房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理措施

房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理措施建設(shè)工程項目由于工期長、投資大，參與主體多，組織關(guān)系復(fù)雜，在實施過程中不確定性因素很多。因而，房地產(chǎn)開發(fā)商在項目實施過程的各個階段將面臨各種風(fēng)險，風(fēng)險管理實質(zhì)上是一個降低風(fēng)險負面影響的決策過程，該決策過程包括識別、估計與評價、處理及后評價幾個階段。本文主要介紹某一房地產(chǎn)開發(fā)項目中風(fēng)險管理及控制措施等內(nèi)容。標簽：房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理措施一、風(fēng)險管理概述風(fēng)險管理一般包括風(fēng)險規(guī)劃、鑒別、評估、評價、監(jiān)控、對策等過程，針對這一過程就應(yīng)考慮如何有效地控制和處理風(fēng)險，選擇應(yīng)采取的各種避免損失和控制損失的對策，分析各對策的成本及后果，各房地產(chǎn)開發(fā)公司根據(jù)自身的經(jīng)濟狀況及風(fēng)險管理的總方針和特定目標，確定各種對策的最佳組合，達到以最小費用開支獲得最大安全效果的目的。二、風(fēng)險1、該項目投資前風(fēng)險規(guī)避不足由于該項目缺乏風(fēng)險投資的操作經(jīng)驗，某房地產(chǎn)開發(fā)公司在投資一項目時，不同程度地出現(xiàn)了在項目盡職調(diào)查階段對很多風(fēng)險估計不足，而且對估計到的風(fēng)險處理和控制辦法并不得當，從而在一定程度上造成了在投資前對風(fēng)險的規(guī)避不力。另外，由于經(jīng)驗不足，在投資協(xié)議的擬定中，往往沒有充分考慮到控制投資風(fēng)險的需要，存在諸多不完善的地方。例如對于投資人的資金來源、施工成本、施工承包單位付款等條款未做詳細風(fēng)險評估，有些早期的風(fēng)險投資項目的投資項目中就沒有設(shè)置，結(jié)果造成投資后碰到此類問題，缺乏有效的控制手段，甚至束手無策。2、信息來源嚴重不實該項目在進入市場調(diào)查時得到的信息來源嚴重不實，例土地掛牌每畝地就比其他地價高出20萬元，而這在信息采集時沒有注意這一差價；在招投標過程中開發(fā)公司事前不做工程造價控制預(yù)算，直接造成施工承包單位的承包單價高出市場價。按理來說，房地產(chǎn)公司進行風(fēng)險投資時在一定程度上積極介入了風(fēng)險的管理，使風(fēng)險投資相比其他投資方式而言，在一定程度上能夠緩解信息不對稱現(xiàn)象。但由于中國特殊的環(huán)境，企業(yè)對風(fēng)險的信息來源不實是非常嚴重的。一個原因是由于中國公司普遍存在著治理結(jié)構(gòu)的不完善，不僅缺乏完善的制度，更嚴重的是創(chuàng)業(yè)者對治理結(jié)構(gòu)的意識普遍比較薄弱。因此，風(fēng)險投資對投資項目的監(jiān)管是有很大的障礙。3、房地產(chǎn)開發(fā)公司資金不足嚴重影響對風(fēng)險投資的評估目前企業(yè)的風(fēng)險投資項目普遍存在的一個問題是：風(fēng)險資金不足，陷入財務(wù)危機。出現(xiàn)這種情況的原因是多方面的，一個原因是與風(fēng)險投資的投資方式有關(guān)，還與政府的投資政策有關(guān)。4、公司治理落后，管理能力低下企業(yè)的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)不完善，制度不規(guī)范，造成經(jīng)營管理效率低下，經(jīng)營成本得不到控制，影響盈利。由于制度不健全，致使對其道德風(fēng)險控制力度有限。