漢府街客運(yùn)站開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書

PAGEPAGE49南京漢府街客運(yùn)站開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告y江蘇蘇地房地產(chǎn)咨詢?cè)u(píng)估有限公司二零零五年十二月目錄第一章總論 1第一節(jié)項(xiàng)目概述 1第二節(jié)可行性研究的依據(jù) 3第三節(jié)可行性研究的范圍和內(nèi)容 3第五節(jié)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 4第二章項(xiàng)目背景和建設(shè)的必要性 5第一節(jié)項(xiàng)目提出的背景 5第二節(jié)項(xiàng)目建設(shè)的必要性 7第三章 需求分析及服務(wù)規(guī)模與標(biāo)準(zhǔn) 9第一節(jié) 需求分析 9第二節(jié) 服務(wù)規(guī)模與標(biāo)準(zhǔn) 10第四章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 13第一節(jié)項(xiàng)目選址 13第二節(jié) 項(xiàng)目區(qū)自然條件 13第三節(jié) 項(xiàng)目區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件 18第四節(jié) 項(xiàng)目區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施狀況 20第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)方案 23第一節(jié)設(shè)計(jì)依據(jù)和目標(biāo) 23第二節(jié)規(guī)劃方案分析 25第三節(jié)建設(shè)方案 31第六章 消防 46第七章 環(huán)保和勞動(dòng)安全衛(wèi)生 47第一節(jié)環(huán)境保護(hù) 47第二節(jié)勞動(dòng)安全衛(wèi)生 48第三節(jié)建議 50第八章 節(jié)能分析 52第一節(jié)概述 52第二節(jié)節(jié)能設(shè)計(jì)依據(jù) 52第三節(jié)能耗分析 53第四節(jié)節(jié)能措施 54第九章 項(xiàng)目組織管理和實(shí)施進(jìn)度 58第一節(jié)項(xiàng)目組織管理 58第二節(jié)進(jìn)度計(jì)劃安排 60第十章 招投標(biāo)方案 62第一節(jié)招標(biāo)管理 62第二節(jié)項(xiàng)目招標(biāo)基本情況 65第十一章 投資估算與資金籌措 66第一節(jié)投資估算 66第二節(jié)資金籌措 70第十二章 效益分析 71第一節(jié)經(jīng)濟(jì)效益 71第二節(jié)社會(huì)效益 73第十三章 結(jié)論 75第一章總論1.1項(xiàng)目概況與背景1.1.1項(xiàng)目建設(shè)概況該項(xiàng)目地塊總用地面積14000平方米,建設(shè)用地面積13400平方米,其它代征用地600平方米,規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)、辦公。地塊坐落于南京市玄武區(qū)長(zhǎng)江路,東臨梅園新村,南臨長(zhǎng)江路,西臨總統(tǒng)府、東箭道,北臨東箭道住宅小區(qū)。該項(xiàng)目地塊附近有2W,68W,29W路等多路公交車經(jīng)過(guò)；周圍商服設(shè)施、區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全,道路等級(jí)好,交通較便捷。該地段位于長(zhǎng)江路文化一條街,周邊歷史遺跡、文化設(shè)施十分豐富。 地塊南面:A南京圖書館新館B中山廣場(chǎng)C現(xiàn)代美術(shù)館D中央飯店；A-1A-2CBA-1A-2CB地塊東面:A梅園新村紀(jì)念館B毗盧寺古代建筑風(fēng)貌區(qū)C雍園近代建筑風(fēng)貌區(qū)；ABAB地塊西面:A總統(tǒng)府（太平天國(guó)天王府）B南京1912休閑街區(qū)。地塊北面:東箭道住宅小區(qū)1.1.2項(xiàng)目建設(shè)背景該地塊座落玄武區(qū)長(zhǎng)江路文化一條街,緊鄰總統(tǒng)府,加之周圍大行宮CBD商圈剛剛崛起,“南京1912”時(shí)尚酒吧區(qū)近在咫尺,未來(lái)這里將成為基礎(chǔ)設(shè)施完善、人氣興旺的城市新商業(yè)、娛樂(lè)、休閑區(qū)。1.玄武區(qū)概況玄武區(qū)位于南京的東北部,東攬鐘山,北依幕府,因境內(nèi)有玄武湖而得名。區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美,風(fēng)光秀麗,是諸多名勝古跡薈萃之地,如中山陵、明孝陵、明故宮等各級(jí)文物保護(hù)點(diǎn)72處,是南京旅游景點(diǎn)最集中的地區(qū)之一。玄武區(qū)是南京的中心城區(qū)之一,區(qū)域面積80.97平方公里,人口約46萬(wàn),是南京軍區(qū)機(jī)關(guān)和南京市委、市政府所在地。玄武區(qū)風(fēng)景秀麗、歷史悠久。區(qū)域內(nèi)有著名的鐘山風(fēng)景區(qū)和玄武湖風(fēng)光帶,具有融山、水、城、林于一體的獨(dú)特風(fēng)貌,綠化覆蓋率達(dá)58%以上。自公元229年孫權(quán)遷都建鄴開始,玄武區(qū)曾是東吳、東晉及南朝宋、齊、梁、陳六朝宮闕御苑所在地,明朝初期的紫禁城、明太祖朱元璋的陵寢明孝陵、清朝太平天國(guó)的天王府、近代孫中山的臨時(shí)大總統(tǒng)府以及中山陵等名勝均在區(qū)域范圍內(nèi)。圖1-1建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃限制圖2.梅園新村歷史街區(qū)概況梅園新村歷史街區(qū)位于長(zhǎng)江路文化街東端漢府街兩側(cè),因擁有國(guó)家級(jí)文物保護(hù)單位——中共代表團(tuán)辦事處舊址而聞名。除文物建筑外,街區(qū)現(xiàn)存大量的民國(guó)時(shí)期風(fēng)格各異的住宅建筑,整體風(fēng)貌格局保存完好,具有極大的保護(hù)價(jià)值,更因?yàn)槠洫?dú)特的風(fēng)貌格局、獨(dú)具的文化內(nèi)涵和良好的區(qū)位條件而具備極大的利用潛力。梅園新村歷史街區(qū)是《南京歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃》共劃定的10個(gè)歷史文化保護(hù)區(qū)之一,規(guī)劃要求將中共代表團(tuán)辦事處舊址與梅園新村歷史街區(qū)的保護(hù)相結(jié)合,重點(diǎn)保護(hù)文物建筑及其相關(guān)的歷史環(huán)境,以及街區(qū)內(nèi)民國(guó)時(shí)期居住建筑的風(fēng)貌特色,按照歷史街區(qū)的保護(hù)要求和方法,劃定保護(hù)范圍,制定保護(hù)措施,提出建筑環(huán)境整治的規(guī)劃要求。

梅園新村歷史街區(qū)周邊關(guān)系圖梅園新村歷史街區(qū)保護(hù)范圍內(nèi)的建設(shè)應(yīng)以取得與核心地段協(xié)調(diào)統(tǒng)一的環(huán)境風(fēng)貌為原則。建筑形式以坡屋頂為主,色彩以灰色為基調(diào),體量適中,高度原則上控制在15米以內(nèi)。毗盧寺建筑群也在該歷史街區(qū)保護(hù)范圍之內(nèi),為明清風(fēng)格的佛教建筑群,其主體建筑萬(wàn)佛樓為復(fù)建仿明清建筑,樓高30米,對(duì)這組建筑的風(fēng)貌、高度等應(yīng)針對(duì)具體情況,區(qū)別對(duì)待。對(duì)區(qū)內(nèi)其它不合控制要求的建筑,則應(yīng)逐步予以搬遷或拆除重建。規(guī)劃要求保護(hù)梅園新村歷史街區(qū)核心地段的傳統(tǒng)建筑、構(gòu)筑物、道路街巷所共同構(gòu)成的傳統(tǒng)風(fēng)貌。其中對(duì)辦事處舊址文物建筑實(shí)行全面保護(hù),不得隨意改變現(xiàn)狀,建設(shè)活動(dòng)以“整修如故”為原則。對(duì)地段內(nèi)其它建筑的建設(shè)活動(dòng)以維修、整治、內(nèi)部更新改造為主,建筑外觀造型、體量、色彩等應(yīng)保持傳統(tǒng)風(fēng)貌,層數(shù)控制在2—3層,高度在10米以內(nèi)。對(duì)環(huán)境要素如圍墻、大門、樹木等應(yīng)按原風(fēng)貌特色予以保留。清理地段內(nèi)違章搭建的建筑物,構(gòu)筑物,恢復(fù)原有院落、街巷格局。梅園新村歷史街區(qū)作為長(zhǎng)江路文化街的重要組成部分,位于文化街的東端,并與民國(guó)總統(tǒng)府(太平天國(guó)大王府)歷史文化保護(hù)區(qū)相鄰。周邊文化設(shè)施集中,層次豐富,主要有民國(guó)總統(tǒng)府(太平天國(guó)大王府),長(zhǎng)江后街旅游服務(wù)步行街區(qū),板橋新村近代建筑風(fēng)貌區(qū),南京圖書館新館(在建),中山廣場(chǎng)(建有地下停車庫(kù),可停旅游大巴等人型車輛),中央飯店,現(xiàn)代美術(shù)館(擬建),等等。3.長(zhǎng)江路文化街概況從城市沒(méi)計(jì)的角度,規(guī)劃部門提出長(zhǎng)江路文化街“一線、五點(diǎn)、一片”的空間結(jié)構(gòu),其中“一片”即指梅園新村歷史風(fēng)貌區(qū),并提出了該片城市設(shè)計(jì)的要點(diǎn)如保護(hù)原有街道、樹木和建筑特點(diǎn):限制車輛、倡導(dǎo)步行等。