房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展報(bào)告2024-2025

匯報(bào)人：陳芝憲2024-08-012024-2025房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展報(bào)告contents目錄定義或者分類特點(diǎn)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展歷程政治環(huán)境商業(yè)模式政治環(huán)境contents目錄經(jīng)濟(jì)環(huán)境社會(huì)環(huán)境技術(shù)環(huán)境發(fā)展驅(qū)動(dòng)因素行業(yè)壁壘行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)現(xiàn)狀行業(yè)痛點(diǎn)問題及解決方案行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)前景機(jī)遇與挑戰(zhàn)競(jìng)爭(zhēng)格局代表性企業(yè)01房地產(chǎn)定義定義房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)按土地用途分類，可分為住宅用地、公用設(shè)施用地（包括商業(yè)用地）、工業(yè)用地、儲(chǔ)存地、對(duì)外交通用地、道路及倉庫用地、市政用地、綠地、特殊用地；按房屋用途分類，可分為住宅用途的住房、工業(yè)用途的住房、商業(yè)用途的住房、娛樂和體育設(shè)施、政府和公用事業(yè)、多用途建筑（復(fù)合建筑，也稱為城市綜合建筑）。房地產(chǎn)定義02產(chǎn)業(yè)鏈行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)鏈上游概述房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上游主要是工程機(jī)械和建筑建材，其中，工程機(jī)械包括重卡、挖掘機(jī)、起重機(jī)等；建筑建材包括建筑施工企業(yè)及鋼筋、水泥、鋁材、玻璃等建材。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中游為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈下游主要為消費(fèi)者。行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)鏈中游概述碧桂園控股有限公司是一家在國內(nèi)有名的以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)，涵蓋建筑、裝飾、物業(yè)管理、酒店開發(fā)管理、教育等行業(yè)的綜合性企業(yè)集團(tuán)，企業(yè)主要從事住宅、商業(yè)和酒店等項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)，業(yè)務(wù)遍及中國各地以及海外市場(chǎng)，是中國十大房地產(chǎn)企業(yè)之一。企業(yè)總部位于廣東佛山順德，它采用集中及標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)營模式，業(yè)務(wù)包含物業(yè)發(fā)展、建安、裝修、物業(yè)管理、物業(yè)投資、酒店開發(fā)和管理、以及現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、機(jī)器人。此外，企業(yè)還提供多元化的產(chǎn)品以切合不同市場(chǎng)的需求，各類產(chǎn)品包括聯(lián)體住宅及洋房等住宅區(qū)項(xiàng)目以及車位及商鋪，同時(shí)還開發(fā)及管理若干項(xiàng)目?jī)?nèi)的酒店，提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的升值潛力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年上半年，由于物業(yè)交付量的增加，企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)營收同比增長(zhǎng)418%至22003億元。行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)鏈下游概述萬科企業(yè)股份有限公司始創(chuàng)于1984年5月，總部設(shè)在廣東深圳。近年來，企業(yè)始終堅(jiān)持不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營服務(wù)并重的發(fā)展方向，主營業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營和物業(yè)服務(wù)，除了傳統(tǒng)的開發(fā)業(yè)務(wù)，企業(yè)的業(yè)務(wù)還包括物業(yè)服務(wù)、物流倉儲(chǔ)服務(wù)、租賃住宅、商業(yè)開發(fā)和運(yùn)營、標(biāo)準(zhǔn)辦公與產(chǎn)業(yè)園、酒店與度假等領(lǐng)域。企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中擁有良好的品牌知名度和市場(chǎng)份額，這為企業(yè)未來的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年上半年，企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)營收同比下降81%至18462億元，主要是企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模下降，2023年上半年企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)算面積同比下降2%至1249萬平方米。