2022物業(yè)管理師【2022年物業(yè)管理師《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》試題及答案(卷二)】

2022物業(yè)管理師【2022年物業(yè)管理師《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》

試題及答案（卷二）】

2022年物業(yè)管理師《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》試題及答案（卷二）物業(yè)管理

工作的移交物業(yè)管理工作的移交既涉及國家政策法規(guī)，又涉及物業(yè)管理

各方的權(quán)益，還直接影響到物業(yè)管理活動能否正常運(yùn)行，因此，物業(yè)管

理工作的移交是物業(yè)管理操作中一個重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理工作的移交必

須在完成承接查驗(yàn)的前提下，在不同的主體之間進(jìn)行。移交工作分為三

種情況;一是由建設(shè)單位將新建物業(yè)移交給物業(yè)管理企業(yè);二是在業(yè)主大

會選聘新的物業(yè)管理企業(yè)并訂立物業(yè)服務(wù)合同后，由業(yè)主大會或者物業(yè)產(chǎn)

權(quán)單位將物業(yè)移交給物業(yè)管理企業(yè)；三是在物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會或者

物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位終止物業(yè)服務(wù)合同、退出物業(yè)管理項(xiàng)目的同時，由物業(yè)管

理企業(yè)向業(yè)主大會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位移交或者交接物業(yè)。

一、新建物業(yè)的移交（一）移交雙方在新建物業(yè)的移交過程中，移交方

為該物業(yè)的開辟建設(shè)單位，承接方為物業(yè)管理企業(yè)。雙方應(yīng)簽訂前期物

業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)單位應(yīng)按照國家相關(guān)規(guī)定的要求，及時完整地提供物

業(yè)有關(guān)資料并做好移交工作；物業(yè)管理企業(yè)也必須嚴(yán)肅認(rèn)真地做好承接

工作。

（二）移交內(nèi)容移交的物業(yè)資料包括：產(chǎn)權(quán)資料，竣工驗(yàn)收資料，設(shè)計(jì)、

施工資料，機(jī)電設(shè)備資料。物業(yè)保修和物業(yè)使用說明資料，業(yè)主資料。

移交的對象包括：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)清單（如房屋建

筑清單、共用設(shè)施設(shè)備清單、園林綠化工程清單、公共配套設(shè)施清單等）。

建設(shè)單位應(yīng)按照有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定，向物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理用房。

二、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時管理工作的移交物業(yè)服務(wù)合同或者前期物業(yè)

服務(wù)合同的終止，將導(dǎo)致提供物業(yè)管理服務(wù)的主體發(fā)生變化，物業(yè)管

理機(jī)構(gòu)發(fā)生更迭，與此同時，在相關(guān)方之間會發(fā)生物業(yè)管理的移交行

為。

（一）移交雙方物業(yè)管理機(jī)構(gòu)發(fā)生更迭時管理工作的移交包括：原有物

業(yè)管理機(jī)構(gòu)向業(yè)主大會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位移交；業(yè)主大會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)

單位向新的物業(yè)管理企業(yè)移交。前者的移交方為該物業(yè)的原物業(yè)管理

機(jī)構(gòu)，承接方為業(yè)主大會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位；后者的移交方為業(yè)主大

會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位，承接方為新的物業(yè)管理企業(yè)。

（二）移交內(nèi)容1.物業(yè)資料（1）物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、綜合竣工驗(yàn)收資料、施

工設(shè)計(jì)資料、機(jī)電設(shè)備資料等。

（2）業(yè)主資料包括：1）業(yè)主入住資料，包括入住通知書、入住登記表、

身份證復(fù)印件、相片；2）房屋裝修資料，包括裝修申請表、裝修驗(yàn)收表、

裝修圖紙、消防審批、驗(yàn)收報(bào)告、違章記錄等。

（3）管理資料包括：各類值班記錄、設(shè)備維修記錄、水質(zhì)化驗(yàn)報(bào)告等給

類服務(wù)質(zhì)量的原始記錄。

（4）財(cái)務(wù)資料包括：固定資產(chǎn)清單、收支賬目表、債權(quán)債務(wù)移交清單、

水電抄表記錄及費(fèi)用代手代繳明細(xì)表、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳明細(xì)表、維修資