此次長(zhǎng)江路文化街規(guī)劃中初步提出了借鑒上?！靶绿斓亍备脑斓某晒Ψ独?利用梅園新村民國(guó)時(shí)代的二-三層住宅,改建置換成一組融展覽、簡(jiǎn)餐、酒吧、藝術(shù)沙龍為一體的中西文化休閑娛樂(lè)用地的規(guī)劃構(gòu)想。1.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性1.宏觀因素南京市為江蘇省省會(huì),中國(guó)歷史六朝古都聞名于世,是江蘇省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心,也是我國(guó)重要的綜合性工業(yè)、電力工業(yè)、高科技教育基地和長(zhǎng)江三角洲地區(qū)僅次于上海的大商埠,被評(píng)為中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力“五十強(qiáng)”第七名和城市投資硬環(huán)境四十優(yōu)之一,在海內(nèi)外具有較高的知名度和聲譽(yù)。從總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展看,根據(jù)南京市國(guó)民經(jīng)濟(jì)“十五”計(jì)劃和2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要精神,房地產(chǎn)業(yè)已成為城市存在和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ),是發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。按照“一體兩翼”的工作思路,房地產(chǎn)業(yè)總體水平和整體規(guī)模效益,已成為南京市經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的重要舉措。中國(guó)加入國(guó)際世貿(mào)組織以后,南京市政府加大招商引資的力度,每年大批海內(nèi)外企業(yè)、實(shí)業(yè)、超市紛紛落戶聚集南京,紛紛尋求投資、商貿(mào)、商務(wù)的環(huán)境和優(yōu)雅的居所。2.微觀因素根據(jù)梅園新村歷史街區(qū)規(guī)劃,將在該街區(qū)對(duì)民國(guó)建筑實(shí)施維修改造,或保留民國(guó)建筑門臉,內(nèi)部徹底改造,建設(shè)與總統(tǒng)府服務(wù)區(qū)相呼應(yīng)的特色游覽區(qū)。以保護(hù)梅園新村地區(qū)自民國(guó)時(shí)期形成的建筑風(fēng)貌和環(huán)境格局,挖掘其文化內(nèi)涵,利用其區(qū)位優(yōu)勢(shì),借鑒上海新天地的改造模式,將梅園新村歷史街區(qū)打造成為南京的一處內(nèi)容豐富、品位高雅、格調(diào)時(shí)尚、風(fēng)情獨(dú)特的高檔休閑場(chǎng)所。并且利用民國(guó)建筑修建名家紀(jì)念館、個(gè)人收藏展覽室、文化名人創(chuàng)作室、藝術(shù)展示室、文化娛樂(lè)休閑店等,一幢一個(gè)主題,又相互有聯(lián)系,形成一個(gè)高品味文化街區(qū)。為了更好的保護(hù)文物和建設(shè)街區(qū)風(fēng)貌,同時(shí)為該地段注入新的活力,必須探索一種適合該地段特點(diǎn)的模式,以實(shí)現(xiàn)保護(hù)與利用雙贏。該地塊的出讓正是出于這樣的初衷。從區(qū)位上分析,在該項(xiàng)目地塊上進(jìn)行類似于上海新天地模式的開發(fā)利用是有條件的,其區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯,表現(xiàn)在如下方面:1)位于南京市黃金旅游景點(diǎn)總統(tǒng)府、梅園新村歷史街區(qū)附近,旅游的人流量能夠得到保證。2)位于長(zhǎng)江路文化街東端,文化氣氛濃厚。3)距離商業(yè)中心新街口較近,商業(yè)開發(fā)的優(yōu)勢(shì)明顯。4)該地段靠近居民文化素質(zhì)整體較高的城東地區(qū),存在著巨大的文化消費(fèi)潛力,適于發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)。因此,該項(xiàng)目投資的前景是非常美好的,也是十分有意義、價(jià)值的。1.3可行性研究報(bào)告編制的依據(jù)1.南京市規(guī)劃局建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)（城中20050124JY01）；2.國(guó)家有關(guān)的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范與準(zhǔn)則；3.項(xiàng)目用地范圍紅線圖及外部條件規(guī)劃圖；4.項(xiàng)目總平面圖；5.建設(shè)單位對(duì)本項(xiàng)目建設(shè)情況的說(shuō)明及其他有關(guān)材料。1.4可行性研究報(bào)告主要結(jié)論及建議1.4.1.主要結(jié)論隨著經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體態(tài)勢(shì)的改善以及國(guó)家出臺(tái)的擴(kuò)大內(nèi)需、投資拉動(dòng)等一系列政策的作用,社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的總需求呈上升勢(shì)頭。我市房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房銷售現(xiàn)房交易增加較快,房地產(chǎn)抵押、土地轉(zhuǎn)讓和房產(chǎn)租賃活躍,房地產(chǎn)交易規(guī)模逐步擴(kuò)大。但相對(duì)而言,辦公、商業(yè)樓市場(chǎng)目前仍較為低迷,特別是一級(jí)地區(qū)的商業(yè)綜合樓,由于缺乏專業(yè)寫字樓品味及專門化的物業(yè)管理、交通擁擠、停車?yán)щy而受到市場(chǎng)冷落。而位于二、三級(jí)地區(qū)臨近核心商圈、具有良好的區(qū)位條件的辦公用房,由于交通條件好、相對(duì)價(jià)位低、具有專業(yè)物業(yè)管理等原因,仍有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)需求,前景相對(duì)樂(lè)觀。從財(cái)務(wù)指標(biāo)看,該項(xiàng)目的投資開發(fā)的潛力較大,具體指標(biāo)如下：1項(xiàng)目投資總額23766.142貸款總額1800.003自有資金總額16234.124銷售總收入33440.005資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率10.75%6稅后利潤(rùn)6252.677資本金動(dòng)態(tài)投資回收期2.11年8投資利潤(rùn)率26.31%9自有資金利潤(rùn)率38.52%1.4.2.問(wèn)題和建議（1）根據(jù)梅園新村歷史街區(qū)規(guī)劃的引導(dǎo),合理利用范圍內(nèi)的建筑、街道、公共開放空間及環(huán)境的建設(shè),以保證該街區(qū)的空間環(huán)境品質(zhì)與歷史街區(qū)風(fēng)貌相匹配,有效滿足高檔文化休閑區(qū)的建設(shè)要求,啟發(fā)開發(fā)商、策劃人員、規(guī)劃設(shè)計(jì)者了解、認(rèn)識(shí)各地快、周邊地塊以及與整個(gè)城市空間環(huán)境的關(guān)系,為開發(fā)商、策劃人員等提供用地的周邊環(huán)境及其發(fā)展?jié)摿Φ姆治?同時(shí)引導(dǎo)建筑師在整體規(guī)劃設(shè)計(jì)概念框架的前提下更好的發(fā)揮各自的創(chuàng)意、鼓勵(lì)多樣性的統(tǒng)—。建設(shè)單位應(yīng)注重該項(xiàng)目的開發(fā)與周圍環(huán)境的一致、協(xié)調(diào),尤其在建筑風(fēng)格上突出長(zhǎng)江路的文化氛圍,設(shè)計(jì)風(fēng)格必須與總統(tǒng)府遺址建筑群總體風(fēng)貌保持一致；（2）在利用方式上可開發(fā)藝術(shù)展示空間、地下停車空間、小型辦公空間以彌補(bǔ)長(zhǎng)江路上此類設(shè)施的不足。（3）建設(shè)單位應(yīng)確保商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)方向的一致性、協(xié)調(diào)性,也可考慮房產(chǎn)出租是資產(chǎn)增值運(yùn)作的一種重要方式,可保留部分面積作為自有出租部分。（4）重視房產(chǎn)代理銷售方式,以及優(yōu)惠的條件聯(lián)合本地以及海外的房產(chǎn)代理商在海內(nèi)外推廣銷售。加強(qiáng)營(yíng)銷策劃,凸現(xiàn)自身區(qū)位良好、交通便利、距離核心商圈近等優(yōu)勢(shì)條件,使項(xiàng)目能夠在預(yù)售階段就取得好的業(yè)績(jī)。

