房地產(chǎn)開發(fā)公司大廈項目可行性研究報告樣本

北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首汽大廈項目可行性研究匯報北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)10月目錄概論項目基礎情況項目地點和建設條件項目建設規(guī)模和內(nèi)容物料消耗、供給和環(huán)境保護市場分析投資估算和資金起源建設方法和建設進度項目財務分析結論

第一章概論項目背景伴隨改革開放連續(xù)深入和人民生活水平不停提升，北京市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)經(jīng)過近十年發(fā)展已經(jīng)成為本市經(jīng)濟發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)之一。尤其是多年來受國家房改政策影響，個人購房需求大幅度增加，本市住宅商品房銷售市場深入看好，成為開啟內(nèi)需，促進國民經(jīng)濟連續(xù)增加關鍵拉動原因。另外，伴隨中國加入世界貿(mào)易組織日益臨近、北京申請舉行奧林匹克運動會和中國外多種商貿(mào)、技術交流活動深入擴展，中國各地域之間及和和世界各國多種交往活動日趨增多，首全部北京作為中國窗口必將發(fā)揮越來越關鍵作用，這就使北京市高級寫字樓、商務公寓租售被廣大業(yè)內(nèi)人士看好，高級商住用房開發(fā)建設以其豐厚收益吸引了越來越多資金加入。為適應社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展要求，促進北京城市建設及經(jīng)濟發(fā)展，北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計劃利用首汽集團現(xiàn)有在北京市西城區(qū)月壇北街14號院場地開發(fā)建設包含高級寫字樓、高級住宅樓、商務公寓和多種隸屬配套設施在內(nèi)綜合性物業(yè)。首汽集團現(xiàn)有場地為首汽集團下屬6家企機關生產(chǎn)、生活和辦公場所，因為年久失修、設備陳舊，已無法繼續(xù)使用。經(jīng)請示，集團企業(yè)決定利用現(xiàn)有場地開發(fā)首汽大廈工程，現(xiàn)集團全權委托下屬單位首汽房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責本項目開發(fā)建設事宜。本項目原為首汽房地產(chǎn)企業(yè)和香港首業(yè)投資擬議合作開發(fā)綜合性項目，項目提議書及可行性匯報于1994年11月經(jīng)北京市計委京計基字[94]1401號文批復（見附件一）。因為合作港方未能推行合作協(xié)議約定，首汽房地產(chǎn)企業(yè)于己于1999年6月依據(jù)原協(xié)議條款向中國國際經(jīng)濟貿(mào)易仲裁委員會申請仲裁，并于同年9月取得了解散合作企業(yè)仲裁書。本著充足利用此項目用地土地價值，促進國有企業(yè)發(fā)展宗旨，首汽房地產(chǎn)企業(yè)計劃以企業(yè)自籌資金方法項目繼續(xù)開發(fā)此項目，并對原建設方案進行了調(diào)整。初步設計方案已由首全部計劃建設委員會辦公室和北京市城鎮(zhèn)計劃委員會以首規(guī)辦規(guī)字[1998]第061號文件及北京市城市計劃委員會下發(fā)審定設計方案通知書（-規(guī)審字-0399）；（見附件二）批復同意；2月市計委對首汽大廈項目可行性匯報進行了批復（京計商字[]第100號），二、本可行性研究匯報編制依據(jù)北京市旅游事業(yè)管理局《相關首汽集團月壇北街新建綜合業(yè)務樓立項請示》。2、北京市計劃委員會《相關首汽集團興建綜合業(yè)務樓項目提議書（代可行性研究匯報）批復》（京計商字[1996]第539號）。首全部計劃建設委員會辦公室和北京市城鎮(zhèn)計劃委員會《相關首業(yè)大廈初步設計批復》（首規(guī)辦規(guī)字[1998]第061號）。北京市城市計劃管理局《計劃設計條件通知書》（95）規(guī)條字12號。北京市城市計劃委員會下發(fā)審定設計方案通知書（-規(guī)審字-0399）；北京市計委《相關首汽大廈項目可行性匯報批復》（京計商字[]第100號）；國家及北京市相關房地產(chǎn)開發(fā)建設相關法律、法規(guī)

