2024全球辦公空間使用基準(zhǔn)指南-混合辦公時代企業(yè)房地產(chǎn)如何轉(zhuǎn)型？-仲量聯(lián)行

2024全球辦公空間使用基準(zhǔn)指南關(guān)鍵要點2前言32024全球辦公空間使用基準(zhǔn)指南52024全球辦公空間使用基準(zhǔn)指南6哪些因素正在推動企業(yè)房地產(chǎn)變革?全球企業(yè)和雇主現(xiàn)正面臨著日益復(fù)雜的大環(huán)境，也在積極地應(yīng)對混合辦公模式轉(zhuǎn)型所帶來的重大變革。在這個廣泛涉及經(jīng)濟、科技和社會層面的變革背景下，企業(yè)房地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)管理者持續(xù)感受到實施混合辦公模式的壓力。今年的辦公空間使用規(guī)劃調(diào)研顯示，全球超過80%的企業(yè)已經(jīng)在實施混合辦公模式，且全球有將近企業(yè)需要平衡的競爭性需求包括：優(yōu)化企業(yè)房地產(chǎn)組合、實施混合辦公模式和提高員工體驗。50%的企業(yè)計劃在未來三年內(nèi)擴展其應(yīng)用規(guī)模。實施混合辦公模式為企業(yè)和員工帶來了許多方面的新機遇，包含更大的靈活性、更多元化的辦公空間和更高效的空間利用方式，但也帶來了許多挑戰(zhàn)。隨著辦公場所的利用方式變得益發(fā)動態(tài)多元，如何管理每周隨著員工出勤情況不斷變化的辦公空間占用模式、應(yīng)對不斷提高的科技配置要求，并設(shè)法改善企業(yè)需要平衡的競爭性需求包括：優(yōu)化企業(yè)房地產(chǎn)組合、實施混合辦公模式和提高員工體驗?；旌限k公現(xiàn)已成為全球最常見的辦公模式，87%的受訪企業(yè)已經(jīng)在實施混合辦公模式，49%的受訪企業(yè)計劃在未來三年內(nèi)進一步擴展其應(yīng)用規(guī)模。全球范圍內(nèi)，辦公室的出勤率持續(xù)上升，根據(jù)仲量聯(lián)行2023年的調(diào)研數(shù)據(jù)，員工平均每周在辦公室工作的天數(shù)為3.1天1。企業(yè)希望在推動員工重返辦公室的同時，實現(xiàn)降低運營成本并優(yōu)化企業(yè)房地產(chǎn)組合的目標(biāo)，這為企業(yè)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略制定帶來了難題。在不斷增加的財務(wù)目標(biāo)和企業(yè)房地產(chǎn)管理壓力下，企業(yè)需要在有限的預(yù)算內(nèi)解決比以往更加復(fù)雜的辦公空間和科技需求。如何在這些復(fù)雜且通?；ハ喔偁幍膬?yōu)先事項中尋求企業(yè)需要在有限的預(yù)算內(nèi)解決比以往更加復(fù)雜的辦公空間和科技需求?；旌限k公模式下，混合辦公模式下，不斷變化的辦公空間占用模式導(dǎo)致辦公場所的管理變得日益復(fù)雜。72024全球辦公空間使用基準(zhǔn)指南圖表1降低企業(yè)房地產(chǎn)組合成本在房地產(chǎn)策略規(guī)劃中提高對空間利用率數(shù)據(jù)的使用提高辦公空間數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性改善在預(yù)估員工人數(shù)方面的數(shù)據(jù)質(zhì)量82024全球辦公空間使用基準(zhǔn)指南數(shù)據(jù)低于2022年的46%。91混合辦公帶來的影響混合辦公的模式和應(yīng)用方式仍在持續(xù)演變中，對企業(yè)和商業(yè)房地產(chǎn)的策略規(guī)劃產(chǎn)生了重大的影響。