第二章市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè)2.1南京房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀現(xiàn)狀1.南京經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展,為房地產(chǎn)提供了有力支撐南京產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好,近年在長(zhǎng)三角崛起、沿江發(fā)展等戰(zhàn)略的大背景下,經(jīng)濟(jì)持續(xù)保持高速發(fā)展。自2000年以來(lái),經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速始終保持在兩位數(shù)以上。2004年實(shí)現(xiàn)GDP1576.2億元,年增幅高達(dá)15.1%。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,背后是投資的增加,大量企事業(yè)單位增加投資的同時(shí),對(duì)房地產(chǎn)物業(yè)的需求也在增加。其中第三產(chǎn)業(yè)的比重逐年上升,已占到整體的45%。第三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展,為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)了新的大量新增需求,特別是大量新經(jīng)濟(jì)類型公司（如咨詢服務(wù)業(yè)等）對(duì)辦公及商業(yè)配套物業(yè)的需求逐年增加。圖2-12004年南京分產(chǎn)業(yè)GDP情況2.外商直接投資金額逐年上升,為南京帶來(lái)了大量的新增房地產(chǎn)需求南京資源豐富,投資環(huán)境良好,是外資在國(guó)內(nèi)的集聚高地城市之一。外商直接投資在帶來(lái)資金、大量就業(yè)機(jī)會(huì)的同時(shí),也為城市吸引來(lái)了許多新增人口,由企業(yè)及個(gè)人而產(chǎn)生的對(duì)辦公物業(yè)及住宅需求大大增加。南京目前聚集了上千家外商投資企業(yè),如愛(ài)立信、菲利浦等名企云集,每年眾多的外籍商務(wù)人士來(lái)寧工作、商務(wù)活動(dòng)甚至長(zhǎng)期居住,由此而產(chǎn)生的辦公、居住、商業(yè)物業(yè)需求日漸增長(zhǎng)。具體增長(zhǎng)情況如下圖：圖2-22001-2004年外商投資比例3.房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)南京2001年房地產(chǎn)投資有99.3元,2004年有183.8億元,增長(zhǎng)近一倍；2005年第一季度的房地產(chǎn)投資額也是非常的大,達(dá)到56.17億元,相比2004年同期增長(zhǎng)86.9%。在房地產(chǎn)投資金額逐年增大的同時(shí),投資增長(zhǎng)的速度、加速度也在增大,表明市場(chǎng)投資熱情還將持續(xù),正處于快速上升通道。（2）商業(yè)用房和辦公樓開工面積比例從施工情況來(lái)看:本年第一季度整體施工面積為1096.24萬(wàn)平方米,其中住宅864.19萬(wàn)平方米,占78.83%,商業(yè)項(xiàng)目一季度沒(méi)有項(xiàng)目開工,辦公樓達(dá)到77.02萬(wàn)平方米,占7.03%,和投資額相吻合。圖2-52005年季度南京房地產(chǎn)施工面積比例圖4.經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析小結(jié):宏觀經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與背景支撐,經(jīng)濟(jì)開放度的增加與活躍,為房地產(chǎn)帶來(lái)了大量新增優(yōu)質(zhì)需求；而房地產(chǎn)投資的高速增長(zhǎng)印證了市場(chǎng)的機(jī)會(huì)與發(fā)展前景。2.2商業(yè)用房市場(chǎng)分析2.2.1商業(yè)用房市場(chǎng)分析1.市場(chǎng)綜述南京是長(zhǎng)江三角洲地區(qū)僅次于上海的貿(mào)易中心城市。全市商業(yè)營(yíng)業(yè)面積近600萬(wàn)M2,零售額超億的大中型商家已超過(guò)20家。新街口、湖南路和夫子廟是南京的三大商業(yè)圈,其中前兩個(gè)商圈的銷售額占三商圈總銷售額的近九成。新街口聚集了眾多的大型百貨商場(chǎng)；而湖南路以沿街專賣店和百年老店為特色,但近年來(lái)也吸引了不少大型商家。由于本項(xiàng)目距離新街口商圈較近,受到其輻射作用的影響較大,這對(duì)于商鋪的開發(fā)是十分有利的因素。2.市場(chǎng)供應(yīng)分析①總體上市量不多,空間分布比較集中從下面的圖表可以看出,相比住宅物業(yè)。商業(yè)物業(yè)的整體上市面積少；從上市面積的板塊分布來(lái)看,城中版塊商鋪面積的上市量?jī)H次于河西,且主要集中在新街口、湖南路、珠江路附近,說(shuō)明城中版塊存在一定的市場(chǎng)空間與機(jī)會(huì)點(diǎn),可以加以利用。對(duì)于本項(xiàng)目的商業(yè)部分而言,如果定位成為新街口、珠江路服務(wù)的休閑商業(yè)中心,則是彌補(bǔ)區(qū)域市場(chǎng)商業(yè)空白,同時(shí)亦滿足了區(qū)域客源對(duì)該類商業(yè)的需求。圖2-92005年第一季度商業(yè)用房上市情況=2\*GB3②銷售情況分析2005年一季度商業(yè)用房銷售形勢(shì)看好,銷售面積超過(guò)批準(zhǔn)上市面積；對(duì)于城中地區(qū)供應(yīng)和需求基本平衡,因?yàn)榇笮蜕虡I(yè)設(shè)施一般聚集在城市的主要商圈之內(nèi)。而商圈的形成及地位的鞏固,需要有大量的人氣與配套氛圍,以及更重要的歷史積累；對(duì)于漢府街地區(qū)而言,周圍商業(yè)環(huán)境與氛圍濃郁,作為未來(lái)主要的人口聚居區(qū)和CBD核心區(qū),商業(yè)配套的需求量是毋庸置疑的。因此,該項(xiàng)目的初步定位,應(yīng)以文化商業(yè)、休閑商業(yè)為符合該區(qū)域現(xiàn)狀需求及未來(lái)發(fā)展之最佳選擇。③面積分析調(diào)查表明,50－100平方米和1000平方米以上是目前比較旺銷的商業(yè)用房；1000平方米以上的商鋪主要為大型商業(yè)公司發(fā)展所用,尤其是外地公司或商業(yè)品牌入駐南京,對(duì)大面積的商業(yè)用房需求較為強(qiáng)烈。對(duì)于50－100平方米的客戶群比較適合南京本地的客戶群,面積不是很大,總價(jià)可以在承受范圍之內(nèi),因此本項(xiàng)目的銷售可以考慮到這一點(diǎn)。2.2.2二級(jí)地商業(yè)用房銷售情況對(duì)二級(jí)商業(yè)用地、長(zhǎng)江路附近在售的商業(yè)用房典型案例進(jìn)行深入調(diào)研,對(duì)這些項(xiàng)目的銷售價(jià)格與銷售情況歸納如下:1.玄武區(qū)長(zhǎng)江路估衣廊長(zhǎng)盛大廈商業(yè)用房由江蘇省房地產(chǎn)五十強(qiáng)企業(yè)玄武區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)綜合開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的長(zhǎng)盛大廈位于長(zhǎng)江路西端,長(zhǎng)江貿(mào)易大樓斜對(duì)面,未來(lái)的長(zhǎng)江路CBD核心區(qū)。緊鄰新街口商圈卻無(wú)交通擁堵之憂,更享長(zhǎng)江路人文與商業(yè)并重的尊崇地位,見(jiàn)證企業(yè)非凡實(shí)力。大廈占地3500平方米,總建筑面積為15000平方米,其中地上14層、地下2層。建筑外立面采用金黃色鋁板,格調(diào)高雅,經(jīng)久耐用；雙層玻璃幕墻,保溫隔熱性能俱佳。大廈配備3部廣州日立電梯,轎廂高檔裝潢；三菱重工VRV空調(diào),同傳統(tǒng)中央空調(diào)相比可單獨(dú)控制,獨(dú)立計(jì)費(fèi)；公共部位星級(jí)飯店標(biāo)準(zhǔn)裝潢,辦公區(qū)域精裝修,真正實(shí)現(xiàn)拎包即用；智能化設(shè)施完備,滿足企業(yè)成長(zhǎng)與形象需要。交通便捷,29、68等多條線路直達(dá),地鐵一號(hào)線新街口站咫尺之遙。大廈旁就是南京新興的估衣廊美食休閑街,宴客與工作便餐均十分便利。長(zhǎng)盛大廈地上13層、地下2層,總建筑面積為14000平方米。建筑立面簡(jiǎn)約大方、格調(diào)高雅。智能化配置齊全,滿足企業(yè)中長(zhǎng)期需求。銷售價(jià)格：負(fù)一層商鋪均價(jià)8000元/平方米,一層商鋪每平方的銷售均價(jià)為20000元,二層每平方的銷售均價(jià)11000元/平方米。2.玄武區(qū)珠江路461-493號(hào)雄獅國(guó)際大廈商業(yè)用房雄獅國(guó)際大廈是由LAWSHALLINTERNATIONALCO.,LTD（英屬維爾京群島羅希爾國(guó)際公司）與南京長(zhǎng)途汽車客運(yùn)總公司合資興建。雄獅國(guó)際大廈地處珠江路電子一條街的核心地段,位于雄獅電子商城與玄武區(qū)政府之間,是珠江路商貿(mào)活動(dòng)最為密集的區(qū)域,大廈前面人潮涌動(dòng),川流不息,實(shí)乃珠江路上的一塊風(fēng)水寶地。大廈占地面積5200平方米,總建筑面積21650平方米,地上部分10層,地下1層,總高度為50米,根據(jù)每一層的功能定位,將賣場(chǎng)部分隔成面積不等的產(chǎn)權(quán)商鋪,供各種需要的經(jīng)營(yíng)及投資者自由選擇。雄獅國(guó)際大廈總建筑面積2萬(wàn)平方米,1-4層大型IT賣場(chǎng),10-100平方米產(chǎn)權(quán)旺鋪,5-10層4.8米挑高OFFICE、57-130平方米自由空間；地下一層充足停車場(chǎng)。2003年9月20日雄獅國(guó)際大廈開工建設(shè)。銷售價(jià)格：四層商鋪每平方的銷售均價(jià)為7500元到1萬(wàn)元,三層商鋪每平方的銷售均價(jià)為1.2萬(wàn)到1.5萬(wàn)元,二層商鋪每平方的銷售均價(jià)為1.5萬(wàn)到2萬(wàn)元,一層商鋪每平方的銷售均價(jià)為2.5萬(wàn)到3萬(wàn)元。