第二章項目基礎情況項目名稱首汽大廈（以下簡稱“本項目”）二、項目類型本項目為包含寫字樓、公寓及隸屬配套設施綜合性開發(fā)工程，項目建成后將深入滿足首城市場對寫字樓和高級住宅樓需要，為廣大用戶提供良好商住環(huán)境。建設地點本項目在北京市西城區(qū)月壇北街14號，現(xiàn)首汽集團生產(chǎn)、業(yè)務用房。（具體位置見附圖）建設單位背景單位名稱：北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊地址：北京市密云縣鼓樓東大街2號注冊資金：4000萬法定代表人：劉東才職務：總經(jīng)理為落實落實黨十四大相關深化改革加緊發(fā)展精神，立即使首全部汽車企業(yè)向社會主義市場經(jīng)濟經(jīng)營機制轉化，提升在市場競爭力，借改革春風和良好社會、投資環(huán)境，充足發(fā)揮首全部汽車企業(yè)資金、人才、場地等各方面優(yōu)勢，為北京現(xiàn)代化城市建設服務，經(jīng)北京市城鎮(zhèn)建設委員會[93]京建開安第037號文批復，首全部汽車企業(yè)于1993年2月成立了北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，注冊資金4000萬元。企業(yè)主營房地產(chǎn)開發(fā)及商品房銷售，兼營建筑材料、五金交電、機械設備、家俱、裝飾材料、制冷空調(diào)設備、房地產(chǎn)開發(fā)信息咨詢。企業(yè)成立六年來，首汽房地產(chǎn)企業(yè)不停發(fā)展壯大，現(xiàn)有土建、暖通、水電、監(jiān)理工程師等專業(yè)技術人員15人，建筑工程管理工程師8人。已開發(fā)和擬建項目有朝陽區(qū)新源里“世方豪庭”高級外銷公寓項目，總建筑面積130000平方米；三里屯寫字樓項目10000平方米；華嚴北里商品住宅項目27000平方米；月壇北街開發(fā)項目68000平方米。項目建設規(guī)模和內(nèi)容依據(jù)本項目標初步計劃，項目計劃建設用地面積12993平方米，計劃總建筑面積87800平方米，其中地上建筑為寫字樓、公寓和商務公寓，建筑面積共62800平方米；地下建筑為商業(yè)設施、地下停車場、自行車庫、健身房和其它配套設施，共25000平方米。項目建成后將成為集高級寫字樓、公寓、商務公寓、配套商業(yè)設施、物業(yè)管理服務等為一體多功效設施。各功效具體面積見下表：項目各功效區(qū)建筑面積表 單位：平方米功效區(qū)建筑面積1、寫字樓144202、公寓287003、商務公寓196804、隸屬配套設施25000累計87800容積率4.83綠化率26%項目總投資和資金起源計劃項目總投資為1.9億元人民幣，由本項目投資建設方北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金處理。

項目地點和建設條件項目地點本項目建設地點在北京市西城區(qū)月壇北街14號院，月壇北街和三里河東路交叉口東南側。用地北面為月壇北街，西側為三里河東路。項目計劃用地面積12993平方米，建筑基底面積5046平方米。依據(jù)相關專業(yè)部門進行調(diào)查，擬建項目占用位置氣象條件、地質情況、消防條件均符合國家相關規(guī)范。項目交通條件及自然條件項目建設用地東距二環(huán)路1公里；南距月壇南街0.5公里；西距釣魚臺國賓館1公里；北距阜外大街1公里。用地周圍有包含21、13、65路公共汽車等各類公共交通工具經(jīng)過，交通條件十分優(yōu)越。項目因為緊鄰國賓路和釣魚臺國賓館，周圍沒有工業(yè)生產(chǎn)工廠等空氣污染源，綠化和空氣質量良好。項目用地現(xiàn)實狀況和拆遷項目用地范圍內(nèi)現(xiàn)有建筑為首汽集團企業(yè)興建于五十年代初生產(chǎn)、業(yè)務用房，該建筑伴隨時間推移已經(jīng)破舊不堪，無保留價值，擬全部拆除，因為拆遷量較小，拆遷耗用資金和時間全部比較少，為項目順利建設奠定了良好基礎。四、建設條件1、土地使用權項目建設用地將由項目開發(fā)建設單位按國家和北京市相關土地有償使用相關要求，辦理土地批租手續(xù)。相關問題現(xiàn)在正在初步洽談協(xié)商之中，土地出讓金和期限以未來北京市土地管理部門和項目開發(fā)建設單位簽定土地出讓協(xié)議為準。市政配套條件本項目水、電、氣、熱、通訊、道路等市政基礎設施建設已由北京市各專業(yè)部門作出供給和計劃實施方案，市政管網(wǎng)線計劃方案已經(jīng)市計劃局綜合，伴隨項目標開發(fā)建設，多種市政條件將同時落實。