VK地產(chǎn)建筑工程管理六管一控

將項(xiàng)目管理的知識(shí)與工程管理相結(jié)合六管一控五個(gè)環(huán)節(jié)【框架】工程項(xiàng)目管理框架5

維修與服務(wù)1

洞察預(yù)定義2

策劃與評(píng)估3

現(xiàn)場(chǎng)與控制4

完工與移交公司戰(zhàn)略項(xiàng)目策略供方管計(jì)劃管理采購(gòu)管理組織管理成本管理理質(zhì)量管理范圍管理項(xiàng)目及風(fēng)險(xiǎn)公司戰(zhàn)略項(xiàng)目策略供管計(jì)劃管理風(fēng)險(xiǎn)管理組織管理

方質(zhì)量管理理成本管理范圍管理項(xiàng)目【功能】工程項(xiàng)目管理的六管一控范范圍圍管管理理 計(jì)劃管理 質(zhì)量管理

成本管理

組織管理

采購(gòu)管理管理范圍定義確保所作的工作既充分且必要，這些工作可以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的目標(biāo)。管理范圍含義所確定的工作范圍是充分的工作范圍不包括那些不必要的工作工作范圍規(guī)定要做的工作能夠?qū)崿F(xiàn)預(yù)計(jì)的項(xiàng)目目標(biāo)【功能】工程項(xiàng)目管理的六管一控范范圍圍管管理理 計(jì)劃管理 質(zhì)量管理

成本管理

組織管理

采購(gòu)管理DM

-

Development

ManagementPM

-

Project

ManagementFM

-

Facility

Management使用階段物業(yè)公司FM開發(fā)方設(shè)計(jì)方PM施工方PM其它供方PM施建工造房屋

銷售

物業(yè)管理房屋的生命周期項(xiàng)目的參與者投資方?jīng)Q策階段

實(shí)施階段土地機(jī)會(huì)

市場(chǎng)定位

概念 規(guī)劃 施工圖尋找

產(chǎn)品建議

設(shè)計(jì)準(zhǔn)備

設(shè)計(jì)

設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)DM

PMDM

PM【功能】工程項(xiàng)目管理的“六管一控”通過項(xiàng)目策劃(Project

Plan)和項(xiàng)目控制(ProjectControlling)

達(dá)到項(xiàng)目的費(fèi)用目標(biāo)（投資目標(biāo)、成本目標(biāo)）、質(zhì)量目標(biāo)和進(jìn)度目標(biāo)。PM=PP+PC房地產(chǎn)的工程項(xiàng)目管理的范圍包括了參與項(xiàng)目的前期設(shè)計(jì)參與項(xiàng)目采購(gòu)依照公司的經(jīng)驗(yàn)計(jì)劃開展質(zhì)量、進(jìn)度和成本控制配合銷售對(duì)供方的管理保證房屋竣工驗(yàn)收………【功能】工程項(xiàng)目管理的六管一控工程項(xiàng)目管理的含義提問：由于圖紙?jiān)蛴绊懯┕みM(jìn)度，誰應(yīng)該負(fù)責(zé)？【功能】工程項(xiàng)目管理的“六管一控”計(jì)劃管理公司

戰(zhàn)略項(xiàng)目策略供管計(jì)劃采購(gòu)管理組織管理

方管理理范圍管理管理

項(xiàng)目質(zhì)量

及風(fēng)險(xiǎn)管理成本【功能】工程項(xiàng)目管理的六管一控范圍管理

計(jì)計(jì)劃劃管管理理

質(zhì)量管理

成本管理

組織管理

采購(gòu)管理編制項(xiàng)目計(jì)劃的重要性我們?cè)谟?jì)劃管理中常犯的錯(cuò)誤：計(jì)劃管理的5拍項(xiàng)目實(shí)施前的詳盡預(yù)測(cè)和模擬促進(jìn)項(xiàng)目干系人之間的溝通，達(dá)成共識(shí)為項(xiàng)目測(cè)量和控制提供基準(zhǔn)構(gòu)成項(xiàng)目檔案的主要組成部分

項(xiàng)目的獨(dú)特性決定了，每個(gè)項(xiàng)目都是從未做過的事情，所以計(jì)劃編制對(duì)項(xiàng)目來說是非常重要的。

計(jì)劃編制是一項(xiàng)貫穿整個(gè)項(xiàng)目生命周期的持續(xù)不斷的工作。

計(jì)劃編制不是精確科學(xué)，不同的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)對(duì)同一項(xiàng)目可能做出截然不同的計(jì)劃。三級(jí)計(jì)劃管理體系一級(jí)計(jì)劃：三年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃由公司計(jì)劃管理工作組擬稿，公司決策層審議，總經(jīng)理簽發(fā)二級(jí)計(jì)劃：項(xiàng)目開發(fā)工作指導(dǎo)書等由相關(guān)責(zé)任部門擬稿，計(jì)劃管理工作組審核，總經(jīng)理簽發(fā)例：項(xiàng)目開發(fā)工作指導(dǎo)書：項(xiàng)目經(jīng)理部與各專業(yè)部門協(xié)調(diào)后擬稿，計(jì)劃管理工作組審核，公司總經(jīng)理簽發(fā)三級(jí)計(jì)劃：各專業(yè)部門圍繞項(xiàng)目的作業(yè)計(jì)劃由項(xiàng)目總經(jīng)理協(xié)調(diào)各專業(yè)部門擬稿（集成），項(xiàng)目總經(jīng)理審核并簽發(fā)【功能】工程項(xiàng)目管理的六管一控范圍管理

計(jì)計(jì)劃劃管管理理

質(zhì)量管理

成本管理

組織管理

采購(gòu)管理的三年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃目標(biāo)管理的產(chǎn)物---組織的目標(biāo)內(nèi)容公司發(fā)展戰(zhàn)略與策略公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)業(yè)績(jī)品牌與客戶內(nèi)部管理創(chuàng)新和可持續(xù)發(fā)展公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃---業(yè)績(jī)目標(biāo)的細(xì)化利潤(rùn)\銷售面積、銷售收入\資金控制性計(jì)劃\土地儲(chǔ)備控制性計(jì)劃\人力資源控制性計(jì)劃\個(gè)項(xiàng)目開發(fā)控制性計(jì)劃【功能】工程項(xiàng)目管理的六管一控范圍管理

計(jì)計(jì)劃劃管管理理

質(zhì)量管理

成本管理

組織管理

采購(gòu)管理的二級(jí)計(jì)劃目標(biāo)分解的產(chǎn)物——業(yè)務(wù)目標(biāo)與管理目標(biāo)各部門季度及年度考核的依據(jù)內(nèi)容項(xiàng)目開發(fā)工作指導(dǎo)書項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度（狹義的計(jì)劃）質(zhì)量管理、風(fēng)險(xiǎn)管理《財(cái)務(wù)管理、銷售管理、土地儲(chǔ)備、人力資源工作指導(dǎo)書》《各職能部門年度工作目標(biāo)與計(jì)劃》2計(jì)劃模板【功能】工程項(xiàng)目管理的六管一控范圍管理

計(jì)計(jì)劃劃管管理理

質(zhì)量管理

成本管理

組織管理

采購(gòu)管理過程管理的產(chǎn)物——目標(biāo)與行動(dòng)公司多項(xiàng)目操作模式下，項(xiàng)目總經(jīng)理控制各部門協(xié)同工作的有力工具內(nèi)容：項(xiàng)目操作全過程中各專業(yè)的作業(yè)計(jì)劃清單三級(jí)計(jì)劃項(xiàng)目開發(fā)二級(jí)計(jì)劃的分解落實(shí)圍繞項(xiàng)目各專業(yè)協(xié)同作業(yè)的依據(jù)實(shí)現(xiàn)二級(jí)計(jì)劃目標(biāo)的重要保障的三級(jí)計(jì)劃【功能】工程項(xiàng)目管理的六管一控范圍管理

