物業(yè)管理有關規(guī)定

1.0目的規(guī)范集團各項目設備、設施管理工作，保持設備、設施處于良好狀態(tài)，確保功能正常發(fā)揮。2.0范圍適用于集團、奧瑪工廠、興利尊典工廠設備設施運行/維保、檢查及管理。3.0定義3.1公用設備包括：3.1.1供配電系統(tǒng):發(fā)電機、ATS柜、高壓環(huán)網(wǎng)柜、變壓器、低壓配電柜、室外公共照明、室外供電線路、防雷系統(tǒng)等。3.1.2給排水系統(tǒng)：地下室水池、生活水泵、室外主干供水管網(wǎng)、自動控制閥門、室外雨水管網(wǎng)、室外污水管網(wǎng)等。3.1.3消防系統(tǒng)：煙霧、溫度探測器、手動報警按鈕、消防栓破玻璃按鈕、消防控制主機、聯(lián)動柜、消防對講系統(tǒng)、消防水泵、水泵結合器、消防栓、消防管網(wǎng)、排煙送風系統(tǒng)、防火卷簾門、緊急廣播系統(tǒng)、滅火器、發(fā)電機房氣體滅火系統(tǒng)等。3.1.4電梯：機房、層站、轎廂、井道。3.1.5空調系統(tǒng)：辦公室空調、宿舍空調等。3.1.6安防系統(tǒng)：閉路監(jiān)控系統(tǒng)、門禁控制及停車場管理系統(tǒng)、電動門、報警系統(tǒng)、紅外線周界防越系統(tǒng)。3.1.7園林綠化：苗木、綠化、樹林、灑水設備3.1.8宿舍維修：給排水管道、強電、燈具、風扇3.2房屋建筑本體、公用設施：除公用設備以外的物業(yè)相關配套設施，如建筑物本體、護欄、圍墻、溝渠、池、井、蓋、道路、路障、室外各類照明及支持物、外墻、各種外露管道、室外休閑設施、崗亭、單（摩托）車庫（棚）等。4.0職責4.1工作職責責任部門/崗位工作內容公司設施管理部公共設備設施的檢查與評估審批各分公司年度設備設施的相關計劃協(xié)助指導各分公司對設備設施突發(fā)事件的處理分公司設施管理部公共設備設施運行、保養(yǎng)維修工作檢查、監(jiān)督審核分公司設備設施的相關計劃分公司設備設施管理制度的建立，如安全管理制度突發(fā)事件的處理與預防項目組責任范圍內公共設備設施日常運行、點檢、保養(yǎng)維修及工程施工相關記錄的建檔與歸檔專業(yè)技術人員知識培訓、考核4.2公用設備設施維修保養(yǎng)頻次公司各類公用設備設施的保養(yǎng)，須參照下表規(guī)定的時間周期進行，“Y”表示需要檢查；“J”表示需檢查并記錄，空白表示不必檢查。檢修類別設備名稱每日點檢周檢半月檢月檢兩月檢季檢半年檢年檢每年三月高壓環(huán)網(wǎng)柜、變壓器JJJJJ配電室內的配電柜JJJJJ動力柜、電表箱YJJJ電力電纜J防雷接地J發(fā)電機JJJJ生活水泵及控制柜JJJJ生活供水管網(wǎng)YJJ雨水泵、污水泵及控制箱YJ排污管網(wǎng)、化糞池YJJ泳池設備YJJJJ(五月前)消防主機、聯(lián)動柜、YJJJ滅火器J電訊系統(tǒng)YJJJJ紅外報警系統(tǒng)閉路監(jiān)控系統(tǒng)JJJJJJ車場門禁系統(tǒng)住戶對講系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)JJJJJ居家報警系統(tǒng)YJ清潔綠化設備JJJ消防系統(tǒng)YJJJJJ公共設施YJJJ5.0方法和過程控制5.1設備房管理5.1.1設備房內嚴禁吸煙，嚴禁堆放易燃、易爆或與管理無關的物品，并按消防規(guī)定配足有效滅火器材。