自新冠疫情以來，在混合辦公模式的影響下，工作方式和辦公場所政策都發(fā)生了轉(zhuǎn)變。非常多的企業(yè)開始接受并采用混合辦公模式，49%的受訪企業(yè)計劃在未來一到三年內(nèi)擴展這些計劃。實施混合辦公模式讓企業(yè)得以制定更靈活彈性的辦公政策，并在此基礎(chǔ)上創(chuàng)造更好的員工福利和體驗。我們的研究顯示，全球企業(yè)實施混合辦公模式的主要目標(biāo)包括優(yōu)化空間利用率、改善員工體驗和支持工作方式的改變。異還是個人行為，都可以為規(guī)劃成功的混合辦公場所提供重要參考。圖表2不同地區(qū)的混合辦公采用率混合辦公的采用情況在全球各地有所不同?；旌限k公模式在歐洲最為普遍，在亞太區(qū)和北美區(qū)的采用率則較全球平均值低。圖表3混合辦公的員工體驗2024年，混合辦公的模式仍在持續(xù)演變，全球各地員工重返辦公室的情況也大不相同。我們的基準(zhǔn)數(shù)據(jù)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)受訪企業(yè)的員工每周到辦公室出勤的次數(shù)為一至兩天，或三至四天。全球范圍內(nèi)，僅14%受訪企業(yè)的員工完全回到一周五天的辦公室出勤水平；然而這個數(shù)據(jù)在亞太區(qū)明顯更高，因為該地區(qū)回到辦公室出勤的員工比例更高。員工每周到辦公室出勤的天數(shù)，通常取決于企業(yè)的辦公場所政策，但也會受到各地區(qū)的文化和社會差異影響。這與近期仲量聯(lián)行就混合辦公模式對內(nèi)部員工進行的調(diào)研結(jié)果基本一致。我們發(fā)現(xiàn)，87%的企業(yè)鼓勵員工至少花一定的時間在辦公室工作，2023年全球員工每周平均在辦公室工作的天數(shù)為3.1天3。全球員工的混合辦公體驗各不相同，他們每周到辦公室出勤的模式也非常多樣化；從完全遠程到完全在辦公室辦公，兩者之間還存在著各種各樣的混合辦公模式。全球平均的每周辦公室出勤頻率■0天圖表4不同地區(qū)的每周辦公室出勤頻率：員工每周平均到辦公室出勤的天數(shù)，基于辦公室人員數(shù)計算企業(yè)如何應(yīng)對并管理每周一到五不斷變化的辦公空間使用狀態(tài)，是混合辦公場所能否成功的關(guān)鍵所在。我們的研究顯示，混合辦公模式下全球員工每周大致有三天在辦公室辦公，并且都集中在周二、周三和周四。許多企業(yè)制定的混合辦公模式較為靈活，員工每周只需達到一定的辦公室出勤天數(shù)，但可以自行決定在每周的哪幾天去到辦公室。僅15%的受訪企業(yè)會具體要求個人或團隊在一周內(nèi)的特定幾天需要到辦公室出勤。雖然這為個人和團隊提供了靈活性，使其能夠根據(jù)每周的活動、重大項目進展或關(guān)鍵會議來調(diào)整每周的工作日，但也為辦公室的長期規(guī)劃和管理帶來了挑戰(zhàn)。隨著混合辦公模式趨于成熟，許多企業(yè)開始強化相關(guān)管理政策，以形成更規(guī)律的辦公室出勤頻率和辦公空間利用方式。全球有超過70%的企業(yè)實行靈活的出勤政策，因此管理每周不斷變化的辦公空間使用率和每周的集中出勤，對企業(yè)而言是一大挑戰(zhàn)。圖表5不同的混合辦公出勤制度混合辦公實施過程中的挑戰(zhàn)隨著企業(yè)的混合辦公制度從以往的激勵性員工政策轉(zhuǎn)向更多由企業(yè)主導(dǎo)的政策，甚至部分企業(yè)已采取了強制性政策，變革管理計劃對于成功實施企業(yè)所選擇的混合辦公模式至關(guān)重要。