計(jì)計(jì)劃劃管管理理

質(zhì)量管理

成本管理

組織管理

采購(gòu)管理【功能】工程項(xiàng)目管理的六管一控范圍管理

計(jì)計(jì)劃劃管管理理

質(zhì)量管理

成本管理

組織管理

采購(gòu)管理項(xiàng)目計(jì)劃（2級(jí)計(jì)劃）在項(xiàng)目生命周期的位置啟動(dòng)計(jì)劃編制實(shí)施收尾時(shí)間控制頒布的計(jì)劃管理辦法包實(shí)施方案施工圖實(shí)施方案施工圖設(shè)計(jì)前期3個(gè)月5個(gè)月2個(gè)月設(shè)計(jì)周期3：5：2策劃階段【功能】工程項(xiàng)目管理的六管一控范圍管理

計(jì)計(jì)劃劃管管理理

質(zhì)量管理

成本管理

組織管理

采購(gòu)管理工期的經(jīng)驗(yàn)值是編制計(jì)劃的基礎(chǔ)之一

的規(guī)劃設(shè)計(jì)工期【功能】工程項(xiàng)目管理的六管一控范圍管理

計(jì)計(jì)劃劃管管理理

質(zhì)量管理

成本管理

組織管理

采購(gòu)管理工期的經(jīng)驗(yàn)值是編制計(jì)劃的基礎(chǔ)之一

的建造各階段工期（集團(tuán)平均3層）【功能】工程項(xiàng)目管理的六管一控范圍管理

計(jì)計(jì)劃劃管管理理

質(zhì)量管理

成本管理

組織管理

采購(gòu)管理工程項(xiàng)目計(jì)劃的主要內(nèi)容（3級(jí)計(jì)劃）控制性進(jìn)度計(jì)劃（為業(yè)主服務(wù)）材料設(shè)備進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃（項(xiàng)目部編制）分包進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃（項(xiàng)目部編制）施工圖需求計(jì)劃（項(xiàng)目部編制）采購(gòu)和招標(biāo)計(jì)劃（工程管理部編制）銷售配合（賣場(chǎng)）計(jì)劃（項(xiàng)目部編制）施工總進(jìn)度計(jì)劃（為施工服務(wù)）階段性進(jìn)度計(jì)劃前期及基礎(chǔ)施工階段進(jìn)度計(jì)劃主體進(jìn)度計(jì)劃裝修進(jìn)度計(jì)劃驗(yàn)收進(jìn)度計(jì)劃月進(jìn)度計(jì)劃、周進(jìn)度計(jì)劃、日進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目里程碑節(jié)點(diǎn)表【功能】工程項(xiàng)目管理的六管一控范圍管理

計(jì)計(jì)劃劃管管理理

質(zhì)量管理

成本管理

組織管理

采購(gòu)管理2、均好中加速3、標(biāo)準(zhǔn)化提高項(xiàng)目的速度4、工廠化提高建造過程的速度計(jì)劃管理體系【功能】工程項(xiàng)目管理的“六管一控”質(zhì)量管理公司

戰(zhàn)略項(xiàng)目策略供管采購(gòu)管理組織管理

方管理理范圍管理計(jì)劃管理

項(xiàng)目質(zhì)量

及風(fēng)險(xiǎn)管理成本質(zhì)量的困惑我們都認(rèn)同質(zhì)量的重要性我們有詳細(xì)的制度部分公司也通過了ISO9000的認(rèn)證我們?cè)诂F(xiàn)場(chǎng)頻繁地做著施工監(jiān)督的工作交樓前我們會(huì)仔細(xì)的驗(yàn)收……但是——投訴依然不斷，客服、維修忙個(gè)不?！|(zhì)量是什么？誰對(duì)質(zhì)量負(fù)責(zé)？關(guān)于質(zhì)量我們應(yīng)做些什么？【功能】工程項(xiàng)目管理的六管一控范圍管理 計(jì)劃管理

質(zhì)量質(zhì)量管管理理

成本管理

組織管理

采購(gòu)管理供方管理三－五年工程管理策劃質(zhì)量公共關(guān)系過程管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)工程團(tuán)隊(duì)建設(shè)質(zhì)量保證體系客戶客戶、服務(wù)技術(shù)管理、搭建技術(shù)平臺(tái)關(guān)注市場(chǎng)、成本和持續(xù)學(xué)習(xí)質(zhì)量文化【功能】工程項(xiàng)目管理的六管一控范圍管理 計(jì)劃管理

質(zhì)量質(zhì)量管管理理

成本管理

組織管理

采購(gòu)管理策劃書質(zhì)量管理之質(zhì)量文化質(zhì)量文化的力量績(jī)效行動(dòng)決策氛圍規(guī)范符號(hào)準(zhǔn)則價(jià)值觀信念領(lǐng)導(dǎo)者行為績(jī)效評(píng)估人事慣例愿景目標(biāo)和戰(zhàn)略組織結(jié)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中國(guó)質(zhì)量管理的發(fā)展：TQC、TQM、ISO9000、6西格瑪、ERP突破口和管理工具上：亂點(diǎn)鴛鴦譜，趕時(shí)髦，學(xué)招式，學(xué)皮毛實(shí)施變革和過程管理上：蜻蜓點(diǎn)水、戲化質(zhì)量文化領(lǐng)導(dǎo)把要培養(yǎng)的孩子交給別人養(yǎng)質(zhì)量文化巡講質(zhì)量管理水平評(píng)價(jià)一級(jí)：質(zhì)量控制-出廠前產(chǎn)品檢驗(yàn)入伙前模擬驗(yàn)收質(zhì)量管理之質(zhì)量文化二級(jí)：質(zhì)量保證-生產(chǎn)過程控制ISO9000三級(jí)：質(zhì)量管理-以顧客為中心，倡導(dǎo)質(zhì)量文化文化：PK中海質(zhì)量管理

之質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)【功能】工程項(xiàng)目管理的六管一控第四十條在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：（一）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算?！督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》國(guó)家質(zhì)量管理?xiàng)l例質(zhì)量管理之質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)61%52%60%68%0%20%40%60%80%2002

2003

2004

2005說明：總體呈上升趨勢(shì)。2005年，在各專業(yè)系統(tǒng)中是提升最快的，但絕對(duì)值仍是最低的。2005年集團(tuán)總體滿意度為82%。的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量管理之質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)客戶工程質(zhì)量滿意度調(diào)查結(jié)果客戶對(duì)工程質(zhì)量的滿意程度作為衡量工程管理專業(yè)的核心指標(biāo)在公司內(nèi)部以戶均保修率作為改善質(zhì)量的重要指標(biāo)設(shè)立工程質(zhì)量管理專項(xiàng)獎(jiǎng)?歷年工程專業(yè)滿意度關(guān)鍵的質(zhì)量指標(biāo)：戶均缺陷率戶均滲漏率戶均裂縫率2003年抱怨的前三位：鋁合金/塑鋼門窗、墻面、陽露臺(tái)2004年抱怨的前三位：鋁合金/塑鋼門窗、墻面、樓地面/頂棚客戶關(guān)注的質(zhì)量重點(diǎn)是什么？客戶關(guān)注的問題就是我們工作的重點(diǎn)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量管理之質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)客戶衡量質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)客戶質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的特點(diǎn)對(duì)滲漏水、裂縫無法接受注重使用功能關(guān)注觀感質(zhì)量關(guān)心質(zhì)量的耐久性能允許質(zhì)量有瑕疵，但希望及時(shí)維修整改的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量管理之質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量管理

之質(zhì)量管理體系【功能】工程項(xiàng)目管理的六管一控1

質(zhì)量策劃2合理工期施工過程質(zhì)量控制對(duì)供方的質(zhì)量管理輸出質(zhì)量管理之質(zhì)量體系重要分項(xiàng)工程質(zhì)量指標(biāo)：滲漏水率、裂縫防治、其他細(xì)項(xiàng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)工程管理流程符合度：體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?nèi)部管理水平質(zhì)量策劃質(zhì)量管理之質(zhì)量體系1確定質(zhì)量目標(biāo)質(zhì)量目標(biāo)：總體質(zhì)量水平：魯班獎(jiǎng)、XX杯成都工程項(xiàng)目管理指導(dǎo)書南京金色二期工程管理策劃書武漢公司防水體系加氣混凝土砌塊砌筑工藝標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量策劃質(zhì)量管理之質(zhì)量體系1確定質(zhì)量目標(biāo)：成果體現(xiàn)工程管理指導(dǎo)書+防水體系等各種分項(xiàng)工程標(biāo)準(zhǔn)Microsoft