滅火器設置穩(wěn)固，其壓力表及標識朝外。5.1.2設備房門應有相應標識，無人值守時必須加鎖。5.1.3設備房中重要設備上端如有排污管等設施時，應在該設備上端加設防護設施，以保證重要設備的安全。5.1.4高低壓配電室、變壓器房、空調機房、電梯機房、大型設備的控制室等重要設備房，應設置測量儀器，對環(huán)境的溫、濕度進行監(jiān)測，設備房內氣溫須保持在+40℃5.1.5參觀來訪人員需進入設備房，須部門負責人同意，并指定專人陪同。5.1.6設備責任人負責定期檢查設備房環(huán)境溫度、濕度，記錄設備運行數(shù)據(jù)，每周清潔設備房一次。5.1.7收到狂風、暴雨天氣預報時，各部門負責人須安排專人加強對設備房的巡視，發(fā)現(xiàn)異常立即處理。5.2設備維修保養(yǎng)管理5.2.1設備檢修等級分類:點檢：屬巡視性檢查維護。對設備房及設備周圍環(huán)境進行清潔，值班點檢人員每天不少于兩次檢查設備房有無滲水、設備有無漏水、油等現(xiàn)象，如實記錄運行參數(shù)，確認設備運行狀態(tài)是否正常。項目組長每周應全面檢查一次設備運行情況。周（月）檢：屬預防性檢查。對設備性能進行全面檢查，對故障隱患部位進行修理或調整，預防事故,保證設備正常運行。運行/維保經理每月應全面檢查一次。并在運行記錄表及《設備/設施保養(yǎng)維修記錄表》上簽名。季（半年）檢：屬維護性修理，對設備進行清掃、加油、調試。設備管理專員每季度應全面檢查一次，并在《設備/設施保養(yǎng)維修記錄表》上簽名。公司設施管理部每季度組織檢查一次，并將檢查結果在全公司范圍內通報。年檢：屬恢復性修理。對設備局部解體，除進行月檢的工作外，應著重恢復設備的電氣性能、機械和精度，檢修或更換主要零部件及附屬裝置。大修：屬徹底性修理。對設備進行全部解體，全面檢查、試驗、調試，更換全部不合格零部件及附屬裝置。大修應結合小區(qū)（大廈）發(fā)展的需要進行技術改造。設備組長應視設備運行情況及時提出設備大修建議，經物業(yè)負責人和設備部經理審核后報小區(qū)（大廈）業(yè)主委員會批準執(zhí)行。服務供方保養(yǎng)維修：依據(jù)合同內容，進行定期保養(yǎng)及故障處理。5.2.2設備大修：設備大修方案提出后，由分公司設施管理部經理和物業(yè)負責人審核，報公司設施管理部備案。設備鑒定標準參照國家規(guī)范進行。5.2.3各部門應建立《設備（工具）匯總表》和設備管理檔案或設備管理軟件，記錄設備、檢修及重要零部件更換情況，并在《設備/設施保養(yǎng)維修記錄表》中記錄。物業(yè)與設施管理部設備（工具）應分別匯總。5.2.4對重要設備，特別是進口設備的易損零部件，物業(yè)應有適量的儲備，確保突發(fā)故障及時的處理。5.2.5設備專員/組長應根據(jù)批準的檢修計劃，做好檢修前準備工作及防范措施。對影響較大的重要維修工作，設施管理部經理需到現(xiàn)場指揮、協(xié)調、組織。5.2.6各項目需要編寫本項目的《年度機電設備設施維護保養(yǎng)計劃》和《年度機電設備設施大中修（更新改造）計劃》，并在每年十二月十五日前上報公司設施管理部備案并嚴格執(zhí)行。5.2.7設施管理部應保存相關設備的原始技術圖紙、產品說明書等資料，以便了解設備運行狀態(tài)。5.2.8設備管理檔案建立要求：可以參照公司的設備分類，建立設備管理檔案，內容包括：設備的基本參數(shù)、購買日期、年度保養(yǎng)內容、日常更換的重要零配件、故障現(xiàn)象描述等。