調(diào)研顯示，將變革管理計劃納入混合辦公實施過程的所下降。然而，變革管理仍然是提高員工參與度和辦公空間利用率的必要步驟。企業(yè)要發(fā)揮混合辦公模式的最大價值，需要多方采納不同的觀點和專業(yè)意見。盡管混合辦公模式會對辦公場所運營、能源需求、便利設(shè)施的提供和維護計劃產(chǎn)生影響，但只有43%的受訪企業(yè)在制定混合辦公模式時納入了信息技術(shù)方面的考量，只有1%的受訪企業(yè)考慮了設(shè)施管理、安?；蜣k公場所設(shè)計。圖表6企業(yè)是否將變革管理納入混合辦公實施計劃是否許多具備前瞻思維的企業(yè)現(xiàn)在還通過與其人力資源部門合作，根據(jù)員工不同的工作方式制定角色分析盡管高達76%的受訪企業(yè)表示，他們的人力資源部門參與了混合辦公模式的實施，但僅3%的受訪企業(yè)有邀請業(yè)務(wù)負責(zé)人參與其中，這說明了優(yōu)化的方向：企業(yè)需要在混合辦公場所的日常管理中，更好地整圖表7參與混合辦公模式實施的利益相關(guān)者企業(yè)將右列利益相關(guān)者納入混合辦公實施過程的占比企業(yè)將右列利益相關(guān)者納入混合辦公實施過程的占比2024全球辦公空間使用基準(zhǔn)指南上升的工位共享比例5%2辦公空間使用基準(zhǔn)數(shù)據(jù)的發(fā)展趨勢空間使用數(shù)據(jù)和利用率數(shù)據(jù)正在幫助全球企業(yè)房地產(chǎn)負責(zé)人管理其混合辦公模式的實施和迭代發(fā)展。2024全球辦公空間使用基準(zhǔn)指南空間使用的指標(biāo)定義(更多詳情請參閱附錄)空間使用的指標(biāo)定義(更多詳情請參閱附錄)一直以來，成功的辦公場所規(guī)劃和管理有賴于對相在2024年已成為了企業(yè)最看重的空間使用指標(biāo)，相較于空置率指標(biāo)，它為混合辦公場所和共享工位政隨著企業(yè)越來越多地面臨縮減面積和運營成本的壓位數(shù)的百分比(與空置率相對)位數(shù)圖表9辦公空間使用指標(biāo)，按相關(guān)性排序占用率/空置率2024/25(與2019/20的排名對比變化)空間利用率(個)占用率/空置率(↓)空間密度(-)單一工位成本(個)可用工位數(shù)(↓)移動比值(↓)3相較以往高出許多，2024年的比例為77%,而2019追蹤不同的混合辦公空間類型追蹤空間利用率數(shù)據(jù)的企業(yè)比例2024全球辦公空間使用基準(zhǔn)指南圖表11空間利用率的實際平均值與目標(biāo)值平均利用率與目標(biāo)所有地區(qū)受訪企業(yè)的實際平均空間利用率均低于目的差距，在北美區(qū)和拉美地區(qū)尤為明顯。部分可歸因于混合辦公模式的興起和普及，即使在疫情前，空間利用率不達標(biāo)的問題也已對許多企業(yè)提出挑戰(zhàn)，這與大部分從事知識型勞動的專業(yè)領(lǐng)域，其辦公活動變得更加靈活和多樣化，加上技術(shù)的支持讓遠程辦公和協(xié)作變得容易而頻繁有關(guān)。在北美區(qū)和拉美地區(qū)，員工恢復(fù)到辦公室出勤的水平低于亞太區(qū)或歐洲地區(qū)，也是造成該差距的原因之一。全球受訪企業(yè)的實際平均空間利用率為49%,低于75%的全球平均目標(biāo)。企業(yè)計算空間利用率的方式呼應(yīng)了最多被采用的混峰或周高峰平均值來計算空間利用率。