房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)知識(shí)點(diǎn)梳理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)

一、認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

(-)房地產(chǎn)

房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱。其中，房產(chǎn)是指各種房屋財(cái)產(chǎn)，包括民用住

宅、工業(yè)廠房、商業(yè)店鋪以及文化、教育、衛(wèi)生、體育、餐飲、娛樂、辦公用房等；地產(chǎn)是

指土地財(cái)產(chǎn)，包括土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施，如供水、供電、供氣、供熱、排水、排污、通

訊等地下管線以及地面道路等。

由于房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱，對(duì)于土地和房屋可以按以下方法分類：

(1)根據(jù)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定》，城市用地可以分為9類：①

居住用地；②公用設(shè)施用地(含商業(yè)用地)；③工業(yè)用地；④倉儲(chǔ)用地；⑤對(duì)外交通用地；

⑥道路廣場用地；⑦市政公用設(shè)施用地；⑧綠化用地；⑨特殊用地。

(2)按照房屋的使用功能可以分為6類：①居住用途的房屋；②工業(yè)用途的房屋；③

商業(yè)用途的房屋；④文體娛樂設(shè)施；⑤政府和公用設(shè)施；⑥多功能建筑(綜合樓宇，又叫城

市綜合體)。

(-)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前身稱為城市建設(shè)綜合開發(fā)企業(yè),是指具有法人資格，以營利為目的，

實(shí)行自主經(jīng)營、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)組織。它從購

買土地使用權(quán)開始，經(jīng)過項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)等過程，建成房地產(chǎn)商品并對(duì)外出

售或出租。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營范圍

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營范圍主要包括以下幾方面:

(1)土地開發(fā)和經(jīng)營。

(2)房屋開發(fā)和經(jīng)營。已開發(fā)完工的房屋，按其用途不同可以分為商品房、投資房、

周轉(zhuǎn)房和代建房等。其中，商品房是指為銷售而開發(fā)建設(shè)的各種房屋；投資房是指用于出租

經(jīng)營的各種房屋；周轉(zhuǎn)房是指用于安置動(dòng)遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋；代建房是指接受地方政府

和其他單位的委托而開發(fā)建設(shè)的各種房屋。

(3)城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)。

(4)代建工程的開發(fā)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受當(dāng)?shù)厝嗣裾蚱渌麊挝坏奈?，?/p>

為開發(fā)建設(shè)的各類工程，包括土地開發(fā)工程、房屋建筑工程、道路修筑工程，供水、供電、

供氣、供熱管道敷設(shè)工程，園林綠化工程、旅游風(fēng)景工程，以及其他市政公用設(shè)施等工程。

此外，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具備自行施工的能力，從事建筑安裝施工活動(dòng)，并廣泛開展

工業(yè)、商業(yè)、旅游、飲食服務(wù)業(yè)以及商品房售后服務(wù)等多種經(jīng)營業(yè)務(wù)。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)主要具有如下特點(diǎn)：

(1)業(yè)務(wù)內(nèi)容的復(fù)雜性；

(2)協(xié)作關(guān)系的廣泛性；

(3)交易方式的多樣性；

(4)結(jié)算關(guān)系的復(fù)雜性；

(5)開發(fā)市場的區(qū)域性；

(6)政策法規(guī)的制約性；

(7)投資金額的大量性和開發(fā)建設(shè)的長期性；

(8)開發(fā)經(jīng)營的高風(fēng)險(xiǎn)性。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作流程

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將資金投資于具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括立項(xiàng)、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、

建設(shè)、銷售或自營等一系列的經(jīng)濟(jì)行為，其運(yùn)作流程主要包括以下幾個(gè)階段：

(-)前期準(zhǔn)備階段

前期的準(zhǔn)備工作主要包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)規(guī)劃審批、設(shè)計(jì)施工、市場規(guī)劃、土地出讓

或轉(zhuǎn)讓等。前期準(zhǔn)備階段是項(xiàng)目運(yùn)作的首要環(huán)節(jié)，也是決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素。前期準(zhǔn)備

階段的特點(diǎn)如下：

(1)開發(fā)的前提是取得土地，目前主要實(shí)行招、拍、掛方式，向政府繳納土地出讓金

并取得國有土地使用權(quán)證。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品在建設(shè)前須經(jīng)政府審批。一般企業(yè)在生產(chǎn)產(chǎn)品或提供

服務(wù)之前無須報(bào)政府審批，具有充分的自主權(quán)，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開工前，要通過政府的

立項(xiàng)審批和規(guī)劃審批。

(3)用地審批要對(duì)企業(yè)產(chǎn)品的規(guī)模、種類進(jìn)行審批，取得用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程

規(guī)劃許可證及施工許可證。

(-)建設(shè)施工階段

在該階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)已經(jīng)確定的規(guī)劃和設(shè)計(jì)方案，通過自建、委托代建、

發(fā)包等方式完成開發(fā)產(chǎn)品的建設(shè)過程，并使其達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。該階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的中

心環(huán)節(jié)。建設(shè)施工階段的特點(diǎn)如下：

(1)開發(fā)過程中受到政府相關(guān)部門的控制。在建設(shè)過程中受到環(huán)保、衛(wèi)生、城管、建

委、土地管理等行政部門的監(jiān)控。

(2)開發(fā)產(chǎn)品只有通過政府的驗(yàn)收才可交付購買者。經(jīng)過消防審批、衛(wèi)生審批、工程

驗(yàn)收、竣工備案等環(huán)節(jié)后，開發(fā)產(chǎn)品才可上市交易。

(3)市政部門的產(chǎn)品和服務(wù)是開發(fā)產(chǎn)品的重要組成部分。水、電、熱、燃?xì)狻⑼ㄐ诺?/p>

配套設(shè)施必須達(dá)到使用條件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品才能交付使用。

(4)對(duì)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)要委托專業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)來完成。

(5)建設(shè)周期長，投資大。房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)周期一般都很長，整個(gè)過程往往幾年才

能全部完成。

(三)銷售或自持階段

對(duì)于銷售物業(yè)模式，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過出售房地產(chǎn)，回籠資金、實(shí)現(xiàn)利潤；而對(duì)

于自持物業(yè)模式，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招商、招租、開辦企業(yè)等方式，取得租金或經(jīng)營

收入。

1.銷售階段的特點(diǎn)

(1)銷售分為預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩個(gè)階段。預(yù)售即通常所說的期房銷售，是指開發(fā)商在