5.3設備設施的編號5.3.1設備設施編號由五部分組成：第一部分為地區(qū)代碼，按《地區(qū)編碼表》中地區(qū)的代碼進行編制；第二部分表示小區(qū)的名稱：按《小區(qū)代碼一覽表》中相應小區(qū)代碼表示；第三部分表示設備設施類別：用字母Ａ－Ｚ表示；具體見《設備（設施）分類及代碼》；第四部分表示單位設備設施序號：用數(shù)字1.2.3...表示；第五部分表示設備設施的等級：用羅馬數(shù)字Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ進行分類。例：SZ－06－D－１－（Ⅰ）深長發(fā)長Ⅰ圳樂電樂級花機１管園號理發(fā)設電備機5.3.2對于符合磨損規(guī)律的Ⅰ、Ⅱ級設備（水泵、正壓風機、電動機、柴油發(fā)電機、冷水機組、道閘等），進行定期保養(yǎng)，定期中修、大修周期見附表《設備保養(yǎng)、中修、大修周期》。5.3.3對于Ⅰ、Ⅱ級電氣設備（高壓柜、變壓器、低壓柜、控制柜等）、電子設備（火災報警控制柜、放大器、計算機等）進行日常保養(yǎng)和定期保養(yǎng)、狀態(tài)維修。5.3.4對于Ⅲ級設備，采取故障維修，每年一次保養(yǎng)。5.4設備標識管理5.5.4.1.1未隱蔽的設備須在規(guī)定位置貼設備標牌。對新入伙的項目，可要求在接管驗收時按照設備標識管理的有關規(guī)定張貼設備標牌。分公司設施管理部按照設備編號管理規(guī)定，提供設備編號，設備的標牌由客戶統(tǒng)一制作。5.4.2設備的顏色：設備顏色按5.4.3設備狀態(tài)標識：重要危險設備的工作狀態(tài)必須懸掛狀態(tài)標識（如配電柜檢修時，應掛“有人檢修、禁止合閘”），報廢、封存的設備須張貼標識。設備的狀態(tài)標識由分公司設施管理部統(tǒng)一6.0設備的運行管理6.1供配電系統(tǒng)管理6.1.1值班技工每天至少6.1.26.6.16.6.1.6室外配電柜（箱）應上鎖，并在消防控制中心留存?zhèn)溆描€匙。6.1.7各項目組須保證本項目技工能獨立、正確操作本項目的機電設備，在市政停電、市政來電時，會正確轉換本項目的供配電設備；熟悉本項目設備異常情況應急處理方案。6.1.8配電室斷路器整定值需要張貼在該開關柜內，配電柜斷路器的整定值及變壓器二次總開關的保護整定值的變更，須報運行經理確定。6.1.96.1.10開關停用或檢修時應打到“關”位置并懸掛“嚴禁合閘”6.1.11發(fā)電機油箱需要設置刻度，標明日常使用油量，最低保存量為使用6小時，同時不能超過1000升6.1.12備用發(fā)電機應每周檢查一次，每月試運行一次，每次試運行8-10分鐘，發(fā)電機蓄電池每周檢查一次并記錄。有自動啟動功能的，應保持在自動狀態(tài)；無自動啟動功能的，在市電停電時責任人應保證在15分鐘內啟動，以確保對重要負荷的供電；發(fā)電機排煙風機應具有延時功能。發(fā)電機運行首半小時內應有技工6.1.13設備巡視人員6.1.146.6.2供電線路的管理6.2.1從配電室引出的電力電纜每五年需要進行一次絕緣測試，入住10年以上的物業(yè)，每二年測試一次，絕緣電阻需要≥0.5MΩ。6.2.2低壓配電柜各出線電纜應懸掛標識，標明電纜的型號規(guī)格、用途、去向。6.2.3各動力柜、雙電源箱等分控箱的進線端應標明電纜的型號規(guī)格、用途、引自何處；各類空氣開關應標明用途，有互感器的電表要標明計量倍率。