設(shè)施設(shè)備部管理方案

設(shè)備設(shè)施部強(qiáng)電與暖通管理方案一、概述

我們將力求從各個(gè)區(qū)域由接管開(kāi)始，對(duì)各項(xiàng)工作精細(xì)化、規(guī)范化管理，為公司品牌建設(shè)和延續(xù)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。我們將以最大限度的為客戶物業(yè)服務(wù)支持為己任，加強(qiáng)品質(zhì)監(jiān)控，用良好的管理與真誠(chéng)的服務(wù)，合理解決微利潤(rùn)與高標(biāo)準(zhǔn)之間的矛盾，爭(zhēng)取做到兼顧的同時(shí)，達(dá)成公司的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益的雙贏。另一方面著手現(xiàn)在、放眼將來(lái)。不僅僅把接管項(xiàng)目作為我們?cè)O(shè)施設(shè)備部服務(wù)規(guī)范化、精細(xì)化的重要開(kāi)始，更看重的是將來(lái)更深層次、更長(zhǎng)遠(yuǎn)、更廣泛的品質(zhì)提升。我們殷切的希望通過(guò)我們的不斷溝通與攜手努力，共同來(lái)打造和維護(hù)公司品牌，樹(shù)立公司形象。希望能夠依托公司良好的品牌優(yōu)勢(shì)和社會(huì)影響力，使我公司品牌能夠得到提升和發(fā)展。

二、設(shè)備設(shè)施部?jī)?nèi)部統(tǒng)籌管理1內(nèi)部管理1)

負(fù)責(zé)工程設(shè)備及人員的管轄和調(diào)配，培養(yǎng)、鞏固骨干隊(duì)伍，切實(shí)保障設(shè)施設(shè)備的安全運(yùn)行與完好；

2)

深入現(xiàn)場(chǎng)，掌握人員和設(shè)備狀況；

3)

定期對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)，提高專業(yè)技術(shù)水平；

4)

制訂并完善崗位職責(zé)、工作程序與標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)章制度，并督導(dǎo)實(shí)施；

5)

制訂部門工作計(jì)劃；6)

主持召開(kāi)班級(jí)別以上部門工作會(huì)議，落實(shí)層級(jí)管理，責(zé)任到人的管理模式；7)

每月總結(jié)工程維修質(zhì)量，分析原因，落實(shí)解決措施；

8)

審核部門報(bào)表、請(qǐng)示和報(bào)告；

9)

制定工作計(jì)劃，對(duì)部門基層管理員工作質(zhì)量進(jìn)行檢查，并做出評(píng)估；

10)

整理上報(bào)部門合理化建議；

11)

處理下級(jí)上報(bào)的各類問(wèn)題；

12)

處理突發(fā)事件；

13)

組織本部門評(píng)優(yōu)活動(dòng)。

2、協(xié)作其它部門

（1）協(xié)助物管部做好安全防范及跟蹤落實(shí)工作；

（2）協(xié)作綜合管理部做好人員培訓(xùn)、員工生活工作；

（3）協(xié)調(diào)外部門對(duì)設(shè)施設(shè)備部提出的其他工作要求。

3、對(duì)客戶服務(wù)管理

（1）及時(shí)處理客戶提出的問(wèn)題；

（2）處理突發(fā)事件。

4、自我管理

（1）根據(jù)公司要求制定學(xué)習(xí)計(jì)劃；

（2）按照計(jì)劃和實(shí)際工作要求參加公司組織的相關(guān)培訓(xùn)；

（3）聽(tīng)取各層級(jí)管理方面意見(jiàn)，并逐條落實(shí)；

（4）定期自我總結(jié)，總結(jié)管理中的不足。

三、督促和落實(shí)部門內(nèi)部管理計(jì)劃

1、部門班以上級(jí)別工作例會(huì)