建設(shè)工程竣工之前進(jìn)行銷售。現(xiàn)房銷售即開發(fā)商在開發(fā)產(chǎn)品完工后進(jìn)行銷售。由于預(yù)售可以

提前回收資金，目前開發(fā)商大多采用此種銷售方式。

(2)商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向政府房產(chǎn)管理部門

辦理預(yù)售登記。取得“商品房預(yù)售許可證”。

(3)產(chǎn)品交付應(yīng)以開發(fā)產(chǎn)品通過政府審批，即取得政府的竣工驗(yàn)收后才得以實(shí)現(xiàn)。另

外，開發(fā)商還要落實(shí)物業(yè)管理公司及物業(yè)管理方案。

2.自持階段的特點(diǎn)

一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長期持有的物業(yè)僅包括經(jīng)營性物業(yè)，而不包括住宅物業(yè)。

所謂經(jīng)營性物業(yè)，就是指經(jīng)營性、收益性房屋，如寫字樓、商場、購物中心、購物廣場

以及工業(yè)廠房和倉庫等。相對(duì)于作為最終消費(fèi)品的住宅而言，經(jīng)營性物業(yè)具有長期收益的特

點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有物業(yè)的特點(diǎn)如下：

(1)為了規(guī)避經(jīng)營性物業(yè)分割銷售帶來的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持

有的經(jīng)營性物業(yè)規(guī)模較大。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)持有的經(jīng)營性物業(yè)，存在兩種經(jīng)營方式，一是對(duì)外出租，取得

租金收入；二是進(jìn)行自營，取得自營收入。

(3)持有物業(yè)一般具有增值的特性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般是長期持有經(jīng)營性物業(yè)，而

不是短期持有。持有物業(yè)在開發(fā)建設(shè)完成時(shí)，因不具備商業(yè)氛圍，一般價(jià)值較低，但經(jīng)過較

長的培育期后，持有物業(yè)將產(chǎn)生很大幅度的增值。

(4)持有物業(yè)可以產(chǎn)生并為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供充足的現(xiàn)金流。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算

(-)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資費(fèi)用估算

由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資過程就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程，因而其投資估算與成本費(fèi)

用估算不可截然分開，應(yīng)合二為一。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算的范圍包括土地購

置成本、土地開發(fā)成本、建筑安裝工程造價(jià)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及開發(fā)期間的

稅費(fèi)等全部投資。

對(duì)于一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，投資及成本費(fèi)用由開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用兩大部分組成。

1.開發(fā)成本

(1)土地使用權(quán)出讓金。

(2)土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。

①土地征用費(fèi)。國家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助

費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)偂⑶嗝缪a(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費(fèi)等。農(nóng)村土

地征用費(fèi)的估算可參照國家和地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。

②拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲(chǔ)備土地

或已由企、事業(yè)單位或個(gè)人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目使用。因出讓

土地使原用地單位或個(gè)人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給予補(bǔ)償。它包括兩部分費(fèi)用,

即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

（3）前期工程費(fèi)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，

包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”（即通水、通

電、通路和平整建設(shè)場地）等支出。

（4）建安工程費(fèi)，是指直接用于建筑安裝工程的總成本費(fèi)用，主要包括建筑工程費(fèi)（建

筑、特殊裝修工程費(fèi)）、設(shè)備及安裝工程費(fèi)（給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿馈?/p>

消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝）以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。在可行性研究階段，建安工程費(fèi)

可采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法以及類似工程經(jīng)

驗(yàn)估算法等估算。

（5）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，又稱紅線內(nèi)工程費(fèi)，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、

排洪、電信、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用，通常采用單位指標(biāo)估算法來計(jì)算。

（6）公共配套設(shè)施費(fèi)。它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的各

項(xiàng)費(fèi)用，包括居委會(huì)、派出所、幼兒園、鍋爐房、水塔、自行車棚、消防、公共廁所等設(shè)施

的支出。其估算可參照建安工程費(fèi)的估算方法。

（7）不可預(yù)見費(fèi)。它包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)

費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述（1）?（6）項(xiàng)之和為基數(shù)，按3%?5%計(jì)算。

（8）開發(fā)期間稅費(fèi)。開發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和

地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。在一些大中城市，這部分費(fèi)用在開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資構(gòu)成中

占較大比重。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。

2.開發(fā)費(fèi)用

開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。

（1）管理費(fèi)用?？梢皂?xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成中前（1）?（6）項(xiàng)之和為基數(shù)，按3%左右計(jì)

算。

(2)銷售費(fèi)用。它指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)

構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括以下3項(xiàng)：

①廣告宣傳費(fèi)。約為銷售收入的2%?3%；

②銷售代理費(fèi)。約為銷售收入的1.5%?2%；

③其他銷售費(fèi)用。約為銷售收入的0.5%?1虬

以上各項(xiàng)銷售費(fèi)用合計(jì)約占銷售收入的4%?6%。

(3)財(cái)務(wù)費(fèi)用。它指為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用

(如匯兌損失等)。

為了便于對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)支出進(jìn)行分析和比較，常把估算結(jié)果以匯總表的形式列

出。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特點(diǎn)

(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)科目設(shè)置

2006年，財(cái)政部發(fā)布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則(2006)》，2007年1月1日起首先在上市公

司范圍內(nèi)執(zhí)行，鼓勵(lì)其他企業(yè)執(zhí)行。到2010年，除小企業(yè)外，基本上所有大中型企業(yè)已全

面執(zhí)行新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。按照財(cái)政部的部署，2011年底全面廢止行業(yè)會(huì)計(jì)制度、企業(yè)會(huì)計(jì)

制度等原有規(guī)定，實(shí)現(xiàn)在全社會(huì)范圍內(nèi)統(tǒng)一會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)口徑。因此，原執(zhí)行《房地產(chǎn)開

發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的非上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將逐步過渡到執(zhí)行新的企

業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。本書順應(yīng)趨勢(shì)，在后面的內(nèi)容中將以《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則(2006)》及其應(yīng)用指南、

講解為依據(jù)進(jìn)行介紹。

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則一一應(yīng)用指南(2006)》的規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際情況,

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會(huì)計(jì)科目如表1所示。

表1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用會(huì)計(jì)科目表

順序號(hào)會(huì)計(jì)科目名稱順序號(hào)會(huì)計(jì)科目名稱

一、資產(chǎn)類44應(yīng)付票據(jù)

1庫存現(xiàn)金45應(yīng)付賬款

2銀行存款46預(yù)收賬款

3其他貨幣資金47應(yīng)付職工薪酬

4交易性金融資產(chǎn)48應(yīng)交稅費(fèi)