金使用審批資料記錄、其他需移交的各類憑證表格清單。

（5）合同協(xié)議書，指對內(nèi)對外簽訂的合同、協(xié)議原件。

⑹人事檔案資料，指雙方允許移交留用的在職人員的人事檔案、培訓(xùn)、

考試記錄等。

（7）其他需要移交的資料。

資料移交應(yīng)按資料分類列出目錄，根據(jù)目錄名稱、數(shù)量逐一清點(diǎn)是否相

符完好，移交后雙方在目錄清單上蓋章、簽名。

2.物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備管理工作的交接（1）房屋建造工程共

用部位及共用設(shè)施設(shè)備，包括消防一、電梯、空調(diào)、給水排水、供配電等

機(jī)電設(shè)備及附屬配件，共用部位的門窗，各類設(shè)備房、管道井、公共門

窗的鑰匙等；⑵共用配套設(shè)施，包括環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施（垃圾桶、箱、車等）、

綠化設(shè)施、公共秩序與消防安全的管理設(shè)施（值班室、崗?fù)ぁ⒈O(jiān)控設(shè)施、

車輛道閘、消防配件等）、文娛活動設(shè)施（會所、游泳池、各類球場等）；（3）

物業(yè)管理用房，包括辦公用房、活動室、員工宿舍、食堂（包括設(shè)施）、

倉庫等。

停車場、會所等需要經(jīng)營許可證和資質(zhì)的，移交單位應(yīng)協(xié)助辦理變更手

續(xù)。

3.人、財(cái)、物的移交或者交接（1）人員。在進(jìn)行物業(yè)管理移交時，有可能

會有原物業(yè)管理機(jī)構(gòu)在本項(xiàng)目任職人員的移交或者交接，承接物業(yè)的管理

企業(yè)應(yīng)與移交方進(jìn)行友好商議，雙方達(dá)成共識，。

（2）財(cái)務(wù)。移交雙方應(yīng)做好財(cái)務(wù)清結(jié)、資產(chǎn)盤點(diǎn)等相關(guān)移交準(zhǔn)備工作。

移交的主要內(nèi)容包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)、維修資金、業(yè)主各類押金、停車費(fèi)、

欠收款項(xiàng)、代收代繳的水電費(fèi)、對付款項(xiàng)、債務(wù)等。

（3）物質(zhì)資產(chǎn)。物質(zhì)資產(chǎn)包括建設(shè)單位提供和以物業(yè)服務(wù)費(fèi)購置的物質(zhì)

資產(chǎn)等，主要有辦公設(shè)備、交通工具、通信器材、維修設(shè)備工具、備品

備件、衛(wèi)生及綠化養(yǎng)護(hù)工具、物業(yè)管理軟件、財(cái)務(wù)軟件等。

（三）辦理交接手續(xù)同新建物業(yè)的物業(yè)管理移交一樣，原物業(yè)管理企業(yè)

退出后的物業(yè)管理移交也應(yīng)該辦理交接手續(xù)。交接手續(xù)涉及建設(shè)單位、

原物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會、行業(yè)主管部門、新進(jìn)入的物業(yè)管理企業(yè)

等。在辦理交接手續(xù)時應(yīng)該注意以下幾個主要方面：（1）對物業(yè)及共用

配套設(shè)施設(shè)備的使用現(xiàn)狀作出評價，真實(shí)客觀地反映房屋的完好程度；

（2）各類管理資產(chǎn)和各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)辦理移交，對未結(jié)請的費(fèi)用（如業(yè)主拖欠