圖表12不同的空間利用率計算方式采用右列計算方式的企業(yè)占比(可多選2024全球辦公空間使用基準(zhǔn)指南圖表13各種空間使用率和空間利用率衡量指標(biāo)會議室利用率*圖表14空置率的實際平均值與目標(biāo)值空置率空置率在過去一直被視為關(guān)鍵的辦公空間使用規(guī)劃基準(zhǔn)數(shù)據(jù)之一，但其相關(guān)性在近年來持續(xù)在減弱中。工位空置率是以占用或分配的固定工位數(shù)作為計算雖然這是評估未來工位數(shù)量增減及所需面積的有效指標(biāo)，但它未能涵蓋到工位共享或混合辦公模式下的空間使用情況；在這種情況下，員工使用協(xié)作空間的頻率可能會高于個人工位。在所有地區(qū)，平均空置率都高于目標(biāo)空置率；全球范圍內(nèi)的平均空置率為23%,而目標(biāo)空置率為9%。從區(qū)域上來看，北美區(qū)當(dāng)前的平均空置率與目標(biāo)空置率差距最大(28%對比11%),其他地區(qū)也呈現(xiàn)出較為相似的趨勢(20%對比7%至9%)。這可能是由于員工尚未完全從遠程辦公模式中恢復(fù)，回到實體辦公室，或因為采用了工位共享政策導(dǎo)致工位需求數(shù)量下降，但尚未隨之減少辦公空間總體面積所致。圖表15受訪企業(yè)平均辦公空間密度(按每工位和每人計算)(平方英尺)(平方米)(平方英尺)(平方米)167平方英尺16平方米171平方英尺16平方米北美區(qū)205平方英尺19平方米219平方英尺拉美地區(qū)156平方英尺14平方米179平方英尺17平方米歐洲和中東區(qū)159平方英尺15平方米144平方英尺13平方米亞太區(qū)129平方英尺12平方米126平方英尺12平方米出于企業(yè)尋求房地產(chǎn)組合優(yōu)化的需求，辦公場所的量方式會有所不同，有些企業(yè)以人均面積，有些則以每工位平均面積來衡量辦公空間密度，也有許多85%的受訪企業(yè)使用每工位平均租賃面積來衡量辦公空間密度，其次有38%的受訪企業(yè)使用人均租賃僅有4%的受訪企業(yè)采用了每工位或每人平均使用面的空間密度指標(biāo)，有85%的受訪企業(yè)使用每次有38%的企業(yè)使用人均租賃面積進行衡量。當(dāng)前的全球辦公空間密度基準(zhǔn)顯示，每工位平均租賃面積為167平方英尺(16平方米),每人平均租賃面積為171平方英尺(16平方米);其中北美地區(qū)的空間密度最低，亞太地區(qū)最高，反映出了各地區(qū)的空間密度標(biāo)準(zhǔn)定義空間密度標(biāo)準(zhǔn)定義(更多詳情請參閱附錄)3持續(xù)進化的辦公場所設(shè)計隨著企業(yè)開始重新評估實體辦公空間在混合辦公模式下的調(diào)整方向，許多企業(yè)都在研究如何升級辦公空間設(shè)計，以適應(yīng)未來的發(fā)展和變化。為多元的工作方式設(shè)計辦公空間圖表16辦公室中開展的活動類型4在當(dāng)今的混合辦公環(huán)境中，要打造賦能員工績效、提升總體滿意度并促進創(chuàng)新的辦公場所，了解不同的工作方式和員工體驗至關(guān)重要。雖然大多數(shù)企業(yè)都希望通過混合辦公的實施來支持不斷變化的工作方式，但這些工作方式可能很難被界定。在混合辦公模式下，新的工作方式會涉及更高的協(xié)作水平，包括虛擬和面對面的協(xié)作方式，但員工對專注的獨立辦公需求仍不容忽視。仲量聯(lián)行近期的研究發(fā)現(xiàn)，雖然員工重視協(xié)作，但專注辦公仍然是辦公室中最常見的活動，平均占辦公室時間的一半左右4。員工的工作方式會隨著技術(shù)條件、企業(yè)文化和個人偏好影響而隨時發(fā)生變化。不同的工作職能和團隊，其工作方式也大不相同，因此需要對每個企業(yè)進行仔細評估。