（1）主持部門工作例會(huì)；

（2）傳達(dá)公司會(huì)議精神；

（3）公布內(nèi)部自查中存在的問(wèn)題，表?yè)P(yáng)好人好事，做到獎(jiǎng)罰分明。

2、學(xué)習(xí)與研究（1）每天利用部門例會(huì)時(shí)間學(xué)習(xí)公司文化；

（2）組織人員研究解決工作中存在的疑難問(wèn)題；

3、督促基層管理人員培訓(xùn)部門員工

（1）督促部門班組長(zhǎng)或?qū)I(yè)技術(shù)人員有對(duì)部門員工進(jìn)行培訓(xùn)的職責(zé)；

（2）對(duì)部門員工進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)；提升員工的服務(wù)意識(shí)，調(diào)動(dòng)員工的積極性，培養(yǎng)自豪感和凝聚力。職業(yè)道德規(guī)范和日常用語(yǔ)規(guī)范培訓(xùn),員工通過(guò)訓(xùn)練有素的言行舉止，共同塑造恒益公司的公眾形象。

（3）培訓(xùn)重點(diǎn)立足研究業(yè)務(wù)，提高專業(yè)技術(shù)水平，力求一專多能，加強(qiáng)管理，培強(qiáng)責(zé)任感，提高發(fā)現(xiàn)問(wèn)和解決問(wèn)題的能力；

（4）培訓(xùn)做到結(jié)合實(shí)際工作中存在的問(wèn)題，分析事故發(fā)生的原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)；

4、檢查與評(píng)估

（1）檢查工作，定期做出評(píng)估；

（2）檢查工作表格的填寫情況；

（3）檢查員工對(duì)公司企業(yè)文化學(xué)習(xí)情況；

（4）對(duì)重要設(shè)備、機(jī)房每天至少巡視一次。

5、溝通會(huì)

（1）每周組織一次例會(huì)，總結(jié)本周工作，針對(duì)存在的問(wèn)題，提出解決方案，并布置下周工作；

（2）每周組織一次“員工溝通會(huì)”，了解員工思想狀態(tài)、探討工作中的不足，發(fā)揮員工的創(chuàng)造性，鼓勵(lì)員工提供合理化建議，對(duì)上級(jí)管理人員的評(píng)估、個(gè)人具體問(wèn)題；

（3）及時(shí)通報(bào)溝通會(huì)內(nèi)容；

6、專題總結(jié)會(huì)

（1）對(duì)重復(fù)發(fā)生的同類問(wèn)題找出發(fā)生原因，并拿出整改措施；

（2）追究相關(guān)人員的責(zé)任；

7、“創(chuàng)新、合理化建議”制度的落實(shí)

（1）收集合理化建議，審核建議匯總表；

（2）審批后組織實(shí)施創(chuàng)新合理化建議；

8、設(shè)備安全運(yùn)行工作

（1）制訂設(shè)備安全運(yùn)行責(zé)任制；

（2）督導(dǎo)基層管理人員對(duì)重點(diǎn)設(shè)備進(jìn)行不定期的抽查檢查工作。

四、與其他部門協(xié)作

1、配合公司其它部門工作

積極做好與公司其它部門的溝通，做好配電、供水、強(qiáng)電維修工作。

2、質(zhì)量跟蹤

現(xiàn)場(chǎng)跟蹤重大質(zhì)量問(wèn)題，查明原因，提出解決措施。

3、與行政部采購(gòu)管理負(fù)責(zé)人協(xié)調(diào)

（1）保證各類備品備件的及時(shí)供應(yīng)；

（2）做好設(shè)備零配件的管理。

4、與其他部門協(xié)作

（1）與相關(guān)部門協(xié)調(diào)，做好設(shè)備維修、改造工作；

（2）做好使用設(shè)備部門的技術(shù)操作培訓(xùn)。

五、對(duì)客戶服務(wù)管理

1、閱讀報(bào)表

（1）閱讀當(dāng)日工作日志，檢查＜設(shè)備巡查表＞，掌握設(shè)備運(yùn)行情況；（2）閱讀當(dāng)日＜設(shè)備維修登記表＞，掌握設(shè)備維修情況。

2、現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)

（1）親臨現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)，及時(shí)解決協(xié)調(diào)問(wèn)題；

（2）對(duì)督導(dǎo)過(guò)程中遇到的問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行補(bǔ)救。