具體情況以下：市政污水建設用地西側三里河東路已建有雨、污水分流系統(tǒng)，項目雨、污水排放分別排入三里河東路已建雨、污水管線。污水排入三里河東路現(xiàn)實狀況直徑1050毫米市政污水干線25號檢驗井，另在項目東側道路修建污水支線至項目用地南側向西接入三里河污水管。雨水排入三里河東路現(xiàn)實狀況直徑1000毫米雨水市政管線24號檢驗井，另在項目用地東側及南側修建雨水支線250米，分別向西排入干管。項目建筑室外排水按雨、污水分流設計，生活污水經(jīng)化糞池、含油污水經(jīng)隔油池排放、空調(diào)廢水排入雨水管、地下室排水設水泵提升。上水項目北側月壇北街現(xiàn)有直徑1200毫米上水管線，西側三里河路現(xiàn)有直徑400毫米上水管線。項目上水需在項目東側鋪設一條直徑300毫米上水管線，北和月壇北街現(xiàn)有直徑1200毫米上水管線、西和三里河路直徑400毫米上水管線溝通。熱力本項目用熱屬于石景山熱電廠供熱范圍，首汽集團企業(yè)為現(xiàn)實狀況用戶，項目供熱由項目西側三里河東路現(xiàn)有直徑500毫米供熱管線接引。電力本項目外電源引自阜城門外10千伏開閉站，開閉站電源為阜城門110千伏變電站，項目需鋪設雙路電纜線路2公里至建設用地，另需在用地范圍內(nèi)設電纜分界室一座。煤氣本項目煤氣氣源為月壇北小街現(xiàn)有直徑300毫米低壓煤氣管線，由該管線開口，在項目建設用地東側路新建直徑300毫米低壓管線，順路南沿至項目用地南邊線，由新建低壓管線開口向項目用地范圍內(nèi)引戶線。通訊本項目所在地電信設施屬于北京市市內(nèi)電話局茂林居局界，因為項目建設是首汽集團企業(yè)所在地拆遷改建，外部電信管線齊備，能夠不做通訊管線，但項目用地范圍內(nèi)通訊管道要由建設單位按實際需要重新鋪設。道路本項目外部道路交通組織利用項目建設用地北側月壇北街，西側三里河東路，并按計劃鋪設項目建設用地東側道路。內(nèi)部交通經(jīng)過內(nèi)部環(huán)路組織，按要求設置機動車地面、地下停車場和自行車庫。經(jīng)過上述分析，本項目用地范圍內(nèi)市政基礎設施可滿足使用要求。完備市政基礎設施為本項目標市政配套及項目建設發(fā)明了良好先天條件。第四章項目建設規(guī)模和內(nèi)容經(jīng)過綜合考慮市場需求、計劃條件、項目投資等原因，初步計劃本項目標計劃總建筑面積87800平方米，其中地上建筑即寫字樓、公寓和商務公寓建筑面積62800平方米，地下建筑包含商業(yè)設施、地下停車場、自行車庫、物業(yè)管理中心及其它隸屬配套設施建筑面積25000平方米。計劃標準建筑物將突出現(xiàn)代化特征，含有時代感，計劃標準為符合國家相關設計規(guī)范，建筑功效上除了滿足辦公、居民日常工作、居住、購物需要外，還須照料到現(xiàn)在大家對小區(qū)環(huán)境綠化美化強烈需求，加大綠化面積，發(fā)明優(yōu)美居住環(huán)境。建筑面積和設施項目開發(fā)建設方委托中國建筑技術發(fā)展研究中心設計院對項目制訂了初步計劃方案，土地使用情況以下：項目計劃各功效區(qū)占地、建筑面積單位：平方米內(nèi)容占地面積所占比重（%）建筑面積所占比重（%）人均占地面積（平方米/人）1、寫字樓1442016.42、公寓----2870032.73、商務公寓----1968022.44、隸屬設施----2500028.5累計1299310087800100．0三、使用功效配置和分區(qū)整個項目為一座地下3層，地上3層至21層綜合大廈，具體計劃見附圖，現(xiàn)將各功效區(qū)具體情況簡明介紹以下：公寓大廈A座為公寓，在項目用地南側，擬建一幢高層塔式結構住宅，建筑周圍部署綠地和環(huán)形道路，形成平靜優(yōu)美居住環(huán)境，總建筑面積28700平方米。（具體情況見計劃圖）商務公寓大廈B座為商務公寓，在用地東側，總建筑面積19680平方米。寫字樓C座為配置現(xiàn)代化管理、通信設施智能型寫字樓，在項目用地西北側，總建筑面積14420平方米。寫字樓和公寓實施全封閉式物業(yè)管理，沿月壇北街和三里河東路分別設出入口。4、配套商業(yè)設施為滿足項目內(nèi)用戶日常辦公和生活需要，大廈將于地下一層建設配套商業(yè)設施，包含商業(yè)、綜合服務和商務服務區(qū)，提供購物、洗衣、銀行、商務中心、郵政等服務。