6.2.4各電纜線路不允許過載運行，接線端應聯(lián)接牢固、無銹蝕，線路老化應及時更新處理，避免安全隱患。6.2.5各項目應對公共照明進行有效管理，并根據(jù)項目實際管理需要編制相應的管理作業(yè)指導書。6.3給排水系統(tǒng)管理6.3.1生活泵房需要每日至少兩次6.3.26.3.36.3.46.3.5各項目的水箱、水池委托有資質的清洗隊每半年清洗一次，并取得水務局水質檢測中心的檢測合格報告，結果由項目6.3.66.3.76.3.8信號聯(lián)至中心，不能聯(lián)至中心的，需要將報警信號聯(lián)至明顯位置。6.4消防系統(tǒng)管理6.4.6.4.2消防泵、噴淋泵每半年在水箱清洗時由設備責任人啟動試運行一次，使用試驗消火栓帶載試驗，測試消火栓水槍的充實水柱。每月手動盤車試驗，并對控制部分進行聯(lián)動測試，保證手動、自動轉換正常，并記錄。6.4.3報警裝置、聯(lián)動裝置、水流指示器、CO2自動滅火系統(tǒng)、消防對講、緊急廣播等須至少每半年測試一次，檢查其功能是否正常,和與地址碼圖是否一致等，并填寫《自動消防設施測試報告》，經項目物業(yè)負責人審閱后存檔。測試須由設備責任人、設備專員及專業(yè)技術人員在場，并盡量避免影響顧客，每年的測試應覆蓋到所有煙感、溫感(特殊情況業(yè)主長期不在家除外)。煙感、溫感探頭至少每半年清潔一次。6.4.4消防水管的防腐涂層及管網(wǎng)支架的檢修，應視情況而定，但至少5年應重新涂刷一次。6.4.56.4.66.4.76.4.86.4.96.4.10滅火器材需每季度檢查、清潔，做好記錄。要求壓力表指針保持在綠色安全壓力范圍內，擺放整齊，標簽、鉛封完好無損,核對使用說明及有效期限，按要求進行壓力測試和充裝。輕便滅火器應掛置或裝入滅火器箱，須編制分布清單，列明品名、規(guī)格、數(shù)量、分布位置及有效期，并對滅火器統(tǒng)一編號。部門消防水帶投入使用五年以后，需要做水壓試驗，按分布位置均勻抽查，一般保證在5—20條之間，若其中有一條不合格，需要再次抽查同樣數(shù)量的水帶進行試驗，試驗壓力為5kg/cm26.4.6.4.126.5空調系統(tǒng)管理6.5.16.5.2空調系統(tǒng)的一般故障如高壓停機、油泵異常、電磁閥失控、樓層柜故障、冷卻塔等故障，設備責任人應及時處理并報告設施管理部專員。6.5.3中央空調的溫度和壓力應每天記錄，溫度達不到要求、冷凍機組控制部分故障等應通知設施管理部專員到現(xiàn)場處理并將處理結果報告設施管理部經理；更換主機電路板，須上報設施管理部經理。6.5.46.5.5冷水機組自動控制出現(xiàn)故障后，組長應及時報告設施管理部專員。如故障檢修超出我方維修能力范圍，由設施管理部專員請示設施管理部經理后，通知自動控制系統(tǒng)原服務供方或有資格的技術人員進行檢修，查明原因向設施管理部經理6.5.6自動控制系統(tǒng)網(wǎng)絡和控制模塊出現(xiàn)故障，設備責任人未經專員及設施管理部經理6.5.76.5.86.5.9小型空調故障的處理應由專業(yè)技工6.6樓宇智能化、電訊系統(tǒng)管理6.6.1設備責任人應確保公用天線狀態(tài)良好,每月對天線放大器、混合器和寬帶放大器進行清潔除塵一次，6.6.26.6.36.6.4樓宇智能控制系統(tǒng)須設施管理部6.6.5樓宇自控及綜合布線系統(tǒng)網(wǎng)絡控制器、控制模塊和光纜耦合器出現(xiàn)故障，設備責任人未經弱電專員及設施管理部經理6.6.66.6.76.7安防系統(tǒng)管理6.6.7.1.1控制中心值班人員通過顯示器畫面情況，掌握閉路監(jiān)控系統(tǒng)工作狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)問題及時報設備責任人處理。