5應(yīng)收票據(jù)49應(yīng)付利息

6應(yīng)收賬款50應(yīng)付股利

7預(yù)付賬款51其他應(yīng)付款

8應(yīng)收股利52遞延收益

9應(yīng)收利息53長期借款

10其他應(yīng)收款54應(yīng)付債券

11壞賬準(zhǔn)備55長期應(yīng)付款

12材料采購56未確認(rèn)融資費(fèi)用

13在途物資57專項(xiàng)應(yīng)付款

14原材料58預(yù)計(jì)負(fù)債

15庫存設(shè)備59遞延所得稅負(fù)債

16材料成本差異三、所有者權(quán)益類

17開發(fā)產(chǎn)品60實(shí)收資本

18委托加工物資61資本公積

19周轉(zhuǎn)材料62盈余公積

20存貨跌價(jià)準(zhǔn)備63本年利潤

21持有至到期投資64利潤分配

22持有至到期投資減值準(zhǔn)備65庫存股

23可供出售金融資產(chǎn)四、成本類

24長期股權(quán)投資66開發(fā)成本

25長期股權(quán)投資減值準(zhǔn)備67開發(fā)間接費(fèi)用

26投資性房地產(chǎn)68勞務(wù)成本

27長期應(yīng)收款69研發(fā)支出

28未實(shí)現(xiàn)融資收益五、損益類

29固定資產(chǎn)70主營業(yè)務(wù)收入

30累計(jì)折舊71其他業(yè)務(wù)收入

31固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備72公允價(jià)值變動(dòng)損益

32在建工程73投資收益

33工程物資74營業(yè)外收入

34固定資產(chǎn)清理75主營業(yè)務(wù)成本

35無形資產(chǎn)76其他業(yè)務(wù)成本

36累計(jì)攤銷77營業(yè)稅金及附加

37無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備78銷售費(fèi)用

38商譽(yù)79管理費(fèi)用

39長期待攤費(fèi)用80財(cái)務(wù)費(fèi)用

40遞延所得稅資產(chǎn)81資產(chǎn)減值損失

41待處理財(cái)產(chǎn)損溢82營業(yè)外支出

二、負(fù)債類83所得稅費(fèi)用

42短期借款84以前年度損益調(diào)整

43交易性金融負(fù)債

注：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不違反會(huì)計(jì)準(zhǔn)則確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告規(guī)定的前提下，可以根據(jù)本企

業(yè)的實(shí)際情況自行增設(shè)、分拆、合并會(huì)計(jì)科目。企業(yè)不存在的交易或者事項(xiàng)，可不設(shè)置相關(guān)

會(huì)計(jì)科目。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)賬簿設(shè)置

房屋開發(fā)成本明細(xì)賬

開發(fā)項(xiàng)目名稱：

年憑證借方明細(xì)項(xiàng)目

寸摘向借貸余

土地征用及拆遷前期1:基礎(chǔ)設(shè)建安工公共配套設(shè)開發(fā)間

月II字號(hào)要方方額

補(bǔ)償費(fèi)程費(fèi)施費(fèi)程費(fèi)施費(fèi)接費(fèi)

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算及納稅

（-）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算

前已述及，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具有資金投入大、建設(shè)周期長、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，同時(shí).，

成本核算環(huán)節(jié)也比較多且復(fù)雜，這就更需要精打細(xì)算，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，力求以最少的成本耗費(fèi)獲

取最大的經(jīng)濟(jì)利益。鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算工作是一項(xiàng)復(fù)雜的會(huì)計(jì)核算工作，為便

于讀者學(xué)習(xí)，本書將在第七章中分五個(gè)部分進(jìn)行詳細(xì)介紹：土地開發(fā)成本核算；房屋開發(fā)成

本核算；公共配套設(shè)施開發(fā)成本核算：代建工程開發(fā)成本核算；開發(fā)間接費(fèi)用核算。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的稅種較多，主要有契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、城

市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、耕地占用稅、印花稅、個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅

等。鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營各階段所納稅種及稅率等有所變化，本書將在第十章按

照房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的不同階段分別進(jìn)行詳細(xì)介紹。

第一章

第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件

(-)《公司法》的具體規(guī)定

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要形式為有限責(zé)任公司和股份有限公司，根據(jù)《公司法》規(guī)定，這

兩種形式的公司的設(shè)立條件有一定的區(qū)別。

1.有限責(zé)任公司的設(shè)立條件

有限責(zé)任公司由50個(gè)以下股東出資設(shè)立，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

(1)股東符合法定人數(shù)；

(2)股東出資達(dá)到法定資本最低限額；

(3)股東共同制定公司章程；

(4)有公司名稱，建立符合有限責(zé)任公司要求的組織機(jī)構(gòu)；

(5)有公司住所。

有限責(zé)任公司的注冊(cè)資本為在公司登記機(jī)關(guān)登記的全體股東認(rèn)繳的出資額。注冊(cè)資本的

最低限額為人民幣3萬元，公司全體股東的首次出資額不得低于注冊(cè)資本的20%,也不得低

于法定的注冊(cè)資本最低限額，其余部分由股東自公司成立之日起2年內(nèi)繳足：其中，投資公

司可以在5年內(nèi)繳足。全體股東的貨幣出資金額不得低于有限責(zé)任公司注冊(cè)資本的30%?

2.股份有限公司的設(shè)立條件

股份有限公司應(yīng)當(dāng)有2人以上200人以下為發(fā)起人,其中須有半數(shù)以上的發(fā)起人在中國

境內(nèi)有住所，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

(1)發(fā)起人符合法定人數(shù)；

(2)發(fā)起人認(rèn)購和募集的股本達(dá)到法定資本最低限額；

(3)股份發(fā)行、籌辦事項(xiàng)符合法律規(guī)定；

(4)發(fā)起人制訂公司章程，采用募集方式設(shè)立的經(jīng)創(chuàng)立大會(huì)通過；

(5)有公司名稱，建立符合股份有限公司要求的組織機(jī)構(gòu)；

(6)有公司住所。

股份有限公司的注冊(cè)資本為在公司登記機(jī)關(guān)登記的實(shí)收股本總額。注冊(cè)資本的最低限額

為人民幣500萬元。以募集設(shè)立方式設(shè)立股份有限公司的，發(fā)起人認(rèn)購的股份不得少于公司

股份總數(shù)的35%。以發(fā)起設(shè)立方式設(shè)立股份有限公司的，發(fā)起人認(rèn)購公司應(yīng)發(fā)行的全部股份。

股份有限公司采取發(fā)起設(shè)立方式設(shè)立的，公司全體發(fā)起人的首次出資額不得低于注冊(cè)資

本的20%,其余部分由發(fā)起人自公司成立之日起2年內(nèi)繳足；其中，投資公司可以在5年內(nèi)

繳足。在繳足前，不得向他人募集股份。

(-)《城市房地產(chǎn)管理法》的具體規(guī)定

設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

(1)有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；

(2)有固定的經(jīng)營場所；

(3)有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本；

(4)有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；

(5)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

(三)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》的具體規(guī)定

設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)