Word文檔各種成果的上報(bào)時(shí)間要求1、減小失誤概率2、持續(xù)保證成功3、系統(tǒng)性控制風(fēng)險(xiǎn)4、職責(zé)清晰質(zhì)量策劃質(zhì)量管理之質(zhì)量體系1建立質(zhì)量管理體系的重要性集集團(tuán)團(tuán)項(xiàng)項(xiàng)目目評(píng)評(píng)估估公公司司檢檢查查評(píng)評(píng)比比項(xiàng)目部抽檢監(jiān)理公司質(zhì)量監(jiān)控承包商質(zhì)量保證體系承包商應(yīng)建立完善的多級(jí)質(zhì)量保證體系：→班組自檢→質(zhì)量員檢驗(yàn)，保證資料（砼試塊、鋼筋抽檢報(bào)告等）審多級(jí)檢查：工人自檢 承包商←監(jiān)理公司←項(xiàng)目部←工程部←集團(tuán)工程部

查質(zhì)量管理體系層級(jí)重點(diǎn)質(zhì)量策劃質(zhì)量管理之質(zhì)量體系1質(zhì)量管理體系介紹定期檢查評(píng)估與改進(jìn)1、監(jiān)理公司除每天日常監(jiān)理外并應(yīng)對(duì)重要分項(xiàng)工程進(jìn)行專項(xiàng)檢查，對(duì)安全文明施工應(yīng)每周檢查一次2、項(xiàng)目部每周對(duì)承包商進(jìn)行工地巡檢→評(píng)比各總包單位3、工程部月度檢查評(píng)比→評(píng)比項(xiàng)目部名次1、檢驗(yàn)監(jiān)理工作是否弄虛作假、承包商自檢體系是否正常運(yùn)轉(zhuǎn)，人員架構(gòu)有無缺失2、找出施工質(zhì)量的系統(tǒng)性偏差：工藝、工序、工期問題3、組織各承包商相互學(xué)習(xí)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)4、處罰是必要的手段缺陷一定要整改關(guān)閉！IMPORTANT質(zhì)量策劃集團(tuán)檢查

深圳區(qū)域檢查質(zhì)量管理之質(zhì)量體系1質(zhì)量管理體系評(píng)估和改進(jìn)深圳區(qū)域檢查總結(jié)合理工期質(zhì)量管理之質(zhì)量體系2三令五申集團(tuán)運(yùn)營(yíng)與計(jì)劃管理均好中加速質(zhì)量底線（質(zhì)量與計(jì)劃的關(guān)系）最新運(yùn)營(yíng)管理辦法

標(biāo)準(zhǔn)工期：考慮正常的技術(shù)間歇、組織間 歇、特殊季節(jié)（麥?zhǔn)?、秋收、梅雨）和自然條件影響而編制出的正常施工周期。

最短工期：考慮正常的技術(shù)間歇和自然條件影響，通過加大施工單位成本投入而編制出的最短施工周期。標(biāo)準(zhǔn)工期上海工程主要節(jié)點(diǎn)統(tǒng)一參考工期范例：合理工期質(zhì)量管理之質(zhì)量體系2一申：確定工期注意的兩個(gè)方面消防審查報(bào)建單體報(bào)建開工證及監(jiān)督登記施工圖審查勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、樁基、總包合同備案安全、質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)主體結(jié)構(gòu)施工樁基施工 基礎(chǔ)施工銷售許可證開盤砌筑工程室內(nèi)水電安裝門窗安裝防水施工外架拆除內(nèi)檐裝飾室外配套工程竣工備案園建綠化工程竣工驗(yàn)收外檐裝飾工程規(guī)劃許可證請(qǐng)寫出簡(jiǎn)單的裝修房施工關(guān)鍵線路合理工期質(zhì)量管理之質(zhì)量體系2二申：關(guān)鍵線路的控制是工期管理的核心把控關(guān)鍵線路，合理穿插搭接規(guī)劃成果防水——表干時(shí)間（聚氨酯8h，JS涂膜4h）和實(shí)干時(shí)間（聚氨酯24h，JS涂膜8h）。地坪——養(yǎng)護(hù)7天后才能上人。合理工期質(zhì)量管理之質(zhì)量體系2三申：合理的施工間歇必須考慮樁基——成樁后28天達(dá)到齡期，開始試樁——可采用早強(qiáng)劑、提高標(biāo)號(hào)等措施。土方夯實(shí)回填——每30cm回填一次，分層夯實(shí)，環(huán)刀取樣。砼——混凝土澆搗后強(qiáng)度達(dá)到1.2N/mm2后才能上人。加氣塊砌筑——1天請(qǐng)砌寫筑出高一度項(xiàng)不得正超常過施1.工5m，2天砌完，7天后頂磚，15天（含頂磚時(shí)工間序）交后才接能間開歇始時(shí)粉間刷。粉刷——分層粉刷，每層間隔五天。銷售配合是公司經(jīng)營(yíng)需要，必須服從大局必須按照合理最短工期排定增加必要的成本以保證質(zhì)量必須安排相應(yīng)技術(shù)措施和后期整改維修請(qǐng)列出五項(xiàng)技術(shù)措施提高砼標(biāo)號(hào)、早強(qiáng)劑、鋪設(shè)鋼絲網(wǎng)、杜拉纖維、碘鎢燈、搭設(shè)大篷、細(xì)石混凝土地坪、防水材料選擇合理工期質(zhì)量管理之質(zhì)量體系2四申：以大局為重，配合銷售堅(jiān)持合理工期要求前期工作延誤、銷售配合、經(jīng)營(yíng)壓力等對(duì)工期的壓縮項(xiàng)目經(jīng)理職責(zé)所在堅(jiān)持合理工期要求是職業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理的職責(zé)！沒有合理工期不可能有優(yōu)質(zhì)工程！合理工期質(zhì)量管理之質(zhì)量體系2五申：堅(jiān)持合理工期工期的紅牌制度材料控制樣板引路制度成品保護(hù)工序檢查質(zhì)量巡檢制度竣工驗(yàn)收施工過程質(zhì)量控制質(zhì)量管理之質(zhì)量體系3過程質(zhì)量控制的6項(xiàng)做法滿足技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和環(huán)保要求域適應(yīng)地特點(diǎn)質(zhì)量穩(wěn)定可靠材料選用室內(nèi)環(huán)境污染控制作業(yè)指引.doc料設(shè)備采購(gòu)管規(guī)定工程材料設(shè)備使用管理指引.doc品牌產(chǎn)品大廠產(chǎn)品經(jīng)過考察的產(chǎn)品地域差別地方規(guī)定原材料產(chǎn)地施工過程質(zhì)量控制質(zhì)量管理之質(zhì)量體系3材料控制：選用要求項(xiàng)目材料一覽表材料和部品定樣手冊(cè)樣板封存材料樣板間材料封樣

材料對(duì)樣現(xiàn)場(chǎng)專設(shè)一間材料樣板間，由材料工程師負(fù)責(zé)管理，分類別貼標(biāo)簽有序陳列，并建立材料樣板入庫(kù)臺(tái)帳。任何人進(jìn)入材料樣板間，都必須有材料工程師陪同，任何對(duì)已確定樣板的變動(dòng)都必須通過材料工程師。部應(yīng)要招標(biāo)完成后，項(xiàng)目經(jīng)理求工程\合約部或材料提供封樣材料，同時(shí)存或定樣時(shí)所規(guī)定的技術(shù)要求。對(duì)非甲供的其它料，也應(yīng)進(jìn)行材料封樣甲供和三方供貨材料進(jìn)場(chǎng)理人員

供應(yīng)商進(jìn)行對(duì)

檔合同。已有規(guī)格、場(chǎng)時(shí)，重要材并對(duì)現(xiàn)