配套商業(yè)設施總建筑面積6700平方米，具體分配情況見下表：配套商業(yè)設施表單位：平方米內(nèi)容數(shù)量單位建筑面積小計1、商場1650065002、綜合服務部1200200累計----67005、物業(yè)管理中心項目開發(fā)建設單位將遵照北京市政府相關房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理相對獨立運作要求，經(jīng)過公開招標形式聘用管理規(guī)范、有一定實力專業(yè)化高水平物業(yè)管理企業(yè)負責建成后小區(qū)物業(yè)管理。物業(yè)管理將根據(jù)國家相關要求，本著獨立核實、自負盈虧標準，由物業(yè)管理企業(yè)自主經(jīng)營。物業(yè)管理中心在建筑物地下一層，總建筑面積600平方米，具體安排情況見下表：物業(yè)管理中心配置及面積表單位：平方米項目內(nèi)容建筑面積1物業(yè)管理辦公室3002衛(wèi)生站1003維修間1504公廁50累計600地下停車場為方便寫字樓和公寓樓內(nèi)用戶車輛停放，本項目建設單位計劃于大廈地下二、三層建設地下停車場，總建筑面積7600平方米，按每輛車占地25平方米估算，共可停放車輛342輛，加上露天停車場可提供149個停車位，完全能夠滿足停車需要。隸屬基礎設施大廈隸屬基礎設施計劃利用地下一層一部分進行建設，總建筑面積400平方米，關鍵用于住宅配電、供水、供暖、機電等設備安置。道路本項目用地內(nèi)道路系統(tǒng)設計為一級，因為用地面積有限，且住戶數(shù)不多，車行道按居住區(qū)組團級道路寬度設計，寬度為4米，全部為單行線，車流方向詳見道路系統(tǒng)分析圖。綠地本項目綠化系統(tǒng)由住宅樓周圍綠地和道路停車場綠化地組成。綠地面積3365平方米，能夠美化環(huán)境，也可作為住宅樓居民關鍵休閑活動場所，項目用地室外停車場地全部鋪砌草磚，并按6M*6M間距植樹。

物料消耗、供給及環(huán)境保護關鍵建筑材料依據(jù)項目初步計劃，該建設項目為集住宅樓、地下停車場、地下自行車庫、物業(yè)管理中心、配套商業(yè)設施為一體綜合性建筑，建筑結構為鋼筋混凝土結構，估計工程所需關鍵原材料為鋼材、水泥、木材等，依據(jù)初步設計計劃和該項目工程總體設計，所需建筑材料估算以下：項目三材用量表項目建筑面積（平方米）每建筑平方米所需材料需求總量1、鋼材（噸）878000.187802、水泥（噸）878000.3263403、木材(立方米)878000.18780關鍵設備鑒于市場競爭及面向二十一世紀項目經(jīng)營需要，本項目建設將在設備選型上遵照最好性能價格比標準，盡可能采取中國外優(yōu)異設備和設施，其所需關鍵設備以下：自動電梯消防設備應急發(fā)電設備通訊電話系統(tǒng)電視監(jiān)控保安系統(tǒng)防盜報警系統(tǒng)照明系統(tǒng)供暖系統(tǒng)物料供給項目所需原材料將大部分部采取中國原材料，所需設備在相同條件下將盡可能優(yōu)先選擇中國產(chǎn)品。因為項目建設現(xiàn)代化水平較高，需要進口部分材料和設備。本項目所需進口原材料、設備品種和數(shù)量待擴初方案審定后再定。依據(jù)現(xiàn)在中國外市場供給情況分析，本項目物料及設備供給不存在問題。城市基礎設施配套依據(jù)項目計劃，初步測算出市政基礎設施配套條件以下：用電容量按每建筑平方米用電40瓦測算，本項目用電量為2400千瓦。如同時利用系數(shù)采取0.9，則該項目最大電負荷能力為2160千瓦，如按容載比1：1.5選擇變壓器，需要功率為3240千伏安。給水量按公建用水綜合定額每日12.38升測算，該項目日平均用水量為1150立方米。用氣量項目用氣量初步測算為每日2178立方米。熱負荷按每建筑平方米每小時供暖量為60千卡測算，該項目每小時需供暖360萬千卡。以上所需水、電、熱等日用量需在正式計劃方案完成并和相關部門協(xié)調(diào)后確定。環(huán)境保護因為該項目建設內(nèi)容為寫字樓、住宅樓、地下停車場、配套商業(yè)設施，對環(huán)境污染較小，環(huán)境保護問題關鍵是生活污水、生活垃圾、噪音、汽車尾氣消納和處理，無其它污染源。從環(huán)境質量來看，該項目建設是比較適宜，項目建設過程中和建成后使用中將采取嚴格環(huán)境保護方法。具體環(huán)境保護方法以下：雨、污水項目排出污水關鍵起源為生活污水和雨水，為確保該項目排入城市下水道水中污染物達成《北京市水污染物排放標準》，項目排水采取“分流制”排放生活污水和雨水，生活污水經(jīng)過處理后再行排放。