03發(fā)展歷程04政治環(huán)境近年來，國家出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策，旨在加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管、促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展。2023年4月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、市場(chǎng)監(jiān)管總局印發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》，提出具有市場(chǎng)支配地位的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，不得濫用市場(chǎng)支配地位以不公平高價(jià)收取經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)不得強(qiáng)制要求加入平臺(tái)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)實(shí)行統(tǒng)一的經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得干預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自主決定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2024年2月，浙江省人民政府印發(fā)《關(guān)于下達(dá)2024年浙江省國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃的通知》，提出要推進(jìn)“住有宜居”，積極探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式，更好支持剛性和改善性住房需求，穩(wěn)步推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城中村改造“三大工程”。政治環(huán)境105商業(yè)模式06經(jīng)濟(jì)環(huán)境我國經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，幾度趕超世界各國，一躍而上，成為GDP總量?jī)H次于美國的唯一一個(gè)發(fā)展中國家。我國經(jīng)濟(jì)趕超我國人口基數(shù)大，改革開放后人才競(jìng)爭(zhēng)激烈，大學(xué)生就業(yè)情況一直困擾著我國發(fā)展過程中。就業(yè)問題挑戰(zhàn)促進(jìn)社會(huì)就業(yè)公平問題需持續(xù)關(guān)注并及時(shí)解決，個(gè)人需提前做好職業(yè)規(guī)劃、人生規(guī)劃。公平就業(yè)關(guān)注經(jīng)濟(jì)環(huán)境07社會(huì)環(huán)境關(guān)注就業(yè)公平與提前規(guī)劃促進(jìn)社會(huì)就業(yè)公平問題需持續(xù)關(guān)注并及時(shí)解決，對(duì)于個(gè)人來說提前做好職業(yè)規(guī)劃、人生規(guī)劃也是人生發(fā)展的重中之重。政治體系與法治化進(jìn)程自改革開放以來，政治體系日趨完善，法治化進(jìn)程也逐步趨近完美，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系也在不斷蓬勃發(fā)展?？傮w發(fā)展穩(wěn)中向好我國總體發(fā)展穩(wěn)中向好，宏觀環(huán)境穩(wěn)定繁榮，對(duì)于青年人來說，也是機(jī)遇無限的時(shí)代。就業(yè)問題與人才競(jìng)爭(zhēng)我國人口基數(shù)大，就業(yè)問題一直是發(fā)展過程中面臨的挑戰(zhàn)，人才競(jìng)爭(zhēng)激烈，大學(xué)生畢業(yè)后就業(yè)情況、失業(yè)人士困擾國家發(fā)展。當(dāng)前的環(huán)境下我國經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展趕超世界各國，成為第二大經(jīng)濟(jì)體我國經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，幾度趕超世界各國，一躍而上，成為GDP總量?jī)H次于美國的唯一一個(gè)發(fā)展中國家。就業(yè)問題與人才競(jìng)爭(zhēng)我國人口基數(shù)大，就業(yè)問題一直是發(fā)展過程中面臨的挑戰(zhàn)，人才競(jìng)爭(zhēng)激烈，大學(xué)生畢業(yè)后就業(yè)情況、失業(yè)人士困擾國家發(fā)展。關(guān)注就業(yè)公平與提前規(guī)劃促進(jìn)社會(huì)就業(yè)公平問題需持續(xù)關(guān)注并及時(shí)解決，對(duì)于個(gè)人來說提前做好職業(yè)規(guī)劃、人生規(guī)劃也是人生發(fā)展的重中之重。08技術(shù)環(huán)境技術(shù)驅(qū)動(dòng)技術(shù)環(huán)境的發(fā)展為行業(yè)帶來了新的機(jī)遇，是行業(yè)發(fā)展的重要驅(qū)動(dòng)力。創(chuàng)新動(dòng)力技術(shù)環(huán)境的不斷創(chuàng)新和進(jìn)步，為行業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展提供了有力支持。人才需求技術(shù)環(huán)境的發(fā)展促進(jìn)了人才的需求和流動(dòng)，為行業(yè)的人才隊(duì)伍建設(shè)提供了機(jī)遇。團(tuán)隊(duì)建設(shè)技術(shù)環(huán)境的發(fā)展要求企業(yè)加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，提高員工的技能和素質(zhì)，以適應(yīng)快速變化的市場(chǎng)需求。