。記載。時(shí)，甲方工程師和監(jiān)均可調(diào)出樣板到現(xiàn)場(chǎng)樣，用完后及時(shí)歸還封樣的材料第一次進(jìn)必須進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)對(duì)樣，場(chǎng)對(duì)樣情況做出書面施工過程質(zhì)量控制質(zhì)量管理之質(zhì)量體系3材料控制：建立材料樣板的封樣制度材料進(jìn)場(chǎng)檢驗(yàn)制度材料合同交底組織交底交底內(nèi)容理、總包進(jìn)材料工藝復(fù)請(qǐng)供應(yīng)商進(jìn)目經(jīng)理部組織監(jiān)集中交底，對(duì)于或特殊的，可邀交底。項(xiàng)

材料規(guī)格行雜

技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)行 供貨周期訂貨方式施工過程質(zhì)量控制質(zhì)量管理之質(zhì)量體系3材料控制：做好材料合同交底材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收甲供材料乙供材料工程師組織監(jiān)理公司、承對(duì)材料當(dāng)場(chǎng)進(jìn)行對(duì)樣；檢應(yīng)商是否按要求提供了合產(chǎn)品合格證明、質(zhì)量檢驗(yàn)告；安排監(jiān)理公司根據(jù)國(guó)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、合同對(duì)材料進(jìn)行抽樣送檢。承包商必須向監(jiān)理公司進(jìn)行報(bào)建商驗(yàn)，驗(yàn)收要求必須符合國(guó)家規(guī)查供范、現(xiàn)行技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、政策、法格的規(guī)規(guī)定的要求；重要的乙供材

報(bào)料：如鋼筋、水泥、砌塊，項(xiàng)家規(guī)目經(jīng)理部會(huì)同監(jiān)理公司將另行要求進(jìn)行抽樣檢查，由項(xiàng)目部人員見證取樣送檢。施工過程質(zhì)量控制質(zhì)量管理之質(zhì)量體系3材料控制：做好材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收關(guān)設(shè)備材料驗(yàn)收作業(yè)設(shè)備材料驗(yàn)收單指引1、交樓標(biāo)準(zhǔn)間管理：工材開始前整套房間的料部品效設(shè)計(jì)要求和程用解決設(shè)計(jì)缺

完成時(shí)間：

完成標(biāo)準(zhǔn)：全部施工

作用：檢驗(yàn)果，確保工

客戶正常使陷和功能問題在大面積裝修施按交樓標(biāo)準(zhǔn)完成設(shè)計(jì)合理性、產(chǎn)品滿足營(yíng)銷、要求。施工過程質(zhì)量控制質(zhì)量管理之質(zhì)量體系3樣板引路：樣板引路制度是質(zhì)量控制關(guān)鍵控制措施及科板施工樣板間：

范圍：每一家總包單

作用：

1、檢驗(yàn)各家總包單位早發(fā)現(xiàn)質(zhì)量缺陷2、檢驗(yàn)施工圖紙3、規(guī)范施工過程4、讓各承包商明白萬5、經(jīng)過驗(yàn)收的施工樣位、每一種戶型分包商的質(zhì)量水平，及的質(zhì)量要求。間作為施工的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。施工過程質(zhì)量控制質(zhì)量管理之質(zhì)量體系3樣板引路制度：施工樣板間目的：確定工序質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，控制大面積施工范圍：每一道關(guān)鍵工序時(shí)間：關(guān)鍵工序施工前要求：按要求做樣板，樣板的施工工藝和質(zhì)量合格后，才能大面積施工。注意事項(xiàng)：工藝樣板的實(shí)施時(shí)間必須盡量提前，給設(shè)計(jì)修改和工藝改進(jìn)預(yù)留足夠的時(shí)間。施工過程質(zhì)量控制質(zhì)量管理之質(zhì)量體系3樣板引路制度：工藝樣板管理工藝樣板：MicrosoftWord文檔樣板引路工作流程表成品保護(hù)方案審核合理安排工序?qū)嵤┎⒕S護(hù)成品保護(hù)樣板驗(yàn)收成品保護(hù)交驗(yàn)各負(fù)其責(zé)的原則成品保護(hù)體系示例施工過程質(zhì)量控制質(zhì)量管理之質(zhì)量體系3成品保護(hù)流程和原則內(nèi)容：確定項(xiàng)目工程師和監(jiān)理公司的檢查比例；簡(jiǎn)要闡述該施工步驟需控制的主要技術(shù)要點(diǎn)。執(zhí)行：編制完善的工序檢查表應(yīng)作為合同簽訂的附件，要求監(jiān)理公司和承包單位按工序檢查表格要求進(jìn)行驗(yàn)收工作。施工過程質(zhì)量控制質(zhì)量管理之質(zhì)量體系3工序檢查的目的和內(nèi)容目的：工序檢查表的建立主要是填補(bǔ)過程控制的空白，使之在分步驟驗(yàn)收中規(guī)定更具體。編制：由項(xiàng)目經(jīng)理部組織項(xiàng)目成員和監(jiān)理公司，聯(lián)合制定實(shí)施細(xì)則，保證工序檢查能夠落實(shí)。內(nèi)容：規(guī)定總包施工計(jì)劃的編制必須符合工序驗(yàn)收要求；規(guī)定不同施工階段需采用的表格；規(guī)定總包單位建立和深化報(bào)驗(yàn)的工作次數(shù)、檢驗(yàn)

批；規(guī)定違反工序施工的處罰措施等。施工過程質(zhì)量控制質(zhì)量管理之質(zhì)量體系3工序檢查表格的實(shí)施細(xì)則1、建立項(xiàng)目工程師現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量巡視制度項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)建立工程師日常質(zhì)量巡視制度；項(xiàng)目工程師應(yīng)不定期對(duì)現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量進(jìn)行專項(xiàng)檢查；項(xiàng)目工程師對(duì)檢查的情況應(yīng)該有詳細(xì)的記錄；項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)定期檢查工程師日常巡檢的記錄，并作為考核的依據(jù)之一。施工過程質(zhì)量控制質(zhì)量管理之質(zhì)量體系3建立健全質(zhì)量巡檢制度各地區(qū)公司工程管理部應(yīng)制定項(xiàng)目管理評(píng)估檢查制度，定期對(duì)各項(xiàng)目進(jìn)行橫向檢查。目的是為提高項(xiàng)目質(zhì)量管理水平，使各項(xiàng)目工程質(zhì)量均衡發(fā)展并不斷提高。各項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)組織監(jiān)理公司聯(lián)合制定項(xiàng)目定期質(zhì)量檢查計(jì)劃。針對(duì)不同項(xiàng)目的特點(diǎn)，作為公司工程管理部檢查制定的延伸，

應(yīng)該更具體。目前集團(tuán)公司從２００５年已經(jīng)開始展開對(duì)各地公司綜合檢查評(píng)估的工作，分為深圳區(qū)域、上海區(qū)域、北京區(qū)域、武漢、成都幾個(gè)片區(qū)進(jìn)行檢查，并相應(yīng)制定了評(píng)估辦法：《項(xiàng)目工程管理監(jiān)控實(shí)施辦法》（VKGC09-04）施工過程質(zhì)量控制質(zhì)量管理之質(zhì)量體系3建立健全質(zhì)量巡檢制度2、建立項(xiàng)目定期質(zhì)量檢查制度各地區(qū)公司對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的質(zhì)量應(yīng)進(jìn)行分級(jí)控制；檢查評(píng)分表由項(xiàng)目經(jīng)理部組織，監(jiān)理公司、物業(yè)公司、承包單位參與，其中物業(yè)公司在該階段僅做公共專項(xiàng)方面的檢查。條件：房屋取得竣工備案證；現(xiàn)場(chǎng)所有工作項(xiàng)目已經(jīng)完成；設(shè)計(jì)變更核對(duì)完畢；交房標(biāo)準(zhǔn)核對(duì)完畢；工序檢查表記錄完整、齊全、真實(shí)、有效；監(jiān)理公司提交工程竣工報(bào)告。計(jì)劃：項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目部?jī)?nèi)部驗(yàn)收計(jì)劃。并組織召開預(yù)驗(yàn)收準(zhǔn)備會(huì)，規(guī)定驗(yàn)收中的各項(xiàng)事物安排，包括缺點(diǎn)的指標(biāo)。計(jì)劃范例如附件所示。整改：項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)組織督促問題整改關(guān)閉情況。項(xiàng)目部驗(yàn)收客戶服務(wù)中心驗(yàn)收施工過程質(zhì)量控制質(zhì)量管理之質(zhì)量體系3模擬驗(yàn)收從產(chǎn)品開發(fā)的流程：拿地—設(shè)計(jì)——報(bào)建——建造——銷售——投訴處理——物業(yè)管理中不難發(fā)現(xiàn)，幾乎每個(gè)環(huán)節(jié)都離不開與我們合作的供方，如果供方提供的產(chǎn)品和服務(wù)能滿足我們的要求，則我們的工作質(zhì)量和效率就會(huì)大大提高。對(duì)供方的質(zhì)量管理輸出質(zhì)量管理之質(zhì)量體系4供方管理的重要性建立總包戰(zhàn)略合作關(guān)系是堅(jiān)守質(zhì)量底線的基礎(chǔ)質(zhì)量底線優(yōu)秀總包產(chǎn)品服務(wù)質(zhì)量穩(wěn)定價(jià)格合理長(zhǎng)期優(yōu)質(zhì)首選合作伙伴對(duì)供方的質(zhì)量管理輸出質(zhì)量管理之質(zhì)量體系4與供方的戰(zhàn)略合作的發(fā)展給合作提出的研究課題供方項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)供方施工班組萬