3、處理客戶投訴或突發(fā)事件

（1）出現(xiàn)客戶投訴或突發(fā)事件，第一時(shí)間趕赴現(xiàn)場(chǎng)，查找原因；

（2）協(xié)調(diào)相關(guān)部門及時(shí)處理解決，關(guān)系到對(duì)客戶服務(wù)的要賠禮道歉，升級(jí)服務(wù)；

（3）若屬人為原因造成，查找責(zé)任人，將落實(shí)情況匯總及時(shí)拿出處理意見(jiàn)。

六、自我管理：月度總結(jié)

進(jìn)行月度工作總結(jié),必須包括本月工作進(jìn)展、存在問(wèn)題及原因、擬采取的解決方法；進(jìn)行個(gè)人總結(jié)，找出個(gè)人自身不足，言明下月努力方向。

七、區(qū)內(nèi)各軟硬件設(shè)備設(shè)施維護(hù)巡查計(jì)劃和規(guī)范要求

1.

設(shè)備機(jī)房

1）

每月清潔

1

次，室內(nèi)無(wú)雜物。

2）

在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查

1

次消防器材，確保完好有效。

3）

設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。

4）

在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。

5）

交接班記錄、工作日志等齊全、完整。

2.1

供水設(shè)施

1

每月檢修水泵一次，每天每班次巡視生活水泵房不少于2次。

2

生活水池（水箱）每年消毒次數(shù)不少于2次；并有消毒處理記錄；

3

機(jī)房需人走上鎖。

2.2排水系統(tǒng)

1

排水設(shè)施

每月對(duì)排水系統(tǒng)進(jìn)行檢查，組織清理、疏通，確保暢通。每次降雨前后及過(guò)程中對(duì)主要排水口、管井進(jìn)行檢查。

2

污水泵

汛期每日巡視

2

次，平時(shí)每日巡視

1

次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每周進(jìn)行

1

次手動(dòng)啟動(dòng)測(cè)試；每季度養(yǎng)護(hù)

1

次。

2.3

消防泵房

1.每日檢查水泵控制柜的指示燈指示、觀察停泵時(shí)水泵壓力表指示。在正常

情況下，生活水泵、消火栓泵、噴淋泵、潛水泵的選擇開(kāi)關(guān)應(yīng)置于“自動(dòng)”位置。

2.消火栓泵、噴淋泵每月應(yīng)手動(dòng)點(diǎn)動(dòng)操作一次，確保消防泵在緊急狀態(tài)下的正常使用。

3.維修人員每周對(duì)泵房地面和設(shè)備外表進(jìn)行一次清潔。

4.按照水泵維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程定期對(duì)水泵進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，并作好相關(guān)工作記錄。

5.保證水泵房的通風(fēng)、照明設(shè)施完好。

6.未經(jīng)部門負(fù)責(zé)人許可，非工作人員不得入內(nèi)，離開(kāi)鎖門。因工作原因必須進(jìn)入機(jī)房的人員，當(dāng)值人員必須詳細(xì)記錄在《機(jī)房外來(lái)人員登記表》上。

2.4

照明和電氣設(shè)備

1

樓內(nèi)照明

每班巡視

1

次，一般故障

8

小時(shí)內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障

1

日內(nèi)修復(fù)。

2

樓外照明

每日巡視

1

次，一般故障

12

小時(shí)內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障

3日內(nèi)修復(fù)；每

2

周調(diào)整

1

次時(shí)間控制器。

3

應(yīng)急照明

每日巡視

1

次，發(fā)現(xiàn)故障，即時(shí)修復(fù)。

2.5

變配電系統(tǒng)

1

每日巡視檢查設(shè)備房設(shè)施設(shè)備，并填寫運(yùn)行記錄；

2

每月檢查緊固系統(tǒng)接線端子，保證接觸良好；

3

雷雨季節(jié)來(lái)臨前檢查系統(tǒng)防雷接地情況；

2.6

園林景觀水系統(tǒng)