合作與交流技術(shù)環(huán)境的發(fā)展促進(jìn)了企業(yè)間的合作與交流，推動(dòng)了行業(yè)的整體發(fā)展。技術(shù)環(huán)境010203040509發(fā)展驅(qū)動(dòng)因素10行業(yè)壁壘行業(yè)壁壘行業(yè)壁壘技術(shù)壁壘:房地產(chǎn)投資是一個(gè)高度專業(yè)化的領(lǐng)域，涉及多個(gè)復(fù)雜且相互關(guān)聯(lián)的領(lǐng)域，如市場(chǎng)分析、項(xiàng)目策劃、建筑設(shè)計(jì)、工程管理等。隨著科技的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的技術(shù)也在不斷更新?lián)Q代，房地產(chǎn)投資者需要不斷學(xué)習(xí)和適應(yīng)新技術(shù)。因此，對(duì)于新進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)存在一定的技術(shù)壁壘。政策壁壘:由于政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，如限購、限貸等，限制了房地產(chǎn)投資者的進(jìn)入。疊加政府對(duì)土地供應(yīng)的計(jì)劃和控制，使得房地產(chǎn)投資者難以獲得土地資源。此外，新進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)存在一定的稅收政策壁壘，如房產(chǎn)稅、土地增值稅等，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的投資成本。資金壁壘:房地產(chǎn)投資需要大量的初始投資，包括土地購置費(fèi)、建設(shè)成本等，使得小型投資者難以進(jìn)入。加上銀行對(duì)房地產(chǎn)投資的貸款條件嚴(yán)格，投資者難以獲得足夠的融資支持。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較高，且資產(chǎn)流動(dòng)性較低，使得新進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)面臨一定的資金壓力。人才壁壘:房地產(chǎn)市場(chǎng)需要具備高素質(zhì)的人才，如優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理、設(shè)計(jì)師、工程師等，然而，高素質(zhì)人才的短缺以及人才管理的難度成為房地產(chǎn)投資者面臨的一大挑戰(zhàn)。此外，由于房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，優(yōu)秀的人才很容易被其他行業(yè)或競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手挖走，增加了房地產(chǎn)投資者的人才管理難度。行業(yè)壁壘房地產(chǎn)投資需要大量的初始投資，包括土地購置費(fèi)、建設(shè)成本等，使得小型投資者難以進(jìn)入。加上銀行對(duì)房地產(chǎn)投資的貸款條件嚴(yán)格，投資者難以獲得足夠的融資支持。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較高，且資產(chǎn)流動(dòng)性較低，使得新進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)面臨一定的資金壓力。由于政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，如限購、限貸等，限制了房地產(chǎn)投資者的進(jìn)入。疊加政府對(duì)土地供應(yīng)的計(jì)劃和控制，使得房地產(chǎn)投資者難以獲得土地資源。此外，新進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)存在一定的稅收政策壁壘，如房產(chǎn)稅、土地增值稅等，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的投資成本。資金壁壘政策壁壘技術(shù)壁壘房地產(chǎn)投資是一個(gè)高度專業(yè)化的領(lǐng)域，涉及多個(gè)復(fù)雜且相互關(guān)聯(lián)的領(lǐng)域，如市場(chǎng)分析、項(xiàng)目策劃、建筑設(shè)計(jì)、工程管理等。隨著科技的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的技術(shù)也在不斷更新?lián)Q代，房地產(chǎn)投資者需要不斷學(xué)習(xí)和適應(yīng)新技術(shù)。因此，對(duì)于新進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)存在一定的技術(shù)壁壘。11行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)12行業(yè)現(xiàn)狀市場(chǎng)情況描述行業(yè)現(xiàn)狀從房地產(chǎn)施工面積來看，2017年到2021年，我國房地產(chǎn)施工面積整體保持上升趨勢(shì)。截至2021年，施工面積已經(jīng)達(dá)到954億平方米，同比增長(zhǎng)2%。2022年至2023年，我國房地產(chǎn)施工面積出現(xiàn)下滑，2023年中國房地產(chǎn)施工面積同比下降36%至884億平方米，主要是房地產(chǎn)項(xiàng)目開工數(shù)量減少，疊加房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)下降。從房地產(chǎn)竣工面積來看，我國房地產(chǎn)竣工面積呈現(xiàn)震蕩下降的趨勢(shì)。2023年中國房地產(chǎn)竣工面積同比增長(zhǎng)178%至98億平方米，主要是保交樓工作順利推進(jìn)，帶動(dòng)我國房地產(chǎn)開放項(xiàng)目竣工進(jìn)度加快。2017-2023年中國房地產(chǎn)施工面積和竣工面積情況從房地產(chǎn)施工面積來看，2017年到2021年，我國房地產(chǎn)施工面積整體保持上升趨勢(shì)。