同時，一些創(chuàng)業(yè)者多為技術(shù)專才，缺乏管理經(jīng)驗，綜合管理能力弱，影響了風(fēng)險企業(yè)的發(fā)展。5、財務(wù)風(fēng)險影響了盈利財務(wù)方面的特征也有比較多的共性，其中一個重要特征是風(fēng)險企業(yè)的應(yīng)收賬款比例高，影響了企業(yè)的盈利。三、風(fēng)險管理措施1、風(fēng)險回避對于資金不足的創(chuàng)業(yè)企業(yè)或前景基本不看好的企業(yè)，應(yīng)該時刻關(guān)注其財務(wù)狀況，對已經(jīng)或即將支持不下去的企業(yè)，建議風(fēng)險投資公司及時采取休眠、合并、清算等方式止損；對尚存在發(fā)展前景的企業(yè)，要密切關(guān)注其財務(wù)情況，防止創(chuàng)業(yè)者損害投資者的利益；在市場開拓方面為創(chuàng)業(yè)者提供有效的幫助，同時為其尋找技術(shù)、市場、資本方面的戰(zhàn)略合作伙伴；對于發(fā)展前景較好但缺乏資金的項目，應(yīng)積極幫助聯(lián)系貸款擔保獲得銀行貸款，也可追加投資。采取回避風(fēng)險是管理和控制風(fēng)險的一種有效的、普遍應(yīng)用的方法。通過回避風(fēng)險，將從根本上排除風(fēng)險來源和風(fēng)險因素，從而避免可能產(chǎn)生的潛在損失和不確定性。直接回避某種風(fēng)險是處置該風(fēng)險的最簡單易行的辦法，也是最具徹底性和經(jīng)濟性。2、損失控制對于經(jīng)營管理能力弱的企業(yè)，應(yīng)加強與管理層的協(xié)調(diào)溝通，盡可能地輸出增值服務(wù)和管理，幫助企業(yè)的管理者改善經(jīng)營管理，或推薦職業(yè)經(jīng)理人直接參與管理，并督促被投資企業(yè)完善法人治理結(jié)構(gòu)，幫助投資企業(yè)建立健全內(nèi)部管理制度，加強損失控制。損失控制是在愿意承擔風(fēng)險前提下采取各種措施，減少損失頻率，降低損失嚴重程度的控制技術(shù)。雖然損失控制和回避風(fēng)險都是以風(fēng)險單位為處理對象，而非以財務(wù)手段（如設(shè)立基金）來消納損失，但損失控制是要積極改善風(fēng)險單位的特性使之能被接受，而不是如回避風(fēng)險那樣消極地放棄或中止。損失控制包括兩個方面的工作：減少損失發(fā)生的機會即損失預(yù)防和降低損失的嚴重性即遏制損失加劇，設(shè)法使損失最小化。3、風(fēng)險自留風(fēng)險自留是指既不回避也不轉(zhuǎn)移風(fēng)險，而自行承擔風(fēng)險即損失發(fā)生后的直接財務(wù)后果。自留風(fēng)險是處理風(fēng)險的最普通的方法。這種手段有時是無意識的，即當初并不曾有意識地采取某種有效措施，以致最后只好由自己承受。但有時也可以是主動的，即經(jīng)營者有意識、有計劃地將若干風(fēng)險主動留給自己。這種情況下，風(fēng)險承受人通常己經(jīng)做好了處理風(fēng)險的準備。這種無意識或低估將風(fēng)險及潛在損失承擔下來的情形稱為被動自留。有意識、有計劃的風(fēng)險自留則稱為主動自留。被動自留風(fēng)險基本上是風(fēng)險評估不力或疏忽大意的產(chǎn)物，它必然會對風(fēng)險處理者產(chǎn)生不利的影響，因此必須避免被動自留風(fēng)險。作為一類風(fēng)險財務(wù)技術(shù)的風(fēng)險自留，主要是指主動自留風(fēng)險。風(fēng)險自留在一些情況下是唯一可能的對策。有時企業(yè)不能預(yù)防損失，回避又不可能，且沒有轉(zhuǎn)移的可能性，企業(yè)別無選擇，只能自留風(fēng)險。但是如果自留風(fēng)險并非唯一可能的對策時，風(fēng)險管理人應(yīng)該認真分析研究，制定最佳決策。