物業(yè)服務(wù)費(fèi)）應(yīng)明確收取、支付方式；（3）確認(rèn)原有物業(yè)管理企業(yè)退出或者

留下人員名單；（4）提出遺留問題的處理方案。

（四）注意事項(xiàng)（1）明確交接主體和次序。此類物業(yè)的物業(yè)管理工作移交

是原物業(yè)管理機(jī)構(gòu)將物業(yè)管理工作移交給該物業(yè)的業(yè)主大會或者物業(yè)產(chǎn)

權(quán)單位之后，再由業(yè)主大會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位將物業(yè)管理工作移交給準(zhǔn)備

接管的物業(yè)管理企業(yè)，而不是原物業(yè)管理機(jī)構(gòu)向準(zhǔn)備承接的物業(yè)管理企

業(yè)直接移交。雖然在具體移交工作中可合并進(jìn)行，但要分清晰移交的主

體及責(zé)任。

(2)各項(xiàng)費(fèi)用和資產(chǎn)的移交、共用配套設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的接管、承接時

的物業(yè)管理運(yùn)作銜接是物業(yè)管理工作移交中的重點(diǎn)和難點(diǎn)，承接單位應(yīng)

盡量分析全面，考慮周全、以利交接和今后工作的開展。

(3)如承接的部份物業(yè)項(xiàng)目還在保修期內(nèi)，承接單位應(yīng)與建造單位、移

交單位共同簽訂移交協(xié)議，明確具體的保修項(xiàng)目、負(fù)責(zé)保修的單位及聯(lián)

絡(luò)方式、保修方面遺留問題的處理情況，并在必要時提供原施工或者采購

合同中關(guān)于保修的相關(guān)條款文本。

(4)在物業(yè)管理移交工作中，對物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備存在的問

題不易全部發(fā)現(xiàn)，難免存在遺漏，因此在簽訂移交協(xié)議或者辦理相關(guān)手續(xù)

時應(yīng)注意做出相關(guān)安排，便于在后續(xù)工作中能妥善解決發(fā)現(xiàn)的問題。

設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)管理(一)設(shè)備的檢查設(shè)備的檢查就是對其運(yùn)行情況、

工作性能、磨損程度進(jìn)行檢查和校驗(yàn)，通過檢查可以全面掌握設(shè)備技術(shù)

狀況的變化和劣化程度，針對檢查發(fā)現(xiàn)的問題，改進(jìn)設(shè)備維修工作，提

高維修質(zhì)量和縮短維修時間。

按檢查時間的間隔，通常分為日常檢查和定期檢查：日常檢查是操作

人員每天對設(shè)備進(jìn)行的檢查，在運(yùn)行值班巡視中實(shí)施;定期檢查是在操作

人員參加下，由技術(shù)人員按計(jì)劃定期對設(shè)備進(jìn)行的檢查，屬定期維護(hù)保

養(yǎng)內(nèi)容。

(二)設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測分為停機(jī)監(jiān)測和不停機(jī)監(jiān)測(又