生活垃圾項目辦公樓、公寓產(chǎn)生生活垃圾納入該地域環(huán)衛(wèi)垃圾消納系統(tǒng)，將生活垃圾采取封閉式垃圾袋和垃圾箱分類搜集，由專門管理部門專設清潔人員，利用密閉垃圾筒運出，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運至垃圾處理廠和垃圾消納場處理。噪聲噪聲污染源關鍵是建筑物空調(diào)系統(tǒng)和電氣設備產(chǎn)生噪音，擬采取隔聲、隔震、銷聲方法，并優(yōu)先選擇低噪音設備。汽車尾氣汽車尾氣污染源關鍵來自地下停車場和露天停車場汽車尾氣排放，在車庫設計時將注意確保車庫有一定容積，進出汽車車道盡可能直、短，以縮短汽車進出庫時間，采取強制通風手段，車庫排風口設置在空氣流通地點。只要在全方面設計時注意環(huán)境保護各個步驟，如通風方法、通風量、通風口設計和廢氣凈化、分離等方面采取合理有效方法，汽車尾氣排放完全能夠達成國家要求廢氣排放標準。露天停車場汽車尾氣排放可經(jīng)過建筑物周圍綠化來減弱汽車尾氣污染。綠化、消防和人防綠化項目建設將使現(xiàn)有地面更多用于綠化，建筑物四面及建筑中央空地將開辟綠化區(qū)，形成中心花園和多個綠化帶，為辦公和居住提供優(yōu)美環(huán)境。2、消防項目整體建筑消防設計及放火分區(qū)按國家建筑設計防火規(guī)范考慮，主體建筑四面有消防通道，建筑物內(nèi)部各部分分別設置警報自動噴水系統(tǒng)。各防火分區(qū)之間將安裝防火墻、防火門、防火卷簾、密閉噴頭或防火水幕作為分隔設施。地下停車場按“汽車車庫設計防火規(guī)范”考慮消防設施，建筑物在不一樣方向設置疏散出口和緊急通道。3、人防根據(jù)國家人防設計要求，項目主體建筑將設置和地層平面相同地下室，地下室按人防工程設計要求，結合平時停放自行車等其它功效要求，本著“平戰(zhàn)結合”方針進行設計建設。

市場分析本項目標開發(fā)包含到房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營，現(xiàn)結合近期北京市房地產(chǎn)發(fā)展情況和本項目建設優(yōu)勢及市場前景分析以下：現(xiàn)在北京市房地產(chǎn)市場情況分析北京房地產(chǎn)市場經(jīng)過過去近十年發(fā)展，尤其是受近兩年來國家住房制度改革、北京城市建設發(fā)展和人民生活水至平日益提升推進，不管從規(guī)模或是水平上全部邁上了一個新臺階。1999年1月至９月，北京市房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資242.5億元，增加16.2％，較上月15.6％增加率提升0.6個百分點，連續(xù)三個月呈增加態(tài)勢。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全市投資比重為39.7％，較上年同期提升了3.5個百分點，對全市投資拉動作用深入加強。今年1—5月，本市房地產(chǎn)開發(fā)投資仍保持較高增加速度，累計完成投資124.2億元，增加19.0%，其中5月完成33.2億元；商品房開復工面積2743.5萬平方米，和上年同期持平；完工各類商品房97.6萬平方米，其中住宅73.1萬平方米，比上年同期分別增加33.7%和28.9%進入90年代以來，尤其是“九五”期間，本市住房制度改革各項政策相繼實施并取得了顯著成效。今年伴隨實物分房停止期限臨近，全市住宅建設主體由單位自建逐步轉向以開發(fā)商建設為主，促進了住宅建設發(fā)展。在商品住宅投資方面，1999年前三個季度，北京市商品住宅累計完成投資130.2億元，同比增加35.8％，占全市住宅投資比重為66.1％，提升了4.5個百分點；占全市房地產(chǎn)開發(fā)項目投資比重為53.7％，提升了7.7個百分點。其中前８個月累計完成商品住宅投資108.6億元，同比增加率長36.9％，占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重為52.9％，商品住宅投資占全市住宅投資比重達66.2％。進入，商品住宅投資深入加大，商品住宅投資現(xiàn)在已占全市住宅投資八成。截止到5月底，本市今年住宅建設完成投資86.6億元，開復工2368.7萬平方米，其中單位自建完成投資17.3億元，開復工558.1萬平方米;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資69.3億元,開復工1810.6萬平方米,比上年同期增加32.3%和6.7%,占全市住宅建設比重分別為80.0%和76.4%,比上年末提升了13.1個百分點和17.2個百分點。伴隨福利分房停止，商品住宅建設將在住宅建設中占主導地位。