具備下列條件：

(1)有100萬元以上的注冊(cè)資本；

(2)有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以

上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。

省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注

冊(cè)資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件做出高于上述(1)和(2)項(xiàng)的規(guī)定。

外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合上述條件外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法

律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。

設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門申請(qǐng)登記。房地產(chǎn)開

發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主

管部門備案：

(1)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

(2)企業(yè)章程；

(3)驗(yàn)資證明；

(4)企業(yè)法定代表人的身份證明；

(5)專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。

(四)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)

外商投資房地產(chǎn)，是指外國投資者(以下簡稱“外商”)通過新設(shè)、并購、再投資等方

式投資房地產(chǎn)領(lǐng)域，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)。外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，是指從事普通住宅、

公寓、別墅等各類住宅、賓館(飯店)、度假村、寫字樓、會(huì)展中心、商業(yè)設(shè)施、主題公園

等建設(shè)經(jīng)營，或以上述項(xiàng)目建設(shè)為目的的土地開發(fā)或成片開發(fā)項(xiàng)目的外商投資企業(yè)。

1.外商投資房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策

國家發(fā)改委和商務(wù)部2007年10月31日聯(lián)合頒布了《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年

修訂)》，對(duì)外商投資房地產(chǎn)業(yè)限制范圍有所擴(kuò)大：

(1)外商投資“普通住宅的開發(fā)建設(shè)”從鼓勵(lì)目錄中消失；

(2)限制外商投資的領(lǐng)域：①土地成片開發(fā)(限于合資、合作)；②高檔賓館、別墅、

高檔寫字樓和國際會(huì)展中心的建設(shè)、經(jīng)營;③房地產(chǎn)二級(jí)市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司。

(3)“大型主題公園的建設(shè)、經(jīng)營”不再歸于限制目錄。

2.房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入要求

外商投資房地產(chǎn)市場應(yīng)符合下列要求：

(1)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人(以下簡稱境外投資者)在境內(nèi)投資購買非自用房地產(chǎn)的，應(yīng)根

據(jù)外商投資的法律、法規(guī)及相關(guān)規(guī)定，申請(qǐng)?jiān)O(shè)立外商投資企業(yè)。經(jīng)審批部門批準(zhǔn)并辦理有關(guān)

注冊(cè)登記后，在核準(zhǔn)的經(jīng)營范圍內(nèi)從事相關(guān)建設(shè)經(jīng)營活動(dòng)。

(2)外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額在1000萬美元(含1000萬美元)以上的，

其注冊(cè)資本應(yīng)不低于投資總額的30%；投資總額在300萬美元至1000萬美元的，其注冊(cè)資

本應(yīng)不低于投資總額的50%；投資總額在300萬美元以下(含300萬美元)的，其注冊(cè)資本

應(yīng)不低于投資總額的70%?

(3)設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，由商務(wù)主管部門和工商行政管理機(jī)關(guān)依法批準(zhǔn)設(shè)立和

辦理注冊(cè)登記手續(xù)，頒發(fā)一年期《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》和《營業(yè)執(zhí)照》。企業(yè)付清土地

使用權(quán)出讓金后，憑上述證照到土地管理部門申辦《國有土地使用證》，根據(jù)《國有土地使

用證》到商務(wù)主管部門換發(fā)正式的《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》，再到工商行政管理機(jī)關(guān)換發(fā)

與《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》經(jīng)營期限一致的《營業(yè)執(zhí)照》，到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)登記。

(4)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，以及境外投資者并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，

由商務(wù)主管等部門嚴(yán)格按照有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定進(jìn)行審批。

(5)境外投資者通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，須妥善安置職工，處

理銀行債務(wù)，并自外商投資企業(yè)營業(yè)執(zhí)照頒發(fā)之日起3個(gè)月內(nèi)以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)

讓金?境外投資者收購?fù)馍掏顿Y房地產(chǎn)企業(yè)中方股權(quán)的，須妥善安置職工，處理銀行債務(wù)，

并在股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效之日起3個(gè)月內(nèi)以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)。對(duì)有不良記錄

的境外投資者，不允許其在境內(nèi)進(jìn)行上述活動(dòng)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)核定

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定申請(qǐng)核

定企業(yè)資質(zhì)等級(jí)。未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。

(-)資質(zhì)等級(jí)的條件

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四，四個(gè)資質(zhì)等級(jí)。各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)的

條件如下：

1.一級(jí)資質(zhì)

(1)注冊(cè)資本不低于5000萬元；

(2)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上；

(3)近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)

開發(fā)投資額；

(4)連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；

(5)上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資

額；

(6)有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于40人，

其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于4人;

(7)工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱;

(8)具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅

使用說明書》制度；

(9)未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

2.二級(jí)資質(zhì)

(1)注冊(cè)資本不低于2000萬元；

(2)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年以上；

(3)近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)

開發(fā)投資額；

(4)連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；

(5)上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資

額；

(6)有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于20人,

其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于10人,持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于3人:

(7)工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；

(8)具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅

使用說明書》制度；

(9)未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

3.三級(jí)資質(zhì)

(1)注冊(cè)資本不低于800萬元；

(2)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年以上；

(3)房屋建筑面積累計(jì)竣工5萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投

資額;

(4)連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；

(5)有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于10人，

其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人;

(6)工程技術(shù)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，統(tǒng)計(jì)等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)

人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱；

(7)具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅

使用說明書》制度；

(8)未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

4.四級(jí)資質(zhì)

(1)注冊(cè)資本不低于100萬元；

(2)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1年以上；

(3)已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；

(4)有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于5人，

持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人；

(5)工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上

職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員；

(6)商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；

(7)未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

(二)暫定資質(zhì)證書

新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案后，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)在收

到備案申請(qǐng)后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》?！稌憾ㄙY質(zhì)證書》有效期

為1年。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況延長《暫定資質(zhì)證書》有效期，但延長期

限不得超過2年。自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書》之日起1年內(nèi)無開發(fā)項(xiàng)目的，《暫定資質(zhì)證書》

有效期不得延長。

(三)核定資質(zhì)等級(jí)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在《暫定資質(zhì)證書》有效期滿前1個(gè)月內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申

請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)其開發(fā)經(jīng)營業(yè)績核定相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)。申請(qǐng)

核定資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提交下列證明文件：

(1)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表；

(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(正、副本)；

(3)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表和驗(yàn)資報(bào)告；

(4)企業(yè)法定代表人和經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證件；

(5)已開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目的有關(guān)證明材料；

(6)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》執(zhí)行情況報(bào)告；

(7)其他有關(guān)文件、證明。

(四)資質(zhì)等級(jí)的審批

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)實(shí)行分級(jí)審批：一級(jí)資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)

行政主管部門初審，報(bào)國務(wù)院建設(shè)行政主管部門審批；二級(jí)資質(zhì)及二級(jí)資質(zhì)以下企業(yè)的審批

辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門制定。經(jīng)資質(zhì)審查合格的企業(yè)，由資