稱在線監(jiān)測)，是在設(shè)備運(yùn)行使用過程中通過相關(guān)的儀器儀表所指示的參

數(shù)，直接或者間接地了解掌握設(shè)備的運(yùn)行情況和設(shè)備自身狀態(tài)。設(shè)備的狀

態(tài)監(jiān)測應(yīng)根據(jù)不同的檢測項(xiàng)目采用不同的方法和儀器，通常采用的方法

有直接檢測、絕緣性檢測、溫度檢測、振動和噪聲檢測、泄漏檢測、裂

紋檢測和腐蝕檢測等。

（三）定期預(yù)防性試驗(yàn)對動力設(shè)備、壓力容器、電氣設(shè)備、消防設(shè)備等

安全性要求較高的設(shè)備，應(yīng)由專業(yè)人員按規(guī)定期限和規(guī)定要求進(jìn)行試驗(yàn)，

如耐壓、絕緣、電阻等性能試驗(yàn)，接地、安全裝置、負(fù)荷限制器、制動

器等部件試驗(yàn)，發(fā)機(jī)電啟動、消防報(bào)警、水泵啟動，管道試水等系統(tǒng)試

驗(yàn)。通過試驗(yàn)可以及時發(fā)現(xiàn)問題，消除隱患，安排修理。

（四）設(shè)備故障診斷技術(shù)在設(shè)備運(yùn)行中或者基本不拆卸的情況下，采用先

進(jìn)的信息采集、分析技術(shù)掌握設(shè)備運(yùn)行狀況，判定產(chǎn)生故障的原因、部

位，預(yù)測、預(yù)報(bào)設(shè)備未來狀態(tài)的技術(shù)，稱為故障診斷技術(shù)。設(shè)備診斷技

術(shù)是預(yù)防維修的基礎(chǔ)，目前應(yīng)用中的技術(shù)手段主要是紅外線溫度檢測、

潤滑油品化學(xué)分析、噪聲與振動頻譜分析、超聲與次聲波檢測以及計(jì)算

機(jī)專家分析與故障診斷系統(tǒng)等。

設(shè)備故障診斷技術(shù)在設(shè)備綜合管理中具有重要的作用，主要表現(xiàn)在：（1）

它可以監(jiān)測設(shè)備狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)異常狀況，防止突發(fā)故障和事故的發(fā)生，建

立維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，開展預(yù)防性維修和改善性維修；（2）較科學(xué)地確定設(shè)備修理

間隔期和內(nèi)容；（3）預(yù)測零件壽命，搞好備件管理。

、專項(xiàng)維修資金的概念與來源專項(xiàng)維修資金由業(yè)主或者物業(yè)使用人交

納，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、

改造。專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，物業(yè)管理單位的管理和使用屬于代管

性質(zhì)。專項(xiàng)維修資金的來源主要有以下幾個方面。

（一）法規(guī)規(guī)定的費(fèi)用按照建設(shè)部、財(cái)政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)

備維修基金管理辦法》（建住房口998]213號）的規(guī)定，在銷售商品房時，

購房者應(yīng)當(dāng)按購房款2%~3%的比例向售房單位繳交維修資金。在出售公

房時，售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于

售房20%,高層住宅不低于售房款的30%,該部份專項(xiàng)維修資金屬售房單

位所有。

（二）物業(yè)服務(wù)費(fèi)結(jié)轉(zhuǎn)的費(fèi)用物業(yè)服務(wù)費(fèi)在運(yùn)行中可能產(chǎn)生結(jié)余，如果

在連續(xù)幾年或者年度浮現(xiàn)較大數(shù)額的結(jié)余時，除可在管理預(yù)算中調(diào)整外，

也可經(jīng)業(yè)主大會同意設(shè)定一定比例納入專項(xiàng)維修資金。

（三）業(yè)主大會中決定分?jǐn)偟馁M(fèi)用根據(jù)物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)的需要，在大、中

修和更新改造費(fèi)用不足時，由業(yè)主大會決定向全體業(yè)主續(xù)籌的資金。

（四）業(yè)主共有物業(yè)的收益物業(yè)區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，有

些可以用來經(jīng)營，獲得收益，經(jīng)業(yè)主大會允許，可將收入的一部份納入

專項(xiàng)維修資金。

（五）社會捐贈或者政府撥款的費(fèi)用由社會各界捐贈或者政府根據(jù)某種情況

撥付的費(fèi)用。

二、專項(xiàng)維修資金的管理專項(xiàng)維修資金屬全體業(yè)主共同所有，專項(xiàng)用

于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。

由于其所有權(quán)及使用的特殊性，房地產(chǎn)主管部門或者其指定機(jī)構(gòu)、開辟企

業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的專項(xiàng)維修資金不計(jì)征營業(yè)稅。

專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)在銀行專戶存儲，?？顚Ｓ?。為了保證專項(xiàng)維修資金