科過程評(píng)估客戶理念管理流程工藝標(biāo)準(zhǔn)后評(píng)估供方高層對(duì)供方的質(zhì)量管理輸出質(zhì)量管理之質(zhì)量體系4與供方溝通的方式和方法質(zhì)量管理

之質(zhì)量技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)【功能】工程項(xiàng)目管理的六管一控集團(tuán)“磐石行動(dòng)”之一——珊瑚蟲計(jì)劃珊瑚蟲－技術(shù)研究與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理之質(zhì)量技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

每個(gè)項(xiàng)目每項(xiàng)工程每種部品的采購(gòu)和實(shí)施前，都需要工程人員研究技術(shù)要求。

因人因時(shí)因地而異，同樣的研究對(duì)象卻產(chǎn)生出不同程度差異的技術(shù)要求。

可能結(jié)果：考慮不周錯(cuò)誤重犯效率低下要求各異，供方不適，成本升高，質(zhì)量降低質(zhì)量管理之質(zhì)量技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)技技術(shù)術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn) 設(shè)計(jì)控制 三新研究

技術(shù)研究

控制重點(diǎn)

維修支持問題催生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)思路：系統(tǒng)性改進(jìn)和預(yù)防——建立一套工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系，系統(tǒng)性改善前述不良狀況目的：以“對(duì)”求“快”質(zhì)量管理之質(zhì)量技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)技技術(shù)術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn) 設(shè)計(jì)控制 三新研究

技術(shù)研究

控制重點(diǎn)

維修支持尋找解決方法及其目的質(zhì)量管理之質(zhì)量技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)技技術(shù)術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn) 設(shè)計(jì)控制 三新研究

技術(shù)研究

控制重點(diǎn)

維修支持的質(zhì)量技術(shù)的分類主體結(jié)構(gòu)建筑裝飾裝修建筑防水建筑節(jié)能與降噪

建筑給排水及采暖建筑電氣智能建筑

通風(fēng)與空調(diào)電梯設(shè)備降噪消防室外建筑環(huán)境加氣混凝土砌體

鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)與施工鋁合金門窗工程設(shè)計(jì)與安裝統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)塑鋼門窗工程設(shè)計(jì)與安裝統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)

標(biāo)準(zhǔn)化木質(zhì)入戶門及配件外墻涂料施工工藝標(biāo)準(zhǔn)外墻彈性涂料施工工藝標(biāo)準(zhǔn)櫥柜地柜制作與安裝臺(tái)面板、窗臺(tái)板標(biāo)準(zhǔn)化鋼制樓梯標(biāo)準(zhǔn)化玻璃欄板標(biāo)準(zhǔn)化空調(diào)百葉標(biāo)準(zhǔn)化輕質(zhì)雨棚多層防水構(gòu)造統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)高層防水構(gòu)造統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)中空玻璃窗防噪地板多層水暖工程設(shè)計(jì)與施工統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)外管材及防腐要求變頻供水設(shè)備統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。。。。。。。。質(zhì)量管理之質(zhì)量技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)技技術(shù)術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn) 設(shè)計(jì)控制 三新研究

技術(shù)研究

控制重點(diǎn)

維修支持12項(xiàng)分部工程，34項(xiàng)子分部工程，80個(gè)分項(xiàng)工程清水結(jié)構(gòu)質(zhì)量管理之質(zhì)量技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)技技術(shù)術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn) 設(shè)計(jì)控制 三新研究

技術(shù)研究

控制重點(diǎn)

維修支持編制依據(jù)1、國(guó)家、地方、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)2、以前的做法3、工程歷史上的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)4、供應(yīng)商資源及他們的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)1、以客戶的需求和滿意程度為衡量標(biāo)準(zhǔn)2、源于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，但又不同于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，一般高于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。3、側(cè)重于我們的成熟做法和經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的轉(zhuǎn)化。4、比國(guó)家規(guī)范做法更具唯一性。5、底線是能通過各種驗(yàn)收質(zhì)量管理之質(zhì)量技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)技技術(shù)術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn) 設(shè)計(jì)控制 三新研究

技術(shù)研究

控制重點(diǎn)

維修支持“度”的把握工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)施工方案設(shè)計(jì)與工程新節(jié)點(diǎn)、新技術(shù)、新工藝、新材料重點(diǎn)分項(xiàng)工程維修支持1、技術(shù)創(chuàng)新亮點(diǎn)2、對(duì)質(zhì)量通病的克服辦法。3、對(duì)成本的影響。4、其它提升品質(zhì)的特點(diǎn)。質(zhì)量管理之質(zhì)量技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)技技術(shù)術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn) 設(shè)計(jì)控制 三新研究

技術(shù)研究

控制重點(diǎn)

維修支持重點(diǎn)關(guān)注質(zhì)量管理之質(zhì)量技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)技技術(shù)術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn) 設(shè)計(jì)控制 三新研究

技術(shù)研究

控制重點(diǎn)

維修支持統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)模板（九個(gè)部分）1、適用范圍2、編制依據(jù)3、材料、設(shè)備及配件要求4、設(shè)計(jì)、制作、安裝及施工要求5、成品保護(hù)及維護(hù)6、附件（圖形）7、本項(xiàng)目特殊要求8、檢測(cè)工具及檢測(cè)方法9、推薦的供應(yīng)商資源質(zhì)量管理之質(zhì)量技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)技技術(shù)術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn) 設(shè)計(jì)控制 三新研究

技術(shù)研究

控制重點(diǎn)

維修支持目的和作用詳細(xì)的施工語言仔細(xì)描述了產(chǎn)品產(chǎn)生的過程施工班組能按此操作能產(chǎn)生正確的交付物直接成為工程招投標(biāo)的技術(shù)要求現(xiàn)場(chǎng)工程師對(duì)供方培訓(xùn)交底區(qū)域公司項(xiàng)目工程評(píng)估的重要基準(zhǔn)指導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)施工生產(chǎn)的實(shí)施性文件4、二次設(shè)計(jì)3、圖紙會(huì)審2、圖紙預(yù)審1、設(shè)計(jì)指導(dǎo)書控制手段質(zhì)量管理之質(zhì)量技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)控控制制 三新研究

技術(shù)研究

控制重點(diǎn)

維修支持設(shè)計(jì)控制的方法1、對(duì)設(shè)計(jì)功能性、合理性、具體的施工做法提出要求，包括各地區(qū)公司所在地區(qū)具體標(biāo)準(zhǔn)的提供，并補(bǔ)充地區(qū)公司編制的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的做法。對(duì)工程做法、建筑構(gòu)造等的總結(jié)，絕不能只依賴于設(shè)計(jì)師。最為有效和主動(dòng)的方式，是將總結(jié)融入到設(shè)計(jì)指導(dǎo)書中去，讓設(shè)計(jì)師（設(shè)計(jì)院）在最初的出圖中盡量地減少設(shè)計(jì)缺漏。2、編制各專業(yè)施工圖出圖標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量管理之質(zhì)量技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)控控制制 三新研究

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控制重點(diǎn)