1

開(kāi)啟景觀水前檢查系統(tǒng)管網(wǎng)及控制部件；每季度進(jìn)行防滲漏和防漏電檢查，保證用電安全。

2

使用期間每周巡查

1

次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施。

3

每年進(jìn)行一次系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)檢修，管道閥門油漆。

4

設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。2.7

冷水機(jī)組的維護(hù)保養(yǎng)2.7.1正常運(yùn)行中的維護(hù)保養(yǎng)及檢查（1）檢查壓縮機(jī)冷凍油的油壓及油量（2）系統(tǒng)探漏（制冷劑），發(fā)現(xiàn)漏點(diǎn)及時(shí)處理（3）檢查有無(wú)不正常的聲響、震動(dòng)及高溫（4）檢查冷凝器及冷卻器的溫度、壓力（5）檢查各種閥門是否正常（6）檢查冷水機(jī)進(jìn)出水的溫度及壓力（7）檢查主電路上接線端子并有無(wú)松動(dòng)壓實(shí)（8）檢查電氣控制部分有無(wú)異常；檢查各儀表、控制器的工作狀態(tài)（9）檢查機(jī)組潤(rùn)滑系統(tǒng)機(jī)油是否充足（10）檢查制冷設(shè)備安全保護(hù)裝置整定值（11）檢查并收緊電路上的各電線接點(diǎn)（12）檢查制冷系統(tǒng)內(nèi)是否存在空氣，如有則應(yīng)排放空氣2.7.2電氣控制部分維護(hù)保養(yǎng)（1）對(duì)中間繼電器、信號(hào)繼電器做模擬實(shí)驗(yàn)，檢查二者的動(dòng)作是否可靠，輸出的信號(hào)是否正常，否則應(yīng)更換同型號(hào)的中間繼電器、信號(hào)繼電器；（2）PC中央處理器、印刷線路板如出現(xiàn)問(wèn)題，則申請(qǐng)外委維修2.8水循環(huán)管道部分的維護(hù)保養(yǎng)2.8.1水泵維修保養(yǎng)（1）轉(zhuǎn)動(dòng)水泵軸，觀察是否有阻滯、碰撞、卡住現(xiàn)象，如是軸承問(wèn)題則對(duì)軸承加注潤(rùn)滑油或更換軸承；如是水泵葉輪問(wèn)題則應(yīng)拆修水泵；（2）檢查盤根處是否漏水成線，如是則應(yīng)調(diào)整盤根。2.8.2節(jié)制閥與調(diào)節(jié)閥的維修保養(yǎng)（1）檢查是否泄漏，如是則應(yīng)調(diào)整填料；（2）檢查閥門開(kāi)閉是否靈活，如阻力較大則應(yīng)對(duì)閥桿加注潤(rùn)滑油；（3）如閥門破裂或開(kāi)閉失效，則應(yīng)更換同規(guī)格閥門；（4）檢查法蘭連結(jié)處是否滲漏，如是則應(yīng)拆換密封膠墊。2.8.3整個(gè)循環(huán)水系統(tǒng)檢查及保養(yǎng)（1）檢查彈性聯(lián)軸器有無(wú)損壞，如損壞則應(yīng)更換彈性橡膠墊。（2）清洗水泵過(guò)濾網(wǎng)。（3）擰緊水泵機(jī)組所有緊固螺栓。（4）清洗水泵機(jī)組外殼，如脫漆或銹蝕嚴(yán)重，則應(yīng)重新油漆一遍。（5）檢查冷凍水管路、送冷風(fēng)管路、風(fēng)機(jī)盤管路處是否有大量的凝結(jié)水或保溫層已破損，如是則應(yīng)維修或更換保溫層。2.8.4電動(dòng)機(jī)維修保養(yǎng)（1）用500Ｖ搖表檢測(cè)電動(dòng)機(jī)線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ,以上，否則應(yīng)進(jìn)行干燥處理或修復(fù)；（2）檢查電動(dòng)機(jī)軸承有無(wú)阻滯現(xiàn)象，如有則應(yīng)加潤(rùn)滑油，如加潤(rùn)滑油后仍不行則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格的軸承；（3）檢查電動(dòng)機(jī)風(fēng)葉有無(wú)擦殼現(xiàn)象，如有則應(yīng)修整處理。