截至2021年，施工面積已經(jīng)達(dá)到954億平方米，同比增長(zhǎng)2%。2022年至2023年，我國房地產(chǎn)施工面積出現(xiàn)下滑，2023年中國房地產(chǎn)施工面積同比下降36%至884億平方米，主要是房地產(chǎn)項(xiàng)目開工數(shù)量減少，疊加房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)下降。從房地產(chǎn)竣工面積來看，我國房地產(chǎn)竣工面積呈現(xiàn)震蕩下降的趨勢(shì)。2023年中國房地產(chǎn)竣工面積同比增長(zhǎng)178%至98億平方米，主要是保交樓工作順利推進(jìn)，帶動(dòng)我國房地產(chǎn)開放項(xiàng)目竣工進(jìn)度加快。2017-2023年中國房地產(chǎn)施工面積和竣工面積情況13行業(yè)痛點(diǎn)行業(yè)痛點(diǎn)010203房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型和資源整合型行業(yè)，其中土地是彈性很小的資源。由于土地占用資金量較大、占用期較長(zhǎng)，因此土地成本在房地產(chǎn)開發(fā)成本占有較大的比重。當(dāng)可用于開發(fā)的土地資源稀缺性上升時(shí)，開發(fā)企業(yè)對(duì)土地資源的爭(zhēng)奪也在一定程度上推高了土地的市場(chǎng)價(jià)格。土地成本的上升將直接推高房地產(chǎn)行業(yè)的成本，從而壓縮房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)。土地成本升高隨著中國人口增速放緩，人口紅利逐漸萎縮，未來的人力成本可能會(huì)逐步提升。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，除了其本身運(yùn)營活動(dòng)所需要的大量銷售、服務(wù)和管理人員相關(guān)成本會(huì)有所增長(zhǎng)，人力成本的提高還會(huì)影響房地產(chǎn)行業(yè)上游的建筑施工等勞動(dòng)力密集型行業(yè)，由于建筑施工大量依賴于勞動(dòng)力投入，人力成本的增加將直接推高建筑成本，從而直接和間接地壓縮房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)空間。人力成本提高首先，從房地產(chǎn)需求角度來看，我國多數(shù)地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格超過居民的支付能力，多數(shù)購房者通過銀行等渠道貸款購房，銀行利率與消費(fèi)者的購房意愿有緊密聯(lián)系。在銀行利率過高的情況下，將會(huì)打消一部分消費(fèi)者的購房意愿，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量下跌、開發(fā)量減少的后果。其次，從房地產(chǎn)供給角度來看，銀行貸款是多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道，向銀行申請(qǐng)貸款作為工程項(xiàng)目建設(shè)資金，如果銀行貸款利率過高，則會(huì)削弱房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力，既有可能在項(xiàng)目建設(shè)期間因各類突發(fā)狀況而出現(xiàn)項(xiàng)目爛尾、資金鏈斷裂等風(fēng)險(xiǎn)隱患，也會(huì)在后續(xù)房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)通過抬高銷售價(jià)格來轉(zhuǎn)嫁成本，并打消部分消費(fèi)者的購房意愿。銀行利率過高造成房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量下跌14問題及解決方案15行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)前景行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)前景中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的住房需求結(jié)構(gòu)將逐漸發(fā)生轉(zhuǎn)型。過去幾十年，中國城市住房需求主要集中在剛需購房者身上。未來，住房需求將逐漸向改善性住房需求轉(zhuǎn)型。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民收入提高，更多的家庭將追求住房品質(zhì)和居住環(huán)境的提升，住房需求將更加多元化和個(gè)性化。與此同時(shí)，未來，新技術(shù)將為房地產(chǎn)行業(yè)帶來諸多新機(jī)遇。人工智能、大數(shù)據(jù)、區(qū)塊鏈技術(shù)等將成為房地產(chǎn)企業(yè)提高效率、降低成本和改善服務(wù)的重要工具。與此同時(shí)，新技術(shù)也將改變?nèi)藗儗?duì)于住房的認(rèn)識(shí)，跨界領(lǐng)域的發(fā)展也將為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來新的競(jìng)爭(zhēng)力。16機(jī)遇與挑戰(zhàn)17競(jìng)爭(zhēng)格局競(jìng)爭(zhēng)格局從2003年至今，房地產(chǎn)行業(yè)不斷成熟，整體呈現(xiàn)業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)、房地產(chǎn)企業(yè)分化加劇、房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提高的發(fā)展態(tài)勢(shì)。與此同時(shí)，憑借各方面的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，大型房地產(chǎn)企業(yè)正以超越行業(yè)