5-10層為4.8米挑高的辦公樓,面積從57平方到130平方不等,價(jià)格6500—7000元/平方米。地下一層為停車場(chǎng)。雄獅國(guó)際大廈地下車位價(jià)格為220000元/個(gè)。銷售情況：雄獅國(guó)際大廈可售套數(shù)為121套,已成交套數(shù)84套,成交比例59.50%。3.未來(lái)城賽博數(shù)碼廣場(chǎng)商業(yè)用房項(xiàng)目占地面積19890平方米,建筑面積58000平方米,2003年9月20日開工,商住小高層,共9層,6-9層為單身公寓,有地下層。"未來(lái)城"位于珠江路與太平北路交匯口,華東IT第一商圈核心地帶,北臨珠江路,南沿秦淮河,東起太平橋,西至太平北路,項(xiàng)目全長(zhǎng)450米,橫跨珠江路中段半條街,是珠江路上融商業(yè)、居住、辦公為一體的超大型綜合性商業(yè)項(xiàng)目?！拔磥?lái)城”總建筑面積約58000平方米,由華東地區(qū)最大的3C數(shù)碼綜合商城－未來(lái)城·賽博數(shù)碼廣場(chǎng)、4.79米挑高小戶型公寓和IT專屬辦公三大板塊組成,其中未來(lái)城·賽博數(shù)碼廣場(chǎng)面積達(dá)35000平方米,是整體項(xiàng)目的重中之重,以前瞻性的建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃、領(lǐng)先市場(chǎng)的業(yè)態(tài)資源整合頃力打造珠江路核心上圈的地標(biāo)性商城,勢(shì)必形成新珠江路標(biāo)志性的IT物流、信息流中心。銷售價(jià)格：負(fù)一層商鋪均價(jià)15000元/平方米,一層旺鋪均價(jià)58000元/平方米,二層商鋪均價(jià)30000元/平方米,三層商鋪均價(jià)19000元/平方米,地下車位價(jià)格為200000元/個(gè)。銷售情況：未來(lái)城可售套數(shù)為1287套,已成交套數(shù)1001套,成交比例80.98%。2.2.3本項(xiàng)目商業(yè)用房?jī)r(jià)格預(yù)測(cè)根據(jù)商業(yè)用房市場(chǎng)分析預(yù)測(cè),其銷售均價(jià)分別為:一層商業(yè)用房:25000.00（元/m2）二層商業(yè)用房:12000.00（元/m2）三層商業(yè)用房:10000.00（元/m2）地下商業(yè)用房:10000.00（元/m2）2.3辦公用房市場(chǎng)分析2.3.1辦公用房市場(chǎng)分析南京的城中寫字樓目前可以分為三大板塊:第一板塊便是新街口—大行宮—長(zhǎng)江路一帶,是南京寫字樓最集中的地帶,國(guó)際化集團(tuán)公司在南京的首選辦公地點(diǎn)。代表樓盤有金鷹、商茂、華泰、德基大廈以及在建的置地廣場(chǎng)、新世紀(jì)廣場(chǎng)、長(zhǎng)發(fā)CFC等。置地廣場(chǎng)憑借其1.4萬(wàn)元每平方米的價(jià)格成為該地域的新貴,新世紀(jì)廣場(chǎng)的寫字樓也已售出76%左右。第二板塊為珠江路—廣州路寫字樓板塊,是極具特色的IT商務(wù)科技圈,包括未來(lái)城、新世界中心、谷陽(yáng)大廈、君臨國(guó)際等項(xiàng)目。第三是山西路—湖南路板塊,聚集了銀河國(guó)際、議事園大廈、宏圖大廈、金山大廈、天星翠瑯、龍吟廣場(chǎng)等項(xiàng)目。伴隨著商務(wù)市場(chǎng)的回暖,諸多城中高端寫字樓及商用項(xiàng)目已陸續(xù)“聞風(fēng)”啟動(dòng),南京國(guó)際金融中心久未建成項(xiàng)目終于封頂,以220米的高度超過(guò)商茂百貨,成為新街口的第一高樓,很多項(xiàng)目的復(fù)建,反映了市場(chǎng)信心正在逐漸恢復(fù)加強(qiáng)。廣廈鄧府巷項(xiàng)目、德基廣場(chǎng)等一系列以高檔商住商業(yè)樓項(xiàng)目也相繼進(jìn)入開工階段。根據(jù)市政府不久前出臺(tái)的新街口商圈發(fā)展總體規(guī)劃,未來(lái)5—6年,由洪武路到大行宮以及長(zhǎng)江路西段兩側(cè)將成為高端商務(wù)集中的核心區(qū)域,重點(diǎn)打造高端項(xiàng)目,吸納大公司總部或區(qū)域總部,形成集中的商務(wù)圈層,頂級(jí)寫字樓的建設(shè)規(guī)模將達(dá)到百萬(wàn)平方米以上。新建成的高端商用項(xiàng)目目前正著力吸引有實(shí)力的大企業(yè)和大客戶入駐。9月份上市的置地廣場(chǎng)目前客戶已經(jīng)積累了大半,預(yù)訂買家多為有實(shí)力企業(yè)和跨國(guó)公司。項(xiàng)目自去年底公開至今行情已由9000元／平方米上升到起售價(jià)13000元／平方米以上,且以整層銷售為主,這也說(shuō)明南京高檔商務(wù)樓群的開發(fā)具備不可估量的市場(chǎng)前景。1.銷售單價(jià)分析價(jià)格在7000－8000元/m2之間的銷售面積及銷售套數(shù)所占比例最多,這反映了辦公用房市場(chǎng)上最主流的價(jià)格段。根據(jù)市場(chǎng)上中小型、成長(zhǎng)型企業(yè)較多,他們的需求特點(diǎn)是希望不用占用很大資金,市場(chǎng)需求方的要求也促使單價(jià)范圍穩(wěn)定在7000－8000元/m2的范圍之內(nèi)。2.銷售總價(jià)分析總價(jià)在50-100萬(wàn)元成交面積所占比例最高,其次為100－150萬(wàn)之間,這一部分成交面積的比例最高,亦證明南京辦公用房市場(chǎng)主要的需求來(lái)自于中小型企業(yè)和成長(zhǎng)型企業(yè)。而30－50萬(wàn)元的總價(jià)成交套數(shù)所占比例最高,其實(shí)按每平米6000元的較低價(jià)格計(jì)算,50萬(wàn)元的總價(jià)對(duì)應(yīng)的銷售面積多半在80平方米以下,這樣的戶型面積再考慮寫字樓的得房率較低因素,辦公面積相對(duì)而言比較經(jīng)濟(jì)了。目前這種面積的成交套數(shù)居多,可能與小戶型辦公用房推出較多、以及商住樓為與標(biāo)準(zhǔn)辦公用房競(jìng)爭(zhēng)而減小戶型分割面積等市場(chǎng)現(xiàn)象有關(guān)。隨著小型企業(yè)的成長(zhǎng)預(yù)期以及辦公用房市場(chǎng)的產(chǎn)品線逐漸豐富,這種過(guò)小面積的產(chǎn)品需求會(huì)有所減少（轉(zhuǎn)移到自由分割或較大面積的寫字樓、或者轉(zhuǎn)移到辦公用房租賃市場(chǎng)中去）。圖2-112005年一季度江南八區(qū)辦公用房銷售統(tǒng)計(jì)2.3.2二級(jí)地辦公用房銷售情況對(duì)二級(jí)商業(yè)用地、長(zhǎng)江路附近在售的辦公用房典型案例進(jìn)行深入調(diào)研,對(duì)這些項(xiàng)目的銷售價(jià)格與銷售情況歸納如下:1.置地廣場(chǎng)辦公用房置地廣場(chǎng)位于南京市洪武北路55號(hào),地處新街口商貿(mào)圈、洪武路金融圈、長(zhǎng)江路文化圈三圈合一的黃金交匯處,總占地面積為7635平方米,總建筑面積58328.4平方米,容積率5.97,建筑密度21%。大廈共30層,地下3層,地上27層,1-3層部分為商業(yè)空間,4-27層為辦公樓。置地廣場(chǎng)超越了以往辦公寫字樓,關(guān)注商務(wù)軟環(huán)境的打造,提出智能化柔性商務(wù)辦公新主張,堅(jiān)持“以人為本”的服務(wù)理念,以高潛力建筑、高智慧建筑、高效率建筑、高景觀建筑的建筑理念,成為南京第四代寫字樓的先行者,是目前南京市領(lǐng)先的一座真正國(guó)際5A級(jí)高智能、高品質(zhì)的寫字樓。南京第四代寫字樓——置地廣場(chǎng)位于南京洪武北路55號(hào),中山東路與長(zhǎng)江路之間,地處南京市CBD核心區(qū)——新街口商貿(mào)圈、洪武路金融圈、長(zhǎng)江路文化圈三圈合一的黃金交匯處,距地鐵新街口站200米,以及便捷的公交交通網(wǎng)絡(luò),出行極為便利。置地廣場(chǎng)總用地7263.5平米,總建筑面積58328.4平米,容積率5.97,建筑密度21%。大廈地上30層,地下3層,1-3層部分為銀行證券辦公,4-30層為標(biāo)準(zhǔn)寫字間,得房率約69%。是目前南京市領(lǐng)先的一座5A高智能、高品質(zhì)的甲級(jí)純寫字樓。將于2006年全面交付。主打套型為338平米、340平米、560平米、599平米、1338平米、1838平米。銷售價(jià)格:均價(jià)13054元/平方米。2.玄武區(qū)珠江路219-231號(hào)綜合樓珠江路綜合樓位于珠江路219—23l號(hào)。該項(xiàng)目占地900多平方米(項(xiàng)目退讓后凈地773.5平方米),規(guī)劃建設(shè)用途為七層高級(jí)商住辦公用房,地上七層,地下車庫(kù)一層(12個(gè)車位),有中央空調(diào),單獨(dú)計(jì)量,水電到位。建設(shè)規(guī)模5300平方米。該項(xiàng)目由南京卓立房產(chǎn)置業(yè)有限公司建設(shè)開發(fā)。銷售價(jià)格:銷售均價(jià)每平方米約1.5萬(wàn)元。3.天星?翠瑯天星?翠瑯地段優(yōu)越,是湖南路附近目前為止唯一的精裝修寫字樓,面積配比合理從40—100不等。配有一個(gè)立體停車庫(kù),停車位充足。該項(xiàng)目由江蘇省建筑研究院、南京地下建筑設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì),江蘇華東建設(shè)基礎(chǔ)工程總公司、中國(guó)核工業(yè)華興建設(shè)公司施工,南京華仁工程建設(shè)工監(jiān)理咨詢有限公司監(jiān)理。翠瑯大廈項(xiàng)目占地4182.7平方米,總建筑面積為28082.66平方米,地上建筑面積為24391.93平方米,地下建筑面積為3690.73平方米,該項(xiàng)目擬建24層商業(yè)、辦公樓,1-5層為商業(yè),6-22層為辦公,地下一層設(shè)有自行車庫(kù),地下二層為汽車庫(kù),可停32輛汽車,大廈另建立體停車庫(kù),可停100輛汽車,共計(jì)可停132輛汽車。該項(xiàng)目于2007年4月竣工。銷售價(jià)格：銷售均價(jià)每平方米8768元,地下停車位每個(gè)200000元。目前已銷售46.67%。2.3.3本項(xiàng)目辦公用房?jī)r(jià)格預(yù)測(cè)根據(jù)辦公用房市場(chǎng)分析預(yù)測(cè),其銷售均價(jià)分別為:辦公用房均價(jià):7500.00（元/m2）地下車庫(kù):20（萬(wàn)元/個(gè)）