的安全，在維修資金浮現(xiàn)閑置時，除可用于購買國債或者用于法律、法

規(guī)規(guī)定的其他范圍外，嚴(yán)禁挪作它用。在業(yè)主大會成立前，專項(xiàng)維修資

金的使用由售房單位委托的管理單位提出使用計(jì)劃，經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政

主管部門審核后劃撥。業(yè)主大會成立后，維修資金的使用由物業(yè)管理企

業(yè)提出年度使用計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主大會審定后實(shí)施。在物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生更

迭時，代管的維修資金賬目經(jīng)業(yè)主大會審核無誤后，應(yīng)當(dāng)辦理賬戶轉(zhuǎn)移

手續(xù)。賬戶轉(zhuǎn)移手續(xù)應(yīng)當(dāng)自雙方簽字蓋章之日起十日內(nèi)送當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行

政主管部門和業(yè)主委員會備案。在業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，結(jié)余維修資

金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時過戶。因房屋拆遷或者其他原因造成住

房滅失的，維修資金代管單位應(yīng)當(dāng)將維修資金賬面余額按業(yè)主個人繳交

比例退還給業(yè)主。

客戶關(guān)系管理(CustomerRelationshipManagement,CRM)是一種旨在

改善企業(yè)與客戶之間關(guān)系的新型管理機(jī)制。客戶關(guān)系管理理念正是基于

對客戶的尊重，要求企業(yè)完整的認(rèn)識整個客戶生命周期，提高員工與客

戶接觸的效率和客戶的反饋率。工商業(yè)企業(yè)中得到極其廣泛的應(yīng)用。通

過客戶關(guān)系管理，企業(yè)一方而通過提供更快捷和更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)吸引和保

持客戶，另一方面通過對業(yè)務(wù)流程的全面管理降低企業(yè)成本。

物業(yè)管理公司屬于服務(wù)性行業(yè)，提供服務(wù)商品，其客戶就是業(yè)主或者非業(yè)

主使用人。物業(yè)管理公司在其經(jīng)營、管理和服務(wù)的過程中，不可避免與

業(yè)主或者非業(yè)主使用人產(chǎn)生極其復(fù)雜的關(guān)系。因此，實(shí)施客戶關(guān)系管理對

物業(yè)管理公司有關(guān)至關(guān)重要的意義。

實(shí)施客戶關(guān)系管理的必要性（一）、物業(yè)管理公司提供的服務(wù)，具有很

多不同于有形商品的特征。這些特征要求物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)實(shí)施客戶關(guān)

系管理：1、服務(wù)的無形性。服務(wù)的無形性有兩個層次：一、服務(wù)的形

式及組成元素?zé)o形性;二、使用服務(wù)后的利益的無形性。無形性使得物業(yè)

管理公司必須依靠業(yè)主的反饋才干更加全面的認(rèn)識本公司的服務(wù)。實(shí)施

客戶關(guān)系管理能夠使物業(yè)管理公司清晰的認(rèn)識本公司運(yùn)營狀況，從而為

公司的經(jīng)營管理提供客觀的依據(jù)。

2、服務(wù)的相連性。服務(wù)的生產(chǎn)過程和消費(fèi)過程是同時進(jìn)行的，也就是

說，服務(wù)人員提供服務(wù)的時刻，也正是客戶消費(fèi)服務(wù)的時刻，二者在時

間上不可分離。因此在服務(wù)的過程中消費(fèi)者和生產(chǎn)者必須直接發(fā)生聯(lián)系。

3、服務(wù)的易變性。易變性是指服務(wù)的構(gòu)成成份及其質(zhì)量水平時常變化，

很難統(tǒng)一界定。服務(wù)行業(yè)是以“人”為中心的產(chǎn)業(yè)，由于人類個性的存

在，使得對于服務(wù)的質(zhì)量檢驗(yàn)很難采用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。一方面，由于服務(wù)