2.9冷卻塔部分的維護(hù)保養(yǎng)2.9.1電機(jī)部分維護(hù)保養(yǎng)（1）用500Ｖ搖表檢測(cè)電機(jī)絕緣電阻應(yīng)不低于0.5MΩ,否則應(yīng)干燥處理電機(jī)線圈，干燥處理后仍達(dá)不到0.5MΩ以上時(shí)則應(yīng)拆修電機(jī)線圈。（2）檢查電機(jī)、風(fēng)扇是否轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，如有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)加注潤(rùn)滑油；如有異常磨擦聲則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格的軸承a）檢查皮帶是否開(kāi)裂或磨損嚴(yán)重，如是則應(yīng)更換同規(guī)格皮帶；b）檢查皮帶是否太松，如是則應(yīng)調(diào)整；檢查皮帶輪與軸配合是否松動(dòng)，如是則應(yīng)整修2.9.2整體檢查（1）檢查布水器是否布水均勻，否則應(yīng)清潔管道及噴嘴（2）清洗冷卻塔(包括填料、集水槽)，清潔風(fēng)扇風(fēng)葉（3）檢查補(bǔ)水浮球閥是否動(dòng)作可靠，否則應(yīng)修復(fù)（4）擰緊所有緊固件（5）清潔整個(gè)冷卻塔外表2.10末端風(fēng)柜部分的維護(hù)保養(yǎng)（1）清潔風(fēng)機(jī)盤管外殼、冷凝水盤及暢通冷凝水管（2）清洗進(jìn)回風(fēng)初效空氣過(guò)濾網(wǎng)，排除盤管內(nèi)的空氣（3）檢查風(fēng)機(jī)是否轉(zhuǎn)動(dòng)靈活、皮帶松緊度。如有阻滯現(xiàn)象或皮帶過(guò)松，則應(yīng)加注潤(rùn)滑油和調(diào)整電機(jī)距離。如有異常摩擦響聲則應(yīng)更換風(fēng)機(jī)軸承。（4）用500V搖表檢測(cè)風(fēng)機(jī)電機(jī)線圈，絕緣電阻應(yīng)不低于0.5MΩ,，否則應(yīng)整修處理。檢查電容有無(wú)變形、鼓脹或開(kāi)裂，如是則應(yīng)更換同規(guī)格電容；檢查各接線頭是否牢固，是否有過(guò)熱痕跡，如是則作相應(yīng)整修（5）清潔風(fēng)機(jī)風(fēng)葉、盤管、積水盤上的污物（6）擰緊所有緊固件2.11所有控制柜的維護(hù)保養(yǎng)2.11.1交流接觸器維修保養(yǎng)（1）清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；（2）清除觸頭表面及四周的污物(但不要修銼觸頭)，如觸頭燒蝕嚴(yán)重則應(yīng)更換同規(guī)格交流接觸器；（3）清潔鐵芯上的灰塵及臟物；（4）擰緊所有緊固螺栓2.11.2熱繼電器維修保養(yǎng)（1）檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無(wú)過(guò)熱或燒傷痕跡，如有則應(yīng)整修處理，處理后達(dá)不到要求的應(yīng)更換；（2）檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整，如損壞則應(yīng)更換2.11.3自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)維修保養(yǎng)（1）用500V搖表測(cè)量絕緣電阻應(yīng)不低于0.5MΩ，否則應(yīng)烘干處理；（2）清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如滅弧罩損壞則應(yīng)更換；（3）清除觸頭表面上的小金屬顆粒(不要修銼)2.11.4信號(hào)燈指示儀表維修保養(yǎng)（1）檢查各信號(hào)燈是否正常，如不亮則應(yīng)更換同規(guī)格的小燈泡；（2）檢查各指示儀表指示是否正確，如偏差較大則應(yīng)作適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整后偏差仍較大應(yīng)更換。2.11.5其他項(xiàng)（1）清潔控制柜內(nèi)外的灰塵、臟物（2