第三章建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容3.1建設(shè)規(guī)模根據(jù)南京市規(guī)劃局“城中20050124JY01”號(hào)關(guān)于同意建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn),以及南京漢府街項(xiàng)目規(guī)劃用地紅線圖和規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,確定該項(xiàng)目規(guī)劃控制要求和建設(shè)規(guī)模:南京漢府街項(xiàng)目規(guī)劃用地總面積14000平方米其中:建設(shè)用地面積13400平方米其他代征地面積600平方米綠地率>30%建筑高度建筑沿東箭道一側(cè)道路紅線20米范圍內(nèi)建筑總高度不超過(guò)12米,其余不超過(guò)18米其余規(guī)劃控制要求詳見(jiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)圖3-1南京漢府街項(xiàng)目相對(duì)位置示意圖南京1912本案南京1912本案3.2建設(shè)內(nèi)容主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)商業(yè)面積:11700平方米辦公面積:7200平方米地上總建筑面積:18900平方米地下商業(yè)面積:4800平方米地下停車面積:8000平方來(lái)（地下二層)（含地下自行車庫(kù)1200平方米）地面停車數(shù):21輛建筑密度:38.7%容積率:1.41綠化率:30%

第四章建設(shè)方案4.1南京漢府街項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo)南京漢府街項(xiàng)目規(guī)劃計(jì)劃目標(biāo):建設(shè)一座既有歷史文化特色,又具現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)采的休閑、文化商業(yè)中心。要將該項(xiàng)目打造成一個(gè)中西合璧、時(shí)尚互融、文化精彩,可與上?！靶绿斓亍毕噫敲赖默F(xiàn)代城市客廳。是餐飲、酒吧、集散、休閑、娛樂(lè)、辦公為一體的理想商業(yè)文化街區(qū)。力求營(yíng)造一種融合歷史與現(xiàn)在、民族與世界、城市與自然、時(shí)尚與傳統(tǒng)等多元化因素在一起的高檔休閑場(chǎng)所以及辦公總部空間。根據(jù)《梅園新村歷史街區(qū)保護(hù)與利用規(guī)劃》,該項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)符合下列要求:①梅園新村歷史街區(qū)內(nèi)的歷史建筑及整體風(fēng)貌以保護(hù)原貌為主,應(yīng)按照本次規(guī)劃中保護(hù)規(guī)劃及其它相關(guān)規(guī)劃的要求予以保護(hù),并延續(xù)歷史街區(qū)核心地段內(nèi)部分的居住功能。商業(yè)文化功能的實(shí)現(xiàn)主要利用街區(qū)內(nèi)原有的民國(guó)住宅建筑,保留建筑外觀,置換內(nèi)部功能。②在保證歷史文脈連續(xù)的前提下,賦予梅園新村以新的場(chǎng)所認(rèn)同感,創(chuàng)造獨(dú)特的區(qū)位特色和鮮明的城市意象,即是—處高檔休閑文化場(chǎng)所。③梅園新村歷史街區(qū)今后的改造和建設(shè)以高檔文化休閑性項(xiàng)目為主,項(xiàng)目的引入應(yīng)充分考慮其內(nèi)涵和層次,應(yīng)定位在高端,強(qiáng)調(diào)其文化性、藝術(shù)性。④梅園新村因集中不同風(fēng)格特色的住宅建筑而具有鮮明特色。建設(shè)時(shí)應(yīng)充分利用歷史文化資源,協(xié)調(diào)好新舊建筑之間、歷史建筑與現(xiàn)代建筑之間的關(guān)系。⑤營(yíng)造街區(qū)內(nèi)的步行環(huán)境。在保留原有的街巷格局基礎(chǔ)上,將梅園新村路改建為步行道路,局部增建步行小廣場(chǎng),進(jìn)行地面鋪裝和綠化。機(jī)動(dòng)交通通過(guò)支路調(diào)整和地下停車場(chǎng)的合理安排在街區(qū)外圍解決。⑥保護(hù)街區(qū)內(nèi)原有的綠化格局,特別是保護(hù)大樹,改造地塊內(nèi)和新建建筑周圍應(yīng)充分綠化,努力營(yíng)造街區(qū)內(nèi)高尚、清幽的文化氛圍。4.2南京漢府街項(xiàng)目的功能定位漢府街項(xiàng)目的規(guī)劃功能定位為:通過(guò)各種現(xiàn)代建筑元素的體現(xiàn),通過(guò)已有的街區(qū)空間,以新的語(yǔ)言和建筑手法體現(xiàn)得時(shí)尚空間,通過(guò)園區(qū)中的小品、景觀來(lái)體味其中的韻味和場(chǎng)所所傳達(dá)的空間精神,并使之與周遍建筑群更好的融合,成為高雅、時(shí)尚、現(xiàn)代的新型文化商業(yè)場(chǎng)所。4.3建筑平面布置在規(guī)劃設(shè)計(jì)中通過(guò)對(duì)地塊屬性的分析,在規(guī)劃采用“十”字構(gòu)圖。根據(jù)主入口、次入口等入口方向以及交通流線將地塊分為四個(gè)部分,沿街（東箭道、長(zhǎng)江路）三個(gè)部分的功能以商業(yè)為主,1-3層為商業(yè)部分,4-5層為辦公空間；東北部一塊定位為辦公功能。單層1200平方米左右的大空間可以作為展示空間亦可作為集中辦公空間,四個(gè)組成部分采用36M×36M或者36M×39M的規(guī)模,空間組成形式采用“L”、“U”、“回”型。在空間和建筑體量關(guān)系上與總統(tǒng)府以及“南京1912”相協(xié)調(diào),充分利用歷史以及已有的文化資源,協(xié)調(diào)好新舊建筑關(guān)系。1.建筑空間建議整個(gè)建筑群基本為36M×36M或者36M×39M體量,1至3層采用大空間,這部分空間可以作為商業(yè)或者展示空間使用；在高度上3層的體量可以在內(nèi)部形成挑高中庭以及同高展示大廳等多種空間形式,4至5層為進(jìn)深12M的帶型辦公空間,保證每個(gè)辦公空間的使用效率。2.地下空間利用建議漢府街長(zhǎng)途汽車站的土地成本、拆遷費(fèi)較高,由于項(xiàng)目采用市場(chǎng)運(yùn)作的方式進(jìn)行開發(fā),開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益決定了項(xiàng)目運(yùn)作的可行性。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中我們同時(shí)考慮了開發(fā)商對(duì)于項(xiàng)目可銷售部分的面積指標(biāo)的要求,地面部分由于空間關(guān)系、建筑高度限制等因素,可以規(guī)劃的銷售建筑面積有限,可在規(guī)劃中充分挖掘地下空間的價(jià)值。在設(shè)計(jì)中考慮地下作兩層：地下一層作為一部分地下停車、另一部分作為地下商業(yè)空間,在一定程度上增加了甲方的銷售面積,同時(shí)下沉廣場(chǎng)和地面廣場(chǎng)之間的空間穿插關(guān)系更增加了整個(gè)建筑群的空間趣味性；地下二層作為汽車庫(kù)及設(shè)備用房使用,盡可能的在地下部分滿足所有商業(yè)以及辦公對(duì)機(jī)動(dòng)車的停車需求。圖4-1漢府街項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案3.景觀設(shè)計(jì)建議由建筑空間圍合成的十字型庭院結(jié)合下沉廣場(chǎng)的空間穿插關(guān)系,為整個(gè)建筑群創(chuàng)造的豐富有趣的建筑空間,可以給在其中的使用者提供多種活動(dòng)的可能性。形成“點(diǎn)、線、曲、折”豐富多變且連續(xù)的街區(qū)空間界面,使沿長(zhǎng)江路的景觀廣場(chǎng)和下沉廣場(chǎng)內(nèi)部庭院形成對(duì)比,相輔相成。4.4建筑設(shè)計(jì)的要求1.建筑設(shè)計(jì)的特點(diǎn):（1）標(biāo)志性:充分體現(xiàn)民國(guó)建筑風(fēng)格的標(biāo)志性特色,充分體現(xiàn)長(zhǎng)江路“文化一條街”的建筑特色,體現(xiàn)城區(qū)中心高檔商業(yè)、商務(wù)辦公、休閑街區(qū)的標(biāo)志性特征。（2）先進(jìn)性:具有現(xiàn)代時(shí)尚元素與懷舊風(fēng)格相結(jié)合的建筑形體代表作。（3）建筑造型和諧性：商業(yè)用房和辦公用房均為以3-5層多層建筑。