質(zhì)審批部門發(fā)給相應(yīng)等級(jí)的資質(zhì)證書。

(五)不同資質(zhì)等級(jí)的業(yè)務(wù)范圍

一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國范圍承攬

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

二級(jí)資質(zhì)及二級(jí)資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)

建設(shè)項(xiàng)目，承擔(dān)業(yè)務(wù)的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門確定。

各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營'業(yè)務(wù)，不得越級(jí)承擔(dān)任

務(wù)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的出資方式

根據(jù)《公司法》規(guī)定，股東或者發(fā)起人必須以自己的名義，可以用貨幣出資，也可以用

實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價(jià)并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財(cái)產(chǎn)作價(jià)出資。但

是，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得作為出資的財(cái)產(chǎn)除外。對(duì)作為出資的非貨幣財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)評(píng)估作價(jià),

核實(shí)財(cái)產(chǎn)，不得高估或者低估作價(jià)。

股東或者發(fā)起人不得以勞務(wù)、信用、自然人姓名、商譽(yù)、特許經(jīng)營權(quán)或者設(shè)定擔(dān)保的財(cái)

產(chǎn)等作價(jià)出資。

股東或者發(fā)起人以貨幣、實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)以外的其他財(cái)產(chǎn)出資的，應(yīng)當(dāng)符

合國家工商行政管理總局會(huì)同國務(wù)院有關(guān)部門制定的有關(guān)規(guī)定。如股東或發(fā)起人以其持有的

在中國境內(nèi)設(shè)立的有限責(zé)任公司或者股份有限公司（以下統(tǒng)稱股權(quán)公司）的股權(quán)作為出資，

應(yīng)當(dāng)符合《股權(quán)出資登記管理辦法》（國家工商行政管理總局令第39號(hào)）的規(guī)定。

股東或者發(fā)起人應(yīng)當(dāng)按期足額繳納公司章程中規(guī)定的各自所認(rèn)繳的出資額或者所認(rèn)購

的股份。以貨幣出資的，應(yīng)當(dāng)將貨幣出資足額存入公司在銀行開設(shè)的賬戶；以非貨幣財(cái)產(chǎn)出

資的，應(yīng)當(dāng)依法辦理其財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。

公司設(shè)立登記時(shí)，股東或者發(fā)起人的首次出資是非貨幣財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)提交已辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)

轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件。

公司成立后，股東或者發(fā)起人按照公司章程規(guī)定的出資時(shí)間繳納出資，屬于非貨幣財(cái)產(chǎn)

的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后，申請(qǐng)辦理公司實(shí)收資本的變更登記。

第二節(jié)接受投資與開辦費(fèi)的核算

一、實(shí)收資本的核算

企業(yè)接受投資者投入的資本時(shí)，應(yīng)借記“銀行存款”、“原材料”、“固定資產(chǎn)”、“無

形資產(chǎn)”、“長期股權(quán)投資”等科目，按其在注冊(cè)資本中所占的份額，貸記“實(shí)收資本”科

目，按其差額，貸記“資本公積一一資本溢價(jià)”科目。

【例1-1】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是由甲、乙、丙三家公司共同投資設(shè)立的有限責(zé)任公司，

注冊(cè)資本為5000萬元，甲、乙、丙三家公司的持股比例分別為55以30%和15%。按照投資

協(xié)議規(guī)定，甲、乙、丙三家公司投入的資本分別為2750萬元、1500萬元和750萬元。企

業(yè)如期收到各投資者投入的資本，并存入開戶銀行。會(huì)計(jì)分錄為：

借：銀行存款50000000

貸：實(shí)收資本——甲公司27500000

——乙公司15000000

----丙公司7500000

【例「2】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到A公司作為資本投入的專利權(quán)一項(xiàng)，雙方協(xié)議約定價(jià)

值為300000元，協(xié)議約定價(jià)值與公允價(jià)值相符。會(huì)計(jì)分錄為：

借：無形資產(chǎn)一一專利權(quán)300000

貸：實(shí)收資本——A公司300000

【例1-3】甲、乙兩公司共同出資設(shè)立丙房地產(chǎn)有限公司，丙公司注冊(cè)資本為1000萬

元。甲、乙持股比例分為為80%和20%。甲以貨幣資金800萬元出資，乙以A設(shè)備出資，該

設(shè)備其賬面原價(jià)為270萬元，累計(jì)已提折舊為40萬元，投資合同約定的價(jià)值為220萬元，

投資合同約定的價(jià)值與公允價(jià)值相符。會(huì)計(jì)分錄為：

收到甲公司投資時(shí)：

借：銀行存款8000000

貸：實(shí)收資本——甲公司8000000

收到乙公司投入的A設(shè)備時(shí):

借：固定資產(chǎn)——A設(shè)備2200000

貸：實(shí)收資本——乙公司2000000

資本公積---資本溢價(jià)200000

【例1-4】20X1年6月12日，A房地產(chǎn)公司與B投資公司達(dá)成合作開發(fā)協(xié)議，A公司

以其擁有的某地塊的土地使用權(quán)作為投資，B公司以現(xiàn)金1億元作為投資，共同成立C房地

產(chǎn)開發(fā)公司，對(duì)該地塊進(jìn)行開發(fā)。該地塊經(jīng)雙方確認(rèn)的價(jià)值為2億元，C公司的注冊(cè)資本為

3億元，根據(jù)合作開發(fā)協(xié)議規(guī)定，A公司和B公司分別占公司股權(quán)的60%和40%。C公司收到

B公司投入的資本1億元，該款項(xiàng)全部存入公司的開戶銀行。該地塊所有權(quán)已變更為C公司。

C公司根據(jù)有關(guān)原始憑證，編制會(huì)計(jì)分錄為：

借：銀行存款100000000

無形資產(chǎn)200000000

貸：實(shí)收資本——A公司180000000

——B公司120000000

【例某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本為1億元，甲、乙、丙、丁投資者各繳付資本

金2500萬元，經(jīng)營兩年以后，該企業(yè)共提取了盈余公積金1000萬元，這時(shí)有新投資者有

意加入該企業(yè)共同開發(fā)經(jīng)營，并表示愿意出資3000萬元而僅取得該企業(yè)20%的權(quán)益，則在

會(huì)計(jì)上，應(yīng)將新投資者投入的2500萬元作為資本金記入“實(shí)收資本”科目，出資額超出其

資本金的500(3000-2500)萬元記入“資本公積一一資本溢價(jià)”科目，會(huì)計(jì)分錄為：

借：銀行存款30000000

貸：實(shí)收資本25000000

資本公積——資本溢價(jià)5000000

【例某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)章程規(guī)定，將資本公積500萬元、盈余公積100