維修支持設(shè)計(jì)控制的方法：設(shè)計(jì)指導(dǎo)書的使用設(shè)計(jì)指導(dǎo)書——包括條件圖預(yù)審和施工圖出圖前的預(yù)審。在出圖前核對(duì)設(shè)計(jì)院是否按設(shè)計(jì)指導(dǎo)書進(jìn)行設(shè)計(jì)，同時(shí)預(yù)先發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)的錯(cuò)漏碰缺以及不利施工的節(jié)點(diǎn)，兩次預(yù)審能夠有效地減少現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)變更的數(shù)量。質(zhì)量管理之質(zhì)量技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)控控制制 三新研究

技術(shù)研究

控制重點(diǎn)

維修支持設(shè)計(jì)控制的方法：嚴(yán)把圖紙過程審核關(guān)圖紙預(yù)審——圖紙會(huì)審不僅僅是去發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)的缺陷和問

題，更重要的是讓監(jiān)理工程師和施工方更深刻地了解圖紙的內(nèi)容。監(jiān)理工程師需要特別關(guān)注設(shè)計(jì)所要求的工程做法、施工中的難點(diǎn)、需要控制的要點(diǎn)。施工方需要特別關(guān)注圖紙中的質(zhì)量難點(diǎn)并需要對(duì)設(shè)計(jì)的易建性提出意見。質(zhì)量管理之質(zhì)量技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)控控制制 三新研究

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控制重點(diǎn)

維修支持設(shè)計(jì)控制的方法：嚴(yán)把圖紙會(huì)審關(guān)圖紙會(huì)審——二次設(shè)計(jì)——鋁合?門窗、欄桿、雨蓬、廚柜、瓷磚鋪貼、立

面分色等需要進(jìn)行二次設(shè)計(jì)，而此時(shí)項(xiàng)目正處于

非常繁忙的階段，易產(chǎn)生疏忽，會(huì)造成嚴(yán)重后果。質(zhì)量管理之質(zhì)量技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)控控制制 三新研究

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控制重點(diǎn)

維修支持設(shè)計(jì)控制的方法：開展關(guān)鍵部品的二設(shè)計(jì)產(chǎn)品創(chuàng)新帶來的難題：加強(qiáng)對(duì)“新技術(shù)、新工藝、新材料”的研究，為設(shè)計(jì)部品選擇和解決工程質(zhì)量問題提供專業(yè)改進(jìn)意見。質(zhì)量管理之質(zhì)量技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計(jì)控制

三三新新研研究究

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控制重點(diǎn)

維修支持保持產(chǎn)品領(lǐng)先，需要不斷對(duì)新技術(shù)、新工藝、新材料進(jìn)行研究結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)，有針對(duì)性編制項(xiàng)目工程管理指導(dǎo)書；組織專業(yè)技術(shù)小組成員對(duì)其重點(diǎn)分部工程技術(shù)方案（尤其是涉及到防裂、防滲漏部位）進(jìn)行討論、審核并給出專業(yè)意見逐步形成統(tǒng)一的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。例如：屋面、露臺(tái)、陽臺(tái)防水體系、新型材料施工工藝、鋁合金門窗設(shè)計(jì)、外墻保溫體系、基坑支護(hù)方案質(zhì)量管理之質(zhì)量技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計(jì)控制

三三新新研研究究

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控制重點(diǎn)

維修支持三新研究應(yīng)注意的事項(xiàng)砌筑材料廠家材料品種齡期要求材料堆放砌筑砂漿戶型確認(rèn)砌筑高度砌塊濕水檢查要求質(zhì)量管理之質(zhì)量技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計(jì)控制 三新研究

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重控點(diǎn)制控重點(diǎn)制

維修支持質(zhì)量控制的重點(diǎn)環(huán)節(jié)：砌筑控制的九個(gè)重點(diǎn)（舉例）防水材料品種設(shè)計(jì)要求材料檢驗(yàn)材料使用基層驗(yàn)收管道封洞施工要求防水驗(yàn)收工序交接質(zhì)量管理之質(zhì)量技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計(jì)控制 三新研究

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重控點(diǎn)制控重點(diǎn)制

維修支持重點(diǎn)分部工程專項(xiàng)檢查控制重點(diǎn)：比如防水鋁合?門窗材料檢驗(yàn)洞口交接框體安裝塞縫控制淋水試驗(yàn)防水涂刷成品保護(hù)粉刷移交密封性能外觀檢查整窗淋水工序交接質(zhì)量管理之質(zhì)量技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計(jì)控制 三新研究

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重控點(diǎn)制控重點(diǎn)制

維修支持重點(diǎn)分部工程專項(xiàng)檢查控制重點(diǎn)：鋁合金門窗檢查重點(diǎn)外墻保溫掛基準(zhǔn)線聚苯板的粘貼面層施工交接驗(yàn)收過程控制質(zhì)量管理之質(zhì)量技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計(jì)控制 三新研究

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重控點(diǎn)制控重點(diǎn)制

維修支持重點(diǎn)分部工程專項(xiàng)檢查控制重點(diǎn)：外墻保溫檢查重點(diǎn)內(nèi)外墻面涂料基層檢查膩?zhàn)油抗未竺嫱克⒓?xì)部控制工具統(tǒng)一工序控制質(zhì)量管理之質(zhì)量技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計(jì)控制 三新研究

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重控點(diǎn)制控重點(diǎn)制

維修支持重點(diǎn)分部工程專項(xiàng)檢查控制重點(diǎn)：內(nèi)墻涂料檢查重點(diǎn)?屬防腐涂料銹蝕等級(jí)及常見銹蝕種類表面處理方法底漆、中間漆及面漆的涂刷檢驗(yàn)控制常用檢驗(yàn)工具工程效果圖質(zhì)量管理之質(zhì)量技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計(jì)控制 三新研究

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重控點(diǎn)制控重點(diǎn)制

維修支持重點(diǎn)分部工程專項(xiàng)檢查控制重點(diǎn)：金屬防腐涂料料檢查重點(diǎn)室內(nèi)墻地磚鋪貼詳圖排磚樣板水電定位樣板大面粘貼鋪貼流程工序控制質(zhì)量管理之質(zhì)量技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計(jì)控制 三新研究

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重控點(diǎn)制控重點(diǎn)制

維修支持重點(diǎn)分部工程專項(xiàng)檢查控制重點(diǎn)：金屬防腐涂料料檢查重點(diǎn)外墻劈開磚樣板流程檢驗(yàn)質(zhì)量管理之質(zhì)量技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計(jì)控制 三新研究

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重控點(diǎn)制控重點(diǎn)制

維修支持重點(diǎn)分部工程專項(xiàng)檢查控制重點(diǎn)：外墻劈開磚檢查重點(diǎn)落實(shí)維修階段的技術(shù)支持維修是挽回在客戶心目中工程質(zhì)量印象的最后一次努力。要求一次做好，避免多次維修參加維修會(huì)議并提供維修建議方

案，協(xié)助客戶服務(wù)部力爭(zhēng)做到“一次維修合格率100％”結(jié)合客戶服務(wù)部門整理的“缺陷反饋”內(nèi)容，通過分類將其列為后期施工質(zhì)量預(yù)控重點(diǎn)。質(zhì)量管理之質(zhì)量技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計(jì)控制 三新研究

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控制重點(diǎn)

維維修修支支持持【功能】工程項(xiàng)目管理的“六管一控”成本管理公略項(xiàng)目策略供計(jì)劃采購(gòu)管理組織管理

方管管理理司

戰(zhàn)范圍管理管理

項(xiàng)目質(zhì)量

及風(fēng)險(xiǎn)管理成本房地產(chǎn)成本作業(yè)過程與成本形成項(xiàng)目發(fā)展施工規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)竣工結(jié)算簽約銷售及物業(yè)管理土地成本政府費(fèi)用設(shè)計(jì)費(fèi)招標(biāo)費(fèi)用建造成本銷售費(fèi)用使用成本、維修成本、供應(yīng)商成本、質(zhì)量不合的處置成本、社會(huì)資源的占用管理費(fèi)用英國(guó)：１：５：２００【策略】工程項(xiàng)目之成本管理2004年集團(tuán)強(qiáng)調(diào)：什么時(shí)間掙錢和掙多少錢一定要管項(xiàng)目論證產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷策劃產(chǎn)品交付客戶銷售實(shí)現(xiàn)施工過程管理修及物業(yè)服務(wù)保項(xiàng)目可行性研究公司決策項(xiàng)目談判簽約項(xiàng)目手續(xù)辦理獲取土地信息通過項(xiàng)目管理指導(dǎo)書，強(qiáng)調(diào)可行性研究報(bào)告中指標(biāo)的嚴(yán)肅性【策略】工程項(xiàng)目之成本管理項(xiàng)目聽證會(huì)是確定目標(biāo)成本的里程碑項(xiàng)目投資收益指標(biāo)要求核心指標(biāo)內(nèi)部收益率≥25%銷售凈利率≥9%參考指標(biāo)單位面積凈利銷售毛利率