建筑群體風(fēng)格簡(jiǎn)潔、明快、高雅,建筑空間疏密有致,收放有序,建筑造型錯(cuò)落豐富多彩,整體統(tǒng)一,內(nèi)部廣場(chǎng)綠化、景觀設(shè)計(jì)與周圍總統(tǒng)府、梅園新村紀(jì)念館、“南京1912”街區(qū)協(xié)調(diào)和諧。1912休閑街區(qū)2.建筑尺度街區(qū)應(yīng)完全符合人的尺度,建筑本身的體量應(yīng)小巧,對(duì)體量較大的建筑應(yīng)通過(guò)豐富精致的細(xì)節(jié)處理,達(dá)到小巧的效果。建筑的附屬物應(yīng)在建筑設(shè)計(jì)時(shí)統(tǒng)一考慮,包括建筑的泛光照明、燈飾,建筑的門牌、掛牌,建筑四周的綠化、鋪地,室外的頂棚、涼棚、座椅、圍欄等,須統(tǒng)一設(shè)計(jì)并符合環(huán)境要求。建筑的門牌號(hào)碼,街巷的名牌、店面的門牌、古樹名木的掛牌等等,在與城市的標(biāo)識(shí)系統(tǒng)銜接的基礎(chǔ)上,適當(dāng)增加反映街區(qū)特色的元素、如統(tǒng)一的裝飾、色彩、符號(hào)等,提高街區(qū)的可識(shí)別性和認(rèn)同感。3.建筑風(fēng)格建筑以民國(guó)時(shí)期傳統(tǒng)風(fēng)格為主,具體設(shè)計(jì)應(yīng)在總體統(tǒng)的基礎(chǔ)上,做到細(xì)節(jié)豐富,變化有致；外部色彩以復(fù)合色為基調(diào),體現(xiàn)歷史感,但要避免過(guò)于單調(diào)沉悶,細(xì)部處理應(yīng)明快。4.步行設(shè)施街區(qū)內(nèi)部為小尺度的步行空間,應(yīng)通過(guò)有節(jié)奏的街巷設(shè)施、建筑物的檐口,休息椅、綠化、小廣場(chǎng)等形成步行氣氛和場(chǎng)所精神,在較小的尺度中產(chǎn)生“步行文化”。要處理好建筑外部地面鋪裝與人行道的銜接,既要突出個(gè)性,又要避免各自為政,過(guò)度裝飾。廣場(chǎng)鋪裝應(yīng)與綠化和生活設(shè)施相結(jié)合,滿足人性化需要。5.綠化應(yīng)注意樹種的選擇和植物的搭配,并注意隨季節(jié)的變化配置樹種,營(yíng)造不同季節(jié)的不同綠化景觀。綠化配置適應(yīng)南京的氣候特點(diǎn),并起到生態(tài)走廊的作用,改善調(diào)節(jié)街區(qū)局部微氣候。注意建筑院落綠化空間與街道廣場(chǎng)綠化空間的相互滲透,通過(guò)綠化介質(zhì)聯(lián)系不同的空間,并形成共享開放的綠化系統(tǒng)。開展多種類型的綠化,整體綠化與局部“見(jiàn)縫插綠”相結(jié)合,通過(guò)綠化在夏季提供樹蔭遮掩,創(chuàng)造人的交往空間,并滿足審美的觀賞需要。6.夜景照明街區(qū)內(nèi)部開放空間及建筑輪廓應(yīng)組織照明系統(tǒng),但不應(yīng)過(guò)渡裝飾或過(guò)于夸張,應(yīng)符合街區(qū)整體氣氛,達(dá)到親切宜人的效果。照明方式的選擇有：路燈、園林燈、高桿燈、建筑立面照明、噴泉及水池照明、廣告燈箱、商業(yè)櫥窗、街道信號(hào)燈,各種店招、街道地名、霓虹燈等。設(shè)計(jì)中應(yīng)特別注意尺度、色彩、造型、照明亮度與所在歷史街區(qū)環(huán)境的整體關(guān)系。7、小品、市政及其它設(shè)施項(xiàng)目?jī)?nèi)各種架空線應(yīng)逐步有計(jì)劃下地埋設(shè),以減小對(duì)景觀的影響,也為樹木生長(zhǎng)提供更多的空間。公共場(chǎng)所和外部空間應(yīng)考慮無(wú)障礙設(shè)計(jì)。小品雕塑等是街區(qū)空間環(huán)境的點(diǎn)綴,應(yīng)符合該街區(qū)特點(diǎn),尺度為人的尺度,可設(shè)于步行道及公共休閑場(chǎng)所,雕塑設(shè)計(jì)應(yīng)充分體現(xiàn)其高雅性、藝術(shù)性,切忌粗制濫造、弄巧成拙。4.5建筑結(jié)構(gòu)主要形式1.根據(jù)南京地區(qū)地質(zhì)分布情況和地質(zhì)鉆探資料分析,本項(xiàng)目為多層建筑,基礎(chǔ)宜采用沉管灌注樁或予應(yīng)力鋼筋混凝土樁基礎(chǔ)。2.地下車庫(kù)均采用整板框剪鋼筋混凝土柱、梁、板結(jié)構(gòu)。4.6公用工程供配電、綜合布線系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、供氣系統(tǒng)、綜合智能化系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、環(huán)境質(zhì)量保障技術(shù)、綠化生態(tài)技術(shù)、廣場(chǎng)道路雕塑、小品、無(wú)障礙設(shè)計(jì)、污水處理技術(shù)等公用配套設(shè)施均由設(shè)計(jì)單位在初步設(shè)計(jì)中統(tǒng)一協(xié)調(diào)研究考慮。

第五章環(huán)境保護(hù)及節(jié)能5.1環(huán)境保護(hù)5.1.1.環(huán)境狀況建設(shè)場(chǎng)地周圍主要為辦公樓及住宅小區(qū),沒(méi)有工廠等易產(chǎn)生污染源的設(shè)施,環(huán)境條件良好。但由于其緊鄰的長(zhǎng)江路、東箭道等城市主次干道,交通流量較大,會(huì)有一定的汽車廢氣和噪聲污染。5.1.2.項(xiàng)目主要污染源本項(xiàng)目建設(shè)期間及竣工經(jīng)營(yíng)后可能產(chǎn)生的污染源有:施工期間造成的環(huán)境污染,主要為建筑材料在運(yùn)送途中泄漏、建筑垃圾以及建筑施工產(chǎn)生的噪聲污染。辦公及商鋪中的餐飲產(chǎn)生的污染源,主要為各類固體廢棄物、污水、燃油鍋爐房、柴油發(fā)電機(jī)房、廚房煙氣、屋內(nèi)廢氣、各種設(shè)備、汽車噪聲和汽車尾氣。5.1.3.“三廢”治理初步方案根據(jù)南京市同類項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn),本項(xiàng)目各種污染源產(chǎn)生的污染量較少,在加強(qiáng)預(yù)先防范并經(jīng)妥善處理后,均能達(dá)到國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。（1）污水處理商業(yè)項(xiàng)目中包含的餐館廚房污水、燃油鍋爐房地面油水和柴油發(fā)電機(jī)房地面清洗污水沒(méi)有欄網(wǎng)或隔油池裝置,以防止大顆粒固體物質(zhì)和油脂進(jìn)入管網(wǎng)造成堵塞。地下一、二層地面排水采取排水采取排水溝和排水管集中經(jīng)地下二層集水井用潛水泵提升排至室外污水管。污水經(jīng)二級(jí)生物處理后排入經(jīng)四路φ600mm市政污水管。二級(jí)生物處理采用地埋式污水處理構(gòu)筑物,設(shè)在室外草坪下。洗手間污水經(jīng)化糞池處理后排入污水截流干管。（2）固體廢棄物處理固體廢棄物包括辦公、餐飲產(chǎn)生的生活垃圾和廢棄物。主要處理措施是設(shè)置不影響室內(nèi)外景觀的密封式垃圾收集器,按規(guī)定分類回收處理后運(yùn)出。（3）廚房煙氣處理商鋪中的餐飲、酒吧廚房產(chǎn)生的油煙、一氧化碳以及燃?xì)鈴U氣等有害氣體,可采用爐罩分離垂直上抽式高效機(jī)械排風(fēng)設(shè)施。要求把油煙中絕大部分含油液體分離出來(lái),盡量減少油顆粒排入大氣。廚房煙氣排放排風(fēng)機(jī)房盡量封閉或采用一些高效消音設(shè)備,以減少噪音對(duì)周圍環(huán)境的影響。（4）汽車尾氣和室內(nèi)廢氣的處理地下車庫(kù)產(chǎn)生的汽車尾氣、衛(wèi)生間產(chǎn)生的廢氣均采用機(jī)械排風(fēng)的方式處理。其余室內(nèi)場(chǎng)所可考慮自然通風(fēng)和機(jī)械排風(fēng)相結(jié)合的方式。（5）噪聲污染的處理汽車噪聲由于執(zhí)行南京市機(jī)動(dòng)車輛管理的有關(guān)規(guī)定,城區(qū)禁止鳴號(hào),不會(huì)超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)要求。設(shè)備產(chǎn)生的噪聲通過(guò)以下辦法減振降噪：溴化鋰?yán)渌畽C(jī)組、防排煙風(fēng)機(jī)、水泵等設(shè)備采用減振臺(tái)座、彈簧減振器或橡膠減振墊。風(fēng)機(jī)進(jìn)出口采用涂膠帆布軟管,通風(fēng)系統(tǒng)的送風(fēng)及排風(fēng)機(jī)總風(fēng)管上裝消聲器。（6）施工期間的污染防治施工運(yùn)送砂石、泥土、水泥等車輛,車廂應(yīng)嚴(yán)密,防止泄漏造成沿途地面污染。建筑施工產(chǎn)生的建筑垃圾集中運(yùn)送至指定地點(diǎn)。由于施工現(xiàn)場(chǎng)周圍主要為辦公和住宅區(qū),人口密度大,施工設(shè)備應(yīng)注意噪聲的控制。會(huì)產(chǎn)生不可避免噪聲的作業(yè),應(yīng)在規(guī)定時(shí)限內(nèi)施工,盡量減少對(duì)周圍環(huán)境的影響。5.2節(jié)能根據(jù)項(xiàng)目對(duì)能源供應(yīng)質(zhì)量要求高和耗能強(qiáng)度分布不均勻的特點(diǎn),采取的主要節(jié)能措施有:選用高性能低能耗產(chǎn)品（包括動(dòng)力機(jī)械照明燈具、炊事爐具等）。在總?cè)萘坎蛔兊那闆r下,可根據(jù)利用的實(shí)際情況,考慮配置多臺(tái)變壓器以及水冷式鍋爐,以便根據(jù)負(fù)荷情況全部或部分投入運(yùn)行,減少空耗,使設(shè)備盡量能在負(fù)荷高效區(qū)運(yùn)行。在建筑物的20～38層將考慮引入單元式中央空調(diào),以滿足業(yè)主根據(jù)情況局部開啟的需要。合理配置設(shè)備燈具的數(shù)量及位置,在滿足使用和照明的前提下盡量減少設(shè)備和燈具的裝機(jī)容量。建筑物設(shè)計(jì)盡量滿足通風(fēng)、采光要求,以減少通風(fēng)、空調(diào)的能耗。主要出入口設(shè)空氣幕以減少室內(nèi)負(fù)荷損失。采用節(jié)水措施,加強(qiáng)自來(lái)水管網(wǎng)的管理,及時(shí)排除管網(wǎng)泄漏現(xiàn)象；采用感應(yīng)式出水閥裝置及節(jié)水型設(shè)備。加強(qiáng)能耗管理,合理制訂好空調(diào)、機(jī)械送風(fēng)指標(biāo)。