人員自身的素質(zhì)的影響，即使統(tǒng)一服務(wù)人員提供的服務(wù)水平也可能有不

同的水平;另一方面，由于客戶本身的因素也直接的影響到服務(wù)的質(zhì)量和

效果。

4、服務(wù)的時間性。由于服務(wù)的無形性及服務(wù)的生產(chǎn)和消費(fèi)同時進(jìn)行，

使得服務(wù)不可能像有形的消費(fèi)品一樣儲存起來。固然服務(wù)的各種設(shè)備可

能事先準(zhǔn)備好，但生產(chǎn)出來的服務(wù)如果不被消費(fèi)掉，就會造成損失（如酒

店客房的空房間、餐廳的坐位等），也就是說，物業(yè)管理生產(chǎn)的目的就是

為了業(yè)主的消費(fèi)，故生產(chǎn)必須有針對性，根據(jù)業(yè)主在某一特定時刻的需

要生產(chǎn)，取決產(chǎn)品的供求不平衡問題，這樣，避免造成成本的浪費(fèi)和報(bào)

失。

（二）、實(shí)施客戶關(guān)系管理是提高服務(wù)質(zhì)量的客觀要求。服務(wù)質(zhì)量并不完

全由企業(yè)本身來決定，而同客戶的感受有很大的關(guān)系。即使被企業(yè)認(rèn)為

符合高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，也可能不為客戶所喜歡和接受。因此，可以認(rèn)為服

務(wù)質(zhì)量是一個主觀范疇，它取決于客戶對服務(wù)的預(yù)期質(zhì)量與其實(shí)際感受

的服務(wù)水平（體驗(yàn)質(zhì)量）的對照。即客戶的滿意程度。

有的學(xué)者經(jīng)過研究發(fā)現(xiàn)，客戶在評價服務(wù)質(zhì)量時主要從十個標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行考

慮，即可感知性、可靠性、反應(yīng)性、勝任能力、友愛、可信性、安全性、

易于接觸、易于溝通能以及對消費(fèi)者的理解程度。而要了解這些方面，

客戶關(guān)系管理應(yīng)該是最有力的管理技術(shù)和實(shí)現(xiàn)手段。

總之，業(yè)主需求是物業(yè)管理公司利潤的源泉，物業(yè)管理公司提供服務(wù)的

過程就是業(yè)主消費(fèi)的過程，服務(wù)質(zhì)量的測定也有賴于業(yè)主的評價。因此，

物業(yè)管理公司實(shí)施客戶關(guān)系管理勢在必行。

物業(yè)管理企業(yè)的成本費(fèi)用和稅費(fèi)(一)物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)成本的內(nèi)容

物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)成本包括直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)和間接費(fèi)用等。

(1)直接人工費(fèi)包括物業(yè)管理企業(yè)中直接從事物業(yè)管理活動的人員的工

資、獎金及職工福利費(fèi)等。

(2)直接材料費(fèi)包括物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材

料、輔助材料、燃料和動力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等的

費(fèi)用。

(3)間接費(fèi)用包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎金及職工

福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)及修理費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、

郵電通信費(fèi)、租賃費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、綠化維護(hù)費(fèi)、

低值易耗品攤銷及其他費(fèi)用等。

(二)物業(yè)管理企業(yè)成本費(fèi)用的管理實(shí)行一級成本核算的物業(yè)管理企

業(yè)，可不設(shè)間接費(fèi)用，有關(guān)支出直接計(jì)入管理費(fèi)用。

物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管轄物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備支付的有償費(fèi)用計(jì)人營業(yè)成