資金峰值比例地價(jià)支付貼現(xiàn)比各年資金占用回報(bào)率通過項(xiàng)目聽證會(huì)的銷售凈利率是不能降低的目標(biāo)成本原則上不能提高，但是如果完成了利潤(rùn)指標(biāo)，可以突破目標(biāo)成本如果因?yàn)槌杀咎岣叨绊懤麧?rùn)時(shí)，當(dāng)事人將受到處理說明：【策略】工程項(xiàng)目之成本管理成本九大分類第一部分 土地獲得價(jià)款

----指為獲取土地開發(fā)使用權(quán)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。一般包括：土地出讓金合作款項(xiàng)拆遷補(bǔ)償紅線外市政費(fèi)用課堂提問：我們請(qǐng)合作方吃飯的費(fèi)用，算不算合作款項(xiàng)？我們?cè)谇巴恋嘏馁u現(xiàn)場(chǎng)的車費(fèi)算不算土地獲得價(jià)款？答案：都不是。【成本分析】工程項(xiàng)目之成本管理第二部分 開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)

----指取得土地開發(fā)使用權(quán)后，在項(xiàng)目開發(fā)前期的費(fèi)用。一般包括：設(shè)計(jì)費(fèi)報(bào)批報(bào)建費(fèi)用三通一平費(fèi)用臨時(shí)設(shè)施費(fèi)用----從規(guī)劃到施工圖的全部設(shè)計(jì)過程產(chǎn)生的費(fèi)用；----向政府繳納的規(guī)定費(fèi)用；----通水、通電、通路和場(chǎng)地平整產(chǎn)生的費(fèi)用；----項(xiàng)目部辦公室、項(xiàng)目圍墻、臨時(shí)水電費(fèi)用；課堂提問：1、項(xiàng)目部為項(xiàng)目開工慶典花費(fèi)15000元，算不算開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)？2、項(xiàng)目場(chǎng)地內(nèi)發(fā)現(xiàn)文物，我們請(qǐng)專人看守現(xiàn)場(chǎng)花費(fèi)600元，算不算前期準(zhǔn)備費(fèi)？3、項(xiàng)目部的臨時(shí)食堂，使用3個(gè)月后拆除，算不算臨時(shí)設(shè)施費(fèi)？答案：1、2項(xiàng)不是，3項(xiàng)是。成本九大分類【成本分析】工程項(xiàng)目之成本管理主體建筑工程費(fèi)

----指項(xiàng)目開發(fā)過程中的建筑費(fèi)第三部分用，包括：基礎(chǔ)費(fèi)用結(jié)構(gòu)與粗裝修費(fèi)用門窗工程費(fèi)用公共部位裝修費(fèi)用室內(nèi)精裝修費(fèi)用----建筑的地基與基礎(chǔ)費(fèi)用；----完成地面以上的結(jié)構(gòu)與基本裝修的費(fèi)用；----室內(nèi)外門與窗的費(fèi)用；----外立面、公共部位的裝飾與裝修費(fèi)用；----對(duì)精裝修交付的房屋的裝修費(fèi)用；課堂提問：1、某高層項(xiàng)目基坑支護(hù)花費(fèi)400萬元，能否計(jì)入基礎(chǔ)費(fèi)用費(fèi)？2、某工程基礎(chǔ)施工中的土方外運(yùn)花費(fèi)50000元，后期土方回填又花費(fèi)8000元，請(qǐng)問外運(yùn)能否計(jì)入基礎(chǔ)費(fèi)用，回填又是否能計(jì)入？3、某項(xiàng)目由于成品保護(hù)不力，門窗破損損失5000元，能否計(jì)入門窗工程費(fèi)？4、陽臺(tái)欄桿能否計(jì)入主體建筑費(fèi)？答案：均可。成本九大分類【成本分析】工程項(xiàng)目之成本管理第四部分 主體安裝工程費(fèi)

----指項(xiàng)目開發(fā)過程中的室內(nèi)安裝費(fèi)用，包括：室內(nèi)水電安裝費(fèi)用電梯安裝費(fèi)用消防系統(tǒng)費(fèi)用智能化系統(tǒng)費(fèi)用----室內(nèi)各類水電相關(guān)工程費(fèi)用；----高層建筑的電梯費(fèi)用；----防火所必需的消防設(shè)施費(fèi)用；----業(yè)主安全保護(hù)、通話、訪客系統(tǒng)等費(fèi)用；課堂提問：1、你所了解的智能化系統(tǒng)包括哪些？答案：防盜（攝像頭、監(jiān)控室）系統(tǒng)、對(duì)講（對(duì)講機(jī)）系統(tǒng)、車庫(kù)進(jìn)出（IC卡）系統(tǒng)、門禁（IC卡、密碼、指紋）等。成本九大分類【成本分析】工程項(xiàng)目之成本管理----指項(xiàng)目管網(wǎng)配套費(fèi)用，包括：----小區(qū)接入市政自來水、排水至城市排水系統(tǒng)----小區(qū)接入市政采暖或自行建設(shè)采暖設(shè)施費(fèi)第五部分 社區(qū)管網(wǎng)費(fèi)室外給排水費(fèi)用費(fèi)用；室外采暖費(fèi)用用；室外燃?xì)赓M(fèi)用----小區(qū)接入市政燃?xì)獾馁M(fèi)用；室外電氣與高低壓費(fèi)用

----小區(qū)從市政供電網(wǎng)絡(luò)引入電至各家各戶的費(fèi)用；社區(qū)管網(wǎng)費(fèi)用是最容易被普通人忽略的成本支出。課堂提問：1、小區(qū)內(nèi)的路燈照明，屬于室外電氣費(fèi)用嗎？2、小區(qū)為節(jié)水設(shè)置的中水系統(tǒng)，約200萬元，能否計(jì)入室外給排水費(fèi)用？答案：1不是，2是。成本九大分類【成本分析】工程項(xiàng)目之成本管理第六部分 園林環(huán)境費(fèi)

----指項(xiàng)目?jī)?nèi)的景觀費(fèi)用，包括：道路廣場(chǎng)費(fèi)用綠化建設(shè)費(fèi)用小區(qū)圍墻費(fèi)用室外景觀照明費(fèi)用零星設(shè)施費(fèi)用----小區(qū)建設(shè)道路、廣場(chǎng)的費(fèi)用；----小區(qū)內(nèi)用于綠化工程的費(fèi)用；----小區(qū)圍墻、組團(tuán)圍墻的費(fèi)用總和；----各種照明所花費(fèi)的費(fèi)用----各類未細(xì)述的設(shè)施費(fèi)用總和課堂提問：1、綠化工程中的土方費(fèi)用，屬于綠化費(fèi)用還是主體建筑費(fèi)用？2、由于養(yǎng)護(hù)不善，造成的綠化苗木枯死損失30000元，能否計(jì)入綠化建設(shè)費(fèi)？答案：1綠化費(fèi)用，2是。成本九大分類【成本分析】工程項(xiàng)目之成本管理----指項(xiàng)目?jī)?nèi)為業(yè)主服務(wù)的各項(xiàng)配套設(shè)施第七部分 配套設(shè)施費(fèi)費(fèi)用，包括：會(huì)所費(fèi)用學(xué)校費(fèi)用物業(yè)用房垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站……課堂提問：1、建的已經(jīng)銷售給華潤(rùn)超市的1000m2四季花城商業(yè)設(shè)施是否屬于配套設(shè)施？2、政府在小區(qū)內(nèi)建設(shè)的公交車站，是否屬于配套設(shè)施費(fèi)？答案：1不屬于，2未投資，不屬于。成本九大分類【成本分析】工程項(xiàng)目之成本管理第八部分 開發(fā)間接費(fèi)