萬元轉(zhuǎn)增資本，已按法定程序辦妥增資手續(xù)?會(huì)計(jì)分錄為:

借：資本公積5000000

盈余公積1000000

貸：實(shí)收資本6000000

需要注意的是，由于資本公積和盈余公積均屬于所有者權(quán)益，用其轉(zhuǎn)增資本時(shí)，如果是

獨(dú)資企業(yè)，直接結(jié)轉(zhuǎn)即可；如果是有限責(zé)任公司或股份有限公司，則應(yīng)按照原投資者的出資

比例相應(yīng)增加各投資者的出資額。

【例1-7］某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按法定程序報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)減少注冊(cè)資本5000000元，以銀行

存款支付。會(huì)計(jì)分錄為：

借：實(shí)收資本5000000

貸：銀行存款5000000

二、其他出資方式的核算

（一）投資者以股權(quán)出資

投資者投入的長期股權(quán)投資，應(yīng)當(dāng)按照投資合同或協(xié)議約定的價(jià)值作為初始投資成本，

但合同或協(xié)議約定的價(jià)值不公允的除外。

【例1-8】甲、乙、丙三家公司共同投資設(shè)立丁房地產(chǎn)有限責(zé)任公司，注冊(cè)資本為5000

萬元，甲、乙、丙三家公司的持股比例分別為50%30%和20%。按照投資協(xié)議規(guī)定，甲、乙

公司以貨幣資金出資，丙公司以其持有的A公司的長期股權(quán)投資作價(jià)出資，該項(xiàng)長期股權(quán)投

資的賬面價(jià)值為1200萬元，作價(jià)1000萬元。協(xié)議約定價(jià)值與公允價(jià)值相符。會(huì)計(jì)分錄為:

借：長期股權(quán)投資一A公司10000000

貸：實(shí)收資本——丙公司10000000

（-）投資者以債權(quán)出資

以債權(quán)轉(zhuǎn)為資本方式進(jìn)行債務(wù)重組的，應(yīng)分以下情況處理:

債務(wù)人為股份有限公司時(shí)，債務(wù)人應(yīng)將債權(quán)人因放棄債權(quán)而享有股份的面值總額確認(rèn)為

股本；股份的公允價(jià)值總額與股本之間的差額確認(rèn)為資本公積。

債務(wù)人為其他企業(yè)時(shí)，債務(wù)人應(yīng)將債權(quán)人因放棄債權(quán)而享有的股權(quán)份額確認(rèn)為實(shí)收資

本；股權(quán)的公允價(jià)值與實(shí)收資本之間的差額確認(rèn)為資本公積。

三、開辦費(fèi)的核算

(-)開辦費(fèi)的概念及范圍

開辦費(fèi)是指企業(yè)在籌建期間實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，包括籌辦人員的職工薪酬、辦公費(fèi)、培訓(xùn)

費(fèi)、差旅費(fèi)、印刷費(fèi)、注冊(cè)登記費(fèi)以及不計(jì)入固定資產(chǎn)價(jià)值的借款費(fèi)用等?；I建期間為企業(yè)

被批準(zhǔn)籌建之日起至營業(yè)執(zhí)照上標(biāo)明的設(shè)立日期為止的期間。

1.允許計(jì)入開辦費(fèi)的支出

(1)籌建人員開支的費(fèi)用。

①籌建人員的職工薪酬：具體包括籌辦人員的工資薪金、福利費(fèi)、以及應(yīng)交納的各種社

會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、住房公積金等。

②差旅費(fèi)：包括市內(nèi)交通費(fèi)和外埠差旅費(fèi)。

③董事會(huì)費(fèi)和聯(lián)合委員會(huì)費(fèi)。

(2)企業(yè)登記、公證的費(fèi)用：主要包括企業(yè)的工商登記費(fèi)、驗(yàn)資費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、稅務(wù)登

記費(fèi)、公證費(fèi)等。

(3)籌措資本的費(fèi)用：主要是指籌資支付的手續(xù)費(fèi)以及不計(jì)入固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的

匯兌損益和利息等。

(4)人員培訓(xùn)費(fèi)：主要有以下二種情況：

①引進(jìn)設(shè)備和技術(shù)需要消化吸收，選派一些職工在籌建期間外出進(jìn)修學(xué)習(xí)的費(fèi)用；

②聘請(qǐng)專家進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)和培訓(xùn)的勞務(wù)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用。

(5)企業(yè)資產(chǎn)的攤銷、報(bào)廢和毀損。

(6)其他費(fèi)用：

①籌建期間發(fā)生的辦公費(fèi)、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等；

②印花稅、車船稅等；

③經(jīng)投資人確認(rèn)由企業(yè)負(fù)擔(dān)的進(jìn)行可行性研究所發(fā)生的費(fèi)用；

④其他與籌建有關(guān)的費(fèi)用，例如資訊調(diào)查費(fèi)、訴訟費(fèi)、文件印刷費(fèi)、通訊費(fèi)以及慶典禮

品費(fèi)等支出。

2.不能計(jì)入開辦費(fèi)的支出

(1)取得各項(xiàng)資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。包括購建固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)所支付的運(yùn)輸費(fèi)、安

裝費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和購建時(shí)發(fā)生的職工薪酬。

(2)規(guī)定應(yīng)由投資各方負(fù)擔(dān)的費(fèi)用。如投資各方為籌建企業(yè)進(jìn)行了調(diào)查、洽談發(fā)生的

差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)、招待費(fèi)等支出。

(3)為培訓(xùn)職工而購建的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等支出。

(4)投資方因投入資本自行籌措款項(xiàng)所支付的利息，不計(jì)入開辦費(fèi)，應(yīng)由出資方自行

負(fù)擔(dān)。

(5)以外幣現(xiàn)金存入銀行而支付的手續(xù)費(fèi)，該費(fèi)用應(yīng)由投資者負(fù)擔(dān)。

(二)開辦費(fèi)的賬務(wù)處理

新企業(yè)準(zhǔn)則對(duì)開辦費(fèi)的會(huì)計(jì)處理相對(duì)于行業(yè)會(huì)計(jì)制度、企業(yè)會(huì)計(jì)制度而言，發(fā)生了一定

的變化。從《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則一一應(yīng)用指南(2006)》附錄：“會(huì)計(jì)科目與主要賬務(wù)處理”(財(cái)

會(huì)[2006]18號(hào))中關(guān)于“管理費(fèi)用”會(huì)計(jì)科目的核算內(nèi)容與主要賬務(wù)處理可以看出，開辦

費(fèi)的會(huì)計(jì)處理有以下特點(diǎn)：

(1)改變了過去將開辦費(fèi)作為資產(chǎn)處理的作法。開辦費(fèi)不再是“長期待攤費(fèi)用”或“遞

延資產(chǎn)”，而是直接將費(fèi)用化;