6.7.1.2設備責任人應每季檢查視頻電纜、控制器、信號選切器、視頻分割器、錄像機，進行外表及控制臺后部除塵。確認各插接口連接可靠，保證信號正常傳輸。6.7.1.3設備責任人每月應對攝像鏡頭進行清潔保養(yǎng)，效果不好的重新進行調整，并由安全責任人確認監(jiān)控范圍符合安防要求。各項目應編制監(jiān)視鏡頭的位置清單，確認錄像鏡頭序號，設備責任人根據(jù)情況對監(jiān)控主機的編程進行調整。6.7.2居家報警系統(tǒng)主機部分由設備責任人每周清潔保養(yǎng)一次，每半年雙向測試一次。6.7.2.1居家對講（可視、非可視）、無線對講系統(tǒng)主機部分由設備責任人每周清潔保養(yǎng)一次；外圍部分每月由設備責任人安排普查一次，進行雙向測試，發(fā)現(xiàn)問題及時處理并記錄。6.7.3門禁控制系統(tǒng)電腦應確保時刻正常運行，各種卡的授權、發(fā)行、掛失情況每月由安全責任人進行匯總、記錄存檔。設備責任人每周對防火門、單元門的電子鎖普查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時處理并記錄。電動苑門每月由設備責任人檢查一次。6.7.4停車場管理系統(tǒng)電腦應確保時刻正常運行，設備責任人每月對各種卡的授權、發(fā)行、掛失情況進行核對，對車場控制系統(tǒng)檢查保養(yǎng)一次，發(fā)現(xiàn)問題，通知供方及時處理。6.7.5外圍紅外線周界防越系統(tǒng)每天由安全員測試一次，每周由設備責任人進行一次全面保養(yǎng)和測試，確保報警功能完好，并對檢查情況予以記錄。特殊部位每月由設備責任人進行一次全面保養(yǎng)和測試。6.7.6設備責任人每月對本設備房的消防對講會同中心進行雙向測試，發(fā)現(xiàn)問題及時處理并作好記錄。6.8房屋建筑本體、公用設施的管理要求6.8.1不得擅自改變公共建筑和共用設施的用途。不得擅自占用、挖掘小區(qū)道路、場地。6.86.86.86.86.86.86.86.86.86.8.7.0設備設施維修養(yǎng)護記錄說明設施管理部經理每月巡查情況記錄在《設備/設施檢查記錄表》中。日、周、月、季、年保養(yǎng)及大修工作、故障處理在《設備/設施保養(yǎng)維修記錄表》中予以記錄。對于大修、故障處理、設備元器件的更換、控制線路的改接等對設備運行有影響的技改內容還需在設備管理檔案或《設備管理軟件》中給予記錄。突發(fā)性故障的搶修應填寫《突發(fā)事件情況記錄表》報相關部門。對服務供方在保修期內對設備的定期保養(yǎng)及故障的處理，必須在《服務供方設備保養(yǎng)維修記錄表》中記錄，每月度需評估，并填寫《服務供方月度服務效果評估表》。8.0文件的編制8.1項目組應編制設備類作業(yè)指導書清單。8.2物業(yè)現(xiàn)有的作業(yè)指導書與本部門所管理的設備完全符合或部門無該設備，部門不須編制相應作業(yè)指導書。8.3新增加設備、特有設備報公司設施管理部決定是否需要編制作業(yè)指導書。9.0文件使用9