----指項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān)，但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的費(fèi)用支出以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等費(fèi)用，包括：工程管理費(fèi)資本化利息營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)物業(yè)完善費(fèi)----項(xiàng)目發(fā)生的行政、監(jiān)理、造價(jià)咨詢等費(fèi)用----項(xiàng)目使用資金的利息----銷售大廳、樣板房等建造費(fèi)用----物業(yè)維修基金與請(qǐng)物業(yè)公司配合項(xiàng)目的支出等課堂提問：1、財(cái)物部門的人工成本是否屬于工程管理費(fèi)的范疇？2、物業(yè)是物業(yè)，為什么還要支付費(fèi)用？答案：1不屬于，2、親兄弟明算賬。成本九大分類【成本分析】工程項(xiàng)目之成本管理第九部分 期間費(fèi)用公司管理費(fèi)營(yíng)銷費(fèi)用----公司發(fā)生的但無法明確到項(xiàng)目上管理費(fèi)用----營(yíng)銷部門行政費(fèi)用、廣告、銷售代理等營(yíng)銷費(fèi)用課堂提問：1、公司總經(jīng)理的人工成本屬于公司管理費(fèi)嗎？答案：屬于。成本九大分類【成本分析】工程項(xiàng)目之成本管理土地獲得價(jià)款開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)主體建筑工程費(fèi)主體安裝工程費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)園林環(huán)境工程費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)期間費(fèi)用開發(fā)成本完全成本總結(jié)：房地產(chǎn)項(xiàng)目成本組成成本九大分類【成本分析】工程項(xiàng)目之成本管理如何理解下述的成本控制的觀念或做法常見的說法:“三堂會(huì)審、貨比三家、最低價(jià)中標(biāo)”控制設(shè)計(jì)費(fèi)用支出通過集中采購(gòu)、招投標(biāo)壓低供方的價(jià)格加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更的管理將可能發(fā)生的變更風(fēng)險(xiǎn)讓供方承擔(dān)質(zhì)量成本概念可能第一次維護(hù)和使用成本是客戶關(guān)心的事情【問題】工程項(xiàng)目之成本管理【功能】工程項(xiàng)目之成本管理100%95%75%35%10%25%1/3/1/對(duì)成本的影響程度竣工設(shè)計(jì)準(zhǔn)備初步設(shè)計(jì)

技術(shù)設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)1施工圖設(shè)計(jì)2施工部分尚余的設(shè)計(jì)、發(fā)包設(shè)計(jì)

招標(biāo)、發(fā)包設(shè)計(jì)變更成本的形成過程數(shù)據(jù)分析與儲(chǔ)存規(guī)劃設(shè)計(jì)合約分判與招標(biāo)施工管理合同結(jié)算動(dòng)態(tài)反饋及時(shí)結(jié)算事前定價(jià)亦步亦趨新項(xiàng)目發(fā)展準(zhǔn)確測(cè)算目標(biāo)成本管理前置工作的重心目標(biāo)成本的確定位置，決定了公司成本管理水平提出準(zhǔn)確測(cè)算、亦步亦趨、事前定價(jià)、動(dòng)態(tài)反饋、及時(shí)結(jié)算16字成本管理方針二二【兩個(gè)階段】成本管理的流程的兩個(gè)階段1

2責(zé)任成本管理目標(biāo)成本與動(dòng)態(tài)成本管理作業(yè)過程管理成本管理軟件成本管理委員會(huì)控制系統(tǒng)信息系統(tǒng)組織系統(tǒng)成本管理模式基本構(gòu)架領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)管理工具管理制度成本、工程文件【管控模式】成本控制的體系和指標(biāo)成本管理體系

要注意現(xiàn)場(chǎng)布局管理

要注意招標(biāo)環(huán)節(jié)

要注意合同制定和執(zhí)行

要注意簽證變更

要注意配套管理

要注意現(xiàn)金流管理

要注意監(jiān)理費(fèi)用管理

要注意預(yù)結(jié)算管理建造環(huán)節(jié)成本管理的“八項(xiàng)注意”【過程控制】建造環(huán)節(jié)的成本管理【過程控制】建造環(huán)節(jié)的成本管理現(xiàn)場(chǎng)施工設(shè)施的布局應(yīng)統(tǒng)籌考慮某樓盤，由于施工期分期開發(fā)不明確造成臨時(shí)變壓器搬了3回，直接造成無效成本20萬元施工距離，方便建造;考慮分期開發(fā)的設(shè)施布局考慮為銷售服務(wù)對(duì)室外進(jìn)度的影響臨建的擺設(shè)以及對(duì)入住客戶的影響案例：多次搬遷的臨建某樓盤，一期工程開發(fā)中，施工單位臨建搬遷四次，每搬遷一次，不考慮人力成本，直接支出的金額不少于15萬元。造成施工單位索賠！案例：忽視分期開發(fā)界限劃分導(dǎo)致無效成本發(fā)生某項(xiàng)目，項(xiàng)目經(jīng)理部安排將組團(tuán)a基礎(chǔ)施工的土方約7000m3，堆放至運(yùn)距約300m的下一期組團(tuán)b內(nèi)，原來的意思是待園建施工時(shí)，可以就近安排土方回填。組團(tuán)a 待建組團(tuán)b堆土場(chǎng)c運(yùn)距300m運(yùn)距500m實(shí)際情況如下：由于工期拖延，待建組團(tuán)b動(dòng)工時(shí)，組團(tuán)a工期尚未進(jìn)入填土階段；運(yùn)距300m與運(yùn)距500m土方價(jià)格相同，均為12元/m3；最后解決方案：先將土方由待建組團(tuán)b轉(zhuǎn)運(yùn)至堆土場(chǎng)c；待組團(tuán)a進(jìn)入填土階段后，再由堆土場(chǎng)c轉(zhuǎn)運(yùn)至組團(tuán)a進(jìn)行填土；最終增加土方轉(zhuǎn)運(yùn)費(fèi)用84000元。案例：多轉(zhuǎn)運(yùn)一次的土方土方平衡——一收一放，天上地下【過程控制】建造環(huán)節(jié)的成本管理土方平衡項(xiàng)目經(jīng)理與成本經(jīng)理一樣，需要對(duì)設(shè)計(jì)、施工規(guī)范有所了解，不僅可以發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)中可以節(jié)約成本的地方，還能有利施工。案例：東莞高爾夫項(xiàng)目樁基礎(chǔ)優(yōu)化他們的優(yōu)化結(jié)果是將原直徑400mm雙樁承臺(tái)改為直徑500mm單樁承臺(tái)，為此：二期3標(biāo)段16單元，共減少直徑400mm樁64根二期會(huì)所樁基礎(chǔ)減少直徑300mm樁12根。因減少樁數(shù)量節(jié)約樁基礎(chǔ)成本約22萬元工期縮短10天【過程控制】建造環(huán)節(jié)的成本管理基礎(chǔ)方案的選擇案例：躺在鋼質(zhì)樁上的會(huì)所泳池武漢某項(xiàng)目的泳池，由于在設(shè)計(jì)時(shí)位于相對(duì)高處的小區(qū)泳池采用大量鋼質(zhì)抗拔樁。項(xiàng)目經(jīng)理潘軍先生由于熟悉規(guī)范，認(rèn)定此設(shè)計(jì)屬“重大失誤”。因?yàn)?，一方面，采?/p>

此種樁型工期將長(zhǎng)達(dá)一個(gè)半至兩個(gè)月；另一方面，此樁型在造價(jià)上也是不可接受的。

在與成本、設(shè)計(jì)協(xié)商后，設(shè)計(jì)院重新對(duì)其設(shè)計(jì)，最終因地制宜的取消了抗拔樁的設(shè)計(jì)

思路，不僅工程造價(jià)節(jié)約10萬元，而且工期還節(jié)約了1個(gè)多月。審查重點(diǎn)——成本節(jié)約、過往錯(cuò)誤重犯