第六章實(shí)施進(jìn)度本項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施分階段和分期進(jìn)行,按照城區(qū)總體規(guī)劃項(xiàng)目形象進(jìn)度要求完成主體工程結(jié)構(gòu),其他工程（環(huán)境建設(shè)配套服務(wù)設(shè)施）穿插進(jìn)行。該項(xiàng)目總建筑面積為:31700平方米,總建設(shè)期從2006年1季度開工之日起計(jì)劃為30個(gè)月,其中施工工期為24個(gè)月,銷售期為18個(gè)月,于2008年6月全部竣工交付使用。具體實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃如圖6-1所示:

第七章財(cái)務(wù)效益測(cè)算7.1項(xiàng)目投資估算7.1.1投資估算依據(jù)1.國(guó)家建設(shè)部2000年9月發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》；2.國(guó)家及南京對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用取定的相關(guān)文件。3.南京市規(guī)劃管理部門提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)及項(xiàng)目的初步方案。4.項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的調(diào)查資料。5.類似項(xiàng)目的有關(guān)數(shù)據(jù)。7.1.2投資估算方法（一）項(xiàng)目投資、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用估算1.土地費(fèi)用國(guó)有土地使用權(quán)出讓金按11000元/平方米計(jì)算；土地契稅4%計(jì)算；土地費(fèi)用為以上費(fèi)用之和:11000（1+4%）×14000=16016萬(wàn)元2.前期工程費(fèi)表5前期工程費(fèi)用估算表項(xiàng)目建筑面積（m2）單價(jià)（元／m2）金額（萬(wàn)元）前期工程費(fèi)3170043136.313.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程,其費(fèi)用包括供水、供電、供氣、排污、綠化、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用。表4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)項(xiàng)目建筑面積（m2）單價(jià)（元／m2）金額（萬(wàn)元）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)3170069.90221.584.建筑安裝工程費(fèi)南京漢府街的建筑多為框剪結(jié)構(gòu),少量為框架結(jié)構(gòu),且具有一定的造型要求。參照南京市新近竣工的同類建筑物的建筑安裝造價(jià)以及造價(jià)指數(shù),對(duì)本項(xiàng)目的建筑安裝工程費(fèi)進(jìn)行估算。建筑安裝工程費(fèi)構(gòu)成情況見(jiàn)表5。表5建筑安裝工程費(fèi)估算表項(xiàng)目建筑面積（m2）單價(jià)（元／m2）金額（萬(wàn)元）建安工程費(fèi)3170014204501.45.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)包括居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用,含配電房、機(jī)房、垃圾中轉(zhuǎn)站、綠化、園林小品道路、地面停車場(chǎng)等。結(jié)合本項(xiàng)目具體情況,本項(xiàng)目公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)構(gòu)成情況見(jiàn)表6。表6公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)279.406.管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。以上1～5項(xiàng)之和21154.69萬(wàn)元為基數(shù),費(fèi)率為2.5%。則管理費(fèi)用為:21154.69萬(wàn)元×2.50%＝528.87萬(wàn)元。7、財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用為95.58萬(wàn)元,詳見(jiàn)附表5。8、銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。以銷售額為基數(shù),費(fèi)率為2.5%。則銷售費(fèi)用為:33440×2.5%＝836萬(wàn)元9、開發(fā)期稅費(fèi)開發(fā)期稅費(fèi)是指房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)期間按稅法的規(guī)定、國(guó)家或擬投資項(xiàng)目所在地城市的規(guī)定應(yīng)交納的稅金以及代收代付費(fèi)用。開發(fā)期稅費(fèi)見(jiàn)表7。表7開發(fā)期間稅費(fèi)估算表序號(hào)收費(fèi)項(xiàng)目依據(jù)數(shù)量（m2）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元／m2）總額（萬(wàn)元）1新建房屋白蟻防治費(fèi)寧價(jià)房字（1996）315號(hào)317002.3元／m27.292市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)寧政發(fā)［2003］104號(hào)31700105元／m2332.853發(fā)展新墻體材料專項(xiàng)用費(fèi)寧財(cái)綜［2002］707號(hào)3170010元／m231.74人防建設(shè)經(jīng)費(fèi)寧防辦［2003］70號(hào)3170075元／m2237.755自來(lái)水管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)寧價(jià)工字［2003］371號(hào)3170020元／m263.4合計(jì)672.9910、其他費(fèi)用其他費(fèi)用是指根據(jù)國(guó)家或項(xiàng)目所在地政府部門規(guī)定計(jì)取、或根據(jù)工程建設(shè)慣例應(yīng)發(fā)生的但未計(jì)入1至9項(xiàng)的費(fèi)用。應(yīng)根據(jù)國(guó)家或項(xiàng)目所在地規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)以及類似工程的數(shù)據(jù)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資構(gòu)成中的其他費(fèi)用進(jìn)行估算。其他費(fèi)用見(jiàn)表8。表8其他費(fèi)用估算表序號(hào)收費(fèi)項(xiàng)目依據(jù)數(shù)量（萬(wàn)元）取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（‰）金額（萬(wàn)元）1建設(shè)工程標(biāo)底編制費(fèi)蘇價(jià)工字4501.41.88.10（1997）60號(hào)2建設(shè)工程標(biāo)底審核費(fèi)寧價(jià)房字4501.40.31.35（94）114號(hào)3建設(shè)工程招標(biāo)管理費(fèi)寧價(jià)房字4501.40.31.35（99）120號(hào)4建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)寧價(jià)房4501.41.25.40［2001］330號(hào)5建筑施工安全監(jiān)督管理費(fèi)蘇價(jià)服4501.40.62.70（2002）328號(hào)6工程監(jiān)理費(fèi)4501.4836.01合計(jì)54.9211.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)以上1～5項(xiàng)之和21154.69萬(wàn)元為基數(shù),根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查的資料及類似項(xiàng)目的數(shù)據(jù)進(jìn)行估算其費(fèi)率為2%。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)為:21154.69×2%＝423.09萬(wàn)元。12.經(jīng)營(yíng)資金經(jīng)營(yíng)資金是指開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營(yíng)的周轉(zhuǎn)資金?？