(2)新的資產(chǎn)負(fù)債表沒有反映“開辦費(fèi)”的項(xiàng)目，也就是說不再披露開辦費(fèi)信息；

(3)明確規(guī)定開辦費(fèi)在“管理費(fèi)用”會(huì)計(jì)科目核算；

(4)統(tǒng)一了開辦費(fèi)的核算范圍，即開辦費(fèi)包括人員工資、辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、差旅費(fèi)、

印刷費(fèi)、注冊(cè)登記費(fèi)以及不計(jì)入固定資產(chǎn)成本的借款費(fèi)用等。

(5)規(guī)范了開辦費(fèi)的賬務(wù)處理程序，即開辦費(fèi)首先在“管理費(fèi)用”科目核算，然后計(jì)

入當(dāng)期損益，不再按照攤銷處理。

實(shí)施新準(zhǔn)則后，新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該嚴(yán)格按照新準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行開辦費(fèi)的賬務(wù)

處理。這樣不僅簡化了會(huì)計(jì)核算，更準(zhǔn)確反映了會(huì)計(jì)信息。對(duì)籌建期間的界定，房地產(chǎn)企業(yè)

應(yīng)該以從被批準(zhǔn)籌建之日起至取得營業(yè)執(zhí)照上標(biāo)明的設(shè)立日期為止較為妥當(dāng)。

企業(yè)在籌建期間內(nèi)發(fā)生的各種開辦費(fèi)，在實(shí)際發(fā)生時(shí)，借記“管理費(fèi)用”科目(開辦費(fèi))，

貸記“銀行存款”等科目。

【例『9】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌建期間內(nèi)共發(fā)生各種開辦費(fèi)用300000元，其中：以

銀行存款支付人員工資91200元、辦公費(fèi)60000元、職工培訓(xùn)費(fèi)90000元、差旅費(fèi)30000

元、注冊(cè)登記費(fèi)5000元、其他費(fèi)用23800元，會(huì)計(jì)分錄為：

借：管理費(fèi)用一開辦費(fèi)300000

貸：銀行存款300000

第二章

獲取土地階段會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)

第一節(jié)我國現(xiàn)行土地制度

一、土地所有權(quán)和使用權(quán)制度

(一)土地所有權(quán)制度

根據(jù)憲法，我國土地所有制形式為社會(huì)主義公有制，其法律表現(xiàn)形式為國家土地所有權(quán)

和農(nóng)民集體土地所有權(quán)。法律規(guī)定，我國城市市區(qū)的土地以及部分農(nóng)村的土地屬于國家所有;

農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有外，屬于農(nóng)民集體所有。

我國的土地所有制具有高度的穩(wěn)定性。除國家為了公共利益的需要可以依法征收或者征

用農(nóng)村集體所有的土地及政府和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織為整理土地而調(diào)整土地權(quán)屬關(guān)系外，土地

所有權(quán)關(guān)系是不能改變的。任何買賣土地或變相買賣土地所有權(quán)的行為都是非法的，都必須

依法禁止。

(-)土地使用權(quán)制度

土地使用權(quán)可以分為多種。按所有權(quán)的不同，分為國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)；

按用途不同，可分為工業(yè)用地使用權(quán)、商業(yè)用地使用權(quán)、農(nóng)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等；

按取得方式不同，可分為劃撥土地使用權(quán)、出讓土地使用權(quán)、租賃土地使用權(quán)、土地承包經(jīng)

營權(quán)等。

1.土地有償使用制度

土地有償使用制度的形式主要有：

(1)土地使用權(quán)出讓。所謂國有土地使用權(quán)出讓，是指國家將一定期限內(nèi)的土地使用

權(quán)提供給單位和個(gè)人使用，而土地使用者一次性地向國家支付土地使用權(quán)出讓金和其他費(fèi)用

的行為。

(2)土地使用權(quán)租賃和作價(jià)入股。所謂國有土地使用權(quán)租賃，是指國家將一定期限內(nèi)

的土地使用權(quán)讓與土地使用者使用，而土地使用者按年度向國家交納租金的行為；所謂國有

土地使用權(quán)作價(jià)入股，是指將一定時(shí)期的國有土地使用權(quán)出讓金作價(jià)，作為國家的投資計(jì)作

國家的股份。

(3)土地承包經(jīng)營，是指公民個(gè)人、農(nóng)戶、法人或者其他經(jīng)濟(jì)組織依照法律規(guī)定和合

同約定對(duì)集體所有或國家所有的土地承包一定期限，使用土地并向土地所有者支付承包金的

行為。這種形式多應(yīng)用于農(nóng)用地。

2.土地使用權(quán)合法流轉(zhuǎn)制度

《土地管理法》第二條規(guī)定，土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)合法流轉(zhuǎn)，是指依

據(jù)法律的規(guī)定，并經(jīng)過一定的法定程序，土地使用權(quán)由一個(gè)使用者轉(zhuǎn)移到另一個(gè)使用者的行

為。土地使用權(quán)合法流轉(zhuǎn)制度，可以促進(jìn)土地使用權(quán)在土地使用者之間的合理流動(dòng)，通過市

場驅(qū)動(dòng)力實(shí)現(xiàn)土地資源的有效配置，達(dá)到更好地利用土地的目的。目前，土地使用權(quán)合理流

轉(zhuǎn)的形式主要有：轉(zhuǎn)讓(包括買賣、交換、贈(zèng)與、繼承)、租賃、入股等。

3.國有土地使用權(quán)劃撥制度

土地的劃撥是指縣級(jí)以上政府依照土地法的有關(guān)規(guī)定，在土地使用者繳納有關(guān)補(bǔ)償、安

置等費(fèi)用后，將一定數(shù)量的國有土地交付其使用，或者為了社會(huì)公共利益的需要，直接將一

定數(shù)量的國有土地?zé)o償、無期限交付給土地使用者使用的制度。

二、土地用途管制制度

(-)土地用途管制的概念

《土地管理法》第四條規(guī)定，國家實(shí)行土地用途管制制度。土地用途管制是指依據(jù)法律、

法規(guī)，對(duì)土地利用總體規(guī)劃確定的土地用途實(shí)行強(qiáng)制性的管理制度。具體地講是指國家為了

保證土地資源的合理利用，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，通過編制土地利用總體規(guī)劃，