在房地產(chǎn)銷售方面，1999年１至3季度，全市累計銷售商品房屋153.5萬平米，同比下降10.6％，其中住宅131萬平方米，同比下降10.9％；辦公樓18.8萬平方米，增加49.6％；商業(yè)營業(yè)用房1.5萬平方米，增加1.8倍；其它用房2.2萬平方米，增加1.6倍。前８個月全市累計商品房銷售面積137.9萬平方米，為上年同期90.8％，其中商品住宅銷售面積115.2萬平方米，為上年同期82.7％。８月份月銷售商品房較上年同月下降8.9萬平方米，共銷售各類商品房17.9萬平方米，其中商品住宅16.5萬平方米，分別為上年同月92％和86.2％。商品房銷售下降和建設投資增加反差表明，全市房地產(chǎn)銷售處于較強買方市場，主動權在消費者手中。而大部分有購房意愿消費者購置力相對較弱及部分有購置能力消費者持幣觀望以待本市購房補助和公房上市具體政策出臺情況，則制約了現(xiàn)階段商品房銷售。今年以來，全市商品房銷售旺勢不減。因為經(jīng)濟適用房建設規(guī)模繼續(xù)擴大，新拆遷措施出臺，房屋拆遷由實物賠償改為貨幣賠償，本市商品房銷售市場從1999年4季度開始逐步升溫。1999年整年銷售544.4萬平方米,比1998年增加33.1%,凈增135.4萬平方米。進入，城近郊基礎設施建設項目開啟，危舊房拆遷改造繼續(xù)進行，商品房銷售有增無減。前5個月，全市累計銷售各類商品房162.0萬平方米，比上年同期增加1.8倍,凈增103.7萬平方米,相當于上年前10個月銷售量。在銷售全部商品房中，住宅面積達158.3萬平方米，其中當月實現(xiàn)銷售54.3萬平方米，分別比上年同期增加2.1倍和2.2倍。從總體上看，本市銷售面積遠大于同期完工面積，除可有效吸納近期上市商品房外，亦能加緊消化一部分空置商品房。在全市銷售面積中，銷售給個人有較大幅度增加，且比重上升，累計銷售給個人79.6萬平方米，增加29.6％，占全市銷售面積比重為51.9％，同比提升16.1個百分點。其中住宅79.1萬平方米，增加32.3％，占全市住宅銷售比重為60.4％，同比提升22.5個百分點。今年北京個人購置商品住宅激增,比重高達86.3%。個人購房能否立即開啟，是深化房改和以后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展關鍵。從本市情況看，個人購房已經(jīng)有效開啟，成為商品房銷售市場關鍵推進力。在今年前5個月銷售158.3萬平方米商品住宅中個人購置136.6萬平方米，比上年同期增加3.7倍，為商品住宅銷售86.3%，比重較上年同期上升28.7個百分點。其中，當月實現(xiàn)銷售50.7萬平方米，較上年同月增加5倍。今年初，市政府又確定興建、續(xù)建一批較大市政道路工程，如四環(huán)路貫通、廣安大街改擴建、中關村地域道路改造、德外大街改擴建、西外大街改造等，這些項目標開啟勢必拉動本市個人購房深入上升。依據(jù)各方面情況綜合分析，以后幾年內(nèi)全市房地產(chǎn)開發(fā)建設將深入發(fā)展。首先，從資金起源上看，本市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1999年到位資金266.5億元，再加上上年末結余資金97.4億元，累計到位資金363.9億元，和完成投資有12.1.4億元順差，在資金上有確保。其次，本年完成開發(fā)土地面積及三年新開工面積等指標均處于較高水平，依據(jù)歷史數(shù)據(jù)趨勢判定，北京市房地產(chǎn)開發(fā)仍含有一定發(fā)展?jié)摿Α?房地產(chǎn)市場發(fā)展良好，住宅銷售成倍增加。今年上六個月，全市銷售商品房229.8萬平方米，同比增加1.5倍；實現(xiàn)銷售額91.9億元，增加57.8%。其中，銷售住宅220.4萬平方米，增加1.9倍；實現(xiàn)銷售額83.6億元，增加1.4倍。銷售給個人住宅實現(xiàn)銷售額70.3億元，增加3.8倍，占商品住宅銷售額比重達成84.1%，比去年同期提升41.9個百分點，相當于消費品零售額1/10。表明本市住房消費和投資全方面開啟時期已經(jīng)到來，對加緊消費結構由“吃穿”向“住行”升級步伐意義重大。二、北京市房地產(chǎn)市場發(fā)展情況北京市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)經(jīng)過近十年蓬勃發(fā)展已日臻成熟。截止1999年底，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)５８５個，年末從業(yè)人員達３．