紤]到此項(xiàng)目有預(yù)售收入,則經(jīng)營(yíng)資金為0。7.1.3項(xiàng)目總投資估算項(xiàng)目總投資為23766.14萬(wàn)元,項(xiàng)目總投資詳見(jiàn)表9。表9項(xiàng)目總投資一覽表序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）總投資1開發(fā)建設(shè)投資23766.141.1土地費(fèi)用11000.0016016.001.2前期工程費(fèi)43.00136.311.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)69.90221.581.4建設(shè)安裝工程費(fèi)1420.004501.401.5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)279.401.6開發(fā)間接費(fèi)0.001.7管理費(fèi)用2.50%528.871.8財(cái)務(wù)費(fèi)用5.31%95.581.9銷售費(fèi)用2.50%836.001.10開發(fā)期稅費(fèi)672.991.11其他費(fèi)用54.921.12不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)423.092經(jīng)營(yíng)資金0.003項(xiàng)目總投資23766.147.2項(xiàng)目銷售收入估算根據(jù)商業(yè)用房與辦公用房的市場(chǎng)分析、預(yù)測(cè),其銷售均價(jià)分別為:一層商業(yè)用房:25000.00（元/m2）二層商業(yè)用房:12000.00（元/m2）三層商業(yè)用房:10000.00（元/m2）地下商業(yè)用房:10000.00（元/m2）辦公用房:7500.00（元/m2）地下車庫(kù):20（萬(wàn)元/個(gè)）總銷售進(jìn)度與銷售收入如下表所示:序號(hào)項(xiàng)目面積（m2）均價(jià)（元/m2）合計(jì)（萬(wàn)元）1.1一期銷售收入15300.0023600.001.1.1地下商業(yè)用房4800.0010000.004800.001.1.2一層商業(yè)用房5200.0025000.0013000.001.1.3二層商業(yè)用房2500.0012000.003000.001.1.4三層商業(yè)用房2800.0010000.002800.001.2二期銷售收入8400.009840.001.2.1二層商業(yè)用房1200.0012000.001440.001.2.2辦公用房7200.007500.005400.001.2.3車庫(kù)銷售（個(gè)）150.00200000.003000.002合計(jì)23700.0033440.00表10銷售收入一覽表7.3該方案的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)7.3.1資金籌措購(gòu)買土地需投入自有資金16234.12萬(wàn)元,尚需在2006年第三季度申請(qǐng)銀行貸款1800萬(wàn)元,由于實(shí)行先預(yù)售、后現(xiàn)售的銷售策略,則一定程度上減少了所需貸款。因此項(xiàng)目采用滾動(dòng)開發(fā)方式,其余建設(shè)資金由銷售收入提供。貸款可于1年后全部清償完畢。詳見(jiàn)附表5貸款還本付息表。7.3.2總投資23766.14萬(wàn)元7.3.3銷售總收入33440萬(wàn)元銷售收入33440萬(wàn)元,一期銷售項(xiàng)目主要以商業(yè)用房為主,一期銷售收入為15300萬(wàn)元,二期以辦公用房、車庫(kù)為主,銷售收入為8400萬(wàn)元。7.3.4利潤(rùn)總額（稅前）為9528.17萬(wàn)元7.3.5財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法主要依據(jù)國(guó)家建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》,結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況,對(duì)其經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行評(píng)價(jià),選取的計(jì)算指標(biāo)為財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）,財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）及投資利潤(rùn)率。1.資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在整個(gè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率.它反映的是項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資收益率,是考察項(xiàng)目盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)指標(biāo).根據(jù)資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表,設(shè)投資者可接受的最低收益率為8%,用不同的I值進(jìn)行計(jì)算,計(jì)算資本金的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率如下:(1)當(dāng)I季=2.5%時(shí),NPV1=70.30(2)當(dāng)I季=2.6%時(shí)NPV2=-11.64插入法得:FIRR（季度）=2.5%+[70.30/(70.30+11.64)×(2.6%-2.5%)]=2.5%+0.02%=2.58%FIRR年＝[(1+FIRR季)4-1]×100%FIRR（年）=10.75%＞MARR=8%所以,從財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的角度判斷此方案是可行的.2.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)金值(FNPV)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指按照投資者最底可接受的收益率或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率,將房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和。則:I季=1.95%,I年=8%時(shí)NPV=530.60>0因?yàn)镕NPV>0,則從財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的角度判斷此方案是可行的。3.利潤(rùn)率.（1）季度投資利潤(rùn)率=季度平均利潤(rùn)/投資*100%=6252.67/10/23766.14=2.63%（2）投資利潤(rùn)利潤(rùn)率=6252.67/23766.14=26.31%（3）自有資金利潤(rùn)率=6252.67/16234.12=38.52%經(jīng)計(jì)算,本項(xiàng)目的其他技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)結(jié)果如下:1項(xiàng)目投資總額23766.142貸款總額1800.003自有資金總額16234.124銷售總收入33440.005資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率10.75%6稅后利潤(rùn)6252.677資本金動(dòng)態(tài)投資回收期2.11年8投資利潤(rùn)率26.31%9自有資金利潤(rùn)率38.52%

第八章風(fēng)險(xiǎn)分析漢府街項(xiàng)目的不確定性分析是分析不確定性因素對(duì)項(xiàng)目可能造成的影響,并進(jìn)而分析可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。不確定性分析是項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重要組成部分,對(duì)漢府街項(xiàng)目投資決策的成敗有著重要的影響。不確定性分析可以幫助投資者根據(jù)漢府街項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的大小和特點(diǎn),確定合理的投資收益水平,提出控制風(fēng)險(xiǎn)的方案,有重點(diǎn)地加強(qiáng)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制。對(duì)該投資方案進(jìn)行不確定性分析的目的就是為了有效地把握和控制風(fēng)險(xiǎn)。8.1敏感性分析漢府街項(xiàng)目敏感性分析主要包括以下幾個(gè)步驟:（1）確定用于敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。通常采用的指標(biāo)為凈現(xiàn)值,必要時(shí)也可選用其他經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。在具體選定評(píng)價(jià)指標(biāo)時(shí),應(yīng)考慮分析的目的,顯示的直觀性、敏感性,以及計(jì)算的復(fù)雜程度。（2）確定不確定性因素可能的變動(dòng)范圍。（3）計(jì)算不確定因素變動(dòng)時(shí),評(píng)價(jià)指標(biāo)的相應(yīng)變動(dòng)值。