劃定土地用途區(qū)，確定土地利用限制條件，土地的所有者、使用者都必須嚴(yán)格按照規(guī)劃確定

的用途使用土地的制度。

(-)土地用途管制的內(nèi)容

根據(jù)法律規(guī)定，我國土地用途分為農(nóng)業(yè)用地、建設(shè)用地、未利用土地三大類，土地用途

管制的內(nèi)容也主要包括這三個(gè)方面。

1.農(nóng)業(yè)用地管制

農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水

面等。農(nóng)業(yè)用地管制包括農(nóng)地非農(nóng)化的管制和農(nóng)地農(nóng)用內(nèi)部的管制。農(nóng)業(yè)用地包括耕地和非

耕地。

2.建設(shè)用地管制

建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、

交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等。按不同分類標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)用地可分為城鎮(zhèn)用

地、鄉(xiāng)村居民居住用地和獨(dú)立工礦用地，也可分為建成區(qū)土地和規(guī)劃區(qū)土地。

對(duì)建成區(qū)內(nèi)的土地，管制的主要內(nèi)容是土地利用結(jié)構(gòu)的調(diào)整和功能定位，注重對(duì)現(xiàn)有建

設(shè)用地和閑置廢棄地的挖潛，同時(shí)滿足公益事業(yè)對(duì)一部分土地的需要等。

對(duì)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地管制是建設(shè)用地土地管制的重點(diǎn)，主要是合理確定建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的界

限和用地?cái)?shù)量，確保人均占地或總規(guī)模符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；分階段保護(hù)建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的耕地，未

經(jīng)合法批準(zhǔn)，不得擅自改變耕地及其他農(nóng)用地用途，耕地被改變用途前必須在本區(qū)外開發(fā)復(fù)

墾不低于被占耕地的數(shù)量，且質(zhì)量相當(dāng)，以保證本地區(qū)耕地總量的動(dòng)態(tài)平衡。

3.未利用土地管制

農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地為未利用地。未利用土地管制的主要內(nèi)容有：禁止任何不

符合規(guī)劃、破壞自然生態(tài)環(huán)境的取土或堆放廢棄物行為；不得擅自圍湖造田；鼓勵(lì)單位、集

體、個(gè)人開發(fā)利用“四荒地”，但應(yīng)在取得開發(fā)許可證的前提下，根據(jù)土地適宜性，保證一

定的耕地開墾率；鼓勵(lì)對(duì)廢棄渠道、公路、零星坑塘水面、鹽堿地的利用，利用各種方式進(jìn)

行土地整理。

(三)土地用途管制的手段

土地用途管制的手段主要包括：

(1)土地利用總體規(guī)劃，土地必須嚴(yán)格按照規(guī)劃的用途使用，未經(jīng)規(guī)劃，任何人都不

得擅自改變土地的利用現(xiàn)狀；

(2)嚴(yán)格農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地、征地的審批權(quán)限和手續(xù)；

(3)嚴(yán)格執(zhí)行土地用途登記制度；

(4)建立健全土地監(jiān)督檢查制度，強(qiáng)化土地法律責(zé)任。

三、土地管理體制

土地管理體制，是指土地管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和管理職能權(quán)限劃分所形成的體系和管理制度。

我國現(xiàn)行的土地管理體制，主要由《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國國務(wù)

院組織法》、《中華人民共和國地方人民代表大會(huì)和地方人民政府組織法》等法律條文確定。

(-)機(jī)構(gòu)設(shè)置及主要職能

各級(jí)國家行政管理機(jī)關(guān)的土地管理職能及其所屬的土地管理部門的主要職能如下：

1.國務(wù)院及其所屬的土地管理部門

國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)與監(jiān)督所屬土地管理部門的土地管理工作，并具體行使以下土地管理的專門

職能：

(1)代表國家行使國有土地所有權(quán)，制定和實(shí)施土地管理的有關(guān)行政法規(guī)；

(2)編制和執(zhí)行全國土地利用總體規(guī)劃，并審批下級(jí)地方政府的土地利用總體規(guī)劃；

(3)審批下級(jí)地方政府上報(bào)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征地申請(qǐng)報(bào)告。

國務(wù)院所屬的土地管理部門，目前為國土資源部，其土地管理的職責(zé)主要有：

(1)貫徹執(zhí)行國家的土地法律、法規(guī)和政策，制定和實(shí)施土地管理的有關(guān)行政規(guī)章；

(2)負(fù)責(zé)組織全國土地的調(diào)查、登記和統(tǒng)計(jì)工作，組織有關(guān)部門編制土地利用總體規(guī)

劃；

(3)主管全國的土地征用和劃撥工作，負(fù)責(zé)需要國務(wù)院批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征用、

劃撥土地的審查、報(bào)批;

（4）調(diào)查研究，處理土地管理中的重大問題；

（5）監(jiān)督、檢查各地、各部門的土地利用情況并做好協(xié)調(diào)工作；

（6）會(huì)同有關(guān)部門解決土地糾紛，查處違法占地案件；

（7）負(fù)責(zé)有關(guān)土地管理方面的科技宣教和人員培訓(xùn)工作。

2.縣以上地方人民政府及其所屬的土地管理部門

縣以上地方人民政府直接領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督所屬土地管理部門的土地管理工作。并具體行使以

下土地管理的專門職能：

（1）縣以上地方人民政府可以根據(jù)有關(guān)的法律法規(guī)，制定和執(zhí)行有關(guān)土地管理的規(guī)章

制度；

（2）編制本行政區(qū)域內(nèi)的土地利用總體規(guī)劃，并報(bào)上級(jí)人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行；同時(shí)，

省級(jí)人民政府也擁有批準(zhǔn)不須直接報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)的下級(jí)人民政府的土地利用總體規(guī)劃的權(quán)

限；

（3）省級(jí)人民政府對(duì)于本行政轄區(qū)內(nèi)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征用，在法律規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限內(nèi)，

擁有批準(zhǔn)權(quán)；

（4）農(nóng)民集體所有的土地，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)；單位

和個(gè)人依法使用的國有土地，由縣級(jí)以上地方人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)使用權(quán);

（5）對(duì)于本行政轄區(qū)內(nèi)的土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議，如當(dāng)事人協(xié)商不成，依照法律規(guī)

定，由縣級(jí)和縣以上地方政府處理。

3.鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的土地管理工作，行使以下土地管理的專門職能:

（1）制定鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)規(guī)劃和用地控制指標(biāo)，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)上級(jí)人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)

行;

（2）對(duì)于農(nóng)民的宅基地、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)、企業(yè)建設(shè)需用土地，擁有

審核權(quán)，并向縣級(jí)人民政府土地管理部門提出申請(qǐng)的職能；

（3）對(duì)于個(gè)人之間、個(gè)人與單位之間的土地使用權(quán)爭議擁有依照法律規(guī)定處理的職能。

四、土地的獲取方式

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》的規(guī)定，用于房地產(chǎn)開

發(fā)的土地來源主要有：出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥、投資者投入等方式。

（一）土地使用權(quán)的出讓

土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使

用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土