(qū)價(jià)差調(diào)整額=關(guān)鍵材料用量x分區(qū)價(jià)差x（l十采購(gòu)及保管費(fèi)率）

（8）編制修繕工程預(yù)算費(fèi)用表

在前述步驟和求得工程直接費(fèi)基礎(chǔ)上，根據(jù)相關(guān)要求和費(fèi)率計(jì)算間接費(fèi)、計(jì)劃利潤(rùn)和營(yíng)業(yè)稅金等費(fèi)用，并確定單位工程修繕預(yù)算造價(jià)計(jì)算過(guò)程。

（9）寫編制說(shuō)明

說(shuō)明內(nèi)容包含：

編制使據(jù)

施工方法

遺留項(xiàng)目或暫估項(xiàng)目及其原因

存在問(wèn)題及處理意見(jiàn)

其它

（9）裝訂簽章

裝訂

按封面、編制說(shuō)明、修繕工程預(yù)算費(fèi)用表、修繕工程預(yù)算表。關(guān)鍵材料調(diào)價(jià)計(jì)算表、補(bǔ)充或換算單位估價(jià)表次序裝訂成冊(cè)

簽章

由編制者署名或蓋章，并請(qǐng)相關(guān)責(zé)任人審核、審批、簽字或蓋章后，再加蓋編制單位公章。

六、綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)

（－）判定要求

掌握綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)內(nèi)容和開(kāi)展綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)基礎(chǔ)要求；掌握綜合服務(wù)三種方法及其內(nèi)容；了解開(kāi)展綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)條件和綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)市場(chǎng)估計(jì)內(nèi)容；掌握綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)評(píng)定意義和方法。

（二）判定關(guān)鍵

綜合經(jīng)