本，支付的物業(yè)管理用房有償使用費(fèi)計(jì)入營業(yè)成本或者管理費(fèi)用。

物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，計(jì)入遞延資

產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)霠I業(yè)成本或者管理費(fèi)用中。

物業(yè)管理企業(yè)可以于年度終了時，按照年末應(yīng)收取賬款余額的0.3%^

0.5%計(jì)提壞賬準(zhǔn)備金，計(jì)入管理費(fèi)用。企業(yè)發(fā)生的壞賬損失，沖減壞賬

準(zhǔn)備金;收回已核銷的壞賬，增加壞賬準(zhǔn)備金。不計(jì)提取壞賬準(zhǔn)備金的物

業(yè)管理企業(yè)，其所發(fā)生的壞賬損失，計(jì)入管理費(fèi)用；收回已核銷的壞賬，

沖減管理費(fèi)用。

（三）物業(yè)管理企業(yè)其他業(yè)務(wù)支出的內(nèi)容及管理物業(yè)管理企業(yè)其他業(yè)務(wù)

支出是指企業(yè)從事其他業(yè)務(wù)活動所發(fā)生的有關(guān)成本和費(fèi)用支出。物業(yè)管

理企業(yè)支付的商業(yè)用房有償使用費(fèi)，計(jì)入其他業(yè)務(wù)支出。企業(yè)對商業(yè)用

房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，計(jì)人遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期

攤?cè)肫渌麡I(yè)務(wù)支出。

（四）物業(yè)管理企業(yè)稅費(fèi)的管理物業(yè)管理的稅金和費(fèi)用包括流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的

營業(yè)稅及附加，收益環(huán)節(jié)的所得稅等。

物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、專項(xiàng)維修資金、

房租的行為，屬于營業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，不計(jì)征營

業(yè)稅，但對從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅。

綠化管理的要求（一）基本要求（1）保持植物正常生長。應(yīng)加強(qiáng)對植物

病蟲害、水肥的管理，保證病蟲害不泛濫成災(zāi)，確保植物正常生長，沒

有明顯的生長不良現(xiàn)象。

（2）加強(qiáng)枯枝黃葉的清理及綠化保潔工作。為了保證小區(qū)環(huán)境整潔及安

全，應(yīng)及時清除園林植物的枯枝黃葉，對園林綠地范圍進(jìn)行清掃保潔，

每年要對大喬木進(jìn)行清理修剪，清除枯枝。在災(zāi)害天氣來臨前還應(yīng)巡視

所轄物業(yè)園林樹木，防止其對業(yè)主、物業(yè)使用人造成潛在危害。

（3）及時對妨礙業(yè)主、物業(yè)使用人活動的綠化植株進(jìn)行改造，減少人為

麟豐樂對綠化造成的危害。如對交通道路行道樹進(jìn)行適當(dāng)修剪，對因設(shè)計(jì)

不合理而造成的對居民正常生活有明顯影響的園路分布進(jìn)行合理化改

造。這樣既方便業(yè)主、物業(yè)使用人，也減輕物業(yè)公司綠化補(bǔ)種的壓力。

（4）創(chuàng)建社區(qū)環(huán)境文化，加強(qiáng)綠化保護(hù)宣傳。要對主要花木進(jìn)行掛牌宣

傳，注明其植物名、別名、學(xué)名、科屬、原產(chǎn)地、生長習(xí)性等方面的知

識。引導(dǎo)業(yè)主主動參預(yù)綠化管理，使綠化管理達(dá)到事半功倍的效果。

（二）針對性要求除綠化的基本要求外，還應(yīng)根據(jù)物業(yè)的不同特點(diǎn)和要

求實(shí)施針對性管理。

1.酒店及會所綠化（1）合理劃分工作范圍由于酒店、會所綠化管理工

作內(nèi)容較多，技術(shù)要求較高，為了提高工作效率及工作質(zhì)量，可根據(jù)綠

化員工的技術(shù)特長進(jìn)行合理的工作范圍劃分。如將綠化工人分為插花組、

機(jī)動組、生產(chǎn)組及酒店（會所）植物管養(yǎng)組等。

（2）靈便調(diào)整工作時間為了不對客人的活動造成影響，酒店或者會所的綠

化布置、養(yǎng)護(hù)工作應(yīng)在客人到