５萬人；完成投資已占市固定資產(chǎn)投資比重為３５．６％，成為本市經(jīng)濟發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)之一。1999年以來受房改政策及國家為促進二級市場發(fā)展準許已購公房和經(jīng)濟適用房上市措施出臺，經(jīng)濟適用房大規(guī)模建設、廣大大市民迫切要求改善住房條件、銀行利率連續(xù)走低且國家激勵利用銀行按揭貸款購置商品房等原因推進，本市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持一定發(fā)展速度，走勢平穩(wěn)。投資主體數(shù)量改變不大但每個企業(yè)投資深入增加從開發(fā)規(guī)模上看，1999年上六個月末全市在建開發(fā)項目開發(fā)規(guī)模１０億元以上房地產(chǎn)企業(yè)５９家，較上年增加８家，總投資１７９２億元，較上年增加２6９億元，平均每個企業(yè)總投資由上年29.9億元上升到３０．４億元；共完成投資６４．７億元，同比增加１２．９％，占房地產(chǎn)投資比重為４７．９％。從實際完成投資上看，上六個月全市完成投資億元以上房地產(chǎn)企業(yè)26家，較上年增加２家，完成投資64.4億元，較上年增加17.8%，本市房地產(chǎn)投資比重為47.7％，上升了2.8個百分點。在26個企業(yè)中，內(nèi)資企業(yè)13家，完成投資29.3億元；港澳臺及外商投資企業(yè)13家，完成投資35.1億元。投資主體相對集中，在一定程度上帶全動了全市房地產(chǎn)投資增加，也有利于含有一定規(guī)模企業(yè)上規(guī)模、上水平，規(guī)范管理，發(fā)明品牌效應，有益于避免房地產(chǎn)開發(fā)一盤散沙，遍地開花和無序發(fā)展弊端。但政府相關部亦應提前考慮一批重大項目完工后，假如沒有大項目補充對年末乃至明年房地產(chǎn)投資規(guī)模及走勢產(chǎn)生影響。商品住宅投資占全市房地產(chǎn)投資50%以上1999年上六個月全市商品住宅投資70.8億元，同比增加41.4％，增幅上升16.3個百分點。商品住宅投資占全市房地產(chǎn)投資比重為52%，較上年增加11.4個百分點。和投資上升相適應，全市同期商品住宅開復工面積達1749.9萬平方米，增加37.2％，其中本年報開工268.5萬平方米，增加34.1％。商品住宅投資上升，開復工面積增加，首先是受宏觀政策導向影響；其次，作為企業(yè)經(jīng)營者面對較猛烈市場競爭仍投入如此大量資金，說明其對末來市場預期較高。項目經(jīng)營前景分析地點分析該項目用地建設地點在北京市西城區(qū)，項目建設用地東距二環(huán)路1公里；南距月壇南街0.5公里；西距釣魚臺國賓館1公里；北距阜外大街1公里。用地周圍有包含21、13、65路公共汽車等各類公共交通工具經(jīng)過，交通條件十分優(yōu)越。項目周圍基礎沒有工業(yè)生產(chǎn)等空氣污染源，綠化條件和空氣質量良好，是開發(fā)面向中國買家高級寫字樓和住宅適宜地點。需求和供給情況分析本項目所處月壇北街和三里河地域為國家行政機關和經(jīng)濟指揮機構集中地域，周圍散布著國家計委、財政部、中國科學院、國家中國貿(mào)易局，區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，人口較為密集，市政基礎設施完善，商業(yè)發(fā)達，萬方商場、京克窿超級市場、賽特購物中心、復興商業(yè)城、長安商場等各大商場距項目用地咫尺之遙，項目占地西面為玉淵潭公園，東面為月壇公園和月壇體育館，且周圍地域有多家賓館、飯店，服務設施較為完備。從地理位置上看本項目為北京市房地產(chǎn)開發(fā)銷售黃金地段之一，用地周圍交通、教育、商業(yè)設施齊全，地理條件十分優(yōu)越。經(jīng)營前景分析因為本項目所在地理位置優(yōu)越，該地域已成為北京市房地產(chǎn)開發(fā)燒點地域，周圍地域已建有北京金融街、萬通廣場、國賓花園、釣魚臺賓館等商住項目，形成了良好投資環(huán)境，十分適宜建設高級寫字樓、住宅和商業(yè)設施。依據(jù)上述分析，我們認為本項目自然、地理、交通條件全部十分優(yōu)越，各項配套設施齊全，開發(fā)方向符合市場需求，市場前景十分樂觀。