一些員工在開放式的協(xié)作空間中表現(xiàn)出色，而另一些員工則尋求安靜的小天地以專注工作。與以往相比，現(xiàn)在的辦公場所提供了更多樣化的空間類型，包括各種獨立辦公區(qū)和協(xié)作空間。要通過新形態(tài)的多元辦公空間來支持新的工作方式并改善員工體驗，企業(yè)需要精心規(guī)劃空間設(shè)計策略，從而實現(xiàn)最平衡的空間配置，并提高員工的參與度和空間利用率?；蛴嫈?shù)方式發(fā)生變化。有越來越多的替代性“工位”由于共享工位和臨時辦公點位的平均面積較小，當(dāng)表明在未來的辦公空間規(guī)劃中，一個“辦公點位”圖表17受訪企業(yè)采用右列選項的占比共享工位區(qū)受訪企業(yè)采用右列選項的占比臨時辦公區(qū)專注空間/小隔間開放式協(xié)作區(qū)電話亭咖啡廳/餐廳在過去一年中，企業(yè)增加了共享工位、專注受訪企業(yè)減少了固定或封閉型工位的數(shù)量受訪企業(yè)增加了辦公空間內(nèi)的共享工位數(shù)量受訪企業(yè)擴充了專注空間或電話亭的數(shù)量受訪企業(yè)增加了協(xié)作空間的數(shù)量2024全球辦公空間使用基準(zhǔn)指南圖表18 26%8%32%28%%28%2024全球辦公空間使用基準(zhǔn)指南圖表19表現(xiàn)的辦公場所人性化體驗要素。企業(yè)了解員工對辦公空間的看法，從而有針對性地進2024全球辦公空間使用基準(zhǔn)指南辦公空間使用標(biāo)準(zhǔn)的應(yīng)用近年來，由于疫情后辦公環(huán)境的迅速變化導(dǎo)致了企業(yè)對辦公空間需求的不確定性，使得辦公空間使用標(biāo)準(zhǔn)的應(yīng)用也隨之發(fā)生了變化。今年，有82%的受訪企業(yè)表示已制定了辦公空間功能或空間類型的使用標(biāo)準(zhǔn)，高于2022年的71%,但這一比例尚未回到2017至18年間的水平，當(dāng)時有91%的受訪企業(yè)制定了辦公空間使用標(biāo)準(zhǔn)。隨著對辦公場所的動態(tài)管理要求不斷提高，混合辦公場所的空間使用標(biāo)準(zhǔn)還應(yīng)納入辦公場所管理、科技集成、設(shè)施管理和運營維護等標(biāo)準(zhǔn)維度。圖表202024年制定了辦公空間功能或空間類型使用標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)占比智能科技的集成應(yīng)用及價值其中新一代的空間預(yù)訂系統(tǒng)和進階的虛擬會議設(shè)施44%的受訪企業(yè)為混合辦公模式實施了影音和信息技術(shù)改造，40%的受訪企業(yè)部署了進階的會議室科《2023年全球房地產(chǎn)科技調(diào)研》顯示，85%的企有91%的企業(yè)租戶愿意為配備先進科技的空間支付受訪企業(yè)已投資于空間預(yù)訂系統(tǒng)以支持混合辦公模式的實施受訪企業(yè)通過空間預(yù)訂系統(tǒng)來追蹤辦公空間利用率受訪企業(yè)實施了影音和信息技術(shù)改造受訪企業(yè)已部署了進階的會議室科技工具2024全球辦公空間使用基準(zhǔn)指南動態(tài)的辦公場所管理圖表21空間利用率數(shù)據(jù)追蹤方法使用右列方法的企業(yè)占比使用右列方法的企業(yè)占比2024全球辦公空間使用基準(zhǔn)指南動態(tài)的空間策略規(guī)劃圖表22辦公空間規(guī)劃與管理團隊負責(zé)維護的空間數(shù)據(jù)類型維護右列數(shù)據(jù)類型的企業(yè)占比維護右列數(shù)據(jù)類型的企業(yè)占比