4、工程保險針對整個工程項目來說對項目實施過程中的風(fēng)險的轉(zhuǎn)移主要停留在工程的發(fā)包以及分包這一層面上，通過工程合同的簽訂將風(fēng)險轉(zhuǎn)移出去。但這種做法只是被動地將風(fēng)險進行轉(zhuǎn)移，風(fēng)險一旦發(fā)生，業(yè)主或總承包商依然會蒙受較大的經(jīng)濟損失，對其利益并不能真正起到保障的作用.而工程保險雖然能夠為參與工程建設(shè)的各方提供更為安全的保障，但在我國卻起步較晚，且一直未能得到廣泛的推廣和應(yīng)用。通過建立工程保險制度，既可以轉(zhuǎn)移合同當事人的風(fēng)險，還可以在“守信獲益、失信受罰”的原則下實現(xiàn)建筑企業(yè)的優(yōu)勝劣汰，迫使它們在行業(yè)規(guī)范允許的范圍內(nèi)有序運營、正當競爭、誠實履約，自我監(jiān)督，從根本上控制工程風(fēng)險。此外，工程保險制度的建立對解決當前工程建設(shè)領(lǐng)域出現(xiàn)的質(zhì)量低劣、拖欠工程款、三角債等老大難問題同樣具有非常重要的意義。5、工程保證擔保工程保證擔保是指保證人在事先評估被保證人業(yè)績和信用的基礎(chǔ)上，向債權(quán)人保證被保證人能夠按照合同規(guī)定條款完成工程或及時支付有關(guān)款項的信用工具。其種類主要有投標擔保、履約擔保、預(yù)付款擔保、業(yè)主支付擔保、工程質(zhì)量擔保、分包擔保及反擔保等。首先應(yīng)該完善市場機制、凈化市場環(huán)境、健全法律法規(guī)，使社會信用制度、社會保障制度得以落實。同時還要通過各種途徑加快培養(yǎng)從事工程擔保事業(yè)的復(fù)合型人才，發(fā)展工程擔保中介服務(wù)機構(gòu)，使工程擔?？茖W(xué)化、專業(yè)化、社會化。除此以外，還應(yīng)結(jié)合建設(shè)工程的特點，研究確定適合于建設(shè)工程的擔保方式。法定抵押擔保是針對業(yè)主提出的，目的是保證業(yè)主按合同約定支付工程價款及其它費用。但是《擔保法》中規(guī)定的抵押擔保是一種“約定擔保方式”。這種擔保方式需經(jīng)合同雙方約定，并簽定抵押合同后，才能生效。根據(jù)前文所述，處于買方市場的建設(shè)工程承包領(lǐng)域，業(yè)主是不會給自己套上枷鎖的。因此，以約定方式才能實現(xiàn)的抵押擔保，在建設(shè)工程承包市場中，對業(yè)主沒有約束力。但是，抵押擔保對承包商而言，又是防止業(yè)主拖欠工程款的一種非常有效的擔保方式。如果這種擔保方式能夠在建設(shè)工程承包市場中推廣應(yīng)用，將對規(guī)范建筑市場，凈化市場環(huán)境起到非常積極的作用。四、結(jié)語通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)理與從事項目管理的經(jīng)歷，從當前房地產(chǎn)開發(fā)商整體運行的操作層面分析了影響工程建設(shè)項目風(fēng)險的因素，對開發(fā)商項目管理的奉獻進行探討。風(fēng)險因素不斷增多，風(fēng)險存在于整個項目開發(fā)過程，使中小房地產(chǎn)企業(yè)更是處于極為艱難的處境。因此，加強開發(fā)項目的風(fēng)險管理，保證項目的目標實現(xiàn)，是實現(xiàn)企業(yè)突出包圍穩(wěn)步發(fā)展的關(guān)鍵過程。參考文獻：1、王卓甫.工程項目風(fēng)險管理.北京：中國水利出版社，20032、工程造價管理基礎(chǔ)理論與相關(guān)法規(guī)，中國計劃出版社，20093、董浩巖，《中國風(fēng)險投資實務(wù)》，中國社會出版社，20024、陳康幼，《投資經(jīng)濟學(xué)》，上海財經(jīng)大學(xué)出版社，20035、陳工孟，《2006年中國風(fēng)險投資業(yè)調(d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