第七章投資估算和資金起源投資估算依據(jù)項目初步計劃方案，結合建設工程實際需要及國家和北京市相關政策要求，本項目標建設投資包含土地地價、前期工程費、建安工程費及向政府繳納多種稅費等?，F(xiàn)就相關投資分項說明以下：征地、拆遷費和土地出讓金依據(jù)國家和北京市相關要求，本項目所占用地應按國家和北京市政府相關部門要求辦理土地有償出讓手續(xù)。地價包含土地有償出讓金，市政配套費及四源費。因為本計劃還未確定，土地價格還未評定。同時計劃該項目用地存在拆遷問題，也要支付一定費用。經(jīng)參考臨近同類開發(fā)用地價格水平，本匯報暫按共需繳納7200萬元人民幣估算。前期工程費包含三通一平、土地勘探、建筑計劃設計等費用，按380萬元估算。建安工程費依據(jù)初步估算，項目建建安工程費共需投資10100萬元。設計施工管理稅費這部分費用包含施工執(zhí)照費、預算檢驗費、投招標管理費、質量監(jiān)督費、完工圖費、建材發(fā)展基金等，累計約300萬元。市政公用設施費依據(jù)初步估算市政公用設施費累計200萬元?；I建期管理費和銷售費用因為該項目在籌建期內(nèi)將進行預售，需要支出籌建期管理費和銷售費用估計為450萬元。創(chuàng)辦費和不可預見費計劃項目籌建期內(nèi)創(chuàng)辦費、不可預見費計劃為378萬元。經(jīng)過以上分析，歸納出本項目標總投資估算為19，000萬元人民幣，具體情況以下表：項目投資估算表單位：人民幣萬元序號項目金額1征地、拆遷費和土地出讓金7，2002前期工程費3803建安工程費10，1004設計施工費3005市政公用設施費2006籌建期管理費和銷售費4507創(chuàng)辦費和不可預見費370累計19，000以上投資估算應在項目計劃、設計同意后再做具體測算。資金起源本項目開發(fā)建設所需資金將全部由開發(fā)建設單位北京市首汽房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌處理。

建設方法和建設進度建設方法為把本項目建設成為北京市一流高級寫字樓和住宅樓工程，本項目擬聘用中國著名設計師進行方案計劃及初步設計，由中國建筑設計院進行施工圖設計，同時機電設施、內(nèi)裝修及營業(yè)設備均由含有多年經(jīng)驗顧問提供咨詢服務。項目標建設施工將根據(jù)北京市相關工程招標要求，以中國競爭招標方法，選擇中國建筑施工企業(yè)組織施工。為確保工程質量，工程建設采取施工監(jiān)理方法進行，聘用有名望、有資質、管理規(guī)范工程監(jiān)理單位配合北京市建設工程質量監(jiān)督總站進行具體工程質量監(jiān)督檢驗工作。建設進度計劃項目建設期為3年，努力爭取在10月前建成，具體計劃以下：11月前完成項目可行性匯報編制和報批工作；完成計劃方案調(diào)整和報批工作。12月前和相關部門協(xié)調(diào)，制訂市政配套方案；辦理土地有償出讓手續(xù)，領取國有土地使用證；進行拆遷工作，完成三通一平；進行地質勘探和工程各項前期準備工作；完成工程施工圖設計；選定施工單位，完成多種開工手續(xù)，項目開工建設；3月前辦理商品房預售許可證；完成項目銷售推廣策劃，開始預售工作；10月前進行建安工程施工，包含基礎工程和結構工程建設；隨工程進度進行設備安裝、調(diào)試、驗收；建筑物內(nèi)外裝飾、裝修配套進行環(huán)境和綠化工程；隨工程進度進行維修停車樓設備采購、安裝；10月前進行項目完工驗收工作；完成市政配套和綠化等室外工程；完成物業(yè)管理前期籌備工作；4）項目全方面完工交付使用。

項目財務分析基礎經(jīng)濟參數(shù)營業(yè)收入本項目營業(yè)收入起源于寫字樓和公寓銷售收入及商務公寓租金收入等項內(nèi)容。寫字樓和公寓銷售收入估計項目自開發(fā)建設期開始展開寫字樓和公寓預售，在項目建設完工后完成全部銷售工作。在項目建設期中可完成銷售全部建筑面積30%左右，將完成銷售建筑面積40%左右，其它將在12月之前全部售完。因為本項目建成后能夠提供優(yōu)越地理位置和優(yōu)美商住條件，估計寫字樓和公寓平均售價在每平方米12，000元左右，具體每十二個月銷售收入情況估計以下表所表示：寫字樓和公寓銷售收入估算表單位：人民幣萬元公寓租金收入項目標商務公寓將用于出租經(jīng)營，按平均租金120元/年/平米估算，每十二個月租金收入約為2834萬元。營業(yè)收入?yún)R總表單位：人民幣萬元項目\年份1、寫字樓公寓銷售收入14230189731552300000002、公寓租金收入28342834